Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 07.06.2018,

Data aktualizacji: 14.01.2022

4 minuty czytania
Średnia ocen 4/5 na podstawie 866 głosów
Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości
Kiedy i w jakich okolicznościach można odstąpić od umowy sprzedaży? Wyjaśnia Michał Koralewski.

Wydawać by się mogło, że wobec sformalizowanego procesu nabywania nieruchomości, który obejmuje nie tylko konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, ale także wpisanie nowego właściciela w księdze wieczystej, odstąpienie od takiej umowy nie jest możliwe, a co najmniej obarczone dodatkowymi warunkami.

W kwestii samej możliwości unicestwienia umowy mocą jednostronnego oświadczenia kupującego, bądź sprzedawcy nie zachodzą większe różnice, aniżeli w przypadku innych umów. Wyraźna odmienność pojawia się natomiast na późniejszym etapie, czyli w zakresie skutków złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Przypadki, w których odstąpienie jest możliwe, a także sposób postępowania po jego wykonaniu, zostanie omówiony w niniejszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • kto może odstąpić od umowy sprzedaży
  • kiedy można odstąpić od takiej umowy
  • jak odstąpić od umowy sprzedaży 

Kto może odstąpić od umowy sprzedaży?

Od umowy sprzedaży nieruchomości może odstąpić zarówno jej sprzedawca, jak i kupujący. Pierwszą z okoliczności mogących uzasadniać tego typu postępowanie jest niewykonanie umowy w sposób w niej określony. Co ważne, z uprawnienia tego skorzystać może – w zależności od okoliczności konkretnego przypadku – każda ze stron umowy sprzedaży.

Może się bowiem zdarzyć, że swoje obowiązki naruszy kupujący – najczęściej w postaci nie uiszczenia całości, bądź części umówionej ceny sprzedaży (możliwość taka została potwierdzona wprost uchwałą Sądu Najwyższego z 20.11.2015 r., III CZP 83/15), bądź też sprzedawca – przykładowo nie wydając nieruchomości, bądź oferując jej wydanie w stanie rażąco innym od umówionego (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 30.11.1994 r., III CZP 130/94).

umowa sprzedaży

Sam fakt niewykonania albo nienależytego, bądź jedynie częściowego wykonania umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowi jednakże przesłanki do skorzystania z prawa odstąpienia. W tym przypadku należy bowiem skorzystać z ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego o skutkach niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych (zob. 491 k.c.).

Zgodnie z nimi, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej (np. umowy sprzedaży), druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Aby skorzystać z omawianego prawa odstąpienia należy zatem:

  • wysłać wezwanie do wykonania danego obowiązku (np. zapłaty ceny, wydania nieruchomości, itp.) określając w nim odpowiedni termin, czyli taki w którym realizacja żądania jest możliwa przy dochowaniu odpowiedniej staranności przez stronę wzywaną. Należy przy tym uwzględnić okoliczności danego przypadku, a także czas na obieg korespondencji,

  • poczekać na upływ zakreślonego terminu,

  • złożyć drugiej stronie oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży – będzie ono skuteczne z chwilą, w której odbiorca mógł się z nim zapoznać. Przykładowo, jeżeli oświadczenie o odstąpieniu wysłanoby pocztą, a adresat odmówi jego przyjęcia, to z tą chwilą stanie się ono skuteczne – odbiorca miał bowiem możliwość zapoznania się z jego treścią.

Druga okoliczność odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości przysługiwać może jedynie kupującemu. W umowach zamiany nieruchomości natomiast, skorzystać z niej będzie mogła każda ze stron.

odstąpienie od umowy sprzedaży

Odstąpienie od umowy ze względu na wady

Chodzi w tym przypadku o przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Zgodnie z podstawą zasadą w tym zakresie: jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Kupujący nie może wszakże odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (zob. art. 560 k.c.).

Możliwość odstąpienia została zatem ograniczona do wad istotnych, czyli odnoszących się do głównych parametrów nieruchomości. Co więcej, sprzedawca ma możliwość zapobieżenia skutkowi odstąpienia od umowy, jeżeli wadę usunie, względnie (co przy sprzedaży nieruchomości będzie rzadkością dotyczącą głównie rynku pierwotnego) zaoferuje nieruchomość wolną od wad. Przesłankę niezwłoczności należy rozumieć, jako podjęcie czynności niezbędnych do usunięcia wady bez zbędnej zwłoki, w zwykłym toku czynności.

W zależności od okoliczności konkretnego przypadku czas ten będzie różny. Usunięcie niektórych wad może się bowiem wiązać z koniecznością wezwania specjalistycznego sprzętu, bądź odpowiednich materiałów. Jeżeli mimo upływu czasu, w którym wada mogła zostać usunięta, bądź zaoferowania innej nieruchomości, sprzedawca pozostaje bierny, możliwe jest skorzystanie z instytucji odstąpienia od umowy.

umowa sprzedaży

W obu przypadkach jednakże samo złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości nie przenosi jej własności na odstępującego. Spowodowane jest to właśnie skomplikowaną i kilkuetapową procedurą nabywania nieruchomości. Odstąpienie tworzy sytuację, w której druga strona jest zobligowana do zwrotnego przeniesienia nieruchomości na odstępującego.

Może to uczynić mocą umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli zaś odmówi jej zawarcia, odstępujący uprawniony będzie do wystąpienia z powództwem do sądu o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia o przeniesieniu nieruchomości na powoda. Co ważne prawomocny wyrok zastępuje w tym przypadku umowę notarialną. Nie będzie zatem konieczne zawieranie umowy zwrotnego przeniesienia nieruchomości, bowiem podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowić już będzie akt notarialny.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

17 Komentarzy

  • Mariusz

    Dzień dobry. Zawarłem w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę zakupu nieruchomości (mieszkanie). Po wpłacie zadatku i wstępnych ustaleniach strona sprzedająca nie odbiera ode mnie ani telefonów, ani nie udziela odpowiedzi na wysłane wiadomości e-mailem. W jaki sposób skutecznie doprowadzić do poinformowania strony sprzedającej o terminie/miejscu zawarcia umowy przyrzeczonej? Dziękuje bardzo!

    12 czerwca 2022, 23:25

    Michał Koralewski

    Należy dokonać tego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W takim wypadku także odmowa przyjęcia takiego listu będzie traktowana, jak zapoznanie się z nim. W wyznaczonym terminie należy również stawić się u notariusza, a ten – w razie nieobecności drugiej strony – sporządzi protokół niestawiennictwa. Będzie on podstawą bądź do odstąpienia od umowy przedwstępnej, bądź do wystąpienia na drogę sądową z roszczeniem przeniesienia własności nieruchomości (wykonania umowy przedwstępnej).

    14 czerwca 2022, 08:54
  • Krystian

    Witam ! Mam pytanie pół roku temu zawarłem umowę przedwstępną i przyjąłem zaliczkę na poczet sprzedaży ziemi, przez ten czas załatwiane były wszelkie formalności , które pozwoliłyby na sprzedaż ziemi od rolnika osobie która nie jest rolnikiem. W ciągu pół roku wojna, inflacja, epidemia skłoniły mnie do odstąpienia od umowy. Czy ma tu zastosowanie siły wyższej aby nie płacić kary umownej ? Nie miałem wpływu na zmiany które zaszły.

    1 czerwca 2022, 14:33

    Michał Koralewski

    W pytaniu mowa jest o zaliczce, ta podlega zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy – inaczej aniżeli zadatek. Kary umowne natomiast mogą być naliczane wyłącznie, gdy przewiduje je umowa. Kara umowna jest to forma zryczałtowanego odszkodowania. Istnienie stanu siły wyższej wyłącza natomiast odpowiedzialność odszkodowawczą. Należałoby wszakże wykazać, że faktycznie podane okoliczności uniemożliwiają realizację umowy. Inną kwestią jest zaś samo rozwiązanie umowy, można tu zastosować art. 357(1) kodeksu cywilnego. Stanowi on, że Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

    Innym przepisem, który mógłby znaleźć zastosowanie jest art. 495 k.c. Zgodnie z nim z kolei, jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

    W każdym z tych przypadków jednakże, konieczne jest wykazanie ziszczenia się przewidzianych w nim przesłanek. Generalną zasadą jest bowiem zasada pacta sund servanda (umów należy dotyczymywać).

    8 czerwca 2022, 12:15
  • Magdalena

    Witam proszę o poradę w sprawie umowy kupno sprzedaz mieszkania. W 2012 roku kupiłam mieszkanie w wysokości 60.000 zł od babci. W umówię jest wyszczególnione ze babcia dostała 30.000 a kolejne 30.000 otrzyma wypłacane każdego ostatniego dnia miesiąca w ratach. Tak tez się stało ale nie mam żadnego pisemnego potwierdzenia. Dodam ze babcia od zawarcia kupna przez ze mnie mieszka w mieszkaniu oraz jest prze ze mnie płacony co miesięczny czynsz. Moje pytanie jest czy babcia może odstąpić od umowy?

    4 maja 2022, 15:59

    Michał Koralewski

    W przypadku braku wykonania umowy sprzedaży przez jedną ze stron możliwe jest wystosowanie przez drugą wezwania do wykonania umowy w określonym terminie pod rygorem odstąpienia, a po bezskutecznym upływie tego terminu odstąpienie od umowy (zob. art. 491 i nast. Kodeksu cywilnego). Powyższe wymagałoby wszakże udowodnienia, że umowa sprzedaży nie została zrealizowana przez nabywcę, tj. nie uiścił on całości ceny sprzedaży.

    Innym przypadkiem, w którym możliwe jest odstąpienie od umowy, to sytuacja tzw. wad oświadczeń woli. Są nimi: zawarcie umowy w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji, wprowadzenie w błąd i groźba. W takim wypadku sprzedawca mógłby odstąpić od umowy w terminie roku od wykrycia błędu albo ustania stanu obawy przed groźbą (zob. art. 82-88 Kodeksu cywilnego). Błąd musi być przy tym istotny, tj. taki który uzasadniałby, że gdyby strona nie pozostawała w błędzie, nie zawarłaby danej umowy. Groźba natomiast musi być realna, tj. wywoływać lęk u jej adresata.

    Ciężar dowodu wykazania ww. okoliczności spoczywać będzie na osobie twierdzącej, tj. sprzedawcy składającym oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W przypadku braku udowodnienia spełnienia ww. przesłanek, sąd uznałby oświadczenie o odstąpieniu za bezskuteczne.

    5 maja 2022, 14:39
  • Daniel

    Dzień dobry. Mam pytanie dot. możliwości zasad skutecznego i bezpiecznego odstąpienia przez sprzedającego od przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania, zawartej w zwyklej formie cywilnej. Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania, kupujący wpłacił zadatek na rachunek sprzedającego mieszkanie, oraz zobowiązał się do zapłaty pozostałej ceny do dnia 15 marca 2022 r. Kupujący w tym terminie nie wywiązał się z tego zobowiązania i zwrócił się do sprzedającego o zawarcie aneksu do w/w umowy celem umożliwienia mu zapłaty pozostałej ceny do dnia 25 marca 2022 r. Sprzedający zgodził się na takie rozwiązanie zastrzegając ten termin - tj. 25 marca 2022 r.. Kupujący jako przyczynę wskazał m.in. problemy z uzyskaniem kredytu z banku. Co ważne umowa przedwstępna sprzedaży lokalu, nie wspominała nic o kwestii uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego na zakup tego mieszkania oraz nie uzależniała regulacji jego zobowiązania od uzyskania kredytu na zakup mieszkania. Zgodnie z umową kupujący w dniu podpisania aktu notarialnego ma uregulować pozostałą cześć ceny. Ten termin (25 marca ) także nie został dotrzymany przez kupującego z nieznanych przyczyn, zaś sam kupujący nie zwrócił się do sprzedającego o zawarcie kolejnego aneksu do umowy. Co więcej kupujący nie kontaktuje się ze sprzedającym w w/w przedmiocie,choć pozostało tylko kilka dni na podpisanie umowy przenoszącej własność lokalu- w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna stanowi, że w razie nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać. Czy opisane wyżej okoliczności - w tym: a). dwukrotne nie dotrzymanie przez kupującego terminu zawarcia umowy,b). nie zwrócenie się do sprzedającego z wnioskiem o zawarcie kolejnego aneksu do umowy; c). unikanie kontaktu ze sprzedającym d). powołanie się na brak decyzji kredytowej z banku (choć umowa o tym nic nie mówi) e.,ewentualne nie stawienie się kupującego u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego lub nie podpisanie takiego aktu - należy uznać za podstawę do odstąpienia od umowy z winy kupującego na skutek przyjęcia że są to okoliczności "leżące po stronie kupującego" ?

