Notarialne koszty prospektu informacyjnego

Deweloper ma obowiązek przekazać  nabywcy  szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. Wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Przykładowo, za sporządzenie umowy deweloperskiej przy zakupie mieszkania, którego cena wynosi 300 000 zł. notariusz pobiera 985 zł. plus 23 proc. VAT, czyli łącznie 1211 zł. Ustawa deweloperska wskazuje, że koszty umowy z deweloperem ponoszą po połowie nabywca mieszkania oraz dewelopera – dotyczy to zarówno wynagrodzenia notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej oraz kosztów sądowych w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Prospekt informacyjny słono kosztuje

Z wymienionym wyżej prospektem informacyjnym wiążą się duże koszty, w praktyce taki dokument jest bardzo obszerny, znacznie obszerniejszy niż sam akt notarialny sprzedaży mieszkania. Z uwagi na to, że prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej, obejmują go także koszty notarialne.

Przykładowo, jeżeli akt notarialny ma 80 stron, a za każdą notariusz pobiera przeciętnie 5-6 złotych plus 23 proc. VAT, to jego wypisy (jeden dla dewelopera, jeden dla klienta, jeden do sądu wieczystoksięgowego) będą dużym wydatkiem. W przypadku prospektu informacyjnego jego koszty, podobnie jak inne koszty związane z podpisaniem umowy deweloperskiej, ponoszą po połowie deweloper i kupujący mieszkanie.

Poza kosztami prospektu informacyjnego problem w praktyce stanowi archiwizowanie tak obszernych dokumentów, a także samo odczytanie takiego dokumentu. Do Ministerstwa Sprawiedliwości skierowano interpelację poselską (nr 17 214) z zapytaniem, czy przewiduje zmiany w prawie, przewidujące, że prospekt informacyjny byłby załącznikiem do wypisu aktu notarialnego.

Prospekt informacyjny stanowi gwarancję praw klienta

W odpowiedzi Ministerstwo Sprawiedliwości wskazało, że zapis w ustawie deweloperskiej o tym, że prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej jest nieprzypadkowy. Ustawodawca chciał w ten sposób zagwarantować pewność informacji przekazywanych nabywcy mieszkania przez dewelopera. Dlatego też prospekt informacyjny, zawierający informacje o deweloperze, o inwestycji deweloperskiej oraz konkretnym lokalu lub domu, na podstawie którego nabywca może podjąć decyzję dotyczącą wyboru kontrahenta powinien mieć charakter wiążący, a ponadto musi spełniać ważniejszą rolę niż rola stricte reklamowa. Celem tego rozwiązania jest wyeliminowanie rozbieżności pomiędzy informacjami przekazywanymi przez dewelopera w prospekcie informacyjnym a informacjami, które finalnie znajdą się z umowie deweloperskiej. Chodzi o to, aby warunki zaproponowane przez dewelopera w umowie deweloperskiej nie były mniej korzystne niż przedstawione przed jej zawarciem w prospekcie informacyjnym i jego załącznikach. Dzięki temu kupujący ma pewność, że informacje, na podstawie których dokonał wyboru konkretnego dewelopera są zgodne ze stanem faktycznym i prawnym.

Wynagrodzenie notariusza można negocjować

26 maja 2012 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 11 maja 2012 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2012 r., poz. 542) określające m.in. maksymalną stawkę za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę deweloperską. Zgodnie z § 6 pkt 15a ww. rozporządzenia za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę deweloperską maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3 rozporządzenia, który określa wysokość maksymalnych stawek w zależności od wartości przedmiotu czynności notarialnej. I tak np. maksymalna stawka wynosi od wartości:

•    do 3000 zł - 100 zł;
•    powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
•    powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
•    powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
•    powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
•    powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

Za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych lub innego dokumentu maksymalna stawka wynosi 6 zł. za każdą rozpoczętą stronę. Za stronę uważna się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy. Warto jednak podkreślić, że obecnie obowiązujące przepisy pozwalają notariuszowi na pobranie wynagrodzenia w wysokości niższej niż stawka maksymalna. Za dokonanie czynności notarialnych notariuszowi przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, nie wyższe niż maksymalne stawki taksy notarialnej właściwe dla danej czynności (art. 5 § 1 ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie). Wynika z tego, że wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnej (także za wypisy) może podlegać negocjacjom między klientem a notariuszem. Notariusz może zatem pobrać za dokonanie określonej czynności wynagrodzenie niższe aniżeli wynikające ze stawki taksy notarialnej za daną czynność.