Umowa najmu mieszkania - co powinna zawierać?

Redakcja
Redakcja

Data publikacji: 08.03.2022, Data aktualizacji: 17.11.2022

8 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 12 głosów

Umowa najmu mieszkania
Umowa najmu regulowana jest przez prawo cywilne. Jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana umowa najmu lokalu mieszkalnego? Sprawdź.

Umowa najmu jest regulowana m.in. przez przepisy kodeksu cywilnego. Co ważne, każda taka umowa powinna zawierać określone elementy tak, by była zgodna z prawem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in:

  • co musi zawierać każda umowa najmu
  • jakie dodatkowe ustalenia mogą poczynić obie strony
  • jakie dokumenty trzeba załączyć do umowy

Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania?

Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać określone elementy. Część z nich jest wspólna zarówno jeśli chodzi o wynajem mieszkania na podstawie zwykłej umowy najmu, jak i najem okazjonalny. Umowa powinna zawierać zarówno obowiązki stron umowy jak i ich prawa, a także podstawowe dane osobowe stron i główne warunki umowy.

Jak powinna wyglądać umowa najmu z kilkoma najemcami? Sprawdź

Umowa najmu - podstawowe elementy

Kodeks cywilny - a dokładniej art. 659-692 kodeksu - regulują podstawowe kwestie związane z umową najmu. Z kolei ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego zawiera przepisy dotyczące praw i obowiązków stron umowy.

elementy umowy najmu

Co zatem powinno znaleźć się w umowie najmu? Po pierwsze - umowa musi określać strony oraz przedmiot najmu. Stronami umowy są wynajmujący (czyli właściciel lokalu) oraz najemca (osoba, która zamieszka w lokalu).

Konieczne jest wskazanie podstawowych danych osobowych stron:

  • imion i nazwisk,
  • numerów PESEL,
  • serii i numerów dowodów osobistych,
  • adresów zameldowania,
  • danych kontaktowych (numerów telefonów, adresów e-mail - zgodnie z uznaniem stron).

W umowie najmu nie może też zabraknąć bardziej szczegółowych danych dotyczących wynajmowanego lokalu. W umowie musi znaleźć się pełny opis lokalu, czyli zarówno adres nieruchomości jak i jej powierzchnia, liczba pokoi czy wyposażenie.

Wynajmujący może również określić stan techniczny lokalu (i dołączyć odpowiednie zdjęcia jako dowód). To - razem z listą mebli oraz sprzętów AGD/RTV w mieszkaniu - będzie stanowić zabezpieczenie wynajmującego, gdy dojdzie do przerwania stosunku najmu (niezależnie od tego, czy nastąpi wypowiedzenie umowy najmu, czy też umowa straci ważność i nie zostanie przedłużona).

Do podstawowych elementów umowy najmu należy również czas trwania umowy - strony ustalają, czy umowa będzie zawarta na czas oznaczony (umowa na czas określony zazwyczaj zawierana jest na rok), czy też może - na czas nieokreślony. Jest to istotne również ze względu na okres wypowiedzenia, czyli możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy.

Przykładowa umowa najmu w języku ukraińskim Pobierz wzór

umowa najmu co powinna zawierać

Umowa najmu a czas trwania umowy

W przypadku najmu na czas określony czas trwania umowy najmu kończy się w dniu określonym w dokumencie. Jeśli strony nie wskażą, w jakich okolicznościach można wypowiedzieć umowę - i jaki będzie obowiązywać wtedy okres wypowiedzenia - wcześniejsze zerwanie umowy nie będzie możliwe. Z tego względu istotne jest, by takie okoliczności wskazać.

Z kolei jeśli czas trwania najmu nie został określony w umowie, kwestia wypowiedzenia najmu nieruchomości przedstawia się zupełnie inaczej. W przypadku czynszu najmu płaconego co miesiąc, umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli z kolei czynsz jest płatny w okresach dłuższych niż miesięczne - umowę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Z kolei jeśli w okresach krótszych niż miesięczne - już na trzy dni naprzód.

Wzór wypowiedzenia umowy najmu Zobacz

Warto jednocześnie mieć na uwadze, że właściciel nieruchomości może wcześniej wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony tylko w sytuacji, gdy najemca:

  • używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,
  • niszczy lokal lub wyposażenie znajdujące się w nim,
  • niszczy urządzenie przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców bloku czy kamienicy,
  • poprzez swoje zachowanie uniemożliwia sąsiadom spokojne korzystanie ze swoich mieszkań.

Właściciel musi jednak najpierw przesłać najemcy pisemne upomnienie. Jeśli to nie pomoże, a najemca nadal będzie dopuszczał się nagannych zachowań - właściciel może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony i wezwać najemcę do opuszczenia lokalu w odpowiednim czasie.

Czas trwania umowy najmu

Umowa najmu - wysokość czynszu

Określenie stron umowy oraz przedmiotu umowy to jednak tylko część elementów, które muszą znaleźć się w każdej umowie najmu. Kolejnym takim elementem jest miesięczny czynsz. W umowie powinna znaleźć się kwota należności z tytułu najmu oraz - odrębnie - wysokość czynszu administracyjnego do spółdzielni. Dobrze też, jeśli w dokumencie umieszczony zostanie zapis o dodatkowych opłatach (chodzi zarówno o wodę, prąd czy gaz, ale i o Internet lub telewizję, jeśli odpowiednie pakiety zostały wykupione przez właściciela).

Jak zmienić wysokość czynszu w umowie najmu? Przeczytaj

Umowa najmu - termin płatności

To, co trzeba zawrzeć w umowie, to również sposób płacenia należności z tytułu najmu oraz termin płatności. Strony mogą na przykład porozumieć się, że całą kwotę (zarówno za najem, czynsz oraz rachunki - na podstawie dokumentów przedstawianych przez właściciela lokalu) najemca przelewa co miesiąc na wskazany przez wynajmującego rachunek bankowy. Strony powinny też ustalić, do którego dnia miesiąca najemca uiści wszystkie należności.

Co istotne - właściciel mieszkania i lokator mogą też uzgodnić, że najemca będzie płacić wymaganą umową kwotę najmu w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, np. co dwa lub trzy miesiące.

Jak powinna wyglądać prawidłowo sporządzona umowa najmu mieszkania? Poniżej możesz zapoznać się z jej wzorem.

Wzór umowy najmu mieszkania Pobierz

Terminy płatności - umowa najmu

Umowa najmu - dodatkowe elementy

Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu? Zazwyczaj wynajmujący lokal żąda również od najemcy uiszczenia kaucji. Jest ona - co do zasady - zwrotnym świadczeniem, mającym zabezpieczyć wynajmującego na wypadek, gdyby najemca dopuścił się wyrządzenia szkód w mieszkaniu. Jeśli jednak do tego nie doszło, najemca - po zakończeniu okresu najmu - otrzymuje uiszczone środki z powrotem.

Najczęściej kaucja podlega zwrotowi w dniu opróżnienia lokalu. Zdarza się jednak, że strony umówią się inaczej - i na przykład kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia wydania lokalu przez najemcę. Z tego względu przyszły lokator powinien zwrócić uwagę na zapis w umowie, w jakim czasie wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy otrzymaną wcześniej kaucję.

Oprócz tego w umowie najmu - oprócz podstawowych praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, które określają przepisy kodeksu cywilnego i ustawa o ochronie praw lokatorów - strony mogą zawrzeć dodatkowe prawa i obowiązki. Na przykład na najemcy może ciążyć obowiązek samodzielnego naprawiania znajdujących się w mieszkaniu sprzętów - na własny koszt.

Jak zabezpieczyć umowę najmu? Czytaj

Umowa najmu okazjonalnego - co to jest?

Wynajmujący może chcieć również sporządzić umowę najmu okazjonalnego - zamiast "zwykłej" umowy najmu. Potencjalny najemca, który chce zawrzeć umowę najmu okazjonalnego musi mieć świadomość, że ten rodzaj umowy nie jest tak samo korzystny dla każdej ze stron. Najem okazjonalny jest znacznie bardziej na rękę właścicielowi lokalu - ponieważ daje mu możliwość natychmiastowej eksmisji najemcy, gdy nie wywiązuje się on z obowiązku dbania o lokal lub/i nie uiszcza ustalonych opłat.

Najemca musi również złożyć przed notariuszem oświadczenie, że jest świadomy warunków takiej umowy i dobrowolnie podda się ewentualnej eksmisji. Dodatkowo musi też wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy. Oświadczenie składa również wynajmujący. Poświadcza w nim, że zezwala, by najemca mógł zamieszkać w lokalu.

Koszt notariusza zazwyczaj pokrywa właściciel nieruchomości. Umowa najmu okazjonalnego najczęściej nie jest zawierana na okres dłuższy niż 10 lat.

Wynajmujący w czasie 14 dni od podpisania umowy ma obowiązek zgłosić ten fakt do naczelnika właściwego urzędu skarbowego - tak, by później, zgodnie z prawem, zapłacić podatek od najmu nieruchomości.

najem okazjonalny

Umowa najmu mieszkania - na co zwrócić uwagę?

Zanim nastąpi podpisanie umowy najmu przez każdą ze stron, najemca powinien zwrócić szczególną uwagę na pewne kwestie.

Opis lokalu mieszkalnego

Pierwszą z nich jest opis lokalu mieszkalnego. Przyszły najemca powinien zweryfikować, czy wyposażenie opisane w umowie faktycznie znajduje się w mieszkaniu. Musi też sprawdzić, czy sprzęty RTV/AGD są sprawne. Tuż przed zawarciem umowy przyszły najemca powinien zresztą pokusić się dodatkowo o protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostanie potwierdzone, że opis mieszkania znajdujący się w umowie zgadza się ze stanem rzeczywistym. Protokół zazwyczaj jest dołączany jako załącznik do umowy.

Opłaty za media

W umowie powinnna znaleźć się również informacja o tym, ile wynoszą (jeśli jest to stała kwota) opłaty za media lub - w jaki sposób wynajmujący będzie przekazywać najemcy informację o wysokości opłat za dany miesiąc. Zdarza się również, że najemca przelewa wynajmującemu jedynie kwotę najmu - a wszystkie pozostałe opłaty (zarówno za czynsz jak i za media) opłaca samodzielnie na otrzymanych od właściciela lokalu drukach.

Piwnica

Najemca powinien również zwrócić uwagę na to, czy w umowie najmu znajduje się zapis dotyczący piwnicy. Niektóre lokale mieszkalne nie mają przydzielonych komórek lokatorskich. Z kolei nawet jeśli piwnica jest dostępna, wynajmujący może nie chcieć udostępnić jej najemcy. Przyszły lokator powinien zatem sprawdzić, czy będzie mógł korzystać z komórki.

oglądanie mieszkania

Umowa najmu mieszkania - jakie dokumenty?

Aby umowa została zawarta, konieczne są odpowiednie dokumenty - zwłaszcza w przypadku umowy najmu okazjonalnego. Mowa o wspomnianych wcześniej oświadczeniach (dwa ze strony najemcy i jeden ze strony właściciela nieruchomości).

Z kolei zarówno jeśli chodzi o najem okazjonalny, jak i zwykły, obie strony powinny mieć przy sobie również dowód osobisty - tak, by można było potwierdzić dane osobiste drugiej strony.

Umowa najmu - jaki podatek?

Zgodnie ze zmianami w ramach Polskiego Ładu od 1 stycznia 2022 r. osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie muszą rozliczać się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. To z kolei oznacza, że osoba, która kupi nieruchomość z myślą o jej późniejszym wynajmie, nie będzie mogła odliczyć kosztów związanych np. ze spłatą kredytu czy wyposażeniem mieszkania.

Stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodu z najmu w wysokości do 100 tys. zł. Z kolei jeśli przychód jest wyższy niż 100 tys. zł - stawka podatku ryczałtowego wynosi 12,5 proc.

Co dzieje się z umową najmu w przypadku śmierci najemcy? Zobacz

Redakcja
Redakcja

Redakcja portalu RynekPierwotny.pl dba o to, by treści ułatwiły Ci proces poszukiwań nowego mieszkania i pomogły po zakupie.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: