Wiadomości mieszkaniowe

ABC kupna mieszkania

Kupno mieszkania jest inwestycją na lata. Na co trzeba zwrócić szczególną uwagę i co sprawdzić przed kupnem mieszkania? W tym artykule znajdziesz odpowiedzi!

Oddaj swój głos!

Średnia ocena 3/5 na
podstawie 550 głosów
ABC kupna mieszkania

Zostanie właścicielem nieruchomości jest zawsze trafnym pomysłem. O ile nie nabierzemy się na zbyt wygórowaną cenę, to już choćby małe mieszkanie jest świetną, długoletnią lokatą kapitału. Nieruchomość jest trwałym dobrem ekonomicznym – grunt jest praktycznie niezniszczalny, a obiekty budowlane długowieczne. Dlatego też jest idealnym zabezpieczeniem wierzytelności, a także dobrem, które z powodzeniem można przekazywać z pokolenia na pokolenie. Niestety te wszystkie walory mają też swoją cenę – nawet małometrażowy lokal do wydatek rzędu kilku,- kilkunastoletnich zarobków. Z tego powodu, gdy już zdecydujemy się na zakup tego unikalnego dobra, należy zrobić to bardzo rozważnie. 

Na samym początku musimy zadać sobie pytanie, na którym rynku będziemy szukać wymarzonego mieszkania: na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym? Zarówno jeden, jak i drugi rynek ma swoje plusy oraz minusy. Warto sprawdzić, o co pytać przy kupnie mieszkania zarówno nowo wybudowanego, jak i używanego. Nabywając nowe mieszkanie od dewelopera, mamy pewność, że nikt nie jest w nim zameldowany, jak również odpada kwestia ewentualnych remontów. W przypadku uchybień technicznych to deweloper ma obowiązek je usunąć (taki zapis powinien być umieszczony w umowie).

Z kolei, jeśli kupimy mieszkanie z rynku wtórnego, stajemy się jego właścicielami już w chwili podpisania umowy. Wiemy również, że naprawdę istnieje ono fizycznie, podczas, gdy deweloper często może zaoferować nam jedynie przejrzenie projektów, a właścicielami staniemy się dopiero po ukończeniu budowy i założeniu księgi wieczystej. Mieszkania z rynku wtórnego są z reguły tańsze, a czasem można znaleźć wyjątkowe okazje (np. w przypadku, gdy sprzedający nie zna się zbyt dobrze na cenach nieruchomości lub jest zmuszony szybko sprzedać swój lokal). Należy się jednak wystrzegać ofert, które są eksponowane na rynku przez wyjątkowo długi okres czasu (dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego), co może znaczyć, że mieszkanie ma jakiś defekt. Dlatego też takie oferty należy bardzo dokładnie zanalizować, próbując zbadać, dlaczego inni klienci nie byli nimi zainteresowani.

 

Pułapki rynku pierwotnego

Co sprawdzić przedkupnem całkowicie nowego mieszkania? Największa pułapką czyhającą na klienta, na rynku pierwotnym są nieuczciwi deweloperzy. Jeśli decydujemy się na kupno nowej nieruchomości, najlepiej jest zakupić lokal już fizycznie istniejący. Nie grozi nam wtedy niewypłacalność dewelopera, a także rozwiązanie firmy i pozostawienie tzw. „dziury w ziemi”. Jeśli decydujemy się kupić lokal, który jeszcze nie powstał, warto wybrać dewelopera sprawdzonego, który ma swoim koncie udane inwestycje, a być może jakieś odznaczenia i nagrody.

Jeśli jesteśmy na etapie wyboru inwestycji, powinniśmy kupno takiego mieszkania krok po kroku przemyśleć pod kątem rzetelności przedsiębiorstwa odpowiedzialnego za budowę tej inwestycji. Absolutnie nie należy brać pod uwagę zakupu mieszkania od firmy, która zaczęła sprzedaż lokali przed uregulowaniem wszystkich aspektów formalno-prawnych. Dobrze jest sprawdzić, czy deweloper ma prawo dysponowania gruntem, czy ma pozwolenie na budowę i czy to pozwolenie pokrywa się z tym, co pokazywane jest klientowi w kolorowych folderach. Mamy prawo zobaczyć wszystkie interesujące nas dokumenty. Mając numer gruntowej księgi wieczystej, możemy również sami sprawdzić, kto widnieje w niej jako właściciel (sprawdzimy to w sądzie lub przez Internet).

Podpisując umowę, czy to rezerwacyjną, czy przedwstępną, a zwłaszcza umowę sprzedaży (w przypadku kupna nowego mieszkania częściej jest to umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu mieszkalnego), powinniśmy zwrócić uwagę na jej treść. Deweloperzy często umieszczają tam niedozwolone lub dwuznaczne zapisy – należy przeczytać ze zrozumieniem każdy punkt, a w przypadku wątpliwości dopytać, co oznacza dane zagadnienie. Niedopuszczalne są zapisy o wysokich karach za niedotrzymanie terminu wpłaty rat lub za odstąpienie od umowy, a jednocześnie o bardzo niskich upustach w przypadku, gdy opóźni się termin odbioru mieszkania.

Także zapisy o braku możliwości reklamacji, czy też o zrzuceniu odpowiedzialności za opóźnienia/uchybienia na złe warunki atmosferyczne, powinny wzbudzić naszą czujność. W chwili obecnej nie istnieje wymóg spisywania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jednak takie rozwiązanie będzie zdecydowanie bezpieczniejsze, chociaż wiąże się to z dodatkową opłatą notarialną. Warto sprawdzić przed kupnem mieszkania, czy deweloper jest skory podpisać z nami taki akt, czy wręcz przeciwnie, i wyciągnąć odpowiednie wnioski.

Przy okazji umów zawieranych z deweloperem istotne jest zrozumienie, czym się różni zadatek od zaliczki, ponieważ nie są to pojęcia tożsame. Zadatek pozwala stronom zabezpieczyć się na wypadek niewykonania umowy. Jeśli wpłacamy go i następnie zrezygnujemy z kupna mieszkania, deweloper może go zatrzymać. Natomiast jeśli to sprzedający będzie stroną odstępującą, to kupujący ma prawo do otrzymania zwrotu podwojonego zadatku. W przypadku dotrzymania umowy, zadatek zalicza się na poczet kwoty transakcji. Z kolei zaliczka nie jest już tak wiążąca – w przypadku rozwiązania lub niewykonania umowy, sprzedający powinien zwrócić otrzymane świadczenia. Wszystko zależy od tego, jaki termin zostanie użyty w podpisywanej umowie. Warto o to pytać przy kupnie mieszkania i optować za terminologią bardziej korzystną dla siebie.

Jeśli mamy możliwość obejrzenia lokalu, czyli w przypadku, gdy już fizycznie istnieje, warto zrobić małe oględziny pod kątem technicznym. Wystarczy najtańsza poziomica z marketu budowlanego, by zaoszczędzić sobie późniejszych kłopotów z nierówną podłogą lub ścianami, a także krzywym balkonem (zdarzają się tak skonstruowane balkony i parapety, po których deszcz oraz śnieg wpływają wprost do mieszkania). Równie istotne jest rozmieszczenie rur pionowych oraz poziomych, o czym wiele osób zapomina, skupiając się na formalnym aspekcie kupna mieszkania. Krok po kroku powinniśmy sprawdzić każde pomieszczenie pod kątem niedoróbek technicznych lub dziwnych rozwiązań, które mogą nas w przyszłości słono kosztować.

Pułapki rynku wtórnego

Na rynku wtórnym czeka na nas szereg pułapek o podłożu prawnym. Na szczęście, jeśli jesteśmy świadomi niebezpieczeństwa, możemy sprawnie wyjść z nich obronną ręką. Warto wiedzieć, o co pytać przy kupnie mieszkania w aspekcie prawa mieszkaniowego. Ogromną pomocą są jawne księgi wieczyste, które można przeglądać za darmo w sądzie rejonowym lub w Internecie.

Znając numer księgi (mamy prawo poprosić właściciela o jego podanie) możemy zapoznać się z informacjami, takimi jak: kto jest rzeczywistym właścicielem mieszkania (dział II), czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (dział III) lub hipoteką (dział IV). Wszystkie powyższe informacje są jawne i jeśli ktoś próbuje nam wmówić coś innego, taka sytuacja powinna wzbudzić naszą czujność.

Może się zdarzyć, że chcemy nabyć lokal obciążony dożywociem, co warto sprawdzić przed kupnem mieszkania. Dożywocie to umowa, na podstawie której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie osobie zbywającej (tzw. dożywotnikowi). Niestety nabywca ma prawo również sprzedać za jakiś czas mieszkanie i to bez zgody dożywotnika. W takiej sytuacji wszystko, co należy się dożywotnikowi (mieszkanie, wyżywienie, ubranie), będziemy musieli zapewnić mu my sami! Dożywocie wpisywane jest w III dziale księgi wieczystej, jednakże obowiązek wpisywania tego prawa powstał dopiero w 1991 roku. Jeśli zależy nam na danym mieszkaniu, a podejrzewamy, że może być obciążone dożywociem, można spróbować wypytać sąsiadów.

Inną pułapką jest kupno mieszkania z zameldowanym lokatorem (który jednocześnie może być dożywotnikiem). Od sprzedającego możemy zażądać zaświadczenia z urzędu gminy o wymeldowaniu wszystkich lokatorów. Nie dajmy się nabrać na sytuację, gdy właściciel wciąż jest jeszcze zameldowany w swoim mieszkaniu i obiecuje, że wymelduje się dopiero po sprzedaży. Jest prawdopodobne, że może nie mieć uczciwych zamiarów. Należy pamiętać, że w przypadku, gdy zameldowany na stałe lokator zgłasza pretensje do zamieszkania, musimy się liczyć z postępowaniem sądowym.

Zobacz ogłoszenia nieruchomości na portalu Gethome!

Z pośrednikiem czy na własną rękę?

Skorzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami znacznie ogranicza możliwość zostania oszukanym. Pośrednik powinien sam przeanalizować wszystkie wyżej poruszone zagadnienia. Jednakże, nawet jeśli zrobi to skrupulatnie i uczciwie, taka usługa będzie miała swoją cenę. Koszt pośrednictwa może wynieść nawet 4% ceny transakcyjnej. Wysoka prowizja może zachęcić nieuczciwych pośredników do wpychania nam mieszkania na siłę, wykorzystując dwuznaczność niektórych aspektów (np. oględziny nieruchomości położonej przy źródle znacznego hałasu, dokładnie w czasie, gdy hałas nie powstaje). Tak, jak w przypadku umów ze sprzedającym, tak i tutaj należy dokładnie przestudiować to, co się podpisuje. Trzeba zwrócić uwagę na możliwości wypowiedzenia umowy, wysokość opłat i termin ich spłaty oraz możliwość nabycia nieruchomości na własną rękę, poza umową pośrednictwa.

Cechy dobrej inwestycji

Jeśli zakup mieszkania chcemy potraktować jako dobrą inwestycję i w grę wchodzi np. zbycie go po jakimś okresie czasu, należy zwrócić uwagę na kilka zagadnień. Oczywiście najbardziej pożądaną cechą jest korzystna lokalizacja, która zwykle bardzo klarownie przekłada się na cenę. Natomiast warto zwrócić uwagę na dwie rzeczy; po pierwsze nieruchomości charakteryzują się małą płynnością. Ciężej będzie sprzedać cztero- lub pięciopokojowe mieszkanie, podczas gdy popyt na mniejsze lokale jest zawsze znaczny. Wiąże się to oczywiście z ceną i wysokością kredytu, który zostanie zaciągnięty przez kupującego. Na mniejsze mieszkanie, choć mniej wygodne, zawsze znajdą się kupcy, ponieważ potencjalna grupa zainteresowanych jest większa, niż np. amatorów 100-metrowych apartamentów. Drugą sprawę stanowi standard wykończenia lokalu.

Dobra jakość jest zawsze w cenie, jednakże dochodzi do tego różnorodność ludzkich gustów. A o gustach podobno się nie dyskutuje. O ile nam może się podobać fikuśna łazienka lub bogato zdobiony kominek, to kolejnemu właścicielowi wcale nie musi. Być może te niecodzienne ulepszenia mogą tak bardzo mu nie przypaść do gustu, że potencjalny kupiec weźmie pod uwagę koszty usunięcia takich elementów. Z tego też powodu nie należy ponadprzeciętnego wystroju zaliczać do puli „inwestycja”, niestety argumentacja „na remont łazienki wydałem 50 tysięcy złotych” nie podniesie docelowej ceny w przypadku sprzedaży.  

Pamiętajmy, by nie dać się nabrać na ukryte wady danego lokalu. Jeśli mamy możliwość obejrzenia przyszłego mieszkania, zróbmy to dwa razy o różnych porach dnia. Nieuważny klient da się zaprowadzić pośrednikowi lub sprzedawcy z biura dewelopera na oględziny w najbardziej optymalnej porze doby. Jednakże po zakupie może się okazać, że mieszkanie przez dłuższą część dnia jest zaciemnione albo wręcz przeciwnie – słońce pali w nim, nawet mimo żaluzji. Wiele osób daje się zwieść obietnicom bez pokrycia przy kupnie mieszkania. Krok po kroku powinno się sprawdzić każdy aspekt, bo nawet z pozoru błaha sprawa może się przyczynić do tego, że szybko pożałujemy zakupu. Przykładów jest wiele: od hałaśliwych sąsiadów, aż po uciążliwe niedoróbki techniczne. Dlatego nie warto się spieszyć, choć pośrednik czy deweloper nalegają na szybką decyzję. Kilkukrotne odwiedzenie lokalu może nam pomóc zauważyć problemy, których wcześniej nie odkryliśmy.

Ile to będzie kosztować?

Planując budżet na zakup mieszkania, należy brać pod uwagę także koszty dodatkowe. Nie można założyć, że mając 400 tysięcy złotych, kupimy mieszkanie za taką samą kwotę, a „reszta” się jakoś znajdzie. Niestety ta „reszta” to także spory wydatek. Bonusem może być fakt, iż ceny ofertowe (czyli np. te przedstawiane w biurach pośrednictwa) są zwykle zawyżone, a targowanie się jest wskazane. Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną może wynosić od kilku do nawet 10%, a wynika to z pozostawiania przez sprzedających tzw. marginesu na negocjacje. Dotyczy to także nowych mieszkań – zawsze warto spróbować się potargować! W ten sposób możemy obniżyć cenę nieruchomości i nie martwić się o konieczność znalezienia pieniędzy na podatki i biurokrację, lub też w cenie zmieścić garaż, który często jest osobno oferowany przy kupnie mieszkania.

Krok po kroku warto przygotować się do takich negocjacji – prawie nigdy nie udają się one osobom, które chcą targować się „z marszu”. Warto poczytać fora, popytać znajomych, odwiedzić kilka biur nieruchomości, jeśli dana inwestycja jest w ofercie więcej niż jednego biura. Przygotowanie dobrych argumentów i pokazanie pewności siebie to podstawa.

Wracając do kosztów towarzyszących zakupowi nieruchomości, należy wziąć pod uwagę takie punkty:

    * koszty bankowe związane z kredytem i jego zabezpieczeniem,
    * taksa notarialna (opłaty reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, przykładowo dla mieszkania o wartości 100 tysięcy złotych, opłata wyniesie 1210 zł + VAT),
    * podatek od czynności cywilnoprawnych (2% ceny sprzedawanej nieruchomości, w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości podatek płaci kupujący),
    * opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej (stała opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej prawa własności to 200 zł, za założenie księgi 60 zł),
    * ewentualna prowizja dla pośrednika (od 1 do 3% ustalonej przez strony ceny transakcji sprzedaży + VAT). Warto wspomnieć, że z pośrednikiem także można się targować!

Podsumowując, jeśli kupujemy mieszkanie o cenie transakcyjnej wynoszącej 200 tysięcy złotych, musimy się liczyć z kosztami dodatkowymi w wysokości około 11-12 tysięcy złotych, przy założeniu 2,5% prowizji dla pośrednika. Bez pośrednika opłaty wyniosą ok. 6,5 tysiąca zł. Zainteresowani mogą obliczyć szacunkowe opłaty, korzystając z kalkulatorów kosztów zakupu nieruchomości, dostępnych na wielu stronach internetowych. Inaczej wyglądają rozliczenia przy kupnie nowej nieruchomości, tutaj zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych zapłacimy 8% podatku VAT (do końca 2010 roku obowiązywał podatek w wysokości 7%). Należy zwrócić uwagę na ceny ofertowe (np. przedstawiane w materiałach reklamowych, katalogach) czy są one podane jako ceny netto (bez VATu) lub brutto (z VATem).

Kilka terminologicznych ciekawostek

Terminologia prawnicza może często zaskakiwać przeciętnego obywatela. Ciekawostką jest, że powszechnie przyjęło się mówić, że „mamy mieszkanie” lub „jesteśmy właścicielami mieszkania”. Z prawniczego punktu widzenia, tak naprawdę nie „mamy mieszkania” i wcale nie jesteśmy właścicielami substancji budowlanej, a przysługuje nam prawo jego własności. Czyli „kupując mieszkanie”, kupujemy tak naprawdę prawo do mieszkania. Taka terminologia wiąże się z brakiem możliwości przemieszczania dóbr, jakimi są nieruchomości. 

Ostrożnie należy interpretować terminologię stosowaną przez deweloperów i pośredników, która jest często naciągana. Nagminne jest nadużywanie terminu „apartament”. Jest to pojęcie, które podświadomie może kojarzyć się z luksusem lub podwyższonym standardem. Jednakże hasło „posiadamy w ofercie nowoczesne 1-, 2- i 3-pokojowe apartamenty” jest niestety nadużyciem. Jednopokojowy apartament to oksymoron. Najważniejszą cechą apartamentu jest przestronność (co najmniej 90 m2), a także wysoki standard samego mieszkania, jak i budynku (np. budynek inteligentny, pełna ochrona itd.) Niestety żadne regulacje prawne nie odnoszą się do tego nadużywanego powszechnie terminu. Jednakże natrafiając w ofertach na pojęcie „apartament”, warto się dopytać, jakie dodatkowe, ponadprzeciętne atrybuty posiada taki lokal (o ile w ogóle takowe posiada).

Sprawdź oferty mieszkań z Białegostoku!

 

PORADNIK:

Bezpieczny zakup nowego mieszkania - krok po kroku

Kupno mieszkania to prawdopodobnie najważniejsza decyzja w życiu. Dlatego pewność transakcji jest bardzo istotna. Najbezpieczniej kupować gotowe mieszkanie – tuż po zakończeniu budowy. Znika obawa, że inwestycja nie zostanie ukończona, a wybrane mieszkanie można zobaczyć nie tylko na wizualizacji, ale również na żywo. Jednak liczmy się z tym, że większość oferty będzie przebrana i niekoniecznie znajdziemy wymarzone lokum. Jak więc bez ryzyka kupić mieszkanie w budowie?

1. Sprawdźmy dewelopera

Najpierw szukamy mieszkania. Kiedy już jakieś osiedle lub inwestycja się nam spodoba, prześwietlmy dewelopera.

  • Zobaczmy, ile inwestycji deweloper zrealizował wcześniej. W ten sposób dowiemy się, czy ma doświadczenie.
  • Sprawdźmy też, czy inwestycję finansuje z własnych środków, czy może z kredytu bankowego – w obu przypadkach warto mu zaufać (o czym nieco dalej).
  • Zapytajmy na forum lub poczytajmy, jak wypowiadają się o nim mieszkańcy.
  • Przeanalizujmy, czy firma oferuje usługi dodatkowe, np. wykończenie w cenie mieszkania.

Gdy poznamy dewelopera, dużo łatwiej będzie mu zaufać, a obawy, nawet jeśli nie znikną, to z pewnością znacznie się zmniejszą.

2. Wybierzmy wygodny dla nas sposób i warunki płatności

Sprawdźmy, czy deweloper proponuje nam preferencyjne warunki płatności. Na przykład bezpieczny system płatności 10/10/80. Ten system ma w sumie kilka zalet.

Po pierwsze na etapie budowy wpłacamy tylko niewielką część wartości mieszkania – 20% (10+10). Lokale na osiedlu spełniają kryterium programu Mieszkanie dla Młodych, dlatego z rządowej dopłaty można sfinansować 10%. Kolejne 10% może pochodzić z uruchomionego kredytu lub z oszczędności. Po drugie większą część kwoty – 80% - wpłacamy dopiero wtedy, gdy inwestycja będzie gotowa i będziemy mogli odebrać klucze do mieszkania.

Deweloperzy często posiłkują się pieniędzmi wpłacanymi przez klienta w transzach – po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Taki system sprawia, że rosną koszty kredytu, który przy każdej transzy trzeba uruchamiać. W przypadku systemu 10/10/80 kredyt uruchomiony zostaje raz, co znacznie ogranicza koszty.

3. Nie zapominajmy o wyborze rachunku powierniczego

Wracamy do finansowania inwestycji. Kiedy deweloper buduje za swoje, to znaczy, że jest pewny realizacji i ryzyko – dobrze wykalkulowane, czyli żadne – bierze na siebie. Również inwestycji finansowanej z kredytu bankowego można być pewnym, ponieważ bank prześwietlił już firmę i za nic nie wszedłby w niepewny interes.

Poczucie bezpieczeństwa zapewni nam rachunek powierniczy, który oferuje deweloper. W takim przypadku pieniądze za mieszkanie wpłacane są na rachunek, który pozostaje pod kontrolą banku. Bank przekaże pieniądze deweloperowi, ale dopiero wtedy, gdy zakończone zostaną pewne etapy inwestycji. Deweloper będący pod kontrolą banku nigdy nie upadł.

4. Miejmy duże oczekiwania

Zastanówmy się, co jeszcze możemy zyskać. Rządowy program Mieszkanie dla Młodych umożliwia atrakcyjne dofinansowanie przy zakupie pierwszego mieszkania – średnio 28 tys. zł w 2014 r. Tą kwotą można sfinansować wymagany wkład własny, czyli 10% wartości mieszkania. Nie trzeba więc zaciągać kredytu czy pozbywać się oszczędności. Bywa, że MdM ma dodatkowe zalety. 

Wartością dodaną będą przestrzenie wspólne na osiedlu. Przed zakupem warto sprawdzić, jak wyglądają drogi i chodniki, zieleń, place zabaw i inna mała architektura, czy w pobliżu znajdują się sklepy, przedszkola itp. Dobrze, jeśli deweloper zapewnia jeszcze więcej, np. ekologiczne rozwiązania, które przełożą się na wymierne korzyści ekonomiczne: panele słoneczne, z których energia posłuży do zasilania lamp ulicznych, nawadnianie zieleni wodą deszczową. To pozwoli zaoszczędzić nawet 30% na kosztach energii.

5. Tego się wystrzegajmy

  • Czy sprzedający jest właścicielem nieruchomości? W przypadku nowych mieszkań nie powinno być wątpliwości. Gorzej, gdy kupujemy lokal z rynku wtórnego. W takim przypadku należy sprawdzić w księdze wieczystej, kto jest właścicielem nieruchomości i czy nie jest ona obciążona długami (można to zrobić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl).

Budowa rozpoczęta przed 29 kwietnia 2012 r., czyli przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, która chroni prawa kupujących mieszkania. Deweloper nie podlega wówczas nowemu prawu i wolno mu więcej – nawet gdy buduje nowe etapy, ale inwestycji rozpoczętej przed wdrożeniem ustawy. Jeśli nie oferuje rachunku powierniczego, a budowę finansuje z pieniędzy klientów, trzeba uważać. Bywa, że tacy deweloperzy bankrutują, a odzyskanie pieniędzy okazuje się trudne.

 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Komentarz eksperta - DK Notus: Gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera...

Kupując mieszkanie od dewelopera decydujemy się na zawarcie specyficznego rodzaju transakcji, w której przedmiot transakcji, czyli mieszkanie lub dom naszą własnością staje się najczęściej dopiero po jakimś czasie od podpisania umowy.

Z tego powodu deweloper staje się czymś więcej niż tylko stroną umowy sprzedającą nam swoje prawa do nieruchomości. Przede wszystkim staje się on stroną odpowiedzialną za przeprowadzenie w naszym imieniu w sposób właściwy procesu budowlanego wraz z regulowaniem wszelkich zawiłości technicznych i prawnych, które mają doprowadzić do przekazania nam takiego przedmiotu umowy, jaki został w niej ściśle opisany. Okres pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej i przyrzeczonej to okres największej niepewności i etap przyśpieszonego kursu z dziedziny praktyki budowlanej i prawnej. Dobrze, jeżeli wszystko przebiega zgodnie z planem, bo wtedy nikt za bardzo nie wgłębia się w szczegóły umów zakładając, że wszystko jest ok. Gorzej, jeżeli sprawy przybierają zgoła inny obrót niż przez nas oczekiwany, a tak niestety zdarza się dosyć często. Dlatego bardzo ważne jest, aby dmuchając na zimne próbować się uczyć na doświadczeniach innych i już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej zwracać uwagę na najczęściej stosowane przez deweloperów pułapki.

Dobrze napisana umowa

W umowie może czaić się szereg niedomówień czyli czegoś co nie zostało napisane. Wymagajmy więc aby wszystko co możliwe było zapisane w umowie. Jeżeli ma być wykonana mała architektura w formie zagospodarowania terenu, to musi to być wpisane w umowie. Może się bowiem zdarzyć, że zamiast ładnie zasianej trawki i ławeczek wszystko będzie zaasfaltowane lub w ogóle nie będzie nic zrobione i do mieszkania nie będzie prowadził nawet normalny chodnik. Dlatego do każdej umowy powinny być dołączone załączniki, które w formie graficznej lub opisowej dokładnie określą co kupujemy. Jeżeli teren ma być zagospodarowany to powinien być do umowy dołączony odpowiedni szkic tego zagospodarowania z narysowanymi chodnikami i terenem zielonym. To samo dotyczy zakupu miejsca parkingowego. Na szkicu terenu wykonanym w odpowiedniej skali powinno być to nasze miejsce oznaczone wraz z odpowiednimi wymiarami. Oczywistym w tym świetle jest również konieczność posiadania załącznika z dokładnym szkicem kupowanego lokalu wraz z dokładnymi wymiarami ścian i rozprowadzenia instalacji elektrycznej i przyłączy wodnych i kanalizacyjnych. Taki załącznik jest również podstawą do ewentualnej reklamacji powierzchni mieszkalnej. Oczywiście najlepiej jak umowa będzie zawarta w formie Aktu Notarialnego. Unikniemy wtedy sytuacji w których deweloper może nas po prostu szantażować, że aktu notarialnego nie podpisze, bo żąda od nas spełnienia dodatkowych warunków, których nie było w umowie przedwstępnej lub zrezygnowania z któryś, które były. Najczęściej ma to miejsce, gdy deweloper ma nam zapłacić jakieś kary umowne i chce, żebyśmy z nich zrezygnowali. Umowa przedwstępna notarialna chroni nas przed takimi żądaniami dewelopera gdyż daje nam ona gwarancję, w krańcowych przypadkach orzekaną przez sąd, że własność mieszkania i tak przejdzie na nas, niezależnie, czy deweloper przyjdzie do notariusza czy nie. Umowa podpisana w innej formie pozwoli nam jedynie w takim przypadku żądać zwrotu wpłaconych środków.

Kary umowne

W umowach zawarta jest zazwyczaj wzmianka dotycząca różnych kar umownych. Niestety, często jest tak, że dotyczą one głównie nas a nie dewelopera. Na przykład wycofanie się z umowy z deweloperem to konieczność uiszczenia najczęściej 5% ceny zakupu i konieczność znalezienia na nasze miejsce innego chętnego. Jeżeli wpłaciliśmy już na przykład 90% ceny zakupu, to deweloper odda nam te 90% dopiero po tym jak następny kupujący mu je wpłaci. I to już jest nadużycie, które nie powinno mieć miejsca. Nie dość, że przepada nam 5% to jeszcze nasze wpłacone pieniądze możemy odzyskać po długim okresie czasu, bo kiedy następny kupujący je wpłaci na konto dewelopera, zależy już wyłącznie od jego indywidualnej z nim umowy. A odzyskane wtedy pieniądze nie będą waloryzowane, więc będą czystą stratą.

Oddanie lokalu

Inne ważne zapisy, których deweloper może nie zachcieć umieścić w umowie to kwestie związane z opóźnieniem oddania budynku do użytkowania. Tutaj nie powinno być „zmiłuj się”. Jeżeli wina leży po stronie dewelopera, to powinien on nam zapłacić karę umowną lub zwrócić nam koszty poniesionych przez nas strat. Najczęściej są to straty wynikłe z tego, że dłużej musimy płacić za ubezpieczenia związane brakiem wpisów do KW, że musimy ponosić koszty wynajmu mieszkania, że tracimy nie mogąc wynajmować naszego obecnego mieszkania, itp. Deweloperzy najczęściej opóźnienia tłumaczą tzw. czynnikami niezależnymi od nich. Żądajmy na to dowodów i pisemnego oświadczenia dewelopera. Będzie to podstawą dochodzenia naszych ewentualnych roszczeń przed sądem.

Powierzchnia mieszkania

Innego rodzaju zagrożenia mogą być związane z rozliczeniem powierzchni mieszkania. Mamy zapisane w umowie, że będzie to 50 m2 a po wyliczeniach wychodzi, że faktycznie jest 48 m2. Deweloperzy broniąc się przed takimi sytuacjami wpisują do umowy klauzulę, że jeżeli powierzchnia będzie większa lub mniejsza o np. 8% to cena będzie korygowana. Co ten zapis oznacza? Że różnicy za te brakujące 2 m2 deweloper nam nie zwróci bo to jest różnica zaledwie 4%! Stawiajmy sprawę jasno. Niech każda różnica powierzchni będzie korygowana lub niech to będzie minimalne 2 czy 3 procenty. I koniecznie powołajmy się w umowie na normę według której te pomiary będą robione. Jeżeli tego nie zrobimy to deweloper powoła się na inną, bardziej korzystną dla niego, normę, i spór będzie właściwie nierozstrzygalny.

 

Zarządzanie nieruchomością

Podobnie rzecz się ma z klauzulami dotyczącymi podjęcia zarządu wspólnotą mieszkaniową, która powstanie w kupowanym budynku. Deweloperzy zazwyczaj podejmują się zarządu do czasu sprzedaży ostatniego lokalu w budynku. Często jednak jest tak, że deweloper ma chrapkę na dłuższe związanie się z naszą wspólnotą i widzi w tym szansę na osiąganie dodatkowych zysków. Uważajmy na zapisy w których zgadzamy się na zarząd przez niego naszą wspólnotą przez 2 lata lub na czas nieokreślony. Jest to już narzucenie nam czegoś co może być dla nas niekorzystne. Sami, jak już będziemy właścicielem nieruchomości, wybierzemy sobie zarząd i zdecydujemy jakie koszty w związku z tym, jesteśmy gotowi ponieść. Jeżeli już deweloper ma nami zarządzać, to zadbajmy o to, żeby zadeklarował on nam, jakie przewiduje opłaty eksploatacyjne. I wpiszmy je do umowy. Zadbajmy też o to aby deweloper przekazał wspólnocie całą nieruchomość a nie np. całą nieruchomość ale bez np. kotłowni, za którą wspólnota będzie musiała dodatkowo płacić. Tak samo uregulujmy sprawę opłat za media. Powinniśmy wszystkie opłaty zacząć ponosić od momentu podpisania protokołu zdawczo - odbiorczego i otrzymania kluczy do mieszkania. Zwróćmy na to uwagę, gdy np. w umowie znajdziemy zapis mówiący o ponoszeniu przez nas kosztów opłat od momentu złożenia przez dewelopera wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Może to być dużo szybciej niż podpisanie protokołu zdawczo – odbiorczego.

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości coraz bardziej daje wszystkim odczuć, że kryzys się kończy. Coraz bardziej zliberalizowana polityka banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych oraz coraz mniejsza pula atrakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym i wznawianie przez deweloperów inwestycji wstrzymanych w okresie kryzysu powodują, że zakup mieszkań od deweloperów będzie zawsze poważną alternatywą do oferty na rynku wtórnym. Dlatego tym bardziej warto poświęcić więcej swojego czasu na studiowanie umowy pod kątem jej niedociągnięć oraz prześledzić fora internetowe zbierając opinie o deweloperze. To może nam oszczędzić wielu negatywnych emocji i dużej ilości pieniędzy.

Tomasz Maciejewski, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników. Pola oznaczone gwiazdką* są obowiązkowe.