Co możemy zmienić w projekcie mieszkania?

Możliwość dokonania zmian w projekcie mieszkania to dodatkowy atut dla klienta. Jakie zmiany można nanosić na projekt? Odpowiadają deweloperzy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co możemy zmienić w projekcie mieszkania od dewelopera
• czy zmiany w projekcie są możliwe na każdym etapie budowy inwestycji
• jakie przepisy regulują dokonywanie takich zmian 

Zmiany w projekcie mieszkania - normą wśród deweloperów? 

Jak tłumaczy Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development, możliwość dokonywania zmian w projekcie mieszkania dajemy naszym klientom na wszystkich inwestycjach. I rzeczywiście ci z klientów, którym najbardziej zależy na dużej personalizacji, decydują się na zakup mieszkania na bardzo wczesnym etapie realizacji budowy.

W naszych obecnie powstających poznańskich inwestycjach - ST_ART Piątkowo oraz FIQUS Marcelin - mamy przykłady nabywców, którzy kupili mieszkania już na etapie przedsprzedaży, bo chcieli skorzystać z największego wyboru i wyszukać wymarzone lokum z pełnej oferty lub by połączyć ze sobą dwa, a nawet trzy mieszkania w celu stworzenia przestronnych ponad 100-metrowych metraży z loggią lub tarasem.

Zakup nieruchomości jeszcze nie wykończonej, na etapie przedsprzedaży cieszy się zainteresowaniem przyszłych właścicieli. Jakie zmiany w projektach są zatem możliwe?

Oprócz łączenia pomieszczeń i mieszkań, dajemy oczywiście możliwość przesuwania i dodawania gniazd elektrycznych i punktów oświetleniowych. Coraz częściej spotyka się także dostosowania związane z instalacjami kina domowego czy systemami smart home. Dodawanie ścian działowych to opcja, z której klienci korzystają raczej rzadko. Popularne są natomiast dostosowania instalacji wodno-kanalizacyjnej w związku ze zmianami układu łazienek i kuchni, a nawet aranżacji tarasu.

Ponadto nasi klienci chętnie korzystają z usług naszej pracowni projektowej YouNick Design, która najczęściej wykonuje indywidualne projekty wnętrz, dysponuje doświadczeniem i zasobami pozwalającymi na przeprowadzenie prac wykończeniowych w dużo szybszym tempie niż w przypadku niezależnych wykonawców zaangażowanych przez klientów już po odbiorze mieszkania - precyzuje Edyta Kołodziej.

Personalizacja lokalu 

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska podkreśla, że zmiany w projekcie to ważna kwestia dla wielu przyszłych właścicieli mieszkań. Opcji indywidualizacji jest wiele, można np. dobudować lub usunąć ścianki działowe, przestawić grzejniki, dołożyć gniazdka i włączniki. Modyfikowalna jest lokalizacja instalacji w kuchni potrzebnych do obsługi lodówki, zmywarki czy kuchenki. Zmiany możliwe są też w łazience, dotyczyć mogą instalacji do wanny lub prysznica, miejsc sanitariatów.

Jakie zmiany nie są możliwe do wykonania?

Zmiany nie mogą dotyczyć konstrukcji, obrysu, kubatury czy elewacji budynku, a także szachtów instalacyjnych. Nie powinno się zmieniać funkcji pomieszczeń ze względu na przepisy dotyczące spełniania wymogów technicznych (np. zapewnienia odpowiedniej wentylacji czy nasłonecznienia). We wprowadzaniu wszelkich zmian należy pamiętać o ich zgodności z obowiązującymi przepisami i normami prawa budowlanego. W Bouygues Immobilier Polska wprowadzenie zmian do projektu następuje we współpracy z dedykowanym Specjalistą ds. Relacji z Klientami oraz przy nadzorze projektanta inwestycji - zaznacza Cezary Grabowski.

Funkcjonalność przede wszystkim 

Jednym z najważniejszych kryteriów, jakim kierujemy się przy projektowaniu mieszkań w naszych inwestycjach jest funkcjonalność - przekonuje Marcin Gołębiewski, koordynator zmian lokatorskich w RONSON.

Uważamy, że mieszkanie nie może być jedynie „sypialnią”, ale przede wszystkim wygodną i użyteczną przestrzenią codzienną. Szczególnie w czasach pandemii, kiedy w domach spędzamy dużo więcej czasu, a niejednokrotnie potrzeba też dodatkowego miejsca na zorganizowanie domowego biura. Dlatego też dużą wagę przykładamy do wydzielania strefy dziennej i nocnej w projektowanych mieszkaniach oraz odpowiedniego doświetlenia pomieszczeń.

Jakie zmiany są możliwe do wykonania w pierwszych etapach?

Marcin Gołębiewski zaznacza, że na wczesnym etapie każdego projektu można zmienić układ ścian – dołożyć nowe lub usunąć albo przesunąć już istniejące. Z naszego doświadczenia wynika jednak, że modyfikacje w układzie lokalu nie zdarzają się często. Częściej zmiany lokatorskie dotyczą instalacji elektrycznej, tzn. przeniesienia gniazdek, dodania dodatkowego przyłącza wody ciepłej i zimnej lub wymiany grzejników – część klientów zmienia je na kanałowe lub wybiera inny model.

Mieszkanie dopasowane do potrzeb 

Według Angeliki Kliś, Członka Zarządu ATAL S.A., mieszkanie można dopasować do własnych potrzeb, wprowadzając w pierwotnym układzie lokalu zmiany lokatorskie. Na takie rozwiązanie decyduje się coraz więcej klientów ATAL. Dzięki skorzystaniu z możliwości wprowadzenia zmian lokatorskich można uniknąć niepotrzebnego wyburzania i murowania ścian, przenoszenia instalacji i wielu innych przeróbek, a co za tym idzie zaoszczędzić, a także zyskać sporo czasu. Wprowadzając zmiany lokatorskie w projekcie mieszkania, można zmienić układ ścian wewnętrznych oraz wprowadzić zmiany w obrębie instalacji elektrycznej i teletechnicznej, czyli przesunąć lub dodać nowe punkty elektryczne i gniazda telewizyjne oraz internetowe, a czasem także wykonać instalację alarmową oraz instalację konieczną do zasilania klimatyzatora. Często wprowadzaną zmianą jest przesunięcie drzwi wewnętrznych.

Co istotne i warte podkreślenia, możliwa jest również ingerencja w instalację centralnego ogrzewania - można przesunąć grzejniki, niekiedy także zmienić ich model. Klient ma także wpływ na instalację wodno-kanalizacyjną. To oznacza, że możliwe jest przesunięcie punktów zimnej i ciepłej wody oraz kanalizacji, a także przystosowanie instalacji do dostarczonego przez klienta projektu np. dodanie nowych punktów z zimną wodą niezbędnych w przypadku wyboru niektórych modeli lodówek. Jeśli jest taka możliwość, na życzenie klienta wprowadzamy także szereg innych zmian. Dla przykładu zmienialiśmy kierunek otwierania drzwi balkonowych i wejściowych, wielkość i model wewnętrznych parapetów czy kolor stolarki okiennej od wewnątrz.

O czym warto pamiętać?

Wszystkie zmiany lokatorskie muszą zostać zaakceptowane przez dział projektowo-techniczny, abyśmy mieli pewność, że są zgodne z obowiązującymi przepisami. Poza możliwością samodzielnego wprowadzenia zmian lokatorskich klienci ATAL mogą także skorzystać z programu wykończenia mieszkania w standardzie pod klucz – ATAL Design. W ramach tej usługi projektant pomaga zaplanować przestrzeń mieszkania w sposób funkcjonalny i ergonomiczny, a także doradza w wyborze wszystkich materiałów wykończeniowych - zaznacza Angelika Kliś.

Zależność zmian od etapu realizacji projektu 

Klienci, którzy zdecydują się na zakup mieszkania od firmy deweloperskiej na odpowiednio wczesnym etapie realizacji projektu, czyli w przedsprzedaży lub w początkowej fazie budowy, coraz częściej zyskują szansę na uwzględnienie w projekcie swojego nowego lokum tzw. zmian lokatorskich - podkreśla Bożena Jakubowska, Kierownik Działu Serwisu w Cordia Polska.

Co oznaczają zmiany lokatorskie?

Przez ten termin należy rozumieć modyfikacje wybranych elementów lokalu, które docelowo są realizowane na budowie. Zmiany lokatorskie mogą dotyczyć np. zmiany lokalizacji gniazdek elektrycznych, wypustów oświetleniowych, lokalizacji urządzeń sanitarnych czy układu ścian działowych. W Cordii staramy się być elastyczni i odpowiadać na potrzeby klientów. Na wybranych realizacjach umożliwiamy modyfikacje w projekcie mieszkania, z czego klienci chętnie korzystają.  Zawsze warto spojrzeć na mieszkanie pod kątem swoich potrzeb i ewentualne zmiany lokatorskie rozważyć, bo nawet niewielka przeróbka może pomóc dostosować przestrzeń do naszego stylu funkcjonowania i zmienić możliwości jej aranżacji - tłumaczy Bożena Jakubowska.

Zmiany w projekcie - rozporządzenie

Decydując się na wprowadzenie zmian do pierwotnego projektu, w szczególności powinniśmy mieć na względzie przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jak sama nazwa wskazuje, określa ono parametry techniczne budynków, w tym lokali w nich położonych. Żadna zmiana sprzeczna z jego przepisami nie powinna zostać zaakceptowana. W innym przypadku narażamy się bowiem na zarzut samowoli budowlanej. Na jakie aspekty należy zwrócić szczególną uwagę?

• Przesuwając ściany pamiętajmy o normach minimalnego czasu nasłonecznienia pomieszczeń, które zawarto w §60 i §93 ww. rozporządzenia, a także o minimalnej szerokości korytarzy - korytarze stanowiące komunikację wewnętrzną w mieszkaniu powinny mieć szerokość w świetle co najmniej 1,2 m, z dopuszczeniem miejscowego zwężenia do 0,9 m na długości korytarza nie większej niż 1,5 m (zob. §95 ww. rozporządzenia).
• Jeśli adaptujemy poddasze, zwróćmy uwagę na minimalną wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, o której mowa w §72 rozporządzenia.
• Zmieniając usytuowanie kuchni czy łazienki, koniecznie zapewnić należy odpowiedni poziom wentylacji (zob. §51, §77, §93 rozporządzenia), obecnie możemy już legalnie umiejscowić pralkę automatyczną poza łazienką, co jeszcze kilka lat temu było zakazane (zob. §92 rozporządzenia).
• Jeżeli w szeregowcu lub domu wolnostojącym marzy nam się dodatkowe okno bądź drzwi, warto wiedzieć że wymaga to aby budynek - stroną z oknem lub drzwiami - był oddalony od granicy działki o co najmniej 4 metry (§12 rozporządzenia).

Warto również zweryfikować katalog robót budowlanych, które niekiedy wymagają zgłoszenia, bądź pozwolenia na budowę – zwłaszcza, gdy planowane przez nas zmiany mają dotyczyć przydomowego ogrodu (np. postawienie altany), bądź elewacji (np. dobudowanie lub znaczna zabudowa balkonu). Niektóre zmiany mogą wymagać również zgody sąsiadów, bądź wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczyć to będzie ingerencji w części wspólne nieruchomości.

Zanim zdecydujemy się zatem na zmiany aranżacyjne, warto przedyskutować je nie tylko z deweloperem ale także architektem. Wprowadzanie zmian aranżacyjnych może bowiem, zamiast poprawić komfort, przynieść dodatkowe problemy. W przypadku samowoli budowlanej konieczne może okazać się nawet usunięcie wprowadzonych zmian i przywrócenie stanu poprzedniego, bądź uiszczenie niemałej opłaty legalizacyjnej.