Niemiecka recepta rozwiąże problem mieszkaniowy?

Za naszą zachodnią granicą z kas korzysta ponad połowa rodzin

Kasy oszczędnościowo – budowlane, podobnie jak banki hipoteczne są wyspecjalizowanymi instytucjami, które finansują rynek nieruchomości. Działanie kas opiera się na systemie depozytowo – kredytowym (patrz poniższy schemat). Wpłaty oszczędzających klientów, finansują kredyty dla tych członków kasy, którzy po zebraniu kapitału chcieliby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe (np. poprzez remont lub zakup lokalu na kredyt). Kasa mieszkaniowa ze względu na płynność musi zachowywać właściwe proporcje między wpłatami i akcją kredytową. Dlatego projekt nowej ustawy dotyczącej kas budowlanych wskazuje, że takie instytucje w formie spółek akcyjnych powinny podlegać ustawie prawo bankowe, spełniać wymagania kapitałowe i udzielać gwarancji BFG dla zgromadzonych depozytów. Przepisy opracowane przez senatorów przewidują również nadzór KNF-u nad kasami i konieczność tworzenia funduszu zabezpieczającego płynność

System kas oszczędnościowo – budowlanych zwykle zakłada pewną ingerencję państwa. Zachęty dla oszczędzających na cele mieszkaniowe mogą mieć formę premii budowlanych lub rocznych dopłat do odsetek naliczanych przez kasę. W polskich realiach najprostszy i najmniej kontrowersyjny wariant wsparcia, polegałby na zwolnieniu odsetek z podatku Belki. 

Ważnym elementem systemu kas oszczędnościowo – budowlanych są specyficzne zasady kredytowania. Kredyt dla członka kasy jest udzielany na okres dwukrotnie dłuższy niż czas wcześniejszych wpłat (przykład: kredytowanie przez 14 lat po siedmioletnim oszczędzaniu). Odsetki pobierane i naliczane przez kasę (według stałej stawki), powinny być niższe od analogicznych stawek w bankach.   

Najstarszym i najlepiej zorganizowanym systemem kas oszczędnościowo – budowlanych, mogą pochwalić się Niemcy. Za naszą zachodnią granicą, umowy z kasą oszczędnościową posiada ponad połowa gospodarstw domowych. Jeszcze wyższym odsetkiem osób oszczędzających w kasach cechuje się Austria. Warto wspomnieć, że wymienione kraje mają dobrze rozwinięte i profesjonalne rynki najmu. To zmniejsza presję na szybki zakup lokum i sprzyja stopniowemu zbieraniu oszczędności. Środki przechowywane w kasach służą również do remontowania posiadanych domów i mieszkań. To tłumaczy, dlaczego wartość wkładu w przeliczeniu na jedną umowę z kasą, nie jest bardzo wysoka (ok. 5000 euro w Niemczech i 4000 euro w Austrii).

Po transformacji ustrojowej system kas wzorowany na niemieckim wprowadziły takie kraje jak Czechy, Słowacja, Węgry i Rumunia. Adaptacja sprawdzonego pomysłu nie obyła się bez trudności związanych m.in. ze zbyt wysokim zaangażowaniem finansowym państwa. Podczas, gdy w Niemczech i Austrii premie dla klientów kas wynosiły 1,50% - 4,00%, węgierski rząd dopłacał oszczędzającym nawet 30% (do 36 000 lub 72 000 forintów rocznie). Analogiczny poziom wsparcia dla obywateli Czech wynosił 25% (do 4500 koron/rok). Tak duże premie generowały spore obciążenie dla krajowego budżetu (nawet 1% rocznych wydatków).

Proponowany system finansowania nie jest też wolny od wad …

Pomysł wprowadzenia kas oszczędnościowo - budowlanych popiera między innymi Związek Banków Polskich i obecny Minister Gospodarki. Przedstawiciele banków podkreślają, że kilkuletnie depozyty mieszkaniowe są lepszym i bardziej bezpiecznym sposobem finansowania kredytów hipotecznych, niż krótkookresowe lokaty.  

Zupełnie inne stanowisko wobec kas oszczędnościowo – budowlanych prezentuje Minister Finansów. Mateusz Szczurek na początku bieżącego roku stwierdził, że system kas mieszkaniowych byłby wieloletnim obciążeniem dla budżetu i formą finansowania konsumpcji poprzez środki publiczne. Takie same zarzuty można jednak wysunąć w stosunku do programu Rodzina na Swoim (RnS), który był kontynuowany i dodatkowo rozwinięty pod rządami obecnej koalicji. Warto pamiętać, że ostatni beneficjenci RnS będą pobierać dopłaty odsetkowe jeszcze w 2020 roku.

Bardziej przekonujące są zarzuty związane ze stabilnością systemu kas. Narodowy Bank Polski już kilkakrotnie zwracał uwagę, że kasy oszczędnościowo – budowlane funkcjonują dobrze tylko w warunkach stałego napływu klientów. Spadek wartości nowych depozytów mieszkaniowych automatycznie pogarsza sytuację finansową kas. Z kolei zbyt duże zainteresowanie oszczędzaniem w kasach może nadmiernie zwiększyć wydatki ponoszone przez budżet państwa (o ile nie zostanie ustanowiony limit wsparcia). Dla polityków ważniejszy może być jednak inny kontrargument. Promowanie oszczędzania przynosi efekty po dłuższym czasie i nie będzie argumentem w najbliższych kampaniach wyborczych.