Przeniesienie własności nieruchomości

Właścicielem mieszkania możemy się stać na kilka różnych sposobów np. poprzez zakup czy zasiedzenie. Należy jednak pamiętać, że o ile w ogólnym rozumieniu prawa własności, właściciel może swoją rzeczą dowolnie rozporządzać, nawet ją zniszczyć, to w przypadku nieruchomości obowiązują nas pewne ograniczenia ustawowe oraz zasady współżycia społecznego.

Dzieje się tak dlatego, że w momencie, w którym kupujemy mieszkanie, nie nabywamy samej „rzeczy”, ale prawo własności do niej. Oznacza to, że stajemy się jedynie nabywcami prawa własności nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest zasiedzenie
• jak przenieść własność nieruchomości
• czym jest umowa przedwstępna

Własność i jej właściciel

Według ogólnie panującej definicji właściciel to osoba fizyczna, prawna lub organizacja, której przysługuje własność danej rzeczy. Stanowi ona najszersze prawo rzeczowe, które zapewnia możliwość korzystania z przedmiotu oraz rozporządzania nim z wyłączeniem innych osób. Własność nieruchomości jest specyficznym przykładem tego prawa, ponieważ tutaj mogą ją znacznie ograniczyć przepisy. Należy dodać, że prawo własności jest zagwarantowane przez Konstytucję RP (art. 21.1).

Przykładem ograniczenia własności nieruchomości mogą być chociażby ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które niekiedy stają się przyczyną uniemożliwienia właścicielowi wzniesienia budynku na jego własnym gruncie. W innym przypadku właściciel nieruchomości może zostać pozbawiony swojego prawa na mocy decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu.

Należy jednak pamiętać, że nieruchomością możemy również zarządzać. Oznacza to, że można ją zbywać, podarować komuś z rodziny lub nawet nieznajomej osobie, pobierać pożytki, a także obciążyć innymi prawami rzeczowymi, np. hipoteką.

Właścicielem nieruchomości możemy się stać nie tylko przez kupno, ale także otrzymując darowiznę lub spadek. Własność nieruchomości uzyskujemy natomiast w wyniku umowy przeniesienia własności, a także z mocy orzeczenia sądowego lub innych zdarzeń prawnych (np. zasiedzenie). 

Przeniesienie własności nieruchomości

Decydującym krokiem przy nabywaniu lokalu jest podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości. Jest to sytuacja, w której równocześnie jedna osoba traci własność na rzecz nabycia jej przez inną. Do przeniesienia własności dochodzi na skutek umowy zawartej przez dotychczasowego właściciela rzeczy z kolejnym. Podstawą transakcji jest deklaracja zapłaty sprzedającemu określonej w umowie ceny za daną nieruchomość.

Kupujący staje się właścicielem mieszkania w tym samym momencie, kiedy podpisuje umowę. Jednak należy pamiętać, że aby była ona formalnie ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wpis do księgi wieczystej, po jej podpisaniu ma charakter deklaratoryjny. Warto natomiast dopilnować tej kwestii, aby np. uniemożliwić ewentualnemu nieuczciwemu sprzedającemu możliwość ponownej sprzedaży.

Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego u dewelopera najczęściej nie możemy zawrzeć takiej umowy, ponieważ w nowopowstałych budynkach zwykle przed sprzedażą nie przeprowadza się wydzielenia samodzielnych lokali mieszkalnych. Kupno bezpośrednio od inwestora reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku, czyli tzw. ustawa deweloperska. W tym przypadku możliwością jest nabycie mieszkania na podstawie umowy ustanawiającej odrębną własność. Właścicielem mieszkania stajemy się dopiero zakładając księgę wieczystą. Tutaj, aby ustanowić odrębną własność lokalu, konieczny jest wpis konstytutywny. Należy pamiętać, że kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, zawsze nabywamy prawo własności, nie będzie to nigdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Inną formą jest przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu. Może mieć miejsce, w przypadku kiedy pożyczkobiorca ma na celu uregulowanie zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki np. gdy zalega ogromną sumę pieniędzy bankowi.

Umowa przedwstępna

Rozwiązanie, które jest bardzo korzystne dla obu stron transakcji to umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Polega na tym, że jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Na jej podstawie kupujący zyskuje pewność, że sprzedający nie sprzeda nieruchomości komuś innemu. Sprzedawca natomiast w razie niedotrzymania umowy otrzyma odszkodowanie. Dodatkowo jej podpisanie daje czas na poznanie się partnerów oraz dopracowanie wzajemnych relacji. Głównym celem jest natomiast przygotowanie zawarcia umowy właściwej i zorganizowanie procesu jej podpisania.

Gdy zastanawiamy się nad kupnem mieszkania, które jeszcze fizycznie nie istnieje, umowa przedwstępna powinna zawierać oznaczenie nieruchomości - np. numer lokalu, numer budynku, powierzchnia, adres. Przewidywanie numeru lokalu i jego powierzchni, w sytuacji, gdy budynek jeszcze nie powstał, niekoniecznie przekłada się potem na stan rzeczywisty.

Pojawia się ryzyko, że o ile, w umowie przedwstępnej nasz hipotetyczny lokal mieszkalny może liczyć 60 mkw. (co będzie się zgadzać np. z dokumentacją projektową) w praktyce, przy ustanawianiu samodzielności tego lokalu, może się okazać, że metraż jest mniejszy. Właścicielem mieszkania stajemy się również dopiero po wpisie konstytutywnym do księgi wieczystej, czyli dopiero, gdy budynek i lokal istnieją fizycznie, oraz gdy pozytywnie przeprowadzona została procedura stwierdzenia samodzielności lokalu (wydaje ją starosta w formie zaświadczenia).

Zasiedzenie

Nieruchomość można nabyć również poprzez zasiedzenie, czyli długotrwałe, faktyczne jej posiadanie. Na tej drodze możliwe jest nabycie własności każdej nieruchomości - gruntowej, budynkowej i lokalowej, ale także służebność gruntową oraz w pewnych warunkach użytkowanie wieczyste. Nie możemy natomiast zasiedzieć np. pokoju w danym lokalu, klatki schodowej, ponieważ nie są to odrębne przedmioty własności.

Zasiedzenie jest możliwe, jeśli osoba jest tzw. posiadaczem samoistnym, czyli włada rzeczą jak właściciel i traktuje ją jako swoją własność nieprzerwanie przez 20 lat i wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze. Jest to uzasadnione okolicznościami przekonanie o posiadaniu rzeczy zgodnie z przysługującym prawem.

Zniesienie współwłasności nieruchomości Czytaj