Umowa deweloperska: koszty i opłaty notarialne, ustawa, transze, wzór i cesja umowy deweloperskiej

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym jest nierozerwalnie związane z możliwością podpisania umowy deweloperskiej. Jest to jeden z najważniejszych dokumentów podpisywanych w życiu. Radzimy więc, jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana umowa.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest umowa deweloperska i na co należy zwrócić uwagę przy jej podpisywaniu,
• jakie elementy powinna zawierać każda umowa deweloperska,
• na jakie haczyki w umowie deweloperskiej uważać.

Co to jest umowa deweloperska?

Umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Innymi słowy, umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania i sprzedaży mieszkania, w zamian za zapłatę ceny przez kupującego.

Umowa deweloperska - ustawa o ochronie praw nabywcy

Stosowanie przez deweloperów umowy deweloperskiej pierwotnie wymuszała ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Konstrukcja umowy oraz inne obowiązki deweloperów wprowadzone przedmiotowym aktem prawnym mają zapewniać zwiększony poziom ochrony nabywców domów i lokali mieszkalnych. Ustawę uchwalono po serii bankructw deweloperów, które zakończyły się utratą wkładów przez nabywców.

Ustawa deweloperska przewiduje różnego typu mechanizmy mające chronić klientów, w tym m.in. specjalne rachunki powiernicze, na które wpłacane są zaliczki na poczet ceny sprzedaży, czy też obowiązek przekazywania nabywcom prospektów informacyjnych. Warto jednocześnie dodać, że od lipca 2022 r. obowiązuje nowa ustawa deweloperska, precyzująca szereg kwestii.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Zawarcie umowy deweloperskiej u notariusza poprzedza niekiedy umowa przedwstępna. Należy zaznaczyć, że są to dwie zupełnie różne umowy – a co gorsze, ten rodzaj umowy bywa też mylony z umową rezerwacyjną, mimo że obie wywołują inne skutki prawne. Umowa przedwstępna zawierana jest zazwyczaj na rynku wtórnym; kupujący ma możliwość sprawdzić stan prawny nieruchomości (jeśli już została wybudowana, a deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie) lub przeprowadzić proces kredytowy.

Czasem jednak deweloper wymusza na potencjalnym kupującym podpisanie takiej umowy nawet jeszcze w trakcie budowy – i przed podpisaniem właściwej umowy deweloperskiej, chcąc w ten sposób zatrzymać potencjalnego klienta. W takim przypadku umowa przedwstępna zawierana jest często nienotarialnie, dzięki czemu kupujący nie będzie mógł dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Zgodnie z przepisami, nabywca ma w niektórych sytuacjach prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Mowa m.in. o sytuacji, gdy informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach albo gdy informacje te nie są zgodne ze stanem faktycznym (lub gdy deweloper w ogóle nie dostarczył prospektu wraz z załącznikami). Nabywca może też odstąpić od umowy, gdy prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe również w sytuacji, gdy prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego nie zostało przeniesione na nabywcę w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Należy mieć jednocześnie świadomość, że przepisy przewidują konkretne terminy odstąpienia od umowy. Jeśli przyczyna odstąpienia dotyczy prospektu, nabywca może odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania. W przypadku nieprzeniesienia prawa własności nabywca musi wyznaczyć najpierw deweloperowi 120 dni na dokonanie tego obowiązku – i dopiero po tym czasie, jeśli deweloper nadal się z niego nie wywiąże, nabywca może odstąpić od umowy.

Umowa deweloperska - na co uważać?

Co prawda umowa deweloperska podpisywana jest w formie aktu notarialnego (inaczej umowa, w świetle nowych przepisów, jest nieważna), a notariusz kontroluje ją pod kątem zgodności z przepisami prawa, niemniej nadal nie zapewnia pełnej ochrony nabywców przed różnego typu niedopatrzeniami.

Znaczna część postanowień umownych, chociaż pozostaje w zgodzie z prawem, może bowiem okazać się niekorzystna dla przyszłych nabywców. Pomińmy w tym miejscu klauzule wprost sprzeczne z ustawą, a także inne klauzule niedozwolone (np. klauzule abuzywne). Skupmy się natomiast na tych zapisach bądź ich braku, które w majestacie prawa mogą w umowie się znaleźć albo zostać do niej niewprowadzone.

Brak kar umownych w umowie deweloperskiej

Coraz częstszą praktyką stają się przypadki, kiedy do umów deweloperskich nie są wprowadzane postanowienia dotyczące kar umownych należnych od dewelopera. Dotyczy to w szczególności kar umownych naliczanych za nieterminowe przeniesienie prawa własności do wybudowanego lokalu. Prawo nie nakazuje umieszczenia tego typu klauzuli w umowie deweloperskiej. Niemniej, jej brak sprawia, iż trudniej jest dochodzić odszkodowania od dewelopera, gdy ten nie wywiązuje się z umowy.

Na marginesie należy wskazać, że jeżeli kary umowne są zastrzegane, to wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera od nabywcy, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy od dewelopera (jeśli w umowie są przewidziane zarówno kary umowne, jak i odsetki, to odsetki, które nabywca miałby zapłacić deweloperowi, nie mogą być wyższe niż kary umowne, które deweloper musiałby zapłacić nabywcy w razie swojej winy).

Nadto, zwrócić należy uwagę na samą konstrukcję klauzuli kary umownej, pamiętając, że czym innym jest naliczanie jej za okres opóźnienia, a czym innym za okres zwłoki. Chociaż w języku potocznym te dwa określenia traktowane są często zamiennie, to na gruncie prawnym znaczą co innego. Mianowicie, zwłoką jest zawinione opóźnienie, czyli zależne od okoliczności obciążających daną stronę. Opóźnienie jest sytuacją, w której strona nie wykonuje swojego zobowiązania w terminie, ale nie można jej przypisać winy. Wynika z przyczyn niezależnych od danej strony, takich jak zdarzenia losowe, siła wyższa czy inne okoliczności, na które strona nie miała wpływu.

Bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości

W umowie deweloperskiej powinna znajdować się także informacja o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i o przeniesieniu jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (więcej informacji o tym powyżej).

Chodzi tu o przypadki, gdy np. budynek ma być posadowiony na nieruchomości obciążonej hipoteką. Bez zgody wierzyciela hipotecznego (np. banku) na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości, hipoteka będzie ciążyć także na tym lokalu. Pojawienie się takiej informacji w umowie deweloperskiej należy zatem bezwzględnie wyjaśnić. Podobnie, jeżeli ustalając stan prawny nieruchomości gruntowej, natrafimy na wpis hipoteki w jej księdze wieczystej, należy zadbać, aby w umowie deweloperskiej nie zabrakło informacji o zgodzie na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Przedmiotowa klauzula nie pojawi się w umowie deweloperskiej, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Obciążenia nieruchomości

Umowa deweloperska powinna opisywać także stan prawny nieruchomości, w tym obciążające ją ograniczone prawa rzeczowe. Najczęściej spotykanymi są służebności gruntowe, np. prawo do przejazdu przez nieruchomość przyznane właścicielom innych nieruchomości.

Deweloperzy najczęściej dokładnie opisują tego typu obciążenia. Ważne jest wszakże aby, po pierwsze zweryfikować treść umowy z treścią księgi wieczystej oraz wyjaśnić ewentualne nieścisłości.

Weryfikacji powinno podlegać także to, czy grunt, na którym ma zostać wybudowany nasz lokal, jest własnością dewelopera, czy też oddany został mu w użytkowanie wieczyste. W tym drugim przypadku należy się liczyć z dodatkowymi opłatami w postaci czynszu należnego właścicielowi gruntu, zaś w perspektywie czasu koniecznością przekształcenia tego prawa w prawo własności.

Sposób pomiaru powierzchni

Cena danego mieszkania to najczęściej iloczyn metrów kwadratowych jego powierzchni i ceny jednostkowej. Nie dziwi zatem fakt, iż istotny jest sposób pomiaru pierwszego ze składników ceny całkowitej. Należy dokładnie wyjaśnić jaką metodą deweloper zamierza dokonać obmiaru powykonawczego, a w razie konieczności doprecyzować dany zapis umowny.

Jest to o tyle istotne, że obecna technologia nie pozwala na idealne wybudowanie lokalu o powierzchni założonej i wpisanej w umowę. Margines błędu sięga przy tym kilku procent. Umowa powinna także rozstrzygać sposób rozliczenia się stron, gdy lokal podczas odbioru będzie zbyt mały albo zbyt duży. Przy czym, jeżeli rozliczenie wiązałoby się z koniecznością dopłaty ze strony nabywców, umowa powinna przyznawać im prawo do odstąpienia od niej.

Zmiany względem prospektu informacyjnego

W treści umowy deweloperskiej powinny być wyraźnie zaznaczone odstępstwa względem informacji przekazanych nabywcom w prospekcie informacyjnym. Różnice te mogą mieć różne znaczenie. Począwszy od zmiany numeracji działek, wobec zakończenia podziału nieruchomości, po bardziej istotne dotyczące warunków pozwolenia na budowę.

Należy dokładnie zapoznać się z tymi różnicami oraz przeanalizować ich wpływ na pierwotne warunki przedstawiane przez dewelopera. Jest to istotne również z tego względu, że jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach do niego, to stanowi to podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę – o ile różnic tych nie wskazano w treści umowy w sposób jednoznaczny i widoczny.

To tylko przykłady klauzul, na które warto zwrócić uwagę, zapoznając się z projektem umowy deweloperskiej. Pamiętajmy, że wszelkie wątpliwości i niejasności należy wyjaśnić przed zawarciem umowy. Późniejsze zmiany wymagać bowiem będą zgody dewelopera oraz ponownej wizyty u notariusza.

Umowa deweloperska a kredyt

Aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny, potencjalny kredytobiorca musi dysponować umową rezerwacyjną lub umową przedwstępną. Niekiedy banki wymagają umowy deweloperskiej – jednak zdarza się to stosunkowo rzadko. Dla kredytobiorcy jest to niewygodna sytuacja, ponieważ o ile np. umowa rezerwacyjna nie wymusza na nim podpisania umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego (czyli umowy kupna-sprzedaży nieruchomości), o tyle deweloperska – już tak.

Umowa deweloperska a odmowa kredytu

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto dokładnie sprawdzić swoją zdolność kredytową, aby zminimalizować ryzyko odmowy finansowania przez bank. Jeśli jednak do takiej sytuacji dojdzie, pierwszym krokiem powinna być dokładna analiza umowy deweloperskiej. Należy zwrócić uwagę, czy zawiera klauzule umożliwiające odstąpienie w przypadku braku kredytu. Takie zapisy mogą pozwolić na rozwiązanie umowy bez większych konsekwencji.

W przypadku ich braku kluczowe jest jak najszybsze skontaktowanie się z deweloperem. Równolegle warto spróbować uzyskać kredyt w innym banku, ponieważ każdy z nich stosuje inne kryteria oceny zdolności kredytowej. W takiej sytuacji pomoc doradcy kredytowego może być niezwykle cenna.

Jeśli negocjacje z deweloperem nie przyniosą rezultatu, a sytuacja grozi stratami finansowymi, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Profesjonalna pomoc może pomóc znaleźć rozwiązanie, które zminimalizuje ryzyko i koszty.

Cesja umowy deweloperskiej

Niekiedy zdarza się, że kupujący nie chce – lub nie może – przenieść własności nieruchomości na siebie. W takim wypadku rozwiązaniem może być cesja umowy deweloperskiej, czyli przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy na osobę trzecią; cesja musi mieć formę pisemną – pod rygorem nieważności. Zazwyczaj cesja jest zawierana w formie aktu notarialnego. Oto jak krok po kroku przeprowadzić ten proces.

Krok w procesie cesji	Opis działania	Wymagane dokumenty
Sprawdzenie możliwości cesji	Sprawdzenie, czy umowa deweloperska pozwala na cesję oraz, czy deweloper wyraża zgodę	Umowa deweloperska, dowód tożsamości
Przygotowanie dokumentów	Zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów	Umowa deweloperska, dokument tożsamości, potwierdzenie zgody dewelopera
Sporządzenie aktu notarialnego	Przygotowanie aktu notarialnego	Dokument tożsamości, zgoda dewelopera, umowa deweloperska
Uiszczenie odpowiednich opłat	Uiszczenie opłat związanych z cesją (opłaty notarialne i ewentualne opłaty dewelopera)	Dowód tożsamości, umowa cesji
Zgłoszenie cesji do dewelopera	Przekazanie umowy cesji oraz wymaganych dokumentów do dewelopera.	Dokument cesji, dodatkowe dokumenty wymagane przez dewelopera
Aktualizacja w księdze wieczystej	Wprowadzenie zmian dotyczących cesji w księdze wieczystej.	Wniosek o wpis zmiany właściciela, odpis cesji

Warto wiedzieć, że niektórzy deweloperzy nie zgadzają się jednak na cesję – w obawie przed spekulantami, którzy stosują agresywne metody inwestowania i jednocześnie stają się bezpośrednią konkurencją dla dewelopera.

Cesja umowy deweloperskiej koszt

Cesja umowy deweloperskiej wiąże się z istotnymi kosztami. Ponieważ jest traktowana jako obrót mieszkaniem na rynku wtórnym, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%. Jeśli nabywca nieruchomości uzyskuje zysk z tej transakcji, musi również zapłacić podatek dochodowy, który może wynosić nawet 32%.

Zaleta/Wada	Opis	Przykład sytuacji
Zaleta	Możliwość sprzedaży praw do nieruchomości przed zakończeniem budowy.	Nabywca sprzedaje swoje prawo do mieszkania, które ma być gotowe za pół roku.
Zaleta	Rozwiązanie w sytuacji problemów finansowych lub zmiany planów życiowych.	Osoba rezygnuje z inwestycji z powodu zmiany miejsca zamieszkania, sprzedając prawa do lokalu.
Zaleta	Szansa na osiągnięcie zysku przed ukończeniem budowy w przypadku wzrostu cen nieruchomości.	Inwestor sprzedaje prawo do lokalu drożej, korzystając ze wzrostu wartości rynkowej.
Wada	Wysokie koszty, w tym opłaty notarialne, prowizje i ewentualne opłaty dewelopera.	Strony cesji muszą zapłacić kilka tysięcy złotych za formalności i zgodę dewelopera.
Wada	Ryzyko, że deweloper nie wyrazi zgody na cesję umowy.	Deweloper odmawia cesji, gdyż jego umowa nie przewiduje takiej możliwości bez dodatkowych warunków.
Wada	Skomplikowany proces prawny wymagający znajomości przepisów i dokładnej analizy umowy.	Sprzedający powinien skonsultować się  z prawnikiem w celu uniknięcia błędów.

Dodatkowo nabywca nieruchomości zazwyczaj ustala opłatę za przeniesienie praw do mieszkania (opłata uiszczana jest przez osobę na rzecz, której dokonuje się cesji). Jej wysokość zależy od indywidualnych ustaleń między stronami. Kolejne koszty to opłaty notarialne za sporządzenie aktu cesji i jego wypisy oraz ewentualne opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.

Ile kosztuje umowa deweloperska u notariusza? Opłaty notarialne

Pewnym udogodnieniem jest fakt, że w przypadku umowy deweloperskiej obowiązuje podział kosztów między deweloperem a nabywcą. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ogranicza maksymalną wysokość tej opłaty – wynagrodzenie notariusza jest uzależnione od ceny nieruchomości wskazanej w umowie deweloperskiej.

	Kwota szacunkowa	Potencjalne dodatkowe opłaty
Opłaty notarialne	taksa notarialna w zależności od wartości nieruchomości (okolice 1000 - 2400 zł)	Dodatkowe czynności notarialne (np. koszt wypisu aktu notarialnego: średnio 100-200 zł)
Podatek VAT od taksy notarialnej	23%	Brak
Koszty sądowe (wpis do księgi wieczystej)	200 zł	Brak
Dodatkowe koszty umowy deweloperskiej(np. aneksy)	W zależności od umowy	Zależy od liczby i zakresu zmian

Podpisując umowę deweloperską, warto szczegółowo przyjrzeć się kosztom zawarcie umowy deweloperskiej.

Pozew o wykonanie zobowiązania z umowy deweloperskiej

Prawo cywilne daje możliwość nabywcy nieruchomości złożenia pozwu o wykonanie zobowiązania w momencie, w którym deweloper nie wywiąże się ze swojej części umowy. 

Nabywca może to zrobić, jeśli deweloper:

• nie dostarcza nieruchomości w uzgodnionym terminie lub opóźnienia są rażące, 
• dostarcza nieruchomość, ale nie spełnia innych warunków umowy (np. standard wykończenia, dostępność infrastruktury), 
• nieruchomość nie spełnia specyfikacji: np. jest mniejsza, niż określono to w umowie. 

Jeśli zaistniała jedna z tych trzech sytuacji, warto skorzystać z pomocy prawnika, przygotować dokumentację i złożyć pozew, aby to sąd zadecydował o konsekwencjach uchybień dewelopera. 

Umowa deweloperska w pytaniach i odpowiedziach

Aby pomóc w lepszym zrozumieniu zapisów umowy deweloperskiej, przygotowaliśmy zestawienie najczęściej zadawanych pytań wraz z jasnymi odpowiedziami. Dzięki temu proces zakupu stanie się bardziej przejrzysty i bezpieczny.

Pytanie	Odpowiedź	Źródło informacji
Czy można zrezygnować z umowy deweloperskiej?	Tak, jeśli spełnione są odpowiednie przesłanki	Art. 43. - [Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej lub innej umowy zawieranej z deweloperem] - Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Kto ponosi koszty notarialne przy podpisaniu umowy deweloperskiej?	Koszty notarialne są dzielone po połowie między dewelopera a nabywcę.	art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Czy umowa deweloperska gwarantuje przeniesienie własności?	Nie, umowa deweloperska jest wstępem do przeniesienia własności, które następuje po podpisaniu aktu przenoszącego własność.	art. 22 ust. 1 pkt 18 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Jakie informacje powinien zawierać prospekt informacyjny?	Powinien zawierać m.in. dane o inwestycji, harmonogram prac, standard wykończenia oraz sytuację finansową dewelopera.	art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Czy deweloper może zmienić warunki umowy bez zgody nabywcy?	Nie, wszelkie zmiany warunków umowy wymagają zgody nabywcy, chyba że są wyraźnie przewidziane w umowie.	Art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego
Czy umowę deweloperską podpisuje się przed kredytem?	Potencjalny kredytobiorca musi dysponować umową rezerwacyjną lub umową przedwstępną. Czasem bank żąda umowy deweloperskiej, ale są to rzadkie przypadki.	Procedury wewnętrzne banku

Umowa deweloperska - koszt, ustawa, transze, wzór i cesja: podsumowanie

Zgodnie z przepisami nowa ustawa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Przed podpisaniem umowy u notariusza nabywca powinien zwrócić uwagę na jej zapisy – i sprawdzić, czy posiada wszystkie wymagane prawem elementy. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania nieruchomości i sprzedaży lokalu kupującemu po określonej cenie. Gdy to się stanie, strony podpisują umowę przenoszącą własność na nabywcę.