Odbiór techniczny mieszkania

Redakcja
Redakcja
17.12.2020
Średnia ocen 4/5 na podstawie 2843 głosów
Odbiór techniczny mieszkania - poradnik
Odbiór techniczny mieszkania to ostatni etap dzielący właściciela od otrzymania kluczy. Jak przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania? Sprawdzisz na RynekPierwotny.pl.

Właśnie sfinalizowałeś zakup wymarzonej nieruchomości? Gratulacje. Zanim jednak wprowadzisz się do wymarzonych czterech kątów, przed Tobą odbiór techniczny mieszkania, czyli ostatni a zarazem najważniejszy etap, dzielący Cię od otrzymania kluczy i przeprowadzki do nowego lokalu.

Jeszcze przed podpisaniem aktu przeniesienia własności, powinieneś dokładnie sprawdzić stan odbieranej od dewelopera nieruchomości. Wbrew pozorom, nie jest to czynność łatwa. Na miejscu może na Ciebie czekać kilka niespodzianek, których przeoczenie wiąże się z ryzykiem poniesienia strat finansowych. To właśnie dlatego, do odbioru technicznego mieszkania warto odpowiednio się przygotować. Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera? W tym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez procedurę odbioru technicznego mieszkania. Dzięki lekturze naszego podręcznika poznasz:

  • aspekty prawne związane z odbiorem technicznym mieszkania,
  • różnice między samodzielnym odbiorem technicznym lokalu a asystą specjalisty,
  • poszczególne etapy odbioru technicznego mieszkania,
  • najczęstsze wady lokali wykrywane podczas odbiorów technicznych,
  • niezbędne formalności podczas odbioru technicznego mieszkania.
Sensity - Kraków
 

Odbiór techniczny mieszkania - aspekty prawne 

Ustawa deweloperska, obowiązująca od 2011 roku - przed wydaniem nieruchomości - nakłada na inwestorach obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania lub domu. W praktyce odbiór techniczny oznacza sprawdzenie stanu nieruchomości przed oddaniem jej do użytkowania. To idealny moment na zgłoszenie deweloperowi wszelkich uwag i nieprawidłowości (jeśli takie się pojawią). W świetle prawa odbiór techniczny może być przeprowadzony zarówno samodzielnie, jak i w asyście fachowców znających reguły prawa budowlanego.

Obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkań i domów dotyczy osób, które nabyły nową nieruchomość jeszcze przed uzyskaniem od dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. To dokument wydany przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Jego uzyskanie oznacza formalne potwierdzenie zakończenia budowy inwestycji. Jednocześnie stanowi gwarancję, że budynek przeszedł niezbędne kontrole a przeprowadzka do poszczególnych lokali przez przyszłych właścicieli nie zagraża ich życiu i bezpieczeństwu. Takie normy reguluje ustawa deweloperska, o której przeczytasz w artykule opracowanym przez naszego eksperta. Gdy umowę z deweloperem podpiszesz dopiero po uzyskaniu przez niego pozwolenia na użytkowanie, odbiór techniczny - w świetle przepisów - nie jest obowiązkowy. Zależy bowiem od indywidualnych ustaleń z inwestorem. Ewentualny termin odbioru technicznego uzgodnisz z deweloperem.

Odbiór techniczny mieszkania - samodzielnie czy z fachowcem?

Emocje związane z zakupem a następnie odbiorem mieszkania, mogą odebrać umiejętność obiektywnej oceny nieruchomości. Dobrze o tym wiemy! Nawet jeśli - na pierwszy rzut oka - stan lokalu nie wzbudza zastrzeżeń i wątpliwości, należy mieć na uwadze ewentualność pojawienia się drobnych wad i niedociągnięć, które w perspektywie czasu mogą okazać się bardzo kosztowne. Rysy czy pęknięcia ścian w świetle dziennym zauważy niemal każdy. Co jednak z niedociągnięciami niewidocznymi przy pierwszym spojrzeniu? Wówczas asysta specjalisty może okazać się przydatna.

W tym akapicie przedstawiamy zalety i wady każdego z rozwiązań. Podpowiadamy, jak krok po kroku przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania, na jakie elementy zwrócić uwagę zarówno przy samodzielnym odbiorze lokalu, jak i współpracy z doświadczonym specjalistą.

Odbiór techniczny mieszkania

Samodzielny odbiór mieszkania 

Odbiór techniczny mieszkania sam w sobie nie należy do najłatwiejszych. W jednej chwili należy zachować spokój, podczas gdy w głowie kumulują się emocje związane z zakupem. Do tego koniecznie trzeba sprawdzić skrupulatnie wszystkie pomieszczenia i powierzchnie, nie ulegać presji dewelopera, a także negocjować terminy napraw. Do samodzielnego odbioru technicznego mieszkania warto dobrze się przygotować. Jak to zrobić? Podpowiadamy.

Zbyt duże emocje towarzyszące wizycie w nowym lokum stanowią przeszkodę w prawidłowej ocenie stanu deweloperskiego. Z drugiej strony, wielu osobom brakuje fachowej wiedzy na tematy związane z prawidłowym wykończeniem lokalu. Jeśli zastanawiasz się, ile kosztuje wykończenie mieszkania, sprawdź artykuł opracowany przez naszego eksperta. Dzięki jego lekturze poznasz koszty związane z zakupem mieszkania i zyskasz wiedzę, gdzie szukać oszczędności zarówno w przypadku standardu deweloperskiego, jak i wykończenia pod klucz.

Z wyżej wymienionych przyczyn wiele osób podpisuje protokół odbioru mieszkania bez świadomości źle wykonanej pracy przez firmę budowlaną. Nie zawsze jednak pomoc specjalisty okazuje się niezbędna. Niewątpliwie minusem zatrudnienia fachowca są koszty, jakie należy ponieść a także trudność dopasowania terminów. Jak poradzić sobie bez niego? Poniżej znajdziesz sprawdzone sposoby na samodzielne przygotowanie do odbioru technicznego mieszkania od dewelopera.

Odbiór techniczny mieszkania - jak się przygotować?

Jeśli zdecydowałeś się na samodzielne przeprowadzenie odbioru technicznego mieszkania, skorzystaj z naszej checklisty. Przedstawiamy zestaw sprawdzonych porad, dzięki którym przygotujesz się na odbiór techniczny Twojego wymarzonego mieszkania.

Odbiór mieszkania od dewelopera - lista "to do"

  1. Stwórz listę największych i najczęstszych błędów, jakie popełniają firmy deweloperskie → skorzystaj z naszego opracowania, które znajdziesz w tym poradniku. Dzięki jego lekturze poznasz sprawdzone sposoby, jak zwrócić uwagę na wszelkie niedociągnięcia w wykończeniu nieruchomości z rynku pierwotnego.
  2. Porozmawiaj z bliskimi - zwłaszcza tymi, którzy mają doświadczenie z samodzielnym przeprowadzeniem odbioru technicznego. Zapytaj, na jakie aspekty zwrócili uwagę podczas odbioru mieszkania i z jakich narzędzi korzystali. Ich opinia będzie dla Ciebie przydatna.
  3. Umów się na spotkanie z deweloperem lub jego przedstawicielem w ciągu dnia. To bardzo ważne! W przypadku odbioru technicznego mieszkania, słońce jest Twoim sprzymierzeńcem. W naturalnym świetle zobaczysz znacznie więcej niż przy sztucznym oświetleniu.
  4. Postaraj się opanować emocje i potraktować spotkanie z deweloperem jak umowę kupna-sprzedaży cennego i wartościowego przedmiotu. Najczęściej dokonując drogich zakupów uważnie sprawdzamy każdy skrawek materiału, z jakiego został wykonany. Tak samo skrupulatny powinieneś być przy odbiorze mieszkania od dewelopera.
  5. Jeśli nieruchomość została wybudowana przed 25 grudnia 2014 roku, masz 3 lata na zgłoszenie ewentualnych usterek, po tej dacie - 5 lat. Więcej informacji na temat rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, znajdziesz w innym naszym artykule. Przez ten okres masz pełne prawo wymagać ich naprawy. Niestety dotyczy to tylko konstrukcji budynku. Wszelkie niedociągnięcia w wykończeniu lokalu powinieneś zgłosić przed podpisaniem protokołu odbioru mieszkania.
  6. Nie bój się zwrócić uwagi deweloperowi nawet na najdrobniejsze usterki. Nie podchodź do nich lekceważąco. Zapłaciłeś niemałe pieniądze za zakup nowego mieszkania, dlatego wymagaj profesjonalnego podejścia do sprawy.
  7. Deweloper nie może wycofać się z umowy (w przypadku gdy podpisałeś z nim stosowną umowę) z powodu żądań naprawy. Pamiętaj o tym. Uwzględnij również możliwość, w której przeprowadzka do nowego lokum odsunie się w czasie. Jeśli pojawią się usterki, muszą zostać naprawione przez ekipę współpracującą z deweloperem - do tego czasu nieruchomość pozostanie do dyspozycji inwestora.

W pierwszej kolejności dokładnie przeczytaj kilka razy umowę, wynotuj wszystkie najważniejsze kwestie związane z normami budowlanymi i warunkami technicznymi, które lokal powinien spełniać. Dzięki temu będziesz w stanie - odpowiednio wcześniej - wykryć ewentualne wady w odbieranej nieruchomości i niezwłocznie zgłosić poprawki deweloperowi. Jeśli nie zgłosisz ewentualnych zastrzeżeń podczas spotkania, po podpisaniu protokołu technicznego odbioru mieszkania, wniesienie ewentualnych uwag w późniejszym terminie będzie z pewnością bardziej problematyczne.

Odbiór techniczny mieszkania krok po kroku - narzędzia

Wiedza teoretyczna niewątpliwie przyda się podczas odbioru mieszkania od dewelopera. Ważna jest również praktyka i użycie odpowiednich narzędzi. Pomogą one zweryfikować, czy Twoje mieszkanie nie posiada wad. Co warto zabrać na spotkanie z deweloperem?

Odbiór techniczny mieszkania - co przygotować?

Prospekt informacyjny 

Prospekt informacyjny, będący integralną częścią umowy deweloperskiej, to dokument zawierający niezbędne adnotacje na temat  inwestycji. Znajdziesz w nim m.in. informacje dotyczące gruntu i budynku oraz standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązał się deweloper. Jakie inne dokumenty powinien udostępnić Ci inwestor? Sprawdzisz w artykule opracowanym przez naszego eksperta.

Rzut i plan mieszkania 

Przy podpisaniu umowy deweloperskiej zapewne otrzymałeś rzut i plan mieszkania. Koniecznie zabierz te dokumenty na spotkanie z deweloperem. Na podstawie planu mieszkania możesz zweryfikować prawidłowe rozmieszczenie gniazd elektrycznych, włączników światła, punktów świetlnych, rozmieszczenia przyłączy wodno-kanalizacyjnych, a także powierzchni i wymiarów poszczególnych pomieszczeń.

Przydatne narzędzia 

Podstawowym narzędziem pomocnym podczas odbioru technicznego mieszkania jest taśma miernicza - najlepiej 5 metrowa lub dłuższa. Do oceny czy na styku dwóch powierzchni występuje kąt prosty, posłuży kątownik. Miara i dalmierz laserowy to narzędzia niezbędne do weryfikacji długości ścian, wysokości pomieszczenia czy obliczenia powierzchni mieszkania. Na odbiór nieruchomości zabierz ze sobą także notes oraz aparat fotograficzny lub telefon wykonujący dobrej jakości zdjęcia, dzięki którym będziesz mógł zanotować i sfotografować ewentualne niedociągnięcia. Co jeszcze przyda się podczas odbioru mieszkania? Poniżej przedstawiamy zestawienie niezbędników.

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera - lista narzędzi:

  • poziomica, dzięki której sprawdzisz poziomość i pionowość podłóg oraz ścian a także skontrolujesz jakość tynków, biorąc pod uwagę technologię, w jakiej zostały wykonane. Pamiętaj, że tynki nie powinny mieć pęknięć i nierówności - muszą być odpowiednio wygładzone
  • 2-3 cm pasek grubszego papieru (cienkiego kartonu),
  • ciężarek na sznurku do sprawdzania pionów,
  • próbnik - śrubokręt ze wskaźnikiem prądu,
  • piłeczka, dzięki której w najprostszy sposób sprawdzisz, czy podłogi są równe.

Gdy będziesz samodzielnie sprawdzać instalacje, powinieneś zaopatrzyć się także w oprawy z żarówkami, piankę do golenia (do sprawdzenia instalacji gazowej) i zapalniczkę (do sprawdzenia wentylacji). Jeśli zależy Ci na dokładnym zweryfikowaniu stanu gładkości ścian, powinieneś mieć ze sobą latarkę, dającą silne światło. Z bliskiej odległości wszelkie niedociągnięcia - niewidoczne przy normalnym oświetleniu - powinny się wówczas ujawnić.

Odbiór techniczny mieszkania - narzędzia

Odbiór techniczny mieszkania - na co zwrócić uwagę? 

Mieszkania od dewelopera pozbawione usterek zdarzają się rzadko. Nie zawsze wynikają one jednak z niestaranności wykonawczej. Czasem ich przyczyną może być działanie czynników zewnętrznych czy niedostateczne zabezpieczenie materiałów budowlanych w czasie prac. Przy obecnych technologiach poważne niedociągnięcia na szczęście zdarzają się sporadycznie. Na ogół są to drobne usterki, jednak nie warto ich bagatelizować, kierując się chęcią szybszego zamieszkania w lokalu.

Na tym etapie to deweloper bierze na siebie odpowiedzialność za większość niedociągnięć. Dlatego, o każdej usterce należy poinformować dewelopera przed podpisaniem protokołu odbioru mieszkania. 

Kąty proste 

Kąty proste, które sprawdzisz za pomocą kątownika, będą szczególnie ważne, jeśli planujesz ustawianie w nich przylegających mebli, zwłaszcza tych montowanych na stałe. Oczywiście nie możesz mieć pretensji w przypadku, gdy kąty nie były planowane jako kąty proste i było to zaznaczone na planie mieszkania.

Ściany 

Ściany powinny być nie tylko proste oraz mieć równo rozłożony tynk - bez zgrubień i wybrzuszeń - ale tak, jak i sufity powinny być suche. Warto uważnie przyjrzeć się sufitowi, szczególnie jeśli kupiłeś mieszkanie na ostatnim piętrze, pod dachem. Jeśli pojawią się jakiekolwiek plamy i przebarwienia, mogą być objawem wilgoci, a to często oznacza złe wykonanie dachu.

Ościeżnice i drzwi 

Zwykle najpoważniejsze wady można zobaczyć już na pierwszy rzut oka - więcej informacji na ten temat znajdziesz w naszym poradniku.  Ważny jest układ pomieszczeń, który powinien się zgadzać z pierwotnym projektem. Istotne okazuje się również rozmieszczenie ościeżnic okiennych i drzwiowych. Wszelkiego rodzaju rozbieżności należy niezwłocznie sygnalizować w trakcie trwania odbioru. To właśnie dlatego warto mieć przy sobie dokumentację mieszkania razem z projektem, aby na bieżąco weryfikować wykonaną przez dewelopera pracę.

Ważnym punktem jest również sprawdzenie okien i drzwi - czy nie zacinają się, nie są uszkodzone lub rozbite (co często się zdarza przy pracach wykończeniowych), a jeśli drzwi miały być antywłamaniowe lub z atestami, powinieneś otrzymać kartę gwarancyjną i odpowiedni certyfikat. Zarówno drzwi, jak i okna, powinny bezproblemowo się zamykać i otwierać. Sprawdź ich szczelność, czy odpowiednio się domykają, czy nie zamykają się zbyt głośno, czy posiadają odpowiednie okucia, czy otwierają się uchylnie.

Zwróć uwagę również na parapet - czy jest wyprofilowany w odpowiednim poziomie i doszczelniony. Zerknij, czy ramy okienne nie zostały zabrudzone w czasie prac, a szyby zarysowane. Zarysowania na szybach najlepiej sprawdzać w pochmurny dzień, z odległości pół metra. Okna oraz drzwi na balkon lub taras powinny być szczelne.

Odbiór techniczny mieszkania - okna

Stolarka

Pasek papieru przyda się przy sprawdzaniu stolarki. Wsadź go pomiędzy ościeżnicę a skrzydło przy otwartym oknie lub drzwiach i spróbuj wyciągnąć przy zamkniętych. Jeśli są szczelne, pasek nie powinien wyjść. Taśmą mierniczą sprawdzisz wysokość pomieszczeń, a także ich wymiary. Podłoga na balkonie i parapety powinny być tak zrobione, aby ułatwiały odpływ wody. Tutaj możesz za pomocą piłeczki sprawdzić, czy na pewno mają odpowiedni spad.

Instalacje

Znacznie trudniej będzie ustalić potencjalne i nieprzewidywalne straty ciepła. Wynika to z ukrycia instalacji grzewczej w ścianach lokalu mieszkalnego. Urządzeniem, które wykorzystuje się do sprawdzania instalacji, jest kamera termowizyjna. Rzadko kiedy zdarza się, żeby klienci decydowali się na tak wnikliwy przegląd odbieranego mieszkania. Upewnij się jednak, czy zamontowane grzejniki znajdują sią w dobrym miejscu, oraz czy ich funkcjonowanie nie pozostawia wątpliwości. Możesz to zweryfikować w następujący sposób - jeśli jest sezon grzewczy wystarczy, że sprawdzisz czy grzejniki są ciepłe. Gdy dokonujesz odbioru mieszkania w innych porach roku - zerknij, czy zawory łatwo się zamykają i otwierają.

Przy instalacji gazowej pomocna okaże się pianka do golenia, o której wspominaliśmy w akapicie o niezbędnych narzędziach. Nałożona na podejrzane miejsca, ukaże pęcherzyki czyli ulatniający się gaz. Do sprawdzenia samej wentylacji przyda się zapalniczka. Jeśli płomień odchyla się w kierunku kratki wentylacyjnej, to dobry znak. Jeżeli wentylacja nie będzie miała takiego ciągu, w Twoim mieszkaniu szybko może zawitać grzyb. Instalację elektryczną sprawdzisz za pomocą opraw z żarówkami. Dobrze jest przynieść ich ze sobą tyle, ile jest planowanych źródeł światła. Gdy podłączysz je wszystkie, a żarówki zaczną migać, może to świadczyć o przeciążeniu instalacji lub innej usterce.

Multimedia

Pamiętaj, że możesz wybrać dowolnego dostawcę usług telewizji i internetu. Jest to uregulowane poprzez odpowiednie przepisy. Zgodnie z ustawą, wszystkie mieszkania w budynkach wielorodzinnych, które otrzymały pozwolenie na budowę po 23 lutego 2013 roku, muszą mieć doprowadzony światłowód oraz instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej, kablowej, a także radia oraz telewizji satelitarnej. Przy samym etapie odbioru mieszkania, trudno jest sprawdzić poprawność takiej instalacji. Warto natomiast zapytać dewelopera, czy została wykonana zgodnie z nowymi przepisami.

Powierzchnie dodatkowe

Balkon, garaż i komórka lokatorska też podlegają odbiorowi technicznemu. Na balkonie warto sprawdzić, czy jest odpowiedni spad, gwarantujący odpływ wody. Lokalizacja i wygląd miejsca postojowego oraz piwnicy powinny odpowiadać zapisom umowy.

Odbiór mieszkania z fachowcem

Niezależnie od tego, jak dobrze przygotujesz się do samodzielnego odbioru technicznego mieszkania, nie trudno zauważyć różnicę w doświadczeniu, jaka występuje między profesjonalistą a nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu. Doświadczony fachowiec dokonuje odbioru kilkudziesięciu nieruchomości w ciągu zaledwie jednego miesiąca. Dzięki temu, jeszcze przed pojawieniem się w lokalu wie, na jakie niedociągnięcia czy wady powinien zwrócić szczególną uwagę. Dobry fachowiec działa sprawnie i metodycznie, dzięki czemu jest w stanie ocenić stan mieszkań i domów w stosunkowo krótkim czasie, przeznaczonym przez dewelopera na odbiór.

Kolejną zaletą odbioru technicznego nieruchomości w asyście inżyniera, jest możliwość użycia przez niego profesjonalnych sprzętów. Na zakup lub wypożyczenie kamery termowizyjnej, służącej do sprawdzenia instalacji elektrycznej, nabywcy mieszkania zazwyczaj nie mogą sobie pozwolić. Nie każdy dysponuje też wiedzą niezbędną do przeprowadzenia takiego badania. Doświadczony fachowiec, dzięki  urządzeniu zweryfikuje obecność wszelkich wycieków i zawilgoceń oraz mostków termicznych. Oceni też stan izolacji termicznej.

Prócz wiedzy i profesjonalnego sprzętu, doświadczony inżynier posiada również znajomość norm budowlanych. Wiedza w tym zakresie pozwala na skuteczną argumentację i uzasadnienie, dlaczego dane usterki powinny zostać umieszczone w protokole odbioru technicznego mieszkania. Nierzadko zdarza się, że deweloper lub przedstawiciel dewelopera, próbuje podważyć kompetencję osób odbierających mieszkania w budynkach jednorodzinnych, wielorodzinnych i osiedlach deweloperskich. Doświadczony fachowiec nie da się zwieść takim praktykom.

Odbiór mieszkania od dewelopera - cena asysty inżyniera to koszt zaczynający się od kwoty 200 zł. W porównaniu do ceny nowego mieszkania czy domu, koszt zatrudnienia fachowca nie jest zatem wygórowany. Co więcej, jego eskorta może zapobiec wielu stratom finansowym, na jakie naraziłbyś się w przypadku niezgłoszenia wad i nieprawidłowości podczas odbioru mieszkania.

Odbiór techniczny mieszkania - asysta fachowca

Przeanalizowaliśmy już, jakie są zalety i wady zarówno samodzielnego odbioru mieszkania od dewelopera, jak i współpracy z doświadczonym inżynierem. Niezależnie od tego, na jakie rozwiązanie się zdecydujesz, warto wcześniej zapoznać się z listą najczęściej wykrywanych wad podczas odbiorów technicznych. Zachęcamy do jej analizy.

Najczęstsze wady wykrywane podczas odbioru mieszkania

Najważniejszą rzeczą podczas spotkania z inwestorem lub jego przedstawicielem, jest protokół odbioru mieszkania od dewelopera. W tym dokumencie należy wyszczególnić wszystkie usterki i niedociągnięcia, na jakie zwrócisz uwagę podczas prowadzonego odbioru. Poniżej opisujemy najczęstsze z nich.

Porysowane szyby i parapety 

To dość częsta usterka, z którą możesz spotkać się podczas odbioru technicznego mieszkania. Jest o tyle problematyczna, że trudna do wykrycia. Możesz ją zauważyć zarówno podczas pierwszej wizyty w lokalu, jak i dopiero po przeprowadzce. Deweloperzy dokładają wszelkich starań, żeby oddawane do użytkowania inwestycje były zgodnie z dokumentacją oraz sztuką budowlaną. Zdarza się jednak, że - po zakończeniu prac - podczas generalnego sprzątania nieruchomości przed wizytą przyszłych właścicieli, może dojść do porysowania okien czy parapetów. Dlaczego tak się zdarza? Czasem mała wilgotność ściereczki czy niewielka grudka piasku może spowodować powstawanie rys. Koniecznie zatem zwróć na to uwagę!

Rysy, otarcia i obicia 

Podczas odbioru technicznego mieszkania, pamiętaj o dokładnym obejrzeniu elementów wykończeniowych, w szczególności grzejników, okien, drzwi wejściowych i ościeżnic. Sprawdź, czy nie zawierają różnego rodzaju rys, otarć czy obić. Może się zdarzyć, że znajdziesz takie mankamenty. Na budowie przewija się wiele osób, a wszystkie elementy są nieustannie narażone na uszkodzenia.

Niska jakość wykończenia ścian 

Częsty brak kątów prostych w mieszkaniu to dość oczywista sprawa. Na szczęście takie defekty wykrywane są już na etapie budowy i na bieżąco usuwane przez wykonawcę. Często jednak zdarzają się pewne odchylenia od normy w newralgicznych miejscach - narożach drzwi i okien, małych wnękach, połączeniach ścian ze stropem. Bądź czujny podczas odbioru mieszkania! Zwróć uwagę, czy ściany są proste i czy nie posiadają pęknięć oraz rys.

Złe wykonanie balustrad 

Sprawdzenie jakości wykonanych obróbek oraz balustrad balkonowych to podstawa! Nawet najmniejsza rysa na takich elementach będzie powodować powstanie korozji. Prześledź zatem czy połączenie balustrady z elewacją wykonane jest w sposób estetyczny i czy zabezpieczono ją przed dostaniem się wody.

Nieprawidłowa wentylacja pomieszczeń 

Często się zdarza, że wydajność wentylacji jest zbyt niska. Może to być spowodowane złym doborem urządzeń, błędami projektowymi lub wykonawczymi. Pamiętaj, że sprawna wentylacja zapewnia odpowiedni klimat w mieszkaniu. Jej brak może powodować różnego rodzaju choroby układu oddechowego oraz powstawanie pleśni na ścianach.

Niewyregulowane okna 

Dość częstym zjawiskiem jest brak wyregulowanych okien. Nie musi to jednak świadczyć o wadzie danego produktu, a o samej jego regulacji. Przykładowo, budynek mógł być oddany do użytkowania w lecie. Okna wyregulowane zostały tą samą porą roku. Odbierając mieszkanie zimą, może się okazać, że otwory okienne będą po prostu nieszczelne. Materiał wciąż pracuje. Przy odbiorze sprawdź zatem, czy wszystko jest poprawnie wyregulowane.

Cieknący kaloryfer 

Każda inwestycja kończy się odbiorami, które są poparte odpowiednimi próbami ciśnieniowymi, świadczącymi o sprawności instalacji. Pamiętaj, że wszystkie elementy są nowe. Może się okazać, że któraś śruba podczas montowania nie została dokręcona lub zwyczajnie się poluzowała. Wcale nie musi to świadczyć o wadliwym wykonaniu. Może jednak okazać się konieczne ponowne dokręcenie mocowania grzejnika.

Akustyka pomieszczeń

Często spotykanym utrudnieniem podczas odbioru technicznego są piony instalacyjne w mieszkaniach. W związku z nieodpowiednim wykonaniem, bez należytej staranności może się pojawić problem związany z niosącymi się, dokuczliwymi odgłosami z mieszkań zlokalizowanych poniżej lub powyżej.

Niezgodność z projektem

Niekiedy zdarza się również, że widoczne są drobne rozbieżności pomiędzy projektem a wykonaniem mieszkania. Pamiętaj, żeby sprawdzić czy wszystkie podejścia wody oraz odpływy są wykonane. Zdarza się bowiem, że niektórych elementów instalacyjnych może brakować lub podłączenia znajdują się w innym miejscu niż zakładano projekcie. Może to spowodować brak możliwości aranżacji mieszkania zgodnie z planem.  Dodatkowo, sprawdź czy zgadzają się wszystkie włączniki i kontakty, czy ich ilość jest zgodna z dokumentacją i czy wszystkie zlokalizowane są tu gdzie trzeba.

Odbiór techniczny a plan mieszkania

Odbiór mieszkania deweloperskiego - formalności 

Podczas odbioru mieszkania powinieneś otrzymać komplet dokumentów. Pamiętaj o ich sprawdzeniu. Spisywany jest protokół przekazania i odbioru technicznego lokalu. Od tego momentu deweloper ma obowiązek w ciągu 14 dni udzielić klientowi odpowiedzi na temat zgłoszonych uwag oraz zlikwidować wszelkie usterki (w terminie 30 dni).

Poza tym, powinieneś jeszcze otrzymać inne dokumenty takie, jak gwarancja na mieszkanie czy dokumentacja powykonawcza mieszkania. To w niej znajdziesz m.in. zdjęcia zrobione przed wylewkami oraz przed ułożeniem tynków. Dzięki nim zyskasz podgląd, jak przebiegają instalacje w Twoim mieszkaniu, co później pozwoli uniknąć przewiercenia kabla podczas wieszania szafki kuchennej. Dodatkowo, powinieneś otrzymać również instrukcję użytkowania samego mieszkania, jak i elementów jego wyposażenia.

Odbiór techniczny a odbiór kluczy

Odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy 

Protokół przekazania kluczy do mieszkania nie jest równoznaczny z protokołem odbioru technicznego nieruchomości, o czym powinieneś pamiętać. Co prawda niektórzy deweloperzy łączą oba odbiory, jednak - w większości przypadków - przekazanie kluczy do mieszkania następuje w momencie, gdy zostaną naprawione wszystkie usterki. To korzystne rozwiązanie - w przypadku ich wykrycia i zgłoszenia zastrzeżeń, nie musisz płacić w tym czasie czynszu.

Załącznik do pobrania
  • Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego
    Pobierz
PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz
  • Malczik

    Faktycznie odbiór techniczny to coś na co na pewno warto zwrócić szczególną uwagę. Prawidłowo wykonany pozwala uniknąć wielu problemów, natomiast na pewno rozwiązaniem nie jest ekierka i sznurek. My z żoną zdecydowaliśmy się na skorzystanie z usług fachowca i nie żałujemy. Firm które się tym zajmują nie brakuje, natomiast ja osobiście polecam tomabud.waw.pl
    19 lutego 2021, 10:16
  • Andrzej

    Szanowni Państwo, stanowczo odradzam dokonywania odbioru technicznego mieszkania lub domu we własnym zakresie wedle zaleceń w tym artykule. Sprawdzanie pionów za pomocą ciężarka i sznurka lub mierzenie kątów pomiędzy ścianami za pomocą szkolnej ekierki nie jest normowym sposobem kontroli, przez co deweloper może odrzucić zgłoszone przez Państwa usterki. W normach są również dokładnie określone sposoby dokonywania kontroli wszelkich robót budowlanych i należy je stosować. Dla przykładu przy weryfikacji tynków, dla sprawdzenia kąta prostego pomiędzy ścianami normowo możemy użyć kątownika o długości ramion wynoszących metr na metr a sam pomiar najlepiej wykonać klinomierzem szczelinowym, każdy inny kątownik sprawi, że otrzymany przez Państwa pomiar będzie do podważenia. Niestety nie da się prawidłowo odebrać mieszkania lub domu od dewelopera bez szczegółowej wiedzy technicznej oraz bez profesjonalnego sprzętu. Jeżeli są Państwo zainteresowani przeprowadzeniem odbioru technicznego mieszkania przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane oraz wieloletnie doświadczenie w tym zakresie zapraszam do odwiedzenia mojej strony brib.com.pl

    20 sierpnia 2020, 14:24
  • Leon

    Lepsza iskierka niż nic. A ściany najlepiej sprawdza się cienkim sznurkiem. Potrzeba do tego trzech osób. Pion i poziomica to też obowiązkowe wyposażenie.

    2 sierpnia 2020, 22:15
  • Kamil DreamNest

    Polecamy nasze odbiory techniczne gdyby ktoś potrzebował: www.facebook.com/odbiory.Dreamnest/

    20 lipca 2020, 12:40
  • kamila

    jakby mi klient wyskoczył ze "Zwykłą ekierką" to szybko by zakończył pomiary. Proszę zebrać więcej wiedzy dotyczącej fachowego odbioru mieszkań.

    3 lutego 2020, 09:42

Artykuły powiązane:

Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: