Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 07.06.2018,

Data aktualizacji: 06.12.2019

Średnia ocen 4/5 na podstawie 866 głosów
Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości
Kiedy i w jakich okolicznościach można odstąpić od umowy sprzedaży? Wyjaśnia Michał Koralewski.

Wydawać by się mogło, że wobec sformalizowanego procesu nabywania nieruchomości, który obejmuje nie tylko konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, ale także wpisanie nowego właściciela w księdze wieczystej, odstąpienie od takiej umowy nie jest możliwe, a co najmniej obarczone dodatkowymi warunkami.

W kwestii samej możliwości unicestwienia umowy mocą jednostronnego oświadczenia kupującego, bądź sprzedawcy nie zachodzą większe różnice, aniżeli w przypadku innych umów. Wyraźna odmienność pojawia się natomiast na późniejszym etapie, czyli w zakresie skutków złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Przypadki, w których odstąpienie jest możliwe, a także sposób postępowania po jego wykonaniu, zostanie omówiony w niniejszym artykule.

Kto może odstąpić od umowy sprzedaży?

Od umowy sprzedaży nieruchomości może odstąpić zarówno jej sprzedawca, jak i kupujący. Pierwszą z okoliczności mogących uzasadniać tego typu postępowanie jest niewykonanie umowy w sposób w niej określony. Co ważne, z uprawnienia tego skorzystać może – w zależności od okoliczności konkretnego przypadku – każda ze stron umowy sprzedaży. Może się bowiem zdarzyć, że swoje obowiązki naruszy kupujący – najczęściej w postaci nie uiszczenia całości, bądź części umówionej ceny sprzedaży (możliwość taka została potwierdzona wprost uchwałą Sądu Najwyższego z 20.11.2015 r., III CZP 83/15), bądź też sprzedawca – przykładowo nie wydając nieruchomości, bądź oferując jej wydanie w stanie rażąco innym od umówionego (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 30.11.1994 r., III CZP 130/94).

Sam fakt niewykonania albo nienależytego, bądź jedynie częściowego wykonania umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowi jednakże przesłanki do skorzystania z prawa odstąpienia. W tym przypadku należy bowiem skorzystać z ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego o skutkach niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych (zob. 491 k.c.). Zgodnie z nimi, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej (np. umowy sprzedaży), druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Aby skorzystać z omawianego prawa odstąpienia należy zatem:

  • wysłać wezwanie do wykonania danego obowiązku (np. zapłaty ceny, wydania nieruchomości, itp.) określając w nim odpowiedni termin, czyli taki w którym realizacja żądania jest możliwa przy dochowaniu odpowiedniej staranności przez stronę wzywaną. Należy przy tym uwzględnić okoliczności danego przypadku, a także czas na obieg korespondencji,

  • poczekać na upływ zakreślonego terminu,

  • złożyć drugiej stronie oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży – będzie ono skuteczne z chwilą, w której odbiorca mógł się z nim zapoznać. Przykładowo, jeżeli oświadczenie o odstąpieniu wysłanoby pocztą, a adresat odmówi jego przyjęcia, to z tą chwilą stanie się ono skuteczne – odbiorca miał bowiem możliwość zapoznania się z jego treścią.

 

Druga okoliczność odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości przysługiwać może jedynie kupującemu. W umowach zamiany nieruchomości natomiast, skorzystać z niej będzie mogła każda ze stron.

Odstąpienie od umowy ze względu na wady

Chodzi w tym przypadku o przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Zgodnie z podstawą zasadą w tym zakresie: jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Kupujący nie może wszakże odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (zob. art. 560 k.c.).

Możliwość odstąpienia została zatem ograniczona do wad istotnych, czyli odnoszących się do głównych parametrów nieruchomości. Co więcej, sprzedawca ma możliwość zapobieżenia skutkowi odstąpienia od umowy, jeżeli wadę usunie, względnie (co przy sprzedaży nieruchomości będzie rzadkością dotyczącą głównie rynku pierwotnego) zaoferuje nieruchomość wolną od wad. Przesłankę niezwłoczności należy rozumieć, jako podjęcie czynności niezbędnych do usunięcia wady bez zbędnej zwłoki, w zwykłym toku czynności. W zależności od okoliczności konkretnego przypadku czas ten będzie różny. Usunięcie niektórych wad może się bowiem wiązać z koniecznością wezwania specjalistycznego sprzętu, bądź odpowiednich materiałów. Jeżeli mimo upływu czasu, w którym wada mogła zostać usunięta, bądź zaoferowania innej nieruchomości, sprzedawca pozostaje bierny, możliwe jest skorzystanie z instytucji odstąpienia od umowy.

W obu przypadkach jednakże samo złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości nie przenosi jej własności na odstępującego. Spowodowane jest to właśnie skomplikowaną i kilkuetapową procedurą nabywania nieruchomości. Odstąpienie tworzy sytuację, w której druga strona jest zobligowana do zwrotnego przeniesienia nieruchomości na odstępującego. Może to uczynić mocą umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli zaś odmówi jej zawarcia, odstępujący uprawniony będzie do wystąpienia z powództwem do sądu o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia o przeniesieniu nieruchomości na powoda. Co ważne prawomocny wyrok zastępuje w tym przypadku umowę notarialną. Nie będzie zatem konieczne zawieranie umowy zwrotnego przeniesienia nieruchomości, bowiem podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowić już będzie akt notarialny.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

3 Komentarze

  • Julia Lamch

    Co w przypadku jeśli było kilku chętnych za zakup nieruchomości, wstępnie toczyły się rozmowy z kilkoma osobami, były rozmowy o podpisaniu umowy przedwstępnej jeśli dogadamy warunki (tzn wstępnie kupujący mieli zorientować się jaką kwotę mogą wpłacić, a my czy się na nią zgodzimy), po czym rozmowy ustały, nie było kontaktu z żadnej ze stron. Czy w takiej sytuacji możemy sprzedać mieszkanie innej osobie jeśli minął prawie miesiąc od ostatnich rozmów? Nadmienię, iż żadne dokładne terminy ani ostateczna cena nie zostały określone, nie wspominając że z kazdym kto oglądał dom rozmawialiśmy w podobny sposob, niczego nie podpisywalismy...

    20 października 2021, 15:55

    Redakcja

    Dzień dobry, jeśli nie było żadnych konkretnych ustaleń, które zostałyby spisane w formie umowy lub zapisów mailowych, to nie widzimy przeszkód do prowadzenia rozmów z innymi potencjalnymi klientami.  Z pozdrowieniami,

    22 października 2021, 14:22
  • Kupiłem komorke od dewelopera. Mam umowę kupna-sprzedaży, jednak akt notarialny nie został jeszcze podpisany. Trzy dni po umowie, deweloper obniżył cenę na komorkach trzykrotnie. Czy mogę prosić o obniżenie ceny mojej komorki i zwrot różnicy?

    7 października 2021, 10:25

    Michał Koralewski

    Sprzedaż nieruchomości, a także udziału w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowa o podział nieruchomości do korzystania, aby mogła zostać wpisana do księgi wieczystej, powinna mieć zaś formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Jednakże, umowa taka zawarta w zwykłej formie pisemnej będzie ważna. Jeżeli umowa dotyczy sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej, to zawarta w formie pisemnej będzie nieważna. Tym samym możliwe będzie ponowne negocjowanie ceny zakupu, gdyż deweloper nie będzie mógł powoływać się na pierwotną umowę pisemną. Nawet, jeżeli zawarto jedynie umowę o podział nieruchomości do korzystania, to za zgodą obu stron może zostać ona zmieniona, także w odniesieniu co do ceny sprzedaży. Niemniej, wymagać to będzie także zgody dewelopera.

    11 października 2021, 09:37
  • marcin

    akt notarialny czy wyrok sądu?

    27 stycznia 2021, 07:55

    Michał Koralewski

    Podstawę wpisu stanowić będzie prawomocny wyrok sądu. Zgodnie bowiem z art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego stosowanego w związku z art. 64 kodeksu cywilnego. Wyrok taki zastępuje oświadczenie, które miał złożyć pozwany niezależnie od formy, w jakiej miałoby zostać ono złożone.

    27 stycznia 2021, 11:34

Artykuły powiązane:

Oferty

Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: