Sposoby obliczania powierzchni mieszkań i domów

Data publikacji: 31.05.2022,
Data aktualizacji: 02.06.2022
:format(jpg)/articles/gallery/image/1602/powierzchnia-mieszkania.jpg)
Metraż wpływa na decyzję o zakupie, a pomiar powierzchni na dokładną cenę. Brak jednoznacznych przepisów dotyczących powierzchni użytkowej i dowolność w stosowaniu norm wprowadza zamieszanie. Jak się w tym odnaleźć?
Z tego artykułu dowiesz się m.in.:
- czym jest powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego
- czego nie wlicza się do powierzchni mieszkania
- jakie normy stosuje się do pomiaru powierzchni użytkowej
Powierzchnia użytkowa – definicja
Jedna z definicji powierzchni użytkowej znajduje się w Ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
Powierzchnią użytkową budynku lub jego części jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Do kondygnacji zalicza się garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Nie mierzy się klatek schodowych i szybów dźwigowych.
Powierzchnia użytkowa – normy
Do wyliczenia powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego stosuje się normy:
- PN-70/B-02365
- PN-ISO 9836:1997
- PN-ISO 9836:2015-12
Według Rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami znajdującymi się w polskiej normie dotyczącej obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
W załączniku do rozporządzenia jest informacja o stosowaniu najnowszej normy opublikowanej w języku polskim. Taką normą jest obecnie PN-ISO 9836:2015-12, która wycofała i zastąpiła w 2015 r. normę PN-ISO 9836:1997.
Nazwa obu brzmi: Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
Od 1 stycznia 2003 r. stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne, ale Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) zaleca stosowanie aktualnych norm. To oznacza, że nie ma zakazu korzystania z wycofanych norm. Według PKN w tych normach są mniej nowoczesne rozwiązania, co nie oznacza, że błędne.
Powierzchnia użytkowa w Ustawie o ochronie praw lokatorów
W Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 r. również znajduje się definicja powierzchni użytkowej.
- Powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w lokalu oraz innych, które służą mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. I to bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Są to w szczególności pokoje, spiżarnia, przedpokój, hol, korytarz, alkowa, łazienka.
- Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową mieszkania?
Wytyczne znajdują się w rozporządzeniu z 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
- Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%.
- O wysokości od 1,40 m do 2,20 m – w 50%.
- O wysokości mniejszej niż 1,40 m pomija się całkowicie.
PN-70/B-02365 |
PN-ISO 9836:1997 |
|
balkony, tarasy, loggie | nie wlicza się | wlicza się oraz dzieli na nakryte i nienakryte |
dokładność pomiarów | do 0,1 m2 | do 0,1 m2 |
pomiar na poziomie | 1 m nad podłogą | podłogi |
stan | surowy (bez tynków) | wykończony (z tynkami) |
dokładność pomiaru | do 0,01 m | do 0,01 m |
Jak obliczyć powierzchnię mieszkania ze skosami?
W obliczaniu powierzchni przy skosach, w większości przypadków, korzystniejsze jest używanie normy PN-ISO 9836:1997.
Stosowanie powierzchni wewnętrznej jako podstawy obliczenia ceny za lokal jest uczciwe, o ile kupujący ma tego świadomość. To znaczy wie, że lokal traktowany jest tak, jakby zniknęły w nim wszystkie ścianki działowe. Nieświadomość może kosztować kilka procent od ostatecznej ceny.
PN-70/B-02365 | PN-ISO 9836:1997 | |
wlicza się w 100% | > 2,2 m | całość |
wlicza się w 50% | 2,2-1,4 m | – |
nie wlicza się |
< 1,4 m | < 1,9 m |
- Pomiaru zgodnego z PN-ISO 9836:1997 dokonuje się po otynkowaniu (wykończeniu) i na poziomie podłogi. Nie wlicza się wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw. Powierzchnię ze skośnym sufitem liczy się w całości. Jeśli ma poniżej 1,9, wlicza się ją do powierzchni pomocniczej.
- W normie PN-70/B-02365 powierzchnię równą lub większą od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%.
Zwykle w umowach znajdują się zapisy o dopuszczalnej rozbieżności. Akceptowalną różnicą jest +/- 2%. Znacząca dysproporcja to powód do odstąpienia od umowy.
Powierzchnia wewnętrzna mieszkania
Możemy się spotkać także z powierzchnią wewnętrzną. Jest to powierzchnia mieszkania po wewnętrznym obrysie ścian lokalu z tynkami, tak jakby ścianki i przegrody wewnętrzne nie istniały. Do tej powierzchni dolicza się antresole. Jeśli liczymy w ten sposób, zapłacimy za powierzchnię pod ściankami działowymi – z niej nie korzystamy.
Powierzchnię użytkową dzieli się na podstawową (np. pokoje) i pomocniczą (np. łazienki). Norma PN-ISO 9836:2015-12 dzieli powierzchnię użytkową na podstawową i pomocniczą.
- Zgodnie z PN-ISO 9836:1997 dolicza się powierzchnie niezamknięte. Trzeba wskazać, które są nakryte (np. loggie) i nienakryte (np. balkony).
- Według PN-70/B-02365 nie wlicza się balkonów, tarasów czy loggii.
- Na podstawie PN-ISO 9836:2015-12 do powierzchni netto nie wlicza powierzchni zajętych przez stałe przegrody budowlane oraz powierzchni przejść drzwiowych, otworów okiennych, wnęk i niszy w tych przegrodach.
Powierzchnia użytkowa domu
Jak obliczyć powierzchnię domu? Do wyliczeń wykorzystuje się te same normy, których używa się do pomiaru lokali mieszkalnych. W przytoczonym rozporządzeniu z 11 września 2020 r. dotyczącym zakresu i formy projektu budowlanego jest informacja o tym, że:
- Powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych oraz ich przejść i otworów, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy.
- Powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię antresoli, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób.

Podsumowanie
Nie ma zakazu stosowania wycofanych norm. Powierzchnia Twojego mieszkania może zostać zmierzona za pomocą jednej z wymienionych. Znajomość podstawowych różnic przydaje się już na etapie umowy deweloperskiej, bo deweloper musi w niej wskazać sposób pomiaru.
Sposób pomiaru powierzchni jest ważny, bo:
- od metrażu zależy cena mieszkania,
- od powierzchni użytkowej wylicza się opłaty czynszowe, podatek od nieruchomości czy opłaty za użytkowanie wieczyste.
Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News