Zakup działki budowlanej

Budowa domu to marzenie wielu Polaków, które kojarzy się z wolnością i niezależnością. Mieszkania w blokach, zwłaszcza tych z wielkiej płyty, nie gwarantują komfortu i prywatności, w przeciwieństwie do nieruchomości jednorodzinnych. Co więcej, zakup działki budowlanej może przyczynić się do zwiększenia naszych oszczędności.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na co zwrócić uwagę, przymierzając się do zakupu działki budowlanej
• co powinna zawierać umowa kupna-sprzedaży działki budowlanej,
• jaki jest koszt zakupu działki budowlanej.

Zakup działki budowlanej – na co zwrócić uwagę?

Kupno działki budowlanej wiąże się z szeregiem wytycznych, których warto przestrzegać. Czynników, które powinniśmy wziąć pod uwagę przed kupnem działki, jest dużo, a rozwaga i dociekliwość są w tej kwestii jak najbardziej pożądane. Co z tego, że wybudujemy wymarzony dom, jeśli jego lokalizacja okaże się nietrafiona – wraz z wiosennymi roztopami podmywać nas będą wody gruntowe, tuż obok wyrośnie uciążliwa fabryka, codzienny dojazd do pracy będzie drogą przez mękę, a brak dostępu do mediów pochłonie dużą część funduszy? 

Kupno działki budowlanej krok po kroku

Kupno działki budowlanej nieraz jest trudniejsze niż zakup mieszkania. Zanim podpiszesz umowę, musisz zwrócić uwagę na kilka szczegółów, dzięki którym unikniesz późniejszych problemów. Pierwszym z nich jest dokładne sprawdzenie działki - jej położenia, rozmiaru, dostępu do mediów, okolicy, czy stanu prawnego (księgi wieczystej). Co trzeba sprawdzić przed kupnem działki budowlanej?

Lokalizacja działki budowlanej

Zakup działki wymaga dokładnego sprawdzenia jej położenia. Lokalizacja ma bezpośredni i znaczący wpływ na cenę działki budowlanej. Im dalej od centrów dużych miast, tym taniej (choć są wyjątki od tej reguły - działki położone w szczególnie urokliwych miejscach mogą być drogie niezależnie od położenia). Każdy ma swoje wymagania, ale powinniśmy zwrócić uwagę na bliskość komunikacji, szkół, aptek, oraz innych ważnych dla nas punktów usługowych. Brak niektórych z nich może być problematyczny.

Zakup działki budowlanej powinien być decyzją dobrze przemyślaną. Kupno działki budowlanej niesie za sobą różne konsekwencje. Jeśli już w momencie kupna dostrzegamy w działce wiele mankamentów, istnieje duże prawdopodobieństwo, że z upływem czasu będą one coraz bardziej nam przeszkadzać – radzi Krzysztof Jóźwiak z portalu RynekPierwotny.pl.

Przed kupnem działki warto odwiedzić ją co najmniej kilka razy. Przejdźmy się po okolicy, porozmawiajmy z mieszkańcami pobliskich domów, poobserwujmy uważnie toczące się wokół życie. Taki rekonesans da nam odpowiedź na pytanie, czy w bliskim sąsiedztwie nie ma obiektów uciążliwych dla mieszkańców. Lepiej dowiedzieć się zawczasu, że tuż obok działa fabryka chemiczna lub znajduje się nielegalne wysypisko śmieci.

Ukształtowanie terenu działki

Jak kupić działkę, by później nie żałować swojej decyzji? Trzeba zwrócić szczególną uwagę na ukształtowanie terenu. Jak wiadomo, im teren jest bardziej stromy, tym droższa budowa. Na bardzo stromych stokach trzeba wykonać fundamenty schodkowe, co oczywiście zwiększa koszty budowy lub zaprojektować piwnicę w celu wykorzystania przestrzeni oraz ukształtowania terenu.

Droga dojazdowa do działki

Ważną kwestię stanowi dojazd. Sprawdźmy, jak szybko przedostaniemy się z naszego przyszłego siedliska do miejsc, w których często bywamy - pracy, szkoły, centrum miasta. Nie ograniczajmy się do testu zmotoryzowanego, wypróbujmy komunikację miejską i kolejową, jeśli taka jest w pobliżu.

Nawet najpiękniejsza działka budowlana na sprzedaż, do której nie mamy jak dojechać, staje się bezużyteczna. Bez drogi dojazdowej nie otrzymamy warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Musimy wtedy wystąpić do gminy o ustanowienie służebności drogi koniecznej na przyległych działkach, co wiąże się ze sporymi kosztami. Prawne zmuszenie sąsiada do ustanowienia służebności jest także zarzewiem późniejszych konfliktów, lepiej zatem szukać działek z bezpośrednim dostępem do drogi (nawet jeśli jest ona słabej jakości).

Minimalna szerokość drogi to 5 m, jeśli jest węższa, możemy mieć problemy z otrzymaniem decyzji o warunkach zabudowy, a także z komunikacją i dowożeniem materiałów budowlanych podczas inwestycji. Zbyt wąska droga uniemożliwi także doprowadzenie do działki mediów.

Najlepiej, jeśli działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jest utwardzona, zadbana i słabo uczęszczana. Natomiast jeśli do naszej działki prowadzi droga gruntowa, trzeba mieć świadomość, że poruszanie się po niej tuż po intensywnych opadach deszczu lub śniegu, może być nie lada wyzwaniem. Zimą natomiast czeka nas sporo pracy przy odśnieżaniu – przestrzega Jędrzyński.

Rodzaj gruntu na działce

Sprawdzenie rodzaju gruntu, na którym znajduje się nasza działka, może przyczynić się do znacznych oszczędności. Chodzi tutaj o poziom wody gruntowej oraz rodzaju gruntu. Parametry takie otrzymamy w opinii geotechnicznej. Warto się z nią zapoznać przed zakupem nieruchomości. Wysoka woda gruntowa może skutkować koniecznością wykonania ciężkiej i kosztownej izolacji. Słaba nośność gruntów z kolei wiąże się z droższymi fundamentami.

Jeśli poziom wód gruntowych jest wysoki, budowa domu będzie utrudniona. Najprawdopodobniej przyjdzie nam w tej sytuacji zrezygnować z podpiwniczenia budynku, ewentualnie musimy wziąć pod uwagę dość wysoki koszt izolacji przeciwwodnej. Czasami nie obejdzie się bez osuszenia i zagęszczenia gruntu. Może to znacznie podnieść koszt całej inwestycji – mówi Jarosław Jędrzyński.

Usytuowanie działki względem stron świata

Nie mniejsze znaczenie ma też usytuowanie działki względem stron świata. Architekt budowlany poradzi sobie oczywiście z każdym problemem. Jednak ich rozwiązania mogą być bardziej kosztowne w zależności od sytuacji. Dlatego już przed budową powinniśmy się zastanowić czy sypialnie powinniśmy mieć na wschód, czy zachód oraz z której strony zaplanować wejście do budynku. Jeśli marzy wam się wypoczynek w słonecznym ogrodzie w godzinach popołudniowych i słoneczna sypialnia rano, koniecznie zwróćcie na to uwagę, aby później gorzko się nie rozczarować.

Najbliższa okolica działki

Ważne są również względy estetyczne. Działka „trudniejsza” o nieregularnej powierzchni, pochylona lub zalesiona - jeśli daje dużo większe możliwości ciekawego usytuowania nieruchomości - jest warta uwagi. Należy jednak zwrócić uwagę na kwestie finansowe. Taka działka może wymagać większych nakładów finansowych. Kupując parcelę zalesioną, upewnijmy się, czy nie trzeba będzie wycinać drzew, co może być zbyt kosztowne lub niemożliwe.

Zakup działki budowlanej wymaga przyjrzenia się okolicy. Warto zrobić sobie spacer, sprawdzić jakie działalności są prowadzone dookoła, czy nie ma wokół gospodarstw lub przedsiębiorstw, które mogą wpłynąć negatywnie na komfort mieszkania w przyszłości. Analizując plan zagospodarowania, warto zwrócić uwagę na sąsiednie nieruchomości oraz ich przeznaczenie w planie. Pozwoli nam to stwierdzić, co może powstać w okolicy. Jeżeli będą to domy jednorodzinne, raczej nie będzie problemu. Gorzej natomiast, gdy nasza przyszła działka sąsiaduje z terenem przeznaczonym pod działalność usługową lub drogę szybkiego ruchu.

Każdy medal ma dwie strony. Niezbyt atrakcyjne sąsiedztwo i odpychający widok z okna mogą obniżyć wartość gruntu, a na dodatek czeka nas sporo pracy, aby odgrodzić się od niepożądanych widoków. Zaletą takiej działki może być jednak cena. Nie musimy pochopnie z niej rezygnować - istnieje bowiem szereg sposobów na takie zagospodarowanie terenu (np. budowa muru lub bardzo wysoki żywopłot), aby problem, choć częściowo rozwiązać.

Uzbrojenie działki

Przy zakupie działki warto zwrócić szczególną uwagę na instalację. Działki nieuzbrojone są z reguły tańsze, należy jednak przeliczyć, ile będzie nas w przyszłości kosztowało doprowadzenie niezbędnych instalacji lub wybudowanie własnych, takich jak studnia, szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków.

Może się okazać, że w ogólnym rozrachunku taniej będzie kupić działkę budowlaną wyposażoną we wszystkie potrzebne media. Warto również uzyskać warunki przyłączenia do poszczególnych sieci od dostawców. Może się bowiem okazać, że przebiegający w sąsiedztwie wodociąg nie będzie w stanie obsłużyć dodatkowego obiektu budowlanego. 

Jak widać, wybór odpowiedniej działki pod budowę wymarzonej nieruchomości, nie jest wcale rzeczą łatwą. Trzeba brać pod uwagę szereg bardzo różnych czynników. Nie należy jednak działać pochopnie. Jest to decyzja zbyt ważna, aby zdać się jedynie na łut szczęścia – podsumowuje Krzysztof Jóźwiak.

Kupno działki budowlanej - formalności

Co trzeba wiedzieć przy zakupie działki budowlanej? Po pierwsze, aby na działce była możliwa budowa domu, musi ona posiadać status budowlanej. Tak więc, zakup działki wiąże się z koniecznością zapoznania z licznymi dokumentami urzędniczymi, np. planem zagospodarowania przestrzennego, mapą ewidencji gruntów, czy wpisach do księgi wieczystej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy, przeglądając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który rozwieje nasze wątpliwości, dotyczące zagospodarowania terenów sąsiednich oraz planowanych inwestycji drogowych i technicznych. Dokument ten opisuje przeznaczenie danego terenu. Znajdziemy tam informacje, czy działka przeznaczona jest pod zabudowę, czy też uprawę roli a może na pastwisko. Dodatkowo dowiemy się jaką część działki będziemy mogli zabudować. Przeanalizujmy uważnie powyższe kwestie, aby ustrzec się niemiłych niespodzianek.

Studium zabudowy, czyli określenie ogólnej polityki przestrzennej

Jeśli nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, zajrzyjmy do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (które jest podstawą do opracowania planu). Warto udać się do urzędu i zapytać, jakie są plany zagospodarowania terenu wokół działki, którą zamierzamy zakupić. Nie zwracajmy tutaj uwagi na to, czy stoją budynki, czy też nie. Może akurat na naszej działce lub w jej okolicy planowana jest droga? Warto to sprawdzić.

Decyzja o warunkach zabudowy

Jeśli i tego dokumentu nie uchwalili samorządowcy, należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Może się o nią starać każdy. Zgoda właściciela gruntu, który nas interesuje, nie jest konieczna.

Mapa ewidencji gruntów

Oprócz planu zagospodarowania przestrzennego należy sprawdzić na mapie zasadniczej rodzaj użytkowania gruntów. Jeżeli plan ewidencji gruntów przewiduje na danej działce zabudowę, a mapa zasadnicza określa ten grunt np. jako rolny, dodatkowo może się okazać, że potrzebne będzie odrolnienie działki.

Wśród szeregu dokumentów, jakie trzeba sprawdzić przed budową domu, są mapy geodezyjne dotyczące działki, na której ma stanąć dom. Odnajdziesz tam m.in. dokładne dane dotyczące położenia, powierzchni i ustawień działki. Informacje te warto zweryfikować, ponieważ zdarza się, że dane w księdze wieczystej różnią się od tych w ewidencji. Przy cenach gruntu sięgających kilkuset złotych za każdy metr kwadratowy nie jest to bez znaczenia.

Księga wieczysta działki budowlanej

W wydziale geodezji sprawdźmy numer księgi wieczystej, ponieważ następnie należy skontrolować znajdujące się tam wpisy. Powiedzą nam one, jaki jest stan prawny nieruchomości, którą chcemy nabyć. W księdze wieczystej sprawdzimy powierzchnię działki, jej właściciela oraz co najważniejsze czy jest obciążona jakimkolwiek kredytem!

Bardzo ważne, aby wybrana przez nas działka nie posiadała obciążeń, warto sprawdzić, czy nie widnieją na niej jakiekolwiek służebności. Może to być np. służebność przesyłu dla dostawcy mediów lub służebność przejazdu dla sąsiedniej nieruchomości.

Umowa kupna-sprzedaży działki budowlanej

Kolejnym krokiem po sprawdzeniu wszelkich niezbędnych kwestii, takich jak stan prawny działki, jej uzbrojenie czy MPZP, jest podpisanie niezbędnej umowy. Często procedura kupna działki budowlanej (zwłaszcza jeśli obie strony są osobami prywatnymi) rozpoczyna się zresztą od podpisania umowy przedwstępnej – dzięki czemu zarówno sprzedający, jak i kupujący mają większą pewność, że dojdzie do transakcji (wiele zależy też od tego, czy taka umowa jest zawierana u notariusza, czy też nie).

 Zakup działki budowlanej – notariusz niezbędny

Niezależnie od tego, czy strony zawarły umowę przedwstępną (i w jakiej formie), właściwa umowa -sprzedaży działki budowlanej zawsze zawierana jest u notariusza w formie aktu notarialnego (podobnie zresztą jak w przypadku innych nieruchomości). W innym wypadku umowa nie będzie ważna.

Ile kosztuje notariusz przy zakupie działki budowlanej? Jest to w dużej mierze uzależnione od wartości nieruchomości; rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa, ile maksymalnie może wynosić taksa notarialna. Na przykład, jeśli cena nabywanej nieruchomości wynosi od 30 do 60 tys. zł, notariusz może zażądać maksymalnie sumy 710 zł i 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 tys. zł.

Koszty związane z kupnem działki budowlanej

Warto jednocześnie mieć świadomość, że taksa notarialna nie jest jedynym kosztem związanym z zakupem działki budowlanej. Zapłacić trzeba również za odpisy aktu notarialnego, podatek VAT od taksy notarialnej (w wysokości 23 proc.) oraz opłaty sądowe (m.in. za wniosek o wpis do księgi wieczystej).

Zakup działki budowlanej – podatek

Oprócz tego z kupnem działki budowlanej wiąże się konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (odpowiednią kwotę płaci się u notariusza, a ten zajmuje się odprowadzeniem podatku). Podatek PCC wynosi 2 proc. ceny nabywanej nieruchomości. Co istotne, nie obowiązuje on w przypadku zakupu gruntów będących gospodarstwem rolnym w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Po zakupie działki budowlanej – co dalej?

Należy też pamiętać, że po zakupie działki budowlanej należy zgłosić fakt nabycia nieruchomości we właściwym urzędzie miasta lub gminy. Właściciel nieruchomości jest bowiem zobowiązany do uiszczania podatku od nieruchomości, którego wysokość ustala gmina (nie może on jednak przekroczyć stawek podanych w odpowiednim rozporządzeniu).

Przepisanie działki krok po kroku

Przepisanie działki na inną osobę jest jak najbardziej możliwe. Do wyboru mamy trzy podstawowe warianty: darowiznę, umowę dożywocia lub testament (pisemny lub ustny przy świadkach). Czym charakteryzują się poszczególne opcje?

• darowizna

Wymaga sporządzenia umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Obie strony - darczyńca i obdarowywany -muszą być obecne u notariusza. Jeśli nieruchomość posiada księgę wieczystą, dodatkowo trzeba dokonać do niej wpisu. Darowizny poświadczonej notarialnie nie musimy zgłaszać do urzędu skarbowego, ponieważ zrobi to za nas notariusz.

• umowa dożywocia

Umowa dożywocia zawierana jest notarialnie. Polega na zbyciu działki na rzecz wskazanej osoby, w zamian za opiekę nad nią. Nabywca powinien dostarczać wyżywienie, ubrania, opłacać rachunki. Winien zapewnić odpowiednią pomoc pierwotnemu właścicielowi działki, a w razie jego ewentualnej śmierci - również na własny koszt zorganizować pogrzeb.

• testament

Gdy jako właściciel działki nie chcesz zdawać się na przepisy spadkowe Kodeksu cywilnego lub wtedy, gdy chcesz podzielić swój majątek inaczej, niż stanowią reguły ustawowego dziedziczenia, możesz sporządzić testament. Własnoręczny - opatrzony podpisem i datą lub sporządzony w obecności notariusza, ułatwia osobom powołanym do spadku uzyskanie przypisanych im składników majątku spadkobiercy.

Zakup działki budowlanej: podsumowanie

Każdy, kto posiada wystarczającą ilość środków do komfortowego życia, w drugiej kolejności szuka inwestycji, które pomogą mu pomnożyć majątek. Zakup działki budowlanej również można traktować jako lokatę kapitału. W porównaniu do innych możliwości aktywa gruntowe cieszą się dużą popularnością przede wszystkim dlatego, że ich wartość jest stabilna i nie ulega znacznym wahaniom.

Gdy kursy obligacji wyraźnie spadają, rynkiem finansowym targają kryzysy, a lokaty bankowe gwarantują niewielkie oprocentowanie - inwestycje w grunty budowlane zdecydowanie wyróżniają się na ich tle, umożliwiając w miarę pewny zysk, bez ryzyka utraty środków.

To oczywiście tylko kilka najważniejszych spraw, na które powinniście zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej. Warto dać sobie czas - nie spieszyć się, sprawdzić działkę dokładnie - w końcu od tego im więcej sprawdzicie wcześniej, będzie zależał Wasz komfort w przyszłości.