Wkład własny 2024 - co warto wiedzieć?

Wysokie stopy procentowe sprawiły, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi spadło. Nie przestaliśmy jednak marzyć o własnym M. Wielu Polaków wciąż próbuje zgromadzić wymagany przez banki wkład własny i kupić mieszkanie bądź rozpocząć budowę domu. Jakie należy mieć oszczędności, aby to marzenie się spełniło? Czy tylko pieniądze mogą być wkładem własnym? Odpowiedź na te i inne pytania znajdziesz w naszym tekście.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie trzeba mieć oszczędności, aby wziąć kredyt
• jak udokumentować posiadanie wkładu własnego
• od czego zależy wysokość wkładu własnego
• czy wkład własny zmniejsza kredyt

Co to jest wkład własny? 

Wkład własny to kapitał (najczęściej pewna suma pieniędzy), który musisz posiadać, aby bank udzielił Ci kredytu mieszkaniowego. Jego minimalna wysokość jest określana procentowo i jest zależna od wartości nieruchomości. Wkład własny jest częścią zapłaty za zakupioną nieruchomość. Nie jest on wpłacany bankowi. Kredytobiorca wysyła jedynie potwierdzenie, że określoną kwotę zgromadził i przelał na rachunek sprzedającego mieszkanie. 

Obowiązek wniesienia wkładu własnego pojawił się w polskich bankach w 2014 roku. Nakłada go Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Czym jest owa rekomendacja? To nic innego jak dokument zawierający zbiór zasad (dobrych praktyk) dotyczących ograniczenia ryzyka przyznawania kredytów hipotecznych. 

Wybierz miasto i zobacz oferty mieszkań na sprzedaż

Minimalny wkład własny - ile wynosi? 

Chcesz wnioskować o kredyt hipoteczny i zastanawiasz się, jakie powinieneś posiadać oszczędności? Obecnie wiele banków wymaga wkładu własnego na poziomie 20 proc. wartości nieruchomości. Takie zasady obowiązują m.in. w: BNP Paribas, City Handlowy, ING Bank Śląski, BOŚ Bank i Bank Pocztowy.

Oczywiście jeśli posiadamy mniejszy wkład własny, kredyt hipoteczny jest jak najbardziej w zasięgu naszych możliwości. Kredyt hipoteczny z 10-procentowym wkładem własnym oferują: Alior Bank, BPS Bank, Credit Agricole, mBank, PKO Bank Polski. Wniesienie niskiego wkładu własnego (takiego np. na 10%) najczęściej wiąże się z koniecznością wykupienia ubezpieczenia do kredytu (ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). 

Warto także zaznaczyć, że banki rozpatrując wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego, biorą pod uwagę wskaźnik LTV. Co to takiego? LTV to skrót od wyrażenia “Loan to Value”. Jest to stosunek kwoty kredytu do wartości przedstawionego przez kredytobiorcę zabezpieczenia. Dzięki temu wskaźnikowi instytucje finansowe są w stanie ocenić ryzyko, jakie ponoszą, udzielając kredytu danej osobie. LTV jest zazwyczaj wyznaczane na poziomie 80-90 proc. Dlatego też banki najczęściej żądają minimalnego wkładu własnego właśnie na poziomie 10 proc. lub 20 proc. 

Niektórzy zastanawiają się nad tym, czy wkład własny zmniejsza kredyt? Z pewnością wysoki wkład własny w sposób bezpośredni obniża koszt kredytu hipotecznego. Dzięki temu zmniejsza się również ilość oraz wysokość miesięcznych rat, oraz kwota odsetek.

Minimalny wkład własny - jak obliczyć? 

Na ostateczną wysokość minimalnego wkładu własnego wpływa wiele czynników. Dlatego na próżno szukać takiego narzędzia jak chociażby kalkulator wkładu własnego, który miałby nam pokazać kwotę niezbędną do zaciągnięcia hipoteki. Nie ma jednego prostego równania, które sprawdzi się w każdej sytuacji. Dlatego najlepiej udać się do banku i tam z pomocą doradcy klienta zostanie nam wyliczona kwota minimum, która będzie dotyczyła właśnie naszego przypadku. Można jednak wstępnie zorientować jaka kwota prawdopodobnie będzie od nas wymagana. Jak zatem obliczyć wielkość wkładu własnego?

Planujesz wykończenie mieszkania - zobacz oferty od 1200 zł/m2

Po pierwsze pamiętajmy, że wkład własny oblicza się nie od kwoty kredytu, a od wartości nieruchomości, od której zabezpieczy się bank. Jeżeli na przykład planujesz zakup mieszkania na rynku pierwotnym i jego wartość wynosi 500 000 zł, a bank wymaga minimalnego wkładu własnego na poziomie 10% to suma pieniędzy, jaką musisz uzbierać, wynosi 50 tys. zł.  To oczywiście pewnego rodzaju szacunek. Na ostateczną wysokość wymaganego minimalnego wkładu własnego wpływają jeszcze dochody kredytobiorcy. Bank sprawdza także ogólną zdolność kredytową czy rodzaj posiadanej umowy o pracę. 

Czy wkład własny zmniejsza kredyt?

Pamiętajmy jednak, że jeżeli jesteśmy w stanie ponieść większy koszt, niż to minimum wyliczone przez bank, to warto to zrobić. Im zgromadzimy wyższy wkład własny, tym lepsze warunku kredytowania otrzymamy. Wkład własny znacząco zmniejsza koszt kredytu. To dla nas realny zysk np. w postaci niższych rat kredytu oraz mniejszych odsetek do zapłaty. 

Co może być wkładem własnym do kredytu? Zastanawiając się nad tym, ile wkładu własnego na mieszkanie potrzebujemy, aby otrzymać kredyt hipoteczny, nie zapominajmy o innych opcjach niż gotówka. To najpopularniejsza forma wniesienia wkładu własnego, ale istnieją także i inne możliwości. Jakie? Czytaj dalej. 

Ile mamy średnio wkładu własnego? Sprawdż

Czy darowizna może być wkładem własnym? 

Darowizna jak najbardziej może być wkładem własnym. Większość banków akceptuje takie rozwiązanie. Istnieje jednak kilka warunków, które musisz spełnić, aby tak się stało. Przede wszystkim musi ona zostać udokumentowana i przekazana na konto osoby ubiegającej się o hipotekę. 

Ważny jest także czas jej dokonania. Powinno się to wydarzyć przed datą podpisania umowy kredytowej lub przed datą wpisu do hipoteki. Aby uniknąć kłopotów, całą procedurę należy zgłosić do urzędu skarbowego. 

Warto także nadmienić, że w obrębie zerowej grupy podatkowej możliwe jest zwolnienie od zapłaty podatku od spadków i darowizn. Konieczne jest jednak spełnienie kilku warunków: zgłoszenie otrzymania darowizny do urzędu skarbowego w ciągu pół roku, a także udokumentowanie otrzymania pieniędzy.

Czy zadatek może być wkładem własnym? 

Niektóre banki akceptują takie rozwiązanie. Bardzo często zadatek (wpłacany na ogół deweloperom) może pokryć sporą część wkładu własnego. Warto jednocześnie pamiętać, że wkład własny nie musi być „jednolity” – co oznacza, że może stanowić np. połączenie gotówki i właśnie zadatku dla sprzedającego mieszkanie.

Pamiętaj również że zadatek to nie zaliczka. Warto znać podstawowe różnice między tymi pojęciami. 

Czy środki z PPK mogą być wkładem własnym?

Czy warto skorzystać z PPK w celu pokrycia wkładu własnego? Zaciągnięcie kredytu w ten sposób również jest możliwe. Środki zgromadzone w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych (PPK) mogą być uznane za wkład własny. Aby było to możliwe, powinny być dostępne na koncie osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny. Należy także przedstawić dokumenty potwierdzające, że środki te pochodzą z tego konkretnego źródła.

Wypłata pieniędzy z Pracowniczych Planów Kapitałowych jest możliwa tylko i wyłącznie wtedy, gdy posiadacz PPK nie ukończył jeszcze 45. roku życia. Możliwa jest wypłata nawet 100% oszczędności, bez żadnych potrąceń.

Jak technicznie wygląda tego typu transakcja? Jeśli planujemy skorzystanie z tej opcji, musimy złożyć w instytucji finansowej, w której mamy rachunek, wniosek o zawarcie specjalnej umowy. Powinna ona określać, na co będzie zaciągany kredyt, na jakich zasadach i w jakich terminach chcemy wypłacić pieniądze z PPK. W umowie musi być także określony czas, w którym zaczniemy zwracać pieniądze na swój rachunek PPK.

Ustawa o PPK stanowi, że wcześniejsza wypłata środków na cele mieszkaniowe nie jest opodatkowana ani oprocentowana. Tym samym uczestnik Pracowniczych Planów Kapitałowych, który chce gromadzić pieniądze na wkład własny, zwraca tyle, ile pożyczył. 

Czy środki z IKE i IKZE mogą być wkładem własnym?

Wkład własny na mieszkanie przy kredycie hipotecznym to nie tylko gotówka. Jako wkład własny bank zaakceptuje także środki zgromadzone w ramach Indywidualnego Konta Emerytalnego (IKE) oraz Indywidualnego Konta Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Nie musisz w tym celu wypłacać zaoszczędzonych środków. Bank zabezpieczy potrzebną sumę na rachunku do momentu, gdy skończysz spłacać minimalną kwotę wkładu własnego. 

Niestety nie wszystkie banki i instytucje finansowe akceptują tego typu środki jako wkład własny. Nawet jeśli proponują taką opcję, to mogą narzucać pewne ograniczenia dotyczące minimalnej lub maksymalnej kwoty, jaką można wykorzystać. Ponadto, w niektórych przypadkach sięgnięcie po pieniądze emerytalne, może wpłynąć na wysokość emerytury w przyszłości. Warto dokładnie rozważyć tę kwestię przed podjęciem decyzji.

Czy książeczka mieszkaniowa może być wkładem własnym? 

Książeczka mieszkaniowa była dawniej sposobem na zdobycie własnego lokum.  Chociaż dziś ta forma oszczędzania należy już do przeszłości, książeczkę z czasów PRL dalej możesz wykorzystać.

Wiele banków umożliwia zaliczenie tych środków na poczet wkładu własnego. Jednak, aby tak się stało, konieczne jest wcześniejsze złożenie wniosku o sporządzenie zaświadczenia o wysokości zgromadzonych pieniędzy. Jest to warunek konieczny. Zaświadczenie jest dołączane do wniosku kredytowego, a po jego pozytywnym rozpatrzeniu bank obsługujący książeczkę przelewa kwotę premii gwarancyjnej bezpośrednio na konto osoby sprzedającej nieruchomość.

Czy działka może być wkładem własnym? 

Wkładem własnym może być działka. Najlepiej widziana jest działka budowlana, choć zdarza się, że niektóre banki umożliwiają wnoszenie wkładu własnego w postaci ziemi rolnej. Jej wartość musi wycenić rzeczoznawca, a ustalona kwota będzie zabezpieczeniem podczas przyznawania kredytu hipotecznego.

Zdarzają się sytuacje, że wartość działki jest niższa niż minimalny wkład własny. Co wtedy? Kredytobiorca dopłaca tylko taką kwotę, jaka brakuje np. do wymaganych 20 procent wartości nieruchomości. 

Warto także dodać, że oprócz działki również możliwe jest także wniesienie wkładu własnego w postaci nieruchomości. Nie może być ona jednak obciążona hipoteką. 

Jak udokumentować wkład własny do kredytu?

Wiele osób zastanawia się nad tym, jak udokumentować wkład własny wnoszony podczas zaciągania kredytu na mieszkanie. Takie formalności zależą od banku udzielającego kredytu. Oto kilka najczęściej wybieranych sposobów:

1. Wyciągi z rachunków bankowych - wartości środków zgromadzonych na rachunkach bankowych potwierdzą, że osoba ubiegająca się o kredyt posiada wkład własny. Banki zwykle wymagają wyciągów z ostatnich 3-6 miesięcy.

2. Potwierdzenie wpłaty - w przypadku innych źródeł wkładu własnego, takich jak: darowizny, środki z PPK czy ze sprzedaży nieruchomości, należy dostarczyć dokumenty potwierdzające transakcję.

3. Umowa przedwstępna - w przypadku kupna nieruchomości, umowa przedwstępna może potwierdzić kwotę i źródło wkładu własnego.

4. Potwierdzenie otrzymania spadku - jeśli część wkładu własnego pochodzi z dziedziczenia, należy dostarczyć dokumenty potwierdzające otrzymanie spadku.

5. Zaświadczenie o wartości nieruchomości - w przypadku, gdy wkład własny stanowi część wartości nieruchomości, bank może zażądać wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

6. Akt własności nieruchomości - jeżeli w celu pokrycia wkładu własnego chcesz skorzystać z faktu posiadania innej nieruchomości, bank będzie wymagał okazania aktu własności nieruchomości i potwierdzenia, że nie jest ona obciążona hipoteką.

Ile musimy oszczędzać na wkład własny? Przeczytaj

Mieszkanie bez wkładu własnego

Czy da się kupić mieszkanie bez wkładu własnego? Osoby, które nie posiadają wystarczającej ilości oszczędności czy innego rodzaju wkładu własnego, mogą skorzystać z rządowej pomocy. 

Jednym ze sposobów jest dopłata do kredytu hipotecznego dla osób, które skorzystają z programu “Mieszkanie bez wkładu własnego”. Na brakujący wkład własny specjalnej gwarancji udziela Bank Gospodarstwa Krajowego. Taka gwarancja jest zabezpieczeniem spłaty kredytu mieszkaniowego i oznacza, że w razie problemów z terminowym wywiązywaniem się ze zobowiązania, to BGK wypłaci naszemu bankowi pieniądze do wysokości gwarancji i stanie się naszym wierzycielem. Ustawa została ogłoszona w listopadzie 2021 r. Natomiast sam program został uruchomiony 27 maja 2022 r. 

Wkład własny: podsumowanie 

Kredyt hipoteczny i wkład własny to pojęcia, które są na ustach wielu Polaków marzących o własnym M. Niestety wiele osób z niechęcią podchodzi do faktu, że banki wymagają wkładu własnego, uważając to za niepotrzebną i uciążliwą przeszkodę w spełnieniu marzenia. W rzeczywistości jednak dzięki takiemu wymaganiu nie tylko udzielanie, ale też zaciąganie kredytów hipotecznych jest bezpieczniejsze, a koszt pożyczki jest znacznie mniejszy. Bank chce w ten sposób zminimalizować ryzyko. To mechanizm, który chroni zarówno kredytodawców, jak i kredytobiorców przed poważnymi problemami finansowymi. 

Należy także pamiętać o tym, że nie tylko gotówka może być wkładem własnym. Banki dają nam w tym zakresie cały wachlarz możliwości. Warto zatem sprawdzić dostępne opcje i wybrać tę korzystniejszą.