Wiadomości mieszkaniowe

, Aneta Filipczak

Odbiór techniczny nowego mieszkania – porady dla samodzielnych

Zanim wprowadzimy się do właśnie zakupionych wymarzonych czterech kątów, czeka nas odbiór techniczny mieszkania od dewelopera. Jest to ostatni krok dzielący właściciela od otrzymania kluczy. Wbrew pozorom nie jest to czynność łatwa. Na miejscu może czekać na nas kilka niespodzianek. Kiedy je przeoczymy istnieje ryzyko, że w późniejszym czasie poniesiemy straty finansowe, a przy tym może to nas kosztować sporo nerwów. Warto nie tylko odpowiednio się przygotować, ale także przed podpisaniem dokumentów dotyczących mieszkania dokładnie wszystko sprawdzić. Podpowiadamy na co zawsze zwracać uwagę.

Odbiór techniczny nowego mieszkania – porady dla samodzielnych

Odbiór techniczny mieszkania to sprawdzenie jego stanu przed oddaniem go do użytku właściciela. Właśnie wtedy nabywcy mają prawo zgłaszać deweloperowi wszelkie uwagi dotyczące wykonania lokalu. W praktyce odbiór polega na spisaniu protokołu w asyście przedstawiciela dewelopera. Najlepszą radą dla osób, które przygotowują się do odbioru technicznego mieszkania jest pomyślenie o zabraniu ze sobą doświadczonego inżyniera, czy też znajomego, który bez emocji, obejrzy lokal razem z nami. Po pierwsze posiada fachowe oko, które znacznie lepiej wyłapie wszelkie niedoskonałości oraz zauważy niedociągnięcia (np. wyłapie też zarysowania w miejscu spoin płyt typu filigran – najczęściej stosowanych w budownictwie wielorodzinnym). Po drugie możemy być tak zaaferowani przeprowadzką, że zwyczajnie nie zwrócimy uwagi na występujące wady. Równie dobrze możemy nawet nie wiedzieć, że dana rzecz może być źle zrobiona lub wymagać poprawek.

Odbiór techniczny mieszkania od doradcy klienta

Emocje związane z zakupem a następnie odbiorem mieszkania, mogą odebrać nam umiejętność obiektywnej oceny lokum. Nawet jeśli na pierwszy rzut oka wygląd nieruchomości nie budzi naszych zastrzeżeń, należy mieć na uwadze ewentualność pojawienia się drobnych wad, które w perspektywie okazują się być bardzo kosztowne. Nierzadko spotykane rysy czy pęknięcia, w świetle dziennym zauważy nawet laik. Co jednak z niedociągnięciami niewidocznymi na pierwszy rzut oka? Jednymi z najczęściej występujących niedoskonałości są braki odpowiednich poziomów ścian czy nierówna tzw. „wylewka podłogowa”. Podobnie rzecz ma się z niedokładnie wyłożoną posadzką balkonową czy montażem okien.

Uwaga! W przypadku posadzek jastrychowych zwracamy uwagę, czy się nie pylą, czy nie zawierają pęknięć, czy są gładko zatarte, czy mają odpowiednią grubość. Gdy fachowiec będzie miał wątpliwości, sprawdzi nawet grubość ocieplenia pod posadzką – porówna grubość styropianu z złożeniami w projekcie budowlanym.

Poza trudnością w ocenie stanu technicznego lokalu, osoba niewykwalifikowana z pewnością nie będzie w stanie przewidzieć, na co zwrócić uwagę przy niewielkich niedociągnięciach wykonawcy. Bez odpowiedniego sprzętu w postaci metrówki i poziomicy nie mamy możliwości dostrzeżenia drobnych wad nieruchomości. Tym samym trudno nam będzie też dokonać rzetelnego odbioru mieszkania.

Odbiór techniczny mieszkania - na co zwrócić uwagę?

Na odbiór techniczny mieszkania najlepiej umawiać się za dnia, ponieważ w dziennym świetle widać więcej niż przy sztucznym oświetleniu. Warto wcześniej zarezerwować sobie również przynajmniej dwie godziny. Jeśli nie mamy możliwości skorzystania z usług profesjonalnego inspektora, który sprawdziłby za nas wszystkie najważniejsze kwestie to warto się przynajmniej dobrze przygotować. Na samym początku należy dokładnie przeczytać kilka razy umowę, wynotować wszystkie najważniejsze kwestie, związane z normami budowlanymi i warunkami technicznymi, które lokal powinien spełniać.

Dzięki temu kupujący będzie w stanie odpowiednio wcześniej wykryć ewentualne wady w odbieranej nieruchomości i niezwłocznie zgłosić poprawki deweloperowi. Po podpisaniu protokołu technicznego odbioru mieszkania, bez zgłaszania zastrzeżeń, wnoszenie ewentualnych uwag w późniejszym terminie, po jego wykończeniu, będzie z pewnością bardziej problematyczne.

Odbiór techniczny - krok po kroku

Idąc już na odbiór techniczny mieszkania powinniśmy pamiętać, aby ze sobą zabrać:    

  • umowę wraz z planem mieszkania,

  • taśmę mierniczą (najlepiej 5 metrową lub dłuższą)

albo dla zaawansowanych:

  • dalmierz laserowy,

  • kątownik (ewentualnie zwykłą ekierkę),

  • poziomicę (sprawdzamy nią tynki i podłogę), 

    • Za pomocą poziomicy kontrolujemy jakość tynków, biorąc pod uwagę technologię, w jakiej zostały wykonane. Tynki nie powinny mieć pęknięć, nierówności, muszą być odpowiednio wygładzone.
  • 2-3 cm pasek grubszego papieru (cienkiego kartonu),

  • ciężarek na sznurku do sprawdzania pionów,

  • próbnik -  śrubokręt ze wskaźnikiem prądu, a także

  • piłeczkę, dzięki której najprościej sprawdzimy czy podłogi są równe.

Gdy będziemy samodzielnie sprawdzać instalacje, trzeba się zaopatrzyć w oprawki z żarówkami, piankę do golenia (do sprawdzenia instalacji gazowej) i zapalniczkę (do sprawdzenia wentylacji). Osoby, które natomiast chcą dokładnie zweryfikować stan gładkości ścian powinny mieć ze sobą latarkę, dającą silne światło. Z bliskiej odległości, wszelkie niedociągnięcia niewidoczne przy normalnym oświetleniu, powinny się wówczas ujawnić.

Kąty proste, które sprawdzimy za pomocą kątownika będą szczególnie ważne, jeśli planujemy ustawianie w nich przylegających mebli, zwłaszcza takich zamontowanych na stałe. Oczywiście nie możemy mieć pretensji w przypadku, gdy kąty nie były planowane jako kąty proste i było to zaznaczone na planie (załączniku do umowy). Ściany powinny być nie tylko proste oraz mieć równo rozłożony tynk - bez zgrubień i wybrzuszeń, ale tak jak i sufity muszą być suche. Warto uważnie przyjrzeć się sufitowi, szczególnie jeśli kupiliśmy mieszkanie na ostatnim piętrze, pod dachem. Jeśli pojawią się jakiekolwiek plamy i przebarwienia, mogą być objawem wilgoci, a to może oznaczać złe wykonanie dachu.

Zwykle najpoważniejsze wady można zobaczyć już na pierwszy rzut oka. Wystarczy porównać plan ze stanem rzeczywistym. Możemy wtedy zauważyć np. inny układ ścian, rozmieszczenie i ilość włączników, gniazd elektrycznych, przyłączy instalacji, a także rodzaj użytych materiałów (okna, drzwi). Ważny jest układ pomieszczeń, który powinien się zgadzać z pierwotnym projektem. Istotne jest również rozmieszczenie ościeżnic okiennych i drzwiowych. Wszelkiego rodzaju rozbieżności należy niezwłocznie sygnalizować w trakcie trwania odbioru. Warto tym samym mieć przy sobie dokumentację mieszkania razem z projektem, aby na bieżąco móc weryfikować wykonaną przez dewelopera pracę. Szczególną uwagę należy także zwrócić na podłączenia poszczególnych instalacji, których wyjścia powinny być w pełni sprawne. Do sprawdzania instalacji elektrycznej wystarczy zwykła żarówka w oprawie.

