Sprzedaż, wynajem czy kupno mieszkania - co bardziej się opłaca?

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 04.02.2022,

Data aktualizacji: 08.02.2022

8 minut czytania
Średnia ocen 4/5 na podstawie 125 głosów
Sprzedać, kupić czy wynająć?
Czy warto teraz sprzedać mieszkanie? Lepiej wynająć czy kupić mieszkanie? Które transakcje są aktualnie najbardziej opłacalne? Sprawdź.

Wiele wskazuje na to, że rynek nieruchomości wszedł w okres jeśli nie zmiany trendu, to przynajmniej hamowania popytu i dalszych wzrostów cen mieszkań. Co więc aktualnie bardziej się opłaca: kupno, czy może sprzedaż mieszkania, a może zdecydować się na wynajęcie nieruchomości?

Z tego tekstu dowiesz się m.in:

  • czy opłaca się teraz kupić, sprzedać i wynająć mieszkanie
  • czy aktualne warunki sprzyjają transakcjom na rynku nieruchomości
  • jak kształtują się średnie ceny mieszkań na sprzedaż i wynajem

Podwyżka stóp procentowych - zmiany na rynku nieruchomości

Mówiąc o okresie zmian, mamy na myśli oczywiście skutki ostatnich decyzji Rady Polityki Pieniężnej, a więc drastycznej serii podwyżek stóp procentowych NBP, które dokonały się od jesieni ubiegłego roku do początku stycznia. Obecnie podstawowa stopa procentowa, od której uzależniona jest wysokość raty kredytu hipotecznego, wynosi 2,25 proc. Jeszcze we wrześniu 2021 było to nieomal zero.

W krótkim czasie pieniądz potrzebny do tego, by kupić mieszkanie mocno zdrożał i wszystko wskazuje na to, że to nie koniec podwyżek. Według prognoz podstawowa stopa NBP w tym roku przekroczy 3 proc. Są analitycy, którzy spodziewają się wzrostu powyżej 4 proc. Wszystko to skutkuje mocnym wzrostem kosztów kredytowania, objawiającym się wyższą comiesięczną ratą.

podwyżka stóp procentowych

Opłacalność transakcji - perspektywa właściciela

Właściciele nieruchomości, którzy przymierzają się do sprzedaży, mogą się cieszyć z faktu, że ceny mieszkań na największych lokalnych rynkach ciągle biją rekordy. Wszystko wskazuje jednak na to, że w najbliższym czasie nie będą rosły już tak dynamicznie jak do tej pory, choć wcale nie jest pewne, że będą spadać.

Według ekspertów PKO BP choć niewątpliwie wzrosty cen mieszkań przyhamują, to jednak w rozpoczętym właśnie roku raczej mieszkania nie będą tanieć. Wszystko dlatego, że koszty inwestycji deweloperskich - takie jak ziemia, robocizna i materiały - ciągle są bardzo wysokie.

“W scenariuszu bazowym oceniamy, że w 2022 ceny mieszkań wzrosną o ok. 4%. Wzrost cen będzie skoncentrowany przede wszystkim na początku roku, gdy deweloperzy będą próbowali przenieść wysokie koszty projektów inwestycyjnych na odbiorców. Z kwartału na kwartał popyt prawdopodobnie będzie spowalniał, a rosnąć będzie odsetek niesprzedanych gotowych mieszkań. Niższy popyt przy stopniowo rosnącej ofercie wygeneruje negatywną presję na ceny” - napisano w podsumowaniu analizy PKO BP.

Czynnikiem przemawiającym za tym, że mimo drożyzny popyt ciągle pozostanie wysoki, jest duża popularność inwestycji w mieszkania w naszym kraju. W grę wchodzą tu uwarunkowania psychologiczne. Posiadanie własnego mieszkania uważa się za wymierny efekt gromadzenia majątku. Własność ma dla Polaków wielkie znaczenie.

Czy warto teraz sprzedać mieszkanie? 

Choć eksperci PKO BP nie spodziewają się głębokiej przeceny mieszkań, na lokalnych rynkach może to wyglądać różnie. Poza tym przywołani analitycy zaznaczają, że z kwartału na kwartał popyt będzie jednak spowalniał. To by oznaczało, że właściciel mieszkania, który chce uzyskać dobrą cenę za swoją nieruchomość, nie powinien zwlekać ze sprzedażą. Teraz - gdy ceny mieszkań są wysokie - moment na taką transakcję jest odpowiedni.

czy sprzedaż mieszkania się opłaca

Sprzedaż mieszkania i kupno nowego - czy się opłaca?

Jeśli sprzedający planuje kupno kolejnej nieruchomości, warto poczekać na to, aż mieszkania stanieją, a nie decydować się na zakup od razu, gdy ciągle jeszcze na rynku mamy górkę cenową. Nieco inaczej wygląda sytuacja osób, które sprzedają mieszkanie kupione na kredyt i w pierwszym rzędzie chcą go spłacić. Jeśli do kupna kolejnego mieszkania będą potrzebowały kolejnego kredytu, nie warto zwlekać, bowiem wszystko wskazuje na to, że stopy procentowe NBP będą nadal rosnąć, to będzie uderzać w naszą zdolność kredytową.

Jak przygotować się na wzrost stóp procentowych? Czytaj

Czy warto wynajmować mieszkanie? 

Właściciel nieruchomości ma na stole jeszcze jedną opcję, a mianowicie przeznaczenie mieszkania pod wynajem. W czasach koniunktury roczny zwrot z inwestycji na wynajem szacowano na 5-6 proc. rocznie. Teraz rentowność najmu co prawda zmniejszy się, ale tylko dla osób, które finansowały zakup mieszkania kredytem. Będzie ona spadać w związku z podwyżkami stóp procentowych, a więc rat kredytowych do spłacenia.

Mimo to ciągle potencjalny zwrot z inwestycji mieszkaniowej na wynajem jest wyższy od oprocentowania lokat i kont oszczędnościowych. Aktualnie (koniec stycznia 2022) najlepsze lokaty mają oprocentowanie sięgające 4 proc. W przypadku kont oszczędnościowych najwyższe oprocentowanie wynosi 2,5-3 proc., tymczasem wynajem ciągle może dać powyżej 5 proc. zysku, co pokazuje poniższy wykres z raportu PKO BP.

rentowność najmu mieszkania

Wśród największych rynków najlepszy zwrot z kupna mieszkania pod wynajem osiągniemy w Warszawie i Wrocławiu. W porównaniu do alternatywnych, mało ryzykownych form inwestowania kapitału zarobkowanie na wynajmie wypada korzystnie. Daje właścicielowi stały dochód i możliwość reagowania na rosnące koszty poprzez ewentualne podwyżki czynszów.

Zobacz najlepsze oferty pod inwestycje

Opłacalność transakcji - perspektywa kupującego

Czy w obecnym okresie opłaca się kupić mieszkanie? Mówiąc szczerze - nie jest to najlepszy czas dla kupujących, dlatego że ceny nieruchomości ciągle pozostają wywindowane, a koszty kredytowania rosną i będą rosnąć w ciągu roku.

Tak więc ci, którzy mogą sobie pozwolić na wstrzymanie się z zakupem - w oczekiwaniu na spadki cen mieszkań - powinni to rozważyć. Dotyczy to przede wszystkim osób posiadających kapitał. Uzależnieni od kredytu muszą brać pod uwagę politykę kredytową banków i fakt, że w trakcie roku, po kolejnych podwyżkach stóp, o finansowanie z banku będzie ciężej.

Dlatego akurat dla nich dobrym wyjściem może być wzięcie kredytu teraz, zanim stopy procentowe ponownie wzrosną. Decyzja o zakupie mieszkania musi jednak wiązać się z akceptacją faktu, że w najbliższym czasie raty kredytu będą coraz większe.

Czy jest szansa na tańsze mieszkania?

Na rynku pojawiają się już pierwsze symptomy spowolnienia, które może poskutkować korektą cenową. Według ekspertów z Domu Maklerskiego Pekao S.A. w IV kwartale minionego roku sprzedaż nowych mieszkań u deweloperów notowanych na giełdzie spadła wobec wcześniejszego kwartału i to aż o 14 proc. To scenariusz niespotykany od 10 lat.

Z drugiej strony - przytaczani już przez nas eksperci PKO BP nie spodziewają się jednak spadków cen w tym roku, choć przyznają, że mieszkania nie będą już drożeć w takim tempie jak do tej pory.

Zobacz oferty tanich mieszkań

Zakup mieszkania - jakie kwoty?

Z ostatnich danych NBP wynika, że ceny mieszkań w największych miastach są największe od początku prowadzenia statystyk przez bank centralny.

Wywindowane ceny mieszkań mocno ograniczają dostęp do finansowania kredytem, ze względu na wymóg wkładu własnego. W Warszawie konieczność posiadania przynajmniej 10 proc. wkładu oznacza, że by kupić 50 - metrowe mieszkanie na kredyt, musimy dysponować kwotą 55 tys. zł. 20 procentowy wkład to już 110 tys. zł.

Wynajem mieszkania - jakie stawki?

Alternatywą wobec kupna mieszkania jest wynajem lokalu. W początkowym etapie pandemii - wiosną 2020 roku - to właśnie rynek najmu najbardziej "odczuł" restrykcje. Zapotrzebowanie na mieszkania spadło w związku z obostrzeniami. Wtedy też część właścicieli zdecydowała się obniżyć czynsze. Był to dobry czas dla najemców. Aktualnie nie ma już śladu po tamtej sytuacji. Rynek wraca do stanu sprzed pandemii. Czynsze najmu rosną.

Najdroższym miastem jest oczywiście Warszawa, gdzie średni koszt wynajmu mieszkania wynosi 1800 zł miesięcznie. Poniżej wykres z raportu Amron - Sarfin za III kw. 2021 pokazujący średnie stawki najmu w największych ośrodkach

średnie stawki czynszów

Kupić czy wynajmować - co aktualnie bardziej się opłaca?

W związku z ciągle panującą drożyzną na rynku mieszkaniowym potencjalny kupujący może się zastanawiać, czy nie lepiej odłożyć kupno i zdecydować się na wynajem mieszkania.

Zakładając, że nasz potencjalny kupujący chciałby nabyć na kredyt 50 metrowe mieszkanie w Warszawie, zapłaci za nie przeciętnie około 550 tys. zł. Miesięczna stała rata takiego zobowiązania przy oprocentowaniu rzędu 4,75 proc. wyniesie go aż 2900 zł., a więc znacznie więcej niż wynosi przeciętny czynsz najmu w stolicy.

Nowe mieszkania Warszawa do 50 m² - sprawdź

Oczywiście należy pamiętać, że mówimy o stawkach uśrednionych, jednak eksperci (m.in. Związku Firm Pośrednictwa Finansowego) potwierdzają, że raty kredytów rosną obecnie znacznie szybciej niż czynsze. W 2021 roku znacznie szybciej rosły też ceny mieszkań, co pokazuje poniższy wykres z raportu PKO BP.

Zmiany cen a czynsze

Z porównania kosztów wynika, że osoba która się zastanawia, co jest korzystniejsze dla jej bieżących finansów - kupno mieszkania czy wynajem - raczej powinna się zdecydować na to drugie. Koszt wynajmu może być niższy niż kupno własnego mieszkania na kredyt i spłata rat.

Należy jednak pamiętać, że decydując się na zakup nieruchomości, finalnie spłacamy własne mieszkanie, wynajmując natomiast nadal pozostajemy bez swojej nieruchomości. Takie wyjście może być dobrym rozwiązaniem na jakiś czas - dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie, ale czekają na niższe ceny, bądź odkładają na wkład własny.

Kupić czy wynająć mieszkanie - co bardziej się opłaca? Sprawdź w naszym artykule!

Podsumowanie

Aktualne analizy sytuacji kupujących i sprzedających mieszkania siłą rzeczy są mniej pewne niż przed laty. Obecnie - w związku z szeregiem czynników pozarynkowych - ciężko jest ostatecznie wyrokować, w którą stronę pójdzie rynek. Mowa oczywiście o takich zmiennych, jak kwestia pandemii, inflacji, koszty energii czy niepewna sytuacji geopolityczna.

Na chwilę obecną wydaje się, że po kilku latach hossy rynek mieszkaniowy będzie powoli hamował. Należy pamiętać, że popytowi ciągle będzie sprzyjać wysoka koniunktura i zyskowność mieszkań na wynajem. Nie bez znaczenia są również czynniki psychologiczne, a więc postrzeganie mieszkań jako stabilnej inwestycji w niepewnych czasach.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: