Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 300, 400, 500 tys. zł kredytu hipotecznego?

W 2023 roku Polacy zaciągnęli kredyty mieszkaniowe o wartości 62,7 mld zł, co stanowi wzrost wobec roku wcześniejszego aż o ponad 43 proc. Tak duże zwiększenie wartości akcji kredytowej wynika z pewnością z aktywnego w zeszłym roku programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Liczba zawartych w zeszłym roku umów kredytowych wyniosła ponad 162 tysiące i była wyższa o blisko 29 proc. niż rok wcześniej. Obecnie program Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest już wygaszany. Stopy procentowe ciągle natomiast pozostają na wysokim poziomie. Tym bardziej zasadne pozostaje pytanie o zdolność kredytową. Ile obecnie trzeba zarabiać, by uzyskać kredyt na 300, 400, 500 tys. zł. Jaka będzie rata kredytu hipotecznego w takiej wysokości? Co zrobić, by zwiększyć szanse na kredyt?

Sprawdziliśmy, na jakie pieniądze z banku obecnie można liczyć przy przeciętnych zarobkach, a także jakie warunki trzeba spełnić, by w trudniejszych czasach otrzymać kredyt hipoteczny.

Z tego artykułu dowiesz się:

• ile trzeba zarabiać, by uzyskać kredyt hipoteczny na 300, 400 lub 500 tys. zł,
• ile wynosi przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych,
• jakie dodatkowe warunki trzeba spełnić, by dostać kredyt.

Ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny?

Dla bankowców kluczowym punktem odniesienia dla możliwości spłaty zobowiązania kredytowego jest miesięczna rata kredytu w relacji do zarobków. Chodzi tu o miarę DTI (debt to income), pokazującą procentowy udział stałych kosztów (nie tylko raty, ale też kosztów utrzymania) w całości dochodów kredytobiorcy.

Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), wskaźnik DTI powinien wynosić maksymalnie 50%, a więc jeśli chcesz wziąć kredyt, przynajmniej połowa twojego dochodu, po spłacie raty i innych stałych zobowiązań, powinna pozostać ci "w kieszeni", "na życie". Jeśli tak się nie dzieje, możesz spotkać się z decyzją odmowną banku, choć w przypadku analizy wniosku kredytowego liczą się też inne parametry - m.in. wartość mieszkania, które stanowić będzie zabezpieczenie kredytu, wysokość wkładu własnego itp. Jeśli kredytobiorca zarabia więcej, niż wynosi aktualnie średnie wynagrodzenie w Polsce, wówczas wysokość wskaźnika DTI może wynosić nie więcej niż 65 proc., tak więc 35 proc. z całości dochodów powinno pozostać w kieszeni kredytobiorcy. Średnie wynagrodzenie w danym roku, kwartale i miesiącu oblicza i podaje Główny Urząd Statystyczny.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 300 tys. zł kredytu?

Zakładając, że staramy się o kwotę 300 tys. zł, na okres 30 lat, wówczas rata kredytu hipotecznego o wartości 300 tys. zł oznacza spory miesięczny wydatek. Na podstawie aktualnej oferty banków możemy podać, że przy obecnym RRSO na poziomie 8 - 8,5 proc. wyniesie ona nas przeciętnie około 2200 - 2300 zł miesięcznie. Mowa o racie stałej (niemalejącej) i oprocentowaniu zmiennym.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem: czy się opłaca? zobacz

Inaczej będzie wyglądać wysokość raty w trybie rat malejących. W takim układzie, choć jest on korzystniejszy finalnie dla kredytobiorcy, raty w początkowym okresie są znacznie wyższe.

Wracając do wskaźnika DTI, należy zaznaczyć, że osoba, która stara się o taki kredyt, powinna zarabiać przynajmniej nieco ponad 4500 tys. zł miesięcznie, jednak przy założeniu, że nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów. W rzeczywistości same opłaty związane z mieszkaniem będą stanowić kolejny dodatkowy koszt. Można spokojnie założyć, że w grę wchodzi kolejne 700 - 1000 zł. Tak więc minimalnie pojedynczy kredytobiorca powinien zarabiać około 6 tys. zł.

