Niedozwolone klauzule w umowach deweloperskich – jak się chronić i dochodzić praw?

Kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego? Koniecznie upewnij się, czy umowa deweloperska jest wolna od niedozwolonych zapisów, których nie powinno w niej być. Z poniższego poradnika dowiesz się, co to jest klauzula abuzywna i jak ją rozpoznać. Sprawdź, co zrobić i gdzie szukać pomocy, gdy w twojej umowie znajdą się takie postanowienia.

Czym są klauzule abuzywne w umowach deweloperskich?

Umowa deweloperska powinna dobrze chronić twoje prawa jako nabywcy nieruchomości. Przeszkodą mogą być jednak niedozwolone zapisy, które deweloper umieścił w umowie. Poznaj definicję klauzul abuzywnych oraz kryteria, które pozwalają je stwierdzić.

Definicja i podstawa prawna

Klauzule abuzywne to niedozwolone zapisy, które deweloper umieścił w umowie bez uzgodnienia tego z tobą.

• Są dla ciebie niekorzystne i znacząco naruszają twoje interesy jako kupującego. Sprawiają, że sprzedający jest w uprzywilejowanej sytuacji pod względem praw i obowiązków.
• Naruszają tzw. dobre obyczaje, czyli powszechnie uznane zasady uczciwego postępowania. Deweloper je łamie, jeśli np. próbuje wprowadzić cię w błąd, wykorzystać twoją niewiedzę czy coś ukryć, aby zapewnić sobie dodatkowy zysk.

Zakaz stosowania klauzul abuzywnych wynika z art. 385 Kodeksu cywilnego oraz art. 23d Ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.

Wzór umowy deweloperskiej

Kiedy klauzula nie jest indywidualnie uzgodniona?

Niedozwolone zapisy w umowie deweloperskiej to takie, których deweloper indywidualnie z tobą nie uzgodnił, a są dla ciebie niekorzystne. Nie miałeś więc realnego wpływu na ich treść, lecz jedynie dostałeś gotową umowę do podpisania.

• Notariusz odpowiada jedynie za to, aby umowa notarialna spełniała wymogi formalne. Nie musi weryfikować, czy deweloper uzgadniał z tobą treść umowy.
• Nadal możesz więc dochodzić swoich praw konsumenckich i próbować wykazać, że deweloper zastosował klauzulę abuzywną.

Czym jest umowa deweloperska? Sprawdź i pobierz wzór

Rodzaje i przykłady niedozwolonych zapisów

Aby dobrze rozpoznać klauzule abuzywne w umowie deweloperskiej, sprawdź rodzaje takich zapisów oraz rzeczywiste przykłady. Przedstawiamy je poniżej.

Jednostronne określenie warunków zwrotu środków

Sprzedający i nabywca nieruchomości powinni wspólnie ustalić zasady podziału środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Deweloper nie może więc samodzielnie decydować o sposobie rekompensaty, gdy któraś ze stron odstąpi od umowy.

Sprawdź poniższą listę przykładów klauzul abuzywnych.

• Deweloper zastrzega, że pobierze odstępne, odszkodowanie lub karę umowną, gdy odstąpisz od umowy. Nic nie wspomina o warunkach zwrotu, gdyby nie doszło do transakcji sprzedaży z jego winy.
• Umowa zakłada znacznie wyższą karę umowną, gdy ty zrezygnujesz z zakupu, a niższą w razie odstąpienia od transakcji przez dewelopera.
• Zapis umowy przewiduje, że otrzymasz zwrot środków dopiero wtedy, gdy deweloper znajdzie nowego nabywcę lokalu.

Otwarty i zamknięty rachunek powierniczy – czym jest i jak działa? Sprawdź

Postanowienia dotyczące zarządu nieruchomością wspólną

Deweloper może próbować narzucić nabywcy zasady zarządu nad częściami wspólnymi. Klauzulą abuzywną nieraz okazuje się:

• Wyznaczenie przez dewelopera siebie lub wybranej spółki jako zarządcy nieruchomości.
• Narzucenie konkretnego zarządcy na wiele lat bez możliwości jego odwołania.
• Wysokie kary za zmianę zarządcy.
• Swobodne ustalanie kosztów zarządu nieruchomością przez dewelopera.
• Zapis, że deweloper może nieodpłatnie korzystać z części wspólnych – np. w celach reklamowych.

