Prawo w ogrodzie

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 27.08.2017, Data aktualizacji: 18.11.2021

4 minuty czytania

Średnia ocen 3/5 na podstawie 4 głosów

Prawo w ogrodzie
O ile w miastach kwietnie budowa bloków mieszkalnych, to na terenach podmiejskich upowszechniła się już zabudowa szeregowa oraz wolnostojąca. Widok rozległych osiedli składających się nawet z kilkudziesięciu budynków podzielonych na dalsze segmenty już nie tylko nikogo nie dziwi, ale stanowi o zapotrzebowaniu na tę formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • co zrobić, gdy nad naszą nieruchomością zwisają gałęzie z drzewa sąsiada 
  • kto ponosi koszt usunięcia gałęzi
  • do kogo należą owoce, które spadły z drzewa sąsiada na naszą działkę 

Dla wielu połączenie funkcjonalności domu z powierzchnią większego mieszkania stanowi rozwiązanie wręcz idealne. Standardem jest przy tym, że mieszkańcy poszczególnych segmentów otrzymują część nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem na ogród. Pomijając już nawet kwestie związane z koniecznością zawarcia stosownych umów o podział gruntu do korzystania (co najczęściej ma miejsce w umowie sprzedaży), korzystanie z „własnego” ogródka może rodzić z pozoru błahe konflikty z sąsiadami.

Dobrze jest zatem poznać podstawowe reguły tzw. prawa sąsiedzkiego, którego zadaniem jest normowanie sąsiedzkich interakcji wynikających ze sposobu zagospodarowania poszczególnych fragmentów nieruchomości gruntowej.

Chociaż stosowne przepisy Kodeksu cywilnego regulujące przedmiotowe kwestie są starsze od większości budynków, do których mogą mieć zastosowanie, a dla niektórych stanowiły przez długi czas mało użyteczny relikt gospodarki nakierowanej na rolnictwo, to ich użyteczność ponownie jest dostrzegalna. Tym bardziej, że na wąskich ogródkach przylegających do poszczególnych szeregów jest mało miejsca czy to na nasadzenia, czy też obiekty małej architektury, bądź różnego typu wiaty i altany.

Drzewa i krzewy

Rozpocznijmy jednak od kwestii drzew i krzewów zasadzonych na przysłowiowej między. Nawet bowiem postawienie ogrodzenia nie gwarantuje, że gałęzie, korzenie i owoce nie przedostaną się na stronę nieruchomości sąsiedniej. Kto i co może zatem z nimi zrobić? Odpowiedź na to pytanie odnajdziemy w przepisach art. 148-150 Kodeksu cywilnego.

I tak, jeżeli właściciel danego nasadzenia oczekując na dojrzałość owoców pozostawi je na nim tak długo aż opadną na grunt sąsiedni to musi liczyć się z tym, iż staną się one własnością sąsiada. Wyjątek stanowi jedynie przypadek, gdy dana nieruchomość graniczy z gruntem przeznaczonym na użytek publiczny. Stąd też, jeśli nasze owoce opadną na publiczny chodnik, plac, drogę, itp. to nie utracimy ich własności na rzecz gminy, czy Skarbu Państwa.

Czy jednak, skoro chcielibyśmy uniknąć sytuacji, gdy wyhodowane przez nas owoce staną się własnością sąsiada, to możemy wejść na jego grunt aby je zebrać? Odpowiedź jest twierdząca i dotyczy nie tylko samych owoców ale także samych gałęzi. Niemniej, jeżeli wizyta takowa przyniesie sąsiadowi szkodę, np. zniszczy jego uprawy, to przysługiwać mu będzie prawo do stosownego odszkodowania. W przypadku zaś, gdy sąsiad nie może doczekać się, kiedy owoce, gałęzie, bądź korzenie przechodzące z gruntu sąsiedniego zostaną usunięte przez właściciela, może wezwać go do tego wyznaczając realny termin na ich zebranie, bądź odcięcie.

Po tym terminie, gdy nie zostanie uczynione zadość jego wezwaniu, sam będzie mógł zebrać znajdujące się na jego terenie owoce, gałęzie i korzenie. Te zaś staną się jego własnością. Co więcej, ewentualne następstwa obcięcia korzeni, w postaci choroby lub obumarcia drzewa, nie obciążają właściciela gruntu, który dokonał tego w granicach jego prawa (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 12.12.2008 r.,, sygn. IV SA/Wa 1321/08).

Należy przy tym pamiętać, że czym innym są regulacje prawa sąsiedzkiego, a czym innym przepisy administracyjne dotyczące ochrony przyrody. Decydując się zatem na samodzielną interwencję warto zweryfikować, czy planowane działania nie naruszą tych przepisów.

Zabudowa nieruchomości

Przechodząc zaś do kwestii związanych z zabudową nieruchomości, to przede wszystkim właścicielowi gruntu nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Działania sprzeczne z tą zasadą skutkować bowiem będą mogły odpowiedzialnością odszkodowawczą. Kwestią nieco bardziej skomplikowaną jest niecelowe przekroczenie granicy podczas wznoszenia budynku lub innego urządzenia. W takim wypadku, jeżeli granicę przekroczono bez winy umyślnej, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego (czyli rozebrania budynku, budowli albo urządzenia), chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Pojęcie "nie uzasadnionej zwłoki" musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu. Chodzi tutaj o moment, w którym sprzeciw może wywołać swój skutek, czyli na samym początku robót, gdy tylko sąsiad zauważy przekroczenie. Początkowe tolerowanie tego faktu i dopiero późniejsza zmiana zdania uniemożliwi sprzeciwienie się budowie, chyba ze strata właściciela gruntu będzie znaczna.

Alternatywnie właściciel gruntu może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej (której przedmiotem będzie ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości o treści zezwolenia na zajęcie gruntu pod budowę budynków lub urządzeń, względnie uzupełnione o służebność przechodu lub przejazdu), albo wykupienia przez sąsiada zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Z pozoru wydawać by się mogło, że tego typu sytuacje są rzadkością, niemniej do przekroczenia granicy może dojść nawet przy ocieplaniu budynku postawionego przy granicy.

Jak wynika z powyższego, prawo w sposób dość dokładny uregulowało stosunki sąsiedzkie w omawianym zakresie. Ich znajomość z pewnością pozwoli na unikanie zbędnych konfliktów z sąsiadami.

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c. w Gdańsku. Specjalizuje się w prawie cywilnym, handlowym i gospodarczym oraz prowadzeniu postępowań sądowych. Zasiada w organach zarządzających i nadzorczych spółek kapitałowych oraz innych jednostek organizacyjnych.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: