Szybki wzrost stóp mógłby być finansowym szokiem, przełożyłby się też na gwałtowne wyhamowanie popytu i spadek cen nieruchomości.
Wysokość stóp procentowych, a więc ceny, po jakiej banki udzielają sobie pożyczek, ma gigantyczne znaczenie dla kredytobiorców. Im niższe stopy procentowe NBP, tym niższy WIBOR, a więc oprocentowanie kredytów hipotecznych, a w konsekwencji - raty kredytowe.
Wysokość stóp procentowych to podstawowe narzędzie, którym Rada Polityki Pieniężnej realizuje swoje zadania. Podwyższenie stóp procentowych zmniejsza ilość pieniądza w obiegu gospodarczym, zwiększa wartość pieniądza/wzmacnia walutę, przyczynia się do schładzania gospodarki. Obniżenie stóp procentowych ma efekt odwrotny.
To oczywiście bardzo lakoniczne wytłumaczenie mechanizmu działania stóp, jednak na potrzeby naszego tekstu wystarczy. Interesuje nas bowiem odpowiedź na pytanie: co się stanie, jeśli zakończy się obecny cykl niskich stóp procentowych i jak to przełoży się na rynek.
Kredytowy raj
Przypomnijmy, że od marca 2015 roku, czyli już blisko 4 lata, obowiązują w Polsce najniższe w historii stopy procentowe. Podstawowa stopa NBP wynosi aktualnie 1,5 proc. i tak nisko nie była nigdy. Seria cięć stóp procentowych podyktowana została sytuacją makroekonomiczną, w szczególności deflacją, czyli długotrwałym spadkiem cen. Choć pozornie jest to sytuacja pożądana dla konsumentów, deflacja ma negatywny wpływ na gospodarkę.
Cięcia stóp zaczęły się w listopadzie 2012 roku. Wtedy RPP zdecydowała się na cięcie o 0,25 pkt. procentowego, z 4,75 do 4,5 proc. W ciągu niespełna 3 lat stopy zmniejszył się aż o 3,25 pkt. proc,, a więc aż o 68 proc.
Tak duże cięcie stóp musiało i przełożyło się na rynek nieruchomości, w dużej mierze kształtując obecną hossę. Tzw. przeciętni Kowalscy poprzez obniżenie oprocentowania kredytów, mogą się aktualnie „wylegitymować” znacznie wyższą zdolnością kredytową. Efekty widzimy do dziś. Wg Biura Informacji Kredytowej mijający rok może okazać się rekordowy, jeśli chodzi o liczbę i wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych. Wg BIK, jeśli powtórzy się scenariusz z lat ubiegłych, to rok 2018 będzie najlepszy w tej dekadzie. Łączna wartość podpisanych umów na kredyty mieszkaniowe może sięgnąć 55 miliardów złotych.
Niskie stopy procentowe wpływają oczywiście również na wzrost zakupów inwestycyjnych. Niskie stopy to tani kredyt, ale także niewielka opłacalność trzymania pieniędzy w bankach (im niższe stopy, tym niższe oprocentowanie depozytów). Stąd inwestorzy zaczęli orientować się na inne formy zarabiania, decydując się często na wyprowadzenie oszczędności, celem inwestycji właśnie w nieruchomości.
Dane NBP wskazują, że w ostatnich latach sukcesywnie rósł udział zakupów mieszkaniowych, dokonywanych za gotówkę. W IV kw. 2017 roku wyniósł on w największych miastach 75 proc. wartości całych zakupów na rynku pierwotnym, co równało się kwocie 4,8 mld zł. Ostatnie tegoroczne dane NBP (z II kw. 2018) wskazują już na zmniejszenie udziału gotówki w zakupach – wyniósł on 65 proc., a kwotowo 3,3 mld zł. Pośrednio może to wskazywać, że szczyt inwestycyjny został osiągnięty.
Inny, pozytywny wpływ stóp procentowych na rynek nieruchomości to wysoka rentowność najmu mieszkań, które zostały sfinansowane kredytem. Aktualnie przeciętnymi przychodami z najmu można pokrywać raty kredytowe i jeszcze wypracowywać zysk.
To kolejny element, który przekładał się na wysoki popyt, a wszystko to ma swoje źródło w rekordowo niskich stopach procentowych.
Co by było, gdyby?
Niestety mechanizm stóp procentowych to broń obosieczna. I zawsze należy o tym pamiętać. Im silniejszy popyt kreowany tanim pieniądzem, tym później mocniejsze wyhamowanie. Im głębsze były cięcia stóp procentowych, tym szybciej będą one rosły. Ryzyko stopy procentowej jest jednym z podstawowych na rynku nieruchomości.
Spróbujmy więc pokusić się o próbę odpowiedzi na dwa pytania.
Po pierwsze – czy przyszły rok będzie tym, w którym stopy procentowe po kilku latach pozostawania na rekordowo niskim poziomie, zaczną rosnąć?
I po drugie – co by się stało, gdybyśmy mieli do czynienia z serią podwyżek, prowadzącą do poziomu sprzed serii cięć?
Na pierwsze pytanie nie jest łatwo odpowiedzieć. Z całą pewnością obecna Rada Polityki Pieniężnej i prezes NBP są zwolennikami niskich stóp. Świadczy o tym wiele wypowiedzi przedstawicieli RPP i NBP a także same decyzje, czyli pozostawienie stóp na tym samym rekordowo niskim poziomie blisko przez 4 lata. Wielu ekspertów już dawno temu prognozowało pierwsze podwyżki stóp w Polsce. Na razie jednak nic takiego się nie stało. Czy w nadchodzących 12 miesiącach się stanie?
Część ekspertów obstawia, że koniec ery rekordowo niskich stóp nadejdzie pod koniec 2019 roku. Na razie jednak to tylko wróżenie z fusów. Mimo świetnej koniunktury gospodarczej ceny nie rosną bowiem dynamicznie, a właśnie inflacja jest jednym z podstawowych powodów dla podnoszenia stóp. W tym roku ani razu nie przekroczyła ona 2 proc. W listopadzie wzrost inflacji wyniósł zaledwie 1,2 proc.
Co prawda wg NBP w przyszłym roku ceny mają znacznie wzrosnąć (bank centralny w projekcji z listopada szacuje, że inflacja w 2019 r. wyniesie 3,2 proc.), ale jak pokazuje przykład roku obecnego, szacunki to jeszcze nie rzeczywistość.
A teraz odpowiedź na drugie pytanie – niemiła dla kredytobiorców. Gdyby stopy procentowe zaczęły rosnąć tak konsekwentnie, jak były cięte, to byłoby to bardzo bolesne dla domowych budżetów. Jak bardzo?
W 2012 roku WIBOR 3M wynosił 4,75 proc. Jeśli teraz wynosiłby tyle samo, to przy obecnych marżach (wg raportu Amron Sarfin z III kw. 2018 – średnie marże wynosiły 2,06 proc.), przeciętne oprocentowanie kredytu kształtowałoby się na poziomie 7,81 proc.
Aktualnie wynosi ono około 3,79 proc. Zakładając, że bierzemy kredyt na zakup mieszkania wartego 300 tys. zł, i mamy 20 proc. wkładu, a więc zadłużamy się na 240 tys. zł, na 30 lat, to obecnie przeciętna rata wyniesie nas około 1100 – 1200 zł. Jeśli jednak oprocentowanie wzrosłoby do poziomu 7,81 proc., zapłacilibyśmy już około 1700 – 1800 zł miesięcznie. Wzrost obciążenia kredytowego o 500 – 600 zł miesięcznie może być boleśnie odczuwalny.
Co więc robić? Przede wszystkim oszczędzać, wypracowywać poduszkę finansową i w miarę możliwości nadpłacać kredyt, by – w sytuacji, gdy dojdzie do podwyżek stóp procentowych, nie okazała się ona dla nas finansową apokalipsą.
