Ile kosztuje pozwolenie na budowę?

Z tego artykułu dowiesz się:

• kiedy potrzebne jest zezwolenie na budowę
• jakich formalności należy dopełnić,
• ile kosztuje uzyskanie pozwolenia na budowę.

Zezwolenie na budowę - kiedy jest wymagane?

Jeszcze do niedawna wydanie pozwolenia na budowę co do zasady było konieczne w przypadku budowy, rozbudowy, nadbudowy, odbudowy czy przebudowy większości obiektów budowlanych. Wniosek o pozwolenie na budowę trzeba też złożyć, jeśli właściciel nieruchomości chce zmienić sposób użytkowania istniejącego obiektu budowlanego (lub jego części), ale wymaga to przeprowadzenia robót budowlanych.

Wzór wniosku o pozwolenie na budowę Sprawdź

Należy jednocześnie pamiętać, że jeżeli planowana jest budowa większej ilości obiektów, pozwolenie na budowę (na wniosek inwestora) może dotyczyć albo wybranych obiektów, albo zespołu obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Trzeba jednak mieć świadomość, że w takiej sytuacji należy przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu.

3 stycznia 2022 r. weszły jednak w życie nowe przepisy, zgodnie z którymi uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest konieczne w przypadku budowy budynków jednorodzinnych o powierzchni do 70 mkw. oraz w przypadku obiektów rekreacyjnych, czyli tzw. domków letniskowych. Co więcej, już niedługo wejdą w życie kolejne zmiany. Od 1 stycznia 2023 r. będzie można wybudować dom bez pozwolenia na budowę o powierzchni ponad 70 mkw.; ograniczenie będzie dotyczyć jedynie kondygnacji (możliwe będzie wybudowanie maksymalnie dwupiętrowego domu jednorodzinnego). Co ważne, wniosku o wydanie pozwolenia na budowę nie trzeba będzie składać, o ile budynek ma być przeznaczony na własny użytek inwestora.

W sytuacjach, gdy pozwolenie na budowę nie jest potrzebne, konieczne może okazać się dokonanie zgłoszenia budowy lub robót budowlanych.

Wzór zgłoszenia robót budowlanych Zobacz

Jakie formalności są niezbędne?

Co jednak w przypadku, gdy konieczne jest uzyskanie pozwolenia budowlanego, by rozpocząć prace budowlane? Formalności związane z uzyskaniem pozwolenia nie są skomplikowane, ale należy pamiętać o zgromadzeniu odpowiednich dokumentów.

W pierwszej kolejności należy złożyć wniosek. Można to zrobić osobiście w urzędzie, listownie (załączając konieczną dokumentację) oraz elektronicznie - poprzez portal e-Budownictwo. Należy pamiętać, że składając wniosek elektronicznie należy najpierw założyć Profil Zaufany, a także dołączyć wszystkie niezbędne dokumenty.

Do wniosku konieczne jest załączenie projektu budowlanego. Oprócz tego wymagane jest oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzja warunkach zabudowy, jeśli nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Do wniosku trzeba też załączyć oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej. Oświadczenie jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Oprócz tego do wniosku dołącza się też:

• zaświadczenie o uprawnieniach posiadanych przez architekta budowlanego,
• zgodę właściciela działki na realizowanie inwestycji budowlanej,
• zgodę zarządcę drogi na połączenie jej z działką (o ile konieczne jest połączenie działki z drogą krajową lub wojewódzką).

Zazwyczaj pozwolenie na budowę wydaje starosta lub prezydent miasta. W niektórych przypadkach to jednak urząd wojewódzki (wojewoda) wydaje pozwolenie na budowę - dotyczy to jednak wyłącznie bardziej skomplikowanych inwestycji, których prywatni inwestorzy nie dokonują na własny użytek. Należy pamiętać, by wniosek złożyć do starostwa lub urzędu właściwego dla nieruchomości, na której realizowana ma być budowa.

Co istotne, budowę domu jednorodzinnego czy innego obiektu, który wymaga pozwolenia, można rozpocząć dopiero po otrzymaniu decyzji. Decyzja administracyjna uprawomocnia się po upływie 14 dni od doręczenia jej wszystkim stronom. Tym samym inwestor ma 14 dni na wniesienie ewentualnego odwołania, jeśli otrzymał odmowę.

Ile ważne jest pozwolenie na budowę domu? Decyzja nie jest bezterminowa; ważna jest jedynie przez trzy lata od momentu uzyskania pozwolenia. Inwestor, który uzyskał decyzję już jakiś czas temu i chce upewnić się, że jest ona nadal ważna, może skorzystać z rejestru znajdującego się na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Wystarczy wpisać odpowiednie pola w wyszukiwarkę, by znaleźć decyzję lub zezwolenie na budowę domu.

Koszty pozwolenia na budowę domu

Koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu nie są wbrew pozorom wysokie. Koszt uzyskania wydania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego wynosi 17 zł (wydanie zaświadczenia). Trzeba jednak mieć na uwadze, że koszt ten będzie wyższy, jeśli chodzi o budowę budynku, w którym będzie prowadzona działalność gospodarcza. W tym przypadku opłata za pozwolenie wynosi złotówkę od każdego metra kwadratowego, jednak nie może przekroczyć 539 zł. O ile jednak koszt wydania pozwolenia nie jest wysoki, o tyle inwestor ponosi też szereg opłat skarbowych.

Ile wynosi opłata skarbowa za pozwolenie na budowę? Na przykład decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu to koszt 598 zł; z kolei za zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu projektu architektoniczno-budowlanego należy zapłacić 47 zł.

Dodatkowe opłaty skarbowe trzeba też uiścić, jeśli konieczne jest przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na rzecz innej osoby (koszt 56 zł) czy przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych na rzecz innego podmiotu (90 zł). Łączny koszt związany z otrzymaniem pozwolenia na budowę może być zatem dość wysoki.

Projekt budowlany

Inwestor, który stara się o pozwolenie na budowę domu składa nie tylko wniosek, ale i odpowiednie dokumenty. Jednym z nich jest projekt budowlany.

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane obowiązująca od 19 września 2021 r. przyniosła zmiany w statusie projektu budowlanego; obecnie projekt podzielony jest na trzy części:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt techniczny.

Warto przy tym wiedzieć, że organ, który analizuje wniosek, nie bada projektu technicznego. Sprawdza jedynie uprawnienia osoby, która go podpisała. Tym samym inwestor nie przedkłada projektu technicznego do organu.

Inwestor składa wniosek i trzy egzemplarze projektu budowlanego wraz z pozostałymi załącznikami. Jeden egzemplarz, po potwierdzeniu, jest przeznaczony dla inwestora, dwa pozostałe - dla organu zatwierdzającego projekt i dla właściwego organu nadzoru budowlanego.

Zgodnie z przepisami, zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu, a także do skomplikowania planowanych prac budowlanych.

W kwestii projektu budowlanego warto wspomnieć również o tym, że obecnie dużą popularnością cieszą się domy z gotowego projektu budowlanego - ze względu na fakt, że takie projekty są powtarzalne (i przygotowywane tylko jeden raz, a sprzedawane wielu klientom) są znacznie tańsze. Osoby, które zdecydują się na budowę wymarzonego domu z gotowego projektu muszą jednak pamiętać, że konieczna jest adaptacja projektu. Koniecznie należy sprawdzić, czy projekt budowanego domu jest zgodny z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy.

Koszt gotowego projektu budowlanego oscyluje zazwyczaj w granicach 2000-4000 zł. Indywidualny projekt budowlany będzie znacznie droższy - a jego cena zaczyna się najczęściej od 7000 zł.

Zanim jednak projekt budowlany powstanie, konieczne jest zajęcie się innymi formalnościami, które są związane z budową domu.

Co zawiera i ile kosztuje projekt budowlany? Sprawdź

Mapa do celów projektowych

Aby projekt domu mógł zostać zrealizowany, najpierw musi powstać mapa do celów projektowych. Sporządzana jest na kopii aktualnej mapy zasadniczej. Jeśli dla danego terenu nie ma mapy zasadniczej, mapę projektową sporządzona się na mapie jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Koszt mapy zaczyna się od 600 zł - ale może wynosić znacznie więcej, jeśli konieczne będzie wykonanie wznowienia granic.

Ekspertyza stanu obecnego

Czasem przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę konieczna może być również ekspertyza dotycząca stanu obecnego. Zleca się ją, gdy inwestor chce dokonać przebudowy, nadbudowy czy rozbudowy istniejącego już budynku. Zazwyczaj ekspertyzę zleca się temu samemu podmiotowi, który ma zająć się przygotowaniem projektu budowlanego. Koszt ekspertyzy to kwoty od 1500 zł w górę do nawet kilkuset tysięcy złotych w przypadku bardzo skomplikowanych obiektów.

Wypis i wyrys z MPZP

Aby projektant mógł przystąpić do pracy, potrzebuje też wytycznych, który musi przestrzegać - czyli planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestor musi zatem najpierw uzyskać w jednostce samorządu terytorialnego wypis MPZP. Koszt wypisu to co najmniej 70 zł. Kwota, jaką ostatecznie musi zapłacić inwestor, zależy od liczby stron, ale nie może jednocześnie przekroczyć 250 zł.

Wzór wniosku o wypis i wyrys z MPZP Czytaj

Zezwolenie na zjazd z drogi

Czasem konieczne jest również uzyskanie zezwolenia na zjazd z drogi. Będzie to konieczne, jeśli działka, na której ma powstać inwestycja, nie posiada takiego zjazdu. Opłata skarbowa za zezwolenie to koszt w wysokości ok. 80 zł; inwestor zapłaci jednak znacznie więcej za projekt zjazdu (dodatkowe 1000 zł).

Mapa ewidencyjna i zasadnicza

Mapa ewidencyjna jest potrzebna, by geodeta mógł wykonać wspomnianą już wcześniej mapę do celów projektowych (która z kolei jest potrzebna architektowi, który sporządza projekt budowlany). Koszt wydania mapy ewidencyjnej z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej może wynieść od 10 do 80 zł (w zależności od formatu i liczby kopii).

Jeśli inwestor potrzebuje z kolei decyzji o warunkach zabudowy (nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego), konieczne będzie najpierw uzyskanie mapy zasadniczej. Inwestor musi liczyć się z kosztem ok. 30-50 zł za format A4.

Koszty dodatkowe

Przy planowaniu budowy należy liczyć się z tym, że przedstawione powyżej koszty mogą nie być kosztami całkowitymi. W zależności od skali i charakteru inwestycji, konieczne może być np. uzyskanie decyzji środowiskowej, operatu wodno-prawnego, opinii konserwatora zabytków czy innych decyzji.

Podsumowanie

Aby otrzymać zgodę na budowę od starosty, wojewody lub prezydenta miasta należy zatem dopilnować wszystkich formalności - i liczyć się z tym, że dodatkowe koszty projektu budowlanego mogą sięgać od 20 do nawet 60 proc. jego wartości. Osoby, które nie mają doświadczenia w realizowaniu inwestycji budowlanych powinny w pierwszej kolejności udać się do architekta, który wskaże, jakie dokumenty trzeba będzie zgromadzić do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę domu.