Na co uważać przy umowie rezerwacyjnej?

Bardzo duży popyt na mieszkania z rynku pierwotnego sprawia, że przedmiotem umów są bardzo często lokale, które dopiero powstaną w przyszłości.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest umowa rezerwacyjna
• na co uważać podpisując tego typu dokument
• jaka jest maksymalna wysokość odsetek umownych 

W wielu przypadkach, zwłaszcza osiedli atrakcyjnie położonych, etap sprzedaży mieszkań rozpoczyna się na tyle wcześnie, iż nie jest jeszcze możliwe zawarcie z klientem umowy deweloperskiej. W przypadkach natomiast, gdy zakres inwestycji pozwala już na jej zawarcie, konieczne może być powzięcie odpowiednich czynności przygotowawczych, czy to po stronie dewelopera, czy też nabywcy. Na tym etapie pojawia się najczęściej również konieczność przedstawienia stosownych dokumentów wymaganych przez bank udzielający kredytu na zakup nieruchomości.

Co to jest umowa rezerwacyjna/wstępna?

W tych wszystkich przypadkach strony decydują się najczęściej na zawarcie umowy rezerwacyjnej, niekiedy nazywanej wstępną. Wbrew utartemu nazewnictwo nie jest to umowa zdefiniowana w przepisach prawa. Jej zawarcie opiera się zatem na tzw. zasadzie swobody umów. To zaś oznacza, iż treść umowy zależna jest przede wszystkim od woli stron decydujących się na jej zawarcie. Niestety, przy dużym popycie mieszkań, stroną o silniejszej pozycji jest deweloper.

To deweloper dysponując odpowiednią kadrą i doświadczeniem rynkowym, jest w stanie przygotować umowę, która będzie chroniła przede wszystkim jego interesy. Nadto, nawet zgodność wszystkich klauzul umownych z prawem, nie gwarantuje równej ochrony sprzedawcy i kupującego. Niektóre bowiem z postanowień, chociaż dozwolone, są zdecydowanie korzystniejsze dla jednej bądź drugiej strony.

Jeżeli nie możemy od razu podpisać z deweloperem umowy deweloperskiej i przedstawiona nam zostaje umowa rezerwacyjna (wstępna, itp.), warto wnikliwie zapoznać się z jej treścią. Automatyczne podsunięcie przedłożonego przez sprzedawcę dokumentu może mieć bowiem niekorzystne skutki dla klienta i to nawet, jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej.

Umowa rezerwacji mieszkania - na co uważać?

Prócz tak podstawowych elementów umowy, jak precyzyjne określenie rezerwowanych: lokalu, komórki lokatorskiej i miejsc postojowych, zwrócić należy uwagę na tytuł prawny dewelopera do nieruchomości. O ile przy prezentacji oferty ten element mógł być pomijany, to w umowie rezerwacyjnej powinien zostać jasno wyartykułowany. Pamiętać należy, że w miastach część gruntów pozostaje nadal w użytkowaniu wieczystym. To zaś w praktyce oznaczać będzie konieczność poniesienia w przyszłości kosztów przekształcenia tego prawa w pełną własność, a do tego czasu obowiązek uiszczania opłaty rocznej właścicielowi gruntu. Finalnie zatem przełoży się to na miesięczny koszt utrzymania mieszkania już po jego odbiorze.

Kary umowne

Przechodząc natomiast bezpośrednio do klauzul umownych. Postanowieniem, które powinno wzbudzać nasz niepokój jest wprowadzenie kary umownej z tytułu nieuzasadnionego rozwiązania umowy rezerwacyjnej, bądź odmowy zawarcia umowy deweloperskiej. Kara umowna stanowi formę zryczałtowanego odszkodowania, deweloper będzie mógł się jej domagać, nawet gdy jego szkoda będzie mniejsza, niż zastrzeżona kara umowna. Należy wszakże wskazać, że w toku ewentualnego postępowania sądowego o zapłatę kary umownej, pozwany klient może podnosić zarzut konieczności miarkowania kary umownej.

Jeżeli zatem wykaże, że kara ta jest wygórowana, bądź też deweloper nie poniósł żadnej szkody, sąd może zmniejszyć wysokość kary umownej. Niemniej, wynik takiego miarkowania jest trudny do przewidzenia, stąd też nie należy tej instytucji traktować, jako każdorazowo gwarantującej obniżenie zobowiązania na rzecz dewelopera. Co więcej, przegrywający sprawę obciążony zostanie kosztami postępowania poniesionymi przez stronę wygrywającą.

Odstępne

Innym postanowieniem umownym, które może okazać się niekorzystne dla rezerwujących mieszkanie, jest odstępne. Klauzula ta, co prawda pozwala na zerwanie umowy w każdym czasie, jednakże wiąże się to z obowiązkiem zapłaty wskazanej w umowie kwoty – zwanej właśnie odstępnym.

Umowa rezerwacyjna - zadatek

Klauzuli zadatku nie trzeba dodatkowo przedstawiać, gdyż jest ona często wykorzystywana w umowach związanych z obrotem nieruchomościami. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli zaś umowę wykonano by prawidłowo, to zadatek podlega, bądź zaliczeniu na poczet świadczenia z umowy deweloperskiej, bądź też jest zwracany kupującemu.

Zadatek powinien być zwrócony także, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Co ciekawe, o możliwości żądania zwrotu zadatku w tych ostatnich przypadkach wie zdecydowanie mniej osób.

W przypadku, gdy umowa rezerwacyjna wiąże się z obowiązkiem wpłat określonych kwot, deweloper może zastrzec na swoją rzecz wyższe od ustawowych odsetki za opóźnienie w jej wpłacie. Pamiętać należy, że maksymalna wysokość odsetek umownych nie może przekraczać dwukrotności odsetek ustawowych.

Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej

Niezależnie od powyższego, niezbędne jest szczegółowe zapoznanie się z tymi postanowieniami umowy, które pozwalałyby deweloperowi na rozwiązanie umowy rezerwacyjnej, bądź zaproponowanie innego lokalu niż objęty taką umową. Jeżeli tego typu postanowienia pojawiają się w projekcie umowy, należy zadbać o kwestię stosownej rekompensaty dla nabywców.

Umowa rezerwacyjna nie jest umową, do której przywiązuje się szczególną wagę najczęściej skupiając się na umowie finalnej, bądź umowie deweloperskiej. Niemniej, także i w tej umowie mogą znaleźć się postanowienia niekorzystne dla kupujących. Należy mieć tego świadomość i nie decydować się pochopnie na podpisywanie tego typu dokumentów.