    29 marca 2022, 20:12

    Michał Koralewski

    Tak, przedmiotowe okoliczności uzasadniają odstąpienie od umowy z winy kupującego. Fakt powołania się na trudności w uzyskaniu kredytu nie jest przyczyną usprawiedliwiającą kupującego, gdyż warunku takiego nie przewidziano w treści umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna nie przewiduje konieczności wyznaczania terminu dodatkowego, zatem do odstąpienia wystarczające będzie sporządzenie przez notariusza protokołu niestawiennictwa strony kupującej w dniu wyznaczonym na zawarcie umowy przyrzeczonej. Następnie należy wysłać kupującemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej wraz z informacją o przepadku zadatku.

    4 kwietnia 2022, 13:41
  • Katarzyna

    Witam, proszę o poradę. W listopadzie zeszłego roku podpisaliśmy umowę przedwstępną sprzedaży domu (akt notarialny), w której jako sprzedający zobowiązaliśmy się do zawarcia umowy przyrzeczonej do 31 marca, a kupujący do zapłaty całej kwoty do 2 kwietnia. W wyniku tej umowy otrzymaliśmy zadatek w wysokości 10% umówionej kwoty. Już wiemy, że kupujący nie będą mieli pieniędzy, że jedynie 30% wartości będą mogli nam zapłacić i to dopiero ok. 5 kwietnia. Czy taka sytuacja może być potraktowana jako niewywiązanie się z umowy przez kupujących i uprawnia nas do niepodpisywania umowy przyrzeczonej bez konieczności zwrotu zadatku w podwójnej wysokości? Obawiamy się, że podpisując akt notarialny nie będziemy mieli domu, a na pieniądze ze sprzedaży przyjdzie nam długo czekać. Czy w takiej sytuacji jakiekolwiek przepisy chronią sprzedającego?

    9 marca 2022, 10:15

    Michał Koralewski

    W pierwszej kolejności należałoby uzyskać formalne potwierdzenie od kupujących, że na dzień 02 kwietnia nie będą w stanie wywiązać się z zawartej umowy. W dalszej kolejności możliwe jest zastosowanie jednego z następujących rozwiązań:

    1)    Zmiana umowy przedwstępnej poprzez zmianę terminów zawarcia umowy przyrzeczonej oraz płatności. Warto również aby obie czynności zostały wykonane w jednej dacie,

    2)    Złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy z winy nabywcy – wobec jego oświadczenia o braku środków na zapłatę ceny – oraz pozostawienie zadatku, jako odszkodowania sprzedającego. Aby zatrzymać zadatek konieczne jest bowiem odstąpienie od umowy. Bez tego, nawet opóźnienie w jej wykonaniu nie uprawnia do zatrzymania zadatku.

     

    10 marca 2022, 09:36
  • Antoni Szymsiak

    Pod koniec 2021 roku zawarłem w kancelarii notarialnej warunkową umowę (musiała być warunkowa ponieważ agencja rolna mogła skorzystać z prawa pierwokupu) kupna nieruchomości (to stare siedlisko - gospodarstwo rolne i 0,8 ha ziemi). Po ponad 2 miesiącach otrzymałem informację, ze agencja nie skorzystała z praw pierwokupu. Teraz mogę już zawrzeć właściwą umowę notarialną kupna. W tym czasie zmieniła się jednak moja osobista sytuacja i chciałbym odstąpić od umowy, czyli nie kupować owej nieruchomości. Czy to możliwe , po prostu poprzez oświadczenie -powiadomienie sprzedającego, ze odstępuję od umowy? - bez jakichkolwiek skutków prawnych/ kosztów z mojej strony? = strony kupującego. Nadmieniam , że sprzedający nie poniósł żadnych kosztów i strat z tego tytułu (ja opłaciłem koszty umowy warunkowej)

    27 stycznia 2022, 15:00

    Michał Koralewski

    Ziszczenie się warunku przewidzianego w umowie zobowiązującej do zawarcia umowy rozporządzającej (przenoszącej własność) oznacza, że obie strony zobowiązane są do zawarcia umowy sprzedaży. Wycofanie się z jej zawarcia powodować będzie, że sprzedawca będzie mógł dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży, bądź domagać się odszkodowania, o ile wykaże istnienie szkody po jego stronie. Jeżeli w umowie zobowiązującej przewidziano karę umowną za nie przystąpienie do umowy rozporządzającej, sprzedawca będzie mógł domagać się jej zapłaty.

    2 lutego 2022, 09:55
  • Magda

    Witam Proszę o poradę. Sprzedający dom wycofał się ze sprzedaży domu. Na podstawie umowy przedwstępnej chce zwrócić zadatek 10 tys ale nie chce zwrócić kary umownej 10 tys która również była zawarta w umowie. Właściciel chce zwrócić 10 tys czy mam je przyjąć bez pozostałych 10? Czy nie zablokuje to możliwości wejścia na drogę sądową o pozostałe 10 tys?

    25 stycznia 2022, 16:34

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy zwrócić uwagę, że – o ile nic innego nie wynika z treści umowy – osoba, która otrzymała zadatek i z której winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, ma obowiązek zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Wynika to wprost z art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zatem sprzedawca otrzymał od Państwa zadatek i z jego winy nie dojdzie do transakcji, to winien Państwu zwrócić nie 10.000 zł, a 20.000 zł tytułem samego zadatku. Ewentualne zmiany w tym zakresie muszą wynikać z treści umowy przedwstępnej – np. postanowienie, że zadatek jest zwracany w kwocie nominalnej.

    Odnośnie natomiast kary umownej, to przyjęcie samego zadatku nie przesądza o rezygnacji z kary umownej. Do tego konieczne byłoby zrzeczenie się roszczenia o zapłatę kary umownej, np. w porozumieniu o rozwiązaniu umowy przedwstępnej, pokwitowaniu przyjęcia zadatku, bądź w innym dokumencie. Samo przyjęcie jednego świadczenia, nie oznacza rezygnacji z innego.

    28 stycznia 2022, 08:33
  • Ewelina M.

    Witam, kilka miesięcy temu podpisalam deklarację zakupu nieruchomości ( 2ha ziemi wraz z domem) przez biuro nieruchomościami i wpłaciłam zaliczkę, która miała być zaliczona na poczet zakupu. Aby móc zakończyc zakup musieliśmy poczekać aż osoba sprzedająca stanie się (po czynnościach spadkowych) prawnym wlascielem, co już nastąpiło. Na chwilę obecną sprzedający że zwzgledów na znaczące podwyżki wartości wszystkich nieruchomosci planuje podzielić działkę na mniejsze i odsprzedać tylko część na której znajduje się dom. Niestety nie mam żadnego kontaktu z tą osobą nie odbiera telefonu, również pośrednik nieruchomości ma utrudniony kontakt z tą osobą. Czy sprzedający może tak postąpić i co w tej sytuacji można zrobić i czy ewentualnie mam szanse na odzyskanie zaliczki. Pozdrawiam

    15 grudnia 2021, 13:30
  • Adam Fijał

    Witam, Czas mam do końca roku. Jeśli do tego czasu nie zdążę odebrać domu to czy rozwiązanie umowy jest z mojej winy?? Strona SPRZEDAJĄCA oświadcza, że zobowiązuje się do zgromadzenia całej dokumentacji technicznej (pozwolenia, projekt budowlany, dziennik budowy, protokoły, faktury) związanej z budową budynku mieszkalnego oraz uzyska pozytywny odbiór techniczny i pozwolenie na użytkowanie budynku. Strony zgodnie ustalają, że umowa przedwstępna została zawarta pod warunkiem, że SPRZEDAJĄCY uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego, w przypadku braku uzyskania pozwolenia zadatek zostanie zaliczony na poczet zaliczki i ulega zwrotowi.

    9 grudnia 2021, 01:22

    Michał Koralewski

    Została zawarta umowa przedwstępna warunkowa, oznacza to że jeżeli warunek nie ziści się w określonym terminie, to umowa nie wejdzie w życie. Nie będzie zatem można domagać się zawarcia umowy przenoszącej własność, a uiszczone świadczenia będą podlegały rozliczeniu i zwrotowi. Warunkiem zastrzeżonym w umowie jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Jego brak sprawi, że umowa nie wejdzie w życie. 
    Jak jednakże wynika z treści pytania, w takim wypadku zadatek zalicza się na poczet zaliczki i zwraca. W umowie brak jest zastrzeżenia o zwrocie zadatku w podwójnej wysokości. Zgodnie zaś z art. 394 kodeksu cywilnego, możliwa jest umowna modyfikacja zadatku.
    Odnośnie natomiast winy w nie ziszczeniu się warunku, to badana jest ona z uwzględnieniem całokształtu okoliczności sprawy. Jeżeli sprzedawca dochował należytej staranności, a pozwolenia nie wydano np. z winy urzędu albo opóźnień spowodowanych stanem epidemii, to nie można przypisać winy sprzedawcy.
    10 grudnia 2021, 11:47
  • Paweł

    Witam serdecznie Widzę że odpowiedz na komentarze na tej stronie pojawiają się błyskawicznie a sam potrzebuje podpowiedzi, chciałem kupić pewien grunt okazuje się że ktoś przede mną podpisał już umowę warunkową, właściciel gruntu też jest bardzo niezadowolony bo zaproponowałem mu o wiele wyższą stawkę. Oboje optujemy za tym żeby taką umowę unieważnić ale nie chcemy przede wszystkim żeby skończyło się to dla niego konsekwencjami prawnymi, proszę o podpowiedź co zrobić i czy da sie coś jeszcze zrobić

    3 grudnia 2021, 12:13

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wskazać, że - jak wynika z treści pytania - umowę zawarto pod warunkiem. Jeżeli zatem warunek nie zostanie spełniony, nie będzie konieczne zawarcie umowy przyrzeczonej. W innym przypadku:

    1. Można uchylić się od umowy zawartej pod wpływem błędu istotnego, tj. takiego, który uzasadnia przypuszczenie, że gdyby nie ów błąd to do zawarcia umowy by nie doszło. Co więcej, błąd musi wywołać druga strona umowy albo co najmniej musi mieć o nim wiedzę i nie wyprowadzić drugiej strony z tego błędu. Od umowy można się uchylić w terminie roku wykrycia błędu (zob. art. 84 i 88 kodeksu cywilnego),
    2. Umowa sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego, jej niezachowanie powoduje nieważność umowy sprzedaży z mocy prawa. Nieważność umowy powoduje także wprowadzenie do niej warunku zawieszającego (od którego ziszczenia się uzależnione jest wejście umowy w życie), który jest zakazany albo niemożliwy do spełnienia (zob. art. 84 kodeksu cywilnego),
    3. Być może udałoby się również rozwiązać umowę za porozumieniem stron i wypłacić drugiej stronie uzgodnioną rekompensatę.
    8 grudnia 2021, 16:02
  • Jola

    Witam, trzy tygodnie temu podpisałam umowę rezerwacji na zakup nieruchomości (rynek Wtórny). Oglądałam wcześniej mieszkanie, ale dopiero po podpisaniu dowiedziałam się że ściana została postawiona bez stosownych pozwoleń (spółdzielnia i nadzór). Okazało się również, że ściana została postawiona ze źle dobranych materiałów co skutkuje większymi kosztami docieplenia. Czy mam prawo żądać zwrotu od sprzedającego podwójnego zadatku? Czy jest to mój błąd że nie zapytałam o takie rzeczy przed podpisaniem umowy?

    22 listopada 2021, 12:13

    Michał Koralewski

    Jeżeli do opisanej w pytaniu przebudowy doszło niezgodnie z przepisami prawa, czyli występuje obecnie stan samowoli budowlanej, to w umowie sprzedaży sprzedawca nie może zgodnie z prawdą oświadczyć, że sprzedaży podlega lokal wolny od wad. Tym samym, jeżeli sprzedawca wcześniej nie informował o przedmiotowym problemie, a kupujący nie miał możliwości zweryfikować tej kwestii, to do zawarcia umowy sprzedaży nie doszłoby z winy sprzedającego – który zataił istotne informacje na temat nieruchomości. Gdyby jednak do umowy sprzedaży finalnie doszło i sprzedawca oświadczyłby w niej, że lokal spełnia wymogi prawa i jest wolny od wad fizycznych i prawnych, to nabywca mógłby podnosić roszczenia z rękojmi za wady, a także roszczenie odszkodowawcze za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży – sprzedaż lokalu niezgodnego z przepisami prawa budowlanego.

    3 grudnia 2021, 09:04
  • Jolanta M.

    Witam, miesiąc temu podpisałam umowę rezerwacji na zakup mieszkania wpłacając zadatek. Po podpisaniu umowy okazało się że obecny właściciel powiększył kuchnię kosztem balkonu (oglądała i widziałam), ale dopiero po podpisaniu umowy jeden Pan z Firmy budowlanej zapytał czy jest na to pozwolenie. Okazało się że ścianka postawiona jest z suporexu o małej grubości co skutkuje większymi kosztami ocieplenia. Czy mogę żądać od właściciela, aby opuścił cenę albo oddał dwukrotność zadatku? Straszy mnie że rozwiązujemy umowę, oddaje mi zadatek i tyle. Ale czy nie powinien oddać w tym przypadku dwukrotności>

    22 listopada 2021, 08:35

    Michał Koralewski

    Kluczowe dla odpowiedzi na przedmiotowe pytanie jest, komu przypisać można winę za ewentualne nie zawarcie umowy sprzedaży. W szczególności rozważyć należy, czy kupującemu można przypisać rażące niedbalstwo, czyli stan w którym mógł on i powinien zweryfikować i zauważyć okoliczności, o których mowa w pytaniu. Jeżeli tak, to obecnie nie może on żądać podwójnej wysokości zadatku, a wręcz gdyby nie stawił się on na zawarcie umowy sprzedaży, sprzedawca mógłby zachowek zatrzymać – bowiem do zawarcia umowy sprzedaży nie doszłoby z winy kupującego.

    3 grudnia 2021, 09:03
  • Agnieszka K.

    U mnie sprzedawca wraz z biurem grają na zwłokę. Mieli uregulować prawnie granice działki (zwykłe poprawki źle naniesionych budynków na mapę) jednakże minął już 3 miesiąc a właściciel nie chciał podpisać geodecie dokumentów, zwalając odpowiedzialność na drugiego właściciela. Geodeta chciał pójść im na rękę, ale ci ewidentnie grają na zwłokę a umowę przedwstępną mamy do końca b.r. czy w takim przypadku mam prawo odstąpić od umowy i rządać zwrotu zaliczki oraz kosztów rezerwacji w biurze, które jest bierne w tej całej sytuacji?

    5 listopada 2021, 17:21

    Michał Koralewski

    Skoro umowa przedwstępna wyznacza termin zawarcia umowy przyrzeczonej do końca bieżącego roku, to do upływu tego terminu nie należy jej zrywać (odstąpić od umowy), mogłoby to być bowiem poczytane za rozwiązanie umowy z winy nabywcy. Dopiero, gdy w umówionym terminie nie zostanie zawarta umowa przyrzeczona można powziąć dalsze kroki. Są one zależne od formy w jakiej zawarto umowę przedwstępną. Jeżeli jest ona w formie aktu notarialnego, można domagać się przed sądem by ten zobowiązał drugą stronę do zawarcia umowy przenoszącej własność na warunkach umowy przedwstępnej. Alternatywnie można wezwać sprzedawcę do wykonania umowy przedwstępnej, wyznaczyć mu termin dodatkowych pod rygorem odstąpienia od umowy. Gdy termin ten minie bezskutecznie, odstąpić od umowy i żądać zwrotu poniesionych i wpłaconych kosztów i kwot. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.

    Jeżeli zaś umowę zawarto w zwykłej formie pisemnej, prócz zwrotu kosztów iraz ewentualnego zadatku i kary umownej można domagać się tylko niewielkiego odszkodowania tytułem zwrotu kosztów poniesionych na zawarcie umowy przedwstępnej

    10 listopada 2021, 11:19
  • Mateusz Kaczmarek

    W czerwcu podpisałem umowę przedwstępna na zakup domu, została wpłacona wpłata.kwota ustalona. W październiku sprzedający informuje mnie,że aby mi sprzedać musi podnieść cenę o 8%. czy może tak zrobić?

    4 listopada 2021, 12:22

    Michał Koralewski

    Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży, takim istotnym postanowieniem jest w szczególności cena. Jeżeli zatem w umowie przedwstępnej wskazano cenę sprzedaży i jednocześnie umowa nie przewiduje jej waloryzacji, to zmiana ceny możliwa jest tylko za porozumieniem stron. Sprzedawca nie może jednostronnie zmienić treści umowy przedwstępnej.

    Inną kwestią jest wszakże kalkulacja przez sprzedawcę, czy opłaca mu się zerwać dotychczasową umowę, ponieść nawet konsekwencje z tym związane i sprzedać mieszkanie drożej nowemu nabywcy. Jeżeli bowiem w umowie nie przewidziano zadatku, bądź kary umownej o odpowiedniej wysokości, to sprzedawca zapewne gotów będzie zapłacić te kwoty, gdyż i tak sprzeda nieruchomość drożej. Co ważne, tylko jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Rzecz jasna, sąd orzekłby o zawarciu umowy według postanowień umowy przedwstępnej. Jeżeli zaś umowę zawarto w zwykłej formie pisemnej, prócz ewentualnego zadatku i kary umownej można domagać się tylko niewielkiego odszkodowania tytułem zwrotu kosztów poniesionych na zawarcie umowy przedwstępnej.

     

    10 listopada 2021, 11:20
  • Julia Lamch

    Co w przypadku jeśli było kilku chętnych za zakup nieruchomości, wstępnie toczyły się rozmowy z kilkoma osobami, były rozmowy o podpisaniu umowy przedwstępnej jeśli dogadamy warunki (tzn wstępnie kupujący mieli zorientować się jaką kwotę mogą wpłacić, a my czy się na nią zgodzimy), po czym rozmowy ustały, nie było kontaktu z żadnej ze stron. Czy w takiej sytuacji możemy sprzedać mieszkanie innej osobie jeśli minął prawie miesiąc od ostatnich rozmów? Nadmienię, iż żadne dokładne terminy ani ostateczna cena nie zostały określone, nie wspominając że z kazdym kto oglądał dom rozmawialiśmy w podobny sposob, niczego nie podpisywalismy...

    20 października 2021, 15:55

    Redakcja

    Dzień dobry, jeśli nie było żadnych konkretnych ustaleń, które zostałyby spisane w formie umowy lub zapisów mailowych, to nie widzimy przeszkód do prowadzenia rozmów z innymi potencjalnymi klientami.  Z pozdrowieniami,

    22 października 2021, 14:22
  • Kupiłem komorke od dewelopera. Mam umowę kupna-sprzedaży, jednak akt notarialny nie został jeszcze podpisany. Trzy dni po umowie, deweloper obniżył cenę na komorkach trzykrotnie. Czy mogę prosić o obniżenie ceny mojej komorki i zwrot różnicy?

    7 października 2021, 10:25

    Michał Koralewski

    Sprzedaż nieruchomości, a także udziału w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowa o podział nieruchomości do korzystania, aby mogła zostać wpisana do księgi wieczystej, powinna mieć zaś formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Jednakże, umowa taka zawarta w zwykłej formie pisemnej będzie ważna. Jeżeli umowa dotyczy sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej, to zawarta w formie pisemnej będzie nieważna. Tym samym możliwe będzie ponowne negocjowanie ceny zakupu, gdyż deweloper nie będzie mógł powoływać się na pierwotną umowę pisemną. Nawet, jeżeli zawarto jedynie umowę o podział nieruchomości do korzystania, to za zgodą obu stron może zostać ona zmieniona, także w odniesieniu co do ceny sprzedaży. Niemniej, wymagać to będzie także zgody dewelopera.

    11 października 2021, 09:37
  • marcin

    akt notarialny czy wyrok sądu?

    27 stycznia 2021, 07:55

    Michał Koralewski

    Podstawę wpisu stanowić będzie prawomocny wyrok sądu. Zgodnie bowiem z art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego stosowanego w związku z art. 64 kodeksu cywilnego. Wyrok taki zastępuje oświadczenie, które miał złożyć pozwany niezależnie od formy, w jakiej miałoby zostać ono złożone.

    27 stycznia 2021, 11:34

Artykuły powiązane:

Oferty

Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: