Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 07.06.2018, Data aktualizacji: 14.01.2022

4 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 1012 głosów

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości
Kiedy i w jakich okolicznościach można odstąpić od umowy sprzedaży? Wyjaśnia Michał Koralewski.

Wydawać by się mogło, że wobec sformalizowanego procesu nabywania nieruchomości, który obejmuje nie tylko konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, ale także wpisanie nowego właściciela w księdze wieczystej, odstąpienie od takiej umowy nie jest możliwe, a co najmniej obarczone dodatkowymi warunkami.

W kwestii samej możliwości unicestwienia umowy mocą jednostronnego oświadczenia kupującego, bądź sprzedawcy nie zachodzą większe różnice, aniżeli w przypadku innych umów. Wyraźna odmienność pojawia się natomiast na późniejszym etapie, czyli w zakresie skutków złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Przypadki, w których odstąpienie jest możliwe, a także sposób postępowania po jego wykonaniu, zostanie omówiony w niniejszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • kto może odstąpić od umowy sprzedaży
  • kiedy można odstąpić od takiej umowy
  • jak odstąpić od umowy sprzedaży 

Kto może odstąpić od umowy sprzedaży?

Od umowy sprzedaży nieruchomości może odstąpić zarówno jej sprzedawca, jak i kupujący. Pierwszą z okoliczności mogących uzasadniać tego typu postępowanie jest niewykonanie umowy w sposób w niej określony. Co ważne, z uprawnienia tego skorzystać może – w zależności od okoliczności konkretnego przypadku – każda ze stron umowy sprzedaży.

Może się bowiem zdarzyć, że swoje obowiązki naruszy kupujący – najczęściej w postaci nie uiszczenia całości, bądź części umówionej ceny sprzedaży (możliwość taka została potwierdzona wprost uchwałą Sądu Najwyższego z 20.11.2015 r., III CZP 83/15), bądź też sprzedawca – przykładowo nie wydając nieruchomości, bądź oferując jej wydanie w stanie rażąco innym od umówionego (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 30.11.1994 r., III CZP 130/94).

umowa sprzedaży

Sam fakt niewykonania albo nienależytego, bądź jedynie częściowego wykonania umowy sprzedaży nieruchomości nie stanowi jednakże przesłanki do skorzystania z prawa odstąpienia. W tym przypadku należy bowiem skorzystać z ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego o skutkach niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych (zob. 491 k.c.).

Zgodnie z nimi, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej (np. umowy sprzedaży), druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Aby skorzystać z omawianego prawa odstąpienia należy zatem:

  • wysłać wezwanie do wykonania danego obowiązku (np. zapłaty ceny, wydania nieruchomości, itp.) określając w nim odpowiedni termin, czyli taki w którym realizacja żądania jest możliwa przy dochowaniu odpowiedniej staranności przez stronę wzywaną. Należy przy tym uwzględnić okoliczności danego przypadku, a także czas na obieg korespondencji,

  • poczekać na upływ zakreślonego terminu,

  • złożyć drugiej stronie oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży – będzie ono skuteczne z chwilą, w której odbiorca mógł się z nim zapoznać. Przykładowo, jeżeli oświadczenie o odstąpieniu wysłanoby pocztą, a adresat odmówi jego przyjęcia, to z tą chwilą stanie się ono skuteczne – odbiorca miał bowiem możliwość zapoznania się z jego treścią.

Druga okoliczność odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości przysługiwać może jedynie kupującemu. W umowach zamiany nieruchomości natomiast, skorzystać z niej będzie mogła każda ze stron.

odstąpienie od umowy sprzedaży

Odstąpienie od umowy ze względu na wady

Chodzi w tym przypadku o przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Zgodnie z podstawą zasadą w tym zakresie: jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Kupujący nie może wszakże odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (zob. art. 560 k.c.).

Możliwość odstąpienia została zatem ograniczona do wad istotnych, czyli odnoszących się do głównych parametrów nieruchomości. Co więcej, sprzedawca ma możliwość zapobieżenia skutkowi odstąpienia od umowy, jeżeli wadę usunie, względnie (co przy sprzedaży nieruchomości będzie rzadkością dotyczącą głównie rynku pierwotnego) zaoferuje nieruchomość wolną od wad. Przesłankę niezwłoczności należy rozumieć, jako podjęcie czynności niezbędnych do usunięcia wady bez zbędnej zwłoki, w zwykłym toku czynności.

W zależności od okoliczności konkretnego przypadku czas ten będzie różny. Usunięcie niektórych wad może się bowiem wiązać z koniecznością wezwania specjalistycznego sprzętu, bądź odpowiednich materiałów. Jeżeli mimo upływu czasu, w którym wada mogła zostać usunięta, bądź zaoferowania innej nieruchomości, sprzedawca pozostaje bierny, możliwe jest skorzystanie z instytucji odstąpienia od umowy.

umowa sprzedaży

W obu przypadkach jednakże samo złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości nie przenosi jej własności na odstępującego. Spowodowane jest to właśnie skomplikowaną i kilkuetapową procedurą nabywania nieruchomości. Odstąpienie tworzy sytuację, w której druga strona jest zobligowana do zwrotnego przeniesienia nieruchomości na odstępującego.

Może to uczynić mocą umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli zaś odmówi jej zawarcia, odstępujący uprawniony będzie do wystąpienia z powództwem do sądu o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia o przeniesieniu nieruchomości na powoda. Co ważne prawomocny wyrok zastępuje w tym przypadku umowę notarialną. Nie będzie zatem konieczne zawieranie umowy zwrotnego przeniesienia nieruchomości, bowiem podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowić już będzie akt notarialny.

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

39 Komentarzy

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Jola S

    Dzień dobry. Tydzień temu podpisałam akt warunkowy kupna mieszkania w kamienicy (możliwość pierwokupu przez miasto). 3 dni po podpisaniu aktu sprzedający poinformował mnie, że pod kamienicą będzie tłoczony tunel PKP oraz o przymusowej relokacji mieszkańców na czas budowy ze względu na możliwość zawalenia się / uszkodzenia kamienicy. Relokacja ma się odbyć kilka tygodni lub dłużej po podpisaniu aktu sprzedaży na okres 10 dni lub dłużej. Mieszkanie kupuję jako inwestycję pod wynajem. Czy taka sytuacja daje mi możliwość bezkosztowego wycofania się z kupna i odzyskania zadatku / kosztów notarialnych? Sprzedający twierdzi, że wcześniej nie widział o budowie tunelu i relokacji.

    17 czerwca 2024, 14:40

    Michał Koralewski

    Przepisy Kodeksu cywilnego (art. 84 i nast.) umożliwiają uchylenie się od skutków czynności prawnej (np. umowy) zawartej pod wpływem błędu istotnego, o ile błąd wywołała druga strona albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć ale nie poinformowała o tym drugiej strony (np. zataiła daną okoliczność). Błąd musi być także istotny, czyli taki który uzasadnia twierdzenie, że gdyby nabywca o błędzie wiedział przed zawarciem umowy (tu o budowie tunelu i relokacji), to umowy by nie zawarł. Wycofanie się z umowy poprzez złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków tej czynności z uwagi na błąd możliwe byłoby zatem, gdyby łącznie spełnione zostały poniższe warunki:

    1. Sprzedawca o błędzie wiedział albo mógł z łatwością się o nim dowiedzieć ale zaniechał staranności, a także nie poinformował nabywcy o swojej wiedzy o danych okolicznościach,
    2. Gdyby nabywca wiedział o budowie tunelu i relokacji, to umowy by nie zawarł.

    Uchylić się od skutków błędu można jedynie w ciągu 1 roku od jego wykrycia.

    18 czerwca 2024, 12:21
  • Aleksandra

    Mam zapytanie odnośnie aktu notarialnego zawartego w listopadzie 2023 r. Na stronie 5 jest punkt mówiący o tym, że Sprzedający oświadczają, że zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży otrzymali zadatek, którą to kwotę zgodnie z postanowieniami tej umowy oraz w związku z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym zobowiązują się zwrócić. Kwota została zwrócona zgodnie z terminem. Jak rozumieć kolejny punkt: "Stawiający zapewniają, że w związku z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym ich roszczenia wynikające z powołanej powyżej zawartej w zwykłej pisemnej formie przedwstępnej umowy sprzedaży wygasły za wyjątkiem roszczenia o zwrot pokwitowanego zadatku i nie będą mieć żadnych roszczeń z tego tytułu, także w związku ze zmianą terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży czy też innych postanowień objętych przedwstępną umową sprzedaży." Czy na tym etapie, po upływie ponad 5 miesięcy od zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający mogą mieć jednak roszczenia o zwrot z mojej strony tego zadatku? Bardzo proszę o wyjaśnienie, będę bardzo wdzięczna za odpowiedź.

    7 maja 2024, 18:32

    Michał Koralewski

    Z opisanego stanu faktycznego wynika, że zadatek został zwrócony przez sprzedających. Instytucja zadatku jest formą odszkodowania za niewykonanie umowy przez jedną ze stron. Dlatego też, jeżeli umowa została wykonana, roszczenie o zadatek nie występuje. Ponadto, zadatek jest tzw. czynnością realną, co oznacza iż do jego zastrzeżenia nie wystarczy samo wpisanie go do umowy ale także przekazanie go drugiej stronie. Zwrot zadatku powoduje zatem, że zastrzeżenie go traci moc.

    27 maja 2024, 09:15
  • Natalia Kruk

    Witam miałam 17 lat gdy moja matka sprzedała moje pół domu bez mojej zgody bo drugie pół domu stało na barta noi teraz jest takie pytanie czy jest jakaś szansa na odzyskanie tego pół domu który stał na mnie bo ojciec przepisał go na mnie i na brata

    5 marca 2024, 16:22

    Michał Koralewski

    Sprzedaż nieruchomości osoby niepełnoletniej przez przedstawiciela ustawowego dziecka (np. rodzica) wymaga zgody sądu opiekuńczego. Jeżeli sąd opiekuńczy udzielił takiej zgody, sprzedaż jest ważna. Jednakże, dziecko ma do rodzica roszczenie o rozliczenie się z korzyści uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Roszczenie takie przedawnia się z upływem 6 lat, a okres przedawnienia zaczyna bieg od dnia uzyskania pełnoletności przez dziecko.

    11 marca 2024, 09:55
  • damian gębicki

    Dzień dobry, Zakupiłem lokal w zabudowie szeregowej (budynek wielorodzinny) po odbiorach lokalu wyszły usterki - niezgodnie ze sztuką wykonany dach oraz brak izolacji fundamentów. Złożyliśmy jako wspólnota mieszkaniowa pozew o zapłate na naprawę części wspólnych, natomiast co z pojedynczymi lokalami. Czy możemy odstapić od umowy zakupu ? w lokalach występuje pleśn oraz wilgoć kapilarna, a sam budynek przechyla się w jedną stronę. płyta fundamentowa znajduje się stale w wodach gruntowych, które nie zostały należycie odprowadzone na etapie budowy. aktualni deweloper próbuje ratować sytuacje i wykonuje iniekcje w lokalach aby zatrzymać wilgoć postępującą w górę ścian. Czy można odzyskać jakoś pieniądze za wykończenie lokali przy odstąpieniu od umowy? Czy tylko kwotę, która zapłaciliśmy za lokal. Pozdrawiam

    15 stycznia 2024, 14:20

    Michał Koralewski

    Wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady części wspólnych nieruchomości. Właściciele poszczególnych mieszkań zachowują natomiast uprawnienia do dochodzenia roszczeń za wady ich lokali. Tym samym, każdy z właścicieli może indywidualnie domagać się od dewelopera usunięcia wady, obniżenia ceny lokalu albo odstąpić od umowy. Odstąpienie możliwe jest jednakże tylko, gdy wada jest istotna, tj. uniemożliwia prawidłowe korzystanie z lokalu (np. brak możliwości zamieszkiwania w lokalu z uwagi na zarodniki pleśni i grzybów; brak możliwości wykończenia mieszkań z uwagi na zawilgocenie) albo znacząco je utrudnia.

    Osoba korzystająca z któregokolwiek z roszczeń z tytułu rękojmi, może dodatkowo domagać się odszkodowania za szkody powstałe na skutek istnienia wady. Deweloper jest zatem zobligowany także do wyrównania strat poniesionych przez właścicieli lokali, jeżeli straty te powstały w bezpośrednim związku z wadą fizyczną nieruchomości.

    17 stycznia 2024, 15:48
  • Elżbieta

    Witam. Na początku grudnia 2022 r.podpisałam umowę przedwstępną notarialnie z zadatkiem na sprzedaż działki udzielanej skladającej się z dwóch numerów. Księga wieczysta z wpisami z października potwierdzały moją własność obu działek.Tylko dowiedziałam się końcem grudnia,że nie jestem właścicielem jednej z działek (została przejęta Specustawą Zrid na poszerzenie drogi)Sądownie było to w sierpniu 2022r. Moje pytanie czy w takiej sytuacji muszę płacić zadatek? Nie wiedziałam, a w dniu podpisywania umowy księga wieczysta była w trakcie realizacji,byłam i jestem do tej pory włascicielem obu działek.

    30 lipca 2023, 00:31

    Michał Koralewski

    Dzień dobry. Klauzula zadatku powiązana jest z tzw. następczą niemożnością świadczenia spowodowaną zawinionym zachowaniem jednej ze stron. Przy czym chodzi zarówno o winę umyślną, jak i rażące niedbalstwo. Jeżeli zatem możliwe było do przewidzenia albo sprawdzenia, że decyzja ZRID doprowadzi do wywłaszczenia prawa własności danej działki, gdyż np. wskazywał na to plan miejscowy, bądź publicznie znane plany co do inwestycji celu publicznego, która może przebiegać przez Pani działkę, to sytuacja taka kwalifikowana byłaby jak rażące niedbalstwo i zadatek podlegałby zwrotowi w podwójnej wysokości. W przypadku natomiast, gdy nie było możliwe do ustalenia, że decyzja taka zostanie wydana, a jej treść uniemożliwi przeniesienie prawa własności, bądź doprowadzi do wywłaszczenia przyszłego nabywcy, to można sytuację zakwalifikować, jako tzw. następcza niemożliwość świadczenia bez winy żadnej ze stron. Stan taki prowadzi zaś do wygaśnięcia - z mocy prawa - umowy w zakresie, w jakim występuje niemożliwość świadczenia (wynika to wprost z art. 475 kodeksu cywilnego), czyli co do działki objętej decyzją ZRID.

    1 sierpnia 2023, 09:18
  • Łukasz

    Witam. Wuj posiadał dookoła mojej działki i domu ziemię rolną. W tym roku bez żadnej informacji rodzinie postanowił ją sprzedać i to zrobił. Rodzice chcieli kupić tą ziemię ale dowiedzieliśmy się już po fakcie. Czy jest jeszcze jakaś szansa na odzyskanie tej ziemi?

    3 lipca 2023, 22:59

    Michał Koralewski

    Jeżeli na rzecz członków rodziny nie było ustanowione prawo pierwokupu, a jedynym właścicielem nieruchomości był wuj, to obecnie nie jest możliwe kwestionowanie umowy sprzedaży tejże nieruchomości. Pozostaje jedynie możliwość jej nabycia od obecnego właściciela.

    18 lipca 2023, 10:43
  • JOANNA

    Dzień dobry, po wezwaniu z terminem 120dni do wydania przez dewelopera mieszkania, wysłaliśmy odstąpienie od umowy kupna mieszkania i już minął miesiąc a póki co otrzymaliśmy 10% wpłaconej kwoty. Czy możemy wysłać wezwanie do zapłaty z informacja o naliczanych odsetkach za zwłokę? I jak wyglądają takie odsetki ile ich naliczać? Z góry dziękuję za odpowiedź

    3 lipca 2023, 18:25

    Michał Koralewski

    W przypadku opóźnienia się dewelopera ze zwrotem wpłaconej kwoty, tytułem ceny nieruchomości, odstępującemu należą się – z mocy prawa oraz bez dodatkowego wezwania – odsetki za opóźnienie. Odsetki należne są od dnia następującego po dniu, w którym miał nastąpić zwrot oraz liczone są do dnia dokonania wpłaty. Jeżeli z umowy deweloperskiej nie wynika wysokość odsetek za opóźnienie (odsetki umowne), to stosuje się odsetki ustawowe za opóźnienie. Ich wysokość stanowi sumę stopy referencyjnej NBP oraz 3,5 punktów procentowych w skali roku. Stopa referencyjna wynosi obecnie 6,75%, po dodaniu do niej 3,5 p.p. stopa odsetek ustawowych za opóźnienie wynosi 10,25% w skali roku.

    11 lipca 2023, 09:27
  • Maria

    Witam kupiłam domek letniskowy czy jest możliwość rozwiązać umowę jeśli chce zrezygnować? Co przeba zrobic

    29 czerwca 2023, 10:02

    Michał Koralewski

    Do kupna domku letniskowego stosuje się ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o sprzedaży. Oznacza to, że od umowy takiej, co do zasady, nie można jednostronnie odstąpić. Możliwe byłoby to tylko w przypadkach szczególnych, np. istnienia istotnej wady domku, która uniemożliwia korzystanie z niego, czy też gdyby umowę sprzedaży zawarto pod wpływem błędu, który uzasadniałby twierdzenie, że gdyby kupujący nie działał w błędzie, to nie zawarłby umowy o określonej treści. Możliwe jest także rozwiązanie umowy sprzedaży za porozumieniem stron. Umowa taka prowadziłaby do zwrotnego przeniesienia prawa własności domku letniskowego, za zwrotem ceny. Do zawarcia takiej umowy konieczna jest wszakże zgoda sprzedawcy.

    11 lipca 2023, 09:24
  • Piotr Esteline

    Witam, zakupiliśmy nieruchomość (działkę) w lutym 2022, we wrześniu 2022 zostało przypadkowo znalezione/odkopane ogromne dzikie wysypisko śmieci. Jest to wada, o której nie zostaliśmy poinformowani przed zakupem, koszty usunięcia przekraczają wartość zakupionej działki!! Polubownie dogadaliśmy się na zwrot pieniędzy (wycofanie z trasakcji z powodu licznych wad), ale kancelaria notarialna poinformowała Nas o podatku 19% ? Jak to się ma względem rękojmi? kto go będzie musiał zapłacić? A może jesteśmy z tego zwolnieni?

    17 czerwca 2023, 13:34

    Michał Koralewski

    Niestety, nawet w przypadku realizowania roszczeń z tytułu rękojmi, ewentualny dochód z tego tytułu podlegać będzie opodatkowaniu. Niemniej, nadal możliwe jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Zwolnione będą zatem (proporcjonalnie) kwoty przeznaczone na zakup innej nieruchomości na cele mieszkaniowe. Jeśli całość zwróconej kwoty zostanie przeznaczona na taki cel, podatek nie powstanie. Z ulgi mieszkaniowej można skorzystać z okresie 3 lat od przeniesienia własności nieruchomości.

    4 lipca 2023, 12:45
  • Agnieszka

    Witam, w sierpniu 2022 kupiliśmy działkę budowlana nieuzbrojona. Chcieliśmy w tym roku rozpocząć budowę ale jest to nie możliwe obecnie ze względu na brak wody. Po spotkaniu z firma wiercącą studnie dowiedzieliśmy się za na naszej działce nie ma wody na żadnej głębokości. Udaliśmy się wiec to spółki wodnej gdzie okazało się ze obecnie nie podłączają do sieci nowych domów bo sieć jest zbyt obciążona i obecnie trwają poszukiwania nowego ujecia które mogą potrwać nawet kilka lat ponieważ jest problem z woda w tej okolicy. Co w takiej sytuacji? Nasza działka jest poki co bezużyteczna i jest to raczej wada istotna. Czy mozemy odstąpić od umowy sprzedaży ?

    10 maja 2023, 14:33

    Michał Koralewski

    W przypadku istotnej wady ukrytej możliwe jest skorzystanie z odstąpienia od umowy albo złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny. Tym bardziej, że usuniecie przedmiotowej sytuacji nie jest możliwe. Niemniej, aby opisana sytuacja mogła zostać uznana za wadę istotną, musi zostać spełnionych kilka dodatkowych warunków. Przede wszystkim, sprzedawca musiałby zataić fakt problemów z dostępem do wody na tej działce. Nadto okoliczność ta nie mogła zostać sprawdzona przez nabywcę przy zachowaniu należytej staranności. Czyli nie było przesłanek do domniemania, iż mogą wystąpić problemy z dostępem do wody w oparciu o dokumenty przedłożone przez sprzedawcę oraz położenie działki i działek sąsiednich. Innymi słowy, wada nie była możliwa do wykrycia przed nabyciem nieruchomości.
    11 maja 2023, 10:12
  • Maria Wiśniewska

    Witam. Zakupiliśmy z mężem nieruchomość z rynku wtórnego "do zamieszkania". Od czasu przepisania na nas nieruchomości wychodzą wady. Przeciekający dach, przeciekające okna , wilgoć i grzyb na ścianach w sypialniach, niesprawna sieć wodno-kanalizacyjna. W piątek mieliśmy kontrolę kominiarską i otrzymaliśmy raport. Stoi tam, że cały system ogrzewania jest "samowolką" niezgodną z jakimi kolwiek normami. Stanowi zagrożenie pożarowe, dla zdrowia i życia lokatorów. Bewzgledny nakaz zaprzestania używania w/w pieca C.O. W tym momencie zostaliśmy bez ogrzewania i ciepłej wody z małymi dziećmi w domu. Co możemy w tej sytuacji zrobić? Pozdrawiam Maria

    19 lutego 2023, 13:23

    Michał Koralewski

    W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, również obowiązuje odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady. Należy zatem w pierwszej kolejności zgłosić wady sprzedawcy. Ze względu na charakter wad, który uznać należy za wady istotne – zagrażają bowiem życiu i zdrowiu lokatorów, a także w sposób oczywisty utrudniają korzystanie z nieruchomości z sposób do tego przeznaczony (brak ogrzewania) – mogą Państwo nie tylko domagać się usunięcia wad ale także obniżenia ceny nieruchomości, jak również złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Przy czym, obniżenie ceny powinno nastąpić w zakresie, w jakim wartość nieruchomości bez wad pozostaje do wartości rzeczy z wadami. Odstąpienie od umowy powoduje zaś, że transakcja uważana jest za niebyłą, a strony powinny zwrócić sobie wzajemne świadczenia. Dodatkowo, mają Państwo roszczenie o odszkodowanie za szkody powstałe w związku z istnieniem wad fizycznych nieruchomości.

    6 marca 2023, 16:06
  • Irena

    Witam, w sierpniu 2022r sprzedałam działkę za pośrednictwem przedstawiciela biura nieruchomość.Działka sprzedana jako rolna a w Gminie dowiedziałam się ,że jest to działka budowlana i nie byłam o tym poinformowana przez przedstawiciela biura nieruchomości.W tej chwili ta sama działka jest podzielona na 3 działki budowlane i wystawione przez tego samego przedstawiciela do sprzedaży.Czy w tej sytuacji mogę unieważnić sprzedaż i akt notarialny?

    13 lutego 2023, 11:21

    Michał Koralewski

    W ciągu roku od zawarcia umowy można odstąpić od niej z powołaniem się na błąd istotny. Niemniej, jest to możliwe tylko wtedy gdy błąd wywołała druga strona (nabywca) oraz gdy błąd był tego typu, że wiedząc o nim nie zawarłaby Pani umowy tej treści. Jeżeli zatem sprzedała Pani nieruchomość pośrednikowi albo pośrednik działał w imieniu drugiej strony i to pośrednik wprowadził Panią w błąd możliwe byłoby podjęcie próby powołania się na błąd istotny. Jest to wszakże utrudnione, bowiem w treści aktu notarialnego notariusz załącza szczegółowy opis nieruchomości, a do samej transakcji konieczne jest przedstawienie notariuszowi dokumentów m.in. z ewidencji gruntów i budynków – w tych dokumentach zaś zamieszcza się informację o charakterze i przeznaczeniu nieruchomości. Wykazanie zatem, że nie tylko nie wiedziała Pani o charakterze działki ale także nie mogła tego sprawdzić przed transakcją będzie bardzo trudne. Na błąd nie można się bowiem powoływać, jeśli możliwe było jego łatwe wykrycie. W tym zaś przypadku zapoznanie się ze ww. dokumentami było możliwe przed transakcją.

    17 lutego 2023, 08:48
  • Kamil

    Dzień dobry Panie Michale. Poczynił Pan bardzo ciekawy artykuł, za co dziękuję. W związku z tym, że niestety nie wyczerpuje on odpowiedzi na wszystkie moje pytania, chciałbym poznać Pana opinię. W dniu 03.02 zawarłem ze sprzedającym u notariusza umowę warunkową sprzedaży nieruchomości. (prawo pierwokupu KOWR). W dniu 06.02 sprzedający poinformował mnie, że "zapomniał" wspomnieć, że 2 miesiące wcześniej zawarł umowę warunkową z innym kupującym. Sprzedający poinformował, że poprzedni kupujący nie otrzymał kredytu na zakup nieruchomości, o czym poinformował go mailowo, co sprzedający potraktował jako odstąpienie od umowy. Jednak w dniu 06.02 poprzedni kupujący skontaktował się ze sprzedającym z informacją, że uzyskał kredyt w innym banku i wzywa go do zawarcia umowy przyrzeczonej. Czy w takiej sytuacji moja umowa jest ważna? Na tę chwilę wpłaciłem sprzedającemu 1/10 wartości nieruchomości. Reszta, zgodnie z aktem notarialnym, miała zostać zapłacona w dniu podpisania u notariusza umowy przeniesienia własności nieruchomości. Kompletnie nie wiem jak powinienem się zachować w obecnej sytuacji i jakie podjąć kolejne kroki. Bardzo proszę o Pana opinię do powyższej sytuacji.

    9 lutego 2023, 23:31

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 77 §3 kodeksu cywilnego, jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem. Jeżeli zatem wcześniejsza umowa warunkowa została zawarta w formie notarialnej, odstąpienie od niej mailem nie byłoby skuteczne. Konieczne byłoby złożenie oświadczenia o odstąpieniu w formie pisemnej. Tym samym, pierwsza umowa warunkowa pozostaje w mocy.

    Nie zmienia to jednakże faktu, że również i druga umowa warunkowa jest ważna. Sam fakt zawarcia wcześniej innej umowy warunkowej nie uniemożliwia zawarcia kolejnej tego typu umowy.

    Niemniej, sprzedawca może sprzedać nieruchomość wyłącznie jednemu nabywcy. Stąd też drugi – niedoszły – nabywca, który nie będzie mógł zakupić nieruchomości z uwagi na jej wyzbycie się przez sprzedawcę, posiadać będzie roszczenie z rękojmi za wady prawne. Przy sprzedaży prawa (np. prawa własności) bowiem, wadą prawną jest brak tego prawa po stronie sprzedawcy, bądź niemożność jego przeniesienia na nabywcę (art. 5563 k.c.).

    Jeżeli zatem, sprzedawca sprzeda nieruchomość innemu nabywcy, Pan będzie mógł domagać się nie tylko zwrotu zaliczki ale także pozostałych kosztów poniesionych w związku z przygotowaniem do transakcji (art. 574 §1 k.c.).

    17 lutego 2023, 08:48
  • Marcin

    Witam, czy mogłem by odstąpić od Umowy kupny w wypadku kiedy nie zostałem poinformowany ze w mieszkaniu obok mieszka osoba uciążliwa (osoba niepełnosprawna z wadami psychicznymi), jaka często krzyczy (nawet w nocy), dzwonie w dzwonek i inne... Pracuję zdalnie i spokój dla mnie jest istotnym. Kontakt ze sprzedającą stroną był wyłącznie przez pośrednika. Czuję się oszukanym w moim wypadku. Jak bym wiedział o takim fakcie to na pewno bym nie kupiłem tego mieszkania. Czy jest to przyczyna istotna i jak bym miał udowodnić ze sąsiad jest osobą uciążliwą (na całym piętrze w mojej klatce mieszka tylko ta jedna osoba, chociaż są aż 4 mieszkania).

    1 lutego 2023, 14:24

    Michał Koralewski

    Fakt zamieszkiwania uciążliwego sąsiada w mieszkaniu obok nie jest wadą fizyczną nieruchomości. Niemniej, opisaną sytuację można rozpatrywać, jako zawarcie umowy pod wpływem błędu. Jeżeli błąd jest istotny, czyli uzasadnia przypuszczenie, że gdyby Pan wiedział o przemilczanej okoliczności, to nie zawarłby Pan danej umowy, to można złożyć oświadczenie o uchyleniu się od umowy zawartej pod wpływem błędu. Można to zrobić w terminie 1 roku od wykrycia błędu. Na skutek takiego oświadczenia, druga strona powinna stawić się u notariusza, celem zawarcia umowy zwrotnej sprzedaży nieruchomości. Na jej mocy jedna strona zwraca nieruchomość, druga cenę sprzedaży. We ww. oświadczeniu należy zatem jednocześnie wezwać drugą stronę aby stawiła się w wyznaczonym czasie, we wskazanej kancelarii notarialnej. Jeżeli sprzedawca nie stawi się u notariusza, pozostaje wytoczenie powództwa o stwierdzenie, że umowa sprzedaży wygasła na skutek złożenia ww. oświadczenia.

    6 marca 2023, 16:03
  • Lukasz

    Witam Chciałbym się dowiedzieć, bazując na Pana doświadczeniu jak w praktyce wygląda rozprawa o odstapienie od umowy kupna nieruchomości z rynku pierwotnego która posiada wady oraz gdy deweloper nie chce wykończyć domu do stanu deweloperskiego gdzie na to jest umowa o roboty budowlane. Chciałbym się dowiedzieć czy sąd przychylniej patrzy w takim przypadku na kupującego czy też dewelopera ? Ile taka sprawa mniej więcej trwa ? Czy żeby odstąpić od umowy to nieruchomość musi być w pełni spłacona? Któryś z prawników mówił, że nie może być nieruchomość obciążona czyli w tym przypadku hipoteka. Oraz ostatnie pytanie o ile jest możliwość na nie odpowiedzieć, jakie są szanse na wygranie w sądzie? Wiem, że sprawa tam się znajdzie

    13 stycznia 2023, 17:22

    Michał Koralewski

    W tego typu sprawach sąd bazuje przede wszystkim na zgromadzonym materiale dowodowym oraz powołuje biegłego z zakresu budownictwa celem oceny, czy nieruchomość posiada wady, a wady te są istotne (odstąpienie możliwe jest bowiem tylko, gdy istnieją wady istotne). Na długość sprawy zasadniczy wpływ ma ilość materiału dowodowego, np. Ilość świadków zgłoszonych do przesłuchania. Przeważnie przygotowanie opinii przez biegłego sądowego zajmuje około 6 miesięcy, w sprawach skomplikowanych dłużej. Dodatkowo, zdarza się że po opracowaniu pierwszej opinii są do niej zarzuty, a biegły przygotowuje opinię uzupełniającą, co zajmuje dalsze miesiące. Uwzględniwszy zatem fakt, że rozprawy odbywają się co kilka miesięcy, sprawa w pierwszej instancji może trwać około roku. Konsument w sporze z przedsiębiorcą ma przewagę wynikającą z ochrony tej pierwszej kategorii podmiotów, jednak nie gwarantuje to wygrania sprawy. Kluczowy jest tu bowiem wynik postępowania dowodowego, w szczególności zaś treść opinii biegłego sądowego.

    Odnośnie obciążenia nieruchomości hipoteką, to należy pamiętać że odstąpienie od umowy powoduje że umowa traktowana jest tak, jakby nie doszło do jej zawarcia. Deweloperowi należy zatem zwrócić nieruchomość bez wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Przy braku woli dewelopera do współpracy, istnienie hipoteki może być zatem sporym utrudnieniem do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy. Przed zwrotem nieruchomości konieczne będzie bowiem usunięcie wpisu o hipotece z księgi wieczystej. 

    27 stycznia 2023, 12:25
  • Jacek F

    W miesiącu czerwcu 2022 r. został sporządzony akt notarialny - umowa przedstępna sprzedaży. Kupujacym jest obywatel Ukrainy. Zgodnia z prawem sprzedaż, jest możliwa pod warunkiem uzyskania zgody Min. Spraw Wewnętrznych i Administracji. Strony ustaliły, że stronom przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w przypadku nie uzyskania zgody na nabycie nieruchomości w terminie do dnia 31.12.2022. Ponadto strony uprawnione są do skorzystania z prawa odstapienia od umowy w terminie do dnia 31.01.2023 r. Sprzedający otrzymali w dniu 30.12.2022 pismo z Ministerstwa wyrażające zgodę na zakup przez obywatela Ukrainy nieruchomości - zgoda z dnia 23.12.2022. O powyższym fakcie poinformowali notariusza u którego sporządzono umowę przedwstępną. Przesłano również skany dokumentów o braku zaległosci czynszowych na ww. nieruchomości oraz pisma z Urzędu Miejskiego, iż w przedmiotowym lokalu nikt nie jest zameldowany. Kupujący w dniu 01.01.2023 wysłał SMS z treści którego wynika, iż nie może (?) kupić nieruchomości. Pytanie - Czy sprzedający w tym przypadku mogą zatrzymać wplacone środki pieniężne na poczet ceny (zadatek) ?

    1 stycznia 2023, 22:01

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wskazać, iż kodeksowa klauzula zadatku, o której mowa w art. 394 k.c. może być modyfikowana przez strony w treści umowy. W pierwszej zatem kolejności należy zweryfikować treść tej klauzuli, czy nie wprowadza żadnych wyjątków od reguł ustawowych. Jeżeli nie ma takich odstępstw, to sprzedający powinien wezwać kupującego do wykonania umowy przedwstępnej zakreślając w tym celu termin oraz rygor, że gdy w tym terminie nie przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedawca od umowy odstąpi. Następnie, należy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z winy kupującego wraz z oświadczeniem o zatrzymaniu zadatku z uwagi na fakt, że do wykonania umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego.

    5 stycznia 2023, 14:39
  • T. K

    Dzien dobry, potrzebuje rady ponad rok temu została wystawiona ogromna działka wraz z domem na sprzedaż. Rok temu kupiłam ten dom z kawałkiem dzialki, pozostałe działki nie zostały przeze mnie jeszcze kupione. Jednak z byłym właścicielem miałam umowę ustna że resztę działek które są na około domu będę spłacać przez 4 kolejne lata W tym momencie właściciel ma demencję i sprawę przejęły jego dzieci które chcą uzyskać pieniądze jak najszybciej celem sporządzenia umowy notarialnej przedwstępnej, o ile będą one spełniały akceptowalne warunki rynkowe ( z zastrzeżeniem weryfikacji wartości rynkowej przez biegłego ).. Czy ja mogę jakoś bronić się ze cena była ustalona z właścicielem umowa była ustna jednak mam dowód wartości działek za ile były wystawione kiedy ja kupiłam dom i kiedy zawarliśmy umowę ustna bo tego człowieka traktowaliśmy jak rodzinę. Czy oni mogą narzucić mi wyższą cenę do zapłaty za te działki i rzadać pieniędzy do zapłaty już?

    27 grudnia 2022, 23:04

    Michał Koralewski

    Umowa przedwstępna może zostać zawarta nawet w formie ustnej i powinna zawierać ona co najmniej ustalenie ceny oraz termin zakupu. Ustalenia poczynione z właścicielem nieruchomości można zatem traktować, jako formę umowy przedwstępnej. Niemniej, obecnie wobec demencji drugiej strony umowy, udowodnienie że doszło do zawarcia takiej umowy może być bardzo trudne. Przed resztą rodziny można bronić się zatem argumentem o zawarciu ustnej umowy przedwstępnej. Konieczne będzie jednak, co najmniej uprawdopodobnienie tego faktu.

    Jeżeli nie udałoby się wykazać, że zawarto ustną umowę przedwstępną, to właściciel albo jego pełnomocnik, mogą obecnie przedstawiać nowe warunki zakupu należących do nich nieruchomości. Co się zaś tyczy warunków płatności, to wymagają one uzgodnienia przez strony w drodze konsensusu oraz ujęcia w umowie sprzedaży albo umowie przedwstępnej.

    28 grudnia 2022, 14:12
  • Asia

    mam pytanie jak wygląda proces odstąpienie od umowy kupna mieszkania? deweloper spóźnia się już 2 lata z oddaniem mieszkań i cały czas te terminy są przesuwane. Czy mogę złożyć wypowiedzenie umowy i pieniędze z subkonta bez żadnych kar trafia do mnie? w umowie deweloper nie ma zapisu na temat kar umownych. Ile czasu na zwrot pieniędzy ma deweloper?

    27 grudnia 2022, 13:15

    Michał Koralewski

    Zgodnie z ustawą z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska), jeżeli deweloper przekroczył wskazany w umowie deweloperskiej termin zawarcia umowy ustanawiającej własność mieszkania, to nabywca – przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy – musi wezwać go do tego zakreślając 120-dniowy termin na przeniesienie/ustanowienie takiego prawa. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem.

    Odnośnie natomiast kar umownych, to przysługują one wyłącznie wtedy gdy przewidziano je wprost w treści umowy. Jeżeli zatem w umowie nie przewidziano kar umownych, to nie jest możliwe ich domaganie się. Deweloper ma zaś obowiązek niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją umowy deweloperskiej

    28 grudnia 2022, 14:12
  • S.I.

    Dzień dobry. Zawarliśmy umowę sprzedaży mieszkania na wyłączność z pewną firmą. Obiecywano nam że ogłoszenie będzie wystawione na co najmniej 7 stronach płatnych. Po podpisaniu umowy niestety nie widzimy ogłoszenia na żadnych stronach. Po kilku kontaktach z agentem nieruchomości nic się nie zmieniło. Czy możemy odstąpić od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kar?

    14 grudnia 2022, 18:39

    Michał Koralewski

    W takim przypadku należy skorzystać z ogólnych przepisów prawa cywilnego. Oznacza to, że należy wezwać pośrednika do właściwego wykonywania umowy (np. umieszczenia ogłoszeń), wyznaczyć mu w tym celu rozsądny termin (z reguły stosuje się terminy 7 i 14 dni) i zagrozić, że po jego upływie odstąpią Państwo od umowy. Jeżeli termin zakreślony upłynie, a sytuacja nie ulegnie zmiany, będzie można odstąpić od umowy z winy pośrednika. W takim przypadku nie będzie on uprawniony domagania się kar.

    16 grudnia 2022, 10:09
  • Basia

    Witam. Kupiłam niedawno mieszkanie na Warszawskiej Woli. Podczas rozmowy z pośrednikiem nieruchomości, który reprezentował sprzedających, wprowadził mnie w błąd, gdy zapytałam czy jest zsyp w boku. Powiedział, że nie. Dodatkowo, gdy zapytałam czy są jakieś problemy w bloku z robactwem, powiedział że nie, to samo potem powiedzieli sprzedający. Po wprowadzeniu się do mieszkania, okazało się, że w mieszkaniu znalazłam karalucha, a problem robactwa (karaluchów oraz prusaków to coroczny problem bloku). Dodatkowo instalacja elektryczna w kuchni wysiada, gdy włączy się piekarnik i jakiekolwiek inne urządzenie elekrtyczne. Czy mogę w jakiś sposób wnosić od odstąpienia od umowy (nie kupiłabym tego mieszkania, jakbym widziała o tych problemach, bo panicznie boję się robactwa) oraz nie mam pieniędzy na remont instalacji elektrycznej. Chciałabym wiedzieć w jaki sposób mogę się domagać swoich praw.

    17 października 2022, 19:58

    Michał Koralewski

    W sprawie mogą znaleźć zastosowanie dwie instytucje. Pierwszą z nich jest odstąpienie od umowy zawartej pod wpływem błędu. Odstąpienie jest możliwe jeżeli błąd jest istotny, tzn. uzasadnia twierdzenie, że gdyby dana strona o błędzie wiedziała, to nie zawarłaby umowy. Dodatkowo, w błąd musi wprowadzić druga strona albo wiedząc o nim, zataić ten fakt. Od umowy można odstąpić w ciągu roku od wykrycia błędu poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu drugiej stronie. Oświadczenie takie powinno mieć formę pisemną.

    Drugą instytucją jest rękojmia za wady rzeczy sprzedanej. W tym przypadku jednak odstąpienie uzasadnia jedynie istnienie wady, która uniemożliwia albo poważnie utrudnia korzystanie z nieruchomości. W pierwszej kolejności należy jednak wezwać sprzedawcę do usunięcia wady, a gdy to nie będzie możliwe, nabywca może domagać się obniżenia ceny nieruchomości albo od umowy odstąpić.

    20 października 2022, 09:39
  • Dominika Nowak

    Witam...przebywam za granicą Ale posiadam osobę w Polsce upoważniona notarialnie do sprzedaży.Nieruchomosci znalazły kupca..który podpisał umowę kupna mojej nieruchomości...Nie wiem dlaczego nie została mi przesłane umowa kupna ...Ale termin u notariusza i wszystkie dokumenty były przygotowane ...zostały tylko smsy od Nieruchomości czy zgadzam się na taki termin itp..Tydzień przed notariuszem otrzymałam telefon...że kupcy się wycofali...że opłaciło zadatek do nietuchomosci...Ale nie na moje konto...I nieruchomości nie chcą mi oddać zadatku ...ponieważ nie wysłali mi umowy...I nic nie podpisałam...Jestem poszkodowana...bo wynajmujący opuściła dom...I teraz dom jest pusty...kupców nie ma i zadatku też. .Czy mogę się radośnie wyrobić smsami jakie byly wykonywane czynnosci tekze nieruchomosci?aby odzyskac zadatek od wycofania sie kupujacego...zazmaczam za kupujacy podpisal umowe z nieruchomosciami...ale oni mi twj umowy nie przyslali...

    27 września 2022, 08:32

    Michał Koralewski

    Zadatek może być zastrzeżony w umowie przedwstępnej sprzedaży. Jeżeli niedoszli nabywcy zawarli taką umowę z Panią albo Pani pełnomocnikiem, to żądanie zadatku będzie uzasadnione. Jeśli z sms’ów i innych wiadomości udałoby się wywieść, że uzgodniła Pani z nabywcami kwotę zadatku oraz sposób jego płatności (na rachunek biura pośrednictwa), to również można by domagać się zadatku. Umowa przedwstępna może bowiem mieć także formę dokumentową, a nawet ustną. Jeżeli zaś z tych wiadomości nie wynika, że doszło do takiego porozumienia się sprzedawcy z nabywcami, to niestety trudno będzie domagać się zadatku.

    28 września 2022, 09:39
  • Monika Na

    Dzień dobry, Czy można odstąpić od umowy kupna nieruchomości na podstawie celowego wprowadzenia w błąd przez biuro nieruchomości? (Dom kupiony 2 miesiące temu) Okazało się że Pani z biura kłamała i dom jest zawilgocony, dach do wymiany, komin do wymiany (możliwe że nie przeszedł nawet inspekcji) strop do wymiany bo z dachu cieknie) ogólnie nieruchomość sprzedana o jakiej 200tys za dużo. Będę wdzięczna za odpowiedź Pozdrawiam

    22 sierpnia 2022, 14:43

    Michał Koralewski

    Kodeks cywilny w przepisach art. 84 i 86 k.c. wprowadza instytucję uchylenia się od skutków czynności prawnej dokonanej pod wpływem błędu. Niestety jeżeli w błąd wprowadziła osoba trzecia, to uchylić od umowy można się, gdy sprzedawca o wprowadzeniu w błąd wiedział albo mógł z łatwością błąd zauważyć i nie powiadomił o nim nabywcy. Oświadczenie o uchyleniu się od umowy zawartej pod wpływem błędu można złożyć w ciągu roku od jego wykrycia.

    Jeżeli zaś sprzedawca o wprowadzeniu w błąd nabywcy nie wiedział i nie mógł tego błędu zauważyć, można wystąpić o odszkodowanie do pośrednika. Jeśli zawarto z nim umowę pośrednictwa, to podstawę roszczenia stanowić będzie art. 471 k.c. (nienależyte wykonanie umowy). W innym przypadku art. 415 k.c. (wyrządzenie szkody czynem niedozwolonym).

    24 sierpnia 2022, 09:54
  • Mariusz

    Dzień dobry. Zawarłem w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę zakupu nieruchomości (mieszkanie). Po wpłacie zadatku i wstępnych ustaleniach strona sprzedająca nie odbiera ode mnie ani telefonów, ani nie udziela odpowiedzi na wysłane wiadomości e-mailem. W jaki sposób skutecznie doprowadzić do poinformowania strony sprzedającej o terminie/miejscu zawarcia umowy przyrzeczonej? Dziękuje bardzo!

    12 czerwca 2022, 23:25

    Michał Koralewski

    Należy dokonać tego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W takim wypadku także odmowa przyjęcia takiego listu będzie traktowana, jak zapoznanie się z nim. W wyznaczonym terminie należy również stawić się u notariusza, a ten – w razie nieobecności drugiej strony – sporządzi protokół niestawiennictwa. Będzie on podstawą bądź do odstąpienia od umowy przedwstępnej, bądź do wystąpienia na drogę sądową z roszczeniem przeniesienia własności nieruchomości (wykonania umowy przedwstępnej).

    14 czerwca 2022, 08:54
  • Krystian

    Witam ! Mam pytanie pół roku temu zawarłem umowę przedwstępną i przyjąłem zaliczkę na poczet sprzedaży ziemi, przez ten czas załatwiane były wszelkie formalności , które pozwoliłyby na sprzedaż ziemi od rolnika osobie która nie jest rolnikiem. W ciągu pół roku wojna, inflacja, epidemia skłoniły mnie do odstąpienia od umowy. Czy ma tu zastosowanie siły wyższej aby nie płacić kary umownej ? Nie miałem wpływu na zmiany które zaszły.

    1 czerwca 2022, 14:33

    Michał Koralewski

    W pytaniu mowa jest o zaliczce, ta podlega zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy – inaczej aniżeli zadatek. Kary umowne natomiast mogą być naliczane wyłącznie, gdy przewiduje je umowa. Kara umowna jest to forma zryczałtowanego odszkodowania. Istnienie stanu siły wyższej wyłącza natomiast odpowiedzialność odszkodowawczą. Należałoby wszakże wykazać, że faktycznie podane okoliczności uniemożliwiają realizację umowy. Inną kwestią jest zaś samo rozwiązanie umowy, można tu zastosować art. 357(1) kodeksu cywilnego. Stanowi on, że Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

    Innym przepisem, który mógłby znaleźć zastosowanie jest art. 495 k.c. Zgodnie z nim z kolei, jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

    W każdym z tych przypadków jednakże, konieczne jest wykazanie ziszczenia się przewidzianych w nim przesłanek. Generalną zasadą jest bowiem zasada pacta sund servanda (umów należy dotyczymywać).

    8 czerwca 2022, 12:15
  • Magdalena

    Witam proszę o poradę w sprawie umowy kupno sprzedaz mieszkania. W 2012 roku kupiłam mieszkanie w wysokości 60.000 zł od babci. W umówię jest wyszczególnione ze babcia dostała 30.000 a kolejne 30.000 otrzyma wypłacane każdego ostatniego dnia miesiąca w ratach. Tak tez się stało ale nie mam żadnego pisemnego potwierdzenia. Dodam ze babcia od zawarcia kupna przez ze mnie mieszka w mieszkaniu oraz jest prze ze mnie płacony co miesięczny czynsz. Moje pytanie jest czy babcia może odstąpić od umowy?

    4 maja 2022, 15:59

    Michał Koralewski

    W przypadku braku wykonania umowy sprzedaży przez jedną ze stron możliwe jest wystosowanie przez drugą wezwania do wykonania umowy w określonym terminie pod rygorem odstąpienia, a po bezskutecznym upływie tego terminu odstąpienie od umowy (zob. art. 491 i nast. Kodeksu cywilnego). Powyższe wymagałoby wszakże udowodnienia, że umowa sprzedaży nie została zrealizowana przez nabywcę, tj. nie uiścił on całości ceny sprzedaży.

    Innym przypadkiem, w którym możliwe jest odstąpienie od umowy, to sytuacja tzw. wad oświadczeń woli. Są nimi: zawarcie umowy w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji, wprowadzenie w błąd i groźba. W takim wypadku sprzedawca mógłby odstąpić od umowy w terminie roku od wykrycia błędu albo ustania stanu obawy przed groźbą (zob. art. 82-88 Kodeksu cywilnego). Błąd musi być przy tym istotny, tj. taki który uzasadniałby, że gdyby strona nie pozostawała w błędzie, nie zawarłaby danej umowy. Groźba natomiast musi być realna, tj. wywoływać lęk u jej adresata.

    Ciężar dowodu wykazania ww. okoliczności spoczywać będzie na osobie twierdzącej, tj. sprzedawcy składającym oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W przypadku braku udowodnienia spełnienia ww. przesłanek, sąd uznałby oświadczenie o odstąpieniu za bezskuteczne.

    5 maja 2022, 14:39
  • Daniel

    Dzień dobry. Mam pytanie dot. możliwości zasad skutecznego i bezpiecznego odstąpienia przez sprzedającego od przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania, zawartej w zwyklej formie cywilnej. Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania, kupujący wpłacił zadatek na rachunek sprzedającego mieszkanie, oraz zobowiązał się do zapłaty pozostałej ceny do dnia 15 marca 2022 r. Kupujący w tym terminie nie wywiązał się z tego zobowiązania i zwrócił się do sprzedającego o zawarcie aneksu do w/w umowy celem umożliwienia mu zapłaty pozostałej ceny do dnia 25 marca 2022 r. Sprzedający zgodził się na takie rozwiązanie zastrzegając ten termin - tj. 25 marca 2022 r.. Kupujący jako przyczynę wskazał m.in. problemy z uzyskaniem kredytu z banku. Co ważne umowa przedwstępna sprzedaży lokalu, nie wspominała nic o kwestii uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego na zakup tego mieszkania oraz nie uzależniała regulacji jego zobowiązania od uzyskania kredytu na zakup mieszkania. Zgodnie z umową kupujący w dniu podpisania aktu notarialnego ma uregulować pozostałą cześć ceny. Ten termin (25 marca ) także nie został dotrzymany przez kupującego z nieznanych przyczyn, zaś sam kupujący nie zwrócił się do sprzedającego o zawarcie kolejnego aneksu do umowy. Co więcej kupujący nie kontaktuje się ze sprzedającym w w/w przedmiocie,choć pozostało tylko kilka dni na podpisanie umowy przenoszącej własność lokalu- w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna stanowi, że w razie nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać. Czy opisane wyżej okoliczności - w tym: a). dwukrotne nie dotrzymanie przez kupującego terminu zawarcia umowy,b). nie zwrócenie się do sprzedającego z wnioskiem o zawarcie kolejnego aneksu do umowy; c). unikanie kontaktu ze sprzedającym d). powołanie się na brak decyzji kredytowej z banku (choć umowa o tym nic nie mówi) e.,ewentualne nie stawienie się kupującego u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego lub nie podpisanie takiego aktu - należy uznać za podstawę do odstąpienia od umowy z winy kupującego na skutek przyjęcia że są to okoliczności "leżące po stronie kupującego" ?

    29 marca 2022, 20:12

    Michał Koralewski

    Tak, przedmiotowe okoliczności uzasadniają odstąpienie od umowy z winy kupującego. Fakt powołania się na trudności w uzyskaniu kredytu nie jest przyczyną usprawiedliwiającą kupującego, gdyż warunku takiego nie przewidziano w treści umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna nie przewiduje konieczności wyznaczania terminu dodatkowego, zatem do odstąpienia wystarczające będzie sporządzenie przez notariusza protokołu niestawiennictwa strony kupującej w dniu wyznaczonym na zawarcie umowy przyrzeczonej. Następnie należy wysłać kupującemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej wraz z informacją o przepadku zadatku.

    4 kwietnia 2022, 13:41
  • Katarzyna

    Witam, proszę o poradę. W listopadzie zeszłego roku podpisaliśmy umowę przedwstępną sprzedaży domu (akt notarialny), w której jako sprzedający zobowiązaliśmy się do zawarcia umowy przyrzeczonej do 31 marca, a kupujący do zapłaty całej kwoty do 2 kwietnia. W wyniku tej umowy otrzymaliśmy zadatek w wysokości 10% umówionej kwoty. Już wiemy, że kupujący nie będą mieli pieniędzy, że jedynie 30% wartości będą mogli nam zapłacić i to dopiero ok. 5 kwietnia. Czy taka sytuacja może być potraktowana jako niewywiązanie się z umowy przez kupujących i uprawnia nas do niepodpisywania umowy przyrzeczonej bez konieczności zwrotu zadatku w podwójnej wysokości? Obawiamy się, że podpisując akt notarialny nie będziemy mieli domu, a na pieniądze ze sprzedaży przyjdzie nam długo czekać. Czy w takiej sytuacji jakiekolwiek przepisy chronią sprzedającego?

    9 marca 2022, 10:15

    Michał Koralewski

    W pierwszej kolejności należałoby uzyskać formalne potwierdzenie od kupujących, że na dzień 02 kwietnia nie będą w stanie wywiązać się z zawartej umowy. W dalszej kolejności możliwe jest zastosowanie jednego z następujących rozwiązań:

    1)    Zmiana umowy przedwstępnej poprzez zmianę terminów zawarcia umowy przyrzeczonej oraz płatności. Warto również aby obie czynności zostały wykonane w jednej dacie,

    2)    Złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy z winy nabywcy – wobec jego oświadczenia o braku środków na zapłatę ceny – oraz pozostawienie zadatku, jako odszkodowania sprzedającego. Aby zatrzymać zadatek konieczne jest bowiem odstąpienie od umowy. Bez tego, nawet opóźnienie w jej wykonaniu nie uprawnia do zatrzymania zadatku.

     

    10 marca 2022, 09:36
  • Antoni Szymsiak

    Pod koniec 2021 roku zawarłem w kancelarii notarialnej warunkową umowę (musiała być warunkowa ponieważ agencja rolna mogła skorzystać z prawa pierwokupu) kupna nieruchomości (to stare siedlisko - gospodarstwo rolne i 0,8 ha ziemi). Po ponad 2 miesiącach otrzymałem informację, ze agencja nie skorzystała z praw pierwokupu. Teraz mogę już zawrzeć właściwą umowę notarialną kupna. W tym czasie zmieniła się jednak moja osobista sytuacja i chciałbym odstąpić od umowy, czyli nie kupować owej nieruchomości. Czy to możliwe , po prostu poprzez oświadczenie -powiadomienie sprzedającego, ze odstępuję od umowy? - bez jakichkolwiek skutków prawnych/ kosztów z mojej strony? = strony kupującego. Nadmieniam , że sprzedający nie poniósł żadnych kosztów i strat z tego tytułu (ja opłaciłem koszty umowy warunkowej)

    27 stycznia 2022, 15:00

    Michał Koralewski

    Ziszczenie się warunku przewidzianego w umowie zobowiązującej do zawarcia umowy rozporządzającej (przenoszącej własność) oznacza, że obie strony zobowiązane są do zawarcia umowy sprzedaży. Wycofanie się z jej zawarcia powodować będzie, że sprzedawca będzie mógł dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży, bądź domagać się odszkodowania, o ile wykaże istnienie szkody po jego stronie. Jeżeli w umowie zobowiązującej przewidziano karę umowną za nie przystąpienie do umowy rozporządzającej, sprzedawca będzie mógł domagać się jej zapłaty.

    2 lutego 2022, 09:55
  • Magda

    Witam Proszę o poradę. Sprzedający dom wycofał się ze sprzedaży domu. Na podstawie umowy przedwstępnej chce zwrócić zadatek 10 tys ale nie chce zwrócić kary umownej 10 tys która również była zawarta w umowie. Właściciel chce zwrócić 10 tys czy mam je przyjąć bez pozostałych 10? Czy nie zablokuje to możliwości wejścia na drogę sądową o pozostałe 10 tys?

    25 stycznia 2022, 16:34

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy zwrócić uwagę, że – o ile nic innego nie wynika z treści umowy – osoba, która otrzymała zadatek i z której winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, ma obowiązek zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Wynika to wprost z art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zatem sprzedawca otrzymał od Państwa zadatek i z jego winy nie dojdzie do transakcji, to winien Państwu zwrócić nie 10.000 zł, a 20.000 zł tytułem samego zadatku. Ewentualne zmiany w tym zakresie muszą wynikać z treści umowy przedwstępnej – np. postanowienie, że zadatek jest zwracany w kwocie nominalnej.

    Odnośnie natomiast kary umownej, to przyjęcie samego zadatku nie przesądza o rezygnacji z kary umownej. Do tego konieczne byłoby zrzeczenie się roszczenia o zapłatę kary umownej, np. w porozumieniu o rozwiązaniu umowy przedwstępnej, pokwitowaniu przyjęcia zadatku, bądź w innym dokumencie. Samo przyjęcie jednego świadczenia, nie oznacza rezygnacji z innego.

    28 stycznia 2022, 08:33
  • Ewelina M.

    Witam, kilka miesięcy temu podpisalam deklarację zakupu nieruchomości ( 2ha ziemi wraz z domem) przez biuro nieruchomościami i wpłaciłam zaliczkę, która miała być zaliczona na poczet zakupu. Aby móc zakończyc zakup musieliśmy poczekać aż osoba sprzedająca stanie się (po czynnościach spadkowych) prawnym wlascielem, co już nastąpiło. Na chwilę obecną sprzedający że zwzgledów na znaczące podwyżki wartości wszystkich nieruchomosci planuje podzielić działkę na mniejsze i odsprzedać tylko część na której znajduje się dom. Niestety nie mam żadnego kontaktu z tą osobą nie odbiera telefonu, również pośrednik nieruchomości ma utrudniony kontakt z tą osobą. Czy sprzedający może tak postąpić i co w tej sytuacji można zrobić i czy ewentualnie mam szanse na odzyskanie zaliczki. Pozdrawiam

    15 grudnia 2021, 13:30
  • Adam Fijał

    Witam, Czas mam do końca roku. Jeśli do tego czasu nie zdążę odebrać domu to czy rozwiązanie umowy jest z mojej winy?? Strona SPRZEDAJĄCA oświadcza, że zobowiązuje się do zgromadzenia całej dokumentacji technicznej (pozwolenia, projekt budowlany, dziennik budowy, protokoły, faktury) związanej z budową budynku mieszkalnego oraz uzyska pozytywny odbiór techniczny i pozwolenie na użytkowanie budynku. Strony zgodnie ustalają, że umowa przedwstępna została zawarta pod warunkiem, że SPRZEDAJĄCY uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego, w przypadku braku uzyskania pozwolenia zadatek zostanie zaliczony na poczet zaliczki i ulega zwrotowi.

    9 grudnia 2021, 01:22

    Michał Koralewski

    Została zawarta umowa przedwstępna warunkowa, oznacza to że jeżeli warunek nie ziści się w określonym terminie, to umowa nie wejdzie w życie. Nie będzie zatem można domagać się zawarcia umowy przenoszącej własność, a uiszczone świadczenia będą podlegały rozliczeniu i zwrotowi. Warunkiem zastrzeżonym w umowie jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Jego brak sprawi, że umowa nie wejdzie w życie. 
    Jak jednakże wynika z treści pytania, w takim wypadku zadatek zalicza się na poczet zaliczki i zwraca. W umowie brak jest zastrzeżenia o zwrocie zadatku w podwójnej wysokości. Zgodnie zaś z art. 394 kodeksu cywilnego, możliwa jest umowna modyfikacja zadatku.
    Odnośnie natomiast winy w nie ziszczeniu się warunku, to badana jest ona z uwzględnieniem całokształtu okoliczności sprawy. Jeżeli sprzedawca dochował należytej staranności, a pozwolenia nie wydano np. z winy urzędu albo opóźnień spowodowanych stanem epidemii, to nie można przypisać winy sprzedawcy.
    10 grudnia 2021, 11:47
  • Paweł

    Witam serdecznie Widzę że odpowiedz na komentarze na tej stronie pojawiają się błyskawicznie a sam potrzebuje podpowiedzi, chciałem kupić pewien grunt okazuje się że ktoś przede mną podpisał już umowę warunkową, właściciel gruntu też jest bardzo niezadowolony bo zaproponowałem mu o wiele wyższą stawkę. Oboje optujemy za tym żeby taką umowę unieważnić ale nie chcemy przede wszystkim żeby skończyło się to dla niego konsekwencjami prawnymi, proszę o podpowiedź co zrobić i czy da sie coś jeszcze zrobić

    3 grudnia 2021, 12:13

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wskazać, że - jak wynika z treści pytania - umowę zawarto pod warunkiem. Jeżeli zatem warunek nie zostanie spełniony, nie będzie konieczne zawarcie umowy przyrzeczonej. W innym przypadku:

    1. Można uchylić się od umowy zawartej pod wpływem błędu istotnego, tj. takiego, który uzasadnia przypuszczenie, że gdyby nie ów błąd to do zawarcia umowy by nie doszło. Co więcej, błąd musi wywołać druga strona umowy albo co najmniej musi mieć o nim wiedzę i nie wyprowadzić drugiej strony z tego błędu. Od umowy można się uchylić w terminie roku wykrycia błędu (zob. art. 84 i 88 kodeksu cywilnego),
    2. Umowa sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego, jej niezachowanie powoduje nieważność umowy sprzedaży z mocy prawa. Nieważność umowy powoduje także wprowadzenie do niej warunku zawieszającego (od którego ziszczenia się uzależnione jest wejście umowy w życie), który jest zakazany albo niemożliwy do spełnienia (zob. art. 84 kodeksu cywilnego),
    3. Być może udałoby się również rozwiązać umowę za porozumieniem stron i wypłacić drugiej stronie uzgodnioną rekompensatę.
    8 grudnia 2021, 16:02
  • Jola

    Witam, trzy tygodnie temu podpisałam umowę rezerwacji na zakup nieruchomości (rynek Wtórny). Oglądałam wcześniej mieszkanie, ale dopiero po podpisaniu dowiedziałam się że ściana została postawiona bez stosownych pozwoleń (spółdzielnia i nadzór). Okazało się również, że ściana została postawiona ze źle dobranych materiałów co skutkuje większymi kosztami docieplenia. Czy mam prawo żądać zwrotu od sprzedającego podwójnego zadatku? Czy jest to mój błąd że nie zapytałam o takie rzeczy przed podpisaniem umowy?

    22 listopada 2021, 12:13

    Michał Koralewski

    Jeżeli do opisanej w pytaniu przebudowy doszło niezgodnie z przepisami prawa, czyli występuje obecnie stan samowoli budowlanej, to w umowie sprzedaży sprzedawca nie może zgodnie z prawdą oświadczyć, że sprzedaży podlega lokal wolny od wad. Tym samym, jeżeli sprzedawca wcześniej nie informował o przedmiotowym problemie, a kupujący nie miał możliwości zweryfikować tej kwestii, to do zawarcia umowy sprzedaży nie doszłoby z winy sprzedającego – który zataił istotne informacje na temat nieruchomości. Gdyby jednak do umowy sprzedaży finalnie doszło i sprzedawca oświadczyłby w niej, że lokal spełnia wymogi prawa i jest wolny od wad fizycznych i prawnych, to nabywca mógłby podnosić roszczenia z rękojmi za wady, a także roszczenie odszkodowawcze za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży – sprzedaż lokalu niezgodnego z przepisami prawa budowlanego.

    3 grudnia 2021, 09:04
  • Jolanta M.

    Witam, miesiąc temu podpisałam umowę rezerwacji na zakup mieszkania wpłacając zadatek. Po podpisaniu umowy okazało się że obecny właściciel powiększył kuchnię kosztem balkonu (oglądała i widziałam), ale dopiero po podpisaniu umowy jeden Pan z Firmy budowlanej zapytał czy jest na to pozwolenie. Okazało się że ścianka postawiona jest z suporexu o małej grubości co skutkuje większymi kosztami ocieplenia. Czy mogę żądać od właściciela, aby opuścił cenę albo oddał dwukrotność zadatku? Straszy mnie że rozwiązujemy umowę, oddaje mi zadatek i tyle. Ale czy nie powinien oddać w tym przypadku dwukrotności>

    22 listopada 2021, 08:35

    Michał Koralewski

    Kluczowe dla odpowiedzi na przedmiotowe pytanie jest, komu przypisać można winę za ewentualne nie zawarcie umowy sprzedaży. W szczególności rozważyć należy, czy kupującemu można przypisać rażące niedbalstwo, czyli stan w którym mógł on i powinien zweryfikować i zauważyć okoliczności, o których mowa w pytaniu. Jeżeli tak, to obecnie nie może on żądać podwójnej wysokości zadatku, a wręcz gdyby nie stawił się on na zawarcie umowy sprzedaży, sprzedawca mógłby zachowek zatrzymać – bowiem do zawarcia umowy sprzedaży nie doszłoby z winy kupującego.

    3 grudnia 2021, 09:03
  • Agnieszka K.

    U mnie sprzedawca wraz z biurem grają na zwłokę. Mieli uregulować prawnie granice działki (zwykłe poprawki źle naniesionych budynków na mapę) jednakże minął już 3 miesiąc a właściciel nie chciał podpisać geodecie dokumentów, zwalając odpowiedzialność na drugiego właściciela. Geodeta chciał pójść im na rękę, ale ci ewidentnie grają na zwłokę a umowę przedwstępną mamy do końca b.r. czy w takim przypadku mam prawo odstąpić od umowy i rządać zwrotu zaliczki oraz kosztów rezerwacji w biurze, które jest bierne w tej całej sytuacji?

    5 listopada 2021, 17:21

    Michał Koralewski

    Skoro umowa przedwstępna wyznacza termin zawarcia umowy przyrzeczonej do końca bieżącego roku, to do upływu tego terminu nie należy jej zrywać (odstąpić od umowy), mogłoby to być bowiem poczytane za rozwiązanie umowy z winy nabywcy. Dopiero, gdy w umówionym terminie nie zostanie zawarta umowa przyrzeczona można powziąć dalsze kroki. Są one zależne od formy w jakiej zawarto umowę przedwstępną. Jeżeli jest ona w formie aktu notarialnego, można domagać się przed sądem by ten zobowiązał drugą stronę do zawarcia umowy przenoszącej własność na warunkach umowy przedwstępnej. Alternatywnie można wezwać sprzedawcę do wykonania umowy przedwstępnej, wyznaczyć mu termin dodatkowych pod rygorem odstąpienia od umowy. Gdy termin ten minie bezskutecznie, odstąpić od umowy i żądać zwrotu poniesionych i wpłaconych kosztów i kwot. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.

    Jeżeli zaś umowę zawarto w zwykłej formie pisemnej, prócz zwrotu kosztów iraz ewentualnego zadatku i kary umownej można domagać się tylko niewielkiego odszkodowania tytułem zwrotu kosztów poniesionych na zawarcie umowy przedwstępnej

    10 listopada 2021, 11:19
  • Mateusz Kaczmarek

    W czerwcu podpisałem umowę przedwstępna na zakup domu, została wpłacona wpłata.kwota ustalona. W październiku sprzedający informuje mnie,że aby mi sprzedać musi podnieść cenę o 8%. czy może tak zrobić?

    4 listopada 2021, 12:22

    Michał Koralewski

    Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży, takim istotnym postanowieniem jest w szczególności cena. Jeżeli zatem w umowie przedwstępnej wskazano cenę sprzedaży i jednocześnie umowa nie przewiduje jej waloryzacji, to zmiana ceny możliwa jest tylko za porozumieniem stron. Sprzedawca nie może jednostronnie zmienić treści umowy przedwstępnej.

    Inną kwestią jest wszakże kalkulacja przez sprzedawcę, czy opłaca mu się zerwać dotychczasową umowę, ponieść nawet konsekwencje z tym związane i sprzedać mieszkanie drożej nowemu nabywcy. Jeżeli bowiem w umowie nie przewidziano zadatku, bądź kary umownej o odpowiedniej wysokości, to sprzedawca zapewne gotów będzie zapłacić te kwoty, gdyż i tak sprzeda nieruchomość drożej. Co ważne, tylko jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Rzecz jasna, sąd orzekłby o zawarciu umowy według postanowień umowy przedwstępnej. Jeżeli zaś umowę zawarto w zwykłej formie pisemnej, prócz ewentualnego zadatku i kary umownej można domagać się tylko niewielkiego odszkodowania tytułem zwrotu kosztów poniesionych na zawarcie umowy przedwstępnej.

     

    10 listopada 2021, 11:20
  • Julia Lamch

    Co w przypadku jeśli było kilku chętnych za zakup nieruchomości, wstępnie toczyły się rozmowy z kilkoma osobami, były rozmowy o podpisaniu umowy przedwstępnej jeśli dogadamy warunki (tzn wstępnie kupujący mieli zorientować się jaką kwotę mogą wpłacić, a my czy się na nią zgodzimy), po czym rozmowy ustały, nie było kontaktu z żadnej ze stron. Czy w takiej sytuacji możemy sprzedać mieszkanie innej osobie jeśli minął prawie miesiąc od ostatnich rozmów? Nadmienię, iż żadne dokładne terminy ani ostateczna cena nie zostały określone, nie wspominając że z kazdym kto oglądał dom rozmawialiśmy w podobny sposob, niczego nie podpisywalismy...

    20 października 2021, 15:55

    Redakcja

    Dzień dobry, jeśli nie było żadnych konkretnych ustaleń, które zostałyby spisane w formie umowy lub zapisów mailowych, to nie widzimy przeszkód do prowadzenia rozmów z innymi potencjalnymi klientami.  Z pozdrowieniami,

    22 października 2021, 14:22
  • Kupiłem komorke od dewelopera. Mam umowę kupna-sprzedaży, jednak akt notarialny nie został jeszcze podpisany. Trzy dni po umowie, deweloper obniżył cenę na komorkach trzykrotnie. Czy mogę prosić o obniżenie ceny mojej komorki i zwrot różnicy?

    7 października 2021, 10:25

    Michał Koralewski

    Sprzedaż nieruchomości, a także udziału w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowa o podział nieruchomości do korzystania, aby mogła zostać wpisana do księgi wieczystej, powinna mieć zaś formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Jednakże, umowa taka zawarta w zwykłej formie pisemnej będzie ważna. Jeżeli umowa dotyczy sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej, to zawarta w formie pisemnej będzie nieważna. Tym samym możliwe będzie ponowne negocjowanie ceny zakupu, gdyż deweloper nie będzie mógł powoływać się na pierwotną umowę pisemną. Nawet, jeżeli zawarto jedynie umowę o podział nieruchomości do korzystania, to za zgodą obu stron może zostać ona zmieniona, także w odniesieniu co do ceny sprzedaży. Niemniej, wymagać to będzie także zgody dewelopera.

    11 października 2021, 09:37
  • marcin

    akt notarialny czy wyrok sądu?

    27 stycznia 2021, 07:55

    Michał Koralewski

    Podstawę wpisu stanowić będzie prawomocny wyrok sądu. Zgodnie bowiem z art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego stosowanego w związku z art. 64 kodeksu cywilnego. Wyrok taki zastępuje oświadczenie, które miał złożyć pozwany niezależnie od formy, w jakiej miałoby zostać ono złożone.

    27 stycznia 2021, 11:34

Artykuły powiązane

Nagrody i wyróżnienia

Nagroda Forbes 2022
Nagroda Forbes 2021
Nagroda Digital Excellence Awards 2022
Nagroda Laur Klienta 2023
Nagroda Dobry Pracodawca 2023
Nagroda Gazele Biznesu 2023