Nabywcy mieszkań mogą być zadowoleni-zmiany na rynku mieszkaniowym

​Co może cieszyć kupujących?

Centrum AMRON regularnie bada dostępność krajowych mieszkań. W tym celu używany jest Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 (IDM). Wspomniany miernik bada zdolność nabywczą, jaką na rynku lokali ma modelowa rodzina (dwoje pracujących rodziców i starsze dziecko). W ramach swoich obliczeń AMRON uwzględnia średni dochód rozporządzalny (średni dochód netto pomniejszony o minimum socjalne) oraz wysokość raty przeznaczonej na zakup statystycznego mieszkania o powierzchni 50 mkw. Notowania IDM powyżej progu 100 oznaczają, że przykładowi kredytobiorcy mogą sobie pozwolić na kredytowanie lokalu. Wzrost różnicy pomiędzy aktualnym odczytem Indeksu Dostępności Mieszkaniowej M3 i wartością 100 świadczy o malejącym udziale rat w domowym budżecie i lepszej dostępności typowych mieszkań.

Centrum AMRON podaje, że w I kw. 2014 r. wartość Indeksu Dostępności Mieszkaniowej M3 ponownie wzrosła (tym razem o 3,09%). Na wartość ostatniej zmiany wpłynął:

• wzrost średniego dochodu rozporządzalnego (o 2,88%)

• niewielki wzrost cen transakcyjnych w ośmiu największych miastach (średni koszt zakupu nowych i używanych lokali, które uwzględnia AMRON zwiększyła się o  0,74% w relacji do IV kw. 2013 r.)

• niewielki wzrost średniego oprocentowania nowych kredytów hipotecznych (z 5,56% do 5,60%)

Z punktu widzenia nabywców mieszkań istotny jest fakt, że notowania IDM systematycznie rosną po spadku odnotowanym w połowie ubiegłego roku (patrz poniższy wykres). Warto również dodać, że aktualna wartość Indeksu Dostępności Mieszkaniowej jest najwyższa od początku pomiarów (I kw. 2006 r.). To bardzo dobry sygnał. Wskazuje on, że teoretyczna dostępność mieszkań jest lepsza niż przed ośmioma laty.  

Źródło: Raport AMRON SARFiN 1/2014

Co nie cieszy bankowców?

W minionym roku krajowy rynek kredytów mieszkaniowych doświadczył poważnej dekoniunktury. Dane Centrum AMRON świadczą o tym, że od stycznia do grudnia 2013 r. banki udzieliły o 10% mniej kredytów hipotecznych (w relacji do 2012 r.). Po uwzględnieniu wartości środków, które Polacy pożyczyli na zakup lokali mieszkalnych i domów można stwierdzić, że rynek w ciągu roku skurczył się o 6,73%. 

Dane z pierwszego kwartału 2014 roku wskazują, że kredytowa dekoniunktura nie została przełamana (patrz poniższy wykres). Pomimo uruchomienia rządowego programu Mieszkanie dla Młodych liczba nowych „hipotek” w stosunku do poprzedniego kwartału zmniejszyła o 9,35%. W przypadku wartości kredytów analogiczna zmiana wynosiła (-7,65%). Tegoroczne spadki po części są związane z czynnikami sezonowymi. Od stycznia do marca 2013 r. rynek kredytów hipotecznych również znacząco się skurczył. Wówczas kwartalne spadki wyniosły:

• 9,34% (dla wartości umów)

• 12,74% (dla liczby umów)

Trzeba jednak pamiętać, że na początku 2014 roku sprzedaż kredytów hipotecznych stymulował zewnętrzny czynnik w postaci rządowych dopłat. Według informacji Centrum AMRON kredyty z dopłatą odpowiadały za 10% umów zawartych w pierwszym kwartale bieżącego roku. Po wyłączeniu preferencyjnych „hipotek” okazuje się, że sprzedaż standardowych kredytów nie przekroczyła poziomu 37 600 sztuk (analogiczny wynik dla I kw. 2013 r. to 41 599 szt.). Oczywiście, część beneficjentów MdM-u nawet bez rządowej pomocy zaciągnęłaby kredyt w pierwszym kwartale bieżącego roku. Tym niemniej ostatnie wyniki sprzedażowe krajowych banków nie prezentują się najlepiej. Szansą na ich poprawę są dwa najbliższy kwartał.

W związku z powyższym większość kredytodawców nie jest skłonna do podwyższania marż. Świadczy o tym niedawny przykład: na początku i końcu ubiegłego miesiąca PKO BP znacząco zwiększyło marże swoich kredytów mieszkaniowych. Odpowiedź w postaci mniejszych podwyżek przygotował tylko drugi z liderów krajowego rynku - PEKAO S.A. Pozostałe banki na razie zrezygnowały ze zwiększania marż. To dobra wiadomość dla osób, które w najbliższych tygodniach chcą zaciągnąć kredyt mieszkaniowy.  

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych AMRON SARFIN