Kredyt hipoteczny z rodzicami - plusy i minusy

Kredyt hipoteczny razem z rodzicami to rozwiązanie, na które najczęściej decydują się młodzi ludzie, często absolwenci studiów lub osoby z zaledwie kilkuletnim stażem pracy. Robią to zazwyczaj w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i uniknięcia konieczności najmu nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie trzeba spełnić warunki, aby wziąć wspólny kredyt z rodzicami na mieszkanie,
• czy opłaca się zaciągnąć kredyt mieszkaniowy z rodzicami,
• czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie rodziców,
• czy istnieje możliwość, aby otrzymać w banku kredyt hipoteczny na zakup domu od rodziców.

Czy można wziąć kredyt z rodzicami na zakup nieruchomości?

Kredyt na mieszkanie z rodzicami to warta rozważenia opcja dla młodych Polaków, których dochody są zbyt niskie, aby pozwalały zawrzeć samodzielnie umowę z bankiem. Wsparcie rodziców często okazuje się niezbędne, m.in. z powodu ciągle wzrastających cen nieruchomości oraz wysokich stóp procentowych, które powodują spore koszty kredytu.

Opcje finansowania dla rodzin ubiegających się o kredyt hipoteczny w 2025 roku

Standardowy kredyt hipoteczny

• wymagany wkład własny 20%,
• szczegółowe badanie zdolności kredytowej wszystkich kredytobiorców,
• ograniczenie związane z wiekiem najstarszego kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty,
• korzystne warunki kredytowania.

Pożyczka hipoteczna

• możliwość przeznaczenia kwoty pożyczki na dowolny cel,
• mniej skomplikowane formalności w porównaniu do kredytu hipotecznego,
• wymagana niższa zdolność kredytowa,
• konieczność zabezpieczenia kredytu hipoteką na nieruchomości,
• brak wymogu minimalnego wkładu własnego,
• wyższe oprocentowanie niż w przypadku kredytu hipotecznego.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy

• możliwość sfinansowania mieszkania bez wkładu własnego,
• minimalny okres kredytowania – 15 lat,
• kwota kredytu – do 100% wartości nieruchomości,
• warunek skorzystania – brak prawa własności do innej nieruchomości przez wszystkich członków gospodarstwa domowego,
• brak limitu wieku wnioskodawców,
• możliwość korzystania ze spłaty rodzinnej – 20 tys. zł w przypadku urodzenia drugiego dziecka i 60 tys. zł na trzecie i każde kolejne dziecko.

Banki dopuszczają możliwość, aby stroną umowy było kilku współkredytobiorców, w tym osoby ze sobą spokrewnione, np. dorosłe dziecko wspólnie ze swoimi rodzicami. Zabezpieczony hipoteką kredyt mogą zaciągnąć razem pod warunkiem, że mają łącznie wystarczającą zdolność kredytową i pozytywną historię spłaty dotychczasowych zobowiązań.

Kredyt hipoteczny na rodziców – czyli umowa zabezpieczona poręczeniem

Wsparcie rodziców nie musi polegać na wspólnej spłacie zobowiązania. Kredytobiorca może także uzyskać od nich zabezpieczenie umowy kredytowej w formie poręczenia majątkowego. W takim przypadku będą oni musieli spłacić kredyt, jeśli ich dziecko przestanie terminowo regulować raty. Dopuszczalna jest także odwrotna sytuacja, kiedy dziecko osiągające duże dochody udziela poręczenia swoim rodzicom, np. gdy bank odmawia im kredytu z powodu podeszłego wieku.

Kredyt hipoteczny wspólnie z rodzicami a zdolność kredytowa

Młode osoby nieraz mają trudność z uzyskaniem kredytu, ponieważ z powodu niskich zarobków nie są wystarczająco wiarygodne dla banku. Złożenie wniosku wspólnie z rodzicami jest łatwym sposobem na to, aby zwiększyć swoje szanse na kredyt. Będzie to możliwe pod warunkiem, że wykażą oni pozytywną historię kredytową, mają stałe źródło dochodów, a także wystarczająco wysokie zarobki. Im wyższy łączny dochód wszystkich kredytobiorców, tym można otrzymać kredyt hipoteczny na wyższą kwotę.

Wpływ wspólnego kredytu hipotecznego na zdolność kredytową

Dziecko

• Zwiększenie zdolności kredytowej dzięki zsumowaniu dochodów z rodzicami.
• Skrócenie kwoty kredytu ze względu na wiek rodziców.
• Zmniejszenie okresu kredytowania z uwagi na wiek rodziców.
• Ryzyko osłabienia zdolności kredytowej w razie negatywnej historii rodziców w BIK lub utraty wypłacalności w okresie wspólnego kredytu.
• Możliwość zwiększenia zdolności kredytowej dzięki poręczeniu spłaty przez rodziców.
• Szansa poprawy historii kredytowej poprzez terminową spłatę zobowiązania wspólnie z rodzicami.

Rodzice

• Utrata przez rodziców możliwości wzięcia kolejnego kredytu hipotecznego na zakup własnej nieruchomości.
• Możliwość poprawy historii kredytowej dzięki terminowej spłacie zobowiązania wspólnie z dziećmi.
• Szansa zwiększenia zdolności kredytowej za sprawą poręczenia spłaty przez dzieci.

Gdy młodzi chcą kupić mieszkanie, a w ogóle nie posiadają zdolności kredytowej, możliwe wyjście polega na tym, że rodzice zaciągają kredyt hipoteczny sami, a następnie udostępniają lokal swoim dzieciom – bezpłatnie lub za odpłatnością.

Kredyt na mieszkanie z rodzicami a historia kredytowa

Warto przy tym pamiętać, że zaciągnięcie wspólnie z rodzicami kredytu poprawi Twoją zdolność kredytową jedynie pod warunkiem, że nie mają oni żadnych zaległych zobowiązań. W przeciwnym razie istnieje nawet ryzyko jej osłabienia, co dodatkowo utrudni uzyskanie kredytu. Bank ocenia historię kredytową poprzez badanie scoringu BIG. 

Czy wszyscy współkredytobiorcy muszą być właścicielami nieruchomości?

Większość banków wymaga, aby przynajmniej jeden kredytobiorca był właścicielem mieszkania kupowanego na kredyt. Osoba taka powinna zawrzeć umowę z deweloperem i akt notarialny, a jej dane muszą znaleźć się w księdze wieczystej. Istnieje więc możliwość, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny razem z rodzicami bez ustanawiania ich współwłaścicielami lokalu.

Kredyt wspólnie z rodzicami a dochód kredytobiorców

Aby wziąć kredyt hipoteczny razem z rodzicami, każdy kredytobiorca powinien osiągać stały dochód. Banki preferują, aby była to umowa o pracę. Mogą jednak zaakceptować także inne źródła dochodów, w tym umowy cywilnoprawne, emeryturę czy dochód z działalności gospodarczej. Ważne jest, aby wszyscy kredytobiorcy uzyskiwali wynagrodzenie w złotówkach.

Wspólny kredyt z rodzicami na mieszkanie – zasady spłaty kredytu: kto odpowiada za zobowiązanie?

Jeśli kredyt został zaciągnięty przez dziecko wspólnie ze swoimi rodzicami, wtedy każda ze stron umowy będzie zobowiązana do jego spłaty. Odpowiedzialność za spłatę kredytu jest solidarna, lecz kredytobiorcy nie muszą składać się na raty w równym stopniu. Jeśli któryś z nich utraci stałe źródło dochodu i nie będzie w stanie regulować zobowiązania, wtedy bank nie przestanie wymagać terminowej spłaty całości raty. W takiej sytuacji wszyscy współkredytobiorcy będą widnieć w BIK jako dłużnicy.

Czy istnieje możliwość rezygnacji ze spłacania kredytu przez rodziców?

Bank nie będzie w przyszłości zbyt chętny, aby z obowiązku spłaty wspólnego kredytu zwolnić któregoś z pierwotnych kredytobiorców, np. właśnie rodziców. Ograniczyłby sobie w ten sposób liczbę potencjalnych podmiotów, od których może żądać zapłaty.

Jeśli dziecko zechce w późniejszym czasie samodzielnie spłacić kredyt, konieczna będzie zgoda banku oraz wszystkich współkredytobiorców na odstąpienie rodziców od umowy. Gdy bank pozytywnie rozpatrzy wniosek, niezbędna stanie się renegocjacja kredytu. Kredytodawca ponownie przeanalizuje zdolność kredytową kredytobiorców, którzy będą kontynuować spłatę. Prawdopodobnie poprosi też o dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu, np. weksel, poręczenie spłaty czy ustanowienie hipoteki na dodatkowej nieruchomości. Mogą zmienić się warunki pierwotnej umowy kredytu wziętego wspólnie z rodzicami, w tym okres kredytowania i wysokość raty.

W przypadku odmowy ze strony banku alternatywną opcją jest refinansowanie kredytu poprzez jego przeniesienie do innego banku i spłatę na nowych warunkach.

Czy decydując się na kredyt hipoteczny z rodzicami, ponosimy dodatkowe koszty?

Banki zazwyczaj nie pobierają dodatkowych opłat w przypadku zawarcia umowy kredytu przez kilka osób, np. dziecko i jego rodziców. Mogą pojawić się jednak dodatkowe koszty związane z zabezpieczeniem zobowiązania, np. ubezpieczeniem na życie czy ustanowieniem hipoteki.

Kredyt hipoteczny z rodzicami – kalkulator zdolności kredytowej

W razie chęci zaciągnięcia zobowiązania z rodzicami, warto najpierw upewnić się, jak takie rozwiązanie wpłynie na możliwość otrzymania kredytu. Niektóre banki udostępniają na swoich stronach internetowych kalkulator zdolności kredytowej. Aby poznać przybliżoną kwotę kredytu, jaką można otrzymać, należy wprowadzić dane w odpowiednie pola, np.:

• liczbę wnioskodawców,
• łączny dochód netto,
• okres kredytowania,
• łączne zobowiązania miesięczne,
• wiek kredytobiorców.

Pożyczka od rodziców na zakup mieszkania – czy to dobry pomysł?

Jeśli bank odmówi przyznania kredytu hipotecznego z powodu niskiego wkładu własnego, dobrym rozwiązaniem może być pożyczka od rodziców. Główną zaletą takiego rozwiązania jest możliwość uniknięcia czasochłonnych formalności oraz wysokiego oprocentowania.

Kredyt hipoteczny z rodzicami – warunki w różnych bankach

Banki w różny sposób rozpatrują wnioski klientów, którzy chcąc wziąć kredyt hipoteczny z rodzicami. PKO BP, Santander Bank, Alior Bank, ING czy Bank Millennium nie wymagają, aby wszyscy kredytobiorcy byli wpisani do księgi wieczystej nieruchomości. Taki wymóg obowiązuje natomiast w mBanku, jeśli umowa ma dotyczyć mieszkania z rynku pierwotnego. Niektóre banki (np. Credit Agricole, PKO BP czy VeloBank) oczekują natomiast, że wszyscy współwłaściciele nieruchomości przystąpią do kredytu.

Wymagania banków dla wspólnego kredytu hipotecznego z rodzicami

• Stałe źródło dochodów dzieci i rodziców.
• Prawo własności co najmniej jednego kredytobiorcy do nieruchomości.
• Pozytywna historia kredytowa w BIK wszystkich kredytobiorców.
• Złożenie wniosku wraz z dokumentami potwierdzającymi stałe źródło dochodu i prawo własności do nieruchomości.
• Maksymalny wiek najstarszego kredytobiorcy – zwykle do 75 lat w momencie spłaty ostatniej raty.
• Zapewnienie wkładu własnego minimum 20%.
• Poręczenie kredytu przez właścicieli nieruchomości – w niektórych bankach.
• Zgoda wszystkich właścicieli nieruchomości na zaciągnięcie kredytu hipotecznego – w niektórych bankach.

Większość banków dopuszcza maksymalnie czterech współkredytobiorców w ramach jednej umowy kredytu hipotecznego. Mogą również obowiązywać ograniczenia dotyczące maksymalnej liczby gospodarstw domowych, których dotyczy zobowiązanie – np. 2 w przypadku VeloBanku. Bank może także wymagać, aby wszyscy współwłaściciele byli poręczycielami czy wyrazili zgodę na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Zasady wnioskowania o kredyt hipoteczny wraz z rodzicami

Na wspólne zaciągnięcie kredytu muszą zgodzić się oboje rodzice, jeśli mają wspólność majątkową. Każdy z nich powinien wtedy podpisać umowę z bankiem, aby była ona ważna. Wszyscy kredytobiorcy (dziecko i rodzice) będą wtedy wspólnie odpowiedzialni za spłatę kredytu.

Kredyt na mieszkanie wspólnie z jednym rodzicem

Sfinansowanie kredytem hipotecznym mieszkania czy domu tylko z jednym rodzicem jest możliwe pod warunkiem, że ma on rozdzielność majątkową, jest po rozwodzie lub jeden ze współmałżonków nie żyje. Warto rozważyć zawarcie rozdzielności majątkowej u notariusza, jeśli któryś z rodziców ma długi, negatywną historię kredytową lub jest w znacznie starszym wieku od swojego współmałżonka. Pozwoli to zwiększyć szansę, aby otrzymać kredyt hipoteczny z rodzicem i uzyskać korzystne warunki w banku.

Czy można brać kredyt hipoteczny z rodzicami na emeryturze?

Nie istnieją prawne przeciwwskazania, aby zaciągnąć kredyt z rodzicami, którzy są już na emeryturze. Bank może jednak stosować pewne ograniczenia, np. dotyczące maksymalnego wieku czy kwoty kredytu. Najczęściej kredyt z rodzicami na emeryturze można otrzymać jedynie na krótki czas, nie dłuższy niż kilkanaście lat.

Wspólny kredyt na mieszkanie a wkład własny

O ile młody wiek zasadniczo pozytywnie wpływa na rezultat scoringu, to wiąże się nierozłącznie ze skromnym wkładem własnym kredytobiorcy, który stanowi warunek wstępny uzyskania kredyt hipotecznego. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, kredytobiorcy muszą zapewnić co najmniej 20% wkładu własnego. Możliwe jest jego obniżenie do 10%, lecz wtedy koniecznie będzie wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu. Mieszkanie bez wkładu własnego dostępne jest jedynie w ramach rządowego programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Rozwiązaniem problemu z brakiem wkładu własnego może być wsparcie udzielone przez rodziców. Korzystną opcję stanowi zawarcie z nimi wspólnej umowy kredytowej lub zaciągnięcie u nich nieoprocentowanej pożyczki.

Wiek rodziców a okres kredytowania w przypadku wspólnego kredytu hipotecznego

Osoby zainteresowane kredytem wspólnie z rodzicami powinny sprawdzić możliwe ograniczenia dotyczące maksymalnego wieku kredytobiorcy. Należy liczyć się z tym, że im bardziej zaawansowany będzie wiek potencjalnego kredytobiorcy, tym wyższego bieżącego dochodu będzie wymagał bank.

Banki najczęściej godzą się, aby najstarszy kredytobiorca miał co najwyżej 70-75 lat w momencie spłaty ostatniej raty kredytu. Można także znaleźć ofertę do 80 roku życia – np. w PKO BP, Banku Pocztowym czy Alior Banku.

Skrócenie okresu kredytowania a wysokość raty i koszty całkowite

Kredyt hipoteczny razem z rodzicami zwykle wiąże się ze skróceniem maksymalnego okresu kredytowania – zwłaszcza w sytuacji, gdy są już oni w zaawansowanym wieku. W takiej sytuacji rata znacząco wzrasta, natomiast zmniejsza się całkowity koszt kredytu – ze względu na krótki czas naliczania odsetek.

Czy biorąc kredyt wspólnie z rodzicami, trzeba wykupić ubezpieczenie na życie?

Jeśli rodzic jest już w podeszłym wieku, wtedy bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia umowy w postaci polisy na życie – na wypadek śmierci lub zachorowania kredytobiorcy.

Kto musi złożyć wniosek o kredyt hipoteczny?

Do kredytu musi przystąpić co najmniej jeden właściciel mieszkania. Niektóre banki wymagają, aby wniosek złożyli także pozostali współwłaściciele lub wyrazili zgodę na wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Jakie dokumenty trzeba dołączyć do wniosku kredytowego?

W celu ubiegania się o kredyt hipoteczny wspólnie z rodzicami, oprócz wniosku należy złożyć wymagane przez bank dokumenty do oceny zdolności kredytowej i weryfikacji prawa do nieruchomości – podobnie jak w przypadku wniosku składanego tylko przez jedną osobę lub małżeństwo. Konieczna może być m.n.:

• umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania,
• dokumenty potwierdzające stałe źródła dochodów każdego z kredytobiorców – np. skany umów o pracę czy wyciągi bankowe,
• wypis z księgi wieczystej nieruchomości,
• dokumenty potwierdzające inne zaciągnięte zobowiązania.

Wspólny kredyt hipoteczny z rodzicami a darowizna

Rodzice przyszłego kredytobiorcy mogą dokonać na jego rzecz darowizny środków pieniężnych, które przeznaczy na wkład własny przy samodzielnie zawartej i kontynuowanej umowie kredytowej. Nie będzie wtedy konieczny wspólny kredyt z rodzicami – dziecko będzie jednym kredytobiorcą. Darowizna jest w tym przypadku zwolniona z opodatkowania, a do kwoty 36 120 zł nie trzeba zgłaszać jej przekazania do urzędu skarbowego. W razie przekroczenia limitu należy złożyć druk SD Z2 w terminie 6 miesięcy od daty przekazania darowizny.

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania od rodziców – o czym warto wiedzieć?

Niektóre osoby chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie od rodziców. Zakup nieruchomości od najbliższych wiąże się zwykle ze znacznie mniejszym ryzykiem niż zawarcie takiej umowy z obcą osobą. Nie trzeba się wtedy obawiać ukrytych usterek, wad prawnych czy innych oszust. Można także nabyć lokal w korzystniejszej cenie.

W takim przypadku szanse na otrzymanie kredytu mogą być niewielkie, ponieważ banki uznają tego typu transakcje za obarczone podwyższonym ryzykiem. Biorą pod uwagę ryzyko fikcyjnych transakcji związanych z praniem brudnych pieniędzy. Zwykle każdą sytuację rozpatrują jednak indywidualnie.

Innym rozwiązaniem niż kredyt hipoteczny na zakup domu od rodziców lub mieszkania jest skorzystanie z pożyczki pod zastaw. W takim przypadku należąca do nich nieruchomość stanowi zabezpieczenie umowy i może służyć jako wkład własny. Pożyczka hipoteczna pozwala jednak otrzymać niższą kwotę (zwykle do 60-80% wartości nieruchomości) w porównaniu do kredytu. Otrzymanie środki można przeznaczyć na dowolny cel – nie tylko zakup mieszkania, lecz także na jego remont, wykończenie czy wyposażenie.

Czy można wziąć kredyt hipoteczny na dom na działce rodziców?

Nie istnieją przeszkody, aby kupić dom na kredyt hipoteczny, który zostanie wybudowany na działce rodziców. Bank może udzielić kredytu, jeśli będą oni współkredytobiorcami.

Bezpieczny Kredyt 2 procent z rodzicami – czy to możliwe?

W 2023 roku kredytobiorcy mogli wnioskować o Bezpieczny Kredyt 2 procent na pierwsze mieszkanie. Rozwiązanie to było dostępne jedynie dla małżeństw, związków partnerskich z dzieckiem lub singli do 45. roku życia. Ustawodawca nie dopuścił sytuacji, w której kredytobiorcy mogliby ubiegać się o kredyt wspólnie ze swoimi rodzicami.

Kredyt hipoteczny MDM z rodzicami

Program rządowy Mieszkanie dla młodych obowiązywał w latach 2014-2018. Dopuszczał on możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach przez kredytobiorcę wspólnie z bliskimi osobami, np. rodzicami. Obowiązywał jednak warunek, że nie mogli być oni współwłaścicielami nieruchomości.

Czy warto wziąć kredyt hipoteczny z rodzicami – zalety i wady

Kredyt hipoteczny wspólnie z rodzicami, to rozwiązanie, z którym wiążą się zarówno wady, jak i zalety. Najważniejsze z nich przedstawia poniższa tabela.

Kredyt hipoteczny wspólnie z rodzicami: podsumowanie

Młode osoby mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny z rodzicami, aby zwiększyć zdolność kredytową. Banki wymagają spełnienia określonych warunków, np. maksymalnego wieku rodziców, źródła dochodu czy prawa własności do nieruchomości. W niektórych przypadkach istnieje także możliwość, aby otrzymać kredyt hipoteczny na dom rodziców – banki traktują jednak takie transakcje jako objęte podwyższonym ryzykiem.