Deweloperzy także będą mogli zawierać umowy najmu okazjonalnego

Rozwiązanie to znajduje się w rządowym projekcie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, nad którym trwają prace w Sejmie.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny i jego wymogi określa ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r.

W obecnym stanie prawnym umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć właściciel mieszkania, będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka może być zawarta na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego różni się kilkoma istotnymi elementami od najmu zwykłego, uregulowanego w przepisach Kodeksu cywilnego.

W przypadku najmu okazjonalnego, dla ważności tej umowy konieczne jest dołączenie do niej:
•    oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opuszczenia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela lokalu.
•    wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
•    oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu (czyli osoby trzeciej), że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy (najemców) w jego mieszkaniu po zakończeniu najmu. Na żądanie wynajmującego to oświadczenie osoby trzeciej powinno być dostarczone z notarialnie poświadczonym podpisem.


Wskazane wyżej oświadczenia i akt notarialny są załącznikami do pisemnej umowy najmu okazjonalnego. Co prawda przepisy przewidują, że to najemcy powinni ponieść koszty wskazanych wyżej oświadczeń oraz aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, ale najemcy płacą czynsz i zwykle dodatkowo kaucję w kwocie równej miesięcznemu czynszowi i nie są skłonni ponosić dodatkowych kosztów najmu. Warto więc, aby wynajmujący wziął koszty aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji na siebie. W praktyce koszt takiego aktu notarialnego jest stosunkowo nieduży, bo wynosi około 250 zł., a koszt wskazanego wyżej notarialnego podpisu osoby trzeciej wynosi kilkadziesiąt złotych.

W wypadku utraty możliwości zamieszkania w mieszkaniu osoby trzeciej najemca ma obowiązek poinformować o tym wynajmującego w terminie 21 dni od dnia, gdy najemca dowiedział się o tym fakcie. Jednocześnie najemca ma obowiązek w takiej sytuacji wskazać inne mieszkanie, gdzie zamieszka po zakończeniu najmu okazjonalnego oraz musi dostarczyć wynajmującemu oświadczenie osoby trzeciej, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy.

W praktyce osobami trzecimi, które najemca może wskazać w wymienionym wyżej oświadczeniu mogą być rodzice najemcy, mogą to być również osoby, które nie są z nim spokrewnione.

Zwykła umowa najmu może być zawarta zarówno pisemnie, jak i ustnie. Natomiast umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Opodatkowanie najmu okazjonalnego nie różni się od opodatkowania najmu zwykłego – podatek od najmu wynosi 8,5 proc. wartości czynszu.

Gwarancje z umowy


Ponadto zawarcie umowy najmu okazjonalnego wynajmujący ma obowiązek zgłosić urzędowi skarbowemu właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Tylko pod tym warunkiem wynajmujący może korzystać z ochrony, jaką daje umowa najmu okazjonalnego. A korzyści tych jest wiele.

W przypadku najmu zwykłego jeżeli najemca nie płaci czynszu albo nie chce się wyprowadzić z mieszkania wynajmujący musi złożyć pozew do sądu o eksmisję, a postępowanie przed sądem w takiej sprawie trwa w praktyce długie miesiące. W tym czasie właściciel nie może czerpać dochodów z mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego natomiast tym różni się od umowy najmu zwykłego, że w wypadku gdy najemca nie płaci czynszu i właściciel wypowiedział umowę albo uległa ona rozwiązaniu, a najemca nie chce opuścić mieszkania, wynajmujący kieruje do niego najpierw wezwanie do opuszczenia mieszkania. Jeżeli jest to bezskuteczne wynajmujący występuje jedynie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca zobowiązał się opuścić mieszkanie po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela lokalu. Następnie komornik eksmituje najemcę do wskazanego wcześniej mieszkania osoby trzeciej. Nie ma tu zatem konieczności prowadzenia długotrwałego procesu o eksmisję.

Co ważne, nie obowiązują wówczas przepisy ochronne dotyczące lokatorów, np. obejmujące zakaz eksmitowania ich w okresie zimowym.

Propozycje zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów


Projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych przewiduje zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów w zakresie najmu okazjonalnego. Dotyczą one rozszerzenia możliwości stosowania najmu okazjonalnego także na podmioty prowadzące działalność gospodarczą.

Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą będzie podobna do obowiązującej obecnie dla osób fizycznych, z dwoma wyjątkami. Różnicą będzie to, że obowiązek zgłaszania zawarcia umowy najmu okazjonalnego  naczelnikowi urzędu skarbowego będzie dotyczył tylko osób fizycznych nieprowadzących  działalności gospodarczej. Natomiast oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji będzie obowiązywało zarówno w przypadku umów najmu lokali,  których właścicielem jest osoba fizyczna, jak i podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego będzie zawierana z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, najemca nie będzie miał obowiązku, ale będzie mógł wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opuszczenia lokalu.

Dla deweloperów umowy najmu okazjonalnego będą szansą na uzyskiwanie dochodów z najmu z nadwyżki niesprzedanych mieszkań albo mieszkań, które przez długi czas nie mogą znaleźć kupującego. Dodatkowym plusem jest bezpieczeństwo takich umów, brak problemów z nieuczciwymi najemcami i tym samym możliwość czerpania regularnych i nieprzerwanych dochodów z najmu.