Umowne modyfikacje klauzuli zadatku

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy stosujemy klauzulę zadatku
• jak reguluje ją Kodeks cywilny
• czy można modyfikować tę klauzulę w drodze umowy

Kiedy stosujemy klauzule zadatku 

Najczęściej klauzule zadatku wprowadzane są do umów przedwstępnych sprzedaży. Niemniej, strony mogą zdecydować o dodaniu postanowień o zadatku do każdej innej umowy.

Co ważne, wszystkie zasady związane z tą instytucją prawa umów i opisane w przepisach art. 394 Kodeksu cywilnego, mają charakter dyspozytywny. Oznacza to, że strony uprawnione są do umownej zmiany treści klauzuli zadatki oraz dostosowaniu jej do potrzeb danego przypadku. Dzięki temu zadatek może zbliżać się w swojej konstrukcji do zaliczki, bądź zawierać dalsze obostrzenia dla strony, która nie wykonała albo nienależycie wykonała zabezpieczoną w ten sposób umowę.

Na wstępie przyjrzyjmy się zatem kodeksowym regułom przypisanym do zadatku. O ile zatem strony nie postanowią nic innego w łączącej je umowie:

• zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej,

• w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek polega zwrotowi,

• w przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Jak już była o tym mowa powyżej, każda z tych klauzul może zostać przez strony zmodyfikowana zastępując rozwiązania ustawowe. Najwięcej zmian dokonywanych jest w pierwszej z zasad, która statuuje instytucję zadatku. Modyfikacje te mogą zatem dotyczyć następujących elementów:

• chociaż zwrot „dany przy zawarciu umowy” w orzecznictwie interpretuje się, jako „dany przy okazji zawarcia umowy”, co oznacza iż zadatkiem może być rzecz, bądź suma pieniężna dana drugiej stronie transakcji w pewien czas po jej zawarciu, to dla uniknięcia wątpliwości strony wskazują w umowie termin, do którego zadatek powinien zostać przekazany. Niekiedy spotyka się wręcz swoisty harmonogram wpłat oznaczonych kwot tytułem zadatku,

• również sam przedmiot zadatku może być swobodnie określany, przykładowo może on przybrać postać nakładów na nieruchomość, która ma być przedmiotem umowy przyrzeczonej,

• zmiany dotyczyć mogą także sytuacji, w których druga strona uprawniona będzie do żądania zadatku. W umowach przedwstępnych nieruchomości, która nabywana jest ze środków pochodzących z kredytu bankowego, często zastrzega się, iż niewykonanie umowy – czyli nie przystąpienie do umowy sprzedaży nieruchomości – nie będzie uprawniało sprzedawcy do zatrzymania zadatku, gdy przyczyną takiego stanu rzeczy będzie odmowa udzielenia kredytu bankowego nabywcy. Rozszerzenie klauzuli zadatku w drugą stronę może obejmować zdarzenia niezależne od woli strony,

• zadatek można oderwać od oświadczenia o odstąpieniu od umowy, reguła kodeksowa zakłada bowiem, że strona pokrzywdzona może odstąpić od umowy oraz domagać się zadatku,

• strony mogą także wprowadzić zastrzeżenie, w myśl którego żądanie zapłaty zadatku poprzedzone będzie musiało zostać wezwaniem skierowanym do drugiej strony umowy, aby wykonała ją dobrowolnie lub w sposób należyty, pod rygorem skorzystania z zadatku przez wzywającego,

• nie ma także przeszkód, aby modyfikacjom podlegał sposób zwrotu zadatku, w szczególności zaś to, czy strona która wręczyła zadatek może domagać się jego podwójnej wysokości. Wartość ta może być przez strony obniżona, bądź podwyższona,

• zmiany względem reguł kodeksowych odnoszą się niekiedy również do metod rozliczenia zadatku w sytuacjach rozwiązania umowy. Tutaj najczęściej różnicowane jest to względem przyczyn takiego rozwiązania, w szczególności czy można przypisać je zawinionemu zachowaniu konkretnej strony umowy.

Połączenie umowy przedwstępnej warunkowej z klauzulą zadatku

Na zakończenie wskazać należy jeszcze jedną konstrukcję, która jest często spotykana w obrocie gospodarczym. Jest nią połączenie umowy przedwstępnej warunkowej z klauzulą zadatku. W takim przypadku strony zastrzegają warunek zawieszający, od ziszczenia się którego uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej, np. od zapłaty określonej kwoty tytułem zadatku.

Tego typu zastrzeżenie umowne ma to znaczenie, że uchybienie terminowi wpłaty zadatku powodować będzie, iż obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej nie powstanie. Warunek zawieszający ma bowiem to znaczenie, że uzależnia powstanie skutków czynności prawnej – w tym przypadku umowy przedwstępnej – od ziszczenia się określonego zdarzenia.

Jak wynika z niniejszego artykułu, chociaż klauzula zadatku jest bardzo częstym elementem umów zawieranych w obrocie nieruchomościami, to jej treść może ulegać znacznym modyfikacjom. Wymaga to zachowania ostrożności przy zawieraniu umów, do których wprowadzono tego typu postanowienia. W szczególności zaś weryfikacji, czy znajdująca się w umowie klauzula zadatku nie została zmodyfikowana względem jej modelowego brzmienia wynikającego z przepisów art. 394 kodeksu cywilnego. Zmiany te mogą okazać się niekorzystne dla strony przystępującej do danej umowy.

Czym się różni zadatek od zaliczki? Przeczytaj