Etapy budowy domu od podstaw – harmonogram prac

Czeka Cię budowa domu jednorodzinnego i nie wiesz, jak się za to zabrać? Masz już działkę, przyłącza, projekt domu i nie wiesz, co dalej? Które z prac wykonać w pierwszej kolejności i jakich formalności dokonać? Zobacz, jakie dokumenty musisz przygotować i jak wygląda harmonogram prac. Przekonaj się, że z odpowiednim planem prace pójdą sprawnie, a Ty już niebawem wprowadzisz się do wymarzonych czterech kątów! Zobacz, jak wygląda proces budowy domu krok po kroku.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakich dokumentów potrzebujesz przy budowie domu
• budowa domu – co po kolei będzie się działo
• co zrobić po zakończonym procesie budowy

Dokumentacja i formalności

Element niezwykle ważny, a jednocześnie napawający pewnym lękiem. Jakie dokumenty są niezbędne, by w ogóle zacząć prace budowlane? O czym Ty, jako inwestor, musisz pamiętać przed rozpoczęciem budowy domu? Najważniejsze kwestie, które trzeba załatwić w pierwszej kolejności to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

O pierwsze zapytaj w urzędzie miasta lub gminy. Możesz otrzymać taki dokument, nawet nie będąc właścicielem działki. Jeśli dany obszar nie ma planu zagospodarowania, zgłoś się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, gdzie złożysz wniosek o wydanie warunków zabudowy. W obu przypadkach otrzymasz wytyczne, jak powinny wyglądać budynki na danej działce.

Kolejne dokumenty, które będą konieczne przy budowie to projekt budowlany (w tym: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny). Potrzebne będzie też zgłoszenie budowy lub pozwolenie na budowę domu oraz stworzenie dziennika budowy.

W niektórych sytuacjach, w zależności od Twojej działki, trzeba zadbać też o decyzję o wyłączeniu gruntu spod produkcji rolnej, opinię geotechniczną, zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, zezwolenie o usunięciu drzew czy zgodę na odstępstwo od przepisów. Wszystkich wskazanych formalności należy dopełnić jeszcze przed wejściem wykonawcy i rozpoczęciem robót budowlanych. Kolejne dokumenty związane są z poszczególnymi etapami budowy domu.

Budowa domu metodą gospodarczą - wady i zalety Czytaj

Stan zerowy

Stan zero, jak sama nazwa wskazuje, to pierwszy etap budowy domu. Wszelkie sprawy urzędowe masz już za sobą, więc mowa tu o działaniach już na działce, które przygotują teren do postawienia budynku. Najważniejsze elementy, których musisz dopilnować to:

• wyrównanie oraz ogrodzenie działki,
• wytyczenie obrysu budynku w terenie,
• budowa fundamentów i ewentualnie piwnicy,
• wykonanie izolacji przeciwwilgociowej i termicznej,
• rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej w fundamentach,
• ułożenie podkładu betonowego.

Już na tym etapie konieczna będzie ekipa budowlana, która wykona fundamenty, izolację czy instalację wodno-kanalizacyjną. Co ważne, niezbędny będzie także geodeta – tylko on może wytyczyć nieruchomość w terenie.

Ewentualny błędy, które pojawią się podczas wykonania tych prac, będą bardzo trudne do późniejszego zlikwidowania. Właśnie dlatego warto wszystkiego dopilnować.

Zamknięcie prac z tego zakresu zwykle zajmuje 2-4 tygodnie. Przy założeniu, że dom nie będzie miał podpiwniczenia, a warunki gruntowe są odpowiednie – ten etap wyniesie Cię około 10% całkowitego kosztu budowy.

Stan surowy otwarty

Kolejny krok to tzw. pójście w górę. Twój dom zdobędzie ściany! Zakres prac w stanie surowym otwartym to:

• postawienie ścian zewnętrznych i działowych oraz wybudowanie kominów,
• wykonanie stropów oraz wewnętrznych schodów żelbetowych,
• wykonanie więźby dachowej i ułożenie pokrycia dachowego,
• montaż rynien.

Proces budowy domu do stanu surowego zajmuje około 2-4 miesięcy, w zależności od pogody i sytuacji nieprzewidzianych. To odpowiedni moment, aby domknąć wszelkie procedury związane z ewentualnym kredytem. Stan surowy otwarty może pochłonąć nawet 45% całego budżetu, warto się na to przygotować i uwzględnić w kosztorysie!

Zarówno stan zerowy, jak i stan surowy otwarty umożliwia przerwanie budowy, np. na zimę. W drugim przypadku najlepiej zabić deskami otwory okienne i wrócić do prac na wiosnę. Pamiętaj! Błędy na tym etapie prac mogą zaważyć na całej konstrukcji domu.

Stan surowy zamknięty

Powoli, powoli Twój dom nabiera kształtów. Po zakończeniu tego etapu już nikt niepożądany do niego nie wejdzie, bowiem to czas na wstawienie okien i drzwi.

Co dokładnie obejmują prace budowlane?

• Budowa docelowego ogrodzenia,
• wykonanie instalacji elektrycznej, sanitarnej i gazowej,
• montaż stolarki okiennej, drzwi wejściowych, rolet zewnętrznych oraz bramy garażowej,
• wylanie posadzki,
• położenie tynków wewnętrznych,
• ocieplenie elewacji,
• montaż parapetów zewnętrznych oraz balustrad na ewentualnych balkonach.

Ten krok może zająć nawet 5 miesięcy i konieczne będzie zaangażowanie dodatkowych specjalistów, jak: elektryka, instalatora gazowego i sanitarnego, kominiarza, monterów okien i oczywiście ekipy, która położy tynki czy wykona posadzkę w domu. Kolejne etapy budowy domu są już zdecydowanie przyjemniejsze i skupiają się wokół prac wykończeniowych.

Prace wykończeniowe

To ostatni etap budowy domu, który przynosi najwięcej radości, choć zwykle nie brakuje także nerwów. Budowa zbliża się wielkimi krokami ku mecie, a Twój dom coraz bardziej przypomina wybrany przez Ciebie projekt, wizualizacje oraz wyobrażenie w Twojej głowie. Jeszcze chwila, a przyjdzie czas na montaż mebli oraz aranżacyjne dodatki! Zanim jednak to, czeka Cię:

• montaż urządzeń grzewczych (kominek, piec, grzejniki),
• instalacja ogrzewania,
• montaż drzwi i parapetów wewnętrznych,
• szpachlowanie oraz malowanie ścian,
• położenie płytek i paneli,
• wykończenie kuchni i łazienki (w tym biały montaż),
• instalacja lamp i gniazdek elektrycznych.

Jak widzisz, na tym etapie sporo się dzieje. Dlatego też trudno określić czas, który będzie Ci potrzebny. Wiele zależy od wielkości budynku, elementów wykończenia oraz płynności finansowej. Z tych samych względów ciężko jest określić, ile środków pochłoną prace. Do tych prac niezbędny będzie glazurnik, elektryk, instalatorzy urządzeń, malarz, być może także parkieciarz i stolarz. Niektóre ekipy budowlane oferują większość tych prac – możesz więc zatrudnić specjalistów, którzy zrobią niemal wszystko.

Zakończenie budowy

Po zakończeniu wszystkich prac musisz je odebrać. Tu warto zaznaczyć, że już na początku swojej drogi powinieneś zatrudnić kierownika budowy. Do którego etapu potrzebny jest kierownik budowy? Tak naprawdę do każdego. Pomoże Ci on przejść przez cały proces, dopilnuje, aby pracy przebiegały zgodnie z projektem i harmonogramem budowy domu oraz będzie prowadził dokumentację, w tym niezbędny dziennik budowy.

Na ostatnim etapie budowy do obowiązków kierownika należą:

• zgłoszenie inwestorowi budynku do odbioru,
• przekazanie mu pisemnego oświadczenia o zgodności wykonania danego obiektu z prawem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę, warunkami zabudowy oraz innymi istotnymi przepisami,
• złożenie pisemnego oświadczenia o doprowadzeniu do porządku placu budowy, czasami także najbliższego sąsiedztwa np. ulicy,
• uczestniczenie w odbiorze budynku do odbioru,
• zagwarantowanie usunięcia ewentualnych usterek.

Jak skrócić czas budowy domu? Zobacz

Budowa skończona – co dalej?

I… tyle! Twój dom jest gotowy, choć to jeszcze nie koniec Twoich zadań. Jednak zostało przed Tobą tylko kilka prostych kroków. Aby oficjalnie zakończyć budowę, musisz jeszcze:

• złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy albo wniosek o pozwolenie na użytkowanie (gdy chcesz zamieszkać w jeszcze niedokończonym domu),
• złożyć wniosek o nadanie numeru porządkowego,
• zameldować się.

Po złożeniu zawiadomienia organ nadzoru ma 21 dni na przesłanie swoich ewentualnych zastrzeżeń. Jeśli nie zrobi tego w tym czasie – uznaje się, że można zgodnie z prawem zamieszkać w nowo powstałej nieruchomości.

Uff… Teraz już naprawdę możesz się wprowadzić!

Podsumowanie

Choć budowa domu może wydawać się karkołomnym przedsięwzięciem – nie jest tak źle! Ważne, aby się odpowiednio przygotować do całego procesu. Pamiętaj, aby jeszcze przed rozpoczęciem budowy dokładnie sprawdzić, jakie dokumenty są wymagane i zebrać je odpowiednio wcześniej. Kluczem do sukcesu jest oczywiście porządna ekipa budowlana oraz kierownik budowy, który będzie nad wszystkim czuwał.

Całkowity czas, który przyjdzie Ci poświęcić na postawienie wymarzonego domu, zależy od wielu czynników, w tym od wielu sytuacji, których nie da się przewidzieć. Mimo wszystko przy sprzyjających warunkach można to zrobić naprawdę sprawnie. Powodzenia!

Jak zaoszczędzić na budowie domu? Sprawdź