Znacznie trudniej jest ustalić odbierającemu mieszkanie potencjalne i nieprzewidywalne straty ciepła. Wynika to z ukrycia instalacji grzewczej w ścianach lokalu mieszkalnego. Urządzeniem, które wykorzystuje się do sprawdzania instalacji jest kamera termowizyjna. Rzadko kiedy zdarza się jednak, żeby klienci decydowali się na tak wnikliwy przegląd odbieranego mieszkania. Warto jednak upewnić się, czy zamontowane grzejniki znajdują sią w dobrym miejscu oraz czy ich funkcjonowanie nie pozostawia wątpliwości.

Odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy

Mężczyzna obiera mieszkanie od dewelopera

Warto zaznaczyć, że odbiór techniczny mieszkania nie jest tożsamy z odbiorem kluczy i momentem, od którego wolno nam użytkować lokal. Niektórzy deweloperzy łączą oba te odbiory, jednak w większości przypadków klucze otrzymujemy dopiero w momencie, gdy zostaną naprawione zgłoszone przez nas usterki. Tak też jest korzystniej dla nas – nie musimy płacić czynszu, gdy jeszcze są naprawiane usterki i nie możemy się zająć się pracami wykończeniowymi.

Nie łudźmy się – mieszkania zupełnie bez usterek zdarzają się rzadko. Nie zawsze wynikają one z niestaranności wykonawczej. Czasem ich przyczyną może być działanie czynników zewnętrznych czy niedostateczne zabezpieczenie materiałów budowlanych w czasie prac. Przy obecnych technologiach poważne niedociągnięcia na szczęście zdarzają się sporadycznie. Na ogół są to drobne usterki, jednak nie warto ich bagatelizować, kierując się chęcią szybszego zamieszkania w lokalu. Na tym etapie to deweloper bierze na siebie odpowiedzialność za większość niedociągnięć . Gdy przyjdzie nam później naprawiać je na własną rękę, będziemy ponosić niepotrzebne koszty.

Ważnym punktem jest również sprawdzenie okien i drzwi - czy „chodzą gładko”, nie zacinają się, nie są uszkodzone lub rozbite/ubite (co często się zdarza przy pracach wykończeniowych), a jeśli drzwi miały być antywłamaniowe lub z atestami, powinniśmy otrzymać kartę gwarancyjną i odpowiedni certyfikat. Zarówno drzwi jak i okna powinny bezproblemowo się zamykać i otwierać. Sprawdzamy, czy się odpowiednio domykają, czy nie zamykają się zbyt głośno, czy posiadają odpowiednie okucia, czy otwierają się uchylnie. Sprawdzamy również parapet, czy jest wyprofilowany w odpowiednim poziomie i doszczelniony. Patrzymy, czy ramy okienne nie zostały zabrudzone w czasie prac, a szyby zarysowane. Zarysowania na szybach najlepiej sprawdzać w pochmurny dzień, z odległości pół metra. Okna oraz drzwi na balkon lub taras powinny być szczelne.

Pasek papieru przyda się przy sprawdzaniu stolarki. Wsadzamy go pomiędzy ościeżnicę a skrzydło przy otwartym oknie/drzwiach, a próbujemy wyciągnąć przy zamkniętych. Jeśli są szczelne, pasek nie powinien „wyjść”.  Taśmą mierniczą sprawdzamy natomiast wysokość pomieszczeń, a także ich wymiary. W momencie odbioru mieszkania deweloper powinien nam przekazać klucze do wszystkich drzwi - też tych w częściach wspólnych (także klucze do skrzynek z licznikami i bezpiecznikami, skrzynki pocztowej i do komórki lokatorskiej czy garażu). Z kolei podłoga na balkonie i parapety powinny być tak zrobione, aby ułatwiały odpływ wody. Tutaj możemy za pomocą piłeczki sprawdzić, czy na pewno mają odpowiedni spad.

Sprawdzanie instalacji grzewczej w trakcie technicznego odbioru mieszkania

Instalacje możemy zweryfikować w następujący sposób. Jeśli jest sezon grzewczy – sprawdzić czy grzejniki są ciepłe, a o każdej porze roku – czy zawory łatwo się zamykają i otwierają. Przy instalacji gazowej może nam pomóc pianka do golenia, która nałożona na podejrzane miejsca, ukaże pęcherzyki czyli ulatniający się gaz. Do sprawdzenia samej wentylacji przyda się zapalniczka. Jeśli płomień odchyla się w kierunku kratki wentylacyjnej jest to dobry znak. Jeżeli wentylacja nie będzie miała takiego ciągu, w naszym mieszkaniu szybko może zawitać grzyb. Instalację elektryczną sprawdzimy za pomocą oprawek z żarówkami. Dobrze jest ich przynieść ze sobą tyle, ile jest planowanych źródeł światła. W przypadku, gdy podłączymy je wszystkie, a żarówki zaczną migać, może to znaczyć o przeciążeniu instalacji lub innej usterce.

Multimedia w nowym mieszkaniu

Należy również pamiętać, że obecnie, kupujący mieszkanie może wybrać dowolnego dostawcę usług telewizji i internetu. Jest to uregulowane poprzez odpowiednie przepisy. Zgodnie z nimi wszystkie mieszkania w budynkach wielorodzinnych, które otrzymały pozwolenie na budowę po 23 lutego 2013 roku, muszą mieć doprowadzony światłowód oraz instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej, kablowej, a także radia oraz telewizji satelitarnej. Przy samym etapie odbioru mieszkania trudno jest sprawdzić poprawność takiej instalacji. Warto natomiast zapytać dewelopera, czy została ona wykonana zgodnie z nowymi przepisami.

Na sam koniec warto również zwrócić uwagę na miejsca, które wyglądają na „dosztukowane” - czyli widać na nich, że pewna powierzchnia tynku została położona później albo jakiś element jest zamalowany lub domalowany. Może to być próba zatuszowania istniejącej usterki.

Zasada ograniczonego zaufania podczas technicznego odbioru

Ryzyko niemiłych niespodzianek spowodowanych licznymi usterkami, bądź niepoprawnie wykonanymi pracami wykończeniowymi znacznie zmniejsza zakup mieszkania od sprawdzonego i wiarygodnego dewelopera. W przypadku pojawienia się ewentualnych błędów łatwiej możemy liczyć na ich szybkie i uczciwe usunięcie w ramach obowiązującej gwarancji. Inwestorzy dbający o swoich klientów często w razie problemów oferują również rabat lub dodatkową usługę, związaną z wyposażeniem mieszkania.

Sprawdzamy instalacje w nowym mieszkaniu

Podczas odbioru warto sprawdzić, schemat wszelkich instalacji na projekcie budowlanym. Dzięki temu okaże się, czy gniazda elektryczne, włączniki światła, przyłącza wody, odpływy etc. znajdują się we właściwym położeniu. Istotne jest także sprawdzenie stolarki okiennej i drzwiowej. Warto zorientować się, czy deweloper faktycznie zamontował model okien i drzwi wskazany w umowie przedwstępnej.

Pamiętaj! Balkon, garaż i komórka lokatorska też podlega odbiorowi technicznemu!

Odbiór dotyczy także balkonu, miejsca garażowego i komórki lokatorskiej. Na balkonie warto m.in. sprawdzić, czy jest odpowiedni spad gwarantujący odpływ wody. Lokalizacja i wygląd miejsca postojowego oraz piwnicy powinien odpowiadać zapisom umowy. Po skończonym odbiorze, klient podpisuje protokół. Od tego momentu deweloper ma obowiązek w ciągu 14 dni udzielić klientowi odpowiedzi na temat zgłoszonych uwag oraz zlikwidować wszelkie usterki (w terminie 30 dni).

Finalizacja czyli protokół zdawczo - odbiorczy

Na sam koniec następują formalności. Tutaj należy pamiętać, aby protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania miał przede wszystkim odpowiednią datę. Wszystkie dokumenty powinny być zgodne z prawem. Przykładem nieodpowiedniego zapisu jest np. klauzula, że po odbiorze zrzekamy się prawa do reklamacji późniejszych usterek. Zgodnie z artykułem 568 § 1. Kodeksu Cywilnego (Dz.U.2016.0.380 t.j. - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.) deweloper zapewnia trzyletni okres rękojmi za wady fizyczne budynku. Pamiętajmy również, aby w protokole wymienić wszystkie zauważone usterki oraz określić termin ich usunięcia. Warto wiedzieć, że mamy pełne prawo do niepodpisania protokołu jeśli wady są na tyle istotne, że nie pozwalają na użytkowanie lokalu. Może zostać podpisany dopiero po ich usunięciu. Odbiór techniczny nieruchomości to element zakupu, do którego klient ma pełne prawo.

Poniżej znajduje się podsumowanie przepisów formalnych dotyczących odbioru nowego mieszkania.

Formalne zasady odbioru technicznego mieszkania lub domu

Przed dokonaniem odbioru mieszkania/ domu deweloper ma obowiązek zawiadomić klienta o zakończeniu budowy oraz:

  • w przypadku mieszkania — o decyzji właściwego organu w zakresie pozwolenia na użytkowanie budynku wielomieszkaniowego

  • w przypadku domu jednorodzinnego — o braku sprzeciwu właściwego organu wobec zawiadomienia dewelopera o zakończeniu budowy (właściwy organ ma 21 dni od otrzymania zawiadomienia na wyrażenie sprzeciwu w formie decyzji).

Zgłaszanie wad mieszkania lub domu

Deweloper nie może dokonać odbioru mieszkania lub domu jednostronnie, tzn. bez obecności klienta lub jego przedstawiciela). W obecności klienta lub jego pełnomocnika sporządzany jest protokół odbioru, do którego można zgłaszać wady mieszkania.

Deweloper ma 14 dni na doręczenie klientowi oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie ich uznania ze wskazaniem przyczyn, a w ciągu 30 dni od podpisania protokołu powinien uznane przez siebie wady usunąć. Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie zdołał ich usunąć w tym terminie, może wskazać inny, odpowiedni termin, podając jednocześnie przyczyny opóźnienia. Jeżeli deweloper uznał wskazane przez klienta wady, powinien je usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne mieszkania bądź domu jednorodzinnego stosuje się, poza ustawą deweloperską, przepisy Kodeksu Cywilnego o rękojmi (art. 556 i następne Kodeksu Cywilnego).

Zakaz ograniczania odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Należy pamiętać, że deweloper nie może ograniczać ani wyłączać odpowiedzialności z tytułu rękojmi np. poprzez:

  • wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy (w razie ujawnienia wad istotnych budynku)

  • wyłączenie bądź też istotne ograniczenie możliwości reklamowania ujawnionych wad, poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi lub wybiórcze określenie wad, do usunięcia, których jest zobowiązany.

Rękojmia przy białym montażu

Warto też pamiętać, że do wad budynku podlegających reklamacji z tytułu rękojmi zalicza się realizowanego na indywidualne życzenie nabywcy tzw. białego montażu (polegającego na dostawie i montażu elementów wykończeniowych albo wyposażenia budynku). Do takich elementów wyposażenia stosuje się 2 letni termin odpowiedzialności dewelopera z tytułu niezgodności towaru z umową. Jeżeli jednak konieczność montażu danych elementów wyposażenia wynika z projektów i planów realizacji inwestycji, i w konsekwencji elementy te stanowią części składowe nieruchomości, to należy stwierdzić, że są to wady budynku podlegające reklamacji z tytułu rękojmi.

Czas dochodzenia praw przez klienta

Kupujący mieszkanie ma prawo dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady mieszkania przez okres 3 lat od jego wydania. W tym okresie klient może zgłaszać potencjalne zastrzeżenia. W przypadku wykrycia wady w późniejszym okresie, nie należy zwlekać z jej zgłoszeniem. Należy powiadomić o tym firmę deweloperską, w jak najszybszym terminie. Aby uniknąć konieczności zgłaszania usterek deweloperowi w momencie, gdy klient stanie się już jego właścicielem, najlepiej większość niedociągnięć „wychwycić”  na etapie odbioru technicznego. Po tym czasie możliwe jest dochodzenie tych roszczeń, jeśli deweloper zataił wady budynku.

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Artykuły powiązane

Idziemy po klucze!

Idziemy po klucze!

Odbiór mieszkania krok po kroku

Odbiór mieszkania krok po kroku

Aneta Filipczak

Aneta Filipczak

Porady - Kawiarnia Prasowa - Wyposażenie wnętrz

Słowa kluczowe

protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania, odbiór techniczny mieszkania, samodzielny odbiór techniczny lokalu, odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy, odbiór techniczny mieszkania - na co zwrócić uwagę, odbiór mieszkania od dewelopera, protokół odbioru mieszkania od dewelopera