Gdzie kupić mieszkanie w Warszawie?

Czym się kierować przy wyborze mieszkania?

Jeśli jesteś w trakcie poszukiwań, to z pewnością masz już wizję swojego idealnego mieszkania. A przynajmniej wstępnie wiesz, na czym Ci najbardziej zależy. 

Metraż, liczba pokoi, ustawność, nasłonecznienie pomieszczeń, widok z okna – to wszystko wpłynie na Twój komfort życia. Pod kątem lokalizacji istotny będzie dojazd do centrum i innych miejsc (sklepów, aptek itp.) oraz dostęp do infrastruktury sportowej. Nie bez znaczenia jest również bezpieczeństwo i zaludnienie dzielnic.

Bez względu na to, czy jesteś singlem, masz rodzinę, albo odpoczywasz na zasłużonej emeryturze, zielone miejsca w pobliżu mieszkania będą na plus. Jednak już szkoły, przedszkola czy obiekty sportowe niekoniecznie są w kręgu zainteresowań wszystkich osób poszukujących mieszkania.

Gdzie kupić mieszkanie? Warszawa miastem wielu możliwości

Aby ułatwić Ci wybór i zakup mieszkania, przygotowaliśmy zestawienie warszawskich dzielnic z uwzględnieniem warunków życia. Przyjrzymy się temu bliżej.

Komunikacja miejska

Nie zawsze spora odległość na mapie oznacza dłuższy czas dojazdu, zwłaszcza w stolicy. Gdzie warto kupić mieszkanie w Warszawie, aby uniknąć problemu z dojazdem do pracy lub szkoły?

Warszawa jest bardzo dobrze skomunikowana. Jej mieszkańcy mogą korzystać z autobusów, tramwajów, kolei i metra. Problem z szybszym dojazdem mogą mieć osoby zamieszkujące obrzeża. Dostanie się do centrum z miejsc, w których kursuje metro i kolej zajmuje około 30 minut. Jeśli preferujesz właśnie tę formę przemieszczania się, to dobrym pomysłem jest znalezienie mieszkania w pobliżu metra. 

Pierwsza linia łączy Ursynów i Mokotów ze Śródmieściem, Żoliborzem i Bielanami, natomiast druga linia metra Wolę i Śródmieście z Pragą-Północ i Targówkiem.

Dzielnice, w których są stacje metra to:

• Ursynów
• Mokotów
• Żoliborz
• Śródmieście
• Bielany
• Bemowo
• Wola
• Targówek
• Praga Północ.

Przeczytaj o tym, jak rozbudowa metra wpływa na rynek mieszkaniowy.

Tereny zielone

Warszawa jest zielonym miastem. To dobra informacja zwłaszcza dla osób, które nie wyobrażają sobie życia bez spacerów i biegania po parku. 81% mieszkańców ma w zasięgu 1200 m parki i zieleńce, do których dojdzie pieszo. 

Najwięcej zieleni w przeliczeniu na jednego mieszkańca jest:

• w Śródmieściu (22,19 mkw.)
• na Żoliborzu (12,66 mkw.)
• na Ochocie (12,08 mkw.)
• we Włochach (7,53 mkw.)
• na Mokotowie (7,01 mkw.).

Nieco mniej znajduje się na Pradze-Południe i Woli. Oczywiście takie obszary są we wszystkich dzielnicach, ale o różnej powierzchni. Według danych z 2020 r. najgorzej pod tym względem wypada Wawer i Rembertów. W obu dzielnicach na 1 mieszkańca przypada mniej niż 1 mkw. zieleni. 

Trasy rowerowe 

Warszawa to miasto przyjazne rowerzystom. Świadczy o tym nie tylko długość tras, ale i Rekreacyjna Trasa Rowerowa wokół Wisły, system rowerów miejskich Veturilo, a także parkingi rowerowe umiejscowione obok szkół, urzędów, miejsc pracy czy przystanków komunikacji miejskiej.

Jak wygląda przemieszczanie się rowerem po Warszawie?

Cała infrastruktura rowerowa w Warszawie ma 700 km (stan na koniec grudnia 2021 r.), w tym 516 km dróg tylko dla rowerów.

Dzielnice stolicy, w których jest najwięcej tras rowerowych to:

1. Mokotów (77,1 km), 
2. Śródmieście (65,4 km)
3. Ursynów (62,5 km), 
4. Praga-Południe (52,6 km),
5. Bielany (50,5 km).

Najmniej jest ich w Wesołej (11,6 km), w Rembertowie (12,1 km). Z kolei największa gęstość tras rowerowych (km/km²) jest na Żoliborzu (4,6), w Śródmieściu (4,2) i Ochocie (3,6).

Zaludnienie

Gdzie jest najtłoczniej, a którą cześć miasta zamieszkuje mniej osób? 

Najbardziej zaludnione dzielnice na 1 km² w czerwcu 2022 r.:

• Praga-Południe (8339 osób)
• Ochota (8291 osób)
• Wola (7839 osób)

Lokalizacje z najmniejszą gęstością zaludnienia:

• Wawer (1090), 
• Wesoła (1153), 
• Rembertów (1283).

Poziom bezrobocia

Jaki jest poziom bezrobocia w Warszawie? Na koniec października 2022 r. stopa bezrobocia rejestrowanego wyniosła 1,5%. W całym województwie mazowieckim jest to 4,2%. Dla porówniania, przyjrzyjmy się bezrobociu na innych największych rynkach mieszkaniowych:

• Kraków 2,4%
• Łódź 4,7%
• Katowice 1,5%
• Gdańsk 2,3%
• Poznań 1%
• Wrocław 1,6%

Bezpieczeństwo

Od stycznia do września 2022 r. w Warszawie wydarzyło się prawie 27% ogółu wypadków drogowych w województwie mazowieckim. 

Oto dzielnice, w których policja stwierdziła najwięcej i najmniej przestępstw w zakończonych postępowaniach przygotowawczych. 

Kryminalne:

• najwięcej: Żoliborz, Praga Północ;
• najmniej: Białołęka.

Przeciwko mieniu (np. kradzież):

• najwięcej: Białołęka;
• najmniej: Targówek.

Gdzie najlepiej zamieszkać w Warszawie?

W poniższym zestawieniu znajdziesz plusy i minusy dzielnic, orientacyjny czas dojazdu do centrum samochodem w godzinach porannych (około 7.30) najkrótszą trasą.

Bemowo

Na plus: bogata oferta kulturalna, dobre powietrze, stacja metra

Na minus: w części dzielnicy hałas z lotniska

Dla kogo: studenci, rodziny, seniorzy

Czas dojazdu do centrum: 15-30 minut

mieszkania bemowo

Białołęka

Na plus: sporo ofert nieruchomości, parki i tereny rekreacyjne 

Na minus: brak metra (dojazd do najbliższej stacji autobusem lub tramwajem)

Dla kogo: rodziny z dziećmi, single

Czas dojazdu: 20-35 minut

mieszkania białołęka

Bielany

Na plus: wysoki poziom szkół i przedszkoli, atrakcje dla dzieci

Na minus: problematyczne wysypisko śmieci na Radiowie, hałas z lotniska Bemowo

Dla kogo: młode rodziny, studenci, seniorzy

Czas dojazdu: 15-25 minut

mieszkania bielany

Mokotów

Na plus: blisko centrum, dobra komunikacja, liczne instytucje kultury i zabytki, rozwinięta rekreacja, atrakcje dla dzieci, najwięcej (w km) tras rowerowych

Na minus: spory ruch uliczny, duże zagęszczenie ludności, osiedla Dolny Mokotów i Stegny obsługuje tylko komunikacja autobusowa

Dla kogo: studenci, single, rodziny, seniorzy 

Czas dojazdu: 12-30 minut

mieszkania mokotów

Ochota

Na plus: blisko centrum, dobra komunikacja, bogata oferta kulturalna, wysoki poziom edukacji

Na minus: jedna z najbardziej zaludnionych części stolicy, brak metra

Dla kogo: rodziny, studenci, single, seniorzy 

Czas dojazdu: 10-20 minut

mieszkania ochota

Praga-Południe

Na plus: dobra komunikacja, największe parki 

Na minus: jedna z najbardziej zaludnionych dzielnic, smog, przepełnione szkoły podstawowe, Gocław obsługuje tylko komunikacja autobusowa

Dla kogo: single, studenci, rodziny

Czas dojazdu: 10-15 minut

mieszkania praga południe

Praga-Północ

Na plus: dobra komunikacja ze Śródmieściem, historyczne budynki 

Na minus: niska jakość powietrza

Dla kogo: single, rodziny

Czas dojazdu: 10-20 minut

mieszkania praga północ

Rembertów

Na plus: jedna z najmniej zaludnionych dzielnic, kameralna budownictwo mieszkaniowe 

Na minus: problem z dostępem do żłobka, smog, mało ofert, najwięcej osób przypadających na 1 przychodnię (2020 r.)

Dla kogo: studenci, rodziny

Czas dojazdu: 15-20 minut

mieszkania rembertów

Śródmieście

Na plus: centrum miasta, najwięcej terenów zielonych na jednego mieszkańca, świetna komunikacja, bogata oferta handlowo-usługowa, liczne restauracje, najwięcej uczelni w mieście, najmniej osób przypadających na 1 przychodnię (2020 r.)

Na minus: jeden z najbardziej zaludnionych terenów, korki, hałas, wysokie ceny i mało ofert mieszkań 

Dla kogo: single, rodziny, studenci, seniorzy

Targówek

Na plus: sprawna komunikacja, dobre szkoły i przedszkola

Na minus: niewiele kin i teatrów  

Dla kogo: studenci, rodziny, seniorzy

Czas dojazdu: 15-30 minut

mieszkania targówek

Ursynów

Na plus: dobra komunikacja, blisko drogi ekspresowej S2, rozwinięta oferta handlowa, kulturalna i sportowa 

Na minus: w części dzielnicy hałas z lotniska, odległość od centrum (zwłaszcza z obrzeży)

Dla kogo: rodziny, seniorzy

Dla kogo: rodziny, seniorzy

Czas dojazdu: 15-45 minut

mieszkania ursynów

Ursus

Na plus: sporo miejsc dla dzieci, sporo ofert nieruchomości

Na minus: daleko od centrum, hałas lotniczy

Dla kogo: rodziny 

Czas dojazdu: 15-35 minut

mieszkania ursus

Wawer

Na plus: spokojna i jedna z najmniej zaludnionych dzielnic  

Na minus: słaba komunikacja, spora odległość od centrum 

Dla kogo: rodziny, seniorzy 

Czas dojazdu: 15-35 minut

mieszkania wawer

Wesoła

Na plus: dużo możliwości rekreacji i wypoczynku, możliwości rekreacyjne, jedna z najmniej zaludnionych dzielnic   

Na minus: spora odległość od centrum, korki na drogach dojazdowych, mało miejsc w żłobkach i przedszkolach, brak metra

Dla kogo: seniorzy

Czas dojazdu: 20-40 minut

Wilanów

Na plus: nowoczesna zabudowa, miejsca zajęć i rozrywek dla dzieci, jeden z najmniej zaludnionych terenów 

Na minus: brak stacji metra, odległość od centrum (z obrzeży), mało szkół podstawowych i przedszkoli

Dla kogo: single, seniorzy

Czas dojazdu: 20-50 minut

mieszkania wilanów

Włochy

Na plus: atrakcje dla dzieci, jedna z najmniej zaludnionych dzielnic   

Na minus: brak metra, hałas lotniczy, mało szkół podstawowych i przedszkoli

Dla kogo: single, rodziny

Czas dojazdu: 10-35 minut

mieszkania włochy

Wola

Na plus: blisko centrum, dobra komunikacja (w tym metro), centra handlowe, najwięcej szkół podstawowych

Na minus: jedna z najbardziej zaludnionych dzielnic, korki, hałas tramwajowy, wysokie ceny mieszkań 

Dla kogo: single, rodziny, seniorzy  

Czas dojazdu: 10-25 minut

mieszkania wola

Żoliborz

Na plus: blisko centrum, dobrze skomunikowany z innymi dzielnicami, 2 stacje metra, rozwinięte usługi i bogata oferta gastronomiczna 

Na minus: korki, hałas tramwajowy

Dla kogo: single, rodziny, seniorzy

Czas dojazdu: około 10-20 minut

mieszkania Żoliborz

Obok zagadnień związanych z warunkami i ofertami nie może zabraknąć informacji o kosztach. Przejdźmy więc do cen mieszkań w Warszawie.

Gdzie tanio mieszkać w Warszawie?

Ceny mieszkań w stolicy należą do najwyższych w Polsce. Jest to także największy rynek mieszkaniowy w kraju. 

Średnia cena mkw. w listopadzie 2022 r. wyniosła 13 376 zł. 

• W ofercie warszawskich deweloperów mieszkania do 7-8 tys. zł za mkw. stanowiły zaledwie 1%. 
• Aż 83% to lokale, za które trzeba zapłacić powyżej 10 tys. za mkw.
• Mieszkań z ceną między 9-10 tys. za mkw. było 10%.
• Pozostałe 6% kosztowało 8-9 tys. 

Najdroższe za mkw. były kawalerki ze średnią 16 635 zł. Tańszą opcją są mieszkania dwupokojowe, za które trzeba było zapłacić średnio 13 454 zł/ oraz mieszkania trzy- i czteropokojowe, które kosztowały powyżej 12 tys. za mkw. 

Jeśli chodzi o ceny mieszkań nowych i z drugiej ręki w Warszawie, to w II kw. 2022 r. (dane NBP) średnia cena ofertowa wyniosła: 

• na rynku pierwotnym 12 368 zł,
• na rynku wtórnym 11 805 zł. 

Czy to oznacza to, że tanie mieszkanie jest poza zasięgiem osób z mniejszym budżetem? W II kwartale 2022 r. najtańsze mieszkania, jeśli chodzi o średnią cenę za mkw. były:

• w Wawrze – 9 012 zł
• na Białołęce – 9 832 zł
• w Rembertowie – 9 254 zł

TANIE MIESZKANIA W WARSZAWIE

Mniej za większy metraż zapłacimy także na obrzeżach stolicy. Gdzie kupić mieszkanie pod Warszawą? Wśród popularnych miejscowości znajdują się m.in. Marki, Wołomin, Zielonka, Piaseczno i Łomianki.

Najdroższe dzielnice w Warszawie

Jeśli szukasz luksusowego mieszkania, to z pewnością znajdziesz takie na Ochocie, Woli lub Mokotowie. Oczywiście za luksusem idzie cena, a ta w pierwszej z wymienionych dzielnic wyniosła w listopadzie średnio 21,4 tys. za metr kwadratowy. Na Woli było to 20,6 tys. zł, a na Mokotowie prawie 16 tys. zł. 

Dlaczego w tych okolicach mieszkania kosztują więcej niż w innych, mimo że są w tym samym mieście. Skąd te różnice?

Przyczyn jest kilka. Przede wszystkim lokalizacja, z którą wiąże się dostęp do infrastruktury miejskiej i komunikacji. Inne powody to wydatki ponoszone przez firmy deweloperskie, a więc koszty działek i budowy, a także standard wykończenia. W najwyższych cenach są apartamenty gotowe do zamieszkania. O różnicach w wykończeniu przeczytasz w artykule: Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz?

Dlaczego nie wspominamy o nowych inwestycjach w centrum Warszawy? W czasie, kiedy publikujemy artykuł, czyli końcem 2022 r. na Żoliborzu i w Śródmieściu nie ma inwestycji deweloperskich.

Najwięcej ofert nieruchomości w Warszawie jest natomiast na Białołęce, Pradze-Południe i we Włochach.

W tych dzielnicach utrzymuje się także popyt na lokale inwestycyjne. Gdzie  kupić mieszkanie pod wynajem? W Warszawie zawsze łatwo wynająć dobrze mieszkanie w pobliżu centrum l. Najemcy cenią także bliskość metra. Są to czynniki, które w znacznym stopniu wplywają na cenę nieruchomości.

W jakiej dzielnicy Warszawy mieszkać z dziećmi?

O tym, czy dzielnica spełni oczekiwania rodziców, decyduje dostęp do żłobków, przedszkoli i szkół oraz miejsc, w których dzieci będą mogły spędzać wolny czas.

GUS podaje, że w 2020 r. najwięcej miejsc w żłobkach i klubach dziecięcych na 1000 dzieci było w Ursynowie, Wesołej i Śródmieściu, z kolei najmniej na Bemowie. 

Dla połowy mieszkańców Białołęki, Rembertowa, Wawra, Wesołej i Wilanowa przedszkola znajdują się poza zasięgiem 800 m (dane za 2019 r.) Niedogodności te dotykają też uczniów szkół podstawowych, którzy nie mają szkoły w zasięgu 1000 m. Problematycznie jest w Wilanowie, Wawrze, Białołęce, we Włochach i Wesołej.  

Najwięcej przedszkoli w roku szkolnym 2022/2023 prowadzonych przez miasto jest:

• na Mokotowie (47)
• w Śródmieściu (39)
• na Pradze-Południe (37)

Najmniej placówek zlokalizowanych jest:

• w Wesołej (5)
• w Rembertowie (5)
• w Wilanowie (7)

Najwięcej szkół podstawowych zajdziemy:

• na Mokotowie (24)
• na Pradze-Południe (20)
• na Woli (20)

Najmniej, bo zaledwie 4 szkoły podstawowe są w Rembertowie. Po 6 placówek jest w Wesołej, Wilanowie i Włochach. Nieco więcej, bo 7 zlokalizowanych jest na terenie Żoliborza i Pragi-Północ.

Co jeszcze oprócz żłobków, przedszkoli i szkół warto wziąć pod uwagę? 

Z pewnością zieleń, sale zabaw, miejsca z zajęciami dla dzieci oraz obiekty sportowe i rekreacyjne. 

Na przykład, na Mokotowie znajduje się Park Arkadia, a mieszkańcy skorzystają z basenów, np. w Wodnym Parku Warszawianka, boisk i licznych siłowni. Dzieci mogą spędzać czas na placach zabaw: Fun Park Digiloo i Kinderplaneta lub placu przy ul. Batuty, skąd szybko przeniosą się do Służewskiego Domu Kultury. 

Sporo atrakcji jest na Pradze-Południe, w tym place zabaw, zajęcia muzyczne i teatralne w Klubie Kultury Gocław lub zajęcia taneczno-muzyczne w Centrum Promocji Kultury Praga-Południe. W wolnym czasie można pobyć w parku Skaryszewskim, Polińskiego czy Parku Obwodu Praga.

Najlepsze dzielnice dla singla

Czy warto zamieszkać w stolicy?

Oczywiście na to pytanie nie ma jednej, właściwej odpowiedzi. Wyniki Barometru Warszawskiego z października 2021 r. mówią, że w stolicy mieszka się dobrze. Aż 94% badanym towarzyszą pozytywne odczucia, kiedy myślą o Warszawie, w kontekście miasta, w którym żyją.

Mieszkańcy ocenią pozytywnie:

• 93% – bezpieczeństwo,
• 94% – komunikację,
• 91% – porządek i czystość w mieście,
• 62% – funkcjonowanie publicznej służby zdrowia,
• 82% – edukacje przedszkolną i szkolną,
• 91% – ofertę sportową i rekreacyjną.

Gdzie kupić mieszkanie w Warszawie: podsumowanie

To, w jakiej dzielnicy Warszawy najlepiej kupić mieszkanie zależy od Twoich preferencji i potrzeb oraz przede wszsytkim budżetu, jakim dysponujesz. Tradycyjnie do najdroższych dzielnic należy Śródmieście, Ochota i Wola. Tańsze mieszkania znajdziesz na Ursusie lub w Warze. Rodziny z dziećmi doceniają Mokotów i Pragę Południe, podczas gdy single chętnie wybierają świetnie skomunikowany Żoliborz. 

Ten ranking dzielnic Warszawy powstał m.in. dzięki danym pochodzącym z:

1. BIG DATA rynkepierwotny.pl
2. Warszawskiego Raportu Rowerowego 2021
3. Raportów z planowania Warszawy
4. Przeglądu statystycznego Warszawy za III kwartał 2022 r., GUS
5. Panoramy Dzielnic Warszawy z 2020 r.
6. Wykazu placówek i szkół prowadzonych przez m.st. Warszawę 2022/2023.