Oprocentowanie kredytu hipotecznego: czym jest oprocentowanie kredytu?

Oprocentowanie to podstawowy koszt kredytu hipotecznego. Od niego zależy wysokość comiesięcznej raty. Banki nie mogą jednak ustalać oprocentowania w sposób dowolny. Ograniczają je zapisy umowy kredytowej, a także przepisy prawa. Ile wynosi oprocentowanie kredytów hipotecznych w najpopularniejszych bankach? Sprawdź.

Z tego tekstu dowiesz się m.in:

• jakie są składowe oprocentowania kredytów hipotecznych
• jak ustala się maksymalną wysokość oprocentowania
• jakie jest aktualne oprocentowanie kredytów w najpopularniejszych bankach

Oprocentowanie kredytu - czym jest i co się na nie składa?

Oprocentowanie można traktować jak „cenę” kredytu. Składa się ona z dwóch podstawowych wskaźników:

• oprocentowania, które określa wskaźnik WIBOR lub WIRON
• stałej w okresie kredytowania - marży banku.

WIBOR

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to wskaźnik funkcjonujący w polskim systemie bankowym od lat 90' ubiegłego wieku. Najprościej rzecz ujmując, jest to uśrednione oprocentowanie pożyczek, których udzielają między sobą banki komercyjne. Wysokość WIBOR warunkuje też oprocentowanie twojego kredytu. Jest drugą składową oprocentowania, oprócz stałej, wpisanej w umowie kredytu, marży. 

Aktualną wartość wskaźnika WIBOR, w oparciu o dane z banków, publikuje się codziennie w dni robocze o godzinie 11. Jest to tzw. fixing. Z informacji, z jakim oprocentowaniem banki są skłonne do pożyczek między sobą, wyciąga się średnią arytmetyczną, uzyskując tym samym aktualną na dany dzień wartość WIBOR-u.

Na rynku międzybankowym funkcjonuje kilka wskaźników WIBOR, w zależności od okresu na jaki banki pożyczają sobie pieniądze. Tak więc funkcjonuje:

• WIBOR miesięczny (WIBOR 1M),
• kwartalny (WIBOR 3M),
• półroczny (WIBOR 6M) i
• roczny (WIBOR 1Y).

To właśnie WIBOR „odpowiada” za oprocentowanie kredytu i odsetki. W zależności od tego, co mówi umowa kredytowa, w przypadku zmiany wysokości WIBOR-u, zmieni się również oprocentowanie, a finalnie rata kredytowa. Nie stanie się to od razu, a w momencie, gdy banki zaktualizują oprocentowanie kredytów, w zależności od stosowanego WIBOR-u. W przypadku wskaźnika WIBOR 6M aktualizacja następuje co 6 miesięcy. Dla WIBOR 3M - co 3 miesiące od terminu umownego.

Nie jest jednak tak, że wysokość WIBOR-u pozostaje w całości uzależniona od transakcji banków komercyjnych. Nad systemem bankowym czuwa bank centralny, a więc Narodowy Bank Polski i to on poprzez narzędzia, które posiada, realizuje politykę pieniężną - a więc wpływa na ilość pieniądza w obiegu, tym samym wzmacniając lub osłabiając walutę i wpływając na inflację.

W tym celu bank centralny używa m.in. mechanizmu stóp procentowych. Podstawowa stopa procentowa - referencyjna, mówi o oprocentowaniu bonów pieniężnych, które emituje NBP, a następnie skupuje od banków komercyjnych. Jeśli oprocentowanie bonów rośnie, rośnie też - konkurencyjne wobec oferty banku centralnego - oprocentowanie pożyczek na rynku międzybankowym. Tym samym rośnie WIBOR „odpowiedzialny” za oprocentowanie kredytów hipotecznych dla klientów banków komercyjnych. Tak więc WIBOR „podąża” za wysokością stopy procentowej.

Tak jest w sytuacji, gdy klient banku spłaca kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Jeśli oprocentowanie jest stałe - np. w okresie 5 czy 10 lat, wówczas zmiany wskaźnika WIBOR nie mają znaczenia i kredytobiorca spłaca raty w równej wysokości.

Rata stała czy malejąca?SPRAWDŹ

WIRON

WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight) jest nowym wskaźnikiem, opracowanym przez GPW Benchmark SA.  WIRON oblicza się na podstawie jednodniowych transakcji depozytowych między bankami. Od grudnia 2022 może być on stosowany w umowach kredytowych. Docelowo WIRON ma zastąpić obecny WIBOR. Wg założeń WIRON ma bardziej odpowiadać realnej sytuacji rynkowej w zakresie kosztu pieniądza, gdyż został oparty na rzeczywiście zrealizowanych transakcjach, a nie deklaracjach banków. 

Aktualnie (22 listopada 2022) wartość WIRON 1M wynosi 4,85 proc.

Marża kredytu hipotecznego

Na wysokość rat kredytowych, które płacimy co miesiąc, wpływ ma oczywiście również marża banków. Marża jest stała w całym okresie kredytowania. Stanowi ona dochód banku z tytułu udzielonego kredytu.

Banki samodzielnie i dowolnie określają wysokość marży, dostosowując ją także do konkretnego klienta. Tak więc na niższą marżę może liczyć np. kredytobiorca, który dysponuje odpowiednio wysokim wkładem własnym kredytu, albo wystarczająco mocnym zabezpieczeniem. Na niższą marżę może liczyć także klient, który skorzysta z dodatkowych produktów oferowanych przez bank - np. założy konto i zobowiąże się do wpłaty comiesięcznie określonej kwoty, wykupi ubezpieczenie, czy założy kartę kredytową.

Co prawda marża banku jest stała - jej wysokość znajduje się w umowie kredytowej - ale za porozumieniem stron można ją zmienić. Kredytobiorca, który chce płacić niższą ratę kredytu co miesiąc, może np. wnioskować o obniżenie marży, oczywiście uzasadniając to dodatkowym zabezpieczeniem kredytu.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego a regulacje prawne

Oprocentowanie kredytów jest nie tylko uzależnione od polityki pieniężnej NBP, ale również ograniczone przepisami. Nie może być dowolnie wysokie. Do kwestii oprocentowania kredytów odnoszą się dwa akty prawne: Kodeks cywilny i ustawa antylichwiarska.

Ta ostatnia dotyczy przede wszystkim pozaodsetkowych kosztów kredytu.  Nie mogą one przekroczyć  5% kwoty pożyczek udzielanych na maksymalnie 30 dni albo 20% dla tych z dłuższym okresem spłaty.

Aktem prawnym, który określa maksymalną wysokość oprocentowania kredytów, jest natomiast Kodeks cywilny.

Maksymalne oprocentowanie kredytu - wzór

Zgodnie z przepisami maksymalne oprocentowanie kredytu w skali roku nie może być większe niż dwukrotność sumy wartości stopy referencyjnej NBP i 3,5 pkt proc. Jeśli więc aktualnie stopa referencyjna wynosi 4,5 proc., to limit oprocentowania wynosi ze wzorem:

2 x (4,5 + 3,5 ) = 16

Maksymalne oprocentowanie kredytu konsumenckiego w skali roku nie może być wyższe niż 16 proc. W praktyce wśród ofert kredytów gotówkowych nie spotyka się takich, które oprocentowane byłyby tak wysoko. Jeśli natomiast chodzi o kredyty hipoteczne, te są oprocentowane wyraźnie niżej niż kredyty gotówkowe. Trzeba jednak zaznaczyć, że górna granica oprocentowania nie pozostaje bez wpływu na ich wysokość. Jeśli rośnie, rośnie też oprocentowanie kredytów, co wynika z mechanizmu stopy procentowej.

RRSO kredytu hipotecznego

Choć znamy aktualną wysokość oprocentowania i funkcjonuje ustawowy limit ją ograniczający, to w rzeczywistości koszty kredytowania nie ograniczają się tylko do oprocentowania i są wyższe. W praktyce bowiem kredytobiorca płaci nie tylko miesięczne raty, na które składa się oprocentowanie wraz z marżą (oprocentowanie nominalne), ale też najczęściej płaci prowizję bankowi za udzielenie kredytu. Kosztem może być też ubezpieczenie i dodatkowe opłaty, które naliczy bank.

Tak więc, by znać urealniony, rzeczywisty koszt kredytu, powinniśmy zwrócić uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. To ona pokazuje, jaki jest nasz koszt w skali roku. Obecnie, zgodnie z przepisami, banki mają obowiązek podawać wartość RRSO w swoich ofertach. Wskaźnik ten ma ułatwić kredytobiorcom wybór najlepszej z nich.

Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania można też obliczyć samodzielnie, ale wzór do wykorzystana w tym celu jest skomplikowany:

WZÓR RRSO (zdjęcie do wstawienia z załącznika)

X – rzeczywista roczna stopa oprocentowania,

m – numer kolejny ostatniej wypłaty raty kredytu,

k – numer kolejny wypłaty, zatem 1 ≤ k ≤ m,

C_k – kwota wypłaty k,

t_k – okres, wyrażony w latach lub ułamkach lat, między dniem pierwszej wypłaty a dniem każdej kolejnej wypłaty, zatem t1 = 0,

m' – numer kolejny ostatniej spłaty lub wnoszonych opłat,

l – numer kolejny spłaty lub wnoszonych opłat,

D_l – kwota spłaty lub wnoszonych opłat,

S_l – okres, wyrażony w latach lub ułamkach lat, między dniem pierwszej wypłaty a dniem każdej spłaty lub wniesienia opłat.

W praktyce mało kto bez zacięcia i wiedzy matematycznej będzie podejmował się takich obliczeń, dlatego lepiej skorzystać z dostępnych w Internecie kalkulatorów kosztów kredytowania, które uwzględniają wartość RRSO.

Stałe oprocentowanie i oprocentowanie zmienne kredytu mieszkaniowego

Rata kredytu hipotecznego uzależniona jest nie tylko od wysokości wskaźnika WIBOR (lub też funkcjonującego od niedawna WIRON), ale także od przyjętego w warunkach kredytu rodzaju oprocentowania. Ono określa zarówno wysokość rat i jak i całościowy koszt spłaty kredytu hipotecznego. W grę wchodzi kilka możliwych wariantów.

Oprocentowanie stałe 

Kredyty ze stałą stopą procentową zaczęły pojawiać się w ofertach polskich banków komercyjnych na większą skalę w zeszłym roku, kiedy to stopy procentowe NBP, a wraz z nimi oprocentowanie kredytów zaczęło bardzo dynamicznie rosnąć. Wtedy to klienci banków, przestraszeni dynamicznie rosnącymi kosztami kredytowania, zaczęli szukać bezpieczeństwa i wnioskować o kredyt hipoteczny z zagwarantowanym umownie oprocentowaniem, niezmiennym przez określony czas - najczęściej 5 lat. Zaletą stałej stopy procentowej jest jasność sytuacji co do comiesięcznych wydatków. Wadą natomiast będzie fakt, że stałe oprocentowanie niesie ze sobą ryzyko  przepłacania. Odsetki od kredytu nie będą się zmniejszać, wówczas gdy stopy procentowe, a tym samym WIBOR, zaczną maleć. U kredytobiorcy, który ma stałe oprocentowanie, nic się nie zmieni w tym okresie, podczas gdy osoby, które spłacają kredyt oprocentowany zmiennie, zapłacą mniej. 

Oprocentowanie zmienne 

Inaczej ma się rzecz w przypadku kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem. Tutaj, jak sama nazwa wskazuje, wysokość odsetek zmienia się podczas spłaty, uzależniona od wskaźnika WIBOR lub WIRON. Jeśli on rośnie, rośnie też obciążenie ratalne. Jeśli spada, wysokość comiesięcznych rat również się zmniejsza. 

Raty równe i malejące 

Niezależnie od wyboru kredytu z oprocentowaniem stałym lub zmiennym mamy do wyboru dwa warianty spłaty - w ratach równych lub malejących. W pierwszym przypadku kredytobiorca spłaca te same raty co miesiąc (jedynie zmiana WIBOR powoduje aktualizację oprocentowania i ich spadek lub wzrost). Natomiast przy ratach malejących obciążenie ratalne zmniejsza się sukcesywnie wraz z czasem trwania umowy i kolejnymi spłatami. Tak więc pierwsze lata spłaty upłyną z wysokimi ratami i będzie to się zmieniać w czasie. Eksperci podkreślają, że choć przy ratach malejących trzeba mieć wyższą zdolność kredytową, by poradzić sobie ze spłatą na początku, to finalnie jest to korzystniejsze rozwiązanie, bowiem klient w racie spłaca większą część kapitału, niż odsetek. Takie rozwiązanie oznacza, że całkowity koszt kredytu (kapitał plus suma odsetek) będzie niższy niż przy racie stałej, w której część odsetkowa jest większa niż kapitałowa. Wolniej więc spłaca się pożyczoną kwotę, a tym samym wolniej spadają odsetki. 

Oprocentowanie a zdolność kredytowa

Od przyjętej formuły oprocentowania zależy w dużym stopniu to, czy będziemy mogli otrzymać kredyt w pożądanej przez nas wysokości. Jak już wspomnieliśmy - oprocentowanie malejące wymaga lepszej sytuacji finansowej od osoby, która złożyła wniosek o kredyt, niż w przypadku rat równych. Badanie zdolności kredytowej jest wymagane także w sytuacji, gdy w trakcie trwania umowy złożymy wniosek o zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego - np. będziemy chcieli przejść na oprocentowanie stałe. Wówczas pracownicy banku sprawdzą nasze zarobki i sytuację finansową.

Aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych

Do jesieni zeszłego roku trwał cykl podwyżek stóp procentowych NBP.  Koszty kredytowania rosły. Od września 2022 stopa referencyjna NBP, wobec których kształtuje się wartość WIBOR, wynosiły 6,75 proc. Dopiero jesienią tego roku spadła w sumie o 1 pkt proc. Aktualnie wartość wskaźnika WIBOR 3m wynosi 5,83 proc. (stan na 20 listopada 2023).   Z dostępnych ofert banków komercyjnych wynika, że przeciętne marże kredytowe mieszczą się obecnie w przedziale 1,7 - 2,5 proc. Tak więc średnio kredyt hipoteczny na mieszkanie wraz z marżą oprocentowany jest na około 7,5 - 8,3 proc. Oferta kredytów hipotecznych aktualnie obejmuje produkty z RRSO od około 7,9 do 8,5 proc. Poniżej przykładowe, aktualne oferty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (bez programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.).

PKO BP

W banku państwowym możliwy jest do uzyskania kredyt mieszkaniowy "Pakiet Własny kąt hipoteczny" na 90 proc. wartości nieruchomości z oprocentowaniem w wysokości 8,18 proc. RRSO wynosi 8,37 proc., ale przy założeniu, że wkład własny wynosi więcej niż 20 proc. Jeśli jest niższy, marża rośnie. Przy 10 proc. wkładzie marża wynosi 3 proc.

Pekao SA

W banku Pekao S.A. kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem w ofercie specjalnej "Mieszkam spokojnie" oprocentowany jest w wysokości 7,72 proc. ( stawka bazowa 5,83 proc. wraz z marżą, która wynosi 1,89 proc.) Warunkiem uzyskania niskiej marży jest m.in. założenie konta osobistego z kartą debetową w banku. Można sfinansować do 90 proc. wartości nieruchomości.  

Alior Bank

W Alior Banku Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania kredytu hipotecznego w ofercie "Megahipoteka" wynosi 5,83 proc., natomiast marża takiego kredytu zaczyna się od 1,7 proc. Wyjściowo wynosi 2,2 proc. a RRSO 8,33 proc. Bank daje też możliwość zawieszenia spłaty kredytu do 6 miesięcy w roku (łącznie nawet do 5 lat).

BOŚ BANK

RRSO kredytu hipotecznego w ofercie standardowej w BOŚ Banku wyniesie 9 proc. Na oprocentowanie, oprócz stawki bazowej, składa się także 2,59 proc. marży. Bank pobiera też 2,5 proc. prowizji. Bank oferuje trzymiesięczne wakacje kredytowe w roku. By otrzymać kredyt hipoteczny, trzeba dysponować wkładem własnym na poziomie 20 proc. 

Bank ING

Bank ING oferuje produkt oparty na wskaźniku WIRON 1M i marżą 2,38 proc. Aktualnie RRSO takiej oferty wynosi 7,47 proc. 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego: podsumowanie

Klient, który przymierza się do zaciągnięcia zobowiązania kredytowego, powinien posiadać wiadomości podane w powyższym artykule. Dzięki temu będzie mógł świadomie wybrać najkorzystniejszą dla siebie ofertę, znając jej warunki, rzeczywiste oprocentowanie i całkowity koszt kredytu hipotecznego. W tym celu pomogą mu też narzędzia dostępne w Internecie, takie jak porównywarka, czy kalkulator kredytu hipotecznego. W dobie rosnących stóp procentowych i niepewności co do sytuacji makroekonomicznej odpowiednia wiedza i namysł przed podjęciem decyzji są koniecznością.