Akt notarialny i akt własności mieszkania: co to jest, jak wygląda i co po podpisaniu aktu?

Akt własności mieszkania jest zawsze dokumentem sporządzonym przez notariusza; potwierdza tytuł prawny do danej nieruchomości. Jak wygląda akt notarialny, co musi zawierać i co po podpisaniu aktu notarialnego? Wyjaśniamy. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest akt notarialny,
• co powinien zawierać poprawnie sporządzony akt notarialny,
• w jakich sytuacjach korzystamy z aktu notarialnego.

Co to akt notarialny? Definicja

Akt notarialny to szczególna forma dokumentu urzędowego, sporządzona przez notariusza, stwierdzająca treść danej czynności prawnej.

Przeniesienie własności nieruchomości Sprawdź również

Akt własności a akt notarialny: różnice

Czynnością prawną może być, chociażby sprzedaż mieszkania (i umowa kupna-sprzedaży nieruchomości przyjmuje właśnie formę aktu notarialnego), choć warto pamiętać, że formę aktu notarialnego ma m.in. również np. umowa darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia, umowa rozdzielności majątkowej czy testament notarialny. Na pytanie, czy akt notarialny jest aktem własności, nie można zatem zawsze odpowiedzieć twierdząco – bo nie zawsze akt dotyczy prawa własności w podstawowym rozumieniu.

Akt notarialny stanowi zatem przede wszystkim dla uczestników obrotu prawnego ważne zabezpieczenie ich interesów. Dokument przed podpisaniem musi zostać odczytany przez notariusza lub inną osobę w jego obecności. Przy odczytaniu aktu notarialnego notariusz ma obowiązek zapytać, czy osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie dokumentu, a także czy treść aktu jest zgodna z ich wolą.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania i domu Czytaj więcej

Jeżeli nie, notariusz musi przystępnie wyjaśnić stronom wszelkie wątpliwości. Na żądanie klientów zostają też odczytane załączniki do aktu. Akt notarialny powinien być sporządzony przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty, notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.

Dlaczego warto mieć akt notarialny mieszkania?

Akt notarialny daje pewność, że zawarte zobowiązanie jest odpowiednio sformułowane, a w jego skład wchodzą wszystkie niezbędne elementy. Ich brak w przyszłości wpływa na możliwość unieważnienia umowy, ponieważ nabiera mocy prawnej i zyskuje wiarygodność przed sądem. Powoduje to, że prawa wszystkich osób, których dotyczy, są należycie zabezpieczone. 

W przypadku, gdy oferent nie dotrzyma umowy, i np. nie sprzeda mieszkania nabywcy, ten przed sądem powinien starać się o orzeczenie, aby sprzedawca zrealizował umowę przyrzeczoną. Wtedy zastępuje ono oświadczenie woli sprzedającego. Dodatkowo takiego dokumentu nikt nie może zniszczyć czy sfałszować, bowiem oryginał zostaje u notariusza - kopie przekazywane stronom zawierającym umowę też mają status oryginału. 

Warto wiedzieć, że jeżeli notariusz ma zastrzeżenia np. co do świadomości jednej ze stron, może wg prawa odmówić podpisania aktu.

Jak wygląda akt notarialny?

 Każdy akt notarialny, niezależnie od tego, czego dotyczy, musi zawierać określone elementy.

Prawidłowo skonstruowany akt notarialny musi zawierać:

• dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu 
• miejsce sporządzenia aktu
• imię i nazwisko, i siedzibę kancelarii notariusza
• imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych oraz nazwę i siedzibę osób prawnych (firmy) biorących udział w akcie, imiona i nazwiska, i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych (pełnomocnicy, przedstawiciele firmy)
• oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty
• stwierdzenie – na żądanie stron – faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu
• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty, podpisany
• podpisy biorących udział w akcie
• podpis notariusza

Należy pamiętać, że akt notarialny to dokument, który daje przede wszystkim poczucie bezpieczeństwa. Jednak brak istotnych danych na dokumencie może doprowadzić do jego unieważnienia. 

Jak wygląda akt własności domu lub mieszkania?

Wszystkie wyżej wymienione elementy muszą znaleźć się zatem również w akcie notarialnym poświadczającym własność nieruchomości (a zatem najczęściej zawarcie transakcji kupna-sprzedaży mieszkania lub domu). Oprócz tego konieczne są dane o przedmiocie umowy sprzedaży, czyli o samej nieruchomości; mowa m.in. o dokładnym adresie, powierzchni, liczbie pomieszczeń, wyposażeniu (jeśli jest) czy pomieszczeniach przynależnych.

W akcie notarialnym podaje się również tytuł prawny do nieruchomości (nie zawsze jest to prawo własności; w przypadku mieszkań często jest to np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). W przypadku domu podaje się również informacje o działce, na której znajduje się budynek. Jeśli nieruchomość ma księgę wieczystą, w akcie notarialnym podany jest też jej numer.

Akt notarialny mieszkania - kiedy jest potrzebny?

Niektóre czynności prawne muszą zostać dokonane w formie aktu notarialnego (zwłaszcza te związane z przeniesieniem praw własności nieruchomości) pod rygorem nieważności, co oznacza, że czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.

Należą do nich:

• sprzedaż nieruchomości
• ustanowienie i zbycie prawa użytkowania wieczystego
• ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, m.in. hipoteki
• ustanowienie odrębnej własności lokali
• sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
• ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w wyniku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
• umowy o dział spadku w skład, którego wchodzi nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
• zbycie spadku
• ustanowienie pełnomocnictwa do w/w czynności prawnych, dla których niezbędna jest forma aktu notarialnego
• umowa małżeńska majątkowa
• zrzeczenie się dziedziczenia itp.

Akt własności mieszkania – skąd wziąć?

Notariusz może również sporządzić akt notarialny na żądanie stron, pomimo że dana czynność prawna nie wymaga formy aktu notarialnego. Dzieje się tak często w przypadku sporządzenia testamentu notarialnego czy przy podpisywaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, dla której forma aktu notarialnego nie jest wymagana. Jednak bardzo często strony umowy decydują się na taką formę w celu zabezpieczenia swoich interesów,.

Dokumenty potrzebne do aktu notarialnego kupna mieszkania

Każda czynność notarialna wymaga dowodu tożsamości stron, które biorą w niej udział – czyli w tym wypadku sprzedającego i kupującego nieruchomość. Ze strony sprzedającego potrzebny jest również tytuł własności nieruchomości.

Podpisanie aktu notarialnego – ile trwa?

Osoby, które wybierają się do notariusza podpisać akt notarialny, muszą mieć świadomość, że notariusz jest zobowiązany do odczytania całej treści aktu, a także – odpowiedzi na pytania, jeśli strony mają jakieś wątpliwości. Zazwyczaj w przypadku umowy kupna-sprzedaży nieruchomości wizyta u notariusza trwa ok. godziny.

Elektroniczny podpis pod aktem notarialnym Czytaj więcej

Co po podpisaniu aktu notarialnego?

Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, notariusz jest zobowiązany umieścić w akcie wniosek o dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Następnie powinien przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie do 3 dni od sporządzenia aktu.

Notariusz sporządza również, na żądanie osób uprawnionych, wypisy z aktu notarialnego w dowolnych ilościach, będące powtórzeniem oryginału i mające jego moc prawną. Na końcu wypisu notariusz zaznacza, komu i kiedy wypis został wydany, podpisuje się pod nim oraz opatruje pieczęcią.

Dokumenty obejmujące czynności notarialne notariusz przechowuje przez 10 lat od ich sporządzenia, a następnie przekazuje na przechowanie do archiwum ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego.

Wypis aktu notarialnego z archiwum sądu

Osoba, która chce po 10 latach uzyskać wypis aktu notarialnego (np. ze względu na zgubiony akt notarialny), musi zatem złożyć wniosek do właściwego sądu. We wniosku należy podać informacje dotyczące aktu notarialnego, którego wypis ma zostać udostępniony – mowa o dacie sporządzenia aktu oraz numerze repertorium. Należy też wskazać notariusza, który sporządzi akt.

Akt notarialny mieszkania – wzór

Poniżej zamieszczamy wzór aktu notarialnego – warto zwrócić uwagę na najważniejsze elementy.

Akt notarialny i akt własności mieszkania: podsumowanie

Warto pamiętać, że akt notarialny nie musi dotyczyć mieszkania, a np. innej czynności notarialnej, takiej jak choćby odrzucenie spadku czy testament. Jednocześnie akt własności mieszkania zawsze musi mieć formę aktu notarialnego; najczęściej prawo własności zyskuje się poprzez zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, choć niekiedy akt własności mieszkania potwierdza np. umowa darowizny.