Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz? Porównujemy koszty, czas i standardy

Kupujesz mieszkanie, ale nie wiesz, jaki wariant wykończenia wybrać? W naszym poradniku wyjaśniamy, czym różni się wykończenie pod klucz od stanu deweloperskiego. Analizujemy koszty wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim. Porównujemy również czas realizacji prac wykończeniowych.

Mieszkanie z rynku pierwotnego możesz kupić w jednym z trzech podstawowych wariantów – stan surowy, stan deweloperski oraz wykończenie pod klucz. Różnice między tymi rozwiązaniami nie ograniczają się jedynie do ceny. Znając cechy poszczególnych standardów zaoszczędzisz czas oraz koszty wykończenia mieszkania.

Stan deweloperski a pod klucz – najważniejsze informacje

• Stan deweloperski to kompromis między ceną mieszkania a elastycznością aranżacji.
• Wykończenie pod klucz to rozwiązanie dla osób chcących się szybko wprowadzić.
• Samodzielne wykończenie lokalu o powierzchni około 60 mkw. trwa zazwyczaj od dwóch do sześciu miesięcy.
• Koszt wykończenia jednego metra kwadratowego mieszkania w wariancie pod klucz jest wyższy przeciętnie o 600 900 zł w porównaniu do stanu deweloperskiego.

Standardy wykończenia mieszkania – różnice

Stan surowy, stan deweloperski oraz wykończenie pod klucz charakteryzują się innym poziomem zaawansowania prac budowlanych i wykończeniowych nieruchomości.

Wskazówka: standard wykończenia możesz sprawdzić w opisach inwestycji, publikowanych na RynekPierwotny.pl.

Zakup mieszkania od dewelopera w stanie surowym, dla kogo?

Stan surowy jest terminem umownym, którego prawo budowlane nie definiuje precyzyjnie. W związku z tym możesz spotkać się z różnymi definicjami tego pojęcia.

Wnętrze mieszkania w stanie surowym jest zabezpieczone, ale nie wykończone, brakuje ścianek działowych, instalacji wewnętrznych, takich jak ogrzewanie czy elektryka oraz tynków.

Jest to etap konstrukcyjny, który wymaga wielu dalszych prac wykończeniowych, dużego zaangażowania oraz dodatkowych nakładów finansowych, aby wykończyć mieszkanie pod klucz.

Mieszkanie w stanie deweloperskim – co musisz wiedzieć?

W świetle prawa budowlanego również nie istnieje jednolita definicja wykończenia nieruchomości w stanie deweloperskim. Jeżeli chcesz dokładnie poznać, co obejmuje standard deweloperski wybranej nieruchomości, musisz zapoznać się z ofertą dewelopera oraz jego definicją tego pojęcia.

Najczęściej spotykanym wariantem jest mieszkanie, w którym są tynki, wylewka w postaci posadzki, rozprowadzone instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, grzewcza), drzwi zewnętrzne, często również grzejniki i parapety. Nieruchomość jest przygotowana do malowania oraz wyboru takich elementów wykończeniowych jak podłogi czy drzwi wewnętrznych.

Zakup mieszkania w stanie deweloperskim to mniejsze koszty związane z wykończeniem wnętrz niż standard surowy oraz krótszy czas realizacji.

Stan deweloperski Co znaczy i co obejmuje?

Podwyższony standard deweloperski – dla tych, którzy szukają wysokiej jakości

Chcesz kupić mieszkanie w stanie deweloperskim, ale nie odpowiada ci jakość materiałów wykończeniowych dobranych przez dewelopera? Dowiedz się, czy inwestor oferuje usługę podwyższonego stanu deweloperskiego.

Stan deweloperski mieszkania w pakiecie premium może obejmować m.in. materiały wykończeniowe wyższej jakości, kompleksowe wykończenie tarasów i balkonów, inteligentne systemy zarządzania lokalem (smart home) czy okna z podwyższonej izolacji akustycznej.

Wykończenie pod klucz, czyli oszczędność czasu

Kupując mieszkanie w stanie pod klucz otrzymujesz kompleksowo wykończony lokal niemal gotowy do zamieszkania, bez konieczności przeprowadzania żadnych prac remontowych i zatrudniania fachowców. Deweloper może zaproponować ci różne pakiety wykończenia pod klucz, przy czym wraz ze wzrostem standardu wzrastają koszty inwestycji.

Jeśli chcesz samodzielnie wykończyć mieszkanie, pomożemy ci. Skorzystaj z pakietów wykończenia pod klucz dostępnych za pośrednictwem portalu RynekPierwotny.pl:

Wykończenie pod klucz z gwarancją ceny i terminu Sprawdź oferty

Podstawowy zakres wykonanych prac we wnętrzach pod klucz obejmuje m.in. położenie podłóg, malowanie ścian, montaż aneksu kuchennego, drzwi wewnętrznych, urządzeń sanitarnych czy szaf wnękowych.

Do pełnego wykończenia pomieszczeń pozostaje jedynie aranżacja wnętrz o niezbędne meble i wyposażenie. Jeżeli planujesz zakup lokalu pod klucz w celu wynajmu, jest to jedna z lepszych opcji, dzięki której zaoszczędzisz czas. Pamiętaj jednak, że wykończenie mieszkania pod klucz jest średnio droższe o 600-900 zł na mkw.

Zakup mieszkania od dewelopera, a zmiany w projekcie

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego masz niekiedy możliwość przeprowadzenia tzw. zmian lokatorskich na wczesnym etapie projektu. Polegają one na wprowadzeniu zmian do oryginalnego planu mieszkania.

Możesz zmodyfikować umiejscowienie drzwi wewnętrznych, układ ścian działowych, włączników, gniazd elektrycznych, punktów oświetleniowych, grzejników oraz punktów wodno-kanalizacyjnych.

Koszty wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim

W 2025 roku całkowity koszt wykończenia mieszkania w średnim lub wysokim standardzie wahał się od 1200 do 2000 zł za metr kwadratowy. Oczywiście w zależności od poziomu jakości wykończenia, metrażu oraz lokalizacji nakład finansowy może się różnić. Na przykład w przypadku wykończenia ekonomicznego koszty mogą wynosić 1200 zł za mkw., natomiast wersja premium może osiągnąć nawet 3000 zł na mkw.

Koszty wykończenia mieszkania w wersji ekonomicznej mogą wynosić od 40 do 50 tys. zł dla mieszkań o powierzchni 40 mkw. Natomiast 50 mkw. nieruchomości generuje koszty w wysokości 60-70 tys. zł. W tym wypadku wykorzystywane są materiały, które spełniają minimalne wymagania jakościowe, wśród nich możemy wyróżnić podłogi laminowane – średni koszt to około 30 zł/mkw., farby i tynki, których ceny zaczynają się od 10 zł za litr czy podstawowe modele armatury za około 300 zł.

Koszt wykończenia ścian i sufitów może znacząco wpłynąć na ostateczny budżet, nałożenie gładzi na ściany w mieszkaniu to wydatek rzędu 30 zł za metr kwadratowy. Malowanie ścian kosztuje średnio 20-25 zł za mkw., w przypadku malowania artystycznego, na przykład w pokojach dziecięcych, ta kwota wynosi 50 zł za metr kwadratowy. Ceny dotyczą samej robocizny - należy do nich doliczyć koszty gipsu szpachlowego, gruntu, farby podkładowej, farby wierzchniej czy silikonów akrylowych.

W 2025 roku koszty ułożenia paneli podłogowych w dużych miastach wynosiły od 30 do 45 zł/mkw., natomiast w bardziej skomplikowanych przypadkach, takich jak układanie z docinaniem w jodełkę, cena może wzrosnąć do 60 zł za metr kwadratowy. Jeżeli zdecydujesz się na panele drewniane, musisz się przygotować na koszty w wysokości od 130 do 200 zł.

Dodatkowe obciążenia finansowe związane z montażem podłóg obejmują podkłady, folie oraz listwy przypodłogowe, których ceny wynoszą odpowiednio 10, 3 i 15 zł za metr, natomiast stawki robocizny mogą wynosić od 80 do 100 zł za metr kwadratowy.

Największy nakład finansowy przy wykańczaniu mieszkania dotyczy kuchni i łazienki. Koszt armatury może wynosić od 300 do 5000 tys. zł za sztukę, a ułożenie płytek gresowych kosztuje od 90 do 130 zł/mkw. Blaty laminowane do kuchni to koszt od 150 do 400 zł za metr kwadratowy, a kamienne – od 1000 do 3000 tys. zł/mkw. Zakup mebli i sprzętu AGD stanowi istotną część budżetu przy wykończeniu mieszkania pod klucz. Koszty mebli na wymiar oraz sprzętu AGD mogą znacząco różnić się w zależności od standardu wykończenia.

Do kosztów wykończenia mieszkania gotowego do zamieszkania należy również zaliczyć koszty robocizny, które różnią się w zależności od lokalizacji oraz renomy wykonawców. Cenniki ekip remontowych zaczynają się od 300 zł/mkw., montaż paneli – od 45 zł/mkw., podłóg drewnianych – od 60 zł/mkw., a płytek ceramicznych – od 70 zł/mkw.

Ukryte koszty samodzielnego wykańczania mieszkania – na co uważać

Wiele osób decyduje się na samodzielne wykańczanie mieszkania dla oszczędności. Czasem, pomimo najlepszego planu i dokładnych wyliczeń, przynosi to odwrotne skutki. Brak doświadczenia oraz eksperckiej wiedzy w tej dziedzinie grozi przekroczeniem budżetu.

Oprócz kosztów finansowych jest jeszcze kwestia czasu. Wykańczanie mieszkania wiąże się z godzinami spędzonymi „na telefonie”, wizytach w sklepach i ustaleniach z ekipą remontową.

Kolejnym błędem przy remoncie są błędy popełniane przy zamawianiu materiałów wykończeniowych. Niewłaściwa ilość, błędne wymiary czy zbyt wczesna lub zbyt późna dostawa – wszystko to skutkuje opóźnieniami lub dodatkowymi kosztami.

Na całkowity koszt wpływa również brak zgrania ekip do prac wykończeniowych, co generuje straty czasowe i finansowe, zwłaszcza jeżeli płacisz raty kredytu. Najczęściej nieuniknionym obciążeniem dla twojego portfela przy samodzielnym wykańczaniu będą poprawki, które wynikają z braku szczegółowego planu, nieprzemyślanego układu czy źle dobranych materiałów.

Alternatywą dla samodzielnego wykańczania mieszkania jest skorzystanie z usług profesjonalnych firm, które oferują kompleksową realizację projektu – od koncepcji, przez zakup materiałów, aż po nadzór nad pracami wykończeniowymi. Doświadczone zespoły dysponują sprawdzonymi ekipami, harmonogramami oraz znajomością rynku, co przekłada się na lepszą kontrolę budżetu i czasu realizacji.

Choć koszt początkowy może wydawać się wyższy, w praktyce często oznacza mniejszą liczbę poprawek i większą przewidywalność wydatków. Jeżeli nie posiadasz doświadczenia w wykończaniu nieruchomości oraz nie chcesz angażować się czasowo i psychicznie w codzienne zarządzanie pracami, warto skorzystać z profesjonalnych usług.

Wykończenie pod klucz – czas realizacji

Czas realizacji usług wykończeniowych dla standardowego mieszkania o powierzchni około 60 metrów kwadratowych w stanie deweloperskim może wynieść od dwóch do sześciu miesięcy. Do najbardziej istotnych prac należą prace instalacyjne, które obejmują montaż oświetlenia, gniazdek, podłączenie instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz grzewczej. Trwają one zwykle od dwóch do trzech tygodni.

Kolejny krok to prace budowlane, realizowane w cztery-sześć tygodni. Zalicza się do nich wyrównywanie ścian i sufitów, układanie podłóg oraz montaż płytek w łazience i kuchni.

Prace wykończeniowe, czyli malowanie, tapetowanie, montaż drzwi wewnętrznych oraz listew przypodłogowych, powinny zająć od trzech do pięciu tygodni.

Na ostatniej prostej pozostaje wyposażyć wnętrze. W ciągu dwóch-trzech tygodni ekipa instaluje meble, urządzenia AGD i inne elementy wystroju. Czas wykończenia mieszkania zależy od wielu czynników, wśród nich możemy wyróżnić wielkość lokalu, zakres prac, dostępność materiałów oraz ekipy remontowej.

Stan deweloperski i wykończenie pod klucz – podsumowanie

Jeżeli chcesz mieć realny wpływ na wygląd wnętrz i zastosowane materiały oraz jesteś w stanie poświęcić czas na organizację prac wykończeniowych, mieszkanie w stanie deweloperskim jest dla ciebie. Wariant jest też atrakcyjny pod względem finansowym: możesz zaplanować stopniowe wykańczanie nieruchomości i rozłożyć wydatki w czasie. To rozwiązanie wymaga jednak dobrej organizacji, kontroli budżetu oraz gotowości na dłuższy czas realizacji.

Zakup lokalu wykończonego pod klucz to idealne rozwiązanie, jeżeli chcesz się szybko wprowadzić do niemal gotowego mieszkania. Koszt początkowy jest wyższy, ale oszczędzasz czas. To rozwiązanie korzystne dla osób, które oczekują przewidywalnego harmonogramu i jasno określonego zakresu prac. Szczególnie dobrze sprawdza się u inwestorów oraz osób kupujących mieszkanie na wynajem.

Odbiór techniczny mieszkania – check-lista

Mieszkanie gotowe? Pozostaje tylko je odebrać.

1. Na odbiór techniczny mieszkania umawiaj się w ciągu dnia: dzięki naturalnemu światłu łatwiej dostrzeżesz ewentualne wady.
2. Przygotuj odpowiednie narzędzia, w tym kątownik i poziomicę; równość podłogi możesz sprawdzić także za pomocą piłeczki, jeżeli się potoczy, powierzchnia jest nierówna. Działanie wentylacji możesz zweryfikować za pomocą zapalniczki – przybliż ogień do kratki wentylacyjnej, jeśli ogień będzie kierował się w stronę wentylu, instalacja działa.
3. Aby ocenić, czy wszystkie elementy, w tym gniazdka czy włączniki światła są na odpowiednim miejscu, zabierz ze sobą plan mieszkania.
4. W razie wątpliwości nie wahaj się skorzystać z pomocy eksperta zajmującego się odbiorem technicznym mieszkań, który pomoże ci wychwycić więcej usterek.

Więcej wskazówek i podpowiedzi znajdziesz w naszym szczegółowym poradniku:

Odbiór techniczny mieszkania Poradnik dla samodzielnych