Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 09.05.2022,

Data aktualizacji: 16.05.2022

7 minut czytania
Średnia ocen 5/5 na podstawie 4 głosów
Oprocentowanie kredytów hipotecznych
Oprocentowanie to podstawowy koszt kredytów hipotecznych, ważniejszy niż prowizja i marża banku. Co się składa na oprocentowanie kredytu? Sprawdź ranking kredytów hipotecznych.

Oprocentowanie to podstawowy koszt kredytu hipotecznego. Od niego zależy wysokość comiesięcznej raty. Banki nie mogą jednak ustalać oprocentowania w sposób dowolny. Ograniczają je zapisy umowy kredytowej, a także przepisy prawa. Ile wynosi oprocentowanie kredytów hipotecznych w najpopularniejszych bankach? Sprawdź.

Z tego tekstu dowiesz się m.in:

  • jakie są składowe oprocentowania kredytów hipotecznych
  • jak ustala się maksymalną wysokość oprocentowania
  • jakie jest aktualne oprocentowanie kredytów w najpopularniejszych bankach

Oprocentowanie kredytu - czym jest i co się na nie składa?

Oprocentowanie można traktować jak „cenę” kredytu. Składa się ona z dwóch podstawowych wskaźników:

  • oprocentowania, które określa wskaźnik WIBOR
  • stałej w okresie kredytowania - marży banku.

WIBOR

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to wskaźnik funkcjonujący w polskim systemie bankowym od lat 90' ubiegłego wieku. Najprościej rzecz ujmując jest to oprocentowanie pożyczek, których udzielają między sobą banki komercyjne.

Aktualną wartość wskaźnika WIBOR, w oparciu o dane z banków, publikuje się codziennie w dni robocze o godzinie 11. Jest to tzw. fixing. Z informacji z jakim oprocentowaniem banki są skłonne do pożyczek między sobą, wyciąga się średnią arytmetyczną, uzyskując tym samym aktualną na dany dzień wartość WIBOR-u.

Na rynku międzybankowym funkcjonuje kilka wskaźników WIBOR, w zależności od okresu na jaki banki pożyczają sobie pieniądze. Tak więc funkcjonuje:

  • WIBOR miesięczny (WIBOR 1M),
  • kwartalny (WIBOR 3M),
  • półroczny (WIBOR 6M) i
  • roczny (WIBOR 1Y).

To właśnie WIBOR „odpowiada” za oprocentowanie kredytu. W zależności od tego, co mówi umowa kredytowa, w przypadku zmiany wysokości WIBOR-u, zmieni się również oprocentowanie, a finalnie rata kredytowa. Nie stanie się to od razu, a w momencie, gdy banki zaktualizują oprocentowanie kredytów, w zależności od stosowanego WIBOR-u. W przypadku wskaźnika WIBOR 6M aktualizacja następuje co 6 miesięcy. Dla WIBOR 3M - co 3 miesiące.

wibor

Nie jest jednak tak, że wysokość WIBOR-u pozostaje w całości uzależniona od transakcji banków komercyjnych. Nad systemem bankowym czuwa bank centralny, a więc Narodowy Bank Polski i to on poprzez narzędzia, które posiada, realizuje politykę pieniężną - a więc wpływa na ilość pieniądza w obiegu, tym samym wzmacniając lub osłabiając walutę i wpływając na inflację.

W tym celu bank centralny używa m.in. mechanizmu stóp procentowych. Podstawowa stopa procentowa - referencyjna, mówi o oprocentowaniu bonów pieniężnych, które emituje NBP, a następnie skupuje od banków komercyjnych. Jeśli oprocentowanie bonów rośnie, rośnie też - konkurencyjne wobec oferty banku centralnego - oprocentowanie pożyczek na rynku międzybankowym. Tym samym rośnie WIBOR „odpowiedzialny” za oprocentowanie kredytów dla klientów banków komercyjnych. Tak więc WIBOR „podąża” za wysokością stopy procentowej.

Tak jest w sytuacji, gdy klient banku spłaca kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Jeśli oprocentowanie jest stałe - np. w okresie 5 czy 10 lat, wówczas zmiany wskaźnika WIBOR nie mają znaczenia i kredytobiorca spłaca raty w równej wysokości.

Rata stała czy malejąca? Sprawdź

Marża banku

Na wysokość rat kredytowych, które płacimy co miesiąc, wpływ ma oczywiście również marża banków. Marża jest stała w całym okresie kredytowania. Stanowi ona dochód banku z tytułu udzielonego kredytu.

Banki samodzielnie i dowolnie określają wysokość marży, dostosowując ją także do konkretnego klienta. Tak więc na niższą marżę może liczyć np. kredytobiorca, który dysponuje odpowiednio wysokim wkładem własnym kredytu, albo wystarczająco mocnym zabezpieczeniem. Na niższą marżę może liczyć także klient, który skorzysta z dodatkowych produktów oferowanych przez bank - np. założy konto i zobowiąże się do wpłaty comiesięcznie określonej kwoty, wykupi ubezpieczenie, czy założy kartę kredytową.

Co prawda marża banku jest stała - jej wysokość znajduje się w umowie kredytowej - ale za porozumieniem stron można ją zmienić. Kredytobiorca, który chce płacić niższą ratę kredytu co miesiąc, może np. wnioskować o obniżenie marży, oczywiście uzasadniając to dodatkowym zabezpieczeniem kredytu.

marża

Oprocentowanie kredytu hipotecznego a regulacje prawne

Oprocentowanie kredytów jest nie tylko uzależnione od polityki pieniężnej NBP, ale również ograniczone przepisami. Nie może być dowolnie wysokie. Do kwestii oprocentowania kredytów odnoszą się dwa akty prawne: Kodeks cywilny i ustawa antylichwiarska.

Ta ostatnia dotyczy przede wszystkim pozaodsetkowych kosztów kredytu konsumenckiego. Aktualnie trwają w Sejmie prace nad nową wersją ustawy. Według proponowanej wersji całkowite pozaodsetkowe koszty pożyczki nie mogą być większe niż 25 proc. jej wartości, natomiast w przypadku kredytu konsumenckiego nie może być to więcej niż 45 proc. To duża zmiana, bowiem wcześniej mogły sięgać 100 proc. jest wartości.

Aktem prawnym, który określa maksymalną wysokość oprocentowania kredytów jest natomiast Kodeks cywilny.

Maksymalne oprocentowanie kredytu - wzór

Zgodnie z przepisami maksymalne oprocentowanie kredytu w skali roku nie może być większe niż dwukrotność sumy wartości stopy referencyjnej NBP i 3,5 pkt. proc. Jeśli więc aktualnie stopa referencyjna wynosi 4,5 proc., to limit oprocentowania wynosi z wzorem:

2 x (4,5 + 3,5 ) = 16

Maksymalne oprocentowanie kredytu konsumenckiego w skali roku nie może być wyższe niż 16 proc. W praktyce wśród ofert kredytów gotówkowych, nie spotyka się takich, które oprocentowane byłyby tak wysoko. Jeśli natomiast chodzi o kredyty hipoteczne, te są oprocentowane wyraźnie niżej niż kredyty gotówkowe. Trzeba jednak zaznaczyć, że górna granica oprocentowania nie pozostaje bez wpływu na ich wysokość. Jeśli rośnie, rośnie też oprocentowanie kredytów, co wynika z mechanizmu stopy procentowej.

oprocentowanie kredytu - wzór

Maksymalne oprocentowanie kredytu a RRSO

Choć znamy aktualną wysokość oprocentowania i funkcjonuje ustawowy limit ją ograniczający, to w rzeczywistości koszty kredytowania nie ograniczają się tylko do oprocentowania i są wyższe. W praktyce bowiem kredytobiorca płaci nie tylko miesięczne raty, na które składa się oprocentowanie wraz z marżą (oprocentowanie nominalne), ale też najczęściej płaci prowizję bankowi za udzielenie kredytu. Kosztem może być też ubezpieczenie i dodatkowe opłaty, które naliczy bank.

Tak więc, by znać urealniony, rzeczywisty koszt kredytu, powinniśmy zwrócić uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. To ona pokazuje, jaki jest nasz koszt w skali roku. Obecnie, zgodnie z przepisami, banki mają obowiązek podawać wartość RRSO w swoich ofertach. Wskaźnik ten ma ułatwić kredytobiorcom wybór najlepszej z nich.

Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania można też obliczyć samodzielnie, ale wzór do wykorzystana w tym celu jest skomplikowany:

WZÓR RRSO (zdjęcie do wstawienia z załącznika)

X – rzeczywista roczna stopa oprocentowania,

m – numer kolejny ostatniej wypłaty raty kredytu,

k – numer kolejny wypłaty, zatem 1 ≤ k ≤ m,

Ck – kwota wypłaty k,

tk – okres, wyrażony w latach lub ułamkach lat, między dniem pierwszej wypłaty a dniem każdej kolejnej wypłaty, zatem t1 = 0,

m' – numer kolejny ostatniej spłaty lub wnoszonych opłat,

l – numer kolejny spłaty lub wnoszonych opłat,

Dl – kwota spłaty lub wnoszonych opłat,

Sl – okres, wyrażony w latach lub ułamkach lat, między dniem pierwszej wypłaty a dniem każdej spłaty lub wniesienia opłat.

W praktyce mało kto bez zacięcia i wiedzy matematycznej będzie podejmował się takich obliczeń, dlatego lepiej skorzystać z dostępnych w Internecie kalkulatorów kosztów kredytowania, które uwzględniają wartość RRSO.

maksymalne oprocentowanie kredytu a RRSO

Aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych

Od jesieni zeszłego roku, gdy rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych NBP, koszty kredytowania rosną. Z dostępnych ofert banków komercyjnych wynika, że przeciętne marże kredytowe mieszczą się obecnie w przedziale 1,5 - 2,5 proc., natomiast RRSO wynosi przeciętnie 7,5 - 8,5 proc.

Pekao SA

W banku Pekao S.A. kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem w ofercie standardowej oprocentowany jest w wysokości 8,46 proc. wraz z marżą, która wynosi 3,84 proc. W przypadku kredytu z ubezpieczeniem spłaty CPI marża z prowizją 0 proc. wynosi już jednak 1,84 proc., a oprocentowanie 6,46 proc. pod warunkiem, że wkład własny kredytobiorcy jest większy bądź równy 20 proc. Jeśli wynosi mniej niż 20 proc., koszt rośnie - marża wynosi 2,45 proc., a oprocentowanie 7,07 proc.

Alior Bank

W Alior Banku Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania kredytu hipotecznego w ofercie "Megahipoteka" wynosi 6,34 proc., natomiast marża takiego kredytu zaczyna się od 1,7 proc. Bank daje też możliwość zawieszenia spłaty kredytu do 6 miesięcy w roku (łącznie nawet do 5 lat).

Millennium Bank

W banku Millenium kredytów hipotecznych udziela się z oprocentowaniem RRSO w wysokości od 8,62 proc. (przy oprocentowaniu zmiennym 7,75 proc.). Bank akceptuje 10 proc. wkład własny. W przypadku najmniejszego możliwego wkładu oprocentowanie zmienne wynosi 8,05 proc., a oprocentowanie okresowo stałe 8,15 proc. z wliczoną 3 proc. marżą. Jeśli wkład własny kredytobiorcy jest większy niż 20 proc. , wówczas marża wynosi 2,40 proc., a oprocentowanie nominalne 7,45 proc. przy kredycie ze zmienną stopą procentową i 7,55 - ze stałą.

Bank ING

Bank ING w ofercie specjalnej „Stawiam na swoje” daje możliwość zaciągnięcia kredytu z zerową prowizją i RRSO wynoszącym 7,20 proc. Wkład własny takiego kredytu musi jednak wynosić minimum 20 proc. Bank oferuje kredytowanie na okres nawet do 35 lat i możliwość wcześniejszej spłaty i nadpłaty za 0 zł.

oprocentowanie w polskich bankach

Podsumowanie

Klient, który przymierza się do zaciągnięcia zobowiązania kredytowego, powinien posiadać wiadomości podane w powyższym artykule. Dzięki temu będzie mógł świadomie wybrać najkorzystniejszą dla siebie ofertę, znając jej warunki, rzeczywiste oprocentowanie i całkowity koszt kredytu hipotecznego. W tym celu pomogą mu też narzędzia dostępne w Internecie, takie jak porównywarka, czy kalkulator kredytu hipotecznego. W dobie rosnących stóp procentowych i niepewności co do sytuacji makroekonomicznej, odpowiednia wiedza i namysł przed podjęciem decyzji są koniecznością.

Wzrost stóp procentowych - co oznacza? Zobacz

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: