Wiadomości mieszkaniowe

Marcin Moneta

Marcin Moneta

Nieruchomości - Finanse - Porady

28 lutego 2019

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 61 głosów

Sprzedać, kupić czy wynająć?

Sprzedaż, kupno czy wynajem mieszkania – co jest aktualnie lepszym rozwiązaniem? Spróbujemy wskazać, co się bardziej opłaca.

Sprzedać, kupić czy wynająć?

W poniższym tekście spróbujemy przyjrzeć się alternatywom, które stoją zarówno przed właścicielami, jak i tymi, którzy nie posiadają nieruchomości, a chcieliby to zmienić. Spróbujemy wskazać, co się bardziej opłaca.

 

Perspektywa właściciela

Właściciele nieruchomości mają dwie możliwości – albo je sprzedać, albo jeszcze się wstrzymać. Jeśli ktoś myśli o zbyciu, to znaczy zazwyczaj, że z mieszkania nie korzysta. Skoro tak, alternatywa przedstawia się następująco: sprzedać nieruchomość czy (jeszcze) wynajmować?

Oczywiście decyzja o sprzedaży nieruchomości uzależniona jest od wielu czynników, w tym od tego, kiedy i za ile mieszkanie kupiliśmy. Jeśli dajmy na to – zrobiliśmy to około 10 – 12 lat temu, a więc w czasach pierwszej górki cenowej, może być ciężko sprzedać mieszkanie tak, by na tym zarobić. Wszystko zależy od lokalnego rynku. Ceny nieruchomości ciągle rosną. Na niektórych osiągnęły już poziomy sprzed dekady, jednak nie wszędzie.

Przykładem rynku gdzie stawki się zrównały, z tymi sprzed 10 lat jest Szczecin. Szczyt górki cenowej przypadał tu na IV kw. 2008 r., kiedy za mieszkania płaciło się średnio 5663 zł/mkw. Obecnie mieszkania w Szczecinie kosztują 5677 zł/mkw. Tak więc – choć minimalnie – ceny są jednak wyższe.

W wielu miejscach jednak ceny, choć „gonią” te sprzed dekady, to jednak są ciągle minimalnie niższe. Za nowe mieszkanie w Warszawie zapłacimy obecnie 8560 zł/mkw. Drożej było tylko o 10 zł/mkw. i tylko w IV kw 2007 roku. Do maksimów sprzed 10 lat zbliżają się też stawki we Wrocławiu i Łodzi.

Z kolei ciągle duży dystans dzieli obecne poziomy cen i te sprzed ponad dekady w Krakowie. W III kw. 2007 za 1 mkw. płacono 8000 zł. Obecnie stawki są ciągle aż o 1100 zł niższe. W Poznaniu różnica wynosi około 700 zł.

Jeśli więc jesteśmy posiadaczami mieszkań kupionych na szczycie górki cenowej w Krakowie czy Poznaniu, nie będzie nam się opłacało sprzedawać, zwłaszcza jeśli kupiliśmy na kredyt. W takiej sytuacji obecna cena do uzyskania może być niższa od kwoty kredytu pozostałej do spłaty. Właściciele nie mają wyjścia – muszą wstrzymać się ze sprzedażą, chyba że chcą ponieść stratę. Taki scenariusz, choć negatywny może być wyborem mniejszego zła, jeśli np. stopy procentowe (obecnie najniższe w historii) zaczną rosnąć, co przełożyłoby się na rosnące raty kredytów mieszkaniowych.

Jeśli jednak nasze mieszkanie jest obecnie warte więcej niż w momencie kupna, mamy znacznie bardziej komfortową sytuację. Możemy się zastanawiać, czy sprzedawać już teraz, czy jeszcze się wstrzymać. Jeśli mamy przypuszczenie, że ceny mieszkań jeszcze wzrosną, warto rozważyć drugą decyzję.

Czy tak się stanie w przyszłym roku? Eksperci spodziewają się raczej wyhamowania wzrostów, które były dość wysokie w roku 2018. Nie przewidują natomiast załamania rynku i spadku cen. Jedną z najważniejszych kwestii dla popytu jest wysokość stóp procentowych NBP. Im wyższe, tym wyższe raty kredytów, a więc finalnie niższy popyt i spadek cen nieruchomości. Z wypowiedzi członków Rady Polityki Pieniężnej wynika, że dopóki dane makroekonomiczne będą dobre, stopy nie pójdą w górę. Prognoza wysokości inflacji na przyszły rok jest dobra. Wzrost cen w gospodarce narodowej mieści się w tzw. celu inflacyjnym. Tak więc raczej stopy nie pójdą w górę.

Mieszkanie będzie można przytrzymać bez obawy, że jego wartość spadnie. Warunki do sprzedaży się nie pogorszą. A co z wynajmem? I dla tej formy działalności obecnie warunki są dobre. W przyszłym roku nie zmniejszy się rentowność naszego najmu, jeśli mieszkanie kupiliśmy na kredyt. Stałoby się tak, gdyby stopy procentowe (a więc raty kredytów) poszły w górę, ale na to – jak powiedzieliśmy – się nie zanosi.  

Wynajem stanowi obecnie jeden z najpopularniejszych instrumentów inwestycyjnych. Daje wyższy zwrot niż np. obligacje, czy lokaty.

Jednak nawet jeśli ceny mieszkań mocno idą do góry, przed właścicielem nieruchomości stoi pytanie, czy sprzedawać, czy może jednak wynajmować. Drugi wariant daje możliwość uzyskania zwrotu zainwestowanego kapitału (przy średnich cenach i czynszach zazwyczaj potrzeba na to kilkanaście lat), jednocześnie zachowując nieruchomość i możliwość dalszego na niej zarabiania.

Wynajem więc kusi, ale jest to gra o pewnym stopniu ryzyka. Przede wszystkim nie wiemy, jak będzie kształtował się rynek nieruchomości za kilkanaście lat – jakie będą ceny, czynsze itp. Po drugie – nie wiemy, co się stanie z nami, nie mamy też gwarancji, że zawsze mieszkanie będzie wynajęte itp.

Ostatecznie wszystko zależy od naszej decyzji. Jeśli chcemy szybko zarobić, obrócić pieniędzmi, warto mieszkanie sprzedać, a uzyskaną kwotę ponownie zainwestować. Wydaje się jednak, że najbliższe 12 miesięcy możemy jeszcze spokojnie poczekać. Ceny mogą wzrosnąć, choć zapewne nie dużo, natomiast raczej nie spadną. Za wynajmem przemawia natomiast możliwość zachowania kapitału i odmrożenia go w razie konieczności (np. na starość w formie renty dożywotniej).

Perspektywa kupującego

Osoba, która szuka nieruchomości dla własnych celów mieszkaniowych, zazwyczaj kieruje się ceną i możliwościami swojego budżetu. W interesie kupujących jest czekać na moment, kiedy mieszkania będą tanie. Jeśli tak, to na razie trzeba byłoby wstrzymać się z kupnem. Nic nie wskazuje bowiem na to, by w najbliższym czasie ceny spadały. Jak już powiedzieliśmy, w popyt mogłyby uderzyć wyższe stopy procentowe, ale na razie podwyżki nie będzie. Ceny przy wysokim popycie też nie będą spadać, choć ich wzrost raczej spowolni.

Ceny mieszkań to jednak nie wszystko. Liczą się również stawki najmu. Osoba, która nie ma „własnego M”, musi zazwyczaj wynajmować. I tu pojawia się pytanie – czy najem się opłaca. Jeśli interesują nas obciążenia związane z utrzymaniem mieszkania, to lepiej pod tym względem wypada obecnie kupno na kredyt. Jak podkreśla NBP: raty zobowiązania kredytowego są aktualnie niższe niż rynkowe czynsze najmu. Inaczej mówiąc – przychodami z najmu można spłacać kredyt. Najemca prawdopodobnie zapłaci więcej miesięcznego czynszu, niż aktualnie wyniosłaby go rata kredytu.

Czy więc powinniśmy jednak kupić mieszkanie? To pytanie prowadzi do nierozwiązywalnego konfliktu – czy lepiej spłacać „swoje”, czy też być bardziej mobilnym, bez zobowiązań i wynajmować?

Racje obu stron wydają się równoważyć. Co ciekawe, w społeczeństwach Zachodu, znacznie bogatszych niż Polska, ludzie są znacznie mniej przywiązani do tzw. własności i znacznie częściej długoterminowo wynajmują mieszkania. Tak jest choćby w Niemczech. Jeśli chodzi o relację rat kredytów do czynszów najmu, w dłuższej perspektywie raty będą szły do góry, gdyż stopy procentowe NBP w perspektywie kilku lat jednak wzrosną. Jeśli więc kierować się tylko wysokością obciążeń domowego budżetu, w dłuższym czasie korzystniejszy byłby wynajem.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy