Umowa najmu mieszkania: zawartość, wypowiedzenie i rozwiązanie

Umowa najmu mieszkania jest regulowana m.in. przez przepisy kodeksu cywilnego. Co ważne, każda taka umowa powinna zawierać określone elementy tak, by była zgodna z prawem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in:

• co musi zawierać każda, nawet prosta umowa najmu mieszkania,
• jakie dodatkowe ustalenia mogą poczynić obie strony,
• jakie dokumenty trzeba załączyć do umowy.

Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania?

Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać określone elementy. Część z nich jest wspólna zarówno jeśli chodzi o wynajem mieszkania na podstawie zwykłej umowy najmu, jak i najem okazjonalny. Umowa powinna zawierać zarówno obowiązki stron umowy, jak i ich prawa, a także podstawowe dane osobowe stron i główne warunki umowy.

Umowa najmu - podstawowe elementy

Kodeks cywilny - a dokładniej art. 659-692 kodeksu - regulują podstawowe kwestie związane z umową najmu. Z kolei ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego zawiera przepisy dotyczące praw i obowiązków stron umowy.

Co zatem powinno znaleźć się w umowie najmu? Po pierwsze - umowa musi określać strony oraz przedmiot najmu. Stronami umowy są wynajmujący (czyli właściciel lokalu) oraz najemca (osoba, która zamieszka w lokalu).

Konieczne jest wskazanie podstawowych danych osobowych stron:

• imion i nazwisk,
• numerów PESEL,
• serii i numerów dowodów osobistych,
• adresów zameldowania,
• danych kontaktowych (numerów telefonów, adresów e-mail - zgodnie z uznaniem stron).

W umowie najmu nie może też zabraknąć bardziej szczegółowych danych dotyczących wynajmowanego lokalu. W umowie musi znaleźć się pełny opis lokalu, czyli zarówno adres nieruchomości, jak i jej powierzchnia, liczba pokoi czy wyposażenie.

Wynajmujący może również określić stan techniczny lokalu (i dołączyć odpowiednie zdjęcia jako dowód). To - razem z listą mebli oraz sprzętów AGD/RTV w mieszkaniu - będzie stanowić zabezpieczenie wynajmującego, gdy dojdzie do przerwania stosunku najmu (niezależnie od tego, czy nastąpi wypowiedzenie umowy najmu, czy też umowa straci ważność i nie zostanie przedłużona).

Do podstawowych elementów umowy najmu należy również czas trwania umowy - strony ustalają, czy umowa będzie zawarta na czas oznaczony (umowa na czas określony zazwyczaj zawierana jest na rok), czy też może - na czas nieokreślony. Jest to istotne również ze względu na okres wypowiedzenia, czyli możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy.

Jak powinna wyglądać umowa najmu z kilkoma najemcami? Sprawdź

Umowa najmu a czas trwania umowy

Umowa najmu na czas określony jest najczęściej zawieraną umową, jeśli chodzi o czas trwania umowy. Kończy się on w dniu określonym w dokumencie. Czy można jednak zerwać umowę najmu? Czy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego?

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez najemcę

Jeśli strony nie wskażą, w jakich okolicznościach można wypowiedzieć umowę - i jaki będzie obowiązywać wtedy okres wypowiedzenia - wcześniejsze rozwiązanie umowy, zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego nie będzie możliwe. Z tego względu istotne jest, by takie okoliczności wskazać – rozwiązanie umowy najmu mieszkania za porozumieniem stron może niekiedy okazać się zbawienne zarówno dla obu stron umowy.

O ile jednak wypowiedzenie umowy najmu na czas określony jest problematyczne, o tyle, jeśli czas trwania najmu nie został określony w umowie, kwestia wypowiedzenia najmu nieruchomości przedstawia się zupełnie inaczej. W przypadku czynszu najmu płaconego co miesiąc umowa najmu na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli z kolei czynsz jest płatny w okresach dłuższych niż miesięczne - umowę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Z kolei jeśli w okresach krótszych niż miesięczne - już na trzy dni naprzód.

Wzór wypowiedzenia umowy najmuZOBACZ

Warto jednocześnie mieć na uwadze, że wprawdzie możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego, jeśli umowa została zawarta na czas nieokreślony, ale tylko jeśli najemca:

• używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• niszczy lokal lub wyposażenie znajdujące się w nim,
• niszczy urządzenie przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców bloku czy kamienicy,
• poprzez swoje zachowanie uniemożliwia sąsiadom spokojne korzystanie ze swoich mieszkań.

Właściciel musi jednak najpierw przesłać najemcy pisemne upomnienie. Jeśli to nie pomoże, a najemca nadal będzie dopuszczał się nagannych zachowań - właściciel może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony i wezwać najemcę do opuszczenia lokalu w odpowiednim czasie.

Aneks do umowy najmu mieszkania

Przy podpisywaniu umowy najmu na czas określony obie strony umowy uzgadniają konkretny czas trwania umowy. Często zdarza się jednak, że współpraca układa się dobrze – i zarówno wynajmującemu, jak i najemcy zależy na jej przedłużeniu. Czy to oznacza, że trzeba podpisać umowę najmu mieszkania na kolejny okres? Niekoniecznie – wystarczy aneks do umowy najmu, w którym znajdzie się nowy termin obowiązywania umowy, opis przedmiotu najmu oraz dane stron. Jeśli warunki najmu i stan mieszkania nie uległy zmianie, nie trzeba w aneksie zawierać tych informacji.

Umowa najmu - wysokość czynszu

Określenie stron umowy oraz przedmiotu umowy to jednak tylko część elementów, które muszą znaleźć się w każdej umowie najmu. Kolejnym takim elementem jest miesięczny czynsz za wynajem mieszkania. W umowie powinna znaleźć się kwota czynszu z tytułu najmu oraz - odrębnie - wysokość czynszu administracyjnego do spółdzielni. Dobrze też, jeśli w dokumencie umieszczony zostanie zapis o dodatkowych opłatach (chodzi zarówno o wodę, prąd czy gaz, ale i o Internet lub telewizję, jeśli odpowiednie pakiety zostały wykupione przez właściciela).

Przykładowa umowa najmu w języku ukraińskim Pobierz wzór

Umowa najmu - termin płatności

To, co trzeba zawrzeć w umowie, to również sposób płacenia należności z tytułu najmu oraz termin płatności. Strony mogą na przykład porozumieć się, że całą kwotę (zarówno za najem, czynsz oraz rachunki - na podstawie dokumentów przedstawianych przez właściciela lokalu) najemca przelewa co miesiąc na wskazany przez wynajmującego rachunek bankowy. Strony powinny też ustalić, do którego dnia miesiąca najemca uiści wszystkie należności.

Co istotne - właściciel mieszkania i lokator mogą też uzgodnić, że najemca będzie płacić wymaganą umową kwotę najmu w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, np. co dwa lub trzy miesiące.

Jak powinna wyglądać prawidłowo sporządzona umowa najmu mieszkania? Poniżej możesz zapoznać się z jej wzorem.

Umowa najmu - dodatkowe elementy

Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu? Zazwyczaj wynajmujący lokal żąda również od najemcy uiszczenia kaucji. Jest ona - co do zasady - zwrotnym świadczeniem, mającym zabezpieczyć wynajmującego na wypadek, gdyby najemca dopuścił się wyrządzenia szkód w mieszkaniu. Jeśli jednak do tego nie doszło, najemca - po zakończeniu okresu najmu - otrzymuje uiszczone środki z powrotem.

Najczęściej kaucja podlega zwrotowi w dniu opróżnienia lokalu. Zdarza się jednak, że strony umówią się inaczej - i na przykład kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia wydania lokalu przez najemcę. Z tego względu przyszły lokator powinien zwrócić uwagę na zapis w umowie, w jakim czasie wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy otrzymaną wcześniej kaucję.

Oprócz tego w umowie najmu - oprócz podstawowych praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, które określają przepisy kodeksu cywilnego i ustawa o ochronie praw lokatorów - strony mogą zawrzeć dodatkowe prawa i obowiązki. Na przykład na najemcy może ciążyć obowiązek samodzielnego naprawiania znajdujących się w mieszkaniu sprzętów - na własny koszt.

Wzór wypowiedzenia umowy najmu Zobacz

Umowa najmu okazjonalnego - co to jest?

Jaka jest najlepsza umowa najmu mieszkania? Z perspektywy wynajmującego jest to umowa najmu okazjonalnego. Potencjalny najemca, który chce zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, musi mieć świadomość, że ten rodzaj umowy nie jest tak samo korzystny dla każdej ze stron. Najem okazjonalny jest znacznie bardziej na rękę właścicielowi lokalu - ponieważ daje mu możliwość natychmiastowej eksmisji najemcy, gdy nie wywiązuje się on z obowiązku dbania o lokal lub/ i nie uiszcza ustalonych opłat.

W przypadku najmu okazjonalnego najemca musi również złożyć przed notariuszem oświadczenie, że jest świadomy warunków takiej umowy i dobrowolnie podda się ewentualnej eksmisji. Dodatkowo musi też wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy. Oświadczenie składa również wynajmujący. Poświadcza w nim, że zezwala, by najemca mógł zamieszkać w lokalu. W przypadku zwykłej umowy najmu nie jest to wymagane.

Koszt notariusza zazwyczaj pokrywa właściciel nieruchomości. Umowa najmu okazjonalnego najczęściej nie jest zawierana na okres dłuższy niż 10 lat.

Wynajmujący w czasie 14 dni od podpisania umowy ma obowiązek zgłosić ten fakt do naczelnika właściwego urzędu skarbowego - tak, by później, zgodnie z prawem, zapłacić podatek od najmu nieruchomości.

Umowa najmu mieszkania - na co zwrócić uwagę?

Zanim nastąpi podpisanie umowy najmu przez każdą ze stron, najemca powinien zwrócić szczególną uwagę na pewne kwestie.

Opis lokalu mieszkalnego

Pierwszą z nich jest opis lokalu mieszkalnego. Przyszły najemca powinien zweryfikować, czy wyposażenie opisane w umowie faktycznie znajduje się w mieszkaniu. Musi też sprawdzić, czy sprzęty RTV/AGD są sprawne. Tuż przed zawarciem umowy przyszły najemca powinien zresztą pokusić się dodatkowo o protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostanie potwierdzone, że opis mieszkania znajdujący się w umowie zgadza się ze stanem rzeczywistym. Protokół zazwyczaj jest dołączany jako załącznik do umowy.

Opłaty za media

W umowie powinnna znaleźć się również informacja o tym, ile wynoszą (jeśli jest to stała kwota) opłaty za media lub - w jaki sposób wynajmujący będzie przekazywać najemcy informację o wysokości opłat za dany miesiąc. Zdarza się również, że najemca przelewa wynajmującemu jedynie kwotę najmu - a wszystkie pozostałe opłaty (zarówno za czynsz, jak i za media) opłaca samodzielnie na otrzymanych od właściciela lokalu drukach.

Piwnica

Najemca powinien również zwrócić uwagę na to, czy w umowie najmu znajduje się zapis dotyczący piwnicy. Niektóre lokale mieszkalne nie mają przydzielonych komórek lokatorskich. Z kolei nawet, jeśli piwnica jest dostępna, wynajmujący może nie chcieć udostępnić jej najemcy. Przyszły lokator powinien zatem sprawdzić, czy będzie mógł korzystać z komórki.

Jak zmienić wysokość czynszu w umowie najmu? Przeczytaj

Umowa najmu mieszkania - jakie dokumenty?

Aby umowa została zawarta, konieczne są odpowiednie dokumenty - zwłaszcza w przypadku umowy najmu okazjonalnego. Mowa o wspomnianych wcześniej oświadczeniach (dwa ze strony najemcy i jeden ze strony właściciela nieruchomości).

Z kolei zarówno jeśli chodzi o najem okazjonalny, jak i zwykły, obie strony powinny mieć przy sobie również dowód osobisty - tak, by można było potwierdzić dane osobiste drugiej strony.

Umowa najmu - jaki podatek?

Zgodnie ze zmianami w ramach Polskiego Ładu od 1 stycznia 2022 r. osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie muszą rozliczać się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. To z kolei oznacza, że osoba, która kupi nieruchomość z myślą o jej późniejszym wynajmie, nie będzie mogła odliczyć kosztów związanych np. ze spłatą kredytu czy wyposażeniem mieszkania.

Stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodu z najmu w wysokości do 100 tys. zł. Z kolei, jeśli przychód jest wyższy niż 100 tys. zł - stawka podatku ryczałtowego wynosi 12,5 proc.

Umowa przedwstępna najmu mieszkania

Warto jeszcze dodać, że niekiedy przed podpisaniem umowy najmu lokalu na czas określony zawierana jest umowa rezerwacyjna najmu mieszkania lub umowa przedwstępna. W przypadku umowy rezerwacyjnej strony umawiają się, że na określony czas mieszkanie jest zarezerwowane przez potencjalnego najemcę. W przypadku umowy przedwstępnej lokalu mieszkalnego na czas określony lub nieokreślony strony zobowiązują się podpisać umowę najmu mieszkania w określonym terminie; niewywiązanie się z tego obowiązku może wiązać się z utratą środków – mowa oczywiście o kwestii zadatku.

Umowa najmu mieszkania: podsumowanie

Zapisy w umowie najmu określają zasady korzystania z lokalu przez najemcę, wskazują opłaty, jakie musi z tego tytułu ponosić, a także – czas trwania umowy. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony, ale tylko w określonych sytuacjach, podobnie zresztą jak najemca. To, co jednak należy podkreślić, to fakt, że jakiekolwiek uzgodnienia między stronami muszą być zgodne z przepisami – zarówno Kodeksu cywilnego, jak i ustawy o ochronie praw lokatorów.