Umowa najmu okazjonalnego: co to jest i ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego – co to?

Umowa najmu okazjonalnego jako sposób zabezpieczenia wynajmu mieszkania zyskuje coraz większą popularność. Co do zasady umowa ta ma za zadanie chronić interesy wynajmującego przed niechcianymi lokatorami, którzy nie wywiązują się z realizacji postanowień zawartych w umowie najmu. Instytucja najmu okazjonalnego lokalu w polskim prawie została wprowadzona ustawą z 17 grudnia 2009 roku, ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, trzeba nie tylko zawrzeć odpowiednie kwestie w samej umowie, ale też – dołączyć do niej potrzebne załączniki.

Pobierz bezpłatnie wzór umowy najmu okazjonalnego Sprawdź również

Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. W przypadku najmu okazjonalnego musimy umieścić w umowie następujące informacje:

• Strony umowy najmu okazjonalnego - stronami umowy są właściciel oraz najemca, czyli lokator. Należy zaznaczyć, że wynajmującym lokal, musi być osoba posiadająca do niego prawo własnościowe, oraz osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej opierającej się na wykonywaniu  usług związanych z wynajmem lokali.
• Przedmiot umowy - w punkcie tym zamieszczamy informacje dotyczące wynajmowanego mieszkania: adres, wielkość, stan techniczny. Ważne jest to, że umowie najmu okazjonalnego podlega tylko i wyłącznie wynajem lokali mieszkalnych. Wynajmowany lokal do celów innych, niż cele mieszkalne np. działalność gospodarcza lub inna działalność użytkowa, nie podlega takiemu rodzaju umowy.
• Czas trwania umowy - czas trwania umowy musi być określony i nie może być dłuższy niż 10 lat.
• Czynsz - w punkcie tym określamy wysokość, termin, oraz sposób wywiązania się przez najemcę obowiązku opłaty czynszu, oraz sposób rozliczania i regulowania opłat za inne koszty eksploatacyjne mieszkania.
• Kaucja - podpunkt ten służy do określenia wysokości, sposobu płatności, oraz sposobu na zasadach, których zostanie ona rozliczona po upływie terminu lub rozwiązaniu umowy. W podpunkcie tym należy również umieścić termin, w którym po wygaśnięciu umowy właściciel zobowiązuje się zwrócić pieniądze najemcy.

Wymienione powyżej elementy umowy nie różnią się niczym od elementów zawartych w zwykłej umowie cywilnoprawnej. W celu nadania umowie charakteru najmu okazjonalnego ustawa nakłada na najemcę przygotowanie i zawarcie w umowie dodatkowych dokumentów. Tymi dokumentami jest:

• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, z którego wynika, że poddaje się on egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, w terminie wskazanym w żądaniu.
• Oświadczenie najemcy, w którym wskaże inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu
• Oświadczenie właściciela lokalu (innego niż ten, który jest przedmiotem umowy najmu), o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie przez najemcę, w przypadku eksmisji z wynajmowanego mieszkania.

Ważne jest to, że na mocy ustawy oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji, musi posiadać formę aktu notarialnego. Pozostałe oświadczenia nie muszą przybierać takiej formy. Właściciel lokalu może jednak domagać się przedstawienia oświadczeń z podpisem poświadczonym notarialnie.

Umowa najmu okazjonalnego - cena

Jeśli chodzi o koszt notariusza, umowa najmu okazjonalnego jest obciążona taksą notarialną. W przypadku wynajmu okazjonalnego wynosi ona 360 zł (+ 23 proc. podatku VAT). Należy jednocześnie pamiętać o doliczeniu kosztu wypisów aktu notarialnego dla obu stron umowy.  

Umowa najmu okazjonalnego - kto ponosi koszty jej zawarcia?

Ustawa nie reguluje, kto ponosi koszty umowy najmu okazjonalnego. W praktyce okazuje się jednak, że opłaty notarialne w większości przypadków opłaca właściciel. Jest to jednak kwestia, którą strony umowy powinny przedyskutować między sobą. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby opłaty wynikające z zawarcia umowy poniósł najemca.

Najem okazjonalny – umowa, którą trzeba zgłosić do Urzędu Skarbowego

Jak zgłosić umowę najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego? Właściciel nieruchomości zgłasza zawarcie umowy w ciągu 14 dni od podpisania umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego. Dodatkowo na prośbę najemcy powinien przedstawić dokument potwierdzający fakt wykonania tej procedury.

Należy pamiętać, że konsekwencją niewykonania któregokolwiek z warunków umowy najmu okazjonalnego, skutkować będzie respektowanie tej umowy na zasadach zwykłej umowy cywilnoprawnej.

Podatek od umowy najmu okazjonalnego

Dochód uzyskany z wynajmu mieszkania jest opodatkowany. W tej kwestii rodzaj zawartej przez nas umowy nie ma najmniejszego znaczenia. Ważne jest tylko to, aby we właściwym czasie należny podatek przekazać do właściwego Urzędu Skarbowego.

Do 2023 r. właściciele nieruchomości, którzy płacili podatek od dochodu uzyskanego z tytułu wynajmu, mieli do wyboru dwie opcje – opodatkowanie ryczałtowe lub na zasadach ogólnych. Po zmianie prawa możliwe jest jednak wyłącznie rozliczenie ryczałtowe (w przypadku najmu prywatnego). Obowiązują przy tym dwie stawki – 8,5 proc. (do przychodu 100 000 zł rocznie) oraz 12,5 proc. (od nadwyżki powyżej 100 000 zł).

Wzór umowy najmu okazjonalnego Sprawdź

Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego – jak to zrobić?

Umowa o najem okazjonalny najczęściej jest zawierana na okres roku czy dwóch – zwłaszcza jeśli właściciel nieruchomości ma do czynienia z nowymi najemcami (umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na okres 10 lat).

W wielu wypadkach współpraca między stronami układa się pomyślnie, co oznacza chęć przedłużenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Umowę najmu nieruchomości (niezależnie od typu najmu i tego, czy mowa o najmie okazjonalnym, czy „zwykłym” najmie) przedłuża się za pomocą aneksu do umowy – chyba że pierwsza umowa została zawarta na okres 10 lat.

Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego?

Co do zasady umowa najmu okazjonalnego wygasa po okresie wskazanym w umowie. Co jednak jeśli strony chciałyby rozwiązać umowę wcześniej?  Najemca może taką umowę rozwiązań, o ile przewidują to zapisy umowy (lub wynajmujący wyrazi na to zgodę). Z kolei właściciel nieruchomości może wypowiedzieć umowę, jeśli najemca:

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, mimo pisemnego upomnienia
• zwleka z zapłatą należności z tytułu najmu lokalu (lub innych opłat za używanie lokalu itp., jeśli lokator nie uiszcza ich bezpośrednio do dostawcy mediów) za co najmniej trzy pełne okresy płatności – pod warunkiem, że właściciel uprzedził najemcę o zamiarze rozwiązania umowy i dał mu dodatkowy miesiąc na uregulowanie płatności,
• wynajął lub podnajął mieszkanie bez pisemnej zgody wynajmującego.

Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego? Czytaj

Umowa najmu okazjonalnego a opróżnienie lokalu

Jeśli dojdzie do wypowiedzenia umowy lub jej rozwiązania, najemca musi opróżnić lokal. W sytuacji, gdy lokator nie ma zamiaru tego zrobić, wynajmujący musi doręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, w którym wskaże termin na opuszczenie mieszkania. Jeśli mimo to najemca nadal nie będzie chciał opróżnić lokalu, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu o poddaniu się egzekucji.

Umowa najmu okazjonalnego różni się bowiem tym, że ewentualna eksmisja nieuczciwego najemcy powinna przebiegać znacznie sprawniej. Dodatkowo w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca czy konieczność oczekiwania na przyznanie najemcy lokalu zastępczego.

Umowa najmu okazjonalnego: podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego co do zasady lepiej chroni interesy wynajmującego niż zwykła umowa najmu; dzięki tej formie umowy możliwe jest szybsze przeprowadzenie eksmisji w razie wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy. Warto jednak podkreślić, że obie strony – zarówno najemca, jak i wynajmujący – mają określone prawa i obowiązki, a typ umowy najmu tego nie zmienia.

Opracowanie we współpracy z portalem biznesowym Terazbiznes.pl