Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Nieruchomości - Porady

23 listopada 2020

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 35 głosów

Ustawa deweloperska

Co to jest ustawa deweloperska? Od kiedy obowiązuje? Jaki jest jej cel? Wszystko co powinniście wiedzieć w związku z ustawą deweloperską przeczytacie w tym artykule. Zapraszamy do lektury!

Ustawa deweloperska

Zakup nowego mieszkania, pochodzącego bezpośrednio od dewelopera - zwłaszcza jeśli inwestycja jest jeszcze w trakcie budowy - wiąże się z pewnym ryzykiem. Wówczas podpisywana jest umowa deweloperska, której wytyczne reguluje ustawa. Co warto wiedzieć o niej widzieć?

Ustawa deweloperska - najważniejsze informacje 

Ustawa deweloperska to potoczna nazwa Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377). W dużym skrócie zabezpiecza ona interesy nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązał się do:

  • ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę,
  • przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,
  • ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Dlaczego ustawa deweloperska jest niezbędna? 

Już pełna nazwa ustawy popularnie zwanej deweloperską, nakreśla ogólny cel jej wprowadzenia. Jej przepisy mają bowiem chronić nabywcę nieruchomości – która ma dopiero faktycznie powstać – w relacji z przedsiębiorcą gwarantującym jej wybudowanie oraz przeniesienie własności.

Swoistość tej umowy polega zatem na tym, że jej przedmiot jeszcze nie istnieje. Nie powinno nikogo dziwić, że nabywca lokujący w inwestycji znaczne środki pieniężne, potrzebuje dodatkowych zabezpieczeń ustawowych, na wypadek gdyby przedsięwzięcie deweloperskie nie zostało ukończone w terminie.

ustawa deweloperska

Ustawa deweloperska - konieczność zmian 

Można by spytać, czy wprowadzanie całkowicie nowej i skomplikowanej regulacji – jaką bez wątpienia jest ustawa deweloperska – było konieczne? Przecież przed 01 stycznia 2012 roku sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym kwitła. Każdy, kto pamięta pierwszą dekadę obecnego wieku, wie że nowe inwestycje rosły jak grzyby po deszczu. W bardzo szybkim tempie rosły również ceny mieszkań.

Kolejna dekada rozpoczęła się światowym kryzysem gospodarczym, który odcisnął się także na rynku mieszkaniowym. Wielu nabywców przekonało się, że ich interesy w starciu z deweloperem nie są należycie chronione. Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej nabywcy podpisywali z deweloperami umowy przedwstępne i to często w zwykłej formie pisemnej. Takie umowy nie dawały nabywcy prawa do domagania się przeniesienia własności lokalu, a jedynie do niewielkiego odszkodowania. Nie istniały również żadne mechanizmy ochronne na wypadek upadłości dewelopera. Kupujący musieli dochodzić swoich praw w klasycznym postępowaniu upadłościowym. Niestety niekiedy zostawali z niczym, gdyż wierzyciele publicznoprawni mieli przed nimi pierwszeństwo.

Rosnąca rzesza osób poszkodowanych wyżej wymienionymi okolicznościami była przyczyną rozpoczęcia prac oraz uchwalenia ustawy deweloperskiej. W tym akcie prawnym przewidziano szereg dodatkowych mechanizmów mających chronić nabywcę. Więcej na temat praw nabywcy lokalu mieszkalnego przeczytasz poniżej.

Ustawa deweloperska - o ochronie praw nabywcy lokalu

Mechanizmy ochronne występują na wszystkich etapach relacji dewelopera z przyszłym nabywcą. Jest to m.in. obowiązek sporządzenia przez dewelopera prospektu informacyjnego o danym przedsięwzięciu deweloperskim. Dla przypomnienia, prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej - każdy inwestor przed podpisaniem umowy powinien bezpłatnie udostępnić taki dokument Klientowi.

Z prospektu informacyjnego uzyskamy szczegółowe informacje na temat inwestycji oraz interesującego nas mieszkania, a także sytuacji prawnej i finansowej dewelopera, w tym sposobie finansowania budowy. Deweloper jest zobowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku, informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny. Jeżeli deweloper nie doręczy prospektu informacyjnego lub jego zmiany, stanowi to podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

budowa

Jak ustawa deweloperska reguluje kwestie związane z obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego?

Informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego

Prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego - na który wpływają wpłaty nabywców - należy do obowiązków deweloperów. Pieniądze z rachunku powierniczego wypłaca deweloperowi bank dopiero po stwierdzeniu ukończenia konkretnego etapu budowy. Ustawa dopuszcza kilka typów rachunku powierniczego, warto znać ich rodzaje, bowiem każdy zapewnia inny stopień ochrony kupującego.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy 

Przy takiej formie mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi pieniądze zgromadzone na tym rachunku jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa objętego umową deweloperską.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy 

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank wypłaca deweloperowi pieniądze zgromadzone na tym rachunku zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie oraz po dokonaniu stosownej inspekcji przez pracownika banku.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy zabezpieczony gwarancją ubezpieczeniową albo bankową 

Funkcjonuje na podobnej zasadzie jak otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z tym że jest dodatkowo zabezpieczony gwarancją wypłaty środków przez bank albo zakład ubezpieczeń.

Umowa deweloperska - co powinna zawierać? 

Ustawa deweloperska reguluje treść umowy deweloperskiej. Co powinno się w niej znaleźć? Sformalizowana treść umowy deweloperskiej - która dodatkowo powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego - musi uwzględniać szereg wytycznych. Poniżej przedstawiamy najważniejsze.

Jeżeli umowa nie zawiera elementów wymaganych przez ustawę deweloperską albo podane przez dewelopera informacje nie są zgodne z prospektem informacyjnym, bądź ze stanem faktycznym lub prawnym, nabywca może od umowy odstąpić.

Zakazane jest wprowadzenie do umowy deweloperskiej zapisów o odstępnym, czyli że nabywcy wolno odstąpić – w wyżej wymienionych przypadkach - od umowy deweloperskiej tylko za zapłatą oznaczonej sumy. Co istotne i warte podkreślenia, deweloper nie może z tego tytułu domagać się dodatkowej opłaty.

W umowie deweloperskiej zawarte są również wytyczne związane z odbiorem lokali mieszkalnych a także kwestią wynagrodzenia notariusza.

Wynagrodzenie notariusza - kto pokrywa? 

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Odbiór lokali mieszkalnych 

Umowa deweloperska uwzględnia również sformalizowany sposób odbioru lokalu oraz zgłaszania i usuwania jego wad lub usterek:

  1. w odbiorze musi uczestniczyć nabywca,
  2. z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  3. deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach,
  4. deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Ustawa deweloperska - nie każdy z niej skorzysta 

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że ustawa deweloperska nie ma zastosowania do nabywców będących jednostkami organizacyjnymi, a także do osób nabywających lokale usługowe (użytkowe) będących przedsiębiorcami. Rzecz jasna, aby możliwe było stosowanie wyżej wymienionych przepisów, drugą stroną umowy musi być deweloper. Ustawa definiuje go - jako przedsiębiorcę - zobowiązującego się na podstawie umowy deweloperskiej do ustanowienia prawa do nieruchomości i przeniesienia go na nabywcę. Deweloperem będzie zatem zarówno duża spółka giełdowa budująca osiedla wielopiętrowych budynków mieszkalnych, jak i jednoosobowy przedsiębiorca sprzedający mieszkania w niewielkim budynku w zabudowie szeregowej.

Obowiązywanie ustawy 

Deweloperzy początkowo byli nieprzychylni ustawie deweloperskiej wskazując przede wszystkim na zwiększenie kosztów prowadzenia inwestycji, a także trudności z dostępem do jej finansowania. Również nabywcy podchodzili do nowych przepisów sceptycznie obawiając się skomplikowania procesu nabycia nieruchomości.

Pierwsze lata obowiązywania ustawy pokazały wszakże, że poprawiła ona sytuację prawną kupujących zwiększając ich ochronę. Jednocześnie nie doprowadziła do fali upadłości firm deweloperskich, czym grono to straszyło. Niemniej, upływ kolejnych lat pokazywał, że ustawa nie wyeliminowała całego ryzyka, a co sprytniejsi deweloperzy wynajdują sposoby na niwelowanie jej mechanizmów ochronnych.

Dużą rolę w wychwytywaniu nieprawidłowości ma Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Monitoruje on rynek deweloperski, prowadzi akcje informacyjne dla kupujących, a także nakłada kary na nieuczciwych sprzedawców. Nie powinien zatem dziwić fakt, że to właśnie ten urząd kilkakrotnie inicjował prace nad zmianami ustawy deweloperskiej.

Czy ustawa deweloperska była zmieniana? 

To proste z pozoru pytanie jest jednak przewrotne. Z jednej bowiem strony, ustawodawca kilkakrotnie wprowadzał bardzo drobne zmiany, które miały na celu dostosowanie ustawy deweloperskiej do innych aktów prawnych. Z drugiej wszakże, od 2015 roku trwają – z mniejszą, bądź większą intensywnością – prace na dużą nowelizacją omawianej ustawy. Paradoksalnie, w okresie tym same propozycje zmian przechodziły bardzo gruntowne zmiany. I chociaż latem 2020 roku projekt nowelizacji zyskał akceptację Komitetu Stałego Rady Ministrów, to nie trafił jeszcze do Sejmu. Czy i w jakim kształcie zostanie złożony do laski marszałkowskiej, trudno przewidzieć. Warto jednak wskazać, jakie propozycje zmian były dotychczas omawiane.

Początkowo - jeszcze w 2015 roku - Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postulował likwidację otwartego rachunku powierniczego bez gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej. Miano także sformalizować umowy rezerwacyjne, które obecnie pozostają poza przedmiotem ustawy deweloperskiej, a także dać nabywcy więcej praw przy odbiorze lokalu.

Ostry sprzeciw branży deweloperskiej względem pierwszego z rozwiązań doprowadził do odłożenia nowelizacji.

Ustawa deweloperska - nowelizacja 

W 2018 roku, ponownie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wystąpił z inicjatywą zmiany omawianej ustawy. Tym razem jednak, zamiast likwidacji otwartego rachunku powierniczego pojawił się zamysł utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, na wzór analogicznego funduszu w sektorze bankowym. Fundusz miałby być zatem zasilany składami deweloperów i przeznaczony na wypłaty dla poszkodowanych nabywców. W projekcie znalazły się również pozostałe ww. zmiany, a także rozszerzenie ochrony na sprzedaż lokali już wybudowanych.

Jak wiemy, prace na projektem nowelizacji nadal trwają. Zatwierdzenie projektu przez organ Rady Ministrów nie przesądza jej finalnego kształtu, zmiany mogą bowiem być wprowadzane również na etapie prac w Sejmie i Senacie. Na dużą nowelizację ustawy deweloperskiej przyjdzie nam zatem jeszcze poczekać.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy