Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz?

Kupując nowe mieszkanie, wielu z nas staje przed dylematem nie tylko wyboru samej lokalizacji, dewelopera czy atrakcyjnej cenowo oferty. W grę wchodzi również ostateczny stan mieszkania, które zostanie nam oddane. Niektórzy inwestorzy proponują tzw. stan deweloperski lub wykończenie „pod klucz”. Oba te pojęcia się od siebie różnią, nie tylko w rozumieniu ogólnym, ale także u każdego dewelopera mogą oznaczać co innego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest stan deweloperski
• co obejmuje stan deweloperski
• co się bardziej opłaca - stan deweloperski czy mieszkanie pod klucz

Przeglądając oferty, warto zastanowić się na czym nam zależy i dokładnie zapoznać się z informacjami o danej inwestycji. To bardzo ważne, ponieważ różnica w postrzeganiu może być duża i kosztować nas nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, które będziemy musieli włożyć w wykończenie nieruchomości, by później móc w niej zamieszkać. Polacy wciąż najchętniej kupują mieszkania wykończone w tzw. stanie deweloperskim. Co ów standard oznacza, zależy od konkretnego dewelopera. Co ciekawe, dla przeciętnego mieszkańca Europy Zachodniej czy USA te pojęcia są kompletnie niezrozumiałe, ponieważ większość mieszkań oddawana jest u nich „pod klucz”.

Wykończ pod klucz z gwarancją ceny i terminu Sprawdź oferty od 1200zł /m2

Rodzaje standardów wykończenia

Polski rynek mieszkaniowy wyróżnia trzy warianty oddawanych mieszkań: surowy, tzw. stan deweloperski i wykończony. To drugie określenie to czysty eufemizm wymyślony przez polską branżę budowlaną, bo tak naprawdę powinniśmy mówić jedynie o lokalu niewykończonym albo o gotowym do zamieszkania.

Jeszcze kilkanaście lat temu wielu deweloperów miało w swojej ofercie mieszkania „pod klucz”, ale ponieważ polski rynek mieszkaniowy był raczej rynkiem sprzedającego, niż kupującego (co windowało ceny), Polacy musieli szukać jak najtańszych rozwiązań, jeśli chodzi o zdobycie wymarzonego lokum. Stąd też stali się specjalistami od remontowania i urządzania mieszkań na własną rękę. W tej sytuacji firmy budowlane postawiły na sprzedaż mieszkań w tzw. stanie deweloperskim.

Dokładny opis standardu wykończenia mieszkań w danej inwestycji najczęściej znajduje się w załączniku do umowy kupna-sprzedaży. Podawany jest w nim rodzaj materiałów oraz ich klasa. Niestety w wielu przypadkach różnica między zaawansowaniem wyposażenia i urządzenia danego lokalu jest ogromna. Może się okazać, że dwie sąsiadujące inwestycje sprzedawane w tzw. stanie deweloperskim są zupełnie inne. Jest to bardzo trudne do ogólnego określenia, ponieważ nie ma żadnych przepisów mówiących o tym, co jest stanem surowym, a mieszkaniem urządzonym „pod klucz". W drugim przypadku wychodzi się z założenia, że powinno to być wszystko, co potrzebne jest do zamieszkania od zaraz.

Co oznacza pojęcie stan deweloperski?

Przeważnie jako stan deweloperski określa się nieruchomości, w których rozprowadzone są wszystkie instalacje, łącznie z grzejnikami i piecem (w przypadku ogrzewania etażowego) oraz wykonane są tynki i wylewki. Oznacza to, że w mieszkaniu nie znajduje się nic więcej poza wycekolowanymi ścianami, drzwiami wejściowymi, czasami też wewnętrznymi, podłączeniem wody i prądu. Zwykle brakuje tzw. „białego montażu”, czyli armatury łazienkowej. Zatem decydując się na zakup lokalu w standardzie deweloperskim przed zamieszkaniem musimy przeprowadzić jeszcze remont. Oznacza to, że mieszkanie jest przygotowane do malowania, układania podłóg i wykończenia łazienek.

Najogólniej rzecz ujmując standard deweloperski to najczęściej mieszkanie, znajdujące się w budynku stojącym na zagospodarowanym terenie. Zgodnie z umową jest ogrodzony lub nie, zagospodarowany zielenią i ma przygotowane miejsca parkingowe. Wykończone są części wspólne nieruchomości, czyli klatki schodowe, piwnice i garaże podziemne – jeśli znajdują się w budynku. Podsumowująć - stan deweloperski to taki, który pozwala nam na bezzwłoczne rozpoczęcie prac wykończeniowch czyli ocieplenie budunku, przygowaniem przyłączy czy prac wewnątrz pomieszczeń użytkowych.

Stan deweloperski to pojęcie trudno definiowalne, ponieważ nie jest uregulowane prawnie. Zdarza się, że ten sam deweloper różnicuje „stan deweloperski” w różnych inwestycjach. Inaczej wygląda on na osiedlu, gdzie dominują duże apartamenty, inaczej we współczesnych „mrówkowcach”. W pierwszym przypadku dostaniemy w standardzie drzwi antywłamaniowe, okna drewniane czy parapety z marmuru, w drugim najtańsze okna PCV z parapetami z konglomeratu. Jednolita definicja pojęcia stan deweloperski po prostu nie istnieje. 

Według badań rynku przeprowadzonych przez niezależnych analityków, stan deweloperski najczęściej zawiera tynk gipsowy, wylewkę i wyprowadzoną instalację pod urządzenia wodno-kanalizacyjne, centralne ogrzewanie oraz instalację elektryczną (doprowadzenie elektryczności i zamontowanie gniazdek to w zasadzie jedyny obowiązek jaki nakłada na dewelopera polskie prawo). Zdarza się, że inwestor oddaje mieszkanie w tzw. białym montażem, zazwyczaj oznacza to gotowe wyprowadzenia, od których właściciel musi sam pociągnąć rury.

Z kolei dom w stanie deweloperskim to prawie norma w polskiej rzeczywistości. Odbiór domu wykończonego pod klucz to ogromna rzadkość. Wynikać to może z charakteru inwestycji jednorodzinnych, jak również z kosztów. W większości przypadków są one bezpośrednio związane z metrażem inwestycji - cena wykończenia pod klucz liczona za metr kwadratowy.

Stan deweloperski mieszkania - wyobrażenia a rzeczywistość

Kupując mieszkanie, warto bardzo dokładnie przestudiować zapisy umowy, bo właśnie tam znajdziemy paragraf opisujący, w jakim stanie będzie nasze mieszkanie w momencie odbioru. Jeśli na przykład deweloper nie zobowiąże się do pomalowania ścian, istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie będą one pokryte gładzią szpachlową, ale lekko chropowatym tynkiem gipsowym.

– W moim mieszkaniu ściany były otynkowane, ale i tak byłam zmuszona wynająć ekipę remontową, aby wygładziła je przed malowaniem – mówi Joanna Białkowska, właścicielka dwupokojowego mieszkania w Wawrze. – Musiałam zmienić położenie gniazdek elektrycznych ponieważ były zamontowane zupełnie przypadkowo, na przykład we wnęce na lodówkę, gniazdko uniemożliwiało jej właściwe ustawienie. Inaczej wyobrażałam sobie stan deweloperski – dodaje Joanna Białkowska.

Po raz kolejny okazuje się, że nawyk dokładnego czytania zawieranych umów jest konieczny do sprawnego funkcjonowania w przestrzeni społecznej. Dodatkowe koszty, które poniosła nasza czytelniczka mogły zostać ograniczone do minimum.  

Dlaczego kupujemy mieszkania w stanie deweloperskim?

Wiele osób wciąż decyduje się kupić mieszkanie w stanie deweloperskim, ponieważ jego główną zaletą jest możliwość dopasowania mieszkania do własnych potrzeb i urządzenie go zgodnie z upodobaniami. Na tym etapie nie pojawia się bowiem problem z wykonaniem niewielkich zmian w lokalu. Jeśli wiemy, co w naszym mieszkaniu jest określone tym mianem, możemy spokojnie planować wykończenie.

W łatwy sposób możemy przenieść niektóre instalacje, np. włączniki światła, wykonać dodatkowe punkty świetlne czy zmienić układ instalacji w łazience. Dodatkowo pozostaje nam nieograniczony wybór wszystkich pozostałych elementów wykończeniowych. Ściany możemy pokryć, czym chcemy - zarówno farbą, jak i tapetą czy kamieniem, a podłogi ułożyć wedle własnego życzenia.

W tym przypadku mamy większy wpływ na jakość wykończenia takiego mieszkania, ponieważ możemy samodzielnie nadzorować prace na poszczególnych etapach, a przed ich zakończeniem zgłaszać swoje uwagi i zastrzeżenia. Pozwala to także na zmiany w trakcie, kiedy np. okaże się, że wybrany kolor na ścianie nie wygląda tak samo, jak na próbniku, albo nie pasuje do zamysłu wnętrza.

Część prac wykończeniowych możemy wykonywać samodzielnie, dzięki czemu znacznie obniżamy koszty. Malując ściany i kładąc podłogi sami, zaoszczędzamy całkiem spory budżet. Co więcej, mieszkanie w stanie surowym możemy remontować stopniowo, w zależności od bieżących wydatków, zarobków, czy potrzeb.

Głównym minusem zakupu mieszkania w standardzie deweloperskim jest to, że nie możemy zamieszkać w nim od razu. W zależności od metrażu mieszkania należy liczyć co najmniej 2 miesiące na przeprowadzenie satysfakcjonującego remontu. Oznacza to konieczność posiadania innego lokum na czas remontu, co w większości przypadków generuje dodatkowe koszty. Trzeba też poświęcić sporo czasu na wybieranie materiałów wykończeniowych, ich zakup czy nadzór nad ekipą budowlaną. Gdy decydujemy się na wykonanie niektórych prac samodzielnie, musimy liczyć się również z tym, że czas do zamieszkania, jeszcze bardziej się wydłuży.

Co obejmuje stan deweloperski?

Stan deweloperski najczęściej obejmuje następujące elementy:

• drzwi, okna i parapety
• podstawowe instalacje: elektryczną, grzewczą, wodno-kanalizacyjną i wentylacyjną
• ściany, które są gotowe do pomalowania
• wylewkę podłogową 

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania w stanie deweloperskim?

Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim rozpocznijmy od sprawdzenia jakości materiałów, które deweloper wykorzystał podczas budowy. Ściany czy wykończenie mieszkania może zostać wykonane z użyciem produktów z różnych półek cenowych. Zastany stan deweloperski musimy zatem gruntownie przeanalizować jeżeli chcemy uniknąć problemów czy dodatkowych kosztów. Użycie słabej jakości materiałów to często konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu. 

Stan deweloperski odnosi się także do stanu ścian odbieranego budynku. Zapisy umowy powinny precyzować formę w jakiej zostaną nam przekazane. Co do zasady najbardziej popularną formą jest powierzchnia wyrównana gładzią. W niektórych przypadkach ściany mieszkania są dodatkowo pokryte jedną warstwą białej farby. Dookreślenie naszych oczekiwań na poziomie umowy pozwol na uniknęcie nie tylko nieporozumień i nerwów, ale także dodatkowych kosztów. Szczególnie w przypadku inwestycji o dużej powierzchni możemy liczyć na spore oszczędności w tym zakresie.

Stan deweloperski w Europie

Stan deweloperski jest najpopularniejszy w Polsce, ale oczywiście zdarzają się oferty mieszkaniowe o podobnym standardzie w innych krajach. Dotyczy to szczególnie państw postkomunistycznych (poza Polską przede wszystkim Bułgarii i Rumunii). Wystarczy spojrzeć na rynek mieszkaniowy naszych południowych sąsiadów, aby znaleźć się bliżej standardów Europy Zachodniej. W Czechach przeważają już bowiem oferty mieszkań wykończonych „pod klucz”. U naszych zachodnich sąsiadów sprzedaż mieszkań niewykończonych stanowi niewielki procent rynku.

Przykład pierwszy z brzegu, blok mieszkalny postawiony przez firmę budowlaną Aigner Immobilien z Monachium – z zewnątrz nie wyróżnia się niczym szczególnym, budynek jakich wiele na polskich osiedlach, ale żadne z mieszkań nie wymaga od nowego właściciela inwestowania dodatkowych pieniędzy, aby mógł tam zamieszkać. Dodatkowo w standardzie są w pełni wyposażona kuchnia i łazienka, ogrzewanie podłogowe, elektryczne rolety, okablowanie multimedialne i miejsce w podziemnym garażu.

W Europie Zachodniej, szczególnie w krajach skandynawskich oraz w Belgii i Holandii, coraz większym powodzeniem cieszy się budownictwo ekologiczne. Chodzi o to, aby eksploatacja mieszkania była jak najmniej energochłonna a zużyta energia pochodziła ze źródeł odnawialnych. Takie mieszkania muszą być wykończone „pod klucz”, ponieważ wiąże się to z montażem wielu dodatkowych urządzeń i systemów, zapewniając optymalne wykorzystanie surowców, na czym zależy zarówno sprzedającym, jak i kupującym.

Stan deweloperski w USA

Podobnie jest w USA, gdzie kryzys i poważne problemy branży budowlanej spowodowały, że większość klientów woli teraz kupować mieszkania gotowe. Mają wtedy pewność, że budowa ich wymarzonego lokum nie utknie z powodów ekonomicznych. Analizując oferty firm deweloperskich na Florydzie, nie znalazłem ani jednej, która dotyczyłaby mieszkania lub domu w stanie deweloperskim. Podsumowując, dla przeciętnego mieszkańca Europy Zachodniej czy USA jest to najczęściej pojęcie dość abstrakcyjne, trudno je nawet przetłumaczyć na inne języki.

Początkowo kompletnie nie mogłem zrozumieć, co to jest mieszkanie w stanie deweloperskim. Podejrzewałem nawet przedstawicieli deweloperów, że chcą mnie oszukać, sprzedając lokal niewykończony – wspomina James, młody Amerykanin, który rok temu kupił mieszkanie w Krakowie.

Wykończenie „pod klucz” - mieszkanie gotowe do zamieszkania

Największą zaletą kupna mieszkania z wykończeniem „pod klucz” jest możliwość wprowadzenia się do wymarzonych czterech kątów, zaraz po zrealizowaniu wszystkich formalności. Często jest to lokal z urządzoną już łazienką oraz kuchnią wraz z armaturą. Wszystkie ściany w mieszkaniu są pomalowane, zwykle na biało, a podłogi położone. W mieszkaniu „pod klucz”, znajdują się także drzwi wewnątrzlokalowe, dzięki czemu wystarczy tylko wstawić meble, i można się wprowadzać.

Teoretycznie tego typu wykończenie przez dewelopera powinno być tańsze. Wynika to z faktu, że ma on przecież dostęp do cen hurtowych i zatrudnia własnych pracowników, czyli znika konieczność wynajęcia zewnętrznej ekipy remontowej. Oznacza to, że zakup mieszkania „pod klucz” pozwala nie tylko na zaoszczędzenie czasu, którego obecnie wszystkim brakuje, ale także pieniędzy.

Wydaje się to być doskonała opcja dla wszystkich poszukujących wymarzonej nieruchomości. Jednak wiele osób nie ufa deweloperom, obawiając się, że rzeczywistość może znacznie odbiegać od planów. Dlatego też niezwykle istotne jest odpowiednie sporządzenie umowy, a także dokładne sprawdzenie mieszkania przy odbiorze.

Klienci posiadają jeszcze jedną obawę. Mianowicie, że mieszkanie nie zostanie wykończone tak jakby chcieli, lub zrobiliby to sami. Zwykle i tak koniec końców decydują się na wynajęcie ekipy remontowej, aby wprowadzić własne zmiany. Jak wiadomo wszelkie prace po odebraniu kluczy powodują nie tylko bałagan i brud, ale przede wszystkim generują dodatkowe koszty. 

Deweloperzy i na to znaleźli rozwiązanie. Przyszły właściciel mieszkania może spotkać się z osobą odpowiedzialną za aranżację wnętrz, która pomaga zaplanować wygląd całego lokalu. Należy jednak liczyć się z tym, że mimo, iż deweloper dopuszcza pewne zmiany w proponowanym standardzie, zwykle dotyczą one tylko wyboru kolorów, a nie jakości materiałów wykończeniowych. Oznacza to, że nie możemy wybrać podłogi z najwyżej półki, kosztem np. farby. Tak postać rzeczy wynika z faktu, że propozycje dewelopera ograniczają się do uśrednienia oferty, która z góry zakłada określone parametry.

Standard deweloperski a wykończenie pod klucz - co mi się bardziej opłaca?

Podejmując decyzję, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę fakt, że zakup mieszkania wykończonego „pod klucz” nie jest odpowiednią opcją dla indywidualistów, którzy chcieliby urządzić mieszkanie wedle własnych potrzeb i oczekiwań. Jest to również propozycja znacznie droższa niż mieszkanie w stanie deweloperskim. Nie jest zatem skierowana do osób, które mają ograniczenia finansowe i szukają oszczędności w każdym możliwym mejscu. 

Osoby, które zdecydują się się na zakup mieszkania w stanie deweloperskim, a nie wykończenie pod klucz muszą we własnym zakresie przygotować lokal do zamieszkania. Większość nabywców decyduje się zlecić prace wykończeniowe firmie prywatnej. Zaletą takiego rozwiązania jest zazwyczaj niższy koszt wykończenia m2.

Jednocześniej pamiętajmy, że korzystać z usługi dewelopera w tym zakresie mamy zdecydowanie większą kontrolę nad terminem i dostępnością naszego nowego mieszkania. Doświadczeniem wielu osób, które korzystają z firmy zajmujących się wykończeniem mieszkania jest nieterminowość w wykonaniu prac czy bardzo dług czas oczekiwania na podjęcie zlecenia (powiązany z dużym zapotrzebowaniem na rynku dla tej usługi.) 

Jeśli natomiast dysponujemy odpowiednią ilością gotówki, chcemy zaoszczędzić czas potrzebny na remont i wszelkie prace wokół, jest to opcja idealna dla nas.

Tak naprawdę trudno jednoznacznie stwierdzić, które rozwiązanie jest korzystniejsze. Każda z opcji ma swoje wady i zalety. Najważniejsze, aby przy dokonywaniu wyboru po kolei przeanalizować wszystkie możliwe warianty i wybrać tę inwestycję, która będzie najlepiej dopasowana do naszych obecnych potrzeb.