Jak ryzykują krajowe banki?

Polak pożyczy na lokal ponad dwa razy więcej niż Irlandczyk ...

W najnowszej publikacji KNF-u znajdziemy kilka poważnych zarzutów wobec banków udzielających kredytów hipotecznych. Komisja Nadzoru Finansowego wzięła pod lupę 24 instytucje, które cechują się największym udziałem w rynku „hipotek”.

Wyniki badania KNF-u z grudnia 2014 r. wskazują, że większość banków prowadzi zbyt ryzykowną politykę kredytową. Sprzyjają temu między innymi niskie notowania WIBOR-u. Po zebraniu odpowiedzi z banków okazało się, że jeden kredytodawca w ogóle nie uwzględnia wzrostu stóp procentowych podczas obliczania zdolności kredytowej. W 22 pozostałych instytucjach zdolność do spłaty kredytu oceniano przy zastosowaniu tzw. bufora bezpieczeństwa. Jego poziom, wyrażony spodziewanym wzrostem stóp procentowych, wynosił od 0,96 punktu procentowego (p.p.) do 5,00 p.p. Średnia wartość wspomnianego bufora to 1,84 p.p. (wynik z 23 instytucji) Dla porównania, brytyjskie banki muszą uwzględniać wzrost stóp procentowych o 3,00 p.p. W tym kontekście trzeba pamiętać, że obecny poziom WIBOR-u 3M jest o 2,50 p.p. niższy od średniej z ostatnich 10 lat (liczonej miesięcznie). Analogiczna różnica dla stopy LIBOR GBP 3M wynosi 1,80 p.p. Spore znaczenie ma też fakt, że w Wielkiej Brytanii tylko 20% nowych umów kredytu hipotecznego nie gwarantuje dłużnikowi stałego poziomu oprocentowania (zobacz: raport Hypostat 2014 s. 13). Na polskim rynku praktycznie każdy kredyt hipoteczny ma zmienną stawkę oprocentowania.   

Ustalenie niskiego bufora stóp procentowych zwiększa maksymalną kwotę, którą bank może pożyczyć na mieszkanie. W „pompowaniu” zdolności kredytowej pomagają też inne praktyki wymienione przez KNF. Nadzór finansowy zwraca szczególną uwagę na:

• udzielanie kredytów hipotecznych, w których przyjęte koszty utrzymania rodziny nie przekraczają minimum socjalnego (takie „hipoteki” w 2014 r. stanowiły aż 47,60% całej sprzedaży)
• podpisywanie umów z osobami, które przed zakończeniem okresu spłaty osiągną wiek emerytalny (tacy klienci w 2014 r. zaciągnęli jedną czwartą kredytów hipotecznych)   

W świetle podanych informacji nie może dziwić to, że zdolność kredytowa nabywców mieszkań osiąga wysoki poziom (patrz poniższy wykres). Warszawska rodzina „2+1” z dochodem brutto 10 000 zł/m-c, w 21 analizowanych bankach pożyczy więcej niż 600 000 zł (500% rocznego dochodu). W Wielkiej Brytanii oraz Irlandii maksymalna wartość kredytu hipotecznego, od niedawna wynosi 450% rocznego dochodu i 350% rocznego dochodu (patrz poniższy wykres). Najbardziej liberalne banki z Polski dwukrotnie przekraczają te limity.

W swojej analizie KNF podał też informacje dotyczące innych scenariuszy kredytowania (patrz poniższa tabela). Po odpowiednim przekształceniu tych danych można obliczyć, że najbardziej liberalny bank pożycza na mieszkanie nawet 943% rocznego dochodu brutto klientów. Średni poziom analizowanego wskaźnika, w zależności od przyjętej sytuacji wynosi 575% - 628%. Taki wynik również wydaje się zbyt wysoki w stosunku do polskich realiów.

Prócz regulacji potrzeba ostrożności i rozsądku kredytobiorców  

Na razie nie wiadomo, czy niepokojące praktyki banków skłonią nadzór finansowy do konkretnych działań (np. przygotowania dodatkowych restrykcji). Wydaje się, że nawet dość wysoki limit wartości kredytu w stosunku do dochodów (np. 600%), przyniósłby widoczny skutek. Po wprowadzeniu takiego ograniczenia, swoją politykę musiałaby zmienić mniej więcej połowa banków analizowanych przez KNF. Nadzór finansowy nie podaje nazw tych instytucji, które bardzo „pompują” zdolność kredytową klientów. Po przeczytaniu analiz dostępnych w Internecie (np. rankingów zdolności kredytowej), można jednak zidentyfikować kilka najbardziej liberalnych banków.   

Ewentualne regulacje KNF-u w pełni nie zastąpią zdrowego rozsądku i ostrożności kredytobiorców. Osoby zaciągające kredyt hipoteczny powinny najlepiej znać swoją sytuację finansową i skłonność do ryzyka. Najprostszym sposobem na zabezpieczenie domowego budżetu, jest po prostu wyższy wkład własny lub zakup tańszego lokum. Już wkrótce ostrożni kredytobiorcy mogą mieć jeszcze jeden wybór. Wiele wskazuje na to, że oferta krajowych banków wreszcie wzbogaci się o „hipoteki” posiadające stałe oprocentowanie (przez okres dłuższy niż kilka lat).