Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Porady - Finanse

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 3/5 na podstawie 1 głosów

Sposoby rozliczenia najmu mieszkania, jako działalności gospodarczej

Uproszczone i korzystne dla podatnika metody ryczałtowego opodatkowania przychodów z najmu lokali mieszkalnych dostępne są jedynie dla osób wynajmujących je prywatnie, czyli bez związku z ich pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Sposoby rozliczenia najmu mieszkania, jako działalności gospodarczej

Dla przypomnienia, konsumenci wynajmujący mieszkania mogą korzystać z dwóch stawek ryczałtowych:

  • 8,5% przychodu w odniesieniu do nieruchomości wynajmowanych w sposób długoterminowy (typowy najem w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemców),
  • 17% przychodu uzyskiwanego z tzw. najmu krótkoterminowego (wakacyjnego), gdy nieruchomość jest wynajmowana na dni/tygodnie różnym osobom.

Najem zawodowy

Na marginesie warto wskazać, że te dwa ostatnie słowa poprzedniego zdania stanową wyróżnik pomiędzy najem prywatnym i zawodowym. Działalność gospodarcza w zakresie najmu, prócz nakierowania na zysk, musi się zatem charakteryzować przynajmniej minimalną dozą profesjonalizmu. Jej wyznacznikiem może być przykładowo korzystanie z podmiotów trzecich mających zapewnić należyte obłożenie wynajmowanej nieruchomości (np. pośrednicy, agencje, portale internetowe), skala działalności (np. wynajmowanie większej liczby pokoi, mieszkań), zatrudnienie osób mających obsługiwać nieruchomości (np. usługi sprzątania, pobieranie i rozliczanie opłat, itp.). Co więcej powyższe czynności muszą mieć charakter ciągły (powtarzalny). Przejawem najmu zawodowego będzie również ujęcie wynajmowanej nieruchomości w ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa.

Osoby prowadzące omawianą działalność gospodarczą mają zdecydowanie mniejszy wybór sposobu opodatkowania dochodów. Pozostaje im bowiem jedynie wybór pomiędzy skalą podatkową (18%, 32%) oraz podatkiem liniowym (19%).

Co ważne wszakże, inaczej aniżeli przy opodatkowaniu ryczałtem, podatek obliczany jest nie od przychodu ale od dochodu. Ten ostatni zaś to różnica przychodu i kosztów jego uzyskania. W niektórych przypadkach zatem ta z pozoru gorsza metoda rozliczania może przynieść lepsze efekty. Kosztami uzyskania przychodu będą bowiem wszelkie wydatki czynione na utrzymanie, naprawy i obsługę wynajmowanych nieruchomości.

Co więcej, w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt za koszt uznawana jest część odsetkowa raty kredytowej. Nadto, kosztem taki będzie również amortyzacja nieruchomości. Ta wszakże, przy zakupie nowego lokalu trwać będzie aż 40 lat, co daje roczny odpis amortyzacyjny w wysokości 1,5% wartości początkowej nieruchomości. Niemniej w niektórych warunkach może zostać on powiększony, jeżeli lokal jest używany w warunkach pogorszonych albo złych).

W przypadku nieruchomości używanych i ulepszonych pierwszy raz wprowadzanych do ewidencji danego przedsiębiorcy, roczna stawka amortyzacyjna może sięgnąć nawet 10% (amortyzacja trwać wtedy będzie przez okres 10 lat).

Ciekawa alternatywa

Ciekawą alternatywą jest zawiązanie spółki z o.o. czerpiącej dochód z czynszu najmu, Wynika to bowiem z faktu, iż „mali” podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą korzystać z 15% stawki podatku. Niemniej przed wyborem takiego wariantu należy skalkulować dodatkowe koszty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w formie takiej spółki. Pomijając stosunkowo niewielkie koszty rejestracji spółki oraz składania rocznych sprawozdań w sądzie rejestrowym, spółki takie zobowiązane są do prowadzenia pełnej księgowości. Nadto transfer zysku do wspólników obłożony jest odrębnym zryczałtowanym podatkiem w wysokości 19%. Nie można wszakże wykluczyć, że w okolicznościach konkretnej sprawy, zwłaszcza gdy wypracowany przez spółkę zysk będzie przeznaczany na inwestycje, ta opcja okaże się korzystna.

Zwolnienie z podatku 

Przechodząc zaś na grunt podatku od towarów i usług. Przedsiębiorcy mogą korzystać ze zwolnienia w tym podatku, jeżeli wartość sprzedaży nie przekroczyła u nich łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł licząc bez podatku VAT. W przypadku zaś osób rozpoczynających działalność w trakcie roku, mogą oni korzystać z tegoż zwolnienia, jeżeli przewidywana przez nich wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym ww. kwoty.

Przykładowo, osoba rozpoczynająca działalność 01 lipca uprawniona jest do korzystania ze zwolnienia, gdy przewidywana wartość sprzedaży do końca tegoż roku nie przekroczy 100.000 zł. Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku przekroczy ww. kwotę to zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę. Do kolejnej czynności opodatkowanej (np. czynszu najmu) konicznym będzie doliczenie podatku VAT oraz udokumentowanie jej fakturą.

Podatnik VAT wszakże uprawniony jest do obniżenia podatku należnego z wystawionych przez nich faktur o podatek naliczony z faktur im wystawionych i w konsekwencji odprowadzenie mniejszej kwoty podatku fiskusowi.

Ewidencjonowanie sprzedaży

Ostatnim elementem, który wymaga przedstawienia jest obowiązek ewidencjonowania sprzedaży przy użyciu kas rejestrujących (potocznie zwanych fiskalnymi). Obowiązek ten dotyczy przypadków sprzedaży towarów lub usług osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej.

apartamenty inwestycyjne - zarabiaj na nieruchomościach

Do końca 2017 roku obowiązuje zwolnienie z tego obowiązku dla podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20.000 zł, bądź odpowiedniej proporcji względem okresu prowadzenia działalności gospodarczej. Jeżeli kwoty te zostaną przekroczone zwolnienie to traci moc po upływie dwóch miesięcy następujących po miesiącu, w którym podatnik przekroczył limit obrotu. Oznaczać to będzie zatem konieczność zakupu kasy rejestrującej i posługiwania się nią.

Z pozoru zatem niekorzystny sposób rozliczania dochodów z najmu zawodowego może okazać się lepszym rozwiązaniem aniżeli najem prywatny. Pamiętać wszakże należy, że podatek dochodowy jest tylko jednym z aspektów, które powinny być brane pod uwagę w porównywaniu poszczególnych wariantów tej działalności.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy