Wiadomości mieszkaniowe

Otwarty czy zamknięty? Wybór rachunku powierniczego należy do dewelopera

Ustawa o ochronie praw nabywców mieszkań zobowiązała deweloperów do prowadzenia rachunków powierniczych: otwartych lub zamkniętych. Czym różnią się oba rozwiązania?

Oddaj swój głos!

Średnia ocena 4/5 na
podstawie 15 głosów
Otwarty czy zamknięty? Wybór rachunku powierniczego należy do dewelopera

Obowiązek uruchomienia rachunku powierniczego nałożyła na deweloperów Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wciąż bardziej popularne są otwarte rachunki powiernicze, bo pozwalają na finansowanie inwestycji z wpłat kupujących. Mieszkaniowy rachunek powierniczy otwierany przez dewelopera służy do gromadzenia wpłat od nabywców mieszkań. To najprostsza definicja. W rzeczywistości zasady rozliczeń z wykorzystaniem rachunku powierniczego są nieco bardziej skomplikowane.

Co przewiduje ustawa?

Ustawa deweloperska przewiduje cztery warianty mieszkaniowych rachunków powierniczych: zamknięty rachunek powierniczy, otwarty z gwarancją ubezpieczeniową, z gwarancją bankową oraz otwarty rachunek powierniczy bez gwarancji. Gwarancja banku lub instytucji ubezpieczeniowej to dodatkowe zabezpieczenie na wypadek niewypłacalności dewelopera, który pobrał pieniądze z rachunku, a nie wywiązał się z umowy i pozostałe fundusze nie pokrywają roszczeń kupującego. Gwarancja działa w przypadku upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu niedotrzymania terminu przeniesienia własności lokalu.

Ważniejsza z punktu widzenia klienta dewelopera jest jednak różnica między rachunkiem otwartym a zamkniętym. O otwartym rachunku powierniczym mówimy wtedy, gdy wpłaty przekazywane są firmie deweloperskiej po zakończeniu kolejnego etapu inwestycji. Z tym zastrzeżeniem, że zgodnie z ustawą transze, które otrzymuje deweloper nie mogą być mniejsze niż 10% i większe niż 25% kosztów inwestycji. W przypadku rachunku zamkniętego, deweloper otrzymuje pieniądze klientów dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu praw własności na nabywców aktem notarialnym. Ważna jest jeszcze jedna kwestia. O tym, jaki mieszkaniowy rachunek powierniczy zostanie uruchomiony do rozliczeń z nabywcami mieszkań decyduje deweloper.

 

 

Weryfikacja na zlecenie banku

Rachunki powiernicze funkcjonują od 2012 roku, stąd większość inwestycji deweloperskich w Polsce jest objęta rozliczeniami za pośrednictwem takiego rachunku. - Praktycznie wszystkie mieszkania Archicom są objęte rachunkiem powierniczym - mówi Paweł Ruszczak, członek zarządu i dyrektor finansowy Archicom. - Korzystamy z rachunków otwartych, na które wpływają środki wpłacane przez naszych klientów. Taka forma rachunku pozwala przeznaczać je na realizację inwestycji wraz z postępem budowy, co gwarantuje klientowi bezpieczeństwo a deweloperowi pozwala obniżyć koszty.

Technicznie proces wypłaty środków z rachunku powierniczego wymaga realizacji danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego zgodnie z harmonogramem zawartym w prospekcie informacyjnym. - Każdorazowo weryfikowane jest to przez niezależny podmiot działający na zlecenie banku prowadzącego rachunek powierniczy.  Po każdym odebranym przez bank etapie, deweloper otrzymuje transze zgodnie z potwierdzonym stopniem zaawansowania budowy inwestycji, a klient ma potwierdzenie, że realizacja inwestycji przebiega zgodnie z planem - wyjaśnia Paweł Ruszczak.

Rachunek powierniczy a cena mieszkania

W pierwszych latach funkcjonowania mieszkaniowych rachunków powierniczych, koszty ich prowadzenia dodatkowo obciążyły deweloperów i w wielu przypadkach wpływały na ceny mieszkań. Obecnie wpływ ten nie jest już tak znaczący. Jak podaje członek zarządu Archicom, konkurencja na rynku bankowym powoduje, że koszt prowadzenia rachunków powierniczych jest obecnie niższy niż w 2012 roku. - Szacujemy, że koszty tego rozwiązania plasują się na poziomie kilku do kilkunastu zł na m2, w zależności od wielkości inwestycji. Archicom jako stabilna, notowana na giełdzie, spółka deweloperska, jest pożądanym partnerem dla banków, dlatego na podstawie zaproponowanych nam warunków, mamy możliwość wyboru podmiotu w którym założymy rachunek powierniczy – dodaje Paweł Ruszczak.

W praktyce zdecydowanie korzystniejsze dla dewelopera i częściej stosowane są rachunki otwarte. Nie oznacza, że kupujący nie mają kontroli nad tym, jak ich pieniądze inwestuje deweloper, ale trzeba pamiętać, że żadna forma rachunku powierniczego nie daje 100% pewności, że wpłacone pieniądze uda się odzyskać na wpadek np. kłopotów finansowych firmy deweloperskiej. Z drugiej strony rachunek zamknięty – korzystniejszy dla kupującego – zmusza firmę deweloperką do finansowania inwestycji z innych źródeł niż wpłaty klientów, a to w efekcie przekłada się na cenę. Co z tego wynika? W praktyce przy wyborze dewelopera warto kierować się nie tylko formą prowadzenia rachunku powierniczego, ale również doświadczeniem i pozycją firmy na rynku, rekomendacjami innych klientów itp.

Artykuły powiązane

Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Większość nowych „M” ma już rachunek powierniczy

Większość nowych „M” ma już rachunek powierniczy

Rachunek powierniczy – bezpieczny sposób (na) dewelopera

Rachunek powierniczy – bezpieczny sposób (na) dewelopera

Słowa kluczowe

rachunek otwarty czy zamknięty, jak wybrac rachunek powierniczy, co to jest rachunek powierniczy, który rachunek powierniczy jest lepszy, rachunek powierniczy otwarty - na czym polega, rachunek powierniczy zamknięty - skutki

Wspomniani deweloperzy

Archicom S.A.