Kto może kupić działkę rolną?

Od lat największym zainteresowaniem cieszą się oferty sprzedaży działek budowlanych. Niektóre osoby rozważają jednak nabycie nieruchomości rolnej. Czy można jednak kupić ziemię rolną, nie będąc rolnikiem i komu właściwie przysługuje status rolnika?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie formalności towarzyszą zakupowi ziemi rolnej,
• czy osoba niebędąca rolnikiem może dokonać zakupu nieruchomości rolnej,
• kiedy możliwe jest odrolnienie działki. 

Kupno działki rolnej — warunki zakupu działki rolnej

Jeśli chcemy kupić działkę rolną, konieczne może być spełnienie określonych wymagań — zakup nieruchomości rolnej jest uregulowany przepisami. Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być osoba, która posiada status rolnika indywidualnego — ma kwalifikacje rolnicze i prowadzi działalność rolniczą (lub rozpocznie ją w ciągu 5 lat od kupna gruntów rolnych). 

Jak znaleźć właściciela działki za darmo? Czytaj więcej

Czy możliwy jest zakup działki rolnej przez nierolnika?

Jednocześnie warto wiedzieć, że zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, można kupić nieruchomość rolną, nie mając jednocześnie statusu rolnika i nie prowadząc działalności gospodarczej w tym zakresie. Musi to być jednak działka rolna o powierzchni do 1 ha — a i tak konieczne może być uzyskanie dodatkowych zgód. Zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy (po raz ostatni znowelizowano ją w 2020 r.) bez ograniczeń można kupić grunty rolne o powierzchni do 0,3 ha. Jeśli zakup dotyczy działki rolnej mniejszej niż 1 ha, ale większej niż 0,3 ha, zastosowanie może mieć prawo pierwokupu działki rolnej.

Jak sprawdzić numer działki? Sprawdź również

Kupno działki rolnej przez nie rolnika a prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu przysługuje innemu rolnikowi, który aktualnie dzierżawi tę działkę i spełnia warunki określone w ustawie. W sytuacjach określonych przepisami prawo pierwokupu nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, a większej niż 0,3 ha, może przysługiwać Krajowego Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. W takiej sytuacji sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży, którą należy następnie przesłać do KOWR. Ośrodek ma miesiąc na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu; jeśli takiego oświadczenia nie złoży, sprzedający i kupujący mogą zrealizować transakcję i zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży. 

Czy osoba, która nie jest rolnikiem, może kupić działkę rolną powyżej 1 ha?

Warto również mieć świadomość, że w niektórych przypadkach osoba niebędąca rolnikiem może kupić ziemię rolną powyżej 1 ha — wymaga to jednak zgody KOWR w formie decyzji administracyjnej. Przy zakupie nieruchomości rolnej powyżej 1 ha przez osobę, która nie posiada statusu rolnika, niezbędne jest jednak udowodnienie, że za nabyciem działki rolnej stoi ważna przyczyna. Jedną z nich mogą być np. relacje rodzinne (czyli m.in. zakup nieruchomości w pobliżu miejsca zamieszkania rodziców czy dziadków). W takich sytuacjach potencjalny nabywca zazwyczaj uzyska zgodę dyrektora KOWR na zakup działki rolnej. 

Dodatkowo kupujący musi zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej działce (a jednocześnie — do zamieszkiwania na terenie gminy, w której położona jest nieruchomość rolna). Tym samym ewentualna sprzedaż nieruchomości rolnej może mieć w takiej sytuacji miejsce dopiero po 5 latach od jej nabycia. 

Jak sprawdzić klasę gruntu online? Sprawdź również

Formalności przy zakupie działki rolnej: koszty

Osoby, które chcą kupić działkę rolną, muszą liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów, w tym m.in. opłat notarialnych czy podatku od czynności cywilnoprawnych. Oprócz tego trzeba też pokryć koszt opłat sądowych (60 zł za założenie księgi wieczystej, jeśli wcześniej nieruchomość jej nie posiadała, 200 zł za wpis do księgi). 

Opłaty notarialne przy zakupie działki rolnej

Ile kosztuje notariusz przy kupnie działki rolnej? Należy pamiętać, że przy zakupie każdej działki, zarówno budowlanej, jak i rolnej, trzeba liczyć się z opłatami notarialnymi, w tym m.in. - z taksą notarialną. Jej wysokość jest uzależniona od wartości transakcji. Jednocześnie stawka taksy notarialnej nie może przekroczyć limitu wskazanego w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dla przykładu, jeśli cena nabywanej nieruchomości mieści się w przedziale od 60 tys. zł do 1 mln zł, to maksymalna wartość taksy notarialnej może wynieść 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. 

Warto jednocześnie mieć świadomość, że koszty notarialne przy zakupie działki rolnej nie ograniczają się jedynie do taksy notarialnej. Konieczne jest również uiszczenie należności za odpis aktu notarialnego. 

Podatek od kupna działki rolnej

Kolejnym kosztem jest podatek od zakupu działki rolnej. Jeśli nieruchomość rolną sprzedaje osoba fizyczna, nabywca jest zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. 

Jak spisać umowę kupna działki ogrodowej? Wzór Czytaj więcej

Kupno działki rolnej pod budowę domu — czy to w ogóle możliwe?

Wiadomo już zatem, że działkę rolną do 1 ha może zakupić również osoba, która nie jest rolnikiem. Czy na takiej działce można jednak zbudować dom? Wiele zależy od tego, czy grunt rolny został przeznaczony pod zabudowę. Aby to sprawdzić, należy sięgnąć do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W planie powinna znajdować się informacja, czy na danym gruncie mogą powstać zabudowania, czy też jest to teren przeznaczony wyłącznie pod uprawy. W sytuacji, gdy nie ma MPZP, możliwe jest wystąpienie o wydanie warunków zabudowy. W takiej sytuacji konieczna może być również decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej — wszystko zależy od kategorii gruntu ornego. Użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego klasy I, II, III oraz użytki klasy IV, V, VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego będą takiej decyzji wymagać. W przypadku gleb pochodzenia mineralnego klasy IV, V i VI decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej nie jest konieczna — wystarczy wydanie warunków zabudowy. 

Warto jednocześnie pamiętać, że odrolnienie działki wiąże się z dodatkowymi kosztami — m.in. z jednorazową opłatą wnoszoną w starostwie. 

Jak wyrównać działkę ze spadkiem? Czytaj więcej

Kto może kupić działkę rolną: podsumowanie

Działkę rolną może zakupić przede wszystkim osoba, która ma kwalifikacje rolnicze i prowadzi (lub planuje prowadzić) działalność rolniczą. Należy jednak wiedzieć, że działkę rolną poniżej 1 ha może kupić także osoba niebędąca rolnikiem — choć, w zależności od powierzchni nieruchomości rolnej, na przeszkodzie może stać prawo pierwokupu. Co więcej, zakup działki rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem, możliwe jest również w przypadku działki o powierzchni powyżej 1 ha — choć tylko za zgodą KOWR. W niektórych sytuacjach możliwe jest też odrolnienie działki i wybudowanie na jej terenie domu jednorodzinnego.