Inaczej będzie wyglądała sytuacja, gdy chcą ubiegać się o kredyt hipoteczny dwie osoby. Wówczas wynagrodzenie każdej z nich może być mniejsze - w wysokości przynajmniej 3500 - 3800 zł. Jeszcze inaczej przedstawia się jednak sytuacja, gdy para składająca wniosek kredytowy ma dziecko. W takim wariancie stałe koszty rosną. Minimalne zarobki każdego kredytobiorcy powinny wynosić 4500 zł netto.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 400 tys. zł kredytu?

Zakładając, że wnioskodawca zaciąga kredyt w wysokości 400 tys. zł, okres kredytowania wynosi 30 lat (360 miesięcy), wówczas rata kredytu wynosi przeciętnie około 3000 zł (rata równa, oprocentowanie zmienne). Zdolność kredytowa osoby starającej się o taki kredyt i zamierzającej kupić nieruchomość w pożądanej kwocie wiąże się z tym, że musi ona zarabiać co najmniej około 7000 zł netto. Szacując zdolność kredytową, można sięgnąć do kalkulatorów zdolności, jakie czasem na swoich stronach mają same banki. Taki kalkulator ma np. bank PKO BP oferujący pakiet Własny Kąt hipoteczny. Z kalkulatora wynika, że singiel zarabiający 7 tys. na rękę, bez żadnych dodatkowych długów, ani osób na utrzymaniu, który chce zaciągnąć kredyt na 30 lat, może liczyć na maksymalnie 760 tys. zł.

Jeśli na gospodarstwo domowe składają się dwie osoby, które starają się wspólnie o kredyt, wówczas suma ich zarobków (z racji wzrostu całości kosztów utrzymania dla dwóch osób) powinna wynosić około 8 tys. zł, tak więc po 4000 zł netto.

Zakup mieszkania na kredyt, przy założeniu, że w rodzinie jest dziecko - w takim wariancie wymagana suma zarobków domowników będzie jeszcze wyższa - około 10 tys. zł.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 500 tys. zł kredytu?

By zaciągnąć kredyt hipoteczny na kwotę 500 tysięcy złotych, musisz zarabiać przynajmniej około 8 - 8,5 tysiąca złotych na rękę, jeśli jesteś tzw. singlem. Miesięczny koszt kredytu przy założeniu, że okres spłaty kredytu to 30 lat, oprocentowanie jest zmienne, a raty równe, wyniesie około 3700 zł. Kredyt na 500 tys. złotych dla pary równoznaczny jest z koniecznością uzyskiwania przez nich dochodu rzędu w sumie około 9 tysięcy złotych netto. Rodzina z dzieckiem powinna się liczyć z wymogiem udokumentowania zarobków na poziomie około 11 tys. zł.

Choć program Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest już na ukończeniu (by dostać Bezpieczny Kredyt 2 proc. należało złożyć wniosek do końca zeszłego roku), to jednak w tym kontekście warto jeszcze przywołać wymagane zarobki dla osób, które przed wygaszeniem programu złożyły wnioski. Warunki są tu oczywiście znacznie bardziej przystępne.

Wykończenie mieszkań z gwarancją ceny i terminu Sprawdź oferty od 1200 zł/m2

Singiel, by dostać kredyt 2 proc. w wysokości 500 tys. zł na 30 lat, mógł dysponować zarobkami już na poziomie 5000 zł miesięcznie na rękę. Rata takiego kredytu wynosi około 2000 zł miesięcznie. Różnica jest więc bardzo duża, jednak kredyt na zakup mieszkania na preferencyjnych warunkach był możliwy tylko do końca ubiegłego roku.

Zdolność kredytowa - co jeszcze ma znaczenie?

Starając się o kredyt, jeszcze na wstępnym etapie całego procesu, przed złożeniem wniosku kredytowego, warto oszacować wysokość comiesięcznej raty tak, by móc określić czy nasze dochody na kredyt w pożądanej wysokości są po prostu wystarczające. W tym celu warto sięgnąć choćby po kalkulator rat kredytu hipotecznego. Bez problemu znajdziemy je w Internecie. Część dysponuje ustawionymi z góry aktualnymi danymi o oprocentowaniu, w przypadku części należy je wpisać samodzielnie. Od teraz możesz także skorzystać z naszego narzędzia.

Kalkulator kredytu hipotecznego od rynekpierwotny.pl

Za pomocą kalkulatora ustalimy, ile wynosi rata kredytu hipotecznego. Jeśli nie dysponujemy wiedzą o tym, jakie są aktualne koszty kredytowania, można sięgnąć po również dostępny w Internecie ranking kredytów hipotecznych. Jest ich wiele i tam zazwyczaj znajdziemy dane o oprocentowaniu, marży lub RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania). Możemy też te dane ustalić we własnym zakresie. Należy pamiętać, że na ratę kredytu zmiennooprocentowanego przekłada się aktualna wysokość wskaźnika WIBOR lub WIRON plus marża banku. Aktualnie przeciętne marże wynoszą 2,5 - 3 proc.

Niezależnie od wysokości raty kredytu musimy jednak przede wszystkim pamiętać o tym, że same zarobki to za mało dla banku, by przyznać nam kredyt w pożądanej wysokości. Co jeszcze się liczy?

Wkład własny kredytu hipotecznego

Aktualnie mieszkanie bez wkładu własnego jest niemożliwe do zakupu, chyba że skorzystamy z programu pomocowego (Mieszkanie bez wkładu własnego), który wszedł w życie w 2022 roku. W ramach tej formy pomocy można uzyskać rodzinny kredyt mieszkaniowy w pożądanej przez nas wysokości, nie dysponując wymaganym przez banki wkładem.

Przypomnijmy, że zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, banki komercyjne powinny udzielać kredytów na zakup nieruchomości pod warunkiem, że przynajmniej 20 proc. z ceny pokrywa z własnych środków kupujący. Co prawda w ofercie rynkowej banków możliwe jest znalezienie kredytów z niższym wkładem własnym - na poziomie 10 proc., jednak obwarowane jest to dodatkowymi kosztami - ubezpieczeniem niskiego wkładu bądź podwyższoną marżą, co finalnie zwiększa koszty kredytu i wysokość raty.

Zakładając, że chcemy kupić mieszkanie za 400 tys., zł wówczas, by spełnić warunek 20-procentowego wkładu własnego, powinniśmy z własnej kieszeni wyłożyć 80 tys. Jeśli zaciągniemy kredyt z wkładem 10 proc., wystarczy nam "tylko" zgromadzić 40 tys. Nic dziwnego, że dla wielu może być to kwota zaporowa, by móc starać się o nieruchomość finansowaną kredytem.

Jak się ratować? Kredyt gotówkowy zaciągnięty w celu uzyskania pożądanego wkładu własnego będzie w tej sytuacji złym pomysłem, ponieważ zwiększa on nasze obciążenia finansowe, a więc pogarsza zdolność kredytową.

Jak zwiększyć zdolność kredytową? Czytaj

Ratunkiem może być oczywiście np. pożyczka środków od rodziny czy znajomych. Jeśli nie mamy takiej możliwości, możemy starać się skorzystać ze wspomnianego programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Należy pamiętać jednak o kilku podstawowych zasadach. O kredyt bez wkładu własnego mogą starać się zarówno single, jak i rodziny z dziećmi, jednak warunek jest taki, że nie mogą posiadać prawa własności do innej nieruchomości mieszkaniowej. Druga sprawa: co prawda państwo zagwarantuje nam "brakujący" wkład własny, ale w praktyce spłacamy całość pożyczonej kwoty, wraz z gwarantowanym wkładem. Nasze zarobki na kredyt muszą być wystarczające.

Państwo zagwarantuje nam do 100 tys. złotych, natomiast suma gwarancji i części wkładu, który wykładamy z własnej kieszeni, nie może być wyższa niż 200 tys. zł i nie może stanowić więcej niż 20 proc. ceny nieruchomości. Zakładając, że mamy 150 tys. złotych własnych środków, a chcemy kupić dom za 1 mln zł. możemy uzyskać gwarancję do 20 proc. ceny, czyli do 200 tys. zł. Wówczas gwarantowana przez państwo część wkładu wyniesie 50 tys., a kwota którą będziemy spłacać - 900 tys. I musimy mieć zarobki na kredyt - możliwość regulacji comiesięcznych rat w wymaganej wysokości.

Kalkulator zdolności kredytowej

Jeśli chcemy oszacować, ile powinniśmy zarabiać, by dostać kredyt hipoteczny, który nas interesuje, powinniśmy - zanim złożymy wniosek o kredyt - udać się do banku i poprosić o wstępną kalkulację. Zanim to zrobimy, możemy skorzystać też z jednego z kalkulatorów zdolności kredytowej dostępnych w Internecie. Jak już wspomnieliśmy, jeszcze przed złożeniem wniosku, kalkulator kredytu hipotecznego obliczy nam orientacyjną wielkość raty.

Zakładamy, że singiel bez długów i osób na utrzymaniu chce zaciągnąć 600 tys. zł. Wówczas, przyjmując że spłata potrwa 30 lat, ma na to szansę przy zarobkach rzędu 9 tys. zł netto. Jeśli jednak chciałby krótszego okresu kredytowania, np. 25-letniego, wówczas jego zdolność kredytowa spada już do 575 tysięcy. Jeśli natomiast przyjmiemy, że taka osoba spłaca dodatkowo kredyt gotówkowy w wysokości 500 zł miesięcznie, wówczas jego zdolność kredytowa zjeżdża aż do 540 tysięcy.

Kalkulator zdolności od rynekpierwotny.pl

Raty kredytu - równe, czy malejące

Oczywiście na zdolność kredytową niebagatelny wpływ ma tryb spłaty zobowiązania. Zupełnie inaczej będzie kształtowała się zdolność kredytowa, jeśli zamierzamy wybrać tryb spłaty rat malejących, a inaczej jeśli celujemy w raty równe (annuitetowe). Pierwszy wariant będzie znacznie korzystniejszy dla nas, jeśli wziąć pod uwagę całość kosztów kredytowania.

Przy ratach malejących szybciej spłacamy kapitał, a więc nalicza się mniej odsetek, jednak - zwłaszcza w początkowym okresie - wysokość rat będzie znacznie większa niż przy spłacie rat równych. Nie każdy dysponuje wystarczającymi zarobkami/zdolnością kredytową, by je regulować. Tak więc - choć raty równe są mniej korzystne dla klienta (finalnie koszty kredytowania są wyższe), to pozwalają na zaciągnięcie większej kwoty kredytu.

Weryfikacja banku - na czym polega?

Oczywiście kalkulator zdolności kredytowej to tylko szacunek. W praktyce banki biorą pod uwagę nie tylko wysokość dochodów, ale i wiele innych czynników, określając nasze możliwości finansowe oraz wiarygodność. Każda z instytucji finansowych stosuje też własne algorytmy przy wyliczeniu kwoty, którą jest w stanie przyznać.

Nie bez znaczenia pozostaje też fakt, że w dobie dynamicznie zmieniających się stóp procentowych bankowcy mogą z większą "górką" wyliczyć symulację wzrostu rat zobowiązania i sprawdzić, czy sobie z nimi poradzimy.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym do momentu złożenia wniosku banki mają 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Niektóre z nich stosują weryfikację dwuetapową, wydając najpierw niewiążącą, wstępną decyzję kredytową, mówiącą głównie o tym, czy klient generalnie ma szansę na kredyt w danym banku, czy też jego wniosek z góry będzie odrzucony.

Nie tylko wynagrodzenie - co bank bierze pod uwagę?

Pensje potencjalnych kredytobiorców to za mało, by bank przyznał nam kredyt w oczekiwanej wysokości. Ocena zdolności kredytowej uwzględnia także:

• warunki zatrudnienia (np. umowa o pracę, umowa zlecenie czy kontrakt, firma), W najkorzystniejszej sytuacji są osoby z umową o pracę na czas nieokreślony),
• liczbę osób w rodzinie (w szczególności liczbę osób, na utrzymaniu wnioskodawcy),
• historię kredytową w BIK,
• liczbę i wysokość innych zobowiązań finansowych, które spłaca wnioskodawca (np. raty innych kredytów czy limity na kartach kredytowych).

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny: podsumowanie

Choć obecne czasy nie należą do łatwych dla osób starających się o kredyt, klienci banków nie są bez szans w tym zakresie. Istnieje wiele sposobów na to, by poprawić swoją zdolność kredytową. Można na przykład - postarać się o większy wkład własny lub dodatkowe zabezpieczenie kredytu, czy też o udział w umowie współkredytobiorcy.

Warto też pomyśleć o spłacie dotychczasowych zobowiązań finansowych i ograniczeniu zbędnych wydatków. Pocieszeniem jest fakt, że po cyklu podwyżek stóp procentowych dziś analitycy spodziewają się luzowania polityki pieniężnej przez NBP w związku z dobrymi danymi odnośnie inflacji. To oznacza szansę, że obciążenia ratalne kredytobiorców będą się zmniejszać, a ich zdolność kredytowa będzie rosła.

Jak wynegocjować najlepszy kredyt hipoteczny? sprawdź