Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny?

W 2022 roku Polacy zaciągnęli kredyty mieszkaniowe o wartości 45,4 mld zł. Liczba czynnych umów kredytowych to ponad 2,5 mln. Ostatni rok był jednak okresem gwałtownego hamowania na rynku kredytowym. W porównaniu do roku 2021 wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła  o prawie połowę (-49,1 proc.). W styczniu 2023 liczba złożonych wniosków o kredyt hipoteczny wyniosła w całej Polsce zaledwie nieco ponad 13 tys. Jest to mniej o prawie 53% niż w styczniu 2022 r., ale aż o 65% mniej niż w styczniu 2021 r. - podało Biuro Informacji Kredytowej.

Ostre hamowanie akcji kredytowej wynika oczywiście z drastycznego osłabienia zdolności kredytowej Polaków. Sprawdziliśmy, na jakie pieniądze z banku obecnie można liczyć przy przeciętnych zarobkach, a także jakie warunki trzeba spełnić, by w trudniejszych czasach otrzymać kredyt hipoteczny.

Z tego artykułu dowiesz się:

• na jaki kredyt może liczyć modelowa rodzina z przeciętnymi zarobkami
• ile wynosi przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych
• jakie dodatkowe warunki trzeba spełnić, by dostać kredyt

Przeciętna wartość kredytu

Na koniec stycznia 2023 przeciętna wartość kredytu mieszkaniowego, na którego zaciągnięcie podpisano umowę w ciągu ostatnich 30 dni wyniosła 345,94 tys. zł  - poinformował BIK. Biuro podaje, że względem tego samego okresu  zeszłego roku średnia wysokość zaciągniętego kredytu nawet nieznacznie spadła (o 2,7 proc.). Suma wartości zaciągniętych kredytów mieszkaniowych w zeszłym roku okazała się natomiast aż o połowę proc. niższa niż rok wcześniej.

Eksperci Biura Informacji Kredytowej podkreślają, że mocny spadek dynamiki sprzedaży kredytów mieszkaniowych wynika ze splotu niekorzystnych czynników - wysokiej inflacji, drogich mieszkań i wysokich stóp procentowych. Prognozują, że w roku 2023 wartość akcji kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych wyniesie 28 mld zł – czyli o 38 proc. mniej niż w 2022 r. oraz o prawie 70 proc. mniej niż w rekordowym 2021 r.

Wysokość kredytu hipotecznego a zarobki 

Już na koniec kwietnia 2022 analitycy banku PKO BP raportowali o drastycznym spadku zdolności kredytowej Polaków. Z ich analiz wynika, że w Warszawie modelowa rodzina z jednym dzieckiem, gdzie oboje dorosłych otrzymuje przeciętne wynagrodzenie na rynku warszawskim (około 5600 zł netto) może liczyć zaledwie na maksymalną kwotę kredytu w wysokości niecałych 500 tys. zł kredytu.

Jeszcze rok temu było to blisko 1,2 mln zł. Spadek zdolności kredytowej wyniósł aż ponad 60 proc. Podobne głębokie spadki dotyczą także innych miast wojewódzkich, co pokazują w ujęciu kwotowym i procentowym poniższe wykresy z raportu PKO BP. 

Warto zaznaczyć, że od momentu publikacji tamtego badania, stopy procentowe poszły jeszcze mocno do góry. Na koniec kwietnia 2022 WIBOR 3M wynosił niecałe 6 proc., później jego maksymalna wysokość kształtowała się na poziomie 7,06 proc., a więc wzrosła o ponad 16 proc., co oczywiście dodatkowo uderzało w możliwości finansowe Polaków i ograniczało wysokość kredytu na mieszkaniowe możliwego do uzyskania.

Aktualnie, od kilku miesięcy, po serii decyzji NBP utrzymujących stopy procentowe na niezmienionym poziomie, sytuacja kredytobiorców nieco się poprawia. WBOR 3M obecnie wynosi 6,9 proc. Jego wartość zmniejsza się od listopada 2022. Obecnie  wraz ze średnią marżą banków w wysokości 2 proc. przeciętne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego (RRSO)  kształtuje się na poziomie około 9 - 9,5 proc.

Oferty mieszkań i domów bez wkładu własnego

Kalkulator zdolności kredytowej

Jeśli chcemy oszacować, ile powinniśmy zarabiać, by dostać kredyt hipoteczny w pożądanej wysokości, powinniśmy - zanim złożymy wniosek o kredyt - udać się do banku i poprosić o wstępną kalkulację. Zanim to zrobimy, możemy skorzystać też z jednego z kalkulatorów zdolności kredytowej dostępnych w Internecie.

Z szacunkowych kalkulacji tego typu wynika, że 30 - letni singiel zarabiający 4000 zł na rękę, którego stałe wydatki wynoszą około 1000 zł miesięcznie, który nie spłaca innych kredytów i nie ma limitów na karcie, może obecnie starać się o kredyt hipoteczny w wysokości od około 180 do 210 tys. zł.

Ten sam singiel z zarobkami w wysokości 3000 zł na rękę mógłby dostać kredyt na mieszkanie w wysokości maksymalnie do 130 tys. zł. Dwoje kredytobiorców zarabiających dwie średnie krajowe (w sumie około 9 tys. zł netto) - ze stałymi wydatkami rzędu 1000 zł miesięcznie - może liczyć na maksymalnie 480 tys. zł.

Weryfikacja banku - na czym polega?

Oczywiście kalkulator zdolności kredytowej to tylko szacunek. W praktyce banki biorą pod uwagę nie tylko wysokość dochodów, ale i wiele innych czynników, określając nasze możliwości finansowe oraz wiarygodność. Każda z instytucji finansowych stosuje też własne algorytmy przy wyliczeniu kwoty, którą jest w stanie przyznać.

Nie bez znaczenia pozostaje też fakt, że w dobie dynamicznie zmieniających się stóp procentowych bankowcy mogą z większą "górką" wyliczyć symulację wzrostu rat zobowiązania i sprawdzić, czy sobie z nimi poradzimy.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym do momentu złożenia wniosku banki mają 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Niektóre z nich stosują weryfikację dwuetapową, wydając najpierw - niewiążącą - wstępną decyzję kredytową, mówiącą głównie o tym, czy klient generalnie ma szansę na kredyt w danym banku, czy też jego wniosek z góry będzie odrzucony.

Nie tylko wynagrodzenie - co bank bierze pod uwagę?

Pensje potencjalnych kredytobiorców to za mało, by bank przyznał nam kredyt w oczekiwanej wysokości. Ocena zdolności kredytowej uwzględnia także:

• warunki zatrudnienia (np. umowa o pracę, umowa zlecenie czy kontrakt, firma), W najkorzystniejszej sytuacji są osoby z umową o pracę na czas nieokreślony)
• liczbę osób w rodzinie (w szczególności liczbę osób, na utrzymaniu wnioskodawcy),
• historię kredytową w BIK,
• liczbę i wysokość innych zobowiązań finansowych, które spłaca wnioskodawca (np. raty innych kredytów czy limity na kartach kredytowych).

Podsumowanie

Choć obecne czasy nie należą do łatwych dla osób starających się o kredyt, klienci banków nie są bez szans w tym zakresie. Istnieje wiele sposobów na to, by poprawić swoją zdolność kredytową. Można na przykład - postarać się o większy wkład własny lub dodatkowe zabezpieczenie kredytu, czy też o udział w umowie współkredytobiorcy.

Warto też pomyśleć o spłacie dotychczasowych zobowiązań finansowych i ograniczeniu zbędnych wydatków. Pocieszeniem jest fakt, że po cyklu podwyżek stóp procentowych powinien przyjść ich stopniowy spadek, a to oznacza, że obciążenia ratalne kredytobiorców będą się zmniejszać, a ich zdolność kredytowa będzie rosła.