Wiadomości mieszkaniowe

Jarosław Jędrzyński

Jarosław Jędrzyński

Nieruchomości - Wiadomości - Firmy deweloperskie

31 stycznia 2018

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 41 głosów

Prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny jest jednym z najważniejszych dokumentów, jakie powinniśmy uzyskać od dewelopera. Wyjaśniamy dlaczego.

Prospekt informacyjny

Deweloper, który uruchamia inwestycję mieszkaniową i zamierza rozpocząć sprzedaż lokali na podstawie umów zawieranych z nabywcami, jest zobowiązany do dostarczenia im prospektu informacyjnego – zasadniczego instrumentu ochrony ich praw wprowadzonego przepisami ustawy deweloperskiej.

Czego szukać w prospekcie informacyjnym?

Prospekt jest integralną częścią umowy deweloperskiej i każdy inwestor przed podpisaniem umowy, ma obowiązek bezpłatnie przekazać taki dokument klientowi.

W prospekcie informacyjnym znajdują się dane rejestrowe dewelopera, szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości na której ma być realizowana inwestycja oraz jej najbliższego otoczenia (m.in. informacje o inwestycjach planowanych w promieniu jednego kilometra od nieruchomości), posiadania przez dewelopera pozwolenia na budowę, sposobu finansowania inwestycji, jak również planowanego terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy.

Klient ponadto może z prospektu informacyjnego dowiedzieć się o samej inwestycji, harmonogramie prac budowlanych, sposobie pomiaru powierzchni mieszkania i zasadach dotyczących ewentualnej zmiany ceny lokalu. W prospekcie podane są także zastosowane przez dewelopera środki ochrony kupującego (rachunek powierniczy, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, itp.) oraz szczegółowy opis dotyczący standardu wykonania mieszkania, a także warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Podstawa zapisów umowy deweloperskiej

Kupno mieszkania czy domu należy do najpoważniejszych decyzji życiowych, decyzji przy których praktycznie nie istnieje margines popełnienia błędu wyboru odpowiedniego lokum. Mając tego świadomość ustawodawca wprowadził do treści ustawy deweloperskiej zapis o obligatoryjnym prospekcie informacyjnym, dokumencie, którego zadaniem jest dostarczenie nabywcy nowego mieszkania wszelkiej wiedzy niezbędnej do podjęcia właściwej decyzji. Niestety, nie wszyscy klienci deweloperskich biur sprzedaży zdają sobie do końca sprawę ze znaczenia instytucji prospektu informacyjnego, a co za tym idzie absolutnej konieczności szczegółowego przestudiowania jego treści.

Tymczasem wszechstronna informacja to nie jedyna funkcja prospektu informacyjnego, którego znaczenie dla procesu nabywania lokali na rynku pierwotnym jest znacznie szersze. Stanowi on bowiem najpierw podstawę zapisów umowy deweloperskiej, a finalnie zostaje jej załącznikiem, mającym zagwarantować nabywcy wywiązanie się dewelopera z przyjętych zobowiązań.

Przejrzysta konstrukcja i łatwość porównawcza

Prospekt informacyjny po pierwsze zawiera zakres informacji z góry ustawowo określony, a dodatkowo zaprezentowany w ściśle określonej kolejności. Po drugie, sporządzany jest w bardzo przejrzystej formie, gwarantującej transparentność zawartych w nim informacji, a zwłaszcza porównywalność treści prospektów dotyczących różnych inwestycji i różnych deweloperów. Ma to maksymalnie uprościć nabywcom mieszkań z pierwszej ręki proces pozyskiwania informacji na temat interesujących ich inwestycji, a także maksymalnie ułatwić porównywanie ich między sobą, co w efekcie zagwarantuje wybór optymalnej opcji nabycia nowego lokum.

Prospekt prezentowany jest w przejrzystej formie tabelarycznej, gdzie poszczególne rubryki zawierają uporządkowaną według ustawowego klucza wiedzę podzieloną na dwie zasadnicze części: pierwszą - ogólną i drugą - indywidualną.

Część ogólna prospektu

Część ogólna jest jednolita dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego i prezentuje dane dotyczące samego dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej, dotychczasowych jego dokonań, a następnie informacje odnoszące się do przedmiotowej nieruchomości i realizowanej w jej ramach inwestycji. Prospekt informacyjny w części ogólnej powinien zawierać przede wszystkim:

1. dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera;

2. opisane i udokumentowane doświadczenie dewelopera (może to być cenna informacją weryfikująca wiarygodność i rzetelność dewelopera);

3. wyszczególnione informacje dotyczące nieruchomości i inwestycji deweloperskiej oraz warunków odstąpienia od umowy, a przede wszystkim:

  • informacje dotyczące gruntu i budynku, w tym informacje dotyczące obciążeń hipotecznych nieruchomości zawartą w księdze wieczystej
  • informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od planowanej nieruchomości (dzięki temu kupujący mieszkanie/dom będzie mógł dowiedzieć się z jakim obiektami będzie sąsiadować planowana inwestycja i jego lokal) oraz informacje dotyczące pozwolenia na budowę;
  • planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
  • termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości;
  • opis przedsięwzięcia budowlanego, w tym liczbę budynków i rozmieszczenie ich na nieruchomości (należy podać między innymi odstęp pomiędzy budynkami);
  • sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • harmonogram budowy,
  • ewentualne zasady planowanej przez dewelopera waloryzacji ceny (informacja w tym zakresie powinna być na tyle ścisła, iż pozwoli potencjalnemu nabywcy oszacować ewentualne zmiany w wysokości ceny);
  • informacje dotyczące środków ochrony pieniędzy wpłaconych przez kupującego (rachunki powiernicze, gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe).

Część indywidualna prospektu

W części indywidualnej prospektu, odnoszącej się do konkretnej nieruchomości powinny być zawarte m.in. informacje odnośnie ceny za 1 mkw. powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego, liczby kondygnacji, standardu prac wykończeniowych części wspólnej budynku i terenu wokół niego, liczby mieszkań w budynku, liczby miejsc garażowych, dostępnych w budynku mediów, a także określenie usytuowania mieszkania (w przypadku budowy lokali mieszkalnych) lub określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

Na co szczególnie zwracać uwagę?

Tabelka, na którą potencjalny nabywca mieszkania deweloperskiego powinien zwrócić w części pierwszej prospektu informacyjnego szczególną uwagę, jest ta zawierająca informacje na temat głównie infrastrukturalnych inwestycji przewidzianych do realizacji w promieniu 1 km od budowanego osiedla, którego prospekt dotyczy. Można więc stąd pozyskać bezcenną wiedzę, czy np. w przewidywalnej przyszłości pięknego widoku z okien nie przesłoni nowo postawiony wielopiętrowy biurowiec, tuż obok nie przebiegnie droga szybkiego ruchu, a kilkaset metrów dalej gmina nie urządzi oczyszczalni ścieków.

Nie mniej ważna jest także część druga prospektu informacyjnego, a więc ta indywidualna, dedykowana poszczególnym, konkretnym lokalom czy domom. Znajdziemy tu m.in. parametry i opis tych lokali, ich ceny, usytuowanie, charakterystykę rozkładu pomieszczeń, standardy wykończenia, liczbę kondygnacji i lokali w budynku, doprowadzone media, czy dostęp do drogi publicznej. Całość ma obrazować załączony rzut kondygnacji z przedmiotowym lokalem mieszkalnym, a uzupełniać wzór umowy deweloperskiej do wglądu.

Prospekt powinien być podpisany przez dewelopera lub osobę uprawnioną do bycia jego reprezentantem, a także opatrzony datą sporządzenia oraz pieczęcią firmową dewelopera. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej stanowią zaś jego załączniki.

Deweloper musi przygotować prospekt przed przystąpieniem do sprzedaży lokali w danej inwestycji. Ma też obowiązek przekazać kopię prospektu informacyjnego każdemu, kto wyrazi zainteresowanie kupnem lokalu czy domu jednorodzinnego. W celu umożliwienia klientowi swobodnego odtworzenia oraz przechowania informacji zawartych w prospekcie, deweloper powinien przekazać go nabywcy na trwałym nośniku informacji (np. na papierze) lub urządzeniu umożliwiającym przechowywanie informacji (w wersji i formie uniemożliwiającej ich zmianę).

Co ważne, za zawarcie w prospekcie danych niezgodnych z prawdą, deweloperowi grozi odpowiedzialność karna, a nabywcy przysługuje w określonym terminie prawo do odstąpienia od umowy lub nawet prawo do odszkodowania, gdy wskutek wprowadzenia w błąd doznał straty majątkowej.

Lektura obowiązkowa

Jak z tego wynika, prospekt informacyjny w kwestii pomocy nabywcy mieszkania z rynku pierwotnego w podjęciu właściwej decyzji o wyborze i zakupie mieszkania, tudzież w bezpiecznym przebrnięciu przez proces jego nabycia, wydaje się nie tyle przydatny, co absolutnie niezastąpiony. Zawiera on wszelkie niezbędne informacje dotyczące zarówno konkretnej inwestycji jak i realizującego ją dewelopera, bez których zakup lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym byłby nierzadko niczym innym niż „kupnem kota w worku”. Dlatego też prospekt informacyjny jest czymś w rodzaju „lektury obowiązkowej” dla każdego amatora mieszkania z pierwszej ręki, którego staranne przestudiowanie zdecydowanie pomoże uniknąć przypadkowego, jeśli nie wręcz feralnego wyboru nowego lokum.

Nie tylko prospekt informacyjny

Poza prospektem przydatne mogą być także informacje, które deweloper ma obowiązek udostępnić klientom w lokalu firmy!

Deweloper ma obowiązek umożliwienie osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej zapoznania się w lokalu firmy budowlanej z:

1. aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (stanowi ważne źródło informacji m.in. o ewentualnych obciążeniach hipotecznych nieruchomości),

2. kopią pozwolenia na budowę,

3. projektem architektoniczno-budowlanym,

4. kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) oraz ze

5. sprawozdaniem finansowym dewelopera za okres ostatnich dwóch lat.

Powyższe informacje są pomocne w ustaleniu czy deweloper jest wiarygodnym kontrahentem oraz czy jego dotychczasowa działalność daje podstawę do oczekiwania, że zakończy on inwestycję zgodnie z zapewnieniami składanymi osobie zainteresowanej kupnem mieszkania lub domu.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy