Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny to niekiedy bardzo duże obciążenie domowego budżetu - przez kilkaset miesięcy jest obciążany co miesiąc dużym wydatkiem. Składają się na niego nie tylko comiesięczne raty, ale także różnorodne opłaty i prowizje. W związku z tym kredytobiorcy dosyć często decydują się na obniżenie raty kredytu. Niektóre z nich są tylko pozorne, ale część przynosi rzeczywistą ulgę finansową.

Miesięczne oszczędności mogą sięgać nawet kilkuset złotych, ale nierzadko wymagają wypełnienia wielu formalności. Osoba, która raz zaciągnęła kredyt hipoteczny, nie pozostaje bez możliwości zmian pewnych warunków tego zobowiązania. Jeśli więc chce obniżyć ratę kredytu na trwałe i na przykład wydłużyć okres spłaty, zdecydowanie nie jest bez szans. Musi liczyć się jednak z pewnymi trudnościami i konsekwencjami.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy warto renegocjować warunki kredytu
• na czym polega refinansowanie 
• pod jakimi warunkami można wydłużyć okres spłaty załużenia 

Renegocjacje

Jednym ze sposobów na obniżenie raty kredytu hipotecznego jest ponowne negocjowanie warunków w naszym banku. Jest to rozwiązanie najmniej czasochłonne, ale niestety dające najmniejsze efekty. Dlaczego? Bankom bardziej zależy na pozyskaniu nowych klientów niż utrzymaniu obecnych, a dodatkowo ci pierwsi często zyskują jeszcze lepsze warunki.

W wielu przypadkach, jeśli nasz obecny bank przyjmie wniosek o obniżenie marży, a następnie wyrazi zgodę na negocjacje jej wysokości, to taka obniżka będzie raczej niewielka – ale zawsze zmniejsza miesięczne zobowiązanie.

Refinansowanie

Dużo bardziej opłacalnym sposobem na obiżenie raty jest refinansowanie kredytu. Mimo że jest to forma długoterminowego zobowiązania, nie musi być spłacana cały czas w tym samym banku. Oznacza to, że możemy zaciągnąć inny kredyt na spłatę zadłużenia w naszym banku. Jest to jak najbardziej możliwe, ponieważ instytucje te bardzo chętnie przejmują kredyty hipoteczne – jest to nowy klient, a do tego zabrany konkurencji.

Dodatkowo, bank ma pewność, że kredyt będzie spłacany, ponieważ poprzedni wcześniej przeanalizował wniosek kredytowy i wydał pozytywną decyzję. Może również sprawdzić w biurze informacji kredytowej jak przebiegała obsługa przejmowanego kredytu. To powoduje, że zyskujemy lepsze warunki, niż te obecne. Refinansowanie skutkuje również tym, że możemy wybrać najtańszy obecnie kredyt na rynku i porównać go z kredytem spłacanym.

Tutaj należy jednak pamiętać, że mogą wystąpić dodatkowe koszty, jak opłata za wcześniejszą spłatę kredytu, czy prowizja pobierana przez bank, który refinansuje nasz kredyt.

Wydłużenie okresu spłaty

Wydłużenie okresu spłaty kredytu jest dobrym sposobem, aby na stałe obniżyć swoją ratę. Dzięki temu, że kwota kredytu będzie rozłożona na więcej rat, comiesięczne zobowiązanie staje się niższe. Jednak trzeba pamiętać, że im bardziej wydłużamy ten okres, tym więcej odsetek zapłacimy bankowi. Przy tym rozwiązaniu warto poszukać kompromisu pomiędzy obniżaniem miesięcznej raty, a wydłużaniem okresu kredytowania.

Jeśli tego nie zrobimy, w efekcie może się okazać, że oddaliśmy bankowi nawet dwa razy więcej pieniędzy niż pożyczyliśmy. Jednak jest to najlepsze i najszybsze rozwiązanie, jeśli w danej chwili zmieniła się nasza sytuacja materialna lub mamy przejściowe problemy finansowe. Trzeba jednak pamiętać, że odsetki, które zapłacimy będą naliczane za okres, w którym korzystaliśmy z kapitału banku, a nie za okres na jaki zaciągaliśmy kredyt. Dlatego jeśli nasza sytuacja się unormuje możemy wrócić do płacenia większej raty, a nawet szybciej nadpłacić kredyt.

Według analiz ekspertów porównywarki finansowej Comperia.pl, wydłużając okres spłaty kredytu w złotych na 200 tys. zł z 20 do 25 lat, obniżymy ratę kredytu o ok. 140 zł (8 - 10 proc. wysokości raty). Przykładowo, jeśli ktoś zaciągnął kredyt przy marży 1,50 proc., dzięki wydłużeniu opisanego kredytu zredukowałby wysokość raty z 1 491 zł do 1 350 zł.

Niestety, ta metoda ma jedną podstawową wadę - przez dłuższy czas będą naliczane odsetki kredytowe. A te liczby naprawdę potrafią zrobić wrażenie. Wydłużając spłatę kredytu na 200 tys. zł z 20 do 25 lat, łącznie odda się o 30 proc. więcej odsetek! Dla przykładowego kredytu z marżą 1,5 proc. oznacza to ponad 47 tys. zł więcej odsetek. To horrendalna suma, aczkolwiek dla wielu 140 zł różnicy na miesięcznej racie może odgrywać większe znaczenie, niż niemal 50 tys. zł więcej zapłacone bankowi w przeciągu ćwierć wieku.

Wydłużenie okresu spłaty kredytu wymaga podpisania aneksu do umowy kredytowej. Jest za to pobierana kilkusetzłotowa opłata, jej wysokość jest uzależniona od banku, w którym zawarto umowę kredytową.

Wnioskując o wydłużenie okresu spłaty można natknąć się na kilka problemów. Po pierwsze, może się okazać, że kredyt już i tak jest zaciągnięty na maksymalny akceptowalny przez bank okres. Niekiedy też okres spłaty kredytów walutowych jest krótszy, niż złotowych. Kredytodawca także wtedy nie zgodzi się na wydłużenie okresu spłaty o tyle lat, ile chciałby tego klient, jeśli wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty byłby zbyt wysoki.

Tym górnym limitem zazwyczaj jest 70 lat, choć część banków umożliwia całkowitą spłatę kredytu dopiero w wieku 75, a nawet 80 lat. Czasem da się te limity nieco wydłużyć np. wykupując ubezpieczenie na życie.

Może się w końcu także okazać, że kredytobiorca nie ma już zdolności kredytowej do zmiany warunków swojego kredytu. Ponadto banki powinny także uwzględniać zmianę zarobków kredytobiorcy po osiągnięciu wieku emerytalnego. To wszystko może spowodować, że kredytodawca nie ustosunkuje się pozytywnie do wniosku o wydłużenie okresu spłaty, tłumacząc to większymi niż kiedyś rygorami w badaniu zdolności kredytowej.

Wakacje kredytowe

Wakacje kredytowe to rozwiązanie skierowane do osób, które są pewne, że ich trudna sytuacja finansowa potrwa dłużej niż by się tego spodziewali. W takim wypadku, mogą wnioskować o kilka miesięcy przerwy w spłacie.

Takie wakacje kredytowe można również połączyć z obniżeniem raty kredytu, co oznacza, że po przerwie będzie można spłacać kredyt w niższych ratach. Jeśli nie mamy natomiast pewności, że po określonym czasie nasza sytuacja się poprawi nie jest to odpowiednie rozwiązanie.

Podsumowanie

Na obniżenie raty kredytu istnieje kilka skutecznych sposobów, jednak należy pamiętać, abyśmy dokładnie przemyśleli każde rozwiązanie. Nie zawsze w dłuższej perspektywie może to posłużyć naszej sytuacji finansowej. Dlatego tak ważne jest odpowiednie dostosowanie raty kredytu do naszych indywidualnych możliwości i sytuacji materialnej.

Rynek kredytów mieszkaniowych Przeczytaj