Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – co to jest i jak działa?
Na jakich zasadach funkcjonuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny? Dowiedz się, jak działa DFG i w jaki sposób Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni Twoje środki i minimalizuje ryzyko związane z inwestycją. Sprawdź, na czym polega ochrona z tytułu funduszu gwarancyjnego i przekonaj się, czy DFG wpływa na rynek nieruchomości.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – najważniejsze informacje
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) działa od 1 lipca 2022 r. i stanowi dodatkowy mechanizm ochrony nabywców mieszkań i domów kupowanych na rynku pierwotnym.
- Podstawą jego funkcjonowania jest ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
- DFG obejmuje ochroną wpłaty nabywców w przypadkach określonych w ustawie, m.in. przy określonych skutkach upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
- Składki na DFG finansuje deweloper. Wysokość składki na DFG zależy od rodzaju rachunku powierniczego.
- DFG może również uruchomić ochronę, gdy nabywca skutecznie odstąpi od umowy na podstawie ustawy, a deweloper nie zwróci w terminie środków objętych tym mechanizmem.
- Od 2 października 2026 r. deweloperzy przekazują do Ewidencji DFG więcej danych o sprzedawanych mieszkaniach i domach, m.in. cenę brutto, powierzchnię użytkową, liczbę pokoi i piętro. Informacje te zasilą rządowy Portal DOM z cenami transakcyjnymi.
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, którego celem jest ochrona wpłat nabywców mieszkań i domów z rynku pierwotnego.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny funkcjonuje od 1 lipca 2022 r., na mocy przepisów ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – ustawa
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstał z inicjatywy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Ochrona zapewniana nabywcom nieruchomości deweloperskich przez poprzednią wersję ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 r. okazała się niewystarczająca. Postanowiono zatem wprowadzić instrument, który zabezpieczy kupujących przed częściową lub całkowitą utratą środków wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy dewelopera.
Umowa deweloperska - co powinna zawierać? CZYTAJ
Kogo chroni DFG?
DFG zwiększa zakres ochrony nabywców mieszkań i domów kupowanych na rynku pierwotnym na podstawie umowy deweloperskiej zawartej w formie aktu notarialnego. Są to osoby fizyczne – konsumenci, którzy:
- między 1.07.2022 r. a 1.07.2024 r. zawarli umowy, dotyczące zakupu domu lub mieszkania w inwestycji, której sprzedaż rozpoczęła się od 1.07.2022 r. (jeśli deweloper wcześniej sprzedał chociaż jedno mieszkanie w ramach inwestycji, to kolejne również mógł sprzedawać bez ochrony DFG aż do 1.07.2024 r. włącznie);
- zawarli umowę z deweloperem po 1.07.2024 r – od 2 lipca 2024 r. ochroną DFG objęci są wszyscy nabywcy, którzy podpisali umowy deweloperskie 02.07.2024 i później.
Kiedy DFG zwróci pieniądze?
Nabywca może odzyskać całość wpłaconych środków w sytuacjach wymienionych w ustawie. Należą do nich:
- upadłość dewelopera (i brak kontynuacji inwestycji);
- odstąpienie od umowy z nabywcą przez syndyka lub zarządcę;
- upadłość banku prowadzącego MRP, przy czym DFG pokrywa część środków nieobjętą świadczeniem Bankowego Funduszu Gwarancyjnego;
- odstąpienie od umowy na podstawie art. 43 ustawy deweloperskiej i brak zwrotu przez dewelopera środków wypłaconych mu wcześniej z otwartego rachunku powierniczego w ciągu 30 dni – w takim przypadku nabywca może otrzymać zwrot z DFG.
Na jakich zasadach funkcjonuje DFG?
Podstawowym celem powstania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomości przy jednoczesnym zapewnieniu efektywnej ochrony nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego. DFG jest zasilany składkami odprowadzanymi przez deweloperów; stanowią one określony procent środków od każdej wpłaty nabywcy, w zależności od tego, czy pieniądze przekazywane są na zamknięty, czy na otwarty rachunek powierniczy.
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny prowadzi Ewidencję DFG, w której gromadzone są informacje dotyczące m.in. deweloperów, umów i mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Ile wynosi składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Wysokość składki na DFG zależy od rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego. Obecnie składka wynosi 0,45% wpłaty w przypadku otwartego MRP oraz 0,1% w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wysokość składek określają obowiązujące przepisy.
Deweloper przekazuje składkę do banku lub kasy prowadzącej rachunek powierniczy w terminie 7 dni od wpłaty nabywcy i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera.
Nowe dane w Ewidencji DFG
Od 2 października 2026 r. obowiązuje nowelizacja ustawy deweloperskiej. Rozszerza ona zakres informacji, które deweloperzy muszą przekazywać do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, prowadzonej przez UFG.
Przy nowych przedsięwzięciach deweloperskich i nowych mieszkaniowych rachunkach powierniczych deweloper podaje m.in.:
- nazwę grupy kapitałowej, do której należy,
- nazwę inwestycji,
- planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych,
- planowaną liczbę lokali mieszkalnych,
- liczba kondygnacji nadziemnych i podziemnych w budynku
- rodzaj nieruchomości (lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny),
- cena brutto samego mieszkania
- powierzchnia użytkowa,
- liczba pokoi,
- kondygnacja lokalu
- powierzchnia działki (w przypadku domów).
Co zmiany oznaczają dla nabywców?
Kupujący nie musi nic robić. Obowiązek raportowania spoczywa na deweloperze, a ochrona z DFG działa tak jak dotychczas. Korzyść pojawi się później: dane z ewidencji mają zasilić Portal DOM (Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami). To bezpłatny rządowy serwis, który ma ruszyć wiosną 2027 r. Pokaże on rzeczywiste ceny transakcyjne mieszkań i domów, a także informacje o deweloperach i historii ich inwestycji, w tym ewentualnych opóźnieniach.
Na czym polega ochrona z tytułu funduszu gwarancyjnego?
Ochrona z tytułu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego rozpoczyna się w momencie pierwszej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy. Gwarancja DFG obowiązuje m.in. w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy, umożliwiając nabywcy odzyskanie wpłaconych środków.
Upadłość dewelopera - co musisz wiedzieć? CZYTAJ
Ponadto ochrona obejmuje nabywców, którzy zakupią lokal mieszkalny lub dom z wadą istotną, a deweloper nie będzie chciał (lub mógł) jej usunąć. Jeśli nabywca zdecyduje się z tego powodu odstąpić od umowy, deweloper powinien w ciągu 30 dni zwrócić klientowi wpłacone przez niego środki. W sytuacji gdy tego nie zrobi, nabywca może starać się o zwrot pieniędzy z DFG.
Jak złożyć wniosek o zwrot środków z DFG?
Aby złożyć wniosek o wypłatę środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wykonaj poniższe kroki:
- Wejdź na portal DFG
- Odwiedź stronę główną i kliknij przycisk „Nabywca” w prawym górnym rogu.
- Alternatywnie przejdź bezpośrednio na sekcję „Dla nabywcy” i kliknij „Zaloguj się”.
- Zaloguj się przez login.gov.pl
- Wybierz opcję „ZA POMOCĄ LOGIN.GOV.PL”.
- Możesz użyć Profilu Zaufanego (login lub e-mail i hasło) albo wybrać logowanie przez bank.
- Przejdź do strefy nabywcy
- Po zalogowaniu zostaniesz przekierowany do panelu, gdzie znajdziesz listę swoich umów deweloperskich.
- Utwórz wniosek
- Kliknij „Utwórz wniosek”, wypełnij formularz roszczeniowy, dołącz dokumenty (kopię umowy, dowód wpłaty itp.) i wyślij zgłoszenie.
Szczegółową instrukcję oraz pomoc znajdziesz na stronie DFG lub w materiale wideo w sekcji „Pomoc dla nabywcy”.
Jak DFG wpływa na rynek nieruchomości?
Już na etapie prac nad przepisami eksperci rynku mieszkaniowego i sami deweloperzy alarmowali, że obowiązek odprowadzania składek do DFG może przyczynić się do wzrostu cen nieruchomości. Niższy zysk ze sprzedaży zmusza deweloperów do przerzucenia części kosztów na nabywców.
Trudno jednak ocenić skalę tego zjawiska, zwłaszcza że krótko po wejściu w życie DFG rynek nieruchomości został dotknięty spadkiem sprzedaży, spowodowanym obniżeniem zdolności kredytowej klientów.
DFG w liczbach – skala ochrony nabywców
Od momentu wprowadzenia DFG skala działania Funduszu systematycznie rośnie. Jak podaje Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG), tylko w 2025 r. DFG objął ochroną ponad 223 tys. nabywców mieszkań i domów z rynku pierwotnego.
W 2025 r. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wypłacił nabywcom ponad 11,7 mln zł świadczeń, czyli przeciętnie ok. 365,6 tys. zł na osobę. Łącznie od początku funkcjonowania Funduszu wartość wypłat przekroczyła już 14 mln zł.
Dane pokazują, że DFG obejmuje realną ochroną nabywców mieszkań i może mieć praktyczne znaczenie dla osób kupujących mieszkanie od dewelopera, gdy wystąpi jedna z sytuacji przewidzianych w ustawie.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – podsumowanie
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to kluczowy element nowej ustawy deweloperskiej, który zwiększa bezpieczeństwo nabywców na rynku pierwotnym. Fundusz gromadzi składki od deweloperów i w razie ich upadłości, upadłości banku prowadzącego rachunek czy opóźnienia w przeniesieniu własności gwarantuje zwrot wpłaconych środków.
Ewidencja DFG zaczęła gromadzić też szczegółowe dane o sprzedawanych lokalach, m.in. ceny, metraże i liczbę pokoi. Wiosną 2027 r. mają one trafić do rządowego Portalu DOM i zwiększyć przejrzystość cen na rynku pierwotnym.
Sprawdź zweryfikowane inwestycje od sprawdzonych deweloperów:
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - często zadawane pytania
Czym jest DFG i kiedy nabywcy przysługuje zwrot środków?
To fundusz chroniący nabywcę, na który deweloperzy wpłacają składki, a w określonych w ustawie sytuacjach DFG umożliwia zwrot pieniędzy nabywcy. Sytuacje, w jakich nabywcy może przysługiwać zwrot środków z DFG, to:
- upadłość dewelopera – gdy w ramach postępowania upadłościowego inwestycja nie jest kontynuowana, DFG może zwrócić wpłacone środki,
- upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy – jeśli Bankowy Fundusz Gwarancyjny nie pokryje całej należnej kwoty, DFG pokrywa część środków nieobjętą ochroną BFG,
- odstąpienie od umowy przez nabywcę na podstawie art. 43 ustawy deweloperskiej – jeżeli deweloper nie zwróci w ciągu 30 dni środków wypłaconych mu wcześniej z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwrot może zostać zrealizowany z DFG.
Jakie są konkretne kwoty wpłat do DFG dla różnych projektów deweloperskich?
Składka na DFG jest naliczana od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Obecnie stawka wynosi 0,1% w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz 0,45% przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.
Przy założeniu, że cała cena nieruchomości zostanie wpłacona na rachunek powierniczy, łączna wartość składek odpowiadałaby przykładowo:
- mieszkanie za 300 000 zł – 300 zł przy rachunku zamkniętym lub 1350 zł przy otwartym,
- mieszkanie za 500 000 zł – 500 zł lub 2250 zł,
- dom za 800 000 zł – 800 zł lub 3600 zł,
- inwestycja za 1 000 000 zł – 1000 zł lub 4500 zł.
Składkę finansuje deweloper, a nie nabywca. Deweloper ma obowiązek dokonywać wpłat składek na DFG zgodnie z zasadami określonymi w ustawie.
Czy ochrona z tytułu DFG działa automatycznie?
Tak – każdy zakup od dewelopera objętego ustawą jest automatycznie chroniony DFG, bez dodatkowych opłat dla nabywcy.
Czy ochrona w ramach funduszu jest automatyczna i czy jest możliwe kupno mieszkania poza DFG?
Każda transakcja na rynku pierwotnym objęta jest DFG z mocy ustawy – nie trzeba składać dodatkowych wniosków ani podpisywać osobnych umów, by zyskać ochronę. Udział w funduszu jest obowiązkowy dla wszystkich deweloperów realizujących inwestycje na rynku pierwotnym i nie ma możliwości zakupu mieszkania, które nie byłoby objęte ochroną.
Jak wyglądają systemy gwarancyjne dla nabywców nieruchomości w innych krajach?
W ramach mechanizmów ochrony praw nabywcy na świecie stosuje się m.in. rachunki powiernicze lub gwarancje ukończenia inwestycji, np.:
- we Francji funkcjonuje Garantie Financière d’Achèvement
- w Niemczech deweloperzy korzystają z Treuhandkonten (rachunków powierniczych),
- w Wielkiej Brytanii i USA powszechne są escrow oraz obowiązkowe ubezpieczenia tytułu nieruchomości.
Ekspert rynku nieruchomości, dziennikarz i redaktor, który od ponad 20 lat analizuje rynek mieszkaniowy, kredytowy i inwestycyjny.
OCEŃ ARTYKUŁ:
Zapisz się do Newslettera
Bądź na bieżąco! Otrzymuj poradniki, analizy i aktualności o nieruchomościach z RynekPierwotny.pl na swoją skrzynkę e-mail.
PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
