Rękojmia: co to jest i ile trwa rękojmia dewelopera za wady fizyczne nieruchomości?

Usunięcie wady fizycznej powinno sprowadzać się przede wszystkim do naprawy uszkodzonego miejsca. Jednakże, osoba uprawniona z rękojmi nie może być poszkodowana na skutek faktu istnienia wady i procesu jej usuwania. Zgodnie bowiem z art. 566 par. 1 zd. 2 kodeksu cywilnego, podmiot zobowiązany do usunięcia wady fizycznej odpowiada także za wszelkie inne szkody właściciela nieruchomości. Jeżeli do pełnego usunięcia wady konieczne jest pomalowanie wszystkich ścian w danym pomieszczeniu, to deweloper nie może się od tego uchylać. W przypadku natomiast, gdy deweloper usunie pęknięcie i pomaluje ścianę na biało w sposób nie powodujący różnicy względem ścian pozostałych, będzie to wystarczające. 

Generalną zasadą odpowiedzialności odszkodowawczej jest bowiem tzw. zasada pełnego odszkodowania. Wynika z niej z jednej strony obowiązek całkowitego usunięcia szkody, czyli doprowadzenia do stanu, jakby szkoda nigdy nie występowała. Z drugiej, jednakże strony poszkodowany nie może na usunięciu szkody (wady) się wzbogacić.

Faktycznie rękojmia w tym przypadku już wygasła. Niemniej, deweloper odpowiada także za nienależyte wykonanie umowy (odpowiedzialność kontraktowa z art. 471 kodeksu cywilnego). W tym przypadku okres przedawnienia wynosi 6 lat liczonych od końca roku, w którym zawarto umowę sprzedaży (ustanowienia odrębnej własności). Odpowiedzialność ta jest typową odpowiedzialnością odszkodowawczą, a zatem można domagać się tylko kwoty pieniężnej, nie zaś naprawienia wady. Ponadto, inaczej niż przy rękojmie, należy wykazać wadę konstrukcyjną budynku albo inne naruszenie sztuki budowlanej. Deweloper odpowiada bowiem na zasadzie winy za szkody powstałe za wybudowanie budynku w sposób sprzeczny z przepisami prawa i normami budowlanymi. Dochodzenie roszczeń w tym trybie jest zatem trudniejsze, niż ma to miejsce przy rękojmi, a wygrana sprawy zależy w dużej mierze od opinii biegłego sądowego, który oceniać będzie prawidłowość wybudowania budynku przez dewelopera.

Dzień dobry, deweloper odpowiada przede wszystkim za wybudowanie budynku zgodnie z przepisami prawa budowlanego, normami budowlanymi oraz sztuką budowlaną. Nawet zatem fakt, że konkretna wada jeszcze się nie ujawniła, nie oznacza, iż budynek albo jego część jest w pełni zgodny ze ww. przepisami i normami. W szczególności wskazać należy na Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to zawiera szereg wymogów, jakim powinny odpowiadać lokale, budynki i teren wokół nich.

W przedstawionej w pytaniu sytuacji należałoby zatem skonsultować się z osobą posiadającą uprawnienia budowlane, a przedmiotem konsultacji winna być zgodność budynku z normami i przepisami. Wykazanie niezgodności aktywowałoby roszczenia z rękojmi za wady oraz odpowiedzialności kontraktowej.

Każda reklamacja powinna być rozpatrywana indywidualnie, nie można zatem wykluczyć, że kilka reklamacji dotyczących podobnych kwestii zostanie rozwiązanych w inny sposób. Oczywiście, odrzucenie reklamacji przez dewelopera nie oznacza, iż ma on rację. W pytaniu wspomniano, że deweloper uchybił 14-dniowemu terminowi na rozpatrzenie reklamacji. Zgodnie zatem z art. 561(5) kodeksu cywilnego, upływ ww. terminu oznacza, że deweloper uznał reklamację za zasadną.

Zawieszenie działalności gospodarczej nie stoi na przeszkodzie w wytoczeniu sprawy dotyczącej zdarzeń wykonanych jeszcze w trakcie jej prowadzenia. Ponadto, fakt zawieszenia działalności w żaden sposób nie wyłącza ani nie ogranicza odpowiedzialności przedsiębiorcy za usługi i towary dostarczone przed zawieszeniem.

Obecnie można zatem skierować pozew, czy to o nakazanie wykonania określonych czynności, czy też o zapłatę kwoty niezbędnej do usunięcia usterek (art. 363 k.c.). Można także sprawę zgłosić do powiatowego rzecznika praw konsumenta.

Na wstępie ustalić należy, czy problemem jest wada mieszkania, czy też wada części wspólnych budynku. W tym pierwszym przypadku istnieje roszczenie z rękojmi do sprzedawcy, w drugim roszczenie odszkodowawcze do wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli przeciekł dach, to najprawdopodobniej zaistniała ta druga sytuacja i można wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej o odszkodowanie. Wspólnoty najczęściej posiadają ubezpieczenie OC, z którego można w tego typu przypadkach skorzystać.

Odnośnie natomiast sprzedawcy, to zastanowić można by się nad odstąpieniem od umowy zawartej pod wpływem błędu. Jest to możliwe, gdy sprzedawca zataja pewną, istotną okoliczność, a nabywca nie zawarłby danej umowy, gdyby o niej wiedział uprzednio. Od umowy można odstąpić w ciągu roku od dnia dowiedzenia się o błędzie.

Dzień dobry, roszczenia z rękojmi obejmują przede wszystkim naprawę albo wymianę wadliwej rzeczy, bądź jej elementu. Niemniej, w przypadku zasadności ww. roszczeń podstawowych, możliwe jest także domaganie się odszkodowania za szkody wyrządzone faktem istnienia wady. W opisanym w pytaniu stanie faktycznym, bez wątpienia szkody takie wystąpiły w związku z zalaniem ściany. Podstawę roszczenia odszkodowawczego stanowi przepis art. 566 §1 Kodeksu cywilnego. Warto zwrócić także uwagę także na przepis art. 561⁵ k.c. Stanowi on, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Przepis ten znajduje zastosowanie także w niniejszym przypadku. Obecnie zatem można się posługiwać twierdzeniem, że deweloper uznał zasadność roszczenia, skoro nie odpowiedział odmownie w terminie 14 dni od jego zgłoszenia.

W przypadku wad części wspólnych roszczenia z tego tytułu przysługują indywidualnie każdemu z właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę
mieszkaniową. Roszczenia takie mogą ale nie muszą być scedowane na wspólnotę, np. celem dochodzenia od dewelopera. W innym przypadku, każdy z właścicieli mieszkań może indywidualnie występować do dewelopera. Podstawowe roszczenie to roszczenie o usunięcie wady albo wymianę uszkodzonej rzeczy. Dopiero, jeśli naprawa nie jest możliwa albo zobowiązany nie wykona jej bez zbędnej zwłoki (w normalnym toku
czynności, bez przeciągania i opóźniania sprawy ale z uwzględnieniem dostępności materiałów i siły roboczej), aktywuje się roszczenie o
obniżenie ceny. Obniżenie to następuje do różnicy w wartości pomiędzy mieszkaniem zgodnym z umową (w tym przypadku na osiedlu zamkniętym), a
mieszkaniem z określoną wadą (tu niedziałającymi elementami części wspólnych). Wysokość takiego obniżenia powinien wykazać uprawniony, który wysunął takie roszczenie. Najlepiej zatem zadbać o profesjonalną wycenę. Podkreślenia jednak wymaga, że w pierwszej kolejności należy wezwać dewelopera do usunięcia wady i dopiero, gdy to nie nastąpi, złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Odnośnie natomiast indywidualnych konsultacji, proszę o kontakt na mail: michal@koralewski.pl

Zgodnie z art. 556(1) par. 1 pkt 4 Kodeksu cywilnego, za wadę fizyczną nieruchomości uznaje się także przypadek, gdy rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Zwrócić należy w tym miejscu uwagę na treść art. 546 par. 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bowiem, jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, sprzedawca obowiązany jest załączyć instrukcję i udzielić wyjaśnień dotyczących sposobu korzystania z rzeczy.

