Nadpłata kredytu hipotecznego - czy to się opłaca?

Decyzja o nadpłacie kredytu hipotecznego to przede wszystkim domena osób, które posiadają pewne oszczędności. Ponadto, na przedterminową, częściową lub całkowitą spłatę kredytu często stawiają kredytobiorcy z wysokimi zarobkami oraz stabilną sytuację finansową. Jak wygląda i czy opłaca się cały proces nadpłaty kredytu hipotecznego?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega nadpłata kredytu hipotecznego;

• jakie korzyści daje nadpłata kredytu hipotecznego;

• jakie są warunki w przypadku nadpłaty kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach.

Czym jest i jak działa nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłata kredytu hipotecznego sprowadza się do wpłacania sum na rachunek, przewyższających kwotę do zapłaty. Tę z kolei reguluje tzw. harmonogram spłaty kredytu ustalony w umowie kredytowej. To, o ile większe będą to sumy, zależy od naszej indywidualnej decyzji - wiele osób decyduje się np. na wpłacanie podwójnych rat kredytu. 

Dzięki nadpłacie kredytu możemy:

• skrócić okres kredytowania, co pozwala uwolnić się od zobowiązania.
• zmniejszyć wysokość raty, a w konsekwencji płacić niższe raty.

Zasadę działania tego rozwiązania można podzielić na 2 podstawowe etapy:

• Po pierwsze - rata kredytu, w przypadku regularnego nadpłacania zobowiązania, może być po jakimś czasie znacznie niższa, ponieważ do spłaty pozostanie mniejsza kwota.
• Po drugie - możemy również skrócić okres spłaty, a tym samym szybciej uregulujemy zobowiązanie.

Co ważne, mniejszeniu ulegną również koszty obsługi zobowiązania. Wynika to z faktu, że bank ma obowiązek anulować odsetki za okres, o który skrócona została spłata. Dzięki temu całkowity koszt zobowiązania będzie o wiele mniejszy, co także okaże się dla Ciebie korzystne.

Sprawdź również: Jak wynegocjować najlepszy kredyt hipoteczny?

Jak obliczyć nadpłatę kredytu hipotecznego?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego oznacza konieczność spłacania zobowiązania w sposób, który wyznacza umowa o kredyt i harmonogram spłat. Chodzi zarówno o wysokość miesięcznych rat, jak i okres spłaty. Ponadto, ten sam dokument informuje, jaka część danej raty jest przeznaczona na spłatę kapitału, a jaka odsetek.

Zgodnie z prawem kredytobiorca ma jednak prawo nadpłacić kredyt hipoteczny. Co do zasady, można to zrobić na 2 sposoby:

• regularnie: polega na stałym transferze środków (np. dwukrotności lub trzykrotności raty) w konkretnych odstępach czasowych (np. co miesiąc). Warto nadpłacać kredyt hipoteczny w tym modelu posiadając zobowiązanie praktycznie w każdym banku. 
• nieregularnie: polega na transferach różnych kwot w różnych odstępach czasowych. Innymi słowy, aby uwolnić się od zobowiązania wcześniej, niektórzy nadpłacają kredyt hipoteczny "raz na jakiś czas", przesyłając na poczet kredytodawcy kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy. Aby dokonać nadpłaty tego typu, należy jednak w pierwszej kolejności sprawdzić warunki umowy kredytowej - instytucje finansowe wprowadzają minimalne kwoty nadpłat.

Sprawdź również: Ustawa o kredycie hipotecznym - co warto wiedzieć?

Co daje nadpłata kredytu hipotecznego?

Gdy zdecydujesz się na nadpłatę kredytu hipotecznego, możesz zyskać ogromne wsparcie Twojego budżetu domowego. Pozbycie się swojego zobowiązania - zarówno mieszkaniowego, jak i np. kredytu gotówkowego - zawsze pozytywnie wpływa na naszą sytuację życiową. Pozbycie się kredytu hipotecznego wpłynie pozytywnie na m.in.:

• nasz komfort psychiczny - każdy dzień nadpłaty przybliża nas do zakończenia ogromnego zobowiązania. To z kolei przekłada się na znaczną poprawę naszego komfortu psychicznego, ponieważ nie będziemy zmuszeni do ciągłego przyglądania się naszym finansom, martwienia się o ryzyko zaległości, a w skrajnych przypadkach - interwencji komorniczej i utraty mieszkania. 
• płynność finansową - od początku okresu kredytowania jesteśmy zmuszeni do regularnych wpłat na poczet kredytodawcy. Brak takiego zobowiązania znacząco ułatwia zarządzanie naszym budżetem domowym i pozwala na planowanie innych wydatków. 
• zdolność kredytową - jakikolwiek aktywny kredyt hipoteczny w banku znacząco obniża naszą zdolność kredytową, co automatycznie blokuje dostęp do korzystnych ofert. Jeśli np. interesują nas nieruchomości pod inwestycję, pozbycie się jednego kredytu hipotecznego umożliwia zaciągnięcie kolejnego zobowiązania na dogodnych warunkach i uzyskanie dodatkowego finansowania. W ten sposób jesteśmy w stanie kupić kolejne mieszkanie i cieszyć się dochodem pasywnym. 
• oszczędności - kapitał kredytu jest redukowany z każdą naszą nadpłatą. Tym samym zmniejszamy tzw. podstawę kredytu - na jej bazie kredytodawca nalicza późniejsze odsetki. Choć instytucja finansowa, która zarządza naszym zobowiązaniem, nie zwróci nam odsetek od nadpłaconego kapitału, zmniejsza się koszt kredytu. Tym samym zyskujemy znaczne oszczędności. 

Kiedy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny?

Tak, warto nadpłacać kredyt hipoteczny, jednak z pewnymi wyjątkami. W pierwszej kolejności skupmy się na uniwersalnych zasadach. Przede wszystkim nadpłata jest opłacalnym rozwiązaniem, gdy:

• chcemy zredukować koszty i szybko pozbyć się kredytu - nadpłata pozwala nie tylko na skrócenie trwania kredytu, ale również - na koszt całości kredytu. Regularne nadpłaty (lub większe nadpłaty dokonywane np. raz na rok) pozwolą zmniejszyć odsetki od kredytu, zwłaszcza, jeśli rozpoczniemy nadpłacanie kredytu najszybciej jak to możliwe. Oprócz tego proporcjonalnie mogą zmniejszyć się również inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie kredytu hipotecznego.
• stopy procentowe pozostają niskie, a my zaciągnęliśmy kredyt jeszcze przed obniżką - dzięki temu może stosować nadpłaty bez większego uszczerbku dla domowych finansów, a całkowity koszt kredytu i tak zostanie zmniejszony. Należy też pamiętać, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to również zapewnienie sobie komfortu psychicznego - zwłaszcza, jeśli sytuacja gospodarcza w kraju staje się coraz trudniejsza, a koszty utrzymania stale rosną.
• mamy zmienne oprocentowanie, a obowiązują niskie stopy procentowe - tej sytuacji klient znacznie mniej odczuwa nadpłacane zobowiązania. Z drugiej strony, nadpłata kredytu może być dobrym pomysłem także w sytuacji, gdy stopy procentowe zaczynają rosnąć - nie wiadomo bowiem, kiedy cykl podwyżek się zakończy.
• jest wysoka inflacja - wartość pieniądza wtedy spada, dlatego tym bardziej warto zdecydować się na częściową spłatę zobowiązania. To może być sposób nie tylko na to, by zaoszczędzić, ale również - by w korzystny sposób ulokować posiadany kapitał. Będzie to o wiele lepszy sposób niż odłożenie pieniędzy na lokacie. Co więcej, nawet zakup obligacji Skarbu Państwa raczej nie uchroni naszych oszczędności tak jak nadpłata. 

Kiedy nadpłata kredytu jest opłacalna?

Istnieje kilka warunków, które należy spełnić, aby taka decyzja przyniosła realne korzyści. Przede wszystkim dodatkowa rata kredytu hipotecznego w skali miesiąca wymaga od nas pewnej stabilności finansowej. Co do zasady właśnie osoby ze znacznymi zarobkami mogą sobie pozwolić na racjonalną i regularną nadpłatę kredytu. 

Ponadto, dokonując nadpłaty kredytu warto również zabezpieczyć swój budżet. W przypadku nagłej utraty pracy lub poważnej choroby sprawdzonym rozwiązanie jest zbudowanie poduszki finansowej. Ta z kolei powinna obejmować środki, które pozwoliłyby nam zarówno regulować stałe zobowiązania, jak i codzienne wydatki. 

Warto również sprawdzić parametry swojego kredytu - opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny przede wszystkim w sytuacji, gdy mamy raty równe. Nie jest to jednak zasada uniwersalna. Kredyty zaciągnięte w ciągu ostatnich miesięcy, a więc okresie dynamicznych podwyżek stóp procentowych nie powinny być nadpłacane w momencie, gdy kwestia oprocentowania wciąż jest niestabilna. Wówczas warto trzymać się jednej raty niż dokonać większej nadpłaty. Ciekawym rozwiązaniem mogą być również tzw. wakacje kredytowe. 

Czym są wakacje kredytowe?

Wakacje kredytowe to okres, w którym zawieszamy spłatę, a raty zostaną przesunięte w czasie. Wówczas nie musimy płacić raty kapitałowo-odsetkowej (pozostaje wyłącznie opłata za ewentualne ubezpieczenie kredytu). Wakacje kredytowe można podzielić na komercyjne (regulowane przez indywidualną politykę kredytodawców) oraz ustawowe (lub rządowe, czyli regulowane zasadami prawodawcy). Ponadto, istnieje również możliwość tzw. karencji w spłacie - wówczas nie musimy spłacać części kapitałowej, a tylko odsetki.

Ustawowe wakacje kredytowe dotyczyły osób, które nabyły nieruchomość przed 1 lipca 2022 r. Celem takiego rozwiązania była ochrona kredytobiorców przed negatywnymi skutkami podwyżek stóp procentowych. Wówczas wyższe raty były "zamrażane" nawet na 8 miesięcy - 4 wybrane w 2022 r. oraz 4 kolejne w 2023 r. Tym samym ostatnią szansą na skorzystanie z tego rozwiązania jest kwiecień 2023 r.

Komercyjne wakacje kredytowe to z kolei rozwiązanie proponowane przez samą instytucję finansową. O ile wersja rządowa obejmowała absolutnie każdego, wariant komercyjny dotyczy wyłącznie określonego grona zgodnie z polityką banku. Co ciekawe, również podczas wakacji kredytowych można dokonywać regularnej nadpłaty. Wówczas należy jednak poinformować bank, iż jest to nadpłata kapitału kredytu. W ten sposób skracamy okres kredytowania albo zmniejszymy miesięczną ratę - do takiego rozwiązania zachęca zarówno Komisja Nadzoru Finansowego, jak i Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. 

Jak maleje rata kredytu hipotecznego? Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w praktyce 

Każda nadpłata zmniejsza dalszą wysokość rat kredytu hipotecznego. Prowadzi to z kolei do obniżenia kosztów kredytu hipotecznego – jak wygląda to w praktyce? Zakładając, że zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny w wysokości 400 000 zł na 30 lat, a oprocentowanie wynosi 6 proc. W skali miesiąca rata wynosiłaby 2 398,20 zł. W takim przypadku istnieje kilka scenariuszy:

1. Jednorazowa wpłata 10 000 zł spowodowałaby zmniejszenie raty miesięcznej do 2 338,19 zł.
2. Jednorazowa wpłata 50 000 zł rata spowodowałaby zmniejszenie raty miesięcznej do 2 098,13 zł.
3. Comiesięczna wpłata rzędu 2 500 zł (nadpłata 101,80 zł) zmniejszałaby ratę o kilkanaście złotych.

Dokładne wysokości raty lub skrócenie harmonogramu spłaty wskaże Ci kalkulator kredytowy. 

Czym jest kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego? 

Kalkulator kredytowy przygotowany przez UOKiK obliczy, jaki będzie skutek nadpłaty. Wystarczy podać:

• kwotę kredytu, która została jeszcze do spłacenia,
• jaką kwotę zamierzamy nadpłacić,
• na kiedy przypada data ostatniej raty.

Kalkulator nie uwzględnia jedynie kosztu ewentualnej prowizji z tytułu przedterminowej (w części) lub całkowitej spłaty zobowiązania.

Ile wynosi prowizja za nadpłatę kredytu?

Prowizja za wcześniejszą spłatę (w konsekwencji jego nadpłacania) może sięgać nawet 3-5 proc. całej kwoty Twojego kredytu. Należy jednak pamiętać, że Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami stanowi, że banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę zobowiązania jedynie przez pierwsze trzy lata od momentu podpisania umowy.

Tym samym opłaca się nadpłacać kredyt już po trzech latach od zaciągnięcia zobowiązania - nadpłata będzie wówczas darmowa. Jednocześnie warto (najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy o kredyt) zorientować się w warunkach nadpłaty - niektóre banki umożliwiają nadpłatę bez ponoszenia dodatkowych kosztów już w ciągu 1-2 lat od zaciągnięcia zobowiązania (albo od razu po podpisaniu umowy).

Warunki nadpłaty kredytu w polskich bankach

Ograniczenia dotyczące nadpłaty kredytu hipotecznego reguluje głównie polityka danego banku. Niezależnie, czy interesuje nas obniżenie raty, czy skrócenie okresu spłaty, sprawdźmy, jak największe instytucje finansowe w Polsce podchodzą do środków z tytułu nadpłaty. 

Nadpłata kredytu hipotecznego PKO BP

Masz kredyt w PKO BP? Możesz go bez problemu nadpłacać. Zgodnie z warunkami banku, nadpłata będzie powodować automatyczne zmniejszenie salda kredytowego i przeliczenie kredytu, co będzie mieć wpływ na wysokość kolejnej raty. Aby możliwe było skrócenie okresu kredytowania, konieczny jest aneks do umowy - kredytobiorca musi w tym celu złożyć specjalny wniosek.

Jeśli zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny w PKO BP po 21 lipca 2017 r., prowizja jest pobierana przez pierwsze trzy lata trwania umowy. Za dokonywaną nadpłatę trzeba zapłacić 1,5 proc. prowizji od nadpłacanej kwoty, a za przedterminową spłatę całości takiego kredytu - 2 proc. spłacanej kwoty. Po trzech latach obowiązywania umowy bank nie będzie już pobierać prowizji. Należy jednocześnie pamiętać, że nie dotyczy to umów zawartych przed 2017 r. - w ich przypadku bank ma prawo pobierać prowizję od każdej nadpłaty.

Nadpłata kredytu hipotecznego Pekao S.A.

Osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny w banku Pekao S.A., muszą liczyć się z prowizją w wysokości 3 proc. spłacanej kwoty. Jednocześnie prowizja nie może być jednak wyższa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem w całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. Dotyczy do nadpłat dokonywanych przed upływem 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy kredytowej (dla umów podpisanych po 21 lipca 2017 r.) oraz - dla każdej nadpłaty - w przypadku umów zawartych przed 21 lipca 2017 r.

Nadpłata kredytu hipotecznego BNP Paribas

W banku BNP Paribas nadpłata kredytu hipotecznego wiąże się z prowizją 1,5 proc. od kwoty wcześniejszej spłaty. BNP Paribas, podobnie jak pozostałe banki, pobiera prowizję w przypadku nadpłat kredytu dla wszystkich umów zawartych przed 21 lipca 2017 r. i przez pierwsze 36 miesięcy trwania kredytu dla umów zawartych po 21 lipca 2017 r. Należy dodać, że minimalna kwota wcześniejszej niepełnej spłaty wynosi 1000 zł lub bieżące saldo zadłużenia, jeśli jest ono niższe niż 1000 zł.

Nadpłata kredytu hipotecznego Santander Bank

Z kolei w Santander nadpłacanie comiesięcznej raty wiąże się z mniejszymi kosztami. Kredytobiorca, który zdecyduje się na przedterminową spłatę części lub całości kredytu hipotecznego nie zapłaci prowizji w ogóle, jeśli wysokość nadpłaty nie przekroczy 50 proc. udzielonego kredytu, lub w pozostałych przypadkach - 1 proc. Prowizja nie może być przy tym większa niż wysokość odsetek, które bank naliczyłby od całości lub części kredytu spłaconego przed terminem przez rok od dnia faktycznej spłaty, a dodatkowo - nie może być większa niż 3 proc. spłacanej kwoty kredytu hipotecznego.

Osoby, które zaciągnęły kredyt z oprocentowaniem stałym na okres 5 lat, nie będą musiały płacić prowizji za przedterminową niepełną lub całkowitą spłatę kredytu.

Powyższe warunki dotyczą umów zawartych po 21 lipca 2017 r. i nadpłat dokonywanych przed upływem 36 miesięcy od zawarcia umowy.

Nadpłata kredytu hipotecznego w Millennium Bank

Korzystne warunki przedterminowej częściowej lub całkowitej spłaty kredytu czekają również na klientów banku Millennium. Dla umów kredytowych, dla których wniosek o kredyt złożono po 1 maja 2017 r., prowizja od częściowej lub całkowitej przedterminowej spłaty kredytu wynosi 0 proc. Dla umów, dla których wniosek złożono do 30 kwietnia 2017 r. (w przypadku, gdy łączna kwota nadpłat w przeciągu pierwszych 4 lat kredytowania przekroczy 30 proc. przyznanej kwoty kredytu) prowizja wynosi 2 proc. i jest liczona od kwoty spłaty.

Nadpłata kredytu hipotecznego w ING Bank Śląski

W przypadku nadpłat w ING Banku Śląskim skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie możliwe jest po podpisaniu aneksu do umowy kredytowej (podobnie jak zmiana raty na malejącą). W ING nadpłata kredytu hipotecznego oznacza natomiast automatyczne zmniejszenie wysokości raty.

Jeśli chodzi o prowizję, podobnie jak w Millennium Bank, osoby, które zawarły umowę kredytową po 21 lipca 2017 r., nie zapłacą prowizji za przedterminową częściową lub całkowitą spłatę kredytu. Dla starszych umów taka prowizja może zostać pobrana przez bank - szczegóły należy sprawdzić w warunkach kredytu hipotecznego (w załączniku do umowy).

Nadpłata kredytu hipotecznego w Alior Bank

Warto jeszcze nadmienić jak wygląda nadpłata kredytu hipotecznego Alior Bank. Prowizja wynosi 2,5 proc. od kwoty przedterminowej spłaty przed upływem 3 lat od wypłaty kredytu (dla umów zawartych po 1 stycznia 2012 r.).

Podsumowanie

Napłata kredytu oznacza zazwyczaj tańszy kredyt (jeśli chodzi o jego koszty całkowite), a często również - niższą ratę miesięczną. Oprócz kredytu warto również mieć na uwadze fakt, że nadpłata może okazać się dobrą lokatą kapitału - znacznie korzystniejszą niż np. wpłata środków na lokatę bankową. Część banków nie pobiera w dodatku żadnej prowizji za nadpłatę (i to nawet w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy), dlatego też osoby ze stabilną sytuację finansową powinny rozważyć przedterminową, częściową lub całkowitą spłatę zobowiązania.