Czy warto zamieszkać w stolicy?

Szukasz nowego miejsca do zamieszkania w Warszawie? Chcesz się przeprowadzić do stolicy i nie wiesz, którą okolicę wybrać? A może planujesz założenie rodziny i potrzebujesz większego metrażu w dzielnicy z łatwym dostępem do żłobka? 

To, co dla jednych jest zaletą, dla innych może być nie do przyjęcia, albo nie mieć znaczenia przy podejmowaniu decyzji o zamieszkaniu. Na przykład zielone miejsca w pobliżu będą czynnikiem przemawiającym za wyborem mieszkania, zarówno dla singli, jak i rodzin z dziećmi. Jednak dla tych pierwszych, informacja o tym, że w niewielkiej odległości jest szkoła i obiekty sportowe z ofertą zajęć dla najmłodszych, będzie marginalna.

Dla osób poszukujących mieszkania przygotowaliśmy informacje o dzielnicach z uwzględnieniem warunków życia i cen.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na co zwrócić uwagę wybierając mieszkanie
• jaka lokalizacja będzie doskonałym wyborem dla rodzin
• w której części Warszawy wygodnie zamieszka singiel
• gdzie można kupić tańsze mieszkanie
• w jakich dzielnicach na zakup mieszkania potrzeba większego budżetu

Czym się kierować przy wyborze mieszkania?

Jeśli poszukujesz mieszkania, to z pewnością masz już wizję swojego idealnego M, a przynajmniej wstępnie określone oczekiwania. Wiesz też, że decyzja nie będzie łatwa. A wszystko dlatego, że wiąże się z inwestycją, która wpłynie na Twoje życie i to nie tylko na płaszczyźnie finansowej.

Wybierając mieszkanie, zwracamy uwagę na metraż, piętro, liczbę pokoi, rozkład pomieszczeń, nasłonecznienie czy widok z okna. Szukając lokalizacji, chcemy wiedzieć, ile czasu zajmie dojechanie do centrum i innych miejsc, w tym do pracy i czy w pobliżu jest zieleń. Nie zawsze spora odległość na mapie jest równoznaczna z dłuższym czasem dotarcia na miejsce. Warszawa jest bardzo dobrze skomunikowana, a jej mieszkańcy w ramach usług transportu publicznego mogą korzystać z autobusów, tramwajów, kolei i metra. Problem z dojazdem transportem miejskim mogą mieć osoby zamieszkujące obrzeża.

Dostanie się do centrum z miejsc, w których kursuje metro i kolej zajmuje 30 minut. Jeśli preferujesz właśnie tę formę przemieszczania się, to dobrym pomysłem jest znalezienie mieszkania niedaleko linii metra. Pierwsza łączy Ursynów i Mokotów ze Śródmieściem, Żoliborzem i Bielanami, natomiast druga linia metra Wolę i Śródmieście z Pragą-Północ i Targówkiem.

W Warszawie jest sporo terenów zielonych, co jest dobrą informacją zwłaszcza dla osób, które nie wyobrażają sobie życia bez spacerów i biegania po parku. 81% mieszkańców ma w zasięgu 1200 m parki i zieleńce, do których dojdzie pieszo. Najwięcej w przeliczeniu na jednego mieszkańca jest ich w dzielnicach:

• Śródmieście, 
• Żoliborz, 
• Ochota, 
• Włochy,
• Mokotów. 

Nieco mniej znajduje się na Pradze-Południe i Woli. Oczywiście takie obszary są we wszystkich dzielnicach, ale o różnej powierzchni.

Jeszcze jedną bardzo ważną kwestią jest to, czy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego lub wtórnego. Każde z rozwiązań ma swoje wady i zalety. Co do ceny metrażu mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie, to nie odbiega ona znacząco od cen nowych mieszkań.

Gdzie najlepiej zamieszkać w Warszawie?

Dzielnice charakteryzują się różnym poziomem warunków życia, co dobrze podsumowuje Ranking dzielnic Warszawy z 2017 r. W kategorii ogólnej, dotyczącej warunków życia bardzo wysoki poziom atrakcyjności mają dwa obszary: Wilanów i Śródmieście, przy czym lepiej wypadł pierwszy z wymienionych. Było w nim najmniej bezrobotnych w przeliczeniu na tysiąc ludności i najwięcej osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą na 100 osób w wieku produkcyjnym. Na ostatnim miejscu znalazł się Rembertów, w którym była najgorsza dostępność do przychodni i najmniejsza powierzchnia parków w przeliczeniu na 1 mieszkańca. 

Przyjazne warunki życia w Wilanowie potwierdza zainteresowanie tym miejscem. Mimo że pod względem powierzchni zielonej przypadającej na jednego mieszkańca nie znajduje się ono w czołówce, to i tak w tej lokalizacji jest nieco lepiej niż na Ursynowie czy Targówku i znacznie korzystniej niż np. w Wawrze, Rembertowie i Wesołej. Ta część miasta kojarzy się z drogimi nieruchomościami, ale nie do końca tak jest. Dzisiaj są już tutaj mieszkania nie tylko dla zamożnych i można znaleźć oferty z przystępnymi cenami. 

Czy mieszkanie w sercu Warszawy lub blisko centrum to dobry pomysł? Gdzie warto szukać ofert mieszkaniowych?

Każda ze stołecznych lokalizacji ma złe i dobre strony, a ważną informacją jest chociażby poziom bezpieczeństwa. Do największej liczby przestępstw w 2019 r. doszło w Śródmieściu, a w Rembertowie i Wesołej odnotowano ich najmniej.  Przygotowaliśmy zestawienie, w którym wzięliśmy pod uwagę plusy i minusy dzielnic, czas dojazdu do centrum transportem publicznym i liczbę ofert nieruchomości z rynku pierwotnego.

Bemowo 

Na plus: bogata oferta kulturalna, jedna z bezpieczniejszych dzielnic, dobre powietrze, lotnisko

Na minus: brak stacji metra, hałas z lotniska 

Dla kogo: studenci, rodziny, seniorzy

Czas dojazdu do centrum: do 30-75 minut

Zobacz oferty na Bemowie

 

Białołęka 

Na plus: jeden z najmniej zaludnionych obszarów, młodzi mieszkańcy, dużo ofert nieruchomości, parki i tereny rekreacyjne 

Na minus: brak metra, ale dojazd do najbliższej stacji autobusem lub tramwajem

Dla kogo: studenci, rodziny

Czas dojazdu: do 30-75 minut i więcej 

Zobacz oferty na Białołęce

 

Bielany

Na plus: wysoki poziom szkół i przedszkoli, atrakcje dla dzieci

Na minus: problematyczne wysypisko śmieci na Radiowie, hałas z lotniska Bemowo

Dla kogo: młode rodziny, studenci, seniorzy

Czas dojazdu: do 20-75 minut 

Zobacz oferty na Bielanach

 

Mokotów 

Na plus: blisko centrum, dobra komunikacja, liczne instytucje kultury i zabytki, rozwinięta rekreacja, atrakcje dla dzieci

Na minus: spory ruch uliczny, duże zagęszczenie ludności, osiedla Dolny Mokotów i Stegny obsługuje wyłącznie komunikacja autobusowa

Dla kogo: studenci, rodziny, seniorzy 

Czas dojazdu: 20-75 minut i więcej

Zobacz oferty na Mokotowie

Ochota 

Na plus: blisko centrum, dobra komunikacja, bogata oferta kulturalna, wysoki poziom edukacji

Na minus:  jedna z najbardziej zaludnionych części stolicy, hałas z lotniska Chopina, mało ofert 

Dla kogo: rodziny, studenci, seniorzy 

Czas dojazdu: do 20-40 minut

Zobacz oferty na Ochocie

Praga-Południe 

Na plus: dobra komunikacja, największe parki 

Na minus: jedna z najbardziej zaludnionych dzielnic, smog, przepełnione szkoły podstawowe, Gocław obsługuje tylko komunikacja autobusowa

Dla kogo: single, studenci, rodziny

Czas dojazdu: do 20-50 minut 

Zobacz oferty na Praga-Południe

Praga-Północ

Na plus: dobra komunikacja ze Śródmieściem, historyczne budynki 

Na minus: niska jakość powietrza

Dla kogo: single, rodziny

Czas dojazdu: do 20-40 minut 

Zobacz oferty na Praga-Północ

Rembertów

Na plus: jedna z najmniej zaludnionych dzielnic, kameralna budownictwo mieszkaniowe 

Na minus: problem z dostępem do żłobka, smog w szczególności zimą, mało ofert

Dla kogo: studenci, rodziny, seniorzy

Czas dojazdu: do 30-75 minut i więcej 

Zobacz oferty w Rembertowie

Śródmieście 

Na plus: centrum miasta, najwięcej terenów zielonych na jednego mieszkańca i uczelni, dobra komunikacja miejska i oferta handlowo-usługowa, liczne restauracje 

Na minus: jeden z najbardziej zaludnionych terenów, korki, hałas, wysokie ceny i mało ofert mieszkań 

Dla kogo: single, rodziny, seniorzy 

Czas dojazdu do ścisłego centrum: do 10-30 minut 

Zobacz oferty w Śródmieściu

Targówek 

Na plus: sprawna komunikacja, dobre szkoły i przedszkola

Na minus: niewiele kin i teatrów  

Dla kogo: studenci, rodziny, seniorzy

Czas dojazdu: do 20-60 minut 

Zobacz oferty na Targówku

Ursynów

Na plus: dobra komunikacja, blisko drogi ekspresowej S2, rozwinięta oferta handlowa, kulturalna i sportowa 

Na minus: hałas samolotów i mało ofert 

Dla kogo: rodziny, seniorzy

Czas dojazdu: do 30-75 minut i więcej 

Zobacz oferty na Ursynowie

Ursus 

Na plus: sporo miejsc dla dzieci, dużo ofert nieruchomości

Na minus: daleko od centrum, hałas z lotniska Chopina

Dla kogo: rodziny 

Czas dojazdu: do 30-75 minut i więcej 

Zobacz oferty w Ursusie

Wawer 

Na plus: dostęp do oferty rekreacyjnej, spokojna i jedna z najmniej zaludnionych dzielnic  

Na minus: słaba komunikacja, spora odległość od centrum 

Dla kogo: rodziny, seniorzy 

Czas dojazdu: do 30-75 minut i więcej 

Zobacz oferty na Wawrze

Wesoła 

Na plus: dużo możliwości rekreacji i wypoczynku, możliwości rekreacyjne, jedna z najmniej zaludnionych dzielnic   

Na minus: spora odległość od centrum, korki na drogach dojazdowych, mało miejsc w żłobkach i przedszkolach, brak metra, mało ofert 

Dla kogo: seniorzy, rodziny 

Czas dojazdu: do 30-75 minut i więcej

Zobacz oferty w Wesołej

Wilanów

Na plus: nowoczesna zabudowa, miejsca zajęć i rozrywek dla dzieci, jeden z najmniej zaludnionych terenów 

Na minus: słaba komunikacja, wysokie ceny mieszkań 

Dla kogo: rodziny

Czas dojazdu: do 30-75 minut i więcej 

Zobacz oferty na Wilanowie

Włochy 

Na plus: wysoki poziom przedszkoli i szkół, atrakcje dla dzieci, jedna z najmniej zaludnionych dzielnic   

Na minus: brak metra, hałas z lotniska

Dla kogo: single, rodziny

Czas dojazdu: do 30-75 minut i więcej 

Zobacz oferty we Włochach

Wola 

Na plus: blisko centrum, dobra komunikacja 

Na minus: jedna z najbardziej zaludnionych dzielnic, korki 

Dla kogo: single, rodziny, seniorzy  

Czas dojazdu: do 20-40 minut 

Zobacz oferty na Woli

Żoliborz 

Na plus: blisko centrum, dobrze skomunikowany z innymi dzielnicami, dwie stacje metra, rozwinięte usługi i bogata oferta gastronomiczna 

Na minus: korki, hałas, mało ofert 

Dla kogo: single, rodziny, seniorzy

Czas dojazdu: do 20-40 minut 

Zobacz oferty na Żoliborzu

Obok zagadnień związanych warunkami i ofertami nie może zabraknąć informacji o kosztach. Przejdźmy więc do cen mieszkań, zaczynając od najniższych.

Gdzie tanio mieszkać w Warszawie?

To cena w dużej mierze oddziałuje na decyzję o zakupie, a co wpływa na cenę mieszkania? Jej wysokość uzależniona jest nie tylko od metrażu, ale też od położenia mieszkania, wykończenia, stopnia nasłonecznienia i umiejscowienia lokalu w budynku. Ceny mieszkań za metr kwadratowy w stolicy są najwyższe w Polsce. Dla przykładu, według danych z września 2021 r., średnia cena ofertowa mieszkania w Warszawie to 11 652,65 zł/mkw. W dużych miastach Polski, najtaniej jest w Łodzi, gdzie trzeba zapłacić 7 718,61 zł/mkw. Biorąc pod uwagę wszystkie miasta i średnie ceny najmniej zapłacimy w Zielonej Górze, bo 5795 zł za mkw. 

Nie oznacza to, że tanie mieszkanie jest poza zasięgiem osób z mniejszym budżetem. W II kwartale 2021 r. najtańsze mieszkania, jeśli chodzi o cenę za mkw., były:

• w Wawrze – 8 228 zł
• na Białołęce – 8 453 zł
• w Ursusie – 9 053 zł
• w Rembertowie – 9 074 zł

W Warszawie (we wrześniu 2021 r.) najwięcej za mkw. kosztowały kawalerki, bo średnio 16 602 zł. Tańszą opcją było mieszkanie dwupokojowe, za które trzeba zapłacić około 11 728 zł/mkw. oraz mieszkania trzy- i czteropokojowe, których cena za mkw. wynosiła ponad 10 tys. zł. Przeważały oferty nieruchomości dwu- i trzypokojowych. W tym czasie mieszkania z ceną poniżej 7 tys. za mkw. stanowiły tylko 1% wszystkich ofert deweloperów. Inne ceny za mkw. w ujęciu procentowym wyglądały się następująco:

• 30% ofert/10-12 tys.
• 20% ofert/12-15 tys.
• 16% ofert/9-10 tys.
• 14% ofert/powyżej 15 tys.
• 14% ofert/8-9 tys.
• 5% ofert/7-8 tys.

Ile kosztują mieszkania? Na Białołęce średnia cena w II kwartale 2021 r. za mkw. wyniosła 480 514 zł przy średnim metrażu 57 mkw., w Rembertowie 428 870 zł/średni metraż 49 mkw., w Ursusie 489 922 zł/55 mkw., we Włochach 496 178 zł/50 mkw., a w Wawrze 571 870 zł/75 mkw.

Najdroższe dzielnice w Warszawie 

Jeśli szukasz luksusowego mieszkania, to z pewnością znajdziesz takie w Śródmieściu i na Mokotowie. Oczywiście za luksusem idzie cena, a ta w pierwszej z wymienionych dzielnic wynosi średnio 23 tys. zł za mkw. powierzchni. Taniej jest na Woli, jednak jest to wciąż wysoka stawka i we wrześniu 2021 r. wynosiła ona średnio 17 456,21 zł/mkw. Nieco mniej kosztowały mieszkania na Mokotowie, bo 15 598,52 zł/mkw. i Żoliborzu – 17 115,71 zł/mkw.

Według informacji pochodzących z raportu Rynek mieszkaniowy w Warszawie – II kw. 2021, najdroższe mieszkania (biorąc pod uwagę średni metraż), były:

•      w Śródmieściu – 2 101 331 zł/81 mkw., 

•      na Ochocie – 2 067 661 zł/76 mkw., 

•      na Żoliborzu – 1 360 336 zł/97 mkw.,

•      w Wilanowie – 1 059 027 zł/102 mkw.

Dlaczego w tych okolicach mieszkania kosztują więcej niż w innych, mimo że są w tym samym mieście? To dlatego, że obok wcześniej wspomnianych czynników wpływających na cenę, dostępne są w różnych standardach wykończenia, np. deweloperskim podwyższonym lub pod klucz. Inne przyczyny to lokalizacja oraz wydatki ponoszone przez firmy deweloperskie, a więc ceny działek i koszty budowy. W najwyższych cenach są np. apartamenty w sercu Warszawy gotowe do zamieszkania.

O rozbieżnościach dotyczących wykończenia przeczytasz w artykule: Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz? 

Gdzie mieszkać z dziećmi?

Rodzice przykładają szczególną uwagę do zapewnienia odpowiednich warunków życia najmłodszym członkom rodziny. O tym, czy dzielnica spełni ich oczekiwania, decyduje dostępność do żłobków, przedszkoli i szkół oraz miejsc, w których dzieci będą mogły spędzać wolny czas. Popularnością wśród tej grupy poszukujących cieszą się bezpieczne osiedla. 

Najwięcej żłobków publicznych, bo 8 znajduje na Pradze-Południe. Najgorzej pod tym względem wypadają: Rembertów i Włochy (po jednej placówce). W Warszawie jest nie tylko 70 żłobków publicznych, ale i punkty dziennego opiekuna i mini-żłobki. Miasto zapewnia też miejsca w żłobkach prywatnych.  

Jeśli chodzi o przedszkola publiczne, to sytuacja najlepiej wygląda na Mokotowie. W tej dzielnicy jest też najwięcej szkół podstawowych. Jednak nie tylko liczba placówek jest istotna. Bardzo ważny jest dostęp i sposób dotarcia do przedszkola lub szkoły. Dla połowy mieszkańców Białołęki, Rembertowa, Wawra, Wesołej i Wilanowa przedszkola znajdują się poza pieszym zasięgiem 800 m. Niedogodności te dotykają też uczniów szkół podstawowych, którzy nie mają szkoły w pieszym zasięgu 1000 m. Problematycznie jest w Wilanowie, Wawrze, Białołęce, Włochach i Wesołej. 

Co jeszcze oprócz żłobków, przedszkoli i szkół warto wziąć pod uwagę? 

Z pewnością zieleń, sale zabaw, instytucje prowadzące zajęcia dla dzieci oraz obiekty sportowe i rekreacyjne. Dla przykładu, na Mokotowie zlokalizowany jest Park Arkadia, a mieszkańcy skorzystają z basenów, np. w Wodnym Parku Warszawianka, boisk i licznych siłowni. Dzieci mogą spędzać czas na placach zabaw: Fun Park Digiloo i Kinderplaneta lub placu przy ul. Batuty, skąd szybko przeniosą się do Służewskiego Domu Kultury. Rodzice znajdą sporo atrakcji dla swoich dzieci na Pradze-Południe. Mogą to być też place zabaw, zajęcia muzyczne i teatralne w Klubie Kultury Gocław lub zajęcia taneczno-muzyczne w Centrum Promocji Kultury Praga-Południe. W wolnym czasie można pobyć w parku Skaryszewskim, Polińskiego czy Parku Obwodu Praga.

Dostanie się do centrum Warszawy z Mokotowa i Pragi-Południe ułatwiają autobusy, tramwaje, metro i ścieżki rowerowe, dzięki którym dojazd jest jeszcze szybszy.

Najlepsze dzielnice dla singla 

Single najczęściej kupują kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Niemałe znaczenie w wyborze dzielnicy i to nie tylko przez singla ma:

• dostęp do różnych środków transportu, 
• czas przemieszczania się,
• tereny zielone i miejsca rekreacyjne (np. kluby fitness).
• bliskość sklepów spożywczych,
• poziom życia kulturalnego, 
• położenie restauracji, kawiarni itp.

Powołując się na dane przytoczone w zestawieniu GUS-u, warto zapoznać się z ofertą Żoliborza i Śródmieścia. Na Żoliborzu jest dobra komunikacja z centrum Warszawy, liczne usługi i lokale gastronomiczne. Do centrum można dostać się nawet w ciągu 15 minut, jednak wiele zależy od środka transportu i pory dnia. Dzielnica zaspokaja potrzeby kulturalne i rekreacyjne mieszkańców w każdym wieku – zamieszkują ją seniorzy, młodzi i rodziny.

Śródmieście to dobre miejsce dla singli, chociażby dlatego, że mieszkańcy mogą korzystać z wielu placówek usługowo-handlowych i edukacyjnych, a także klubów i galerii. Co więcej, dostanie się do centrum stolicy samochodem, który nie stoi w krokach, zajmuje maksymalnie 15 minut, a mieszkańcy mają do dyspozycji ścieżki rowerowe, linie autobusowe, sieć tramwajową i metro. Wspomnieliśmy już, że w tych dwóch dzielnicach jest najwięcej parków i zieleńców.

Dla wielu osób ważne są informacje o trasach rowerowych, a te doskonale obrazuje Warszawski Raport Rowerowy 2020. Cała infrastruktura rowerowa liczy 680,35 km (według stanu na 31 grudnia), w tym 500,14 km dróg tylko dla rowerów. Dzielnice stolicy z największą infrastrukturą rowerową to:

• Mokotów (72,95 km), 
• Śródmieście (63,87 km), 
• Ursynów (59,19 km), 
• Bielany (51,82 km). 

Z kolei największa gęstość tras rowerowych (km/tys. mieszkańców) jest w Wilanowie (0,96), we Włochach (0,62) i na Żoliborzu (0,60), w Śródmieściu (0,54).

Bez wątpienia Warszawa to miasto przyjazne rowerzystom, o czym świadczy nie tylko długość tras, ale i Rekreacyjna Trasa Rowerowa wokół Wisły, system rowerów miejskich Veturilo i parkingi rowerowe umiejscowione obok szkół, urzędów, miejsc pracy czy przystanków autobusowych i tramwajowych. 

Jeśli szukasz dla siebie mieszkania, to polecamy artykuł, który porusza ten temat dokładniej: Single w Polsce - jakie mieszkania kupują?

Czy warto zamieszkać w stolicy?

Oczywiście na to pytanie nie ma jednej, właściwej odpowiedzi, a zdania są podzielone i to nie tylko te dotyczące Warszawy, ale i województwa mazowieckiego. Z pewnością swoje miejsce na ziemi znajdą tu osoby, które żyją same lub z rodziną. Wyniki Barometru Warszawskiego z 2020 r. jednoznacznie wskazują, że mieszka się tutaj dobrze. Aż 82% badanych stwierdziło, że nie chciałoby mieszkać w innym miejscu, a 93% dobrze oceniło komunikację, dzięki której można dostać się do większości miejsc w mieście. Warszawa jest atrakcyjna dla potencjalnych i obecnych mieszkańców również ze względu na nieruchomości, nowe inwestycje, które łączą się z miejscami pracy, bezpieczeństwo, zieleń czy szerokie możliwości rekreacji. 

W 2020 r. podobnie jak w poprzednich latach, w Warszawie wzrosła liczba ludności. Urząd Statystyczny podaje, że zwiększyła się ona o 12,2 tys. osób. Ceny nieruchomości w Warszawie należą do najwyższych Polsce, jednak na stołecznym rynku deweloperskim są i tańsze lokale. W zależności od położenia średnie ceny za mkw. i mieszkanie będą inne. Największy popyt we wrześniu 2021 r. obserwuje się na Żoliborzu, Bemowie, w Wawrze, we Włochach i na Ursynowie.yt we wrześniu 2021 r. obserwuje się na Żoliborzu, Bemowie, w Wawrze, we Włochach i na Ursynowie.

Jeśli szukasz nowego mieszkania lub zabudowy jednorodzinnej albo chcesz przeprowadzić się do Warszawy i nie wiesz, jakie dzielnice spełnią Twoje oczekiwania, to najprostszym i najszybszym sposobem jest skorzystanie z wyszukiwarki RynekPierwotny.pl. Poznasz ceny domów i mieszkań w wybranym przez siebie miejscu wraz z warunkami i udogodnieniami. Jeśli zainteresuje Cię konkretna oferta, to za pomocą strony, z łatwością skontaktujesz się z deweloperem. 

 

Źródła:

1. Ranking dzielnic Warszawy pod względem atrakcyjności warunków życia, Mazowiecki Ośrodek Badań Regionalnych 2017
2. Urząd Statystyczny w Warszawie: Przegląd Statystyczny Warszawy. II kwartał 2021 r., Panorama dzielnic Warszawy w 2019 r.
3. Raporty z planowania Warszawy