Gdzie w Polsce kupimy najtańsze mieszkania?

Najdroższe mieszkania położone są w pobliżu metropolii – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Poznania i w turystycznych kurortach jak Zakopane. Najtańsze kupimy natomiast w Zielonej Górze. Jednak w mniejszych miastach, także wojewódzkich ceny są do siebie zbliżone. Nie widać znaczących różnic.

Tańsza prowincja

Według danych Narodowego Banku Polskiego, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym najtańsze mieszkania wśród stolic regionów znajdziemy w województwie lubuskim. W Zielonej Górze za lokale z rynku pierwotnego w lutym 2020 trzeba było zapłacić średnio 5200 zł/mkw., a za używane 5130 zł/mkw.

Nieco wyższe ceny znajdują się w innych miastach wojewódzkich analizowanych przez NBP (Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Olsztynie, Opolu, Rzeszowie, Szczecinie).  Za mieszkanie z rynku pierwotnego trzeba zapłacić od ok. 5980 zł/mkw. – w Rzeszowie, do ok. 7300 zł/mkw. w Katowicach. Natomiast na rynku wtórnym od ok. 5450 zł/mkw. – w Kielcach do 7000 zł/mkw. – w Rzeszowie.

Równie relatywnie niedrogie mieszkania na rynku pierwotnym znajdziemy w województwie świętokrzyskim, podlaskim oraz lubelskim. Średnie ceny w stolicach tych województw wynoszą nieco ponad 6100 zł/mkw. (Kielce – 6166 zł/mkw., Białystok – 6156 zł/mkw. oraz Lublin – 6194 zł/mkw).

Niska cena nieruchomości w takich miastach bardzo kusi. Często są nawet połowę niższe niż w topowych lokalizacjach. Różnica polega przede wszystkim na tym, że decydując się na tańszy region, za podobną kwotę można kupić znacznie większe mieszkanie lub po prostu mniej zapłacić. Wiąże się z tym oczywiście tańszy i mniejszy kredyt mieszkaniowy, który można będzie szybciej spłacić.

Prowincjonalne rynki cechują się również większą stabilnością cen. Ale jeśli liczymy, że mieszkanie w przyszłości zyska na wartości, to przewidywalny zysk może nie być aż tak korzystny. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku wynajmu. Jeśli rynek najmu jest płytki, a czynsze niskie, to nie ma odpowiedniego popytu, co w konsekwencji przynosi mniejsze zarobki.

Droższe metropolie

Najwyższe ceny mieszkań znajdują się w pięciu polskich metropoliach, czyli w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku. Tutaj koszt 1 mkw. jest wyraźnie wyższy od reszty kraju. Stawki są nawet ponad 100 proc. wyższe niż w innych miastach regionalnych.

Dla przykładu w Warszawie średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania pod koniec czerwca 2020 roku wyniosła 10 343 zł. Oczywiście, oferta stołecznych deweloperów jest bardzo zróżnicowana. Najdroższymi dzielnicami są  Śródmieście, Wola, Ochota, Mokotów, Praga-Północ oraz Żoliborz. Tańsze mieszkania można za to nabyć m.in. w Wesołej, na Białołęce, Rembertowie i Wawrze. Mimo to średnia cena metra kwadratowego w „najtańszej” warszawskiej dzielnicy, a mianowicie w Wesołej – 7174 zł, jest i tak wyższa niż w znacznej części stolic województw.

Wysokie ceny mieszkań w największych miastach wojewódzkich, mają również ogromny wpływ na ceny w miasteczkach oddalonych w promieniu 30-40 km. Są to tzw. sypialnie, ale mimo że ich ceny są niższe niż w centrach miast, to tym samym znacząco wyższe od stawek w innych miastach w danym województwie, a często  nawet wyższe od cen w pozostałych miastach wojewódzkich. Jak się okazuje, w Pruszkowie pod Warszawą za lokal od dewelopera zapłacimy około 7400 zł/mkw., a w Ząbkach średnio 7600 zł/mkw.

Poza największymi miastami wysokie ceny mieszkań są charakterystyczne dla znanych kurortów turystycznych jak choćby Zakopanego. Głównym czynnikiem wpływającym na atrakcyjną cenę jest potencjał turystyczny i kwitnący rynek wynajmu.

Materiał przygotowany na podstawie danych NBP – „Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2016 – II kw. 2020)" oraz raportu eksperckiego “Rynek mieszkaniowy w Warszawie — II kw. 2020 r.” udostępnionego przez analityków portalu RynekPierwotny.pl.