Ile wynosi czynsz, rachunki, opłaty za media i inne stawki za utrzymanie mieszkania?

Rosnące ceny produktów w sklepach, czy paliw na stacjach to nie jedyne mocno odczuwalne skutki do niedawna mocno rozpędzonej inflacji. Gospodarstwa domowe boleśnie odczuły wzrost kosztów i opłat związanych z utrzymaniem mieszkania. Jak przedstawiają się one w 2024 roku? Sprawdź.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są czynsze najmu mieszkań w największych polskich miastach,
• jaka jest wysokość czynszów administracyjnych we wspólnotach mieszkaniowych, spółdzielniach, TBS,
• jakie są opłaty za media (ciepło sieciowe, wywóz śmieci).

Koszty wynajmu mieszkania

Wynajem mieszkania to obecnie jedyna alternatywa dla osób, które nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by starać się o finansowanie z banku zakupu własnej nieruchomości. Dobra informacja jest taka, że wg analityków po tym, jak w zeszłym roku wysokość comiesięcznego czynszu najmu dla właściciela mieszkania rosła, o tyle obecnie średnia kwota czynszu na lokalnych rynkach już nie wzrasta tak dynamicznie. Eksperci notują stabilizację czynszową, a nawet obniżkę czynszów na niektórych lokalnych rynkach. 

Wg danych Amron Sarfin za I kw. 2024:

• w Warszawie średni czynsz najmu mieszkania (bez rozróżnienia na metraże) wynosił w pierwszym kwartale tego roku 2226 zł. W ciągu roku średni poziom czynszów spadł o ponad 1,6 proc.
• W Krakowie średni czynsz najmu mieszkania to 1794 zł. Stawki spadła rok do roku  o 1,8 proc.
• We Wrocławiu za wynajem mieszkania płaci się przeciętnie 1857 zł. Tyle wynosi czynsz średni, który spadł w ciągu roku o blisko 2 proc.
• W Poznaniu średnia stawka to 1490 zł, a roczny wzrost jest 9-procentowy.
• 1933 zł - tyle wynosi czynsz za mieszkanie (średnia) w Gdańsku. Czynsze przez 12 miesięcy spadły nieznacznie - o 1,58 proc.

Stawki czynszu administracyjnego zależne od nieruchomości

Comiesięczna wysokość czynszu za mieszkanie, uzależniona jest nie tylko od danego miasta, ale i formy prawnej funkcjonowania nieruchomości. Opłaty czynszowe (administracyjne) mogą dość różnić się od siebie. Od czego zależy wysokość czynszu? M.in. od formy prawnej funkcjonowania nieruchomości (np. w ramach spółdzielni lub wspólnoty), od tego, jakie opłaty w czynszu zostały zawarte i w jakiej wysokości (np. ile wynosi fundusz remontowy, jaka jest wysokość opłat za wodę itp.). Jak widzimy, w czynszu znajdują się również opłaty niezależne od zarządcy - takie jak np. woda czy śmieci. 

Sprawdziliśmy poziomy czynszów dla mieszkań własnościowych we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych, przyjrzeliśmy się także czynszom mieszkań komunalnych i opłatom, jakie ponoszą mieszkańcy tzw. TBS-ów. Sprawdziliśmy też koszty utrzymania mieszkania bezczynszowego.

Ile wynosi czynsz za mieszkanie własnościowe?

Nie ma danych statystycznych, które prezentują uśredniony poziom zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości (zastępcza nazwa: czynsz administracyjny) we wspólnotach mieszkaniowych, czy spółdzielniach. Zebranie takich danych wymagałoby informacji od wystarczającej liczby spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot, by wyliczyć na ich podstawie statystycznie wiarygodne stawki przeciętne.

Na czynsz administracyjny (czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni) składają się nie tylko pensje dla zarządu, ale i koszty związane z centralnym ogrzewanie---cieplo-sieciowem, ceną energii elektrycznej w częściach wspólnych, opłaceniem remontów i napraw bieżących, spłatą zaciągniętych kredytów, sprzątaniem, utrzymaniem zieleni, okresowymi przeglądami itp.

Jeśli ceny za media i usługi rosną, ma to odbicie też w czynszach za mieszkanie. Dotychczas, na podstawie danych od pośredników mieszkaniowych, przyjęło się określać bezpieczny, uśredniony poziom czynszów administracyjnych na 8 do 10 zł za mkw. Tak więc czynsz za 50-metrowe mieszkanie wynosił 400 - 500 zł. Obecnie jednak do wyjściowej stawki należy doliczyć średnio od 100 do nawet 350 zł.

Według danych pośredników nieruchomości w Warszawie przeciętne czynsze kształtują się w przedziale około 14 - 18 zł/mkw. w nowszym budownictwie.

Zobacz oferty i ceny mieszkań na sprzedaż w Warszawie

Czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej – gdzie taniej?

Przyjmuje się, że z racji wielkości i liczby członków, oraz stałych pracowników utrzymywanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, czynsze eksploatacyjne za mieszkania, którymi zarządzają, mogą być wyższe niż w przypadku wspólnot  mieszkaniowych, a już na pewno mieszkańcy wspólnot mają większy wpływ na wydatki. W spółdzielniach liczących po kilkaset czy kilka tysięcy osób, głos jednego czy nawet kilkunastu mieszkańców, może nie mieć znaczenia.

Planujesz remont lub wykończenie mieszkania? Zobacz oferty - od 1200 zł/m2

W praktyce jednak czynsze administracyjne mieszkań ze spółdzielni wcale nie muszą być wyższe - a wręcz przeciwnie. Spółdzielnia jako duża instytucja, z racji skali zlecenia, może wynegocjować korzystniejsze stawki od firm budowlanych/remontowych. Może też czerpać dochody np. z wynajmu, czy sprzedaży mieszkań (wiele spółdzielni działa obecnie jak quasi deweloperzy) i przez to móc obniżyć czynsze za mieszkania dla swoich członków.

Zobacz oferty i ceny mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu

Mieszkania komunalne

Stawki czynszów za mieszkania komunalne są ustalane na drodze uchwały gminy. Jak można było się spodziewać, czynsze w analizowanych przez nas miastach w 2024 roku poszły do góry, lub też w najbliższym okresie zostaną podniesione.

• W Warszawie stawka bazowa czynszów za mieszkania komunalne wynosi aktualnie 11,89 zł za mkw., a więc wzrosła o ponad złotówkę. Na dotychczasowym poziomie pozostała stawka za najem lokalu socjalnego – 1,90 zł za 1 mkw. 
• W Krakowie obecnie w zależności od kategorii lokalu komunalnego czynsze wynoszą od 5,96 zł/mkw. do 15,22 zł/mkw. Stawka za najem socjalny lokalu i pomieszczenia tymczasowego wynosi 2,98 zł za 1 mkw.
• W Poznaniu minimalna stawka czynszu kształtuje się na poziomie - 6,90 zł/mkw. maksymalna -  14,35/mkw.
• We Wrocławiu stawka bazowa za gminne mieszkanie komunalne wynosi 8,90 zł/mkw., koszt czynszu za mieszkanie socjalne to 2,22zł/mkw.
• W Gdańsku stawka bazowa czynszu wzrosła - z 10,20 zł za mkw. do 12 zł za mkw. Wzrosła też stawka za lokale socjalne - z 2zł do 2,40zł za mkw.

Budownictwo społeczne

• W Warszawie czynsze w TBS Warszawa Północ kształtują się na poziomie od 17,66 do 24,99 zł/mkw.
• W Poznaniu aktualne średnie stawki w PTBS po podwyżce od maja 2023 wynoszą 17,5 zł  za 1 mkw.
• We Wrocławiu średnie stawki czynszów w gminnym TBS wynoszą 17,85 zł, jednak ich rzeczywista wysokość uzależniona jest od konkretnego osiedla.
• W Gdańskim Towarzystwie Budownictwa Społecznego stawki czynszu wynoszą od 9,40 do 15,55 zł. A w TBS Motława od 13 do 16,45 zł.

Opłaty za mieszkanie - ile wynoszą?

Jak już wspomnieliśmy, to ile kosztuje utrzymanie mieszkania w Polsce, uzależnione jest nie tylko od opłat administracyjnych na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Wysokość kosztów utrzymania mieszkania zależy również od cen mediów. Część z nich w formie zaliczek wlicza się do czynszu, który dostają mieszkańcy. Czynsz za mieszkanie obejmuje najczęściej opłatę za wywóz śmierci, za wodę i ścieki. Elementem czynszu będzie też ogrzewanie sieciowe. Opłaty lokalne zależą głównie od decyzji samorządów. Dlatego też dla osób, które szukają np. mieszkania na sprzedaż, Katowice, Kraków, a tym bardziej Warszawa zaserwują o wiele wyższe stawki administracyjne, aniżeli mniejsze miejscowości.

Z analizy portalu RynekPierwotny.pl w oparciu o dane GUS wynika, że w ciągu dwóch lat koszty utrzymania mieszkania w Polsce wzrosły o kilkadziesiąt procent.  I tak - z przywołanej analizy wynika, że w ciągu dwóch lat, od marca 2022 do marca 2024, energia cieplna podrożała średnio aż o 51 proc. (7,5 proc. w zeszłym roku), prąd poszedł do góry o blisko 21 proc., woda i kanalizacja odpowiednio o 15 i 20 proc., opłata za nośniki energii o blisko 23 proc., za gaz o 13 proc., opał 11, a wywóz śmieci 10,8 proc. 

Wywóz śmieci

Podobnie jak w przypadku wszystkich innych składowych ostatecznego kosztu utrzymania mieszkania, także tu wydatki wzrosły. W polskich samorządach spotyka się dwa główne systemy naliczania opłat za nieczystości - od osoby w gospodarstwie domowym i powiązany ze zużyciem wody.

• W Warszawie w zabudowie wielolokalowej obowiązuje wysokość opłaty – 85 zł od gospodarstwa domowego. Właściciele domów jednorodzinnych płacą miesięcznie 107 zł. Ci, którzy zdecydują się na kompostowanie bioodpadów, korzystają z ulgi w wysokości 9 zł, dzięki czemu koszt wynosi 98 zł. Stawki wywozu odpadów wzrosły z 65 zł za wywóz śmieci z mieszkań i 94 za odbiór odpadów z domów jednorodzinnych. Wszystko się jednak zmieni od października 2024 i wiadomości są zaskakująco dobre dla mieszkańców. Opłaty za wywóz śmieci spadną. Stawka dla gospodarstwa domowego w zabudowie jednorodzinnej wyniesie 91 zł (obniżka o 15 proc. ze 107 zł), opłata od gospodarstwa domowego w zabudowie wielolokalowej wyniesie 60 zł (obniżka o 30 proc. z 85 zł). Będzie to widoczne w czynszu, bowiem wywóz nieczystości najczęściej wchodzi w skład czynszu za mieszkanie. 
• We Wrocławiu opłaty za śmieci wynoszą  41,24 zł od osoby. W zeszłym roku było to od 25,5 zł do 29,5 zł od osoby lub 1,2-1,3 zł za metr kwadratowy.
• W Poznaniu koszt wywozu śmieci wynosi 28 zł za osobę w domach jednorodzinnych i 25 zł za osobę w bloku 
• W Krakowie mieszkańcy zabudowy wielo- i jednorodzinnej płacą tyle samo. Stawka to 27,00 zł za jednego mieszkańca zamieszkującego daną nieruchomość. Jeżeli właściciel nie zbiera odpadów w sposób selektywny, koszt rośnie do 54 zł za jednego mieszkańca.
• W Gdańsku opłaty za wywóz uzależnione są od powierzchni mieszkania. Dla nieruchomości o metrażu do 110 mkw. stawka wynosi 0,88 zł za mkw. Dla nieruchomości o powierzchni powyżej 110 mkw. koszt wywozu nieczystości to 0,10 zł/mkw. Jeżeli właściciel nie wypełnia obowiązku zbierania odpadów w sposób selektywny, koszt rośnie do 1,76 zł miesięcznie za każdy 1 mkw. powierzchni lokalu mieszkalnego do 110 mkw., oraz 0,20 zł miesięcznie za każdy 1 mkw. powierzchni lokalu mieszkalnego w części przekraczającej 110 mkw.

Zobacz oferty i ceny mieszkań na sprzedaż w Trójmieście

Ogrzewanie - ciepło sieciowe

Koszty ogrzewania są mocno zróżnicowane w zależności od wykorzystywanej energii i typu budownictwa. Zupełnie inaczej kształtują się opłaty przy ogrzewaniu prądem, gazem, węglem, czy też centralnym ogrzewaniu. W naszym zestawieniu skupiliśmy się na tym ostatnim, by porównać stawki w poszczególnych miastach.

• W Warszawie  cena ciepła od 1 lipca 2024. wynosi 126,47 zł za 1 GJ (cena dla grupy taryfowej A3B1C1 dla zużycia 5500 GJ/MW) z czego około 20 proc. to koszt dostarczenia ciepła do budynku przez  Veolia Energia Warszawa S.A., a 80 proc. kosztów taryfy to koszt wyprodukowania ciepła.
  
• We Wrocławiu  od 1 stycznia 2024  stawki firmy  Fortum w usłudze Mój Dom wynoszą 23,32  zmiękczonej ciepłej wody, jako nośnika ciepła. Stawki za ciepło wynoszą natomiast 74,12 zł za  gigadżul ciepła netto.. W zeszłym roku było to 74,12 zł.
• W Krakowie  rok 2024 przyniósł mocne podwyżki kosztów energii cieplnej. Od 1 czerwca 2024 średnia cena netto 1 gigadżula energii wynosi 138,62 zł netto - informuje MPEC Kraków.
• W Poznaniu ciepło również podrożało. Od 1 lipca 2024 stawka za 1 Gj ciepła wynosi 70,45 zł, do tego ceny za moc i opłaty przesyłowe
• W Gdańsku klient z grupy taryfowej VIII.1 zapłaci 129 zł za 1 Gj ciepła i 40 zł,17 groszy za nośnik. 

Jakie koszty ogrzewania indywidualnego?

Jeśli nie korzystamy z ciepła sieciowego, pozostaje nam ogrzewanie na własną rękę, a więc i wybór paliwa oraz systemu grzewczego. Co będzie najtańsze i wpłynie najkorzystniej na obniżenie naszych wydatków na życie?  

Wg Instytutu Badań Rynku i Opinii Publicznej w lipcu 2024 średnia cena węgla typu orzech wyniosła 1340 zł za tonę, za ekogroszek płaci się średnio 1440 zł, za palet 1310 zł, natomiast drewno kominkowe kosztowało 464 za metr sześcienny. 

Wg ekspertów z Alarmu Smogowego najbardziej opłacalnym systemem grzewczym dla domu jest pompa ciepła. Roczny wydatek na ciepło czteroosobową rodzinę żyjącą na 150 mkw. wyniesie 4600 zł, przy pompie ciepła gruntowej (ogrzewanie podłogowe) i 5300 przy powietrznej. Koszt ogrzania za pomocą kotła węglowego ekoprojekt wyniesie 5850 zł, za pomocą kotła na kawałki drewna ekoprojekt - blisko 6600 zł, kocioł na pelet ekoprojekt A1 to wydatek rzędu 7450 zł rocznie, na węgiel pozaklasowy i gaz pozaklasowy odpowiednio 7600 i 8600 zł. Koszt ogrzewania gazem ziemnym wg tego wyliczenia wynosi średnio 9500 zł, natomiast najdroższy okazuje się kocioł na olej opałowy. Ogrzewanie 150-metrowego domu oznacza roczny koszt w wysokości 13 tys. zł. 

Ile średnio płaci się za prąd?

Wielki niepokój wśród właścicieli nieruchomości i najemców budzi odmrożenie cen energii elektrycznej. Nowe stawki są naliczane od lipca 2024.  Urząd Regulacji Energetyki uspokaja. Podwyżki mają nie być aż tak bolesne dla domowych budżetów. Zgodnie z ustawą o bonie energetycznym zamrożona dotychczas stawka na poziomie 412 zł/MWh wzrośnie do 500 zł/MWh. Do tego w skład całości kosztów wchodzi koszt dystrybucji energii.  Został on od 1 lipca odmrożony, co oznacza, że opłata za dostarczenie energii ze stawki 289 zł/MWh wzrosła do 430 zł/MWh. Jednocześnie opłata ta w drugiej połowie br. została pomniejszona o tzw. stawkę opłaty mocowej, która w 2024 r. dla gospodarstw domowych wynosi od 2,66 do 14,9 zł netto miesięcznie (stawka jest ryczałtowa, a jej wysokość zależy od wielkości rocznego zużycia energii elektrycznej przez danego odbiorcę). Opłata mocowa do 31 grudnia 2024 r. będzie wynosiła 0 zł. 

Finalnie więc - jak informuje ministerstwo - od 1 lipca do 31 grudnia 2024 r., rachunek za energię elektryczną w gospodarstwie domowym, którego roczne zużycie nie przekracza 2 MWh, wzrośnie o 27,5 zł netto miesięcznie. 

Zakładając, że roczne zużycie gospodarstwa domowego wynosi 2 MWh (to jest zużycie powyżej normy. Przeciętnie mieści się w granicy 900 kWh - 1400 kWh), wówczas średni roczny koszt energii elektrycznej dla gospodarstwa domowego wynosi 1600 zł (dane globalprices.com), czyli ok. 130 zł, wówczas po podwyżce przeciętny rachunek wynosiłby 155 - 160 zł miesięcznie. 

Podatek od nieruchomości

Kolejnym, choć nie tak bolesnym, jak opłaty za czynsz administracyjny i media, kosztem utrzymania nieruchomości, jest podatek od nieruchomości. Należy on do tzw. podatków lokalnych, a więc uchwalanych przez gminy. Podatek od nieruchomości płacimy raz do roku. Jego wysokość uzależniona jest od powierzchni nieruchomości i jej przeznaczenia, nie zależy natomiast od liczby osób zamieszkujących - w przypadku mieszkań.

Maksymalny poziom stawek ustala Ministerstwo Finansów. Wszystkie przywołane przez nas miasta, ustaliły tegoroczny podatek na poziomie maksymalnym. W porównaniu do stawek zeszłorocznych te z roku obecnego uiszczane przez właścicieli nieruchomości, wzrosły. Stawka podatku za mieszkania wynosi 1,15 gr. W zeszłym roku było to 1 zł. Wówczas roczny podatek za dom o powierzchni użytkowej 100 mkw. wynosił 100 zł, obecnie jest to już 115 zł. 

Wzrosły również stawki za nieruchomości innego rodzaju – m.in. te, w których prowadzi się działalność gospodarczą. Obecnie stawka maksymalna wynosi 33,10 zł/mkw.  W 2023 roku było to 28,78 zł. Podwyżka jest więc bolesna - aż o 15 proc.

Teoretycznie w nieco lepszej sytuacji od płacących czynsze spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym są ci, którzy mają tzw. mieszkania bezczynszowe. Jak sama nazwa wskazuje, w takim typie budownictwa nie ma zarządu, ani władz spółdzielni. Mieszkaniec nie płaci czynszu administracyjnego, a jest zobowiązany jedynie do opłat za zużycie mediów we własnym mieszkaniu.

Oczywiście - jeśli chce mieć czysto na klatce, przystrzyżony trawnik oraz energię elektryczną w częściach wspólnych, musi wspólnie z innymi mieszkańcami wybierać usługodawców i solidarnie pokrywać koszty. Mieszkania bezczynszowe zazwyczaj jednak projektuje się tak, by części wspólne ograniczyć do minimum. Taki scenariusz może rzeczywiście się opłacić. Szacuje się, że finalny koszt wobec "tradycyjnego" mieszkania we wspólnocie czy spółdzielni może być nawet o kilkadziesiąt procent niższy.

Utrzymanie mieszkania: podsumowanie

Powyższe zestawienie nie wyczerpuje całości kosztów utrzymania domu.  Do czynszu do spółdzielni lub wspólnoty należy też doliczyć oczywiście koszty kredytowania, bo przecież wielu mieszkańców oprócz utrzymania mieszkania, spłaca także kredyty mieszkaniowe. W zakresie kosztu mediów wiele zależy choćby od - najczęściej ujętej jak część czynszu - opłaty za wodę. 

Koszty utrzymania nieruchomości odgrywają coraz większą rolę w decyzjach zakupowych klientów. Chodzi nie tylko o ich wysokość, ale również o kwestie prawne, związane z ekologią i przepisami unijnego Zielonego Ładu. Należy pamiętać, że docelowo Unia chce odejść od wszystkich nieodnawialnych źródeł energii na rzecz fotowoltaiki i innych OZE. Dyrektywa o zeroemisyjności budynków mieszkalnych ma wejść w życie w 2030 roku, a dwa lata wcześniej obejmie budynki publiczne. Docelowo od 2040 roku ma zacząć obowiązywać całkowity zakaz używania paliw kopalnych do ogrzewania i chłodnictwa. Z kolei samych nieruchomości nie będzie można sprzedać bez świadectw energetycznych budynku. Wszystko to - jeśli wejdzie w życie zgodnie z zapowiedziami - mocno przeobrazi nasz rynek mieszkaniowy i na pierwszy plan wybije właśnie kwestie związane z kosztami utrzymania, energooszczędnością, rodzajem instalacji grzewczych, kosztami ich zmian i wymuszonych nowymi przepisami remontów i modernizacji.