Czy warto teraz sprzedać mieszkanie?

Z tego tekstu dowiesz się m.in:

• czy aktualnie jest dobry czas na sprzedaż mieszkania
• czy to dobry okres dla kupujących nieruchomości mieszkaniowe
• czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem i ile można zarobić

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości 

Obyś żył w ciekawych czasach - mówi chińskie powiedzenie i ma się ono idealnie do sytuacji na rynku mieszkaniowym. Na nudę nie można narzekać, choć mało kto będzie z tego powodu szczęśliwy. W ciągu roku sytuacja zmieniła się diametralnie. Seria podwyżek stóp procentowych z 0,10 proc. we wrześniu 2021 aż do 6,75 proc. we wrześniu 2022 wywindowała oprocentowanie kredytów hipotecznych, drastycznie uderzając w zdolność kredytową Polaków. Według szacunków w ciągu roku wysokość kredytu możliwego do zaciągnięcia przy tych samych zarobkach spadła o 50 - 60 proc. Tysiące potencjalnych klientów rynku mieszkaniowego straciło szansę na uzyskanie finansowania. Aktualnie WBIOR 6M wynosi ponad 7,5 proc., a RRSO przeciętnego kredytu - 9,5 - 10 proc.

Bardzo drogi pieniądz z banków przy jednocześnie ciągle drogich (i drożejących) nieruchomościach poskutkował bardzo ostrym spadkiem akcji kredytowej. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że rok do roku - od października 2021 do października 2022 - zarówno liczba, jak i wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła aż o ponad 70 proc.

Mimo słabnącego popytu ceny mieszkań w kryzysowym roku 2022 wcale nie spadały. Z danych, które cyklicznie publikuje bank centralny, wynika, że na wszystkich wiodących, wielkomiejskich rynkach mieszkania drożały. Przykładowo: w Warszawie w III kw. 2022 1 mkw. nowego mieszkania kosztował niecałe 12 750 zł i z kwartału na kwartał podrożał o 400 zł, a rok do roku aż o 1 700 zł. Wyraźne wzrosty cen zanotowano też we Wrocławiu (aktualnie 10 500 zł/mkw.), Krakowie (11 700 zł) i Gdańsku (11 600 zł).

Ciągle drogie mieszkania to efekt kilku czynników: po pierwsze - deweloperzy starają się ograniczać podaż nowych inwestycji, tak by zrównoważyć popyt i uniknąć nadpodaży. Dzięki temu hamują ewentualną mocniejszą przecenę nieruchomości. Poza tym "zejście" z cen często obiektywnie jest po prostu trudne, z uwagi na drożejące koszty budowy - materiały i robociznę. Z drugiej strony w warunkach niepewności i wysokiej inflacji, inwestorzy szukają bezpiecznych przystani do zachowania wartości kapitału. Tak postrzega się inwestycje w nieruchomości, co wspiera popyt.

Opłacalność transakcji z perspektywy właściciela 

Czy opłaca się czekać ze sprzedażą mieszkania? Odpowiedź brzmi: nie. Choć na rynkach wielkomiejskich mieszkania ciągle drożały, to jednak spadki zanotowano już w pozostałych stolicach województw. Wg ostatnich analiz ekspertów z PKO BP (z końca września 2022), rynek reaguje z opóźnieniem na spadek popytu, co w perspektywie przełoży się jednak na spadek cen.

"Oceniamy, że średnie ceny transakcyjne mieszkań spadną o 0-5% w perspektywie roku (3q22-2q23). Negatywnie na poziom cen działają:

• głęboki spadek popytu kredytowego na mieszkania na skutek znacznych podwyżek stóp procentowych;
• znaczące ryzyko nadpodaży w sytuacji nadal dużej liczby projektów w budowie;
• perspektywa stabilizacji kosztów budowy;
• wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie;
• realny spadek dochodów ludności." - piszą analitycy PKO BP.

Czy warto teraz sprzedać mieszkanie?

Odpowiedź jest twierdząca. Posiadacz nieruchomości, który liczy na intratne zbycie swojego mieszkania, nie powinien odkładać tej decyzji. W późniejszym okresie może być bowiem trudniej uzyskać atrakcyjną cenę. Bardzo mocny spadek akcji kredytowej będzie musiał w końcu przełożyć się na korektę cen. Może być ona głębsza na rynku wtórnym, który generalnie jest bardziej zróżnicowany cenowo. Na rynku pierwotnym firmy deweloperskie potrafią hamować spadki cen, ograniczając podaż.

Czy warto teraz sprzedać mieszkanie i kupić nowe?

Z zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej wynika, że wrześniowa podwyżka stóp procentowych NBP była ostatnią w tym cyklu. To dobra wiadomość dla kredytobiorców o tyle, że ci, którzy się aktualnie zadłużą prawdopodobnie nie będą płacić wyższych rat kredytowych. Z drugiej jednak strony, nie wiadomo jak długo stopy pozostaną na obecnym - wysokim - poziomie i kiedy możliwe są pierwsze spadki. Jak już wspomnieliśmy - mówi się o perspektywie roku - półtora.

Jeśli więc sprzedajemy mieszkanie, by spłacić resztę kredytu na jego zaciągnięcie, a pozostałą kwotę przeznaczyć na wkład własny nowej nieruchomości, warto teraz zbyć nieruchomość po wysokiej cenie, ale poczekać z zakupem nowej - dlatego, że z czasem jest szansa na tańsze mieszkanie, a także tańszy kredyt.

Czy warto teraz wynajmować mieszkanie?

Wynajem mieszkań to ciągle potencjalnie zyskowne zajęcie, mogące przynieść godziwe stopy zwrotu, choć atrakcyjność tej formy inwestowania znacznie się zmniejszyła dla osób, które mieszkanie pod wynajem kupiły na kredyt. Na rynku najmu sytuacja jest korzystna dla właścicieli. Duży popyt generują miliony obcokrajowców w Polsce, ale także m.in. ludzie, którzy z powodu drożejących kredytów stracili zdolność kredytową. Nie mogąc aktualnie kupić mieszkania siłą rzeczy są skazani na wynajem.

Czynsze najmu rosną. Z danych NBP wynika, że przeciętne stawki najmu 1 mkw. mieszkania w Warszawie wynoszą obecnie ponad 60 zł. Rok do roku poszły do góry o 20 proc. Podobne wzrosty obserwuje się na innych lokalnych rynkach. Bardzo wysokie czynsze, zbliżone do warszawskich - powyżej 60 zł/mkw. - zanotowano we Wrocławiu. Podobnie jest w Poznaniu, a nieznacznie taniej w Krakowie.

Eksperci NBP potwierdzają, że wynajem przynosi zwrot bardziej atrakcyjny niż choćby trzymanie pieniędzy na lokatach bankowych. Wysoka zyskowność najmu dotyczy jednak tylko tych inwestorów, którzy kupują swoje mieszkania za gotówkę:

"Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym spowodował nieco wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań, ale nabywanych wyłącznie za gotówkę . Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe stała się ujemna ze względu na wzrost oprocentowania SPW." - napisano w podsumowaniu ostatniego raportu banku centralnego. 

Z danych NBP wynika, że najwyższy zwrot z kapitału własnego (ROE) wśród właścicieli mieszkań pod wynajem w największych miast uzyskają wynajmujący we Wrocławiu - 4,6 proc. w skali roku. Na drugim miejscu jest Poznań z wynikiem 4 proc. W Warszawie zwrot ROE wynosi 3,6 proc.

Opłacalność transakcji z perspektywy kupującego

Perspektywa kupującego jest oczywiście zupełnie inna niż osoby sprzedającej mieszkanie, przy czym powyższe pytanie często pozostaje bezzasadne, bowiem wiele osób rozważających zakup nie ma po prostu na niego szans. Nie dysponują wystarczającą zdolnością kredytową. W ich przypadku zwlekanie z zakupem to konieczność. 

Czy warto teraz kupić mieszkanie?

Ci, którzy mają zdolność, i nie chcą uciec przed inflacją, nie inwestują w drogie nieruchomości, ani w lokale pod wynajem, a szukają mieszkania na własny użytek, aktualnie powinni rozważyć wstrzymanie się z zakupem. Podstawowa zasada brzmi bowiem - nie kupuje się (czegokolwiek) na górce cenowej. Aktualnie ceny nieruchomości pozostają wciąż bardzo wygórowane. Kupno dziś oznacza zaciągnięcie wysokiego i bardzo drogiego kredytu i kupno mieszkania niekoniecznie takiego o jakim marzymy, a takiego na jakie nas stać.

Z danych analityków PKO BP wynika zresztą, że powierzchnia aktualnie kupowanych mieszkań zmniejszyła się w III kw. 2022 o 4 mkw. względem kwartału wcześniejszego.

Czy warto teraz sprzedać mieszkanie i kupić nowe?

Eksperci spodziewają się poluzowania polityki pieniężnej przez NBP w perspektywie do półtora roku. Z kolei dane z rynku wtórnego, który zawsze z opóźnieniem reaguje na koniunkturę, mówią aż o 80 proc. spadku transakcji. W obliczu takich informacji, realne jest oczekiwanie niższych cen, tym samym tańszego kredytu.

Analitycy PKO BP zaznaczają, że spadki cen już widać, tyle że dotyczy to raczej mniejszych rynków, a nie wiodących metropolii.

"Charakterystyczny dla 3q22 jest dalszy spadek liczby transakcji na rynku mieszkaniowym – wyraźnie silniejszy w mniejszych miastach wojewódzkich. Popyt na mieszkania spadł istotnie mocniej w przypadku mieszkań tańszych, położonych w gorszych lokalizacjach. Odnotowaliśmy także spadek średniej powierzchni użytkowej mieszkań będących przedmiotem transakcji o 4 m kw. względem 2q22. Pomimo dalszego wzrostu czynszów na rynku najmu, obserwujemy również silny spadek popytu inwestycyjnego z uwagi na wzrost oczekiwanej stopy zwrotu.

Spadek cen jest opóźnioną reakcją rynku na silne hamowanie popytu w warunkach rosnącej podaży. Prognozujemy, że wobec sygnałów wciąż niskiego popytu oraz obserwacji rosnącej liczby mieszkań gotowych w ofercie rynku pierwotnego prawdopodobne są dalsze spadki cen mieszkań w perspektywie kilku najbliższych kwartałów. Zarysowany trend spadkowy cen może zostać wsparty przez zmniejszenie presji kosztowej w sektorze budownictwa mieszkaniowego."

Aktualne ceny mieszkań

Z danych NBP za III kw. 2022 wynika, że:

• W Warszawie 1 mkw. nowego mieszkania kosztuje 12 742 zł
• W Gdańsku - 12 742 zł
• W Krakowie - 11 669 zł
• We Wrocławiu - 10 520 zł
• W Poznaniu - 9 804 zł
• W Łodzi - 8 475 zł
• W Szczecinie - 10 951 zł
• W Katowicach - 9 229 zł
• W Bydgoszczy - 8 330 zł
• W Lublinie - 8 815 zł
• W Kielcach - 8 043 zł
• W Białymstoku - 8 449 zł
• W Olsztynie - 7 451 zł
• W Rzeszowie - 7 540 zł
• W Zielonej Górze - 7 458 zł
• W Opolu - 8 470 zł

Kupno czy wynajem? Dla wielu uczestników rynku mieszkaniowego wynajem jest koniecznością, bo na kupno mieszkania, z wykorzystaniem kredytu nie mają szans. 

Jak wygląda porównanie comiesięcznych kosztów spłaty kredytu i wynajmu mieszkania? Sprawdź

Podsumowanie

Zwlekanie z kupnem mieszkania to dziś bardzo często nie wybór, a konieczność. Ci, którzy mają wystarczający kapitał lub zdolność kredytową powinni jednak rozważyć wstrzymanie się z zakupem. Eksperci spodziewają się przynajmniej końca wzrostu cen mieszkań, jeśli nie spadków. Wiele wskazuje też na to, że zakończył się cykl podwyżek stóp procentowych NBP. To oznacza, że z czasem sytuacja kredytobiorców powinna się poprawiać.