Wiadomości mieszkaniowe

Kancelaria Lubasz i Wspólnicy

Kancelaria Lubasz i Wspólnicy

Prawo i podatki - Porady

10 października 2016

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 1/5 na podstawie 1 głosów

Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich

Klienci deweloperów rzadko mają możliwość negocjowania poszczególnych postanowień zawieranych umów. Zwykle ewentualnym negocjacjom podlega jedynie cena, indywidualnie określane są również postanowienia określające wymagania klienta. Obowiązki dewelopera i sposób ich realizacji z reguły są ustalone jednostronnie przez przedsiębiorcę, który posługuje się tzw. wzorcem umowy.

Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich

Czym są klauzule niedozwolone?

Treść postanowień umów deweloperskich wynika w dużym stopniu z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej). Mimo to zdarza się, że do wzoru umowy z konsumentami deweloperzy wprowadzają tzw. niedozwolone klauzule umowne, czyli takie postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie (tzn. klient nie miał rzeczywistego wpływu na ich treść), a które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Zgodnie z art. 385[1] § 1 kodeksu cywilnego, takie klauzule nie wiążą konsumenta, co w praktyce oznacza na przykład, że nie można ich skutecznie wyegzekwować.

Sprzeczne z prawem są m.in. takie postanowienia, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, nakładają na konsumenta rażąco wygórowane kary umowne w przypadku odstąpienia od umowy lub też uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju.

Jednostronne określenie warunków zwrotu środków

Jako przykład postanowień, które mogą być zakwestionowane, można wskazać jednostronne określenie przez dewelopera warunków zwrotu środków w przypadku odstąpienia od umowy innego niż na podstawie art. 29 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy deweloperskiej, „w przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej, innego niż na podstawie art. 29, strony przedstawią zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym”. Tymczasem we wzorze stosowanym przez jednego z deweloperów znalazły się następujące postanowienia[1]:

„W oświadczeniu , o którym mowa w ust. 7 pkt 12) lit. a) Strony postanowią, że kwota należnych Deweloperowi kar umownych, odszkodowań, odsetek za opóźnienie, jeżeli zachodzić będą przewidziane niniejszą Umową lub przepisami prawa przesłanki ich naliczenia, zostanie wypłacona na rachunek bankowy Dewelopera, zaś pozostała do wypłaty kwota zostanie wypłacona na rachunek bankowy Nabywcy.”

„Strony niniejszym zobowiązują się złożyć oświadczenie, o którym mowa w ust. 7 pkt 13) lit. d) powyżej w terminie 14 (czternastu) dni od dnia odstąpienia od Umowy na podstawie przyznanego niniejszą Umową prawa odstąpienia. W oświadczeniu tym Strony postanowią, że kwota należnych Deweloperowi kar umownych, odszkodowań, odsetek za opóźnienie, jeżeli zachodzić będą przewidziane niniejszą Umową lub przepisami prawa przesłanki ich naliczenia, zostanie wypłacona na rachunek bankowy Dewelopera, zaś pozostała do wypłaty kwota zostanie wypłacona na rachunek bankowy Nabywcy.”

Zgodnie z ustawą deweloperską sposób podziału środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym powinien być wynikiem decyzji podjętej przez obie strony umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper z góry w jednostronnie przygotowanym wzorcu umowy deweloperskiej przesądza o sposobie podziału tych środków, to rażąco narusza interes konsumenta, który zostaje pozbawiony wpływu na sposób podziału tych środków i podjęcia decyzji w tym zakresie. Taka klauzula stanowi więc postanowienie niedozwolone w rozumieniu art. 385 [1] k.c.

Postanowienia związane z zarządem nieruchomością wspólną

Bardzo często już na etapie umowy deweloperskiej przedsiębiorca usiłuje uregulować kwestie dotyczące zarządu. Niestety, w wielu przypadkach robi to w sposób niedozwolony. Na przykład próbuje przejąć zarząd nad nieruchomością: „Sprzedawca zobowiązuje się prowadzić odpłatnie na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, zarządzenie budynkami. Nabywca, podpisując niniejszą umowę, upoważnia Sprzedawcę do powyższych czynności.(…)” albo zastrzega dla siebie i podmiotu administrującego prawo do bezterminowego zajmowania pomieszczeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej: „Stronie Sprzedającej i podmiotowi administrującemu będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z pomieszczenia gospodarczego – technicznego, znajdującego się w części nieruchomości wspólnej /oraz do pomieszczenia monitoringu”.

W ten sposób deweloper ogranicza uprawnienia właścicielskie konsumentów. Decyzja o wyborze zarządcy przeznaczeniu pomieszczeń w nieruchomości wspólnej powinna należeć do wspólnoty mieszkaniowej.

Postanowienia ograniczające wybór notariusza

Wielu deweloperów narzuca klientom wybraną przez siebie kancelarię notarialną lub daje do wyboru kilka kancelarii. Takie rozwiązanie, choć niewątpliwie dogodne dla sprzedającego, może naruszać prawa konsumenta, ponieważ nie pozwala mu dokonać swobodnego wyboru kancelarii, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży. Tymczasem taki wybór może być istotny dla klienta z powodów ekonomicznych lub praktycznych. Dlatego postanowienia takie jak: „Strony postanawiają, że wobec przedmiotu umowy przyrzeczoną umowę sprzedaży zawartą w wybranej przez Kupującego jednej ze wskazanych przez Sprzedającego kancelarii notarialnych w terminie do 7 dni /3 miesięcy licząc od dnia uregulowania przez Kupującego wszystkich zobowiązań finansowych i dokonaniu protokolarnego odbioru lokalu”  lub „Umowa przenosząca własność zostanie zawarta w położonej w Lublinie kancelarii notarialnej wskazanej przez Dewelopera, o ile Nabywca nie wybierze innej kancelarii na terenie Lublina” mogą zostać uznane za niedozwolone klauzule umowne.

Inne postanowienia

Powyżej wskazano jedynie kilka przykładów niedozwolonych klauzul umownych, tymczasem w rejestrze klauzul niedozwolonych, prowadzonym do kwietnia 2016 roku przez Prezesa UOKiK (obecnie w związku ze zmianami proceduralnymi zastąpiony bazą decyzji Prezesa UOKiK), znalazło się ponad 500 postanowień dotyczących nieruchomości, w tym zawartych w umowach deweloperskich. Wymienia się wśród nich m.in. klauzule nakładające na konsumentów dodatkowe, nieuzasadnione obowiązki (np. ubezpieczenia, wykończenia lokalu), postanowienia uprawniające dewelopera do jednostronnego dokonywania zmian umowy i inne asymetrycznie regulujące prawa i obowiązki stron, a także postanowienia wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność dewelopera. Postaramy się je przybliżać w kolejnych postach.

Natalia Zawadzka - adwokat w kancelarii Lubasz i Wspólnicy, oferującej m.in. pomoc prawną z zakresu zarządzania i obrotu nieruchomościami.


[1] Przykłady niedozwolonych postanowień umownych pochodzą z Raportu UOKiK „Konsument na rynku deweloperskim”, Warszawa 2014.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy