Sposoby obliczania powierzchni mieszkań i domów

Metraż wpływa na decyzję o zakupie, a pomiar powierzchni na dokładną cenę. Brak jednoznacznych przepisów dotyczących powierzchni użytkowej i dowolność w stosowaniu norm wprowadza zamieszanie. Jak się w tym odnaleźć?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego
• czego nie wlicza się do powierzchni mieszkania
• jakie normy stosuje się do pomiaru powierzchni użytkowej

Powierzchnia użytkowa – definicja

Jedna z definicji powierzchni użytkowej znajduje się w Ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. 

Powierzchnią użytkową budynku lub jego części jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Do kondygnacji zalicza się garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Nie mierzy się klatek schodowych i szybów dźwigowych.

Powierzchnia użytkowa – normy

Do wyliczenia powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego stosuje się normy:

• PN-70/B-02365 
• PN-ISO 9836:1997 
• PN-ISO 9836:2015-12 

Według Rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami znajdującymi się w polskiej normie dotyczącej obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. 

W załączniku do rozporządzenia jest informacja o stosowaniu najnowszej normy opublikowanej w języku polskim. Taką normą jest obecnie PN-ISO 9836:2015-12, która wycofała i zastąpiła w 2015 r. normę PN-ISO 9836:1997. 

Nazwa obu brzmi: Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. 

Od 1 stycznia 2003 r. stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne, ale Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) zaleca stosowanie aktualnych norm. To oznacza, że nie ma zakazu korzystania z wycofanych norm. Według PKN w tych normach są mniej nowoczesne rozwiązania, co nie oznacza, że błędne. 

Powierzchnia użytkowa w Ustawie o ochronie praw lokatorów

W Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 r. również znajduje się definicja powierzchni użytkowej. 

• Powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w lokalu oraz innych, które służą mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. I to bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Są to w szczególności pokoje, spiżarnia, przedpokój, hol, korytarz, alkowa, łazienka. 
• Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową mieszkania?

Wytyczne znajdują się w rozporządzeniu z 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

• Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%. 
• O wysokości od 1,40 m do 2,20 m – w 50%.
• O wysokości mniejszej niż 1,40 m pomija się całkowicie.

Jak obliczyć powierzchnię mieszkania ze skosami? 

W obliczaniu powierzchni przy skosach, w większości przypadków, korzystniejsze jest używanie normy PN-ISO 9836:1997.

Stosowanie powierzchni wewnętrznej jako podstawy obliczenia ceny za lokal jest uczciwe, o ile kupujący ma tego świadomość. To znaczy wie, że lokal traktowany jest tak, jakby zniknęły w nim wszystkie ścianki działowe. Nieświadomość może kosztować kilka procent od ostatecznej ceny.

• Pomiaru zgodnego z PN-ISO 9836:1997 dokonuje się po otynkowaniu (wykończeniu) i na poziomie podłogi. Nie wlicza się wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw. Powierzchnię ze skośnym sufitem liczy się w całości. Jeśli ma poniżej 1,9, wlicza się ją do powierzchni pomocniczej. 
• W normie PN-70/B-02365 powierzchnię równą lub większą od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%.

Zwykle w umowach znajdują się zapisy o dopuszczalnej rozbieżności. Akceptowalną różnicą jest +/- 2%. Znacząca dysproporcja to powód do odstąpienia od umowy. 

Powierzchnia wewnętrzna mieszkania 

Możemy się spotkać także z powierzchnią wewnętrzną. Jest to powierzchnia mieszkania po wewnętrznym obrysie ścian lokalu z tynkami, tak jakby ścianki i przegrody wewnętrzne nie istniały. Do tej powierzchni dolicza się antresole. Jeśli liczymy w ten sposób, zapłacimy za powierzchnię pod ściankami działowymi – z niej nie korzystamy.

Powierzchnię użytkową dzieli się na podstawową (np. pokoje) i pomocniczą (np. łazienki). Norma PN-ISO 9836:2015-12 dzieli powierzchnię użytkową na podstawową i pomocniczą.

• Zgodnie z PN-ISO 9836:1997 dolicza się powierzchnie niezamknięte. Trzeba wskazać, które są nakryte (np. loggie) i nienakryte (np. balkony). 
• Według PN-70/B-02365 nie wlicza się balkonów, tarasów czy loggii. 
• Na podstawie PN-ISO 9836:2015-12 do powierzchni netto nie wlicza powierzchni zajętych przez stałe przegrody budowlane oraz powierzchni przejść drzwiowych, otworów okiennych, wnęk i niszy w tych przegrodach.

Powierzchnia użytkowa domu 

Jak obliczyć powierzchnię domu? Do wyliczeń wykorzystuje się te same normy, których używa się do pomiaru lokali mieszkalnych. W przytoczonym rozporządzeniu z 11 września 2020 r. dotyczącym zakresu i formy projektu budowlanego jest informacja o tym, że:

1. Powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych oraz ich przejść i otworów, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy.
2. Powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię antresoli, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób.

Podsumowanie

Nie ma zakazu stosowania wycofanych norm. Powierzchnia Twojego mieszkania może zostać zmierzona za pomocą jednej z wymienionych. Znajomość podstawowych różnic przydaje się już na etapie umowy deweloperskiej, bo deweloper musi w niej wskazać sposób pomiaru.

Sposób pomiaru powierzchni jest ważny, bo:

• od metrażu zależy cena mieszkania,
• od powierzchni użytkowej wylicza się opłaty czynszowe, podatek od nieruchomości czy opłaty za użytkowanie wieczyste.