Umowa przedwstępna sprzedaży działki budowlanej, ROD i rolnej

Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży gruntu strony często podpisują najpierw umowę przedwstępną sprzedaży działki. Jest to dodatkowe zabezpieczenie dla obu stron - zwłaszcza jeśli umowa została zawarta u notariusza. Co jednak musi znajdować się w takiej umowie oraz czy umowa przedwstępna kupna działki budowlanej różni się czymkolwiek od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości rolnej lub działki ROD?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki,
• czy lepsza jest umowa sprzedaży działki z zadatkiem, czy z zaliczką,
• czym różni się umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki rekreacyjnej od rolnej czy budowlanej.

Czym jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki?

Przedwstępna umowa sprzedaży poprzedza zawarcie właściwej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem umowy jest zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej - dzięki temu obie strony mają pewność, że transakcja dojdzie do skutku. Należy jednak mieć świadomość, że wiele zależy też od tego, czy umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego.

Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli w tym wypadku umowy kupna-sprzedaży działki), to możliwości dochodzenia zawarcia mowy przyrzeczonej są ograniczone w sytuacji, gdy umowa przedwstępna nie została podpisana przed notariuszem.

Jedynie w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej przy wcześniejszym podpisaniu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego zarówno sprzedający, jak i kupujący mają pewność, że w razie gdyby jedna ze stron uchylała się od zawarcia umowy kupna-sprzedaży, to druga może dochodzić swoich praw przed sądem - i dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na uzgodnionych wcześniej uzgodnionych warunkach.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży działki? 

Każda umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego czy chodzi o zakup działki, mieszkania czy domu, powinna mieć określone elementy. Wśród nich należy wymienić m.in.:

• datę i miejsce zawarcia umowy,
• dane obu stron,
• dane dotyczące nieruchomości/działki (numer księgi wieczystej,
• adres,
• metraż,
• w przypadku gruntu - również przeznaczenie,
  numer, cenę zakupu,
• termin zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości,
• warunki, jakie muszą zostać spełnione, by doszło do przeniesienia własności działki

Przy zawarciu umowy przedwstępnej strony określają również, czy nabywca ma wpłacić zaliczkę, czy zadatek. Warto przy tym podkreślić, że jeśli kupującemu mocno zależy na sfinalizowaniu transakcji (i wie, że nic mu w tym nie przeszkodzi) to lepszym rozwiązaniem będzie zadatek. 

Umowa przedwstępna sprzedaży działki z zadatkiem - wzór umowy

Dlaczego umowa przedwstępna kupna działki z zaliczką to gorsze rozwiązanie? Zakładając, że taka umowa nie została podpisana w formie aktu notarialnego, to jeśli sprzedający wycofa się z transakcji, będzie musiał jedynie zwrócić przyjętą przez siebie zaliczkę. Jeśli natomiast podpisana została umowa przedwstępna kupna działki z zadatkiem, to w przypadku gdy umowa przyrzeczona nie zostanie podpisana z winy sprzedającego, to niedoszłemu nabywcy należy się dwukrotność wpłaconego zadatku. 

Wzór umowy przedwstępnej z zadatkiem można znaleźć bez problemu w sieci lub zwrócić się do prawnika.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki budowlanej - wzór

Zakup działki z reguły ma na celu umożliwić nowym właścicielom budowę domu - stąd też największą popularnością cieszą się działki budowlane. O czym trzeba pamiętać, podpisując umowę przedwstępną zakupu takiej działki?

Zasadniczo niezależnie od rodzaju działki, podstawowe elementy, które powinna zawierać taka umowa, są te same - konieczne są zatem dane właściciela działki, kupującego oraz wspomniane wyżej podstawowe dane dotyczące nieruchomości, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej czy ceny gruntu. W przypadku działki budowlanej warto jednak też zadbać też o to, by w umowie wyraźnie zaznaczono przeznaczenie gruntu - tak, by później nie okazało się, że kupujący ostatecznie zobowiązał się do nabycia np. działki rolnej. 

Umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej

Podobnie jest w przypadku działki rolnej - nabywca, podobnie jak w przypadku działki budowlanej, powinien upewnić się, jakie jest przeznaczenie gruntu. Należy dodatkowo mieć na uwadze fakt, że przepisy ograniczają możliwość zakupu działki rolnej przez osoby fizyczne, które nie są rolnikami. Inwestorzy, którzy nie są rolnikami, mogą kupić działki rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha.

Kto może kupić działkę rolną? Czytaj więcej

W przypadku działki o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha możliwość jej zakupu przez zwykłego inwestora jest natomiast ograniczona prawem pierwokupu; dopiero jeśli uprawniony do pierwokupu (czyli rolnik dzierżawiący taką działkę lub KOWR) nie skorzystają z takiego prawa, możliwe jest dokonanie transakcji. Przy działce o powierzchni powyżej 1 ha za nabyciem (przez osobę, która nie jest rolnikiem) musi stać ważna przyczyna. Konieczne jest też uzyskanie zgody dyrektora KOWR w formie decyzji administracyjnej. 

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży działki w ROD

Z nieco inną sytuacją mamy do czynienia w momencie, gdy przedmiotem umowy przedwstępnej ma być działka ROD. To co należy podkreślić na samym początku, to fakt, że działki położone na terenie Rodzinnych Ogródków Działkowych nie należą do działkowców - korzystają oni z gruntu na podstawie tytułu dzierżawy. Tym samym w umowie przyrzeczonej nie może dojść do przeniesienia własności; przedmiotem umowy może być wyłącznie tytuł dzierżawy. 

Czym są działki rekreacyjne i czy warto w nie inwestować? Sprawdź również

Umowa przedwstępna zakupu działki ROD pociąga jednak za sobą dodatkowe problemy. Stowarzyszenie działkowe ma bowiem dwa miesiące od dnia zawarcia umowy przedwstępnej na wydanie zgody na realizację transakcji. Tym samym strony muszą to uwzględnić przy ustalaniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. 

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną kupna działki?

Umowa przedwstępna zakupu działki daje obu stronom gwarancję, że transakcja dojdzie do skutku (umowę przedwstępną warto podpisać w formie aktu notarialnego, by nie pozbawiać się możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji niewykonania umowy przez sprzedawcę). Warto też wspomnieć, że umowa przedwstępna jest też konieczna w sytuacji, gdy kupujący chce sfinansować transakcję kredytem hipotecznym. 

Umowa przedwstępna sprzedaży działki: podsumowanie

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki rekreacyjnej, budowlanej czy rolnej mają elementy wspólne i typowe dla wszystkich przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości. Warto jednak pamiętać o dodatkowych kwestiach, takich jak m.in. sprawdzenie przeznaczenia działki.

Ponadto w przypadku działki rolnej czy ROD konieczne może być uzyskanie dodatkowych zgód na przeprowadzenie transakcji - z tego względu najlepiej zawrzeć w umowie przedwstępnej zapisy, które uchronią kupującego przed konsekwencjami w przypadku braku zgody wymienionych wyżej podmiotów. 

Jak spisać umowę kupna działki ogrodowej? Wzór Czytaj więcej