Jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Jarosław Jędrzyński
Jarosław Jędrzyński

Data publikacji: 18.02.2021, Data aktualizacji: 19.07.2022

Średnia ocen 4/5 na podstawie 12 głosów

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Rada Ministrów przyjęła projekt nowej ustawy deweloperskiej. Sprawdź jak może wpłynąć na rynek mieszkaniowy!

Projekt nowej ustawy deweloperskiej, meritum której ma stanowić powołanie instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, po blisko trzech latach żmudnych prac został przyjęty przez Radę Ministrów. Jak nowe przepisy autorstwa UOKiK wpłyną na pierwotny segment mieszkaniówki? Czy faktycznie wywindują ceny nowych mieszkań?

Z tego artykułu dowiesz sie m.in.:

  • czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
  • jakie zmiany w przepiach szykuje rząd
  • co na temat proponowanych zmian myślą deweloperzy

Skąd pomysł na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Pomysł nowelizacji ustawy deweloperskiej autorstwa prezesa UOKiK pojawił się już w 2018 roku. Pierwotnie zakładał zupełną likwidację deweloperskich rachunków powierniczych bez zabezpieczenia, jednak po fali uzasadnionej krytyki został szybko zastąpiony nowym, przewidującym utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). I tego typu rozstrzygniecie doczekało się właśnie rządowej akceptacji. Pytanie, czy tego typu inicjatywa znajduje wystarczające uzasadnienie w 9-letniej historii misji ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Najprawdopodobniej zasadniczą inspiracją Prezesa UOKiK utworzenia DFG był przypadek upadłości dewelopera Dolcan Plus i powiązanego z nim SK Banku. Był to modelowy przykład niedoskonałości ustawy deweloperskiej w ochronie nabywców nowych mieszkań, zwłaszcza w sytuacji upadku banku finansującego inwestycję deweloperską. Stąd zapewne pomysł radykalnych rozwiązań dopracowujących procedury bezpieczeństwa pierwotnego rynku mieszkaniowego.

Faktem jest, że przypadki upadłości deweloperów, czy też innych dramatycznych sytuacji stanowiących zagrożenie dla środków wpłacanych na poczet zakupów mieszkań deweloperskich, faktycznie w ostatnich czasach są coraz rzadziej występującą osobliwością. Nie zostały jednak całkowicie wyeliminowane przez zapisy ustawy deweloperskiej, która od początku swojej misji nie gwarantowała 100-procentowego bezpieczeństwa. W tej sytuacji inicjatywa prezesa UOKiK wydaje się w pełni uzasadniona, a potrzeba optymalizacji ochrony nabywców mieszkań z pierwszej ręki  jak najbardziej oczywista. Problem jednak w tym, że pierwotne założenia projektu noweli prezentowały się zdecydowanie niekorzystnie dla pierwotnego segmentu rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny a rynek mieszkaniowy

Zakładały one mianowicie maksymalne pułapy stawki wpłat na DFG w wysokości 5 proc. i 1 proc. wartości lokum, odpowiednio dla rachunków powierniczych otwartych i zamkniętych, co potencjalnie byłoby zabójcze dla rynkowych perspektyw. Dlatego też podczas konsultacji społecznych na początku 2019 roku branża deweloperska postulowała obniżenie jej poziomu maksymalnego do 2 proc. Natomiast kolejna wersja noweli, komunikowana około roku temu, przewidywała maksymalny poziom wysokości składki w wysokości 3 proc., co również wydawało się wartością dość problematyczną. Ostatecznie rząd przyjął projekt z wysokością maksimum 2 proc. dla rachunków powierniczych otwartych i 0,2 proc. dla zamkniętych, co wydaje się w pełni korespondować z sygnalizowanymi oczekiwaniami deweloperów.

DFG a ceny mieszkań

Taki poziom nie sprawia już wrażenia zbyt wyśrubowanego, a instytucja DFG nie powinna wpływać w odczuwalny sposób na ceny nowych mieszkań. Tym bardziej, że w normalnych warunkach rynkowych wpłaty nie powinny przekraczać symbolicznego poziomu 1 proc. Przy średniej deweloperskiej marży brutto na poziomie 25 proc., jaką w ostatnich czasach komunikują deweloperzy, nie jest to ciężar nie do udźwignięcia nawet przy założeniu wzięcia go przez przedsiębiorców na własne barki. Co więcej, istnieje realna szansa na to, że ich ewentualne korzyści powołania do życia DFG przerosną oczekiwane koszty wpłat.

W zamian bowiem klienci deweloperskich biur sprzedaży zyskają już praktycznie 100-procentowe bezpieczeństwo środków wpłacanych na rachunki powiernicze, które – co do czego nie ma wątpliwości – dotychczas nie były w chronione w sposób absolutny. A to samo w sobie stanowi wartość dodaną, którą trudno przecenić. Z całą pewnością w istotnym stopniu zwiększy się zaufanie do mieszkaniowego rynku pierwotnego, przyciągając do niego tych klientów, którzy wciąż w obawie o kupno „dziury w ziemi” od dewelopera, wybierali rynek wtórny.

Opinie o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

O to, co zmieni i jak wpłynie na rynek nieruchomości mieszkaniowych Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zapytaliśmy również przedstawicieli największych firm deweloperskich w Polsce. Zapraszamy do zapoznania się z odpowiedziami w dalszej części artykułu.

RONSON Development

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży i marketingu RONSON Development

Dostrzegamy wiele pozytywnych aspektów związanych z inicjatywą stworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Po pierwsze, jest to krok normalizujący rynek, mocno zabezpieczający klientów. Po drugie, otwierający go na nowych nabywców, którzy będą czuli dodatkowe bezpieczeństwo prawne i finansowe. Na obecnym etapie kluczowa jest wysokość stawek. Gdyby utrzymać propozycję branży, aby wynosiły one maksymalnie 1% wartości mieszkania, nie miałoby to wpływu na ceny lokali, ani w krótkiej, ani w długiej perspektywie. Natomiast nie znamy ostatecznych regulacji i pozostaje nam czekać na opublikowanie nowelizacji.

ATAL

Mateusz Bromboszcz, Wiceprezes Zarządu ds. Prawno-Administracyjnych w ATAL

Wejście w życie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego może być czynnikiem hamującym i ograniczającym rozwój branży deweloperskiej. Wiąże się bowiem z obowiązkiem wnoszeniem przez wszystkich deweloperów bezzwrotnych składek na zasadach i w wysokości określonej w przepisach ustawy. To solidarnościowe narzędzie branżowe ma gwarantować wypłacalność na rzecz klientów nawet tych najsłabszych deweloperów, z wpłat deweloperów najmocniejszych.

W naszym odczuciu nowelizacja ustawy nie pozostanie bez negatywnego wpływu na branżę deweloperską, która boryka się ze stale rosnącą skalą problemów, takich jak rosnące koszty czy niejasne prawodawstwo i jego różna wykładnia na poziomie urzędów. Szczególnie obecnie, w nadzwyczajnej pandemicznej sytuacji, wprowadzenie funduszu oznacza dołożenie kolejnego utrudnienia w i tak już bardzo skomplikowanym procesie deweloperskim. Na tym etapie nie możemy jeszcze jednoznacznie stwierdzić, że działanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będzie wiązało się z konkretną podwyżką cen mieszkań, niewykluczone jednak, że wymóg wnoszenia bezzwrotnych składek na rzecz funduszu może przyczynić się do wzrostu cen.

Witold Indrychowski, prezes spółki Merari

Oczywiste jest, że ceny po wejściu w życie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego wzrosną. Fundusz ten nie jest dobrym rozwiązaniem, klienci powinni mimo wszystko sprawdzić od kogo kupują nieruchomość i jakie ten podmiot ma doświadczenie w tej dziedzinie. Obecne rozwiązania i tak dają klientom gwarancję, że ich pieniądze nie zostaną użyte w innym celu. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to instrument, który jeszcze mocniej uzależnia deweloperów od banków, bo jeśli ktoś będzie mógł budować bez zaciągania kredytu, to opłaty będą wtedy wyższe, dlatego sądzę, że ceny nieruchomości oraz kredytów wzrosną, w tym tych pierwszych nawet o 5% (jeśli składki mają wynieść np. 3% od otwartych rachunków powierniczych). Ktoś za to musi zapłacić, czyli niestety finalnie ten koszt spadnie na klientów.

Nickel Development

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Trzeba liczyć się z tym, że wiele firm podniesie ceny w odpowiedzi na pojawienie się obowiązku wpłaty składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jak duża będzie podwyżka? Wszystko będzie zależało od aktualnej sytuacji finansowej poszczególnych firm. Należy przy tym mieć świadomość, że obciążenia nie można rozpatrywać jako ułamka kwoty, którą firma już posiada. Przede wszystkim dlatego, że składka jako liczona od ceny brutto mieszkania będzie obejmowała również kwotę podatku, która nie trafi do firmy deweloperskiej, a oprócz tego nie będzie można jej opłacać z rachunku powierniczego, więc podwyżka może wynikać również z kalkulacji kosztów finansowania składki. Ważną sprawą jest, że w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę składka nie będzie zwracana, więc w pewnej części deweloperzy będą musieli założyć rezerwy na ten cel.

Proxin Investment

Piotr Łopatka, członek zarządu Proxin Investment

Projekt nowej ustawy deweloperskiej o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej powszechnie ustawą deweloperską), którą zamierza wprowadzić rząd w postaci Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w naszej ocenie wywinduje ceny nowych mieszkań. Jest to bowiem kolejne, dodatkowe, zabezpieczenie funduszy wpłacanych na rachunek powierniczy klientów, który dobrze chroni ich kapitał. Uiszczanie do DFG 2% lub 0,2% wartości mieszkania (w zależności od rodzaju prowadzonego przez dewelopera rachunku) to koszty, które finalnie będą miały przełożenie na wzrost cen. Trzeba też podkreślić, że przypadki upadłości i innych ewentualnych sytuacji stanowiące zagrożenie dla środków wpłacanych na poczet zakupów mieszkań deweloperskich są w ostatnich czasach rzadkością.

EBF Development

Agata Nowaczyk, specjalista z poznańskiego biura sprzedaży EBF Development

Propozycja stworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest w naszym odczuciu kontrowersyjna. Pojawia się bowiem pytanie dlaczego wszyscy deweloperzy mają ponosić koszty upadku konkurencji, szczególnie, gdy na płynność finansową pracuje się latami i mocno dba o sytuację firmową? Naszym zdaniem ewentualnego zwiększenia bezpieczeństwa klientów należałoby upatrywać na drodze zmian w prawie upadłościowym i restrukturyzacyjnym, nie zaś tworząc, generujące dodatkowe koszty, zabezpieczenia. Ponadto, obecnie obowiązujące rachunki powiernicze dobrze chronią nabywców. Jesteśmy przekonani, że uruchomienie DFG, dodatkowej linii zabezpieczenia, podniesie koszty powstania inwestycji, a tym samym przełoży się na ceny lokali.

Grupa Partner

Karolina Skrzypek, przedstawiciel Grupy Partner

Zakładane przez rząd powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego z pewnością wpłynie na koszty obsługi inwestycji. Zwracając uwagę na nieustannie rosnące koszty, a więc ceny materiałów, pracowników oraz coraz mniejszą dostępność gruntów podwyżka cenowa mieszkań wydaje się być nieunikniona. DFG to de facto kolejne, dodatkowe zabezpieczenie, które jest analogiczne do rachunków powierniczych czy to otwartych, czy zamkniętych. Obecne przepisy w naszym przekonaniu wystarczająco chronią nabywców mieszkań.

Agrobex

Lucyna Jarczyńska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Agrobex

Najważniejszy jest klient i bezpieczeństwo transakcji dlatego kilka lat temu powstała Ustawa Deweloperska, która nałożyła na deweloperów obowiązek zabezpieczenia kupujących chociażby poprzez wprowadzenie rachunków powierniczych. Te działania okazały się bardzo skuteczne. Co do kolejnych, bardzo kosztownych zabezpieczeń należy pamiętać, że będą miały istotny wpływ na ceny oferowanych mieszkań.

Quadro Development

Marek Smogór, reprezentujący Quadro Development

Projekt nowelizacji, który został przygotowany przez UOKiK, zakłada, że to deweloper będzie miał obowiązek odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Finalnie to oznacza dodatkowe koszty przy każdej realizowanej inwestycji, a dodatkowe koszty, co z pewnością nikogo nie zdziwi, wpłyną na cenę lokalu mieszkalnego. W mojej opinii problemem nie jest brak regulacji prawnych – ponieważ te istnieją i dotyczą również ochrony nabywcy lokalu mieszkalnego bądź domu – lecz brak ich respektowania przez niektóre firmy. Nie ma potrzeby zaostrzenia obowiązujących przepisów, ale należy ich przestrzegać.

To jest kluczem, podobnie jak edukacja klientów/ nabywców na rynku, by wiedzieli, jak wybrać właściwie dewelopera, któremu powierzają oszczędności życia. - Jako Quadro Development działamy zgodnie z ustawą deweloperską, wszelkie kwestie zawsze wyjaśniamy naszym klientom, podczas spotkań, rozmów telefonicznych, czy online. Ryzyka, o jakich mówi się w kontekście Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, de facto ich nie dotyczą. Mamy swoją renomę, ponieważ marka Quadro istnieje na rynku mieszkaniowym w Poznaniu od lat i zostajemy tu na dłużej.

Tomasz Pietrzyński, członek zarządu firmy More Place

Naszym zdaniem Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wpłynie na rynek mieszkaniowy – będzie jeszcze bezpieczniej dla klientów, ale też drożej. W naszej opinii, aktualne zapisy i postanowienia ustawy deweloperskiej w sposób wystarczający chronią prawa nabywcy, jak i sprzedającego. Nie zawsze były one respektowane przez deweloperów, co niestety mogło rzucić cień na całą branżę i spowodować chęć wprowadzenia przez ustawodawcę kolejnych przepisów, mocniej dookreślających zasady funkcjonowania w relacjach klient – deweloper. - Naszym zdaniem cała branża nie może ponosić konsekwencji za działania mniejszości – mniejszości, z której nie należy brać przykładu.

Warto rozważyć też dodatkowe działania, dzięki którym wzrosłaby świadomość nabywców – czego wymagać, jak wszelkich formalności dopilnować, na jakie elementy zwracać uwagę w kontaktach z deweloperem. Firma More Place udziela wsparcia merytorycznego klientom na każdym etapie. Jesteśmy do dyspozycji zawsze – otwarci na pytania, przygotowani na każde z nich. Działamy w myśl zasad ustawy deweloperskiej, w związku z czym nasi klienci mogą być w stu procentach spokojni.

Echo Investments

Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży w dziale projektów mieszkaniowych Echo Investments

Każda inicjatywa, która zwiększa poczucie bezpieczeństwa klienta jest w naszej ocenie dobra. Jednak musimy pamiętać, że procedowane założenia przełożą się zapewne na dodatkowe koszty, które pokryją zarówno deweloperzy, jak i nabywcy lokali. W ujęciu całego rynku ta zmiana, przy obecnie proponowanym maksymalnym poziomie wpłat, może oznaczać wzrost cen nowych mieszkań nawet o kilka procent. Mówimy więc tutaj o średnich dopłatach rzędu od kilku do kilkunastu tysięcy złotych na lokalu, w zależności od jego pierwotnej ceny.

Za branżą deweloperską ciągnie się negatywny stereotyp sprzed 15-20 lat, gdy zdarzały się głośne bankructwa firm z tego sektora. Jednak od tego czasu wiele zmieniło się na plus. Rynek się skonsolidował – więksi gracze przejmują tych mniejszych, co korzystnie wpływa na stabilność finansową branży. Aktualnie upadłości zdarzają się rzadko, a interes klientów jest znacznie lepiej chroniony dzięki wprowadzonym zmianom w prawie deweloperskim. Dlatego warto jeszcze raz pochylić się nad proponowanymi rozwiązaniami, zastanowić się, czy upadłości deweloperów to rzeczywiste zagrożenie w dzisiejszych czasach i jak duże ono jest.

REAL DEVELOPMENT GROUP

Anna Mazij-Górecka Manager ds. marketingu REAL DEVELOPMENT GROUP sp.z o.o. sp.k

Znając główne założenia DFG, mamy takie wrażenie, że nie jest to instrument wystarczająco dobrze policzony. Oczywiście wprowadzenie go, ma na celu ochronę wpłat Klientów, jednakże brakuje nam precyzji po stronie ustawodawcy w propozycji dokładnych wyliczeń. Jedną z wątpliwości jest idea obciążania składką rachunków zamkniętych, na których środki Klientów są przechowywane przecież, aż do zawarcia umowy ostatecznej. Propozycje, jakie znajdują się w projekcie i otwarta droga dla rozporządzeń, które będą ustawę konkretyzowały, wcale nas nie uspokaja.

Brak tychże ostatecznych wartości obciążeń na etapie projektu ustawy, nie pozwala deweloperowi uwzględnić ich przy planowaniu przyszłych inwestycji. Biorąc pod uwagę długość procesu realizacji inwestycji deweloperskiej i jego czułość na koszty finansowania, to wszelkie dodatkowe obciążenia wysokości maksymalnej stawki dla OMRP, mogą istotnie wpływać na rentowność projektu. Istnieje zatem prawdopodobieństwo, że koszty dodatkowe poniesione przez dewelopera, znajdą odzwierciedlenie w cenie nabycia dla Klienta.

Vantage Development

Dariusz Pawlukowicz, Członek zarządu Vantage Development

W naszej ocenie interesy klientów deweloperów mieszkaniowych są w odpowiedni sposób chronione, dzięki zapisom wprowadzonym na mocy ustawy deweloperskiej z 2012 roku. Stosowane powszechnie otwarte rachunki powiernicze, pozwalające na wykorzystanie środków klientów tylko na cele wyraźnie określone przepisami, a także profesjonalizacja branży, która nastąpiła na skutek wprowadzonych przepisów, skutecznie chronią środki osób, kupujących mieszkania w Polsce.

Uruchomienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, co było postulowane przez UOKiK od kilku lat, nie zmieni w żaden istotny sposób sytuacji klientów, natomiast na pewno będzie stanowiło kolejny element rosnących kosztów budowy mieszkań i może przyczynić się do dalszego wzrostu cen. Choć okres pandemii nieco osłabił ten trend, to biorąc pod uwagę zmniejszającą się dostępność gruntów, a co za tym idzie rosnące ceny ich zakupu, rosnące ceny materiałów budowlanych w połączeniu z utrzymującym się wysokim popytem na rynku i niesłabnącym zainteresowaniem klientów ofertą spółek deweloperskich, jest wysoce prawdopodobne, że długofalowo znów będziemy mieć do czynienia ze wzrostem cen.

Cordia Polnord

Michał Melaniuk, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord SA

Skala tego, jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wpłynie na rynek mieszkaniowy, wynika wprost z wysokości składki. Ta zgodnie z przyjętym projektem nowelizacji ma wynieść 2% wartości mieszkania, czyli dokładnie dwa razy więcej, niż to proponował Polski Związek Firm Deweloperskich. Dla deweloperów, szczególnie tych najmniejszych, to duży dodatkowy koszt, który bez wątpienia przełoży się na wzrost cen czy zmniejszenie konkurencyjności. Oczywiście, poczucie bezpieczeństwa klientów wzrośnie, ale realnie ich środki chroniły już wytyczne z 2012 r. PZFD nie ma takiej informacji, żeby od czasu ich wprowadzenia w Polsce zdarzył się jakikolwiek przypadek utraty przez nabywców funduszy zgromadzonych na rachunkach powierniczych.

Profbud

Anna Skotnicka-Ryś, Dyrektor Działu Handlowego firmy Profbud

Pomysł nowelizacji oraz prace nad ustawą dotyczącą ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego trwają już od kilku lat i były wielokrotnie modyfikowane. W obecnej chwili rząd przyjął projekt, który zakłada odprowadzanie składek przez inwestorów w wysokości do 2 proc. dla rachunków powierniczych mieszkaniowych otwartych i do 0,2% dla rachunków powierniczych mieszkaniowych zamkniętych. Będzie to niewątpliwie dodatkowe opodatkowanie dla deweloperów, które w połączeniu m.in. z nowymi przepisami budowlanymi dotyczącymi efektywności energetycznej nowopowstających budynków czy zmianami w przepisach podatkowych wprowadzonych w 2021 roku mogą wpłynąć na wzrost cen mieszkań w najbliższym czasie. Jak najbardziej zgadzam się z potrzebą dbania o dobro kupujących i ochronę ich interesów, jednak wszystkie pomysły i inicjatywy powinny być dokładnie przeanalizowane, aby realnie odpowiadały na ich potrzeby i rynkowe wyzwania.

Greenbud Development

Agnieszka Jałoszyńska, kierownik biura sprzedaży Greenbud Development

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to czynnik, który będzie miał wpływ na koszt prowadzenia rachunków powierniczych. Istnieje ryzyko, że wzrosną również ceny mieszkań. Naszym zdaniem potrzebna jest dodatkowa analiza zalet i wad wprowadzenia wymienionych regulacji prawnych oraz rzetelna dyskusja. Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wraz z wprowadzeniem zapisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu, niosą za sobą pozytywne założenia, ale także dodatkowe ryzyka, które należy mocno przeanalizować, a niektóre kwestie doprecyzować. Przykładowo nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej, wykazując „wadę istotną” wybudowanego lokalu. Problem polega na tym, że jest to mocno uznaniowe, bowiem samo pojęcie nie jest precyzyjnie zdefiniowane.

Jarosław Jędrzyński
Jarosław Jędrzyński

Znany i ceniony analityk rynku nieruchomości, piszący m.in. dla portalu RynekPierwotny.pl. Jego artykuły i komentarze pojawiały się w czołowych mediach w Polsce.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: