Ile kosztuje utrzymanie mieszkania w Polsce?

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 14.06.2021,

Data aktualizacji: 07.07.2021

Średnia ocen 4/5 na podstawie 437 głosów
Ile kosztuje utrzymanie mieszkania?
Jak się przedstawiają koszty mieszkania w największych polskich miastach - ile wynosi czynsz, wynajem, podatek od nieruchomości? Sprawdź.

Ile zapłacisz za wynajem mieszkania, a ile za czynsz w zależności czy masz mieszkanie w ramach spółdzielni, wspólnoty, komunalne, bądź też w systemie TBS? Ile zapłacisz za wodę, śmieci i podatek od nieruchomości? Kwoty będą się różnić w zależności od miejscowości, w której mieszkasz. Ile kosztuje utrzymanie mieszkania? Sprawdziliśmy to.

Wzięliśmy pod uwagę czynsze najmu, potencjalne czynsze administracyjne mieszkań, wysokość podatku od nieruchomości, opłat za wywóz śmieci, za zimną wodę oraz ścieki. Sprawdziliśmy stawki dla czterech wiodących ośrodków miejskich: Warszawy, Wrocławia, Krakowa i Poznania.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • jakie są koszty życia w największych polskich miastach
  • ile kosztują media
  • czy TBS jest najdroższą formą mieszkalnictwa

Ile za wynajem mieszkania?

Czynsze najmu na wolnym rynku ustalane są wedle uznania wynajmujących. Nie dysponujemy precyzyjnymi danymi o ich wysokości, dodatkowo sprawę utrudnia epidemia koronawirusa, która sporo namieszała na tym rynku. Przyjmuje się, że w wyniku odpływu części klientów, w największych miastach ceny nieco spadły. Wedle ostatnich danych analitycznych, które udostępnia Amron – Sarfin (raport dla Związku Banków Polskich za I kw. 2020) najdroższym rynkiem najmu w Polsce jest Warszawa. Średni czynsz najmu mieszkania wynosi tu 1891 zł, we Wrocławiu średnia płatność wynosi 1600 zł, w Krakowie jest to 1500 zł, a w Poznaniu 1300 zł. Czynsz najmu to nie wszystko. Każdy najemca musi jeszcze opłacić czynsz administracyjny.

ile kosztuje wynajem mieszkania

Ile za czynsz administracyjny?

Stawki czynszów za mieszkanie dość mocno różnią się od siebie, w zależności od formy prawnej funkcjonowania nieruchomości. Sprawdziliśmy poziomy czynszów dla mieszkań własnościowych we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych, przyjrzeliśmy się także czynszom mieszkań komunalnych i opłatom, jakie ponoszą mieszkańcy tzw. TBS-ów. 

Wspólnoty mieszkaniowe

Nie dysponujemy uśrednionymi danymi dotyczącymi wysokości czynszów administracyjnych za mieszkania własnościowe (spółdzielcze, bądź w ramach wspólnot mieszkaniowych) w polskich miastach. Zebranie takich danych wymagałoby informacji od wystarczającej liczby spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot, by wyliczyć na ich podstawie statystycznie wiarygodne stawki przeciętne.

Pamiętajmy też, że na czynsz, który ostatecznie dostaje najemca do zapłaty, składają się nie tylko koszty związane z administrowaniem budynkiem, ale też koszty opłat za prąd w częściach wspólnych, fundusz remontowy, koszt wywozu śmieci, koszt wody i ścieków, koszty ogrzewania.

Generalnie jednak z danych pośredników na rynku nieruchomości, którzy wynajmują i sprzedają mieszkania, wynika, że  w największych miastach średni poziom czynszów mieszkań własnościowych wynosi 8 – 10 zł/mkw. To daje 400 – 500 zł miesięcznie za 50 metrową nieruchomość.

Spółdzielnie mieszkaniowe

Zamiast opłat, które za swe usługi pobiera zarządca wybrany przez wspólnotę, członkowie spółdzielni mieszkaniowej opłacają zarząd spółdzielni, rada nadzorczą i pracowników (pion techniczny, administracja itp.). Teoretycznie więc to we wspólnocie jako strukturze zazwyczaj mniejszej i bardziej elastycznej, czynsze powinny być niższe.

W praktyce niekoniecznie tak jest, bo spółdzielnie jako duże podmioty mogą wynegocjować znacznie korzystniejsze stawki choćby od dostawców mediów, ale także za robociznę w przypadku inwestycji (np. termomodernizacje). Poza tym spółdzielnie są podmiotami gospodarczymi. Mogą wynajmować lokale użytkowe, a nawet działać jak deweloperzy, czyli budować i sprzedawać mieszkania. Także stawki uzyskiwane w przetargach są często znacznie niższe, niż te które płacą wspólnoty. Ponadto poprzez posiadanie własnej kadry, działu technicznego i wieloletniego doświadczenia w obsłudze budynków – to spółdzielnie mogą działać sprawniej.

Z drugiej strony tak wcale być nie musi. Nie brak opinii i doniesień mediów o funkcjonowaniu spółdzielni jako swoistych państw w państwie. Nieprzejrzyste finanse, niegospodarność itp. - to przywary, które ciągną się za budownictwem spółdzielczym. Dla naszego zestawienia przyjmiemy, że średni poziom czynszów spółdzielczych podobnie jak we wspólnotach również wynosi 8 – 10 zł/mkw.

3) Mieszkania komunalne

Wbrew pozorom, stawki bazowe czynszów mieszkań komunalnych, czyli wynajmowanych lokatorom przez gminę, wcale nie różnie są istotnie od stawek za mieszkania własnościowe. W Krakowie stawka bazowa czynszów wynosi 10,2 zł za metr kwadratowy. Wyjściowy czynsz (bez mediów) do opłacenia za 50 - metrowe mieszkanie kształtuje się na poziomie 510 zł. Do tego trzeba doliczyć zużycie wody, ogrzewanie, wywóz śmieci. Osobno płaci się za prąd, Internet, telefon, telewizję. W Warszawie stawka bazowa wynosi aktualnie 8,94. We Wrocławiu stawka wyjściowa to obecnie 8,9 zł, a więc koszt opłaty czynszowej za 50 mkw. wyniesie 445 zł. W Poznaniu stawka bazowa to 8,8 zł, a czynsz za 50 metrowe mieszkanie bez zużycia mediów wyniesie 440 zł.

W praktyce czynsze za mieszkania komunalne są znacznie niższe niż w spółdzielniach, czy wspólnotach. Dzieje się tak dlatego, że najemcy takich mieszkań mogą skorzystać z całego szeregu ulg, które mocno obniżą finalną płatność. Dla przykładu: lokatorzy mieszkań komunalnych w Warszawie, którzy są w trudniejszej sytuacji finansowej, mogą skorzystać z:

  • dodatku mieszkaniowego (może wynieść aż 70 proc. kwoty wydatków ponoszonych na utrzymanie lokalu)
  • indywidualnej, dochodowej obniżki czynszu, która może wynieść do 80 proc. wydatków ponoszonych na utrzymanie lokalu

We Wrocławiu lokator mieszkania komunalnego może liczyć na szereg zniżek, jeśli mieszkanie lub budynek jest w gorszym stanie technicznym lub ma inne uchybienia. Np. jeśli stopień zużycia nieruchomości przekracza 70 proc., czynsz spada o 20 proc. Mieszkania bez ogrzewania z sieci miejskiej lub kotłowni lokalnej mają o 10 proc. niższy czynsz. Płatność spada o 10 proc. również wtedy, gdy mieszkania znajdują się na piątym piętrze, w budynkach bez windy, i w wielu innych przypadkach.

Podobną politykę stosują i inne samorządy. Finalnie więc czynsze mieszkań komunalnych są bardzo konkurencyjne w stosunku do mieszkalnictwa własnościowego – wspólnotowego, czy w ramach spółdzielni. Problem w tym, że mieszkań komunalnych chronicznie brakuje gminom, więc ustawiają się po nie długie kolejki chętnych. Jednym z kryteriów przydziału jest wysokość dochodu.

rachunki

Budownictwo społeczne

Towarzystwa Budownictwa Społecznego stawiają budynki mieszkalne za pieniądze z tzw. partycypacji, które wpłaca najemca (opłaty partycypacyjne podlegają waloryzacji i zwrotowi po zakończeniu okresu najmu). Partycypacja wynosi maksymalnie 30 proc. kosztów budowy mieszkania. Do tego najczęściej wpłaca się kaucję w wysokości 1,3 lub 12 - miesięcznego czynszu. Pozostałe koszty kredytu zaciągniętego na budowę mieszkań przyszły najemca będzie spłacał w czynszu, co oznacza że stawki za mieszkania od TBS - ów raczej do niskich nie należą. 

Dla przykładu: w TBS we Wrocławiu obowiązująca stawka czynszu za najem 1 mkw. wynosi 15,90. Wynajem 47 metrowego mieszkania daje koszt w wysokości ponad 750 zł. Do tego należy doliczyć opłaty niezależne (zaliczki na: zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie, gospodarowanie odpadami komunalnymi) – ok. 300 - 400 zł.

W TBS Warszawa Północ stawki czynszów wahają się od 15,35 do blisko 20 zł/mkw. TBS w Krakowie maksymalne stawki czynszów wynoszą 18,1 zł/mkw. W Poznaniu czynsze okazują się niższe niż w pozostałych przywołanych miastach. Wynoszą maksymalnie 13,88 zł/mkw. Do tego doliczyć należy oczywiście opłaty za media i wywóz śmieci. Zgodnie z przepisami stawki czynszów w TBS-ach nie mogą przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku. Co ważne – coraz więcej TBS -ów daje też lokatorom możliwość dojścia do własności. W takim wariancie przez określony czas spłacają oni podwyższoną stawkę czynszu.

TBS - najdroższą formą mieszkalnictwa?

Generalnie - poza mieszkaniami wynajmowanymi to właśnie Towarzystwa Budownictwa Społecznego okazują się najdroższą formułą mieszkalnictwa. W miastach takich jak Wrocław, Kraków, Warszawa przeciętny czynsz za 50 - metrowe mieszkanie z opłatami przekroczy 1000 zł. Mimo wszystko oferta ta może być uważana za atrakcyjną z kilku powodów. Po pierwsze: czynsze najmu z mediami i tak okazują się wyraźnie niższe niż wynajem mieszkania na wolnym rynku. Po drugie: choć ograniczeniem może być konieczność wpłacenia znacznej kwoty partycypacji, w rzeczywistości najemca jej nie traci. Gdy rozwiąże umowę, pieniądze w zwaloryzowanej wysokości wracają do niego. Można to traktować jako lokatę kapitału. Po trzecie: coraz więcej TBS - ów ma opcję wykupu mieszkania, dzięki czemu mogą być skuteczną alternatywą dla kredytów mieszkaniowych.

Media w czynszu

Do kwot czynszów administracyjnych, które podaliśmy powinniśmy doliczyć dodatkowe opłaty.

Koszt wywozu śmieci

W Warszawie od marca tego roku, po dużej podwyżce, gospodarstwo domowe w budynku wielorodzinnym za wywóz śmieci płaci 65 zł miesięcznie. We Wrocławiu system wyliczania opłat za śmieci jest bardziej skomplikowany – uzależniony jest od metrażu przypadającego na jedną osobę w gospodarstwie domowym. Zakładamy, że w naszym gospodarstwie domowym, na 50 metrach kwadratowych żyją dwie osoby, co oznacza, że na jedną osobę przypada 25 mkw. W takiej sytuacji stawkę opłat za śmieci wylicza się mnożąc 1,20 zł (ostatnia uchwalona podwyżka) razy liczbę mkw. mieszkania. Za 50 metrów kwadratowych da nam to opłatę wynoszącą 60 zł.

W Krakowie na razie obowiązują stare stawki za wywóz śmieci, wynoszące 29 zł za gospodarstwo dwuosobowe, ale wszystko wskazuje na to, że szykuje się podwyżka o blisko 100 proc. Miasto chce wprowadzić stawkę 27 zł od osoby dla gospodarstw domowych w budynkach wielorodzinnych, przy segregacji śmieci. Dałoby to opłatę w wysokości 54 zł. Na tle wyżej wymienionych miast bardzo korzystnie wypada Poznań. Tam stawka za śmierci w budynkach wielorodzinnych uzależniona jest od liczby mieszkań w budynku. Jeśli są w nim maksymalnie 4 mieszkania, wtedy 1 osoba płaci 16 zł za śmieci, jeśli mieszkań jest więcej, stawka za osobę wynosi 14 zł. Przyjmujemy że nasza dwuosobowa rodzina na 50 mkw. żyje w budynku wielorodzinnym typu blok, gdzie jest znacznie więcej mieszkań niż 4, tak więc zapłacą za śmierci „jedyne” 28 zł. Oczywiście wymogiem jest segregacja.

Woda i ścieki

We Wrocławiu metr sześcienny zimnej wody i ścieków kosztuje 11,79. Biorąc pod uwagę, że statystyczny Polak zużywa około 100 litrów wody dziennie, przez 10 dni zużyjemy metr sześcienny (1000 litrów), czyli kubik wody. Miesięcznie więc woda będzie kosztowała we Wrocławiu 35,37 od osoby. Dwie osoby zapłacą nieco ponad 70 zł. Mowa o zimnej wodzie. W Warszawie metr sześcienny zimnej wody i ścieków to wydatek 9,85 zł. To daje miesięczny wydatek dla dwojga, przy założonym zużyciu, w wysokości 59 zł. W Krakowie stawka wynosi 10,33 zł za metr sześcienny, a więc koszt dla dwójki lokatorów to 62 złote. W Poznaniu stawka wynosi 11,29 – koszt hipotetycznego rachunku kształtowałby się na poziomie niecałych 68 zł miesięcznie

Ogrzewanie

Zakładamy, że nasza rodzina korzysta z centralnego ogrzewania, dostarczonego przez miejscową elektrociepłownię. Koszty ogrzewania również są ważnym składnikiem czynszu, jednak w tym wyliczeniu będziemy musieli je pominąć ze względu na fakt, że w przypadku budynków wielorodzinnych fakturę za ciepło dostaje administrator i to on rozlicza się z mieszkańcami, na podstawie przyjętego regulaminu. Mieszkańcy płacą nie tylko za ciepło w swoich domach, ale również m.in. za ogrzanie części wspólnych, a opłata jest uzależniona m.in. od liczby ścian zewnętrznych mieszkania, czy piętra.

rozliczenie mediów - infografika

Podatek od nieruchomości 

Ważnym kosztem, jaki ponosi właściciel nieruchomości w związku z utrzymaniem mieszkania jest podatek od nieruchomości. W Warszawie stawka za metr kwadratowy mieszkalnej powierzchni użytkowej wynosi 0,81 zł. Nasza rodzina zapłaci więc 40 zł i 50 groszy podatku. Tyle samo płacą mieszkańcy Krakowa i Poznania. We Wrocławiu stawka jest minimalnie niższa – wynosi 0,80 zł, a więc koszt to też 40 zł.

Zakładając, że nasza rodzina wynajmuje mieszkanie po przeciętnych cenach rynkowych, do tego opłaca czynsz administracyjny wraz z takimi elementami składowymi jak woda i śmieci, spośród czterech miast – Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań - najdroższym ośredkiem pod względem kosztów życia związanych z mieszkaniem okazuje się Warszawa. Całościowy koszt, który uzyskaliśmy, wynosi 2421 zł. Do tego należy dodać roczną opłatę za podatek od nieruchomości – w wysokości de facto takiej samej dla wszystkich analizowanych miast. 

Drugim po Warszawie miastem pod względem poziomu kosztów utrzymania okazuje się Wrocław, z kwotą 2150 zł. Nieznacznie taniej jest w Krakowie – 2126 zł. Bezkonkurencyjny okazuje się natomiast Poznań. To miasto wygrywa w naszej kwalifikacji z kosztem miesięcznym wynoszącym 1836 zł. Skąd tak niskie koszty? Wynikają one oczywiście z niskich stawek najmu mieszkań w stolicy Wielkopolski, wyraźnie niższych niż w pozostałych miastach.

A jak przedstawiałyby się koszty utrzymania, gdybyśmy odjęli czynsze najmu? W takim przypadku po podliczeniu czynszu administracyjnego opartego na bazowych stawkach mieszkań komunalnych oraz opłat za zimną wodę i ścieki oraz wywóz śmieci, wszystko wywraca się do góry nogami. Najtańszym miastem pod względem kosztów okazuje się... Warszawa! Tu całość tych opłat wyniosłaby 530, zł nieco więcej zapłacą mieszkańcy Poznania – 536 zł, Wrocławia – 550 zł. Natomiast najwyższe koszty okazuje się mieć Kraków. Tu utrzymanie takiego mieszkania kosztowałoby 626 zł.

Podsumowanie 

Z powyższego wyliczenia wynika przede wszystkim fakt, że największe przełożenie na koszty mają czynsze najmu. Jeśli chodzi o opłaty lokalne i stawki czynszowe – są one dość zbliżone. Wrocław ma wysokie ceny wody, Kraków – stawki czynszów za mieszkania komunalne, z kolei Warszawa ma niskie bazowe stawki czynszów. Należy jednak pamiętać, że nie uwzględniliśmy wszystkich opłat ani zmiennych. W wyliczeniu brak stawek za podgrzanie wody i ciepło sieciowe. Na koszty życia niebagatelny wpływ ma też cena prądu, który jednak zazwyczaj rozlicza się osobno. Z kolei czynsze mieszkań komunalnych uzależnione są od polityki miejskiej w tym zakresie- w szczególności liczby oraz wysokości ulg i rabatów.

Jeśli chodzi o formę prawną mieszkalnictwa, najdroższe okazują się mieszkania w systemie TBS, najtańsze (z uwagi na szereg potencjalnych ulg do wykorzystania) są natomiast mieszkania komunalne. Mieszkania własnościowe we wspólnotach czy spółdzielniach mają zbliżone stawki czynszów.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: