Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Przepisy Kodeksu cywilnego (art. 84 i nast.) umożliwiają uchylenie się od skutków czynności prawnej (np. umowy) zawartej pod wpływem błędu istotnego, o ile błąd wywołała druga strona albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć ale nie poinformowała o tym drugiej strony (np. zataiła daną okoliczność). Błąd musi być także istotny, czyli taki który uzasadnia twierdzenie, że gdyby nabywca o błędzie wiedział przed zawarciem umowy (tu o budowie tunelu i relokacji), to umowy by nie zawarł. Wycofanie się z umowy poprzez złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków tej czynności z uwagi na błąd możliwe byłoby zatem, gdyby łącznie spełnione zostały poniższe warunki:

1. Sprzedawca o błędzie wiedział albo mógł z łatwością się o nim dowiedzieć ale zaniechał staranności, a także nie poinformował nabywcy o swojej wiedzy o danych okolicznościach,
2. Gdyby nabywca wiedział o budowie tunelu i relokacji, to umowy by nie zawarł.

Uchylić się od skutków błędu można jedynie w ciągu 1 roku od jego wykrycia.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że zadatek został zwrócony przez sprzedających. Instytucja zadatku jest formą odszkodowania za niewykonanie umowy przez jedną ze stron. Dlatego też, jeżeli umowa została wykonana, roszczenie o zadatek nie występuje. Ponadto, zadatek jest tzw. czynnością realną, co oznacza iż do jego zastrzeżenia nie wystarczy samo wpisanie go do umowy ale także przekazanie go drugiej stronie. Zwrot zadatku powoduje zatem, że zastrzeżenie go traci moc.

Sprzedaż nieruchomości osoby niepełnoletniej przez przedstawiciela ustawowego dziecka (np. rodzica) wymaga zgody sądu opiekuńczego. Jeżeli sąd opiekuńczy udzielił takiej zgody, sprzedaż jest ważna. Jednakże, dziecko ma do rodzica roszczenie o rozliczenie się z korzyści uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Roszczenie takie przedawnia się z upływem 6 lat, a okres przedawnienia zaczyna bieg od dnia uzyskania pełnoletności przez dziecko.

Wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady części wspólnych nieruchomości. Właściciele poszczególnych mieszkań zachowują natomiast uprawnienia do dochodzenia roszczeń za wady ich lokali. Tym samym, każdy z właścicieli może indywidualnie domagać się od dewelopera usunięcia wady, obniżenia ceny lokalu albo odstąpić od umowy. Odstąpienie możliwe jest jednakże tylko, gdy wada jest istotna, tj. uniemożliwia prawidłowe korzystanie z lokalu (np. brak możliwości zamieszkiwania w lokalu z uwagi na zarodniki pleśni i grzybów; brak możliwości wykończenia mieszkań z uwagi na zawilgocenie) albo znacząco je utrudnia.

Osoba korzystająca z któregokolwiek z roszczeń z tytułu rękojmi, może dodatkowo domagać się odszkodowania za szkody powstałe na skutek istnienia wady. Deweloper jest zatem zobligowany także do wyrównania strat poniesionych przez właścicieli lokali, jeżeli straty te powstały w bezpośrednim związku z wadą fizyczną nieruchomości.

Dzień dobry. Klauzula zadatku powiązana jest z tzw. następczą niemożnością świadczenia spowodowaną zawinionym zachowaniem jednej ze stron. Przy czym chodzi zarówno o winę umyślną, jak i rażące niedbalstwo. Jeżeli zatem możliwe było do przewidzenia albo sprawdzenia, że decyzja ZRID doprowadzi do wywłaszczenia prawa własności danej działki, gdyż np. wskazywał na to plan miejscowy, bądź publicznie znane plany co do inwestycji celu publicznego, która może przebiegać przez Pani działkę, to sytuacja taka kwalifikowana byłaby jak rażące niedbalstwo i zadatek podlegałby zwrotowi w podwójnej wysokości. W przypadku natomiast, gdy nie było możliwe do ustalenia, że decyzja taka zostanie wydana, a jej treść uniemożliwi przeniesienie prawa własności, bądź doprowadzi do wywłaszczenia przyszłego nabywcy, to można sytuację zakwalifikować, jako tzw. następcza niemożliwość świadczenia bez winy żadnej ze stron. Stan taki prowadzi zaś do wygaśnięcia - z mocy prawa - umowy w zakresie, w jakim występuje niemożliwość świadczenia (wynika to wprost z art. 475 kodeksu cywilnego), czyli co do działki objętej decyzją ZRID.

Jeżeli na rzecz członków rodziny nie było ustanowione prawo pierwokupu, a jedynym właścicielem nieruchomości był wuj, to obecnie nie jest możliwe kwestionowanie umowy sprzedaży tejże nieruchomości. Pozostaje jedynie możliwość jej nabycia od obecnego właściciela.

W przypadku opóźnienia się dewelopera ze zwrotem wpłaconej kwoty, tytułem ceny nieruchomości, odstępującemu należą się – z mocy prawa oraz bez dodatkowego wezwania – odsetki za opóźnienie. Odsetki należne są od dnia następującego po dniu, w którym miał nastąpić zwrot oraz liczone są do dnia dokonania wpłaty. Jeżeli z umowy deweloperskiej nie wynika wysokość odsetek za opóźnienie (odsetki umowne), to stosuje się odsetki ustawowe za opóźnienie. Ich wysokość stanowi sumę stopy referencyjnej NBP oraz 3,5 punktów procentowych w skali roku. Stopa referencyjna wynosi obecnie 6,75%, po dodaniu do niej 3,5 p.p. stopa odsetek ustawowych za opóźnienie wynosi 10,25% w skali roku.

Do kupna domku letniskowego stosuje się ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o sprzedaży. Oznacza to, że od umowy takiej, co do zasady, nie można jednostronnie odstąpić. Możliwe byłoby to tylko w przypadkach szczególnych, np. istnienia istotnej wady domku, która uniemożliwia korzystanie z niego, czy też gdyby umowę sprzedaży zawarto pod wpływem błędu, który uzasadniałby twierdzenie, że gdyby kupujący nie działał w błędzie, to nie zawarłby umowy o określonej treści. Możliwe jest także rozwiązanie umowy sprzedaży za porozumieniem stron. Umowa taka prowadziłaby do zwrotnego przeniesienia prawa własności domku letniskowego, za zwrotem ceny. Do zawarcia takiej umowy konieczna jest wszakże zgoda sprzedawcy.

Niestety, nawet w przypadku realizowania roszczeń z tytułu rękojmi, ewentualny dochód z tego tytułu podlegać będzie opodatkowaniu. Niemniej, nadal możliwe jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Zwolnione będą zatem (proporcjonalnie) kwoty przeznaczone na zakup innej nieruchomości na cele mieszkaniowe. Jeśli całość zwróconej kwoty zostanie przeznaczona na taki cel, podatek nie powstanie. Z ulgi mieszkaniowej można skorzystać z okresie 3 lat od przeniesienia własności nieruchomości.

W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, również obowiązuje odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady. Należy zatem w pierwszej kolejności zgłosić wady sprzedawcy. Ze względu na charakter wad, który uznać należy za wady istotne – zagrażają bowiem życiu i zdrowiu lokatorów, a także w sposób oczywisty utrudniają korzystanie z nieruchomości z sposób do tego przeznaczony (brak ogrzewania) – mogą Państwo nie tylko domagać się usunięcia wad ale także obniżenia ceny nieruchomości, jak również złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Przy czym, obniżenie ceny powinno nastąpić w zakresie, w jakim wartość nieruchomości bez wad pozostaje do wartości rzeczy z wadami. Odstąpienie od umowy powoduje zaś, że transakcja uważana jest za niebyłą, a strony powinny zwrócić sobie wzajemne świadczenia. Dodatkowo, mają Państwo roszczenie o odszkodowanie za szkody powstałe w związku z istnieniem wad fizycznych nieruchomości.

W ciągu roku od zawarcia umowy można odstąpić od niej z powołaniem się na błąd istotny. Niemniej, jest to możliwe tylko wtedy gdy błąd wywołała druga strona (nabywca) oraz gdy błąd był tego typu, że wiedząc o nim nie zawarłaby Pani umowy tej treści. Jeżeli zatem sprzedała Pani nieruchomość pośrednikowi albo pośrednik działał w imieniu drugiej strony i to pośrednik wprowadził Panią w błąd możliwe byłoby podjęcie próby powołania się na błąd istotny. Jest to wszakże utrudnione, bowiem w treści aktu notarialnego notariusz załącza szczegółowy opis nieruchomości, a do samej transakcji konieczne jest przedstawienie notariuszowi dokumentów m.in. z ewidencji gruntów i budynków – w tych dokumentach zaś zamieszcza się informację o charakterze i przeznaczeniu nieruchomości. Wykazanie zatem, że nie tylko nie wiedziała Pani o charakterze działki ale także nie mogła tego sprawdzić przed transakcją będzie bardzo trudne. Na błąd nie można się bowiem powoływać, jeśli możliwe było jego łatwe wykrycie. W tym zaś przypadku zapoznanie się ze ww. dokumentami było możliwe przed transakcją.

Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 77 §3 kodeksu cywilnego, jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem. Jeżeli zatem wcześniejsza umowa warunkowa została zawarta w formie notarialnej, odstąpienie od niej mailem nie byłoby skuteczne. Konieczne byłoby złożenie oświadczenia o odstąpieniu w formie pisemnej. Tym samym, pierwsza umowa warunkowa pozostaje w mocy.

Nie zmienia to jednakże faktu, że również i druga umowa warunkowa jest ważna. Sam fakt zawarcia wcześniej innej umowy warunkowej nie uniemożliwia zawarcia kolejnej tego typu umowy.

Niemniej, sprzedawca może sprzedać nieruchomość wyłącznie jednemu nabywcy. Stąd też drugi – niedoszły – nabywca, który nie będzie mógł zakupić nieruchomości z uwagi na jej wyzbycie się przez sprzedawcę, posiadać będzie roszczenie z rękojmi za wady prawne. Przy sprzedaży prawa (np. prawa własności) bowiem, wadą prawną jest brak tego prawa po stronie sprzedawcy, bądź niemożność jego przeniesienia na nabywcę (art. 556³ k.c.).

Jeżeli zatem, sprzedawca sprzeda nieruchomość innemu nabywcy, Pan będzie mógł domagać się nie tylko zwrotu zaliczki ale także pozostałych kosztów poniesionych w związku z przygotowaniem do transakcji (art. 574 §1 k.c.).

Fakt zamieszkiwania uciążliwego sąsiada w mieszkaniu obok nie jest wadą fizyczną nieruchomości. Niemniej, opisaną sytuację można rozpatrywać, jako zawarcie umowy pod wpływem błędu. Jeżeli błąd jest istotny, czyli uzasadnia przypuszczenie, że gdyby Pan wiedział o przemilczanej okoliczności, to nie zawarłby Pan danej umowy, to można złożyć oświadczenie o uchyleniu się od umowy zawartej pod wpływem błędu. Można to zrobić w terminie 1 roku od wykrycia błędu. Na skutek takiego oświadczenia, druga strona powinna stawić się u notariusza, celem zawarcia umowy zwrotnej sprzedaży nieruchomości. Na jej mocy jedna strona zwraca nieruchomość, druga cenę sprzedaży. We ww. oświadczeniu należy zatem jednocześnie wezwać drugą stronę aby stawiła się w wyznaczonym czasie, we wskazanej kancelarii notarialnej. Jeżeli sprzedawca nie stawi się u notariusza, pozostaje wytoczenie powództwa o stwierdzenie, że umowa sprzedaży wygasła na skutek złożenia ww. oświadczenia.

W tego typu sprawach sąd bazuje przede wszystkim na zgromadzonym materiale dowodowym oraz powołuje biegłego z zakresu budownictwa celem oceny, czy nieruchomość posiada wady, a wady te są istotne (odstąpienie możliwe jest bowiem tylko, gdy istnieją wady istotne). Na długość sprawy zasadniczy wpływ ma ilość materiału dowodowego, np. Ilość świadków zgłoszonych do przesłuchania. Przeważnie przygotowanie opinii przez biegłego sądowego zajmuje około 6 miesięcy, w sprawach skomplikowanych dłużej. Dodatkowo, zdarza się że po opracowaniu pierwszej opinii są do niej zarzuty, a biegły przygotowuje opinię uzupełniającą, co zajmuje dalsze miesiące. Uwzględniwszy zatem fakt, że rozprawy odbywają się co kilka miesięcy, sprawa w pierwszej instancji może trwać około roku. Konsument w sporze z przedsiębiorcą ma przewagę wynikającą z ochrony tej pierwszej kategorii podmiotów, jednak nie gwarantuje to wygrania sprawy. Kluczowy jest tu bowiem wynik postępowania dowodowego, w szczególności zaś treść opinii biegłego sądowego.

Odnośnie obciążenia nieruchomości hipoteką, to należy pamiętać że odstąpienie od umowy powoduje że umowa traktowana jest tak, jakby nie doszło do jej zawarcia. Deweloperowi należy zatem zwrócić nieruchomość bez wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Przy braku woli dewelopera do współpracy, istnienie hipoteki może być zatem sporym utrudnieniem do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy. Przed zwrotem nieruchomości konieczne będzie bowiem usunięcie wpisu o hipotece z księgi wieczystej. 

Na wstępie należy wskazać, iż kodeksowa klauzula zadatku, o której mowa w art. 394 k.c. może być modyfikowana przez strony w treści umowy. W pierwszej zatem kolejności należy zweryfikować treść tej klauzuli, czy nie wprowadza żadnych wyjątków od reguł ustawowych. Jeżeli nie ma takich odstępstw, to sprzedający powinien wezwać kupującego do wykonania umowy przedwstępnej zakreślając w tym celu termin oraz rygor, że gdy w tym terminie nie przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedawca od umowy odstąpi. Następnie, należy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z winy kupującego wraz z oświadczeniem o zatrzymaniu zadatku z uwagi na fakt, że do wykonania umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego.

Umowa przedwstępna może zostać zawarta nawet w formie ustnej i powinna zawierać ona co najmniej ustalenie ceny oraz termin zakupu. Ustalenia poczynione z właścicielem nieruchomości można zatem traktować, jako formę umowy przedwstępnej. Niemniej, obecnie wobec demencji drugiej strony umowy, udowodnienie że doszło do zawarcia takiej umowy może być bardzo trudne. Przed resztą rodziny można bronić się zatem argumentem o zawarciu ustnej umowy przedwstępnej. Konieczne będzie jednak, co najmniej uprawdopodobnienie tego faktu.

Jeżeli nie udałoby się wykazać, że zawarto ustną umowę przedwstępną, to właściciel albo jego pełnomocnik, mogą obecnie przedstawiać nowe warunki zakupu należących do nich nieruchomości. Co się zaś tyczy warunków płatności, to wymagają one uzgodnienia przez strony w drodze konsensusu oraz ujęcia w umowie sprzedaży albo umowie przedwstępnej.

Zgodnie z ustawą z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska), jeżeli deweloper przekroczył wskazany w umowie deweloperskiej termin zawarcia umowy ustanawiającej własność mieszkania, to nabywca – przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy – musi wezwać go do tego zakreślając 120-dniowy termin na przeniesienie/ustanowienie takiego prawa. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem.

Odnośnie natomiast kar umownych, to przysługują one wyłącznie wtedy gdy przewidziano je wprost w treści umowy. Jeżeli zatem w umowie nie przewidziano kar umownych, to nie jest możliwe ich domaganie się. Deweloper ma zaś obowiązek niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją umowy deweloperskiej

W takim przypadku należy skorzystać z ogólnych przepisów prawa cywilnego. Oznacza to, że należy wezwać pośrednika do właściwego wykonywania umowy (np. umieszczenia ogłoszeń), wyznaczyć mu w tym celu rozsądny termin (z reguły stosuje się terminy 7 i 14 dni) i zagrozić, że po jego upływie odstąpią Państwo od umowy. Jeżeli termin zakreślony upłynie, a sytuacja nie ulegnie zmiany, będzie można odstąpić od umowy z winy pośrednika. W takim przypadku nie będzie on uprawniony domagania się kar.

W sprawie mogą znaleźć zastosowanie dwie instytucje. Pierwszą z nich jest odstąpienie od umowy zawartej pod wpływem błędu. Odstąpienie jest możliwe jeżeli błąd jest istotny, tzn. uzasadnia twierdzenie, że gdyby dana strona o błędzie wiedziała, to nie zawarłaby umowy. Dodatkowo, w błąd musi wprowadzić druga strona albo wiedząc o nim, zataić ten fakt. Od umowy można odstąpić w ciągu roku od wykrycia błędu poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu drugiej stronie. Oświadczenie takie powinno mieć formę pisemną.

Drugą instytucją jest rękojmia za wady rzeczy sprzedanej. W tym przypadku jednak odstąpienie uzasadnia jedynie istnienie wady, która uniemożliwia albo poważnie utrudnia korzystanie z nieruchomości. W pierwszej kolejności należy jednak wezwać sprzedawcę do usunięcia wady, a gdy to nie będzie możliwe, nabywca może domagać się obniżenia ceny nieruchomości albo od umowy odstąpić.

Zadatek może być zastrzeżony w umowie przedwstępnej sprzedaży. Jeżeli niedoszli nabywcy zawarli taką umowę z Panią albo Pani pełnomocnikiem, to żądanie zadatku będzie uzasadnione. Jeśli z sms’ów i innych wiadomości udałoby się wywieść, że uzgodniła Pani z nabywcami kwotę zadatku oraz sposób jego płatności (na rachunek biura pośrednictwa), to również można by domagać się zadatku. Umowa przedwstępna może bowiem mieć także formę dokumentową, a nawet ustną. Jeżeli zaś z tych wiadomości nie wynika, że doszło do takiego porozumienia się sprzedawcy z nabywcami, to niestety trudno będzie domagać się zadatku.

Kodeks cywilny w przepisach art. 84 i 86 k.c. wprowadza instytucję uchylenia się od skutków czynności prawnej dokonanej pod wpływem błędu. Niestety jeżeli w błąd wprowadziła osoba trzecia, to uchylić od umowy można się, gdy sprzedawca o wprowadzeniu w błąd wiedział albo mógł z łatwością błąd zauważyć i nie powiadomił o nim nabywcy. Oświadczenie o uchyleniu się od umowy zawartej pod wpływem błędu można złożyć w ciągu roku od jego wykrycia.

Jeżeli zaś sprzedawca o wprowadzeniu w błąd nabywcy nie wiedział i nie mógł tego błędu zauważyć, można wystąpić o odszkodowanie do pośrednika. Jeśli zawarto z nim umowę pośrednictwa, to podstawę roszczenia stanowić będzie art. 471 k.c. (nienależyte wykonanie umowy). W innym przypadku art. 415 k.c. (wyrządzenie szkody czynem niedozwolonym).

Należy dokonać tego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W takim wypadku także odmowa przyjęcia takiego listu będzie traktowana, jak zapoznanie się z nim. W wyznaczonym terminie należy również stawić się u notariusza, a ten – w razie nieobecności drugiej strony – sporządzi protokół niestawiennictwa. Będzie on podstawą bądź do odstąpienia od umowy przedwstępnej, bądź do wystąpienia na drogę sądową z roszczeniem przeniesienia własności nieruchomości (wykonania umowy przedwstępnej).

W pytaniu mowa jest o zaliczce, ta podlega zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy – inaczej aniżeli zadatek. Kary umowne natomiast mogą być naliczane wyłącznie, gdy przewiduje je umowa. Kara umowna jest to forma zryczałtowanego odszkodowania. Istnienie stanu siły wyższej wyłącza natomiast odpowiedzialność odszkodowawczą. Należałoby wszakże wykazać, że faktycznie podane okoliczności uniemożliwiają realizację umowy. Inną kwestią jest zaś samo rozwiązanie umowy, można tu zastosować art. 357(1) kodeksu cywilnego. Stanowi on, że Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Innym przepisem, który mógłby znaleźć zastosowanie jest art. 495 k.c. Zgodnie z nim z kolei, jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W każdym z tych przypadków jednakże, konieczne jest wykazanie ziszczenia się przewidzianych w nim przesłanek. Generalną zasadą jest bowiem zasada pacta sund servanda (umów należy dotyczymywać).

W przypadku braku wykonania umowy sprzedaży przez jedną ze stron możliwe jest wystosowanie przez drugą wezwania do wykonania umowy w określonym terminie pod rygorem odstąpienia, a po bezskutecznym upływie tego terminu odstąpienie od umowy (zob. art. 491 i nast. Kodeksu cywilnego). Powyższe wymagałoby wszakże udowodnienia, że umowa sprzedaży nie została zrealizowana przez nabywcę, tj. nie uiścił on całości ceny sprzedaży.

Innym przypadkiem, w którym możliwe jest odstąpienie od umowy, to sytuacja tzw. wad oświadczeń woli. Są nimi: zawarcie umowy w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji, wprowadzenie w błąd i groźba. W takim wypadku sprzedawca mógłby odstąpić od umowy w terminie roku od wykrycia błędu albo ustania stanu obawy przed groźbą (zob. art. 82-88 Kodeksu cywilnego). Błąd musi być przy tym istotny, tj. taki który uzasadniałby, że gdyby strona nie pozostawała w błędzie, nie zawarłaby danej umowy. Groźba natomiast musi być realna, tj. wywoływać lęk u jej adresata.

Ciężar dowodu wykazania ww. okoliczności spoczywać będzie na osobie twierdzącej, tj. sprzedawcy składającym oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W przypadku braku udowodnienia spełnienia ww. przesłanek, sąd uznałby oświadczenie o odstąpieniu za bezskuteczne.

Tak, przedmiotowe okoliczności uzasadniają odstąpienie od umowy z winy kupującego. Fakt powołania się na trudności w uzyskaniu kredytu nie jest przyczyną usprawiedliwiającą kupującego, gdyż warunku takiego nie przewidziano w treści umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna nie przewiduje konieczności wyznaczania terminu dodatkowego, zatem do odstąpienia wystarczające będzie sporządzenie przez notariusza protokołu niestawiennictwa strony kupującej w dniu wyznaczonym na zawarcie umowy przyrzeczonej. Następnie należy wysłać kupującemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej wraz z informacją o przepadku zadatku.

W pierwszej kolejności należałoby uzyskać formalne potwierdzenie od kupujących, że na dzień 02 kwietnia nie będą w stanie wywiązać się z zawartej umowy. W dalszej kolejności możliwe jest zastosowanie jednego z następujących rozwiązań:

1)    Zmiana umowy przedwstępnej poprzez zmianę terminów zawarcia umowy przyrzeczonej oraz płatności. Warto również aby obie czynności zostały wykonane w jednej dacie,

2)    Złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy z winy nabywcy – wobec jego oświadczenia o braku środków na zapłatę ceny – oraz pozostawienie zadatku, jako odszkodowania sprzedającego. Aby zatrzymać zadatek konieczne jest bowiem odstąpienie od umowy. Bez tego, nawet opóźnienie w jej wykonaniu nie uprawnia do zatrzymania zadatku.

Ziszczenie się warunku przewidzianego w umowie zobowiązującej do zawarcia umowy rozporządzającej (przenoszącej własność) oznacza, że obie strony zobowiązane są do zawarcia umowy sprzedaży. Wycofanie się z jej zawarcia powodować będzie, że sprzedawca będzie mógł dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży, bądź domagać się odszkodowania, o ile wykaże istnienie szkody po jego stronie. Jeżeli w umowie zobowiązującej przewidziano karę umowną za nie przystąpienie do umowy rozporządzającej, sprzedawca będzie mógł domagać się jej zapłaty.

Na wstępie należy zwrócić uwagę, że – o ile nic innego nie wynika z treści umowy – osoba, która otrzymała zadatek i z której winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, ma obowiązek zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Wynika to wprost z art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zatem sprzedawca otrzymał od Państwa zadatek i z jego winy nie dojdzie do transakcji, to winien Państwu zwrócić nie 10.000 zł, a 20.000 zł tytułem samego zadatku. Ewentualne zmiany w tym zakresie muszą wynikać z treści umowy przedwstępnej – np. postanowienie, że zadatek jest zwracany w kwocie nominalnej.

Odnośnie natomiast kary umownej, to przyjęcie samego zadatku nie przesądza o rezygnacji z kary umownej. Do tego konieczne byłoby zrzeczenie się roszczenia o zapłatę kary umownej, np. w porozumieniu o rozwiązaniu umowy przedwstępnej, pokwitowaniu przyjęcia zadatku, bądź w innym dokumencie. Samo przyjęcie jednego świadczenia, nie oznacza rezygnacji z innego.

Na wstępie należy wskazać, że - jak wynika z treści pytania - umowę zawarto pod warunkiem. Jeżeli zatem warunek nie zostanie spełniony, nie będzie konieczne zawarcie umowy przyrzeczonej. W innym przypadku:

1. Można uchylić się od umowy zawartej pod wpływem błędu istotnego, tj. takiego, który uzasadnia przypuszczenie, że gdyby nie ów błąd to do zawarcia umowy by nie doszło. Co więcej, błąd musi wywołać druga strona umowy albo co najmniej musi mieć o nim wiedzę i nie wyprowadzić drugiej strony z tego błędu. Od umowy można się uchylić w terminie roku wykrycia błędu (zob. art. 84 i 88 kodeksu cywilnego),
2. Umowa sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego, jej niezachowanie powoduje nieważność umowy sprzedaży z mocy prawa. Nieważność umowy powoduje także wprowadzenie do niej warunku zawieszającego (od którego ziszczenia się uzależnione jest wejście umowy w życie), który jest zakazany albo niemożliwy do spełnienia (zob. art. 84 kodeksu cywilnego),
3. Być może udałoby się również rozwiązać umowę za porozumieniem stron i wypłacić drugiej stronie uzgodnioną rekompensatę.

Jeżeli do opisanej w pytaniu przebudowy doszło niezgodnie z przepisami prawa, czyli występuje obecnie stan samowoli budowlanej, to w umowie sprzedaży sprzedawca nie może zgodnie z prawdą oświadczyć, że sprzedaży podlega lokal wolny od wad. Tym samym, jeżeli sprzedawca wcześniej nie informował o przedmiotowym problemie, a kupujący nie miał możliwości zweryfikować tej kwestii, to do zawarcia umowy sprzedaży nie doszłoby z winy sprzedającego – który zataił istotne informacje na temat nieruchomości. Gdyby jednak do umowy sprzedaży finalnie doszło i sprzedawca oświadczyłby w niej, że lokal spełnia wymogi prawa i jest wolny od wad fizycznych i prawnych, to nabywca mógłby podnosić roszczenia z rękojmi za wady, a także roszczenie odszkodowawcze za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży – sprzedaż lokalu niezgodnego z przepisami prawa budowlanego.

Kluczowe dla odpowiedzi na przedmiotowe pytanie jest, komu przypisać można winę za ewentualne nie zawarcie umowy sprzedaży. W szczególności rozważyć należy, czy kupującemu można przypisać rażące niedbalstwo, czyli stan w którym mógł on i powinien zweryfikować i zauważyć okoliczności, o których mowa w pytaniu. Jeżeli tak, to obecnie nie może on żądać podwójnej wysokości zadatku, a wręcz gdyby nie stawił się on na zawarcie umowy sprzedaży, sprzedawca mógłby zachowek zatrzymać – bowiem do zawarcia umowy sprzedaży nie doszłoby z winy kupującego.

Skoro umowa przedwstępna wyznacza termin zawarcia umowy przyrzeczonej do końca bieżącego roku, to do upływu tego terminu nie należy jej zrywać (odstąpić od umowy), mogłoby to być bowiem poczytane za rozwiązanie umowy z winy nabywcy. Dopiero, gdy w umówionym terminie nie zostanie zawarta umowa przyrzeczona można powziąć dalsze kroki. Są one zależne od formy w jakiej zawarto umowę przedwstępną. Jeżeli jest ona w formie aktu notarialnego, można domagać się przed sądem by ten zobowiązał drugą stronę do zawarcia umowy przenoszącej własność na warunkach umowy przedwstępnej. Alternatywnie można wezwać sprzedawcę do wykonania umowy przedwstępnej, wyznaczyć mu termin dodatkowych pod rygorem odstąpienia od umowy. Gdy termin ten minie bezskutecznie, odstąpić od umowy i żądać zwrotu poniesionych i wpłaconych kosztów i kwot. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.

Jeżeli zaś umowę zawarto w zwykłej formie pisemnej, prócz zwrotu kosztów iraz ewentualnego zadatku i kary umownej można domagać się tylko niewielkiego odszkodowania tytułem zwrotu kosztów poniesionych na zawarcie umowy przedwstępnej

Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży, takim istotnym postanowieniem jest w szczególności cena. Jeżeli zatem w umowie przedwstępnej wskazano cenę sprzedaży i jednocześnie umowa nie przewiduje jej waloryzacji, to zmiana ceny możliwa jest tylko za porozumieniem stron. Sprzedawca nie może jednostronnie zmienić treści umowy przedwstępnej.

Inną kwestią jest wszakże kalkulacja przez sprzedawcę, czy opłaca mu się zerwać dotychczasową umowę, ponieść nawet konsekwencje z tym związane i sprzedać mieszkanie drożej nowemu nabywcy. Jeżeli bowiem w umowie nie przewidziano zadatku, bądź kary umownej o odpowiedniej wysokości, to sprzedawca zapewne gotów będzie zapłacić te kwoty, gdyż i tak sprzeda nieruchomość drożej. Co ważne, tylko jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Rzecz jasna, sąd orzekłby o zawarciu umowy według postanowień umowy przedwstępnej. Jeżeli zaś umowę zawarto w zwykłej formie pisemnej, prócz ewentualnego zadatku i kary umownej można domagać się tylko niewielkiego odszkodowania tytułem zwrotu kosztów poniesionych na zawarcie umowy przedwstępnej.

Dzień dobry, jeśli nie było żadnych konkretnych ustaleń, które zostałyby spisane w formie umowy lub zapisów mailowych, to nie widzimy przeszkód do prowadzenia rozmów z innymi potencjalnymi klientami.  Z pozdrowieniami,

Sprzedaż nieruchomości, a także udziału w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowa o podział nieruchomości do korzystania, aby mogła zostać wpisana do księgi wieczystej, powinna mieć zaś formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Jednakże, umowa taka zawarta w zwykłej formie pisemnej będzie ważna. Jeżeli umowa dotyczy sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej, to zawarta w formie pisemnej będzie nieważna. Tym samym możliwe będzie ponowne negocjowanie ceny zakupu, gdyż deweloper nie będzie mógł powoływać się na pierwotną umowę pisemną. Nawet, jeżeli zawarto jedynie umowę o podział nieruchomości do korzystania, to za zgodą obu stron może zostać ona zmieniona, także w odniesieniu co do ceny sprzedaży. Niemniej, wymagać to będzie także zgody dewelopera.

Podstawę wpisu stanowić będzie prawomocny wyrok sądu. Zgodnie bowiem z art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego stosowanego w związku z art. 64 kodeksu cywilnego. Wyrok taki zastępuje oświadczenie, które miał złożyć pozwany niezależnie od formy, w jakiej miałoby zostać ono złożone.