Obniżka stóp procentowych: skutki i konsekwencje

2 lipca 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu stóp procentowych o kolejnych 0,25 pkt proc., sprowadzając stopę referencyjną do najniższego od wielu miesięcy poziomu 5,00 proc. To kontynuacja wiosennego, półprocentowego cięcia (do 5,25 proc.), które weszło w życie 8 maja 2025 r. Czy zwrot w polityce pieniężnej to początek prawdziwego odmrożenia na rynku kredytów? Sprawdzamy, co decyzja NBP oznacza dla kredytobiorców i jak wpłynie na rynek nieruchomości.

Wielu kredytobiorców zastanawia się, czy obniżka stóp procentowych realnie wpłynie na poprawę ich sytuacji. Analitycy są podzieleni. Jedni twierdzą, że to sygnał do dalszego luzowania polityki pieniężnej, inni ostrzegają, że obniżka może okazać się jedynie pozorną ulgą. Rynek spekuluje, co dalej – osoby spłacające kredyty hipoteczne odczują ulgę w swoich budżetach, czy też to jedynie gospodarcza fasada, za którą kryje się dalsza niepewność ekonomiczna?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są rodzaje stóp procentowych,
• czy czekają nas kolejne obniżki,
• jak wzrost i obniżki stóp procentowych wpływają na wysokość rat kredytów,
• co oznaczają obniżki stóp procentowych w maju 2025 i w lipcu 2025 roku,
• jakie są prognozy ekspertów dla rynku nieruchomości.

Czym są stopy procentowe?

Mechanizm stopy procentowej służy do kształtowania przez bank centralny polityki pieniężnej. Im wyższe stopy procentowe, tym mniej pieniądza w obiegu, silniejsza waluta i mniejsza inflacja, ale też niższy PKB. Z kolei obniżka stóp procentowych, a więc obniżenie kosztów kredytowania, może pobudzić inwestycje, ale też może prowokować wzrost inflacji. NBP ma na podorędziu kilka stóp procentowych. Jakie rodzaje stóp procentowych wyróżniamy?

Stopa referencyjna

Referencyjna stopa procentowa, czyli główna stopa procentowa NBP, określa, z jakim oprocentowaniem bank centralny sprzedaje bony pieniężne (krótkoterminowe papiery wartościowe emitowane przez NBP) bankom komercyjnym. Podwyżka stóp procentowych wpływa na poziom wskaźnika WIBOR, czyli średniego oprocentowania, z jakim banki pożyczają sobie pieniądze. Im wyższy WIBOR tym finalnie wyższe oprocentowanie naszych kredytów ze zmienną stopą procentową.

Im wyższe oprocentowanie kredytów, tym niższa zdolność kredytowa Polaków i zarazem słabszy popyt na kredyty. Słabszy popyt oznacza z kolei mniejszą ilość pieniądza w gospodarce. To wzmacnia złotówkę, wyhamowuje inflację, ale też wyhamowuje koniunkturę i wzrost gospodarczy.

Gdy stopy procentowe spadają, jak miało to miejsce w sierpniu i wrześniu 2023 roku, po obniżeniu przez RPP stopy referencyjnej w sumie o 1 pkt proc., raty kredytów zmniejszyły się, spadło jednak także oprocentowanie depozytów. Tym samym z obniżki stopy podstawowej mogli być niezadowoleni ci, którzy trzymali kapitał na kontach oszczędnościowych, lokatach, czy w obligacjach.

Stopa kredytu lombardowego

Stopa lombardowa określa oprocentowanie pożyczek banku centralnego bankom komercyjnym pod zastaw papierów wartościowych. Określa maksymalny koszt pieniądza na rynku międzybankowym.

Stopa depozytowa

Stopa depozytowa to kolejna ważna miara z punktu widzenia konsumentów. Określa wysokość oprocentowania jednodniowych depozytów banków komercyjnych, deponowanych w Narodowym Banku Polskim. Od tego oprocentowania zależy wysokość oprocentowania lokat i depozytów klientów banków. Im wyższa pozostaje depozytowa stopa procentowa, tym większe jest oprocentowanie lokat bankowych.

