Jak rozliczyć najem prowadząc działalność gospodarczą?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak rozliczać najem prywatny,
• jak wygląda rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej,
• co zmienia się w przepisach od przyszłego roku.

Rozliczenie najmu prywatnego

Wynajmowanie nieruchomości to sposób na dodatkowy zysk - od którego trzeba jednak zapłacić podatek. Wynajem mieszkania może odbywać się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; możliwy jest jednak również prywatny najem mieszkania dokonywany przez osobę fizyczną, która takiej działalności nie prowadzi. Zgodnie z prawem, nie może być to jednak wtedy działalność o zorganizowanym charakterze, prowadzona w szerokim zakresie.

Jak w takim wypadku należy rozliczyć najem? Najem mieszkania przynosi przychód - jest to co do zasady czynsz, który najemca płaci właścicielowi nieruchomości z tytułu najmu. Zazwyczaj czynsz ma formę świadczenia pieniężnego, chyba że strony ustalą inaczej. Jednocześnie przychodem z najmu nie są opłaty ponoszone przez najemcę, takie jak czynsz w spółdzielni czy rachunki za media - o ile z umowy wynika, że to na najemcy ciąży obowiązek ich uiszczania.

Podatek od wynajmu mieszkania płacony jest z kolei od dochodu - czyli różnicy między przychodem z najmu a kosztami uzyskania przychodu. Koszty to natomiast wydatki, które podatnik poniósł w celu osiągnięcia lub zabezpieczenia przychodów, a zatem w tej sytuacji - czynszu za najem. Tym samym za koszty podatkowe można uznać wydatki związane z remontem i przygotowaniem lokalu do najmu, koszty związane z wyposażeniem mieszkania czy koszty ubezpieczenia. Należy jednocześnie pamiętać, że koszty muszą być udokumentowane.

Jeszcze do końca 2021 r. podstawową formą opodatkowania najmu było opodatkowanie na zasadach ogólnych, czyli tzw. skala podatkowa. Co więcej, w przypadku najmu prywatnego nie trzeba było zgłaszać tej formy opodatkowania do urzędu skarbowego - chyba, że podatnik wolał rozliczać się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ustawodawca postanowił to jednak zmienić. Projekt nowelizacji ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz ustawy o PIT zakładał, że już od początku 2022 r. możliwość rozliczania się skalą podatkową zostanie dla najmu prywatnego zlikwidowana. Ostatecznie jednak zmiany w przepisach, wprowadzone w ramach tzw. Polskiego Ładu, likwidują taką możliwość od 1 stycznia 2023 r.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Sprawdź

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Ryczałt od najmu będzie od 1 stycznia 2023 r. jedyną możliwą formą opodatkowania dochodów z najmu prywatnego. Obecnie rozliczanie skalą podatkową mogą kontynuować podatnicy, którzy rozliczali tak najem jeszcze przed zmianą przepisów.

Podatek ryczałtowy od najmu prywatnego mieszkania jest uzależniony od wysokości przychodów w skali roku. Jeśli przychód z najmu nie przekroczy 100 tys. rocznie (co można łatwo obliczyć na podstawie umowy najmu i ustalonej kwoty czynszu dla właściciela nieruchomości), to stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. przychodu. Z kolei w sytuacji, gdy przychód przekracza 100 tys. w skali roku, stawka ryczałtu wynosi 12,5 proc. - ale wyłącznie od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

Należy jednocześnie podkreślić, że ryczałt ewidencjonowany uniemożliwia odliczanie takich kosztów jak remont mieszkania, wydatki na jego wyposażenie, ubezpieczenie mieszkania czy odpisy amortyzacyjne. Podatek ryczałtowy liczy się bowiem od przychodu, a nie od dochodu.

Jakie stawki opodatkowania najmu na działalności?

Najem mieszkania można rozliczać zarówno w ramach najmu prywatnego jak i działalności gospodarczej. Warto mieć jednak świadomość, że rozliczanie się z najmu w ramach działalności pociąga za sobą pewne konsekwencje. Na przykład aby rozliczać najem w ten sposób, nieruchomość powinna znaleźć się w ewidencji środków trwałych firmy. Dodatkowo właściciel lokalu powinien uzyskać też wpis w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Oprócz tego działalność gospodarcza wymaga także co najmniej prowadzenia księgi przychodów i rozchodów, podczas gdy w przypadku najmu prywatnego przychody i koszty z najmu powinny być wprawdzie udokumentowane, jednak wystarczy, by właściciel nieruchomości zbierał odpowiednie paragony i dysponował umową z najemcą.

Warto mieć też świadomość, że w ramach działalności gospodarczej płaci się podatek od wynajmu niezależnie od tego, czy czynsz najmu został opłacony przez najemcę i wpłynął na konto przedsiębiorcy, czy też nie. W przypadku działalności gospodarczej przychód powstaje już w momencie wymagalności świadczenia - czyli wraz z terminem zapisanym w umowie. Nie ma zatem znaczenia, czy najemca opłacił czynsz, czy nie.

Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie najmu mieszkań, mogą wybrać w 2022 r. jedną z trzech form opodatkowania:

• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
• skalę podatkową,
• podatek liniowy.

W przypadku ryczałtu stawka jest taka sama, jak przy najmie prywatnym. Osoby prowadzące JDG mogą wybrać ryczałt jako formę opodatkowania przychodów z najmu od 2021 r. - wcześniej nie miały takiej możliwości.

Jeśli chodzi o skalę podatkową, to wszystko zależy od tego, czy podatnik "wpada" w drugi próg podatkowy (który w 2022 r. został podniesiony do 120 tys. zł). W przypadku pierwszego progu podatkowego stawka podatku wynosi 12 proc. Przy dochodach powyżej 120 tys. zł rocznie stawka podatku wynosi już 32 proc. od nadwyżki ponad wspomniany limit.

W przypadku podatku liniowego stawka podatku wynosi 19 proc. - jednak w przeciwieństwie do skali podatkowej, stawka ta nie zmienia się wraz z osiąganymi dochodami.

Dla przedsiębiorców najkorzystniejsza może być w wielu sytuacjach właśnie skala podatkowa. Obie formy opodatkowania pozwalają uwzględnić koszty uzyskania przychodu, a koszty firmowe oznaczają z kolei niższy podatek (obniżeniu ulega podstawa opodatkowania), jednak stawka skali podatkowej, przynajmniej do poziomu 120 tys. zł, jest znacznie niższa.

Należy jednocześnie pamiętać, że podobnie jak w przypadku najmu prywatnego, tak i przy rozliczaniu najmu w ramach działalności gospodarczej już od 2023 r. niemożliwe będzie uwzględnianie w kosztach odpisów amortyzacyjnych budynków i lokali mieszkalnych. Obecnie taka możliwość nadal jest, jednak wyłącznie dla właścicieli nieruchomości nabytych lub wybudowanych do końca 2021 r.

Skala podatkowa

Skala podatkowa, ze stawką 12 proc. do rocznych dochodów w wysokości 120 tys. zł może być najatrakcyjniejszą formą opodatkowania dla rozliczania podatku z najmu. Oprócz możliwości wliczenia kosztów i niskiej stawki dla pierwszego progu w przypadku opodatkowania najmu na zasadach ogólnych obowiązuje też kwota wolna od podatku (obecnie do 30 tys. zł). Przy podatku liniowym nie ma kwoty wolnej od podatku.

Ryczałt od przychodu

Od 1 stycznia 2023 r. będzie to jedyna forma opodatkowania dla najmu prywatnego. Zmiana jest oceniana negatywnie, ponieważ wynajmujący nie będą już mieli żadnego wyboru.

Rozliczenie najmu prywatnego wspólnie z małżonkiem

W sytuacji, gdy nieruchomość będąca przedmiotem najmu należy do wspólnego majątku małżonków (i zachowana jest między nimi wspólność majątkowa), to przychody z najmu mogą rozliczać po połowie. Możliwe jest jednak również inne rozwiązanie - zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w przypadku gdy przedmiot najmu należy do majątku osobistego jednego z małżonków, nie występuje wówczas współwłasność.

Jeśli jednak przedmiot najmu należy do majątku osobistego jednego z małżonków, nie ma wówczas mowy o współwłasności. W takiej sytuacji wystarczy, by małżonkowie złożyli właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego odpowiednie oświadczenie, by całość przychodów z najmu prywatnego mógł rozliczać jeden z małżonków.

Rozliczenie najmu profesjonalnego

W przypadku najmu profesjonalnego, w przeciwieństwie do najmu prywatnego, ustawodawca nie przewidział większych rewolucji. Przedsiębiorcy nadal będą mogli wybrać jedną z trzech form opodatkowania. Należy jednak pamiętać, że zarówno stosując ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jak i wybierając skalę podatkową czy podatek liniowy, konieczne będzie uiszczanie składki zdrowotnej, której kosztu nie można już odliczyć od podatku.

Jaka forma zaliczki na podatek - miesięczna czy kwartalna?

W przypadku najmu prywatnego możliwe jest odprowadzanie zaliczki na podatek wyłącznie w ujęciu miesięcznym. Przedsiębiorcy mają jednak wybór - czy odprowadzać zaliczki na podatek dochodowy w ujęciu kwartalnym, czy też co miesiąc. Warto jednak przy tym zaznaczyć, że zaliczki kwartalne mogą odprowadzać jedynie mali podatnicy oraz osoby rozpoczynające prowadzenie działalności gospodarczej.

Podsumowanie

Prawidłowe rozliczenie najmu mieszkania może wydawać się trudne, zwłaszcza w obliczu zmieniających się obecnie przepisów. Warto jednak pamiętać o kilku podstawowych zasadach, by uniknąć problemów z organami podatkowymi.