Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Dla większości osób kupujących nowe mieszkanie, umowa deweloperska jest jednym z najważniejszych dokumentów podpisywanych w życiu. Radzimy więc, jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana umowa i jakich punktów i informacji nie może w niej zabraknąć.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest umowa deweloperska
• na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską
• czym są obciążenia nieruchomości

Umowa deweloperska - definicja

Innymi słowy, umową deweloperską jest umowa na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania i sprzedaży mieszkania, w zamian za zapłatę ceny przez kupującego. Dla swej skuteczności umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne oraz wpisów do księgi wieczystej wynikających z umowy deweloperskiej obciążają w równym stopniu zarówno dewelopera, jak i klienta.

Umowa deweloperska - ustawa o ochronie praw nabywcy

Stosowanie przez deweloperów umowy deweloperskiej wymusza ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie "ustawą deweloperską". Sama zaś konstrukcja umowy oraz inne obowiązki deweloperów wprowadzone przedmiotowym aktem prawnym mają zapewniać zwiększony poziom ochrony nabywców domów i lokali mieszkalnych. Ustawę uchwalono po serii bankructw deweloperów, które zakończyły się utratą wkładów przez nabywców.

Ustawa deweloperska przewiduje różnego typu mechanizmy mające chronić klientów, w tym m.in. specjalne rachunki powiernicze, na które wpłacane są zaliczki na poczet ceny sprzedaży, czy też obowiązek przekazywania nabywcom prospektów informacyjnych.

Umowa deweloperska - obowiązkowe punkty

Podwyższoną ochronę gwarantować mają również ustawowe wymogi w odniesieniu do treści umowy deweloperskiej. Ma ona bowiem zawierać co najmniej następujące elementy, które zostały wyodrębnione w art. 22 ustawy. Należą do nich informacje tj.:

1. Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2. Cena nabycia mieszkania - wpisana w umowę cena powinna zawierać VAT. Z umowy musi także wynikać, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za inne części składowe lokalu np. balkon, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Co więcej, w chwili podpisywania umowy nabywca powinien wiedzieć jakie są dokładnie koszty związane z utrzymaniem budynku i lokalu i w jakiej wysokości będzie je ponosić po przeniesieniu na niego prawa własności nieruchomości.

Z ważnych informacji warto zapamiętać, że do czasu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości nie ma on obowiązku ponoszenia kosztów, do których ponoszenia zobowiązany jest właściciel mieszkania/domu, np. podatku od nieruchomości czy opłaty za użytkowanie wieczyste.

Zasadą jest to, że określona umową cena nie może ulec zmianie bez zgody stron. W umowę można wpisać tzw. klauzulę waloryzacyjną bądź postanowienie, że deweloper może cenę podnieść. W takiej jednak sytuacji konsument musi mieć zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów.

3. Informacje o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja, w tym informacje o: powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości z oznaczeniem właściciela lub użytkownika wieczystego, a także ewentualnych obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4. Określenie położenia oraz istotnych cech domu lub budynku, w którym ma znajdować się mieszkanie będące przedmiotem umowy (powierzchnia, ilość kondygnacji, itp.);

5. Określenie usytuowania mieszkania w budynku;

6. Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7. Termin przeniesienia na nabywcę praw do mieszkania;

8. Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera. Informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b) gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowe, a w szczególności nazwę banku lub ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

9. Numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne czy zaskarżone;

10. Termin rozpoczęcia i zakończenia realizacji inwestycji;

11. Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ww. ustawy, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tej możliwości;

12. Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej – przy czym wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy;

13. Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (najczęściej odbywa się to przez przywołanie stosownej normy, bądź opis metody pomiaru);

15. Oświadczenie nabywcy, że dokonał odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznał się z ich treścią;

16. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy odnośnie odbioru lokalu lub domu;

17. Informacje o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje

• albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość
• lub o przeniesieniu ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;

18. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia mieszkania i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę

• albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość
• lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jeśli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich danych określonych w art. 22 ustawy deweloperskiej, klient ma prawo do zerwania umowy z deweloperem. Umowa deweloperska może zawierać także inne elementy, w tym wniosek o wpis roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, jak również dalsze prawa lub obowiązki stron. Niemniej, brak którejkolwiek klauzul wskazanych powyżej stanowi podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę.

Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?

Co prawda umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a notariusz kontroluje ją pod kątem zgodności z przepisami prawa, to nie zapewnia to pełnej ochrony nabywców przed różnego typu niedopatrzeniami.

Znaczna część postanowień umownych, chociaż pozostaje w zgodzie z prawem, może bowiem okazać się niekorzystna dla przyszłych nabywców. Pomińmy w tym miejscu klauzule wprost sprzeczne z ustawą, a także inne klauzule niedozwolone (np. klauzule abuzywne). Skupmy się natomiast na tych zapisach, bądź ich braku, które w majestacie prawa mogą w umowie się znaleźć albo zostać do niej nie wprowadzone.

Kary umowne

Coraz częstszą praktyką stają się przypadki, kiedy do umów deweloperskich nie są wprowadzane postanowienia dotyczące kar umownych należnych od dewelopera. Dotyczy to w szczególności kar umownych naliczanych za nieterminowe przeniesienie prawa własności do wybudowanego lokalu. Prawo nie nakazuje umieszczenia tego typu klauzuli w umowie deweloperskiej. Niemniej, jej brak sprawia, iż trudniej jest dochodzić odszkodowania od dewelopera, gdy ten nie wywiązuje się z umowy.

Na marginesie należy wskazać, że jeżeli kary umowne są zastrzegane, to wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera od nabywcy, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy od dewelopera.

Nadto, zwrócić należy uwagę na samą konstrukcję klauzuli kary umownej, pamiętając że czym innym jest naliczanie jej za okres opóźnienia, a czym innym za okres zwłoki. Chociaż w języku potocznym te dwa określenia traktowane są często zamiennie, to na gruncie prawnym znaczą co innego. Mianowicie, zwłoką jest zawinione opóźnienie, czyli zależne od okoliczności obciążających daną stronę.

Bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości

W umowie deweloperskiej powinna znajdować się także informacja o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i o przeniesieniu jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (więcej informacji o tym powyżej).

Chodzi tu o przypadki, gdy np. budynek ma być posadowiony na nieruchomości obciążonej hipoteką. Bez zgody wierzyciela hipotecznego (np. banku) na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości, hipoteka będzie ciążyć także na tym lokalu. Pojawienie się takiej informacji w umowie deweloperskiej należy zatem bezwzględnie wyjaśnić. Podobnie, jeżeli ustalając stan prawny nieruchomości gruntowej natrafimy na wpis hipoteki w jej księdze wieczystej, należy zadbać aby w umowie deweloperskiej nie zabrakło informacji o zgodzie na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Przedmiotowa klauzula nie pojawi się w umowie deweloperskiej, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Obciążenia nieruchomości

Umowa deweloperska powinna opisywać także stan prawny nieruchomości, w tym obciążające ją ograniczone prawa rzeczowe. Najczęściej spotykanymi są służebności gruntowe, np. prawo do przejazdu przez nieruchomość przyznane właścicielom innych nieruchomości.

Deweloperzy najczęściej dokładnie opisują tego typu obciążenia. Ważne jest wszakże aby, po pierwsze zweryfikować treść umowy z treścią księgi wieczystej oraz wyjaśnić ewentualne nieścisłości. Po drugie natomiast, mieć pełną świadomość istniejących albo ustanawianych obciążeń. Te bowiem będą wpływały na późniejszy sposób zagospodarowania i korzystania z nieruchomości.

Weryfikacji powinno podlegać także to, czy grunt na którym ma zostać wybudowany nasz lokal, jest własnością dewelopera, czy też oddany został mu w użytkowanie wieczyste. W tym drugim przypadku należy się liczyć z dodatkowymi opłatami w postaci czynszu należnego właścicielowi gruntu, zaś w perspektywie czasu koniecznością przekształcenia tego prawa w prawo własności.

Sposób pomiaru powierzchni

Cena danego mieszkania, to najczęściej iloczyn metrów kwadratowych jego powierzchni i ceny jednostkowej. Nie dziwi zatem fakt, iż istotny jest sposób pomiaru pierwszego ze składników ceny całkowitej. Należy dokładnie wyjaśnić jaką metodą deweloper zamierza dokonać obmiaru powykonawczego, a w razie konieczności doprecyzować dany zapis umowny.

Jest to o tyle istotne, że obecna technologia nie pozwala na idealne wybudowanie lokalu o powierzchni założonej i wpisanej w umowę. Margines błędu sięga przy tym kilku procent. Umowa powinna także rozstrzygać sposób rozliczenia się stron, gdy lokal podczas odbioru będzie zbyt mały albo zbyt duży. Przy czym, jeżeli rozliczenie wiązałoby się z koniecznością dopłaty ze strony nabywców, umowa powinna przyznawać im prawo do odstąpienia od niej.

Zmiany względem prospektu informacyjnego

W treści umowy deweloperskiej powinny być wyraźnie zaznaczone odstępstwa względem informacji przekazanych nabywcom w prospekcie informacyjnym. Różnice te mogą mieć różne znaczenie. Począwszy od zmiany numeracji działek, wobec zakończenia podziału nieruchomości, po bardziej istotne dotyczące warunków pozwolenia na budowę.

Należy dokładnie zapoznać się z tymi różnicami oraz przeanalizować ich wpływ na pierwotne warunki przedstawiane przez dewelopera. Jest to istotne również z tego względu, że jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach do niego, to stanowi to podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę – o ile różnic tych nie wskazano w treści umowy w sposób jednoznaczny i widoczny.

To tylko przykłady klauzul, na które warto zwrócić uwagę zapoznając się z projektem umowy deweloperskiej. Pamiętajmy, że wszelkie wątpliwości i niejasności należy wyjaśnić przed zawarciem umowy. Późniejsze zmiany wymagać bowiem będą zgody dewelopera oraz ponownej wizyty u notariusza.