Stopa redyskontowa weksli

Stopa redyskontowa weksli to wartość, która mówi, po jakiej cenie bank centralny skupi weksle klientów banków komercyjnych, służących jako zabezpieczenie kredytu. Bank może chcieć spieniężyć taki weksel przed terminem jego zapadalności. W tym celu może zwrócić się do banku centralnego o kredyt pod zastaw weksla. Oprocentowanie takiego kredytu określa stopa redyskontowa.

Stopa dyskontowa weksli

Stopa dyskontowa weksli określa oprocentowanie kredytów, których Narodowy Bank Polski udzieli bankom komercyjnym pod zastaw weksli przedsiębiorstw, które zaciągnęły kredyty obrotowe. Dyskonto weksli bank centralny stosuje rzadko, jako dodatkowy element wsparcia polityki pieniężnej. Obecnie ten instrument zastosowano w kwietniu 2020 roku.

Co oznacza podwyżka i obniżka stóp procentowych?

Przypomnijmy, że do jesieni 2021 roku kredytobiorcy mogli się cieszyć z rekordowo tanich kredytów - wówczas podstawowa stopa procentowa NBP wynosiła niemal zero. Była na rekordowo niskim poziomie po serii cięć przez RPP, które miały pobudzić gospodarkę w trakcie pandemii. Jesienią 2021, w odpowiedzi na szybko rosnącą inflację, bank centralny rozpoczął jednak serię mocnych podwyżek stóp procentowych.

W październiku 2021 roku RPP zdecydowała się podnieść stopę referencyjną NBP do wysokości 0,50 proc., w listopadzie o kolejne 0,75 pkt. proc. do poziomu 1,25 proc., a w grudniu o kolejne 50 punktów bazowych do poziomu 1,75 proc. Od 9 lutego 2022 podstawowa stopa procentowa NBP, tzw. stopa referencyjna wynosiła 2,75 proc. Decyzją z 8 marca 2022 RPP podniosła wartość stopy referencyjnej o kolejne 0,75 pp. do 3,5%. Później było jeszcze 5 podwyżek stóp. W związku z tym stopa procentowa ostatecznie ukształtowała się na poziomie 6,75%.

Tak RPP reagowała na dynamicznie rosnącą inflację i spadek wartości złotówki - rosnące stopy procentowe, w związku ze wzrostem stawek WIBOR, przekładały się negatywnie na raty naszych kredytów. Ci, którzy nie zadbali o poduszkę finansową, bądź nie nadpłacali kredytu w czasie, gdy stopy były niemal zerowe, mogli to boleśnie odczuć finansowo. W czasie covidu NBP najpierw drastycznie, “z dnia na dzień” ściął stopy, by po roku szybko je podwyższyć.

Kiedy opłaca się kredyt ze stałym oprocentowaniem? czytaj

Stopa podstawowa NBP pozostawała na rekordowo wysokim poziomie aż do jesieni 2023, wtedy - po wielu miesiącach utrzymywania stóp na stałych poziomach - pojawiła się decyzja RPP, po raz pierwszy obniżająca stopę referencyjną. Obniżka wyniosła 0,75 pkt. proc. - do poziomu 6 proc. W październiku RPP zdecydowała się na kolejne cięcie - o 0,25 pkt proc.

Od tego momentu, przez ponad półtora roku, stopy procentowe pozostawały na niezmienionym poziomie. Stopa referencyjna 5,75% obowiązywała od 5 października 2023 roku do 7 maja 2025 roku - w tym okresie RPP nie dokonywała żadnych zmian. 2 lipca 2025 r. RPP zdecydowała o kolejnym cięciu, które ustawiło stopę referencyjną na poziomie 5,00%.

Raty kredytu a wzrost stóp procentowych - przykład

Jak drastyczny wzrost stóp procentowych z lat 2021 - 2022 przekładał się na raty kredytu? Do wyliczenia posłużymy się wskaźnikiem WIBOR 3M 1) sprzed serii podwyżek stóp procentowych, 2) z okresu od września 2022 do września 2023, gdy stopy procentowe pozostawały na najwyższym poziomie, 3) oraz od września 2023 do maja 2025 roku - po dwóch cięciach stóp. Zakładamy, że stała marża banku wynosi 2 proc. Modelowy kredytobiorca zadłużył się na 300 tys. zł, na okres 30 lat.

W takim scenariuszu jeszcze do jesieni 2021 oprocentowanie zmienne naszego modelowego kredytu wynosiło 2,2 proc. (WIBOR 3M - 0,23 proc.) Równa rata kredytu mieszkaniowego wynosiła około 1150 zł. Później jednak nastąpiła terapia szokowa. Stopy procentowe w Polsce przez cały rok rosły. Jesienią 2022 stawka WIBOR 3M miała już wartość 7,5 proc. Oprocentowanie wraz z marżą wyniosło 9,5 proc. Rata modelowego kredytu wzrosła aż do 2500 zł.

Tak więc zacieśnianie polityki pieniężnej poskutkowało wzrostem równej raty przykładowego kredytu nawet o ponad 100 proc. To właśnie od stopnia restrykcyjności polityki pieniężnej zależy w dużym stopniu wysokość stóp a tym samym rat kredytowych.

Przy stopie referencyjnej 5,25% (oprocentowanie 7,25% z marżą 2%), rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego wynosiła około 2046,53zł, co stanowiło spadek względem poprzedniego poziomu 2187,67 zł. - oszczędności na poziomie ok. 140 zł miesięcznie.

Na dzień 2 lipca 2025 r., po spadku stopy referencyjnej NBP do 5,00 % (co przy średniej marży 2 % skutkuje oprocentowaniem kredytu na poziomie 7,00 %), miesięczna rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego wyniesie około 1 995,91, zamiast 2 187,67 zł. To oznacza oszczędność rzędu 191,76 zł miesięcznie.

Jaka wysokość rat po obniżce stóp procentowych?

Jak obbniżki stóp procentowych przekładają się na raty kredytowe? Omówimy to na przykładzie sytuacji z sierpnia 2023 roku. W sierpniu 2023 nasz modelowy kredytobiorca miał do spłacenia w ratach równych w sumie - wraz z odsetkami - około 500. tys. zł. Po cięciu o 0,75 pkt. proc. i kolejnej obniżce stóp procentowych o 25 punktów bazowych, jego miesięczna rata zmniejszyła się średnio o około 250 zł. Była to więc odczuwalna zmiana, ale nie aż tak głęboka, by poprawić zasadniczo sytuację osób spłacających kredyty, którym (w wyniku wcześniejszych podwyżek) w krótkim czasie raty podskoczyły nawet o 100 proc.

Na czym polega restrukturyzacja kredytu? zobacz

Zmiany stóp procentowych - czy 2025 to początek obniżek?

Z punktu widzenia kredytobiorcy, kluczowa jest stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego, od której mocno zależy WIBOR 3M i 6M. Przypomnijmy, że jesienią 2023 zarówno eksperci, jak i kredytobiorcy spodziewali się, że RPP nadal będzie podążać kursem obniżek stóp. Taki sygnał dał też prezes NBP Adam Glapiński, który wyraził pogląd, że inflacja w Polsce w kolejnych miesiącach będzie nadal szybko spadać. Eksperci PKO BP spodziewali się kolejnych, choć nieco bardziej ostrożnych, obniżek.

Te prognozy nie sprawdziły się. Od jesieni 2023 r., Rada Polityki Pieniężnej konsekwentnie utrzymywała stopy procentowe na tym samym poziomie, każąc kredytobiorcom czekać na obniżkę rat aż do maja 2025. Komunikat prezesa NBP wydany w lipcu 2024 pozbawił kredytobiorców złudzeń co do rychłych obniżek stóp procentowych.

Po lipcowym (lipiec 2024 r.) posiedzeniu, na którym Rada Polityki Pieniężnej postanowiła utrzymać stopy procentowe NBP, w komunikacie podkreślono, że spodziewany jest wzrost cen energii, co oddala od realizacji celu inflacyjnego NBP. Z danych Głównego Urzędy Statystycznego - szybkiego szacunku GUS wynikało, że roczny wskaźnik inflacji CPI w czerwcu 2024 r. wyniósł 2,6% (wobec 2,5% w maju 2024 r.). To powód, dla którego bank centralny pozostawił stopy na niezmienionym poziomie.

W najbliższych kwartałach dynamika cen konsumpcyjnych prawdopodobnie wzrośnie i będzie wyższa od celu inflacyjnego NBP, do czego przyczyni się podwyższenie cen energii. Po wygaśnięciu wpływu wzrostu cen energii – przy obecnym poziomie stóp procentowych NBP – inflacja powinna powrócić do średniookresowego celu NBP, choć czynnikiem niepewności jest wpływ wyższych cen energii na oczekiwania inflacyjne. Na kształtowanie się inflacji w średnim okresie będą miały także wpływ dalsze działania w zakresie polityki fiskalnej i regulacyjnej, tempo ożywienia gospodarczego w Polsce oraz sytuacja na rynku pracy. (...) W tych warunkach Rada postanowiła utrzymać stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Rada ocenia, że obecny poziom stóp procentowych NBP sprzyja realizacji celu inflacyjnego w średnim okresie." – brzmiało oświadczenie NBP w lipcu 2024.

Zdaniem większości ekspertów z ówczesnej decyzji RPP wynikało, że stopy procentowe w Polsce długo jeszcze nie zostaną zmienione. Bartosz Sawicki, analityk Cinkciarz.pl podkreślał, że bank centralny obawiał się, że tempo utraty wartości pieniądza w 2024 r. wyniesie 3,7 proc. rok do roku (r/r), a więc wyraźnie powyżej celu inflacyjnego. Natomiast w kolejnym roku, wg eksperta, inflacja miała uplasować się na poziomie powyżej 5 proc, co oznaczać miało, że na obniżki stóp procentowych Polacy poczekaliby aż do 2026 roku.

Jak prognozy te zweryfikowała rzeczywistość? Stopa referencyjna, "odpowiadająca" za raty kredytów, przez wiele miesięcy pozostawała na poziomie 5,75 proc. Spadki stóp procentowych w maju i lipcu 2025 roku mogą przynieść lekkie odciążenie, ale realne efekty odczujemy dopiero za kilka miesięcy – o ile RPP nie zdecyduje się na kolejny nieoczekiwany ruch.

Stopy procentowe w strefie euro

Bardzo ważnym wskaźnikiem, którym kierują się analitycy banku centralnego, jest sytuacja w strefie euro i polityka pieniężna tam prowadzona. Zmiana stóp procentowych w strefie wpływa oczywiście na oprocentowanie kredytów zaciągniętych w tej walucie. Stopa procentowa podstawowych operacji refinansujących jest to odpowiednik stopy referencyjnej NBP stosowany przez Europejski Bank Centralny. Określa wysokość oprocentowania pożyczek udzielanych bankom komercyjnym przez EBC na jeden tydzień. Stopa refinansowa jest jedną z trzech podstawowych stóp procentowych, których wysokość EBC wyznacza co sześć tygodni - realizując politykę pieniężną w strefie euro. Oprócz niej EBC stosuje także dwie pozostałe stopy kredytu i depozytu.

Od września 2023 r. główna stawka (stopa refinansowa) w krajach strefy utrzymywała się na poziomie 4,5 proc. W czerwcu 2024 r. Europejski Bank Centralny zdecydował się na obniżkę do poziomu 4,25 proc. Oprocentowanie depozytów spadło natomiast z 4 do 3,75 proc.

Stopy procentowe w strefie euro: maj 2025 r

Od września 2023 r., kiedy to główna stopa refinansowa wynosiła 4,50%, EBC obniżył stopy łącznie o 235 punktów bazowych. Obniżki miały miejsce w czerwcu, wrześniu, październiku i grudniu 2024 r., a także w lutym, marcu, kwietniu i czerwcu 2025 r. Decyzje te były odpowiedzią na wyraźny spadek inflacji – w kwietniu 2025 r. wyniosła ona 2,4%, zaś w czerwcu osiągnęła już cel 2,0%.

Według prognoz EBC, inflacja utrzyma się latem 2025 r. wokół 2%, co może skłonić bank do krótkiej pauzy przed podjęciem kolejnych cięć. Dalsze decyzje będą zależeć od napływających danych o inflacji i dynamice PKB.

Aktualne stopy procentowe EBC (stan na 11 czerwca 2025 r.) wynoszą*:

• Stopa refinansowa: 2,15%
• Stopa depozytowa: 2,00%
• Stopa kredytu lombardowego: 2,40%

*dane European Central Bank

Dla porównania, w Polsce stopa referencyjna NBP od maja 2025 r. wynosiła 5,25 %, a po kolejnym cięciu z 2 lipca 2025 r. spadła do 5,00 %. Różnica ta wpływa na kurs EUR/PLN, atrakcyjność kredytów hipotecznych oraz decyzje inwestorów w obu regionach.

Spadek stóp procentowych 2025 - co dalej?

Stopa referencyjna, "odpowiadająca" za wysokość rat kredytów, przez wiele miesięcy pozostawała na poziomie 5,75 proc., co oznaczało wysokie raty kredytów i utrudniało dostęp do finansowania.

Obecny spadek może przynieść lekkie odciążenie, ale realne efekty odczujemy dopiero za kilka miesięcy – i to o ile RPP zdecyduje się kontynuować politykę obniżek. Jakie są prognozy? Decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżce stóp procentowych, która przerwała wielomiesięczną stagnację, to ruch, po którym kredytobiorcy obiecywali sobie wiele.

Dla wielu potencjalnych nabywców mieszkań i domów niedawna sytuacja na rynku kredytowym daje nadzieję na poprawę sytuacji i dalszą obniżkę rat kredytowych. Eksperci zalecają jednak umiarkowany optymizm.

Obecnie mamy jasność przynajmniej w jednej kwestii: w tym roku na popyt nie będą oddziaływały dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Liczy się więc wyłącznie ich cena rynkowa. Decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżce stóp procentowych przełoży się na poprawę zdolności kredytowej wielu potencjalnych nabywców mieszkań. Logika podpowiada, że w tej sytuacji popyt na nie powinien wzrosnąć. Wielu deweloperów i sprzedających mieszkania i domy na rynku wtórnym liczy też pewnie na to, że obniżka stóp wywoła impuls psychologiczny, który zaktywizuje posiadaczy znacznych nadwyżek finansowych. A wtedy także potencjalni nabywcy mieszkań na własne potrzeby, którzy ociągają się z zakupem, mogą dojść do wniosku, że dalsze odkładanie decyzji przestało mieć sens. Tym bardziej, jeśli najmują mieszkanie, pokusa szybkiej zamiany wysokiego czynszu na ratę kredytu może być duża.

A jednak taki scenariusz wcale nie musi się zmaterializować natychmiast, czyli np. w lipcu czy sierpniu. Na horyzoncie są bowiem kolejne obniżki stóp procentowych. Pierwsza być może już nawet we wrześniu. Jeśli ktoś rozważa zaciągnięcie kredytu o przejściowo stałej stopie procentowej, która nie zmieni się przez pięć lat, będzie zwlekał najdłużej jak się da. Zwłaszcza, że ceny mieszkań są na tyle wysokie, a oferta tak duża, że nie trzeba podejmować decyzji zakupowej pod presją czasu. W dodatku do tej pory grał on na korzyść kupujących. W tych rejonach metropolii, w których inwestycji deweloperskich jest najwięcej, mogą oni liczyć na spore opusty cenowe. - mówi Marek Wielgo, ekspert rynekpierwotny.pl

Wzrost stóp procentowych i obniżka stóp procentowych: podsumowanie

Po serii podwyżek i stabilizacji stóp referencyjnych od października 2023 r., w maju 2025 r. NBP obniżył stopę o 0,50 p.p., a 2 lipca 2025 r. dodatkowo o 0,25 p.p. – to pierwsze cięcia od niemal dwóch lat. Czy te działania wystarczą, by realnie ulżyć kredytobiorcom i poprawić zdolność kredytową planujących zakup nieruchomości?

Choć nowe stawki mogą zwiastować kolejne łagodzenia polityki monetarnej, warto być świadomym ryzyka ekonomicznego wynikającego ze zmian stopy procentowej.

Jak wynegocjować najlepszy kredyt hipoteczny? sprawdź

Rosnąca świadomość ekonomiczna Polaków podpowiada, by trzymać rękę na pulsie i zabezpieczyć swój budżet na wypadek kolejnych turbulencji. Gdy na horyzoncie pojawia się coraz więcej sygnałów ostrzegawczych, a stopy procentowe pozostają nieprzewidywalne - obligacje skarbowe, złoto i inne aktywa zabezpieczające mogą okazać się ratunkiem. Dla inwestorów szukających stabilności, dywersyfikacja portfela o papiery dłużne, fundusze obligacyjne czy kontrakty terminowe może być decydująca dla ochrony kapitału.