Budowa domu krok po kroku: od czego zacząć i jak zrealizować harmonogram budowy domu?

Czeka Cię budowa domu jednorodzinnego i nie wiesz, jak się za to zabrać? Zobacz, co jest potrzebne do budowy domu, jakie dokumenty musisz przygotować i jak wygląda harmonogram prac. Sprawdź, jak wygląda budowa domu od A do Z.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie dokumenty do budowy domu są niezbędne,
• ile buduje się dom – jaki jest średni czas od rozpoczęcia do zakończenia budowy,
• ile bierze kierownik budowy za odbiór domu,
• jaka jest właściwa kolejność prac przy budowie domu,
• czy możliwa jest budowa domu samemu krok po kroku.

Budowa domu – od czego zacząć: dokumenty i formalności przed budową domu

Zastanawiasz się, od czego zacząć budowę domu? Formalności z tym związane napawają Cię pewnym lękiem? Sprawdź, jakie są potrzebne dokumenty do budowy domu krok po kroku. Dowiedz się, O czym Ty, jako inwestor, musisz pamiętać przed rozpoczęciem prac.

Budowa domu – dokumenty, których potrzebujesz w pierwszej kolejności

Najważniejsze kwestie, które trzeba załatwić w pierwszej kolejności to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. O pierwszy dokument zapytaj w urzędzie miasta lub gminy. Możesz otrzymać go, nawet jeśli nie jesteś właścicielem działki. W przypadku, gdy dany obszar nie ma planu zagospodarowania, zgłoś się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, gdzie złożysz wniosek o wydanie warunków zabudowy.

Kolejne dokumenty potrzebne do budowy domu to:

• projekt budowlany (w tym: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny),
• zgłoszenie budowy lub pozwolenie na budowę domu,
• dziennik budowy domu jednorodzinnego.

Budowa domu – jakie dokumenty dodatkowe mogą być potrzebne?

W niektórych sytuacjach, w zależności od Twojej działki, trzeba postarać się o dodatkowe dokumenty, w tym:

• decyzję o wyłączeniu gruntu spod produkcji rolnej,
• opinię geotechniczną,
• zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej,
• zezwolenie o usunięciu drzew,
• zgodę na odstępstwo od przepisów, aby mogła rozpocząć się budowa domu – formalności mogą się wtedy wydłużyć.

Uzyskałeś już pozwolenie na budowę? I co dalej? Odpowiedź znajdziesz w dalszej części artykułu.

Zobacz nowe domy na sprzedaż w Warszawie i okolicach

Budowa domu – kolejność prac: 10 etapów budowy domu

Zanim rozpoczniesz pracę, najpierw wypisz w punktach kolejne etapy budowy domu. Zaangażuj do pomocy inne osoby, bo zapewne nie wiesz wszystkiego. Kolejność prac na budowie nie powinna być przypadkowa, lecz musi mieć pokrycie w przygotowanym harmonogramie. Jeśli zapiszesz poszczególne etapy domu w punktach, będziesz mógł w dowolnym momencie do nich wrócić i sprawdzić, w jakiej fazie znajduje się realizacja.

Budowa domu krok po kroku może przebiegać zgodnie z poniższymi etapami:

1. Przygotowanie projektu budowlanego,
2. Uzyskanie pozwoleń na budowę,
3. Stan zero – krok po kroku trzeba przygotować teren pod budowę i wykonać fundamenty,
4. Stan surowy otwarty (stan SSO) – m.in. wzniesienie ścian nośnych, wykonanie stropów i schodów,
5. Budowa dachu,
6. Dalsza budowa domu – stan surowy zamknięty: m.in. ocieplenie dachu, montaż drzwi zewnętrznych i okien,
7. Wykonanie instalacji wewnętrznych w budynku – w tym ogrzewania, wentylacji, a także instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej,
8. Poszczególne etapy wykończenia domu – m.in. malowanie ścian i sufitów, wylewki, tynkowanie, wykonanie elewacji budynku czy montaż urządzeń sanitarnych,
9. Odbiór budynku przez kierownika budowy,
10. Zagospodarowanie terenu wokół domu – m.in. wykonanie podjazdu i oświetlenia.

Budowa domu metodą gospodarczą - wady i zalety Czytaj

Harmonogram prac budowlanych – wzór

Plan budowy powinien wskazywać nie tylko poszczególne etapy, lecz także przypadający na każdy z nich czas budowy domu.

Etap	Czas trwania	Łączny termin od rozpoczęcia budowy
Przygotowanie projektu budowlanego	1-3 msc.	od 1. do 3. miesiąca
Uzyskanie pozwoleń na budowę	1-3 msc.	od 2. do 6. miesiąca
Stan zerowy budowy	1-2 msc.	od 3. do 8. miesiąca
Budowa dachu	1-2 msc.	od 4. do 10. miesiąca
Stan surowy zamknięty	1 msc	od 5. do 11. miesiąca
Wykonanie instalacji wewnętrznych	1-2 msc.	od 6. do 13. miesiąca
Wykończenie domu	4-6 msc.	od 10. do 19. miesiąca
Odbiór budynku	1-2 msc.	od 11. do 21. miesiąca
Zagospodarowanie terenu	1-3 msc.	od 12. do 24 miesiąca

Ile czasu na zakończenie budowy domu jednorodzinnego od podstaw trzeba założyć? Najczęściej wszystkie niezbędne prace trwają od 12 do 24 miesięcy. Czas może się jednak wydłużyć lub skrócić w zależności od różnych czynników, w tym stopnia skomplikowania projektu, warunków atmosferycznych, dostępności materiałów czy umiejętności i możliwości czasowych, jakimi dysponuje wybrana ekipa do budowy domu. Istotne znaczenie ma także wybrana technologia budowy domu. 

Stan zerowy budynku

Stan zero budynku, jak sama nazwa wskazuje, to pierwszy etap budowy domu. Wszelkie sprawy urzędowe masz już za sobą, więc mowa tu o działaniach już na działce, które przygotują teren do postawienia budynku.

Najważniejsze elementy, których musisz dopilnować to:

• wyrównanie oraz ogrodzenie działki, 
• wytyczenie obrysu budynku w terenie, 
• budowa fundamentów i ewentualnie piwnicy – możliwa jest budowa domu na starych fundamentach, jeśli znajdują się w dobrym stanie, są właściwie wzmocnione i odpowiadają projektowi budynku,
• wykonanie izolacji przeciwwilgociowej i termicznej, 
• rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej w fundamentach, 
• ułożenie podkładu betonowego. 

Już na tym etapie konieczna będzie ekipa budowlana, która wykona fundamenty, izolację czy instalację wodno-kanalizacyjną. Budowa fundamentu krok po kroku polega m.in. na oczyszczeniu i wyrównaniu terenu, przygotowaniu wykopu pod fundamenty, a także wykonaniu podbudowy i ułożeniu zbrojenia.

Następnie można wylać beton, po czym go wyrównać, wygładzić i utwardzić. Co ważne, niezbędny będzie także geodeta – tylko on może wytyczyć nieruchomość w terenie. Taka osoba powinna dysponować specjalistyczną wiedzą dotyczącą tego, jak się buduje dom.

Przy założeniu, że dom do budowania nie będzie miał podpiwniczenia, a warunki gruntowe są odpowiednie – ten etap wyniesie Cię około 10% całkowitego kosztu budowy.

Stan surowy otwarty – co to znaczy?

Kolejny krok to tzw. pójście w górę. Twój dom w budowie zdobędzie ściany! Zakres prac w stanie surowym otwartym to:

• postawienie ścian zewnętrznych i działowych oraz wybudowanie kominów, 
• wykonanie stropów oraz wewnętrznych schodów żelbetowych, 
• wykonanie więźby dachowej i ułożenie pokrycia dachowego, 
• montaż rynien.

Otwarty stan surowy domu może pochłonąć nawet 45% całego budżetu, warto się na to przygotować i uwzględnić w kosztorysie!
Zarówno stan zerowy, jak i stan surowy otwarty umożliwia przerwanie budowy, np. na zimę. W drugim przypadku najlepiej zabić deskami otwory okienne i wrócić do prac na wiosnę.

Stan surowy zamknięty

Powoli, powoli Twój dom nabiera kształtów. Teraz czas na wstawienie okien i drzwi. Wniosek o pozwolenie na montaż rolet zewnętrznych nie jest potrzebny – składają go w spółdzielni mieszkaniowej jedynie właściciele mieszkań.

Jak wygląda krok po kroku budowa domu na tym etapie? Konieczne jest przeprowadzenie następujących prac:

• wykonanie instalacji elektrycznej, sanitarnej i gazowej, 
• montaż stolarki okiennej, drzwi wejściowych, rolet zewnętrznych oraz bramy garażowej, 
• wylanie posadzki, 
• położenie tynków wewnętrznych, 
• ocieplenie elewacji, 
• montaż parapetów zewnętrznych oraz balustrad na ewentualnych balkonach.

Kolejne etapy budowy domu są już zdecydowanie przyjemniejsze i skupiają się wokół prac wykończeniowych.

Umowa na budowę domu – stan surowy – wzór

Jak wybudować dom, jeśli nie masz odpowiednich umiejętności? Warto wtedy zawrzeć umowę z zewnętrznym wykonawcą? Kto buduje domy? Możesz zlecić takie zadanie firmie budowlanej, która zatrudnia wszystkich potrzebnych specjalistów, w tym elektryków, dekarzy, murarzy, tynkarzy, hydraulików czy glazurników. Generalny wykonawca będzie koordynować wszystkie prace i odpowiadać za finalny efekt. Najczęściej zapewni on wszystko, co potrzebne do budowy domu – w tym materiały i narzędzia.

Niektóre firmy oferują budowanie domu tylko w ograniczonym zakresie, ponieważ specjalizują się w określonych etapach. Możesz też zatrudniać indywidualnych wykonawców i samodzielnie nadzorować ich prace.

Chcesz wybudować swój pierwszy dom? Ekipy budowlane niestety nie zawsze podchodzą rzetelnie do swoich obowiązków i często nie dotrzymują terminów. Wynika to z tego, że jednocześnie przyjmują zlecenia na inne domy do budowy. Dlatego warto zabezpieczyć swoje interesy i podpisać umowę z wykonawcą.

W umowie na wybudowanie domu powinny znaleźć się zwłaszcza następujące elementy:

• dane identyfikacyjne i adresowe inwestora oraz wykonawcy,
• wskazanie przedmiotu umowy i zakresu prac,
• termin wykonania prac na poszczególnych etapach,
• ostateczny termin, w jakim zostanie zrealizowana budowa budynku,
• wysokość wynagrodzenia dla wykonawcy, forma i termin dokonywania płatności,
• prawa i obowiązki obu stron,
• zasady usuwania ewentualnych usterek,
• ustalenia dotyczące gwarancji i rękojmi,
• procedury dotyczące wypowiedzenia umowy,
• kary umowne za niedotrzymanie określonych warunków umowy,
• podpisy obu stron.

Wykończenie domu – etapy

Budynek przyjął już stan surowy zamknięty? Co dalej? Pora na prace wykończeniowe, aby budowa krok po kroku zmierzała ku końcowi. To ostatni etap budowy domu, który przynosi najwięcej radości, choć zwykle nie brakuje także nerwów. Jeszcze chwila, a przyjdzie czas na montaż mebli oraz aranżacyjne dodatki! Zanim jednak to, czeka Cię m.in.:

• instalacja urządzeń grzewczych (kominek, piec, grzejniki), 
• montaż drzwi i parapetów wewnętrznych, 
• szpachlowanie oraz malowanie ścian, 
• położenie płytek i paneli, 
• wykończenie kuchni i łazienki (w tym biały montaż), 
• instalacja lamp i gniazdek elektrycznych.

Jednym ze sposobów na oszczędności może być samodzielna budowa komody. Krok po kroku możesz ją wykonać w domowych warunkach. Trzeba w tym celu dokonać niezbędnych pomiarów i przygotować rysunek techniczny. Następnie należy wybrać i zakupić potrzebne materiały (płyty meblowe, lakiery, farby itp.) oraz przygotować narzędzia (wiertarkę, wkrętarkę, szlifierkę, poziomicę, klucze, gwoździe i piłę do drewna). Do właściwych prac należą m.in.:

• cięcie płyt, 
• wykonywanie otworów na zawiasy i uchwyty, 
• przycinanie półek, 
• łączenie płyt,
• montaż szuflad, półek, frontów i uchwytów,
• szlifowanie, malowanie i lakierowanie.      

Jak wykończyć dom w środku – kuchnię i łazienkę?

Do najważniejszych pomieszczeń na etapie wykończenia domu należą kuchnia i łazienka. Należy m.in. zaprojektować i wykonać meble na wymiar, wentylację, instalację wodno-kanalizacyjną. Trzeba także pokryć podłogę i ściany – tynkiem i farbami, a następnie kafelkami, płytkami czy panelami. Nie można też zapomnieć o zlewie, wannie lub prysznicu, toalecie, meblach łazienkowych i lustrach.

Co pierwsze – tynki czy wylewki?

Nie jesteś pewien co wykonać najpierw – tynki czy wylewki? Prawidłowa kolejność wykończenia domu zakłada, że w pierwszej kolejności należy przeprowadzić tynkowanie ścian. Pozwoli to uniknąć uszkodzenia gotowej powierzchni wylewek w trakcie przygotowywania tynków – np. na skutek zarysowań czy zabrudzeń zaprawą tynkarską. Wylewkom może zarazem zaszkodzić wysoka wilgoć, która wytwarza się podczas tynkowania z powodu konieczności użycia dużej ilości wody.

Zakończenie budowy – kto odbiera budynek?

Aby budowa domu od podstaw mogła się zakończyć, konieczny jest formalny odbiór budynku. Tu warto zaznaczyć, że już na początku swojej drogi powinieneś zatrudnić kierownika budowy. Do którego etapu potrzebny jest taki specjalista? Tak naprawdę do każdego. Pomoże Ci on przejść przez cały proces, dopilnuje, aby pracy przebiegały zgodnie z projektem i został dotrzymany harmonogram budowy domu. Poprowadzi także niezbędną dokumentację, w tym dziennik budowy.

Jakie etapy odbiera kierownik budowy? Najczęściej należą do nich:

• przygotowanie wykopów i podłoża do wylania fundamentów,
• wykonanie fundamentów,
• przygotowanie izolacji termicznej i przeciwwilgociowej,
• stan surowy otwarty,
• stan surowy zamknięty,
• wykonanie wewnętrznych instalacji,
• prace wykończeniowe,
• zakończenie budowy.

Ile bierze kierownik budowy domu jednorodzinnego za odbiór domu?

Chcesz wiedzieć, jaką opłatę naliczy za odbiór dom kierownik budowy? Cena usługi zależy m.in. od doświadczenia takiego specjalisty, stopnia skomplikowania inwestycji czy miejscowości, w której powstaje dom.
Ile najczęściej bierze w największych polskich miastach kierownik budowy domu jednorodzinnego? Kraków, Warszawa czy Wrocław to miejscowości, w których stawki za końcowy odbiór są najwyższe i wynoszą około 1000 zł. Całościowa cena usługi takiego specjalisty wynosi około 5000 zł. Nieco mniej zwykle bierze kierownik budowy instalacji gazowej. Cena w największych polskich metropoliach sięga około 3000 zł.

Odbiór budynku – jakie dokumenty są potrzebne? Co robi kierownik budowy?

Na ostatnim etapie budowy do obowiązków kierownika należą:

• zgłoszenie inwestorowi budynku do odbioru,
• przekazanie mu pisemnego oświadczenia o zgodności wykonania danego obiektu z prawem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę, warunkami zabudowy oraz innymi istotnymi przepisami,
• złożenie pisemnego oświadczenia o doprowadzeniu do porządku placu budowy, czasami także najbliższego sąsiedztwa np. ulicy,
• uczestniczenie w odbiorze budynku do odbioru,
• zagwarantowanie usunięcia ewentualnych usterek. 

Do jakiego etapu potrzebny jest kierownik budowy? Współpracy z takim specjalistą nie kończy ostatni wpis w dzienniku budowy, który potwierdza zakończenie robót budowlanych i pozwala odebrać dom. Kierownik musi jeszcze zgłosić budynek do urzędu wraz z niezbędnymi dokumentami.

Czy można mieszkać bez odbioru domu?

Co do zasady odbiór domu jest konieczny, aby w nim zamieszkać, ponieważ potwierdza spełnienie wymogów prawnych i technicznych, m.in. w zakresie bezpieczeństwa. Istnieje jednak możliwość wprowadzenia się do budynku wcześniej – zanim zostaną ukończone wszystkie elementy domu. Trzeba w tym celu złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie części budynku. Ma wtedy miejsce częściowy odbiór obiektu.

Powstał już dom, budowa skończona – co dalej?

Twój dom od podstaw jest gotowy, choć to jeszcze nie koniec Twoich zadań. Jednak zostało przed Tobą tylko kilka prostych kroków. Aby oficjalnie zakończyć budowę, musisz jeszcze:

• złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy albo wniosek o pozwolenie na użytkowanie (gdy chcesz zamieszkać w jeszcze niedokończonym domu),
• dołączyć wymagane dokumenty, w tym dziennik budowy, kopie świadectwa energetycznego budynku czy dokumentację odbioru przyłączy,
• złożyć wniosek o nadanie numeru porządkowego,
• zameldować się. 

Jak skrócić czas budowy domu? Zobacz

Budowa domu na zgłoszenie bez pozwolenia na budowę – krok po kroku

W niektórych przypadkach możliwe jest budowanie domu bez zezwolenia – wystarczy wtedy zgłoszenie budowy w urzędzie powiatowym lub miasta. Jest to możliwe w przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2. Trzeba wtedy obowiązkowo przygotować projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany. Konieczna może być także decyzja o warunkach zabudowy – w sytuacji, gdy na danym terenie nie został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Poza tym trzeba:

• wytyczyć dom na działce – może to zrobić wykwalifikowany geodeta,
• zlecić pomiary geodezyjne i wyrównać grunt,
• odpowiednio zagospodarować teren budowy – np. zamontować ogrodzenie,
• podłączyć teren budowy do instalacji wodnej i elektrycznej.

Jeśli urząd nie odniesie się do Twojego wniosku w terminie 30 dni od zgłoszenia, będzie to oznaczało przyznanie milczącej zgody. Możesz wtedy przystąpić do budowy.

Budowa domu krok po kroku: podsumowanie

Choć budowanie domów może wydawać się karkołomnym przedsięwzięciem – nie jest tak źle! Ważne, aby się odpowiednio przygotować do całego procesu. Pamiętaj, aby jeszcze przed rozpoczęciem budowy dokładnie sprawdzić, jakie dokumenty są wymagane i zebrać je odpowiednio wcześniej.

Nie musisz mieć specjalistycznej wiedzy, jak budować dom. Kluczem do sukcesu jest porządna ekipa oraz kierownik budowlany, który będzie nad wszystkim czuwał. Pomocny może być także planer budowy domu.

Jak zaoszczędzić na budowie domu? Sprawdź