Eksmisja w czasie pandemii

Zastanawiasz się, czy możesz zostać eksmitowany w czasie obowiązywania stanu epidemii? Masz lokatora, który zalega z czynszem i nie wiesz czy możesz rozwiązać umowę? A może zawarłeś umowę najmu okazjonalnego i chciałbyś aby były najemca przeniósł się do wskazanego wcześniej lokalu? Na te i inne pytania odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy można zostać eksmitowanym w czasie trwania pandemii
• czy można rozwiązać umowę z lokatorem, który zalega z czynszem 
• czym jest tytuł egzekucyjny 

Wstrzymanie eksmisji z mieszkania - oświadczenie najemcy

Na wstępie przypomnieć wszakże trzeba o możliwości przedłużenia umowy najmu mocą jednostronnego oświadczenia najemcy. Jest to o tyle istotne, że w przypadku skorzystania z tego prawa przez najemcę, umowa nie ulegnie rozwiązaniu. W konsekwencji nadal istnieć będzie tytuł prawny do korzystania z lokalu przez najemcę. Ewentualna egzekucja nie będzie w takim przypadku dopuszczalna – nie będzie istniała podstawa prawna do skorzystania z niej przez właściciela nieruchomości.

Aby wszakże umowa uległa przedłużeniu do 30 czerwca 2020 roku, najemca musi złożyć ww. oświadczenie. Ponadto ustawa wprowadziła kilka wyjątków.

W przypadku zaistnienia jednej z sytuacji opisanej w nich, najemca nie będzie uprawniony do złożenia ww. oświadczenia. Powyższe tyczy się:

1. najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:
   1. czynszu lub
   2. innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
   3. opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

- za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

2. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
3. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
4. do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Pozew o eksmisję

We wszystkich ww. przypadkach umowa najmu może zakończyć się również w okresie obowiązywania stanu epidemii albo stanu zagrożenia epidemiologicznego. Czy to oznacza, że w opisanych sytuacjach można wnieść pozew o eksmisję, a następnie skutecznie ją przeprowadzić?

Rozróżnić tu należy dwie sprawy. Pierwszą z nich jest wystąpienie z pozwem o eksmisję, jeżeli były najemca dobrowolnie nie opróżni zajmowanej nieruchomości. Wytoczenie takiej sprawy jest możliwe. Zważywszy zaś, że wraz ze stopniowym „odmrażaniem” gospodarki pracę wznawiają również sądy, możemy liczyć na jej rozpatrzenie. Sąd wyda zatem zapewne wyrok zarządzając eksmisję. Jeżeli wyrok taki uprawomocni się, stanowić będzie tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie nieruchomości.

Nakaz eksmisji

W tym miejscu sytuacja byłego najemcy, bądź dzierżawcy podlegać będzie zróżnicowaniu. Jeżeli orzeczenie o eksmisji nie dotyczy lokalu mieszkalnego, a np. lokalu usługowego, garażu, innych nieruchomości niemieszkalnych – to może zostać wykonane. Dotyczy to także egzekucji komorniczej. W odniesieniu natomiast do lokali mieszkalnych, ww. specustawa stanowi, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Przepis ten jednak nie jest bezwzględny i istnieją od niego wyjątki. Eksmisja jest możliwa, jeżeli członek rodziny wspólnie zajmujący mieszkanie, swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, osoba dotknięta przemocą może żądać, aby sąd zobowiązał go do opuszczenia mieszkania. Wskazany wyjątek dotyczy zatem wszystkich przypadków stosowania przemocy w rodzinie.

Na zakończenie wrócić należy do kwestii najmu okazjonalnego. Przecież do umowy najmu obligatoryjnie załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego składanym po wygaśnięciu umowy.

Tytuł egzekucyjny

Wyjaśnić jednakże trzeba, że owo oświadczenie w formie notarialnej stanowi tzw. tytuł egzekucyjny. Wynajmujący może zatem wystąpić do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności – którą zapewne uzyska po wykazaniu, iż umowa najmu wygasła. Po nadaniu klauzuli wykonalności, tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego. Zastosowanie do niego znajdą zatem wszystkie z opisanych powyżej ograniczeń w wykonaniu eksmisji. Właścicielowi pozostaje zatem naliczanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości albo liczenie, że były najemca dobrowolnie opuści lokal.