Jak banki ustalają oprocentowanie złotówkowych kredytów hipotecznych?

Andrzej Prajsnar
Andrzej Prajsnar

Data publikacji: 07.09.2021,

Data aktualizacji: 09.09.2021

Średnia ocen 5/5 na podstawie 2 głosów
Oprocentowanie kredytów hipotecznych
Oprocentowanie jest podstawowym kosztem kredytów mieszkaniowych - znacznie ważniejszym niż prowizja. Co warto o nim wiedzieć? Sprawdź.

Dla klientów, którzy do tej pory zetknęli się z rynkiem kredytowym, takie pojęcia jak WIBOR, stopa bazowa i marża są zupełnie zrozumiałe. Pozostałe osoby przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny powinny przyswoić sobie wspomniane pojęcia oraz najważniejsze zasady ustalania i aktualizacji oprocentowania. Nabywcy nieruchomości, którzy pragną zrozumieć przyczyny wahań kosztów odsetkowych, muszą natomiast znać kilka podstawowych informacji na temat rynku międzybankowego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • co wpływa na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych 
  • czym jest WIBOR
  • co wpływa na wartość WIBOR-u

WIBOR, czyli koszt pieniądza bez ryzyka 

Prowadzenie działalności bankowej wymaga utrzymywania odpowiednich zasobów kapitału obcego. Jest on np. pozyskiwany od klientów, którzy deponują swoje środki w zamian za ustaloną premię odsetkową. Zasada wynagradzania za przekazany kapitał funkcjonuje również na rynku rozliczeń międzybankowych. Jest to szczególny segment rynku pieniężnego, na którym są wykonywane transakcje hurtowe o ogromnej skali. Grono uczestników wspomnianego rynku ogranicza się do krajowych banków komercyjnych oraz Narodowego Banku Polskiego. NBP pełni rolę niezależnego arbitra i dokonuje określonych transakcji interwencyjnych. Podobna struktura rynku międzybankowego występuje również w innych krajach.

W przypadku omawianego rynku, głównymi animatorami obrotu są banki komercyjne. Każdy z nich może przyjmować depozyty i udzielać pożyczek. Taka wymienność funkcji pozwala na lokowanie wolnych środków i pokrywanie niedoborów pieniądza potrzebnego do wykonywania bieżącej działalności (przykłady: wypłata gotówki z rachunków oraz udzielanie kredytów).

WIBOR

Transakcje, które są dokonywane na rynku międzybankowym, charakteryzują się niemal zerowym poziomem ryzyka. Mimo tego, banki pobierają wynagrodzenie za każdorazowe użyczenie środków. Wyznacznikiem kosztu „międzybankowego” pieniądza są dwie stopy procentowe: WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) oraz WIBID (ang. Warsaw Interbank Bid Rate). WIBOR odzwierciedla przeciętne wynagrodzenie, które jest pobierane przez banki za udostępnienie kapitału na pewien okres. Wartość WIBID-u informuje natomiast o terminowym oprocentowaniu przyjętych depozytów międzybankowych. Dzienna stawka WIBOR-u jest zawsze większa niż WIBID. Dzięki temu banki komercyjne są bardziej zmotywowane do udzielania pożyczek swoim konkurentom.

Warto też pamiętać, że w ramach polskiego rynku międzybankowego wyróżnia się osiem ustandaryzowanych terminów zapadalności dla kredytów i depozytów. Każdy z nich posiada własne notowanie WIBOR-u oraz WIBID-u. Z punktu widzenia nabywców nieruchomości, największe znaczenie mają stopy WIBOR, które są kwotowane dla rozliczeń miesięcznych (WIBOR 1M), kwartalnych (WIBOR 3M), półrocznych (WIBOR 6M) i rocznych (WIBOR 1Y). Wszystkie wymienione wskaźniki podlegają aktualizacji w dni robocze.

oprocentowanie kredytu hipotecznego

Wiele zależy od bieżącej polityki NBP

Bezpośrednim czynnikiem, który determinuje wartość WIBOR-u oraz WIBID-u są działania Narodowego Banku Polskiego. Najważniejszy bank kraju może ingerować w rynek międzybankowy dzięki emisji siedmiodniowych bonów pieniężnych. Wynagrodzenie, które otrzymuje posiadacz takich papierów dłużnych wyznacza stopa referencyjna NBP. Narodowy Bank Polski zawiera z bankami komercyjnymi transakcje warunkowego odkupu swoich bonów.

Dzięki zmianie liczby sprzedawanych i odkupowanych bonów, NBP może w pewnym zakresie modyfikować podaż pieniądza dostępnego na rynku międzybankowym. Narodowy Bank Polski poprzez stopę oprocentowania emitowanych bonów reguluje natomiast wartość WIBOR-u oraz WIBID-u. W tym kontekście warto pamiętać, że transakcje z bankiem centralnym stanowią swoistą konkurencję dla operacji międzybankowych. Dlatego każda obniżka lub podwyżka stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego skutkuje szybką korektą WIBOR-u oraz WIBID-u.

Zmiany stóp procentowych NBP w bezpośredni sposób wpływają też na sytuację rynku kredytowego. Wiąże się to z faktem, że krajowe banki stosują uśrednioną wartość WIBOR-u jako podstawę do aktualizacji oprocentowania kredytów, czyli stopę bazową (referencyjną). W przypadku umów kredytowych zabezpieczonych hipoteką, które są rozliczane w złotych, wartością bazową zazwyczaj jest stopa WIBOR 3M.

Wartość WIBOR

Marża urealnia koszt kredytu hipotecznego 

Wartość stopy bazowej (np. uśrednionego WIBOR-u 3M z poprzednich 3 miesięcy) nie jest jedynym elementem, który wyznacza oprocentowanie kredytu hipotecznego. Spore znaczenie dla kosztów ponoszonych przez klienta ma również tak zwana marża. Dzięki jej naliczeniu, banki dostosowują koszt pożyczanego kapitału do rzeczywistych realiów. Działalność kredytowa i lokacyjna na rynku międzybankowym stanowi jedynie sposób na utrzymanie krótkookresowej płynności.

Banki dla celów zarobkowych muszą ustanowić swoisty narzut na oprocentowanie kredytów oferowanych osobom prywatnym oraz przedsiębiorstwom. Marża pozwala bankom na osiągnięcie zysku, skompensowanie ryzyka niewypłacalności klienta i pokrycie kosztów działalności operacyjnej. Ostateczna wysokość tego parametru zależy od wyników dokładnej analizy konkretnego wniosku kredytowego, ustanowionych zabezpieczeń oraz wielkości udostępnionego klientowi kapitału.

W ramach podsumowania, eksperci RynekPierwotny.pl przypominają, że zmiany WIBOR-u dotyczą zarówno kredytowych wnioskodawców, jak i nabywców nieruchomości, którzy już podpisali umowę kredytu hipotecznego. Osoby należące do obydwu wymienionych grup, powinny uważnie śledzić bieżącą sytuację makroekonomiczną. Najbardziej istotny jest poziom bieżącej inflacji. Realizacja celu inflacyjnego na poziomie 2,50% +/- jeden punkt procentowy to priorytet Narodowego Banku Polskiego. Pobudzanie konsumpcji oraz inwestycji za pomocą impulsów monetarnych ma mniejsze znaczenie. Dlatego „złotówkowi” kredytobiorcy mogą liczyć na stymulujące obniżki stóp procentowych NBP tylko w przypadku, gdy stopa zmiany cen nie przekracza ustalonego celu.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: