Kredyt na dom - jak uzyskać?

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 03.03.2022, Data aktualizacji: 10.01.2023

10 minut czytania
Kredyt na dom
Budowa i zakup domu wymagają sporych nakładów. Najczęściej takie transakcje są finansowanie z wykorzystaniem kredytu. Jak uzyskać kredyt na dom? Sprawdź.

Inwestycja w budowę domu finansowana kredytem mieszkaniowym to poważne wyzwanie, którego powodzenie zależy od wielu czynników - nie tylko od odpowiednich możliwości finansowych, ale również od prawidłowego oszacowania kosztów inwestycji. Dlatego też jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego warto do całej sprawy odpowiednio się przygotować.

Z tego tekstu dowiesz się m.in.:

  • jakie formalności należy spełnić, by otrzymać kredyt na budowę domu
  • co może być zabezpieczeniem takiego kredytu i jaki jest tryb wypłaty pieniędzy
  • jak oszacować wartość inwestycji finansowanej kredytem budowlano-mieszkaniowym

Kredyt na dom - zależny od etapu

Pierwszą sprawą, z którą musi uporać się osoba chcąca postawić dom jest działka, którą trzeba posiadać, by postawić na niej dom. Jeśli inwestor ma działkę, jej wartość będzie traktowana przez bank jako wkład własny kredytu na budowę (jeśli nie stanowi minimum 20 proc. kosztów kredytowania, klient dopłaca różnicę, albo wykupuje ubezpieczenie niskiego wkładu).

Jeśli natomiast inwestor nie ma działki, może ją oczywiście kupić na kredyt, wykładając tym razem konieczny wkład własny. Banki często udzielają najpierw kredytu na zakup działki, a dopiero potem aneksują go, bądź udzielają kolejnego na budowę nieruchomości. Zdarza się też, że za jednym zamachem można uzyskać kredyt na działkę i budowę, ale wtedy często już na etapie kupna działki banki oczekują przedstawienia projektu budowlanego.

Kredyt na budowę domu - procedura 

Kredyt, który ma sfinansować budowę domu to produkt mocno różniący się od typowego kredytu mieszkaniowego. Kredytobiorca musi bowiem wywiązać się z zadania, a więc zbudować swój przyszły dom. Jest to więc tzw. kredyt budowlano-hipoteczny. Jak nazwa wskazuje, łączy on dwa modele finansowania.

  • W czasie trwania budowy jest kredytem budowlanym - kredytobiorca spłaca wówczas raty odsetkowe zobowiązania, banki wymagają też od niego wykupienia polisy ubezpieczeniowej na wypadek choroby, niezdolności do pracy, czy śmierci kredytobiorcy oraz ubezpieczenia domu w budowie.
  • Po skończeniu prac i oddaniu domu do użytkowania kredyt staje się typowym kredytem hipotecznym, zabezpieczonym na postawionej nieruchomości.

Podobny mechanizm dotyczy finansowania zarówno zakupu domu jak i jego remontu/wykończenia. Szacuje się, że wykończenie metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej w przeciętnym standardzie to aktualnie wydatek rzędu 1000 zł. Tak więc prace wykończeniowe dla domu przeciętnej wielkości mogą pochłonąć nawet ponad 100 tys. zł.

Dlatego też, w przypadku kredytu, który ma sfinansować zarówno kupno nieruchomości, jak i jej wykończenie, bank przyjmie model kredytowania, który będzie zmieniał się w trakcie. Najpierw wypłaci pieniądze potrzebne na kupno domu, a potem - w zależności od postępu prac - będzie uruchamiał środki przeznaczone na budowę/wykończenie. Jeśli bank finansuje kupno domu od dewelopera, który dopiero zbuduje daną nieruchomość, pieniądze na ten cel będą wypłacane w transzach bezpośrednio na rachunek powierniczy inwestycji deweloperskiej.

Na co zwrócić uwagę kupując dom? Czytaj

kredyt na dom - procedura

Kredyt na dom pod zastaw mieszkania - czy jest możliwy? 

Jeśli ktoś chce kupić działkę i sfinansować budowę domu kredytem, a nie ma środków na wkład własny, może przedstawić inne zabezpieczenie. Hipoteka na alternatywnej nieruchomości - np. mieszkaniu, będzie rozwiązaniem jak najbardziej akceptowanym przez banki. Warunki są dwa: kredytobiorca musi być właścicielem owego mieszkania, a jego wartość musi być większa od wartości działki i kosztów budowy, czyli od wartości kredytu, o który wnioskujemy (minimum o 20 proc., jeśli kredyt ma nie mieć dodatkowych kosztów).

Polski Ład a kredyt na dom

Polski Ład, a więc pakiet regulacji podatkowych, wprowadza również rozwiązania niezwykle istotne dla kredytobiorców na rynku mieszkaniowym. Od stycznia budowa domu o powierzchni do 70 mkw. nie wymaga pozwolenia na budowę. Nie trzeba też ustanawiać kierownika budowy.

Polski ład - budowa domu Czytaj więcej

Od maja natomiast wejdą w życie przepisy umożliwiające zaciąganie kredytów bez wkładu własnego. Tzw. ustawa o gwarantowanym kredycie hipotecznym pozwala bez wkładu własnego uzyskać finansowanie z banku na kupno mieszkania czy budowę domu. Państwo zagwarantuje wkład własny w wysokości do 20 proc. wartości nieruchomości, do kwoty 100 tys. zł.

Należy tu zaznaczyć, że kwota kredytu do spłacenia nie zmniejsza się o gwarantowany wkład. Kredytobiorca, który korzysta z państwowego wsparcia, ma co do zasady całość kredytu do spłacenia, ale jeśli w trakcie umowy na świat przyjdą dzieci, będzie mógł liczyć na spłatę części zobowiązania przez państwo.

polski ład - a kredyt na dom

Jak dostać kredyt na dom? Podpowiadamy krok po kroku 

Zakładając, że nasz kredytobiorca będzie potrzebował na zakup/budowę domu około 750 tys. zł, miesięczna rata takiego zobowiązania wyniesie min. 4100 zł. Oprocentowanie najkorzystniejszych ofert bankowych zaczyna się od około 5,30 proc., a marże od 0 proc.

Zanim złożymy wniosek kredytowy, kluczowe będzie określenie kwoty, której potrzebujemy. Jeśli w grę wchodzi kupno gotowego domu, sprawa jest prosta. Jeśli natomiast chcemy dom zbudować, musimy oszacować koszt naszej inwestycji budowlanej. Kosztorys wraz z harmonogramem będzie też zresztą wymagany przez bank.

Jak ocenić koszt inwestycji? Na wstępnym etapie można się posiłkować kalkulatorem budowlanym, poprosić o wycenę właściciela firmy, którą zamierzamy zatrudnić, lub oszacować koszt na podstawie wiedzy o nakładach, jakie poniósł ktoś z rodziny lub znajomych, stawiając podobną nieruchomość.

Na etapie procedury kredytowej będziemy musieli przygotować już konkretny kosztorys, szacując nakłady w kolejnych etapach prac. Dobrze, żeby podpisał się pod nim specjalista z uprawnieniami - kosztorysant budowlany. Bank na podstawie kosztorysu będzie wypłacał kolejne transze kredytu. Należy pamiętać, że kosztorys dla bezpieczeństwa powinien być powiększony (choćby ze względu na wzrost cen). Przyjmuje się, że wystarczającym buforem jest 15 - 20 procent.

Należy też wziąć pod uwagę, że banki stosują własne wskaźniki mające uchronić obie strony umowy przed niedoszacowaniem kredytu, które poskutkowałoby niezakończeniem budowy. W tym celu instytucje finansowe określają minimalny koszt budowy 1 mkw. domu. Widełki w tym zakresie mogą być szerokie - od 2200 zł/mkw. - do 3500 zł/mkw. Określając wartość kredytu dobrze jest "wstrzelić się" w wartości stosowane przez banki, ale też nie na minimalnym poziomie, choćby ze względu na ryzyko wzrostu cen robocizny, czy materiałów budowlanych.

Kluczowe jest również oszacowanie zdolności kredytowej, więcej na ten temat przeczytasz w innych naszych artykułach.

jak dostać kredyt

Kredyt na budowę domu - formalności 

Jeśli chcemy zbudować dom, oprócz standardowego zestawu dokumentów wymaganego przez banki (zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, PIT roczny jeśli prowadzimy działalność gospodarczą, wyciąg z konta bankowego, księgi przychodów i rozchodów dla przedsiębiorcy rozliczającego się na zasadach ogólnych), musimy przedstawić także dokumentację związaną stricte z budową.

Tak więc musimy dodatkowo dostarczyć do banku:

Po złożeniu dokumentów wraz z wnioskiem kredytowym bank teoretycznie ma 21 dni na wydanie decyzji. W praktyce najczęściej czas ten się wydłuża, choćby z powodu konieczności dodatkowych dokumentów. Decyzja kredytowa - w zależności od banku jest ważna zazwyczaj od 30 do 60 dni. Przed podpisaniem umowy kredytowej, klient dostanie ją, by zapoznać się z poszczególnymi zapisami. Po podpisaniu, będzie miał jeszcze 14 dni na odstąpienie od umowy.

kredyt na dom - grafika

Kredyt na dom - od czego zależą koszty? 

Mając komplet dokumentów możemy złożyć wniosek kredytowy niekoniecznie w jednym, a w kilku bankach. Pozytywne decyzje kilku instytucji dadzą nam poczucie bezpieczeństwa i możliwość negocjacji oraz spokojnego wyboru najlepszej oferty.

Jak wynegocjować najlepszy kredyt hipoteczny? Radzimy

Oprocentowanie i prowizja kredytu

Oczywiście kluczowym wskaźnikiem, który określa koszt naszego kredytu jest oprocentowanie. Składa się na nie suma wskaźnika WIBOR (stopa procentowa stosowana w rozliczeniach międzybankowych) i stałej marży pobieranej przez bank. Marża nie zmienia się przez cały okres kredytowania, natomiast WIBOR ulega zmianom, w zależności od poziomu stóp procentowych NBP. Jeśli rosną stopy, rośnie też WIBOR i finalnie raty kredytów.

Analizując warunki kredytowania powinniśmy zwrócić uwagę nie tylko na oprocentowanie, ale też na dodatkowe koszty kredytu - w szczególności wysokość prowizji, a więc jednorazowej opłaty pobieranej przez bank przy uruchomieniu kredytu.

Dodatkowe ubezpieczenie

Istotnym kosztem mogą być też dodatkowe ubezpieczenia, od których wykupienia bank uzależnia udzielenie kredytu. Najczęściej w grę wchodzi ubezpieczenie domu w budowie, ubezpieczenie niskiego wkładu, które trzeba płacić w sytuacji, gdy wkład własny kredytobiorcy jest mniejszy niż 20 proc., obowiązkowe może być też ubezpieczenie pomostowe, opłacane do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej.

Spotyka się też ubezpieczenia nieruchomości od pożaru, zalania, ubezpieczenia na życie kredytobiorcy, czy ubezpieczenia od utraty pracy. Nie wszystkie oczywiście są wymagane przez banki.

kredyt na dom - koszty

Środki z kredytu na dom - kiedy otrzymasz? 

Jeśli kupujemy gotowy dom, wypłata pieniędzy na konto zbywcy nastąpi po dostarczeniu do banku kopii podpisanego aktu notarialnego. Jeśli jednak chcemy sfinansować również wykończenie domu, bądź jego budowę, nie dostaniemy całości pieniędzy od razu, a w transzach.

Wypłata transz będzie uzależniona od postępu i kosztu kolejnych etapów określonych w kosztorysie. Przed wypłatą kolejnych transz bank ma prawo skontrolować postęp inwestycji. W tym celu może wymagać od kredytobiorcy np. przedstawienia faktur za kolejne usługi i materiały budowlane, ale może też przeprowadzić inspekcję budowlaną, czyli za pomocą pracowników banku w towarzystwie inspektora budowlanego, sprawdzić fizycznie postęp prac.

Kredyt na dom - co można sfinansować? 

Kredytem na dom możemy sfinansować:

  • zakup gotowej nieruchomości mieszkalnej,
  • budowę domu od postaw wraz z zakupem działki,
  • możemy także uzyskać finansowanie samego wykończenia nieruchomości.

Zdarza się jednak, że banki ograniczają zakres finansowania - np. z uwagi na technologię postawienia domów. Te co bardziej egzotyczne - np. domy szkieletowe czy z prefabrykatów - mogą spotkać się z utrudnieniami w finansowaniu i dodatkowymi wymogami.

Budowa domu z prefabrykatów Sprawdź

Różnie bywa też z zakresem finansowania wykończenia nieruchomości. Banki sfinansują tylko określony zakres prac i będą wymagać, by dom znajdował się przynajmniej w stanie surowym zamkniętym - a więc miał wstawione okna, drzwi i dach. Dokładny zakres prac możliwych do sfinansowania uzależniony jest oczywiście od polityki banku. "Pewniaki" to położenie tynków, gładzi, malowanie, wykończenie podłóg, schodów, montaż parapetów, instalacji.

Od polityki banków zależy również zakres finansowania samej budowy. Generalnie banki oczekują nieruchomości oddanej do użytkowania. Niemożliwe jest więc uzyskanie finansowania tylko do stanu surowego. Jeśli natomiast chodzi o prace stricte wykończeniowe, bank nie musi ich finansować. Nie wymaga oddania domu w wersji "pod klucz", choć uzyskanie finansowania także tego etapu jest oczywiście możliwe.

kredyt na dom - co można sfinansować

Kredyt na dom w pigułce - o czym warto pamiętać? 

Przystępując do składania wniosków o kredyt i analizując kolejne oferty, powinniśmy pamiętać, żeby nie skupiać się tylko na poszczególnych wartościach oprocentowania, marży, prowizji itp. Kluczowym wskaźnikiem, który nas interesuje jest Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO). I o nią należy pytać w banku. Pokazuje ona całkowity koszt kredytowania ponoszony przez klienta, wyrażony w wartości procentowej w stosunku rocznym. Mówiąc prościej RRSO "wlicza" nie tylko oprocentowanie, ale wszystkie poniesione wydatki i pokazuje realne koszty kredytowania.

Co prawda obecnie podawanie wartości RRSO przy ofertach kredytowych jest obowiązkowe, ale warto na to zwrócić szczególną uwagę.

To samo dotyczy dokumentacji wydatków budowlanych. Kredytobiorca powinien zbierać paragony i faktury za wykonane czynności. W ten sposób potwierdzi swoją wiarygodność w oczach banku, jeśli będzie on oczekiwał udowodnienia realizacji kolejnych prac.

Ważną sprawą jest również - wymagane przez banki - ubezpieczenie domu. Chodzi o polisę na dom w budowie, w podstawowym wymiarze - ochrony murów przed zniszczeniem. Oczywiście zakres polisy można poszerzyć, np. ubezpieczeniem od kradzieży. Po zakończeniu budowy ubezpieczenie możemy kontynuować już jako zwykłą polisę na dom. Będzie ona droższa, stąd różnicę trzeba będzie dopłacić.

Podsumowanie

Budowa domu to zazwyczaj najpoważniejsze zadanie i inwestycja w życiu. Od szczegółów może zależeć sukces przedsięwzięcia. Jak widzimy - aspektów sprawy jest wiele, dlatego zanim złożymy wniosek w banku, lub podpiszemy umowę przedwstępną kupna działki, należy maksymalnie zgłębić sprawę i dokładnie oszacować zarówno potrzebną kwotę, jak i własne możliwości finansowe.

Chcesz oszczędzić sobie tylu formalności? Zachęcamy do przejrzenia ofert domów od deweloperów. Skorzystaj z filtrów i znajdź swój nowy dom!

Szukaj nowych domów!

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od wielu lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: