Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Nieruchomości - Porady

7 czerwca 2018

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 503 głosów

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Kiedy i w jakich okolicznościach można odstąpić od umowy sprzedaży? Wyjaśnia Michał Koralewski.

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Wydawać by się mogło, że wobec sformalizowanego procesu nabywania nieruchomości, który obejmuje nie tylko konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, ale także wpisanie nowego właściciela w księdze wieczystej, odstąpienie od takiej umowy nie jest możliwe, a co najmniej obarczone dodatkowymi warunkami.

W kwestii samej możliwości unicestwienia umowy mocą jednostronnego oświadczenia kupującego, bądź sprzedawcy nie zachodzą większe różnice, aniżeli w przypadku innych umów. Wyraźna odmienność pojawia się natomiast na późniejszym etapie, czyli w zakresie skutków złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Przypadki, w których odstąpienie jest możliwe, a także sposób postępowania po jego wykonaniu, zostanie omówiony w niniejszym artykule.

Kto może odstąpić od umowy sprzedaży?

Od umowy sprzedaży nieruchomości może odstąpić zarówno jej sprzedawca, jak i kupujący. Pierwszą z okoliczności mogących uzasadniać tego typu postępowanie jest niewykonanie umowy w sposób w niej określony. Co ważne, z uprawnienia tego skorzystać może – w zależności od okoliczności konkretnego przypadku – każda ze stron umowy sprzedaży. Może się bowiem zdarzyć, że swoje obowiązki naruszy kupujący – najczęściej w postaci nie uiszczenia całości, bądź części umówionej ceny sprzedaży (możliwość taka została potwierdzona wprost uchwałą Sądu Najwyższego z 20.11.2015 r., III CZP 83/15), bądź też sprzedawca – przykładowo nie wydając nieruchomości, bądź oferując jej wydanie w stanie rażąco innym od umówionego (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 30.11.1994 r., III CZP 130/94).

Sam fakt niewykonania albo nienależytego, bądź jedynie częściowego wykonania umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowi jednakże przesłanki do skorzystania z prawa odstąpienia. W tym przypadku należy bowiem skorzystać z ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego o skutkach niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych (zob. 491 k.c.). Zgodnie z nimi, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej (np. umowy sprzedaży), druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Aby skorzystać z omawianego prawa odstąpienia należy zatem:

  • wysłać wezwanie do wykonania danego obowiązku (np. zapłaty ceny, wydania nieruchomości, itp.) określając w nim odpowiedni termin, czyli taki w którym realizacja żądania jest możliwa przy dochowaniu odpowiedniej staranności przez stronę wzywaną. Należy przy tym uwzględnić okoliczności danego przypadku, a także czas na obieg korespondencji,

  • poczekać na upływ zakreślonego terminu,

  • złożyć drugiej stronie oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży – będzie ono skuteczne z chwilą, w której odbiorca mógł się z nim zapoznać. Przykładowo, jeżeli oświadczenie o odstąpieniu wysłanoby pocztą, a adresat odmówi jego przyjęcia, to z tą chwilą stanie się ono skuteczne – odbiorca miał bowiem możliwość zapoznania się z jego treścią.

 

Druga okoliczność odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości przysługiwać może jedynie kupującemu. W umowach zamiany nieruchomości natomiast, skorzystać z niej będzie mogła każda ze stron.

Odstąpienie od umowy ze względu na wady

Chodzi w tym przypadku o przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Zgodnie z podstawą zasadą w tym zakresie: jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Kupujący nie może wszakże odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (zob. art. 560 k.c.).

Możliwość odstąpienia została zatem ograniczona do wad istotnych, czyli odnoszących się do głównych parametrów nieruchomości. Co więcej, sprzedawca ma możliwość zapobieżenia skutkowi odstąpienia od umowy, jeżeli wadę usunie, względnie (co przy sprzedaży nieruchomości będzie rzadkością dotyczącą głównie rynku pierwotnego) zaoferuje nieruchomość wolną od wad. Przesłankę niezwłoczności należy rozumieć, jako podjęcie czynności niezbędnych do usunięcia wady bez zbędnej zwłoki, w zwykłym toku czynności. W zależności od okoliczności konkretnego przypadku czas ten będzie różny. Usunięcie niektórych wad może się bowiem wiązać z koniecznością wezwania specjalistycznego sprzętu, bądź odpowiednich materiałów. Jeżeli mimo upływu czasu, w którym wada mogła zostać usunięta, bądź zaoferowania innej nieruchomości, sprzedawca pozostaje bierny, możliwe jest skorzystanie z instytucji odstąpienia od umowy.

W obu przypadkach jednakże samo złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości nie przenosi jej własności na odstępującego. Spowodowane jest to właśnie skomplikowaną i kilkuetapową procedurą nabywania nieruchomości. Odstąpienie tworzy sytuację, w której druga strona jest zobligowana do zwrotnego przeniesienia nieruchomości na odstępującego. Może to uczynić mocą umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli zaś odmówi jej zawarcia, odstępujący uprawniony będzie do wystąpienia z powództwem do sądu o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia o przeniesieniu nieruchomości na powoda. Co ważne prawomocny wyrok zastępuje w tym przypadku umowę notarialną. Nie będzie zatem konieczne zawieranie umowy zwrotnego przeniesienia nieruchomości, bowiem podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowić już będzie akt notarialny.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy