Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem: czy się opłaca?

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem może wydawać się świetnym rozwiązaniem zwłaszcza dla osób, które obawiają się wzrostu rat zobowiązania. Czy zawsze stałe oprocentowanie kredytu faktycznie jest dobrą opcją? Wyjaśniamy.

Z artykułu dowiesz się m.in:

• na czym polega kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem i czy warto taki wziąć,
• które banki oferują kredyt ze stałym oprocentowaniem,
• czy można zmienić oprocentowanie kredytu w trakcie umowy. 

Na czym polega kredyt ze stałym oprocentowaniem?

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem to instrument finansowy, w przypadku którego klient może mieć pewność, że wysokość raty kredytu nie zmieni się przez czas określony w umowie - bez względu na wszystkie możliwe czynniki. 

Jeszcze niedawno kredyt hipoteczny ze stałą ratą wydawał się znacznie korzystniejszy niż oprocentowanie zmienne, które przez ostatnich kilka lat było najczęściej wybierane przez kredytobiorców. Wszystko ze względu na cykl podwyżek stóp procentowanych oraz zmiany oprocentowania WIBOR 3M i 6M. Wiele osób zaczęło się obawiać, że wybierając kredyt lub pożyczkę hipoteczną ze zmiennym oprocentowaniem narażają się na ogromne wahania wysokości raty kredytu.

Chcesz kupić mieszkanie? Zobacz najlepsze oferty w swoim mieście

Obecnie oferta kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym nie cieszy się już tak ogromnym zainteresowaniem. Coraz więcej kredytobiorców jest przekonanych, że Rada Polityki Pieniężnej na dobre zakończyła cykl podwyżek stóp. Większość ekonomistów twierdzi zresztą, że w ciągu najbliższych kilku-kilkunastu miesięcy Rada rozpocznie obniżkę stóp procentowych.

Jak wynegocjować najlepszy kredyt hipoteczny? Czytaj

Wysokie stopy procentowe: kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową czy zmienną?

Wiele osób zastanawia się, jaki wybrać kredyt hipoteczny. Analizując oferty banków stałe oprocentowanie 10 lat (choć częściej 5-7) wydaje się kuszące. Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego nie zawsze musi być jednak najkorzystniejszym rozwiązaniem. Kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową może być najlepszym rozwiązaniem wyborem podczas cyklu wzrostów stóp procentowych. W innym wypadku stała stopa procentowa kredytu hipotecznego może okazać się znacznie wyższa niż dla kredytu ze zmiennym oprocentowaniem.

Które banki oferują kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu?

Warto wiedzieć, że kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem musi oferować każdy bank - to skutek tzw. rekomendacji S, wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Głównym celem rekomendacji było zadbanie o to, by działalność banków była bezpieczna zarówno dla nich samych, jak i dla klientów indywidualnych.

Oprócz konieczności wprowadzenia do oferty kredytu z okresowo stałą stopą, rekomendacja S wprowadziła również obowiązek proponowania w pierwszej kolejności kredytu hipotecznego w złotówkach, a dopiero w drugiej kolejności - kredytu walutowego.

Jeśli chodzi o kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem, obecnie większość banków oferuje oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałą stopą na poziomie RRSO ok. 7-8 procent. Potencjalni kredytobiorcy, którzy jeszcze przed wizytą w banku chcą dowiedzieć się więcej o warunkach kredytu hipotecznego ze stałą stopą, powinni najpierw zaznajomić się dokładnie z ofertą.

Większość banków udostępnia również na swoich stronach kalkulator kredytu hipotecznego. Na podstawie potencjalnej kwoty kredytu, wysokości deklarowanego wkładu własnego, dochodów, liczby osób w gospodarstw domowych czy wysokości innych zobowiązań, kalkulator pozwoli na oszacowanie wysokości przyszłej raty (przy konkretnym okresie kredytowania).

Kalkulator pomoże też w ocenie zdolności kredytowej - i pokaże, jaka całkowita kwota kredytu może zostać przyznana klientowi (przy uwzględnieniu podanych przez niego wartości).

Sprawdzamy, jakie banki oferują kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem i jak przedstawia się ich oferta.

Kredyt ze stałą stopą procentową w ING Bank Śląski

ING Bank Śląski kusi klientów ofertą kredytu z oprocentowaniem stałym na okres 5 lat. Warunki cenowe można znaleźć na stronie głównej banku w zakładce "Oferty z oprocentowaniem stałym". Obecnie dostępne są kredyty ze stałą stopą w dwóch wariantach - Łatwy Start i Lekka Rata. 

W ramach oferty Łatwy Start oprocentowanie wynosi 8,11%. Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) kształtuje się na poziomie 8,72%. Prowizja z kolei jest zerowa. W ramach oferty Lekka rata oprocentowanie wynosi natomiast 7,81%, RRSO – 8,62%, ale za to prowizja wynosi 1,9%.

Jeśli chodzi o dodatkowe warunki - klient musi posiadać konto w ING Bank Śląski oraz zapewniać regularne wpływy na nie.

Minimalna kwota kredytu, by móc skorzystać z oferty w ramach Wielkiej wyprzedaży, to 100 000 zł. Minimalny wkład własny to 20% - bez względu na rodzaj oprocentowania kredytu. 

Stała stopa procentowa w PKO BP

Kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem w PKO Bank Polska można, podobnie jak w ING Banku Śląskim, zaciągnąć na okres 5 lat - w ramach oferty Własny Kąt hipoteczny. To, co warto wiedzieć, to że PKO Bank Polski może występować jako kredytodawca albo powiązany pośrednik kredytu hipotecznego - PKO Banku Hipotecznego S.A.

Wniosek kredytowy jest składany do obu banków, choć rozpatrywany jest w pierwszej kolejności przez Bank Hipoteczny. W decyzji kredytowej przekazywana jest informacja, który z banków będzie mógł być stroną kredytu. Dla potencjalnego kredytobiorcy to istotne, ponieważ warunki cenowe kredytu w ramach Własny Kąt Hipoteczny nieznacznie różnią się w obu bankach.

RRSO dla produktu Kredyt Własny Kąt hipoteczny w PKO Banku Polskim - przy założeniu, że okres kredytowania wynosi 25 lat - wynosi 8,26%.

Prowizja za udzielenie kredytu Własny Kąt Hipoteczny wynosi 0 zł. Marża banku wynosi natomiast 2,22% (od drugiego do piątego roku).

Minimalny wkład własny wymagany przez PKO BP to 10%.

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego w Santander Bank Polska

Jeśli chodzi o kredyt na zakup mieszkania w Santander Bank Polska, to podobnie jak w pozostałych bankach, można dostać kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową. W ofercie standardowej RRSO wynosi natomiast 9,36%; jeśli kredytobiorca zdecyduje się na ubezpieczenie na życie Spokojna Hipoteka, bank nie weźmie prowizji za udzielenie kredytu.

Minimalny wkład własny w Santander Bank Polska wynosi 10%. 

Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego w Millennium Bank

Kredyt na zakup nieruchomości w Millennium Bank można zaciągnąć ze stałą stopą procentową na okres 5 lat. Oprocentowanie kredytu wynosi aktualnie 7,69%, a RRSO – 8,59% (przy założeniu, że kredyt jest zaciągany na okres 25 lat). Co istotne, prowizja za udzielenie kredytu wynosi 0%. Podobnie zresztą jak prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, co może być ważną informacją dla potencjalnych kredytobiorców, planujących nadpłatę zobowiązania już w pierwszych miesiącach trwania umowy kredytowej.

Co interesujące, bank Millennium wycofał się z oferowania kredytów z oprocentowaniem zmiennym (nie można już zaciągnąć takiego zobowiązania od 1 marca). Obecnie można złożyć jedynie wniosek o kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem.

Udzielenie kredytu z LTV (stosunek całkowitej kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, czyli nieruchomości) w wysokości powyżej 80%, ale nie więcej niż 90%, możliwe jest wyłącznie przy dodatkowym zabezpieczeniu w postaci ubezpieczenia ryzyka wysokiego LTV. Minimalny udział wkładu własnego wynosi 10%. 

Czy można zmienić oprocentowanie kredytu ze zmiennego na stałe?

Czy możliwa jest zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego ze zmiennego na stałe? Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, każdy bank ma obowiązek umożliwić taką zmianę oprocentowania. Różnica między zmiennym i stałym oprocentowaniem może być znacząca. Należy też pamiętać, że warunki zmiany oprocentowania będą odmienne w każdym z banków.

Jak wygląda zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe? Sama procedura na ogół nie jest skomplikowana. Kredytobiorca powinien zwrócić się do banku, w którym zaciągnął zobowiązanie, o przedstawienie oferty kredytu o stałej stopie procentowej i warunków zmiany oprocentowania. Bank powinien wtedy poinformować, jaka będzie nowa wysokość oprocentowania kredytu.

Kredytobiorca musi być świadomy, że - tak jak w sytuacji, gdy zaciągał kredyt na mieszkanie - bank ponownie sprawdzi jego zdolność kredytową (lub przynajmniej konkretne czynniki, takie jak np. dochody). Oprócz tego bank może również weryfikować zabezpieczenie kredytu.

Jeśli weryfikacja przebiegnie pozytywnie, będziemy mogli zapoznać się z informacją, ile wyniesie rata kredytu hipotecznego po zmianach, czy jaki będzie całkowity koszt kredytu hipotecznego po zmianach. Gdy obie strony dojdą do porozumienia, podpisywany jest aneks do zawartej wcześniej umowy kredytu.

Warto pamiętać, że o ile zmiana kredytu na stałe oprocentowanie jest stosunkowo prosta, o tyle kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu może być ciężko zamienić na zobowiązanie ze zmienną stopą. Z niedawno opublikowanego stanowiska KNF wynika, że banki nie powinny umożliwiać kredytobiorcom przechodzenie z kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na oprocentowanie zmienne w trakcie obowiązywania okresu stałej stopy.  

Czy można refinansować kredyt ze stałym oprocentowaniem?

Czy kredyt zabezpieczony hipoteką ze stałym oprocentowaniem można refinansować? Niestety, odpowiedź może rozczarować część kredytobiorców. O ile można bez problemu przejść na stałe oprocentowanie, o tyle przeniesienie kredytu do innego banku i zmiana oprocentowania na zmienne jest obecnie niemożliwa. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w połowie 2023 r. zalecił bankom, by kredyty o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu nie mogły być refinansowane.

Rata stała czy malejąca - opcja lepsza? Sprawdź

Dodatkowo nadzór zalecił też bankom, by nie proponowały kredytobiorcom nowej, niższej stawki kredytu ze stałym oprocentowaniem, jeśli nie zamierzają „zresetować” okresu obowiązywania stałej stopy procentowej. Oznacza to, że jeżeli np. ktoś zaciągnął kredyt mieszkaniowy, a okres stałego oprocentowania miał wynosić 5 lat, to jeśli bank po 3 latach spłaty zaproponuje kredytobiorcy niższą stawkę, to powinna ona obowiązywać przez kolejne 5 lat. Nowe oprocentowanie stałe nie jest w tym przypadku aż tak korzystne – nawet jeśli będzie niższe od pierwotnego.

Z tego powodu kredytobiorcy, którzy zdecydowali się na oprocentowanie okresowo stałe w okresie ostatnich kilku lat, mogą czuć się rozczarowani.

Kiedy się opłaca zmiana oprocentowania kredytu na stałe?

Komu zatem opłaca się zmiana przejść na oprocentowanie stałe? Na zmianę oprocentowania powinny zdecydować się przede wszystkim osoby, które cenią sobie komfort i nie chcą zastanawiać się, jak długo potrwa cykl podwyżek i kiedy stopa referencyjna wróci do optymalnego poziomu. Przejście na procentowanie stałe powinny również rozważyć osoby, którym spłata kredytu zajmie jeszcze 2-3 lata.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem za granicą

Jak przedstawiają się oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem w innych krajach? Z danych Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego z 2020 r. wynika, że udział kredytów ze stałym oprocentowaniem na okres dłuższy niż 10 lat jest w Polsce zerowy. To nie powinno dziwić - jeszcze do niedawna na rynku nie było takiej oferty. W marcu 2022 roku - jako pierwszy bank w Polsce - kredyt ze stałym oprocentowaniem na 10 lat wprowadził BNP Paribas.

Warto jednocześnie dodać, że w podobnej sytuacji są Czesi i Irlandczycy. Niewielki jest również udział kredytów ze stałą stopą w Wielkiej Brytanii - to zaledwie 0,10% wszystkich udzielanych kredytów hipotecznych.

Na drugim biegunie znajdują się z kolei takie kraje jak Niemcy, Holandia czy Hiszpania. U naszego zachodniego sąsiada niemal połowa (dokładnie 49,80%) kredytów mieszkaniowych to kredyty ze stałym oprocentowaniem. Niewiele mniejszy udział w rynku kredytów hipotecznych mają zobowiązania ze stałą stopą w Holandii (44,30%) czy Hiszpanii (42,60%).

Rekordowy udział kredytów ze stałym oprocentowaniem odnotowano przede wszystkim w Belgii - aż w przypadku 84,2% zobowiązań Belgowie nie muszą obawiać się wzrostu raty. Jak zatem widać, sytuacja w krajach europejskich jest mocno zróżnicowana.

Należy mieć jednocześnie świadomość, że są to dane z III kw. 2020 r. W 2021 r. sytuacja w wielu państwach zaczęła się zmieniać, co pociągnęło za sobą konieczność podwyżek stóp procentowych. Oprócz Polski na podniesienie stóp procentowych zdecydowały się m.in. Węgry, Czechy czy Rumunia. Można podejrzewać, że - zwłaszcza w tym roku - udział kredytów o stałej stopie w tych krajach znacząco się zwiększy.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem: podsumowanie

Podsumowując - popularność kredytów ze stałym oprocentowaniem prawdopodobnie nie będzie już rosła. Mimo to można spodziewać się poszerzenia oferty banków i wprowadzenia większej liczby kredytów z okresowo stałą stopą na okres powyżej 5 lat. Z drugiej strony, brak możliwości zmiany oprocentowania ze stałego na zmienne w okresie obowiązywania stałej stopy może zniechęcić część potencjalnych kredytobiorców do zaciągnięcia kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem – nawet jeśli kredyt ze stałym oprocentowaniem daje kredytobiorcom większe poczucie komfortu.