Sposoby obliczania powierzchni mieszkań i domów

Mieszkanie, czyli lokal mieszkalny w świetle przepisów prawa, jest to wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Kupując mieszkanie patrzymy na jego powierzchnię – dla 57% potencjalnych kupujących metraż jest decydującą cechą, przebija go jedynie cena. Niestety, już sam termin powierzchnia mieszkania kryje w sobie sporo wieloznaczności, a do tego dochodzi brak jednoznacznych przepisów prawnych w zakresie stosowanych norm sposobu mierzenia powierzchni. W takim zamieszaniu mogą zyskać osoby nieuczciwe, a stracić ci, którzy nie mają świadomości o istnieniu tego bałaganu.

Powierzchnia użytkowa mieszkania

Najbardziej znana i zwykle stosowana w stosunku do lokali mieszkalnych jest powierzchnia użytkowa. Sposób obliczania powierzchni użytkowej określony jest w wielu ustawach oraz normach. Powierzchnia użytkowa mieszkania ma znaczenie m.in. przy odbiorze mieszkania, gdy chcemy sprawdzić czy zapisy w umowie zgadzają się ze stanem faktycznym. Również opłaty czynszowe dokonywane są adekwatnie do powierzchni użytkowej mieszkania... Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r. wskazuje sposób wyliczenia powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Zgodnie z jej zapisami pomiaru dokonuje się w świetle wyprawionych ścian tj. pomiar na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym. Do powierzchni użytkowej mieszkania wlicza się wszystkie pomieszczenia znajdujące się w lokalu, bez względu na ich przeznaczenie – pokoje, kuchnie, przedpokoje, korytarze, łazienki. Do powierzchni użytkowej nie są wliczane tarasy, balkony, loggie, antresole, zabudowane szafy, schowki, piwnice ani strychy.

Powierzchnia wewnętrzna mieszkania

Jednakże możemy się spotkać także z powierzchnią wewnętrzną, czyli powierzchnią mieszkania mierzoną po wewnętrznym obrysie ścian lokalu z tynkami, tak jakby ścianki i przegrody wewnętrzne nie istniały. Do tej powierzchni dolicza się także antresole. Może to doprowadzić do sytuacji, gdy zapłacimy za powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi, czyli de facto taką, z której w ogóle nie korzystamy. Powierzchnię użytkową możemy podzielić natomiast na powierzchnię podstawową (pokoje) i pomocniczą (np. łazienki). Z kolei według jednej z obowiązujących norm (PN-ISO 9836:1997) do powierzchni mieszkania dolicza się powierzchnie niezamknięte czyli np. balkony, loggie, tarasy, wskazując, iż są to powierzchnie zewnętrzne nienakryte lub nakryte. W obliczu tego wszystkiego powstaje bałagan prawny, który może zostać wykorzystany przez nieuczciwych sprzedawców.

Normy pomiaru powierzchni

Kupując mieszkanie, czy to w budynku już wybudowanym, czy też mającym powstać, należy zwrócić uwagę czy w umowie jest wymieniona norma, według której obliczona zostanie powierzchnia użytkowa. Jeśli takiego zapisu nie ma, możemy zażądać dookreślenia. W chwili obecnej obowiązują dwie normy tzw. „stara” (PN-70/B-02365) i „nowa” (PN-ISO 9836:1997). Wystarczy, że będziemy się posługiwać terminologią „nowa”/”stara”, a deweloper na pewno będzie wiedział o co nam chodzi. W ramach negocjacji możemy również spróbować zmienić treść umowy (tzn. stosowaną normę), jeśli zmiana będzie dla nas korzystna. Szacuje się, że zastosowanie danej normy na niekorzyść nieświadomego kupującego może go kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czemu nie ma obowiązku stosowania jednej konkretnej normy? Teoretycznie „nowa” zastąpiła „starą”, gdy zaczęła obowiązywać w kwietniu 1999 roku. Jednakże wprawdzie „zaczęła obowiązywać”, ale żaden przepis nie nakłada obowiązku jej stosowania. Wciąż można powołać się na normę „starą”, która obowiązuje od czerwca 1970 roku, a według statystyk „stara” norma jest wciąż częściej używana przez deweloperów. To inwestor w dokumentacji projektowej sam decyduje, z której normy będzie korzystał.

Pamiętajmy, że wyliczony metraż to nie tylko ceną za jaką go kupujemy, ale także późniejsze opłaty (podatki, czynsz, opłaty za użytkowanie wieczyste). Dlatego warto się przejrzeć plusom i minusom obydwu norm:

PN-70/B-02365 „stara” norma	PN-ISO 9836:1997 „nowa” norma
powierzchnię mieszkania liczymy nie   wliczając tynków, co może zawyżać ją o   kilka procent (a tak naprawdę z niej nie   korzystamy)	powierzchnię mieszkania liczmy w stanie   wykończonym, czyli z tynkami
powierzchni zewnętrznych takich jak   balkony, tarasy itp. nie wlicza się do   powierzchni	powierzchnie zewnętrzne takie jak balkony,   tarasy itp. wliczane są do powierzchni
skosy: powierzchnia mieszkania o wysokości powyżej 2,20 m wliczana jest w 100% powierzchnia mieszkania o wysokości między 2,20 a 1,40 m wliczana jest w 50% powierzchnia mieszkania poniżej 1,40 m nie jest wliczana	skosy: powierzchnia mieszkania o wysokości powyżej 1,90 m wliczana jest w 100% powierzchnia mieszkania o wysokości poniżej 1,90 m nie jest wliczana (wliczyć ją można do powierzchni pomocniczej)
dokładność pomiarów do 0,1 m2	dokładność pomiarów do 0,01 m2
wnęk w ścianach o pow. do 0,1 m2 nie   wliczamy	wnęk w ścianach o pow. do 0,1 m2 nie   wliczamy

Jak liczyć powierzchnię użytkową przy skosach?

W przypadku obliczania powierzchni użytkowej przy skosach, w większości przypadków, korzystniejsze jest stosowanie nowej normy. Może to być oszczędność przewyższająca nawet 10%.

Pozostawiając kwestię norm, należy być czujnym również na wspomnianą wyżej powierzchnię wewnętrzną. Oczywiście możemy się zgodzić na takie obliczenie powierzchni, ale wtedy mając kartę przetargową w ręku, można żądać obniżki ceny za metr kwadratowy. Stosowanie powierzchni wewnętrznej jako podstawy obliczenia ceny za lokal nie jest nieuczciwe, o ile kupujący ma świadomość, iż lokal traktowany jest tak, jakby zniknęły w nim wszystkie ścianki działowe. Nieświadomość może nas kosztować kilka procent od ostatecznej ceny.

Pozostaje jeszcze do omówienia sytuacja, gdy powierzchnia mieszkania okaże się większa lub mniejsza od tej w umowie. Zwykle w umowach znajdują się zapisy o dopuszczalnych wahaniach powierzchni i nie przekraczają one 5%. Jeśli natomiast powierzchnia mieszkania będzie się znacząco różnić, mamy 3 lata na wystosowanie żądań – np. obniżenie ceny. 

Pamiętajmy, że mając tak komfortową sytuację jak kupno mieszkania już gotowego (i zarazem zmierzonego), możemy – w celach chociażby informacyjnych – dokonać ponownych pomiarów sami lub z pomocą znajomego inżyniera lub geodety.