Odrolnienie ziemi w mieście - na jakich zasadach jest możliwe?

Zastanawiasz się nad zakupem działki rolnej i nie znasz procedury odrolnienia? Uzyskałeś decyzję o warunkach zabudowy i zastanawiasz się, czy możesz rozpocząć budowę? Szukasz informacji na temat odpłatności za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji? Zachęcamy do lektury tego artykułu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda procedura odrolnienia działki
• gdzie znajdziemy informację o klasie gruntów 
• ile kosztuje wyłączenie działki z produkcji rolnej 

Decydując się na zakup działki, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest, jako działa rolna, musimy pamiętać o kilku niezwykle istotnych kwestiach. Pierwszą z nich jest wiedza na temat przebiegu i kosztów związanych z procedurą tzw. „odrolnienia” gruntów rolnych. Drugą uzyskanie dodatkowych informacji o działce, która nas interesuje.

Aby prawidłowo ustalić przebieg „odrolnienia”, a także związane z nim koszty, musimy znać szczegółowe informacje o gruncie. Chodzi tu mianowicie o klasę bonitacyjną gruntów rolnych, ta jest oznaczana cyframi rzymskimi od I do VI. Prócz tego niezbędne jest uzyskanie wiedzy o pochodzeniu gruntów. Te może być organiczne albo mineralne.

Klasa gruntów ma znaczenie

Można zapytać, skąd uzyskać tego typu informacje? Klasę gruntów odnajdziemy w wypisie z ewidencji gruntów i budynków. Natomiast dane o pochodzeniu (genezie) gruntów możemy uzyskać w starostwie powiatowym (urzędzie miasta na prawach powiatu). W tym celu należy wystąpić z wnioskiem o wydanie zaświadczenia dotyczącego genezy (pochodzenia) gruntów rolnych. Rzecz jasna, będąc nabywcą możemy domagać się przedmiotowych informacji od sprzedawcy działki.

Powyższe informacje mogą bowiem znacząco wpłynąć na ocenę atrakcyjności proponowanej ceny sprzedaży. W niektórych wypadkach, od zakupu działki do rozpoczęcia budowy może bowiem upłynąć okres nawet kilkunastu miesięcy, a nabywca może zostać zobowiązany do zapłaty opłaty sięgającej kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Procedura odrolnienia - jak przebiega krok po kroku?

Obecnie, aby uzyskać możliwość zabudowy działki rolnej, konieczne jest przeprowadzenie dwóch etapów. Pierwszym z nich jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane. Ten proces powszechnie określa się „odrolnieniem”. Niemniej, zmiana takiego przeznaczenia nie jest wystarczająca do ubiegania się o pozwolenie na budowę, bądź zgłoszenia budowy. W tym celu konieczne jest jeszcze uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Niekiedy jest to tylko formalność, innym razem kosztowne postępowanie administracyjne. Dopiero dysponując ww. decyzją o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej możemy wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, względnie zgłosić budowę.

Samo „odrolnienie” może przybrać różne formy, jeżeli grunty położone są na terenie miast, do „odrolnienia” dochodzi z mocy prawa. Nie jest zatem konieczne ubieganie się o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. Na terenach poza miastami do odrolnienia może dojść w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wystarczające jest przeznaczenie w danych działek pod budowę. Jeżeli zaś na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy, skutek odrolnienia powstanie poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, o ile dopuszczono w niej zabudowę mieszkalną.

Drugi etap, to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W tym wypadku procedura zależna jest od klasy i pochodzenia gruntu. Decyzja administracyjna jest tu konieczna w odniesieniu do gruntów stanowiących:

-      użytki wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,

-      użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego,

-      grunty, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Jak wynika z powyższego, powyższa decyzja nie jest wymagana dla użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego.

Wyłączenie z produkcji rolnej - opłaty

Właściciel nieruchomości wyłączonej z produkcji rolnej zobowiązany jest do uiszczenia opłaty jednorazowej, a także opłat rocznych przez okres 10 lat. Opłata roczna wynosi 10% opłaty jednorazowej. Przedmiotowe opłaty zależne są od klasy bonitacyjnej oraz pochodzenia gruntów.

Przykładowo, odrolnienie działki o wielkości 1 ha w przypadku użytków rolnych klasy gleby IIIa, wynosi – 320.595 zł. Jest to opłata za 1 ha, od działki o powierzchni 1.000 m2 (0,1 ha) należność będzie wynosiła 32.059,50 zł.

Co ważne, należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Jeżeli jest ona wyższa od ww. opłaty, nie uiszcza się jej. Jeżeli niższa, właściciel uiszcza jedynie różnicę.

W niektórych przypadkach opłata nie jest w ogóle pobierana. Dotyczy to sytuacji, gdy wyłączenie z produkcji rolnej następuje na cele budowlane, a powierzchnia gruntu nie przekracza:

-      0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego,

-      0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Opłaty nie uiszcza się również, gdy odrolniony jest grunt klasy IV-VI pochodzenia mineralnego. Wyłączenie z produkcji rolnej nie wymaga, bowiem wydawania decyzji administracyjnej w tym przedmiocie.

Odrolnienie gruntów miejskich - podsumowanie

Zakup działki rolnej może z pozoru wydawać się dobrą inwestycją, tym bardziej że ich ceny są niższe aniżeli działek budowlanych. Przed zakupem sprawdźmy jednakże jakiej klasy bonitacyjnej oraz jakiego pochodzenia jest dany grunt. Może się bowiem okazać, że za jego „odrolnienie” będziemy musieli ponieść dodatkowe, znacznej wysokości opłaty. W takim zaś przypadku dane ogłoszenie może nie być wcale atrakcyjne.