Takie postanowienia mogą naruszać twoje interesy, ponieważ tracisz wpływ na planowanie inwestycji czy zarządzanie kosztami utrzymania części wspólnych.

Dozwoloną klauzulą będzie natomiast wskazanie tymczasowego sposobu zarządu – np. do czasu powołania wspólnoty.

Ograniczenia w wyborze notariusza

Deweloper nie ma prawa narzucać ci konkretnej kancelarii, w której wspólnie zawrzecie umowę deweloperską. Nie powinien również – bez uzgodnienia z tobą – ograniczać wyboru notariusza do określonej miejscowości czy regionu.

Niedozwolony będzie np. zapis, który mówi, że:

• zapłacisz karę umowną lub stracisz zadatek, gdy nie zgodzisz się na wskazanego notariusza,
• masz określony czas, aby podpisać akt notarialny w danej kancelarii, a w przeciwnym razie umowa będzie nieważna,
• deweloper może zmienić notariusza bez podania przyczyny, a ty nie masz takiej możliwości lub możesz to zrobić tylko za jego zgodą.

Niedozwoloną klauzulą nie jest postanowienie o zawarciu umowy w kancelarii współpracującej z deweloperem – chyba że strony (ty i deweloper) uzgodnią inaczej. W takiej sytuacji masz realny wpływ na wybór notariusza i nie musisz zgadzać się na propozycję.

Koszty notarialne: od czego zależy i ile wynosi taksa notarialna? Sprawdź, na jakie koszty się przygotować

Klauzule waloryzacyjne ceny

Przykładem abuzywnego postanowienia jest zapis, że cena mieszkania zwiększy się z powodu wzrostu:

• stawki podatku VAT,
• kosztów robocizny,
• materiałów budowlanych.

Takie postanowienie może być niedozwolone, nawet jeśli deweloper powoła się na obiektywne kryteria – np. średnie ceny rynkowe, inflację czy wzrost średniego wynagrodzenia.

Klauzule waloryzacyjne ceny są niedozwolone, gdy nie jesteś w stanie precyzyjnie określić finalnej ceny transakcji. Mogą pojawić się w umowie deweloperskiej tylko, gdy:

• są jasno i precyzyjnie określone,
• wskazują limit wzrostu ceny,
• zgodzisz się na nie w trakcie negocjacji z deweloperem.

Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności dewelopera

Rodzajem klauzuli abuzywnej jest próba uniknięcia przez dewelopera odpowiedzialności – np. za opóźnienia w budowie nieruchomości czy wady mieszkania.

Czego nie powinno być w umowie deweloperskiej? Przede wszystkim zapisów wskazujących, że deweloper:

• ogranicza swoją odpowiedzialność do określonej kwoty kary pieniężnej i próbuje pozbawić cię prawa do wyższego odszkodowania,
• wyłącza odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady lokalu,
• odpowiada jedynie za wady istotne,
• nie poniesie żadnych konsekwencji nieterminowej realizacji inwestycji, podczas gdy ty zapłacisz karę umowną w razie opóźnień w płatnościach.

Rękojmia: co to jest i ile trwa rękojmia dewelopera? Sprawdź

Zmiany w powierzchni lokalu bez zgody kupującego

Deweloper nie może bez twojej zgody dawać sobie prawa, aby zmienić powierzchnię mieszkania w stosunku do metrażu z umowy.

Klauzulą abuzywną będzie zapis, który przewiduje, że deweloper:

• odda lokal o mniejszej powierzchni bez obniżenia ceny,
• ustali cenę lokalu na podstawie skomplikowanego wzoru,
• odda nieruchomość o większym metrażu i będzie mógł żądać dopłaty.

Umowa może natomiast zakładać, że powierzchnia lokalu zmieni się z ważnych przyczyn. Są nimi np. potrzeba pogrubienia ściany nośnej czy innych zmian, które wynikają z konstrukcji budynku. Ważne jest, aby zapis wskazywał maksymalne odchylenie metrażu (np. 2 proc.), precyzyjny sposób pomiaru oraz rekompensatę dla nabywcy, gdy powierzchnia okaże się mniejsza.

Inne typowe klauzule

Jeszcze innymi przykładami klauzul abuzywnych są:

• narzucenie przez dewelopera, że musisz wybrać konkretnego ubezpieczyciela czy sprzedawcy/dystrybutora energii elektrycznej,
• zapis, że deweloper może jednostronnie zatwierdzić odbiór lokalu bez twojego udziału,
• postanowienie pozwalające natychmiast odstąpić od umowy, gdy spóźnisz się z płatnością.

Skutki stosowania klauzul niedozwolonych

W twojej umowie deweloperskiej znajdują się klauzule abuzywne? Sprawdź, co to w praktyce oznacza.

Nie musisz stosować się do niedozwolonych zapisów

Jednocześnie pamiętaj, że pozostałe postanowienia nadal są ważne. Oznacza to, że klauzule abuzywne nie skutkują nieważnością umowy.

Kary finansowe i konsekwencje dla dewelopera

Gdy deweloper stosuje niedozwolone klauzule, Prezes UOKiK może nałożyć na niego karę finansową do wysokości 10 proc. obrotu z poprzedniego roku. Jednocześnie ma prawo nakazać mu, aby:

• poinformował wszystkich swoich nabywców (których to dotyczy), że w ich umowach znajdują się niedozwolone zapisy,
• opublikował na własny koszt decyzję Prezesa UOKiK.

Efektem stosowania niedozwolonych klauzul mogą być również zbiorowe i indywidualne pozwy sądowe klientów, a także kontrola UOKiK o naruszenie zbiorowych interesów konsumentów. Deweloper naraża się więc na dodatkowe kary finansowe, pokrycie kosztów procesów sądowych i utratę reputacji.

Jak dochodzić swoich praw i gdzie szukać pomocy?

Znalazłeś niedozwolone zapisy w umowie deweloperskiej? Sprawdź, co robić krok po kroku i do kogo zwrócić się po pomoc. Dowiedz się, gdzie zgłosić niedozwolone klauzule w umowie deweloperskiej, gdy deweloper nie uzna twoich racji.

Gdy deweloper zignoruje twoje żądanie lub nie przyzna ci racji, zgłoś się do Wojewódzkiego Inspektora Inspekcji Handlowej. Pomoże ci on polubownie rozwiązać spór w drodze mediacji.

Postępowanie przed Prezesem UOKiK

Jeśli mediacje nie przyniosą skutku, szukaj pomocy w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Złóż Prezesowi UOKiK pisemne zawiadomienie o podejrzeniu, że deweloper zastosował w umowie niedozwolone zapisy. Zacytuj je i uzasadnij, dlaczego są dla ciebie krzywdzące i naruszają twój interes.

Do wniosku dołącz:

• wzorzec umowy deweloperskiej,
• dowód, że prosiłeś dewelopera, aby usunął niedozwolone zapisy – np. korespondencję, pocztowe potwierdzenie odbioru czy zrzuty ekranu ze skrzynki mailowej.

Postępowanie przed sądem powszechnym

Gdy postępowanie UOKiK zakończy się niepowodzeniem, złóż pozew do sądu:

• rejonowego – jeśli wartość sporu nie jest wyższa niż 100 tys. zł (np. domagasz się tylko usunięcia niedozwolonych zapisów i nie wnioskujesz o odszkodowanie),
• okręgowego – gdy wartość sporu jest wyższa niż 100 tys. zł (np. ubiegasz się jednocześnie o usunięcie istotnych wad lokalu).

Złóż pozew do sądu właściwego ze względu na miejsce, w którym mieszkasz lub podpisałeś umowę. Jeśli deweloper narzucił w umowie sąd właściwy dla siedziby swojej firmy, taki zapis możesz uznać za niedozwolony.

Opłata za pozew wynosi 1000 zł, a dodatkowo może pojawić się:

• opłata sądowa w wysokości 5 proc. wartości sporu, gdy żądasz pieniędzy od dewelopera,
• opłata 17 zł za pełnomocnictwo – gdy będzie reprezentować cię adwokat,
• koszt wynagrodzenia pełnomocnika – zwykle kilkanaście tysięcy złotych.

Przegrana strona zwraca koszty. Oznacza to, że proces sądowy sfinansuje deweloper, jeśli sąd stwierdzi niedozwolone klauzule.

Jak uniknąć niedozwolonych zapisów w umowie deweloperskiej?

Kupujesz mieszkanie i jeszcze nie podpisałeś umowy deweloperskiej? Sprawdź, co zrobić, aby uniknąć późniejszych problemów czy nieporozumień.

Praktyczne wskazówki przed podpisaniem umowy

Analiza takiego eksperta zwykle kosztuje od 1000 zł do 2000 zł, w zależności od tego, jak skomplikowana będzie umowa. Jest to niewielki wydatek, gdy weźmiesz pod uwagę, że dzięki usunięciu negatywnych zapisów możesz uniknąć strat nawet do kilkuset tysięcy złotych.

Na co zwrócić uwagę, czytając umowę deweloperską?

Na co uważać w umowach deweloperskich? Przede wszystkim na zapisy, które dotyczą:

• kar umownych,
• wyłączenia lub ograniczenia odpowiedzialności dewelopera,
• terminów realizacji inwestycji budowlanej,
• zasad zmiany ceny lokalu,
• możliwości odstąpienia od umowy przez obie strony.

Znaczenie negocjacji i indywidualnych uzgodnień

Negocjuj zapisy umowy z deweloperem, jeśli wydają ci się niekorzystne czy niezrozumiałe. Dzięki temu unikniesz strat finansowych i ochronisz swoje prawa jako nabywcy.

Negocjacje powinny zmierzać do tego, aby pozycje obu stron (twoja i dewelopera) były równe pod względem praw oraz obowiązków.

Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania? Poznaj praktyczne wskzówki

Dodatkowe informacje dla nabywcy

Kupujesz mieszkanie i chcesz dobrze zabezpieczyć się przed niedozwolonymi klauzulami w umowie deweloperskiej. Sprawdź, czym są baza decyzji Prezesa UOKiK i mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Baza decyzji Prezesa UOKiK – gdzie ją znaleźć?

Baza decyzji Prezesa UOKiK to publiczny rejestr, który zawiera rozstrzygnięcia spraw dotyczących klauzul abuzywnych. Zajrzyj do tej bazy i poszukaj postanowień zbliżonych do zapisów z twojej umowy deweloperskiej, które cię niepokoją.

• Wejdź na stronę internetową z bazą decyzji Prezesa UOKiK.
• Przejdź do zakładki „Klauzule niedozwolone”, a następnie wybierz rok.
• Kliknij wybrany numer decyzji i pobierz plik PDF.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – co to oznacza dla ciebie?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalne konto, z którego deweloper otrzymuje od banku wpłacone przez ciebie pieniądze:

• po ukończeniu kolejnych etapów budowy (rachunek otwarty) lub
• po podpisaniu ostatecznej umowy przenoszącej własność (rachunek zamknięty).

Rachunek powierniczy nie chroni przed niedozwolonymi zapisami w umowie. Gwarantuje jedynie, że deweloper otrzyma zapłatę dopiero po zakończeniu poszczególnych etapów inwestycji. Gdy firma deweloperska ogłosi upadłość, bank zwróci ci całość środków, które pozostały na rachunku powierniczym.

Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich – podsumowanie

Jeśli któreś klauzule cię niepokoją i sądzisz, że są dla ciebie niekorzystne, skonsultuj treść umowy z prawnikiem. Gdy deweloper twierdzi, że umowa zawiera wyłącznie dozwolone zapisy, zgłoś sprawę do Prezesa UOKiK lub złóż pozew do sądu.

Pomożemy ci kupić mieszkanie Umów się na rozmowę z konsultantem