Jeżeli zatem elewacja wymaga specjalnego sposobu konserwacji, a deweloper nie wydał stosownej instrukcji w tym zakresie, to sytuację taką traktować można jako wadę fizyczną części wspólnych nieruchomości. W konsekwencji powyższego, deweloper ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe na skutek niewydania instrukcji i powinien szkodę usunąć. W myśl art. 566 par. 1 zd. ost., deweloper ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych. Odpowiedzialność ta obejmuje zatem wszelkie szkody powstałe z winy dewelopera, w tym jego niedbalstwa. Co ważne, to wierzyciel (poszkodowany) ma prawo wyboru sposobu naprawienia szkody.

Reżimy gwarancji i rękojmi za wady są od siebie niezależne. Fakt braku uwzględnienia roszczenia na mocy udzielonej gwarancji, nie pozbawia Pani możliwości dochodzenia jej wymiany od dewelopera, na zasadzie odpowiedzialności rękojmianej. Przesądza o tym wprost art. 579 Kodeksu cywilnego, w którym stwierdzono że Kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.

Ze swojej istotny wada ukryta nie może zostać ujawniona podczas pierwotnego wydania nieruchomości. Sprzedawca, dla zwolnienia się z odpowiedzialności musiałby zatem wykazać, że dany fakt był znany nabywcy w chwili wydania lokalu. Roszczenia z wady ukrytej dotyczącej nieruchomości można dochodzić w okresie 5 lat od wykrycia takiej wady. Ciężar wykazania kiedy doszło do wykrycia wady ukrytej spoczywa na nabywcy nieruchomości. Sprzedawca może zatem podnosić także zarzut wygaśnięcia roszczenia z rękojmi. Do transakcji doszło bowiem w 2006 roku, czyli 18 lat temu. Wspomniany remont mógłby być argumentem, jeżeli zmiany nim wprowadzone doprowadziłyby do powstania opisywanej usterki, w innym przypadku nie wyłącza odpowiedzialności rękojmianej sprzedawcy.

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, kierownik budowy pełni samodzielną funkcję techniczną w budownictwie i odpowiada za poprawność wykonywanych prac. Tym samym można mu przypisać odpowiedzialność m.in. za szkody powstałe na budowie oraz prawidłowy przebieg budowy. Jeżeli zatem uda się połączyć zaniedbanie kierownika budowy z opisanymi usterkami domu, to ponosić on będzie z tego tytułu odpowiedzialność. Warto wspomnieć, że kierownik budowy ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadzie winy. Odpowiada zatem za przypadki celowego działania ale także rażące niedbalstwo, tj. stan, w którym wykonując swoją pracę należycie, nie dopuściłby do powstania danej usterki. Przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, a zatem: zachowanie sprawcy (kierownika budowy), szkodę właściciela budynku oraz związek przyczynowy pomiędzy zachowaniem kierownika budowy, a powstaniem szkody badać będzie zakład ubezpieczeń w toku likwidacji szkody.

Jeżeli nabywcą jest konsument, to faktycznie może on zgłaszać wady nieruchomości aż do upływu jej 5-letniego okresu. Z tym zastrzeżeniem, że sprzedawca nie odpowiada za wady znane nabywcy w chwili sprzedaży. Jeżeli zaś nabywcą byłby przedsiębiorca, to powinien on zgłaszać wady niezwłocznie, czyli bez zbędnej zwłoki zbadać przedmiot sprzedaży i zgłosić wady sprzedawcy. Rzecz jasna sam fakt zgłoszenia wady po kilku latach od przekazania nieruchomości nie pozostaje bez wpływu na kwestię jej uwzględnienia. Pamiętać bowiem należy, że sprzedawca odpowiada jedynie za wady istniejące w rzeczy sprzedanej w chwili wydania jej nabywcy, nawet gdy ujawnią się później (w okresie rękojmi). Nie odpowiada za późniejsze usterki. Na zakończenie należy wskazać, że okres przedawnienia roszczeń z rękojmi wynosi jeden rok. W przypadku nie uznania albo nie usunięcia wady przez sprzedawcę, nabywca ma tylko rok na skierowanie sprawy na drogę sądową (w przypadku konsumentów termin przedawnienia nie może się skończyć przed upływem 5-lat rękojmi).

Na wstępie wskazać należy, że stroną umowy z nabywcą jest deweloper i to on ponosi wyłączną i pełną odpowiedzialność za ewentualne wady i nienależyte wykonanie umowy. Deweloper, rzecz jasna, może posiadać roszczenie regresowe do swojego wykonawcy, jeżeli to on jest winny powstaniu wady. Niemniej, względem nabywcy, to deweloper jest jedynym podmiotem odpowiedzialnym.

Unikać należy sytuacji, w której zostałaby podpisana umowa sprzedaży i lokal wydany, bowiem sprzedawca (deweloper) nie ponosi odpowiedzialności za wady fizyczne istniejące w przedmiocie sprzedaży, które były znane nabywcy. Odkładanie zgłoszenia wady mogłoby zatem uniemożliwić domaganie się jej usunięcia w przyszłości.

Obecnie, co czasu wydania nieruchomości, nie obowiązują jeszcze przepisy o rękojmi za wady, ta bowiem dotyczy nieruchomości już wydanych nabywcy. Bez wątpienia jednak doszło do nienależytego wykonania umowy deweloperskiej – wykonano posadzkę o złej grubości. Należałoby zatem wezwać dewelopera do naprawienia uchybienia, pod rygorem odstąpienia od umowy deweloperskiej. Podstawę prawną stanowi art. 636 par. 1 w związku z art. 656 Kodeksu cywilnego.

Podstawowym roszczenie z tytułu rękojmi, to roszczenie o usunięcie wady. Nieszczelność okien lub ich niewłaściwe osadzenie stanowi wadę fizyczną. W pierwszej kolejności można zatem zwrócić się do sprzedawcy o usunięcie wady. Jeżeli nie będzie to możliwe, kolejnym roszczeniem jest roszczenie o obniżenie ceny nieruchomości do poziomu ceny mieszkania z opisaną wadą. Podstawę prawną obu roszczeń stanowią przepisy art. 560 Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast na skutek istnienia wady nabywca poniósł szkody, może domagać się odszkodowania (art. 566 Kodeksu cywilnego).

W przedmiotowej sprawie możliwe jest skorzystanie z rękojmi za wady nieruchomości. Z tego co napisano w pytaniu, mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania z uwagi na brak legalnego i sprawnego źródła ciepła. W takim przypadku w grę wchodzi możliwość odstąpienia od umowy z uwagi na istnienie wady istotnej. Wadą istotną nieruchomości jest bowiem wada uniemożliwiająca albo poważnie utrudniająca normalne korzystanie z nieruchomości. Innym rozwiązaniem jest złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny, do wartości mieszkania bez źródła ciepła oraz domagania się zwrotu różnicy. Rękojmia pozwala także na domaganie się usunięcia wady, o ile jest to w tym przypadku możliwe.

Należałoby rozpocząć od wystosowania pisma do sprzedawców z poinformowaniem ich o wykryciu wad istotnych oraz podjęciu próby polubownego rozwiązania zaistniałej sytuacji. W przypadku niepowodzenia, konieczne byłoby wystosowanie pisma, w którym określone zostanie żądanie z rękojmi (naprawa, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy). Niestety, jedynym organem publicznym uprawnionym do rozpatrywania ewentualnych sporów w tym zakresie, będzie sąd cywilny. Rękojmia na wady fizyczne nieruchomości wygasa po 5 latach od odbioru mieszkania.

Jak wynika z przepisów art. 568 kodeksu cywilnego, roszczenia z rękojmi wygasają po upływie 5 lat od wydania rzeczy. Co ważne, mowa tu o wygaśnięciu uprawnień, nie zaś o przedawnieniu. Tym samym, do rękojmi nie stosuje się przepisów o przerwaniu lub zawieszeniu biegu przedawnienia. Roszczenia te po prostu wygasają po ww. okresie. Obecnie zatem, skoro do wydania nieruchomości doszło w 2016 roku, roszczenia z rękojmi już nie przysługują.

W 2016 roku obowiązywał 10-letni okres przedawnienia roszczeń cywilnoprawnych, obecnie okres ten wynosi 6 lat, niemniej do roszczeń powstałych przed zmianą Kodeksu cywilnego w 2018 roku, stosuje się okres dłuższy. Nabywca zaś, prócz roszczeń z rękojmi posiada także roszczenia z tytułu odpowiedzialności kontraktowej za niewykonanie i nienależyte wykonanie umowy. Jak wynika z opisu stanu faktycznego, sprzedawca zobowiązał się do naprawy rzeczy i zobowiązania tego nie wykonał. Roszczenie o naprawę nie uległo zatem jeszcze przedawnieniu.

Rękojmia za wady, inaczej aniżeli gwarancja, opiera się na przepisach ustawowych. Te zaś nie wykluczają utraty uprawnień z rękojmi w przypadku ingerencji w sprzedaną nieruchomość. Niemniej, aby móc dalej korzystać z uprawnień rękojmianych należy wykazać, że wada istniała w rzeczy sprzedanej w chwili jej wydania nabywcy, nie zaś jest następstwem późniejszej ingerencji. Rękojmia dotyczy bowiem odpowiedzialności sprzedawcy za wady istniejące w rzeczy w dacie sprzedaży. Na tego typu odpowiedzialność nie może zatem mieć wpływu późniejsza ingerencja w nieruchomość, o ile rzecz jasna nie powoduje powiększenia wady. Tym samym, deweloper mógłby odmówić naprawy tylko jeżeli wykazałby, że usterka powstała na skutek prac prowadzonych już po wydaniu nieruchomości.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady wygasa po upływie 5 lat od wydania nieruchomości. To zatem górna granica czasowej odpowiedzialności dewelopera. Jeżeli deweloper nie zgadza się ze zgłoszeniem wady, najlepszym rozwiązaniem jest zlecenie wykonania ekspertyzy potwierdzającej zawilgocenie budynku oraz ukazującej jej przyczyny. Deweloper odpowiada bowiem za wady istniejące w chwili wydania budynku (np. wady konstrukcyjne, złą izolację, itp.).

Co ważne, w przypadku potwierdzenia zasadności roszczenia z rękojmi, można dochodzić od dewelopera także odszkodowania za koszty opinii, jak również za wszelkie inne szkody spowodowane istnieniem wady (np. zniszczone mienie, koszty osuszania, wymiany zawilgoconych podłóg, malowanie ścian, itp.).

Dysponując ww. ekspertyzą należy ponownie zgłosić roszczenie, a gdy i tym razem deweloper odmówi, pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. O terminie oględzin budynku przez biegłego warto poinformować dewelopera i umożliwić udział w oględzinach jego przedstawicielowi, wytrąci to argumenty przeciwko rzetelności oględzin. Same oględziny należy także utrwalić np. nagrywając film, pozwoli to na wykazanie poprawności ich przeprowadzenia.

W opisanej w pytaniu sprawie adresatami roszczeń mogą być różne osoby, jednakże tytuł ich odpowiedzialności także będzie inny. Jedynym podmiotem odpowiedzialnym z tytułu rękojmi za wady jest sprzedawca (deweloper), jego podwykonawcy nie odpowiadają z tytułu rękojmi. Niemniej, podwykonawcy mogą ponosić odpowiedzialność z tytułu udzielonej gwarancji. Na okna najczęściej udzielana jest gwarancja ich producenta. W takim wypadku roszczenia z gwarancji należy kierować do podmiotu, który wystawił gwarancję. Nie wyklucza to wystąpienia następnie do dewelopera z roszczeniem z rękojmi, jeśli gwarant nie uwzględniłby roszczenia z gwarancji.

Odnośnie pisma do dewelopera, to warto takie pismo wysłać, a także wykonać stosowną dokumentację zdjęciową. Będą one przydatne w przypadku ewentualnego sporu z deweloperem. To bowiem deweloper odpowiada za efekt pracy dekarza.

Okres rękojmi za wady fizyczne wynosi 5 lat od wydania nieruchomości. Okres odpowiedzialności dewelopera za nienależyte wykonanie umowy wynosi zaś 6 lat (do 2018 roku wynosił 10 lat). Wszystkie te, podstawowe terminy już upłynęły. Jedyną możliwością byłoby dochodzenie roszczeń z tytułu wady ukrytej, czyli takiej której nie można było stwierdzić w dniu odbioru. Okres rękojmi liczy się w takim wypadku od dnia ujawnienia wady. Aby zwrócić się do dewelopera z roszczeniem z tego tytułu, zasadne byłoby uprzednie upewnienie się z jakiego powodu ogrzewanie podłogowe nie działa. Jeśli przyczyną byłyby wady instalacji lub jej montażu, to roszczenie do dewelopera byłoby zasadne.

Najlepszym rozwiązaniem będzie poinformowanie dewelopera o zamiarze zlecenia wykonania ekspertyzy oraz wskazania daty oględzin przez wybranego biegłego, z informacją że przedstawiciel dewelopera może w nich uczestniczyć. Niestety i tak prawdopodobne jest, że deweloper będzie kwestionował ustalenia biegłego. Będą one wszakże podstawą do skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Koszty ekspertyzy, jako poniesione w zw. z dochodzeniem roszczenia z tytułu rękojmi, powinny zostać zwrócone przez dewelopera.

Nadmienić także należy, że jeżeli wada była już uprzednio usuwana i nie udało się jej usunąć, możliwe jest skorzystanie z pozostałych uprawnień z rękojmi, tj. złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny (do wartości nieruchomości z opisaną wadą), względnie odstąpienie od umowy, jeżeli wada jest istotna (tj. uniemożliwia korzystanie z nieruchomości).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że przyczyną zalania jest wypięcie się rury pionowej kanalizacji o średnicy 60 cm. Powyższe może stanowić błąd w sztuce popełniony przez pracowników dewelopera. Przypomnieć należy, że w myśl art. 556² kodeksu cywilnego: jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Tym samym, w takich przypadkach, to deweloper powinien udowodnić, że usterka nie jest wadą fizyczną. Powyższe powinno być poparte jednoznaczną opinią biegłego stwierdzającą przyczynę awarii. Deweloper twierdząc, że doszło do uszkodzeń mechanicznych ma obowiązek wykazania tego faktu (wynika to z art. 6 k.c.). 

Do dewelopera należy zwrócić się zatem z pismem o udowodnienie jego twierdzeń, w przeciwnym bowiem razie to on ponosić będzie odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady.

Zgodnie z art. 560 par. 1 k.c., jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. 

Jak wynika zatem z tego przepisu, jeżeli deweloper nie usunie niezwłocznie wady, to nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny (do wartości rzeczy z wadą) albo odstąpić od umowy, przy wadach istotnych (uniemożliwiających, bądź znacznie utrudniających zamieszkiwanie). Inną możliwością jest wystąpienie na drogę sądową z roszczeniem o zobowiązanie dewelopera do usunięcia wady albo do pokrycia jej kosztów.

Istnienie wady fizycznej nieruchomości nie stoi na przeszkodzie zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność. Jedyne o czym należy pamiętać to unikanie w umowie sprzedaży sformułowań mówiących o zrzeczeniu się (rezygnacji) z roszczeń względem dewelopera, mogłoby ro uniemożliwić dochodzenie świadczeń z rękojmi za wady. W umowie nie powinno się także oświadczać, że nabywca akceptuje stan nieruchomości, to również prowadziłoby do wygaśnięcia rękojmi. W przypadku istnienia wady fizycznej, deweloper odpowiada nie tylko za jej usunięcie ale także za szkody związane z jej istnieniem. Za te ostatnie należy się nabywcy odszkodowanie. W przypadku, gdy istnienie wady wywołało szkodę niemajątkową (tzw. krzywdę), możliwe jest domaganie się także zadośćuczynienia.

Upływ 14 dni od zgłoszenia wady sprawia, iż przyjmuje się, że deweloper uznał zasadność zgłoszenia. Deweloper nie może w późniejszym terminie (po upływie terminu 14-dniowego) odrzucić roszczenia jako niezasadne. Deweloper w pierwszej kolejności ponosi odpowiedzialność w reżimie rękojmi za wady. Jest to rodzaj odpowiedzialności korzystniejszy dla nabywcy. To bowiem na deweloperze spoczywa obowiązek wykazania, iż dana usterka nie jest wadą fizyczną, a np. późniejszym uszkodzeniem. Drugim reżimem odpowiedzialności jest odpowiedzialność kontaktowa, czyli za nienależyte wykonanie umowy, co przejawia się wydaniem nieruchomości nie spełniającej norm prawa budowlanego, w praktyce posiadającej wady fizyczne. Dochodząc roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej nabywca zobowiązany jest wykazać szkodę i jej przyczynę. Ciężar dowodzenia jest zatem przeniesiony na nabywcę nieruchomości. Formą przymuszenia dewelopera może być wysłanie formalnego wezwania do zapłaty z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Możliwe jest również zgłoszenie się o pomoc do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. Finalnie jednak, jedynym organem upoważnionym do przymuszenia dewelopera do powzięcia określonych działań jest sąd.

W przypadku, gdy naprawa była już wykonywana ale nie przyniosła pożądanego rezultatu, nabywca – prócz ponownego żądania naprawy – może zgłosić jedno z kolejnych roszczeń. Są nimi: roszczenie o obniżenie ceny oraz odstąpienie od umowy. Przy czym, obniżenie ceny powinno nastąpić do wartości nieruchomości z istniejącą wadą. Natomiast, odstąpić od umowy można wyłącznie w przypadku wady istotnej, czyli takiej która uniemożliwia albo poważnie utrudnia korzystanie z nieruchomości. W przypadku wybrania opcji ponownej naprawy, można domagać się od dewelopera kosztów jej wykonania przez inny podmiot, skoro naprawa dokonana przez dewelopera nie przyniosła pożądanego rezultatu. To bowiem osoba poszkodowana ma prawo wyboru sposobu usunięcia szkody, tj. czy ma to nastąpić w drodze naprawy (tzw. restytucji), czy też w pieniądzu, jako odszkodowanie na pokrycie (zwrot) kosztów usunięcia wady.

Na wstępie należy wskazać, że jeżeli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, to istnieje domniemanie prawne, że usterka ta jest wadą fizyczną. To zatem deweloper musi wykazać, że usterka (brak spełnienia norm akustycznych) nie jest wadą fizyczną, a zatem wynika z działań np. sąsiada albo nabywcy nieruchomości (art. 556[2] kodeksu cywilnego). Deweloper zatem, jeśli kwestionuje poprawność ekspertyzy, powinien zlecić wykonanie bardziej szczegółowych badań, a nie jedynie podważać już istniejącą.

W pierwszej kolejności można zwrócić się do państwowej inspekcji sanitarnej o przeprowadzenie badań akustycznych, a także do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego zawiadamiając go o naruszeniu norm prawa budowlanego. Od strony prawnej możliwe jest zwrócenie się z wnioskiem o interwencję do powiatowego rzecznika praw konsumentów. Organ ten wezwie dewelopera do wyjaśnień oraz wskaże mu zasady odpowiedzialności rękojmianej, w tym konieczność wykazania przez dewelopera że usterka nie jest wadą fizyczną.

Jeżeli nie jest możliwe usunięcie wady, np. poprzez odpowiednie wygłuszenie ściany, to pozostaje roszczenie o obniżenie ceny. W przypadku zaś, gdyby wada istotnie utrudniała korzystanie z nieruchomości, np. hałas byłby intensywny, w różnych porach dnia, to w grę wchodziłoby także odstąpienie od umowy sprzedaży.

W opisanym stanie faktycznym, jeśli istnieje utrudniony dostęp do miejsca parkingowego należałoby zgłosić roszczenie z rękojmi sprzedawcy. Jeśli nie będzie możliwe doprowadzenie prawidłowego dojazdu do miejsca parkingowego w grę wchodzi obniżenie ceny albo odstąpienie od umowy, gdy wada uniemożliwia prawidłowe korzystanie z miejsca postojowego. 

Z opisu sprawy wynika, że mamy do czynienia z wadą ukrytą, której nie można było wykryć przy przekazywaniu lokalu. W takim przypadku przedsiębiorca ma obowiązek niezwłocznego zgłoszenia wady sprzedawcy pod rygorem utraty uprawnień z tego tytułu. W zgłoszeniu wady należy również wskazać roszczenie z nią zwiane, np. usunięcie wady, obniżenie ceny. Dopiero, jeśli sprzedawca nie zareaguje na zgłoszenie albo odmówi zadośćuczynienia mu, można przystąpić do samodzielnej naprawy. Koniecznie jednak należy dokładnie udokumentować stan nieruchomości przed usunięciem wady oraz koszty poniesione na jej usunięcie. Konieczne to będzie w sprawie o odszkodowanie, szkoda wyrażać się będzie w wysokości poniesionych kosztów. Powyższe nie dotyczy napraw pilnych, które można wykonać od razu pamiętając o stosownej dokumentacji.

Dzień dobry, cytowany zapis w praktyce uniemożliwia powoływanie się na niezgodność lokalu z umową, którą można było dostrzec przy odbiorze nieruchomości od dewelopera. Nabywca oświadcza bowiem, że nie ma zastrzeżeń do oddanego mu lokalu, czyli akceptuje jego stan. Przedmiotowe oświadczenie nie wyłącza natomiast możliwości zgłaszania tzw. wad ukrytych, czyli takich które ujawnią się dopiero po jakimś czasie oraz nie można było ich dostrzec przy przekazaniu lokalu.

Jeżeli cesja nastąpiła przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, czyli na etapie umowy deweloperskiej, to rękojmia przysługiwać będzie osobie na rzecz, której ustanowiono prawo własności. Wtedy roszczenia z rękojmi należy składać do dewelopera.

Jeżeli natomiast doszło do nabycia nieruchomości już po ustanowieniu odrębnej własności, roszczenia z rękojmi należy składać do sprzedawcy. Sprzedawca może wszakże przenieść na nabywcę również uprawnienia z tytułu rękojmi za wady przysługujące mu względem dewelopera. Umowa taka wymaga zwykłej formy pisemnej, nie jest konieczne zawieranie w tym zakresie aktu notarialnego.

Zgodnie z zasadą pełnego odszkodowania, deweloper odpowiada nie tylko za usuniecie wady fizycznej nieruchomości ale także za usuniecie szkód spowodowanych istnieniem wady. Niemniej, prawo cywilne pozwala na zrzeczenie się części roszczeń przez osobę uprawnioną (właściciela mieszkania). Odrębną kwestią jest zapłata odszkodowania przez ubezpieczyciela. Po pierwsze ubezpieczyciel może wyłącznie wypłacić odszkodowanie w pieniądzu. Po drugie ubezpieczyciel odpowiada tylko w graniach polisy wykupionej przez dewelopera. Jeżeli zakres ubezpieczenia nie obejmuje odpowiedzialności za pełną szkodę, w pozostałym zakresie nadal odpowiada deweloper.

Zgodnie z art. 566 § 1 zd. 2 Kodeksu cywilnego, sprzedawca (deweloper) zobowiązany jest nie tylko do usunięcia wady fizycznej nieruchomości ale także do naprawienia szkód powstałych w związku z jej istnieniem. Osuszanie, usunięcie wilgoci i malowanie mieszczą się bez wątpienia w tym zakresie. Podmiotem odpowiedzialnym jest przy tym deweloper, nie zaś jego podwykonawca. Do dewelopera należałoby zatem wysłać pismo z powołaniem się na ww. przepis kodeksu cywilnego oraz zaznaczyć, że nie pokrycie tychże szkód grozić będzie skierowaniem sprawy na drogę sądową. Prócz pozwu o zapłatę (odszkodowania), można zwrócić się również o pomoc do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów, który działa przy staroście (prezydencie miasta). Jest to organ pomagający konsumentom w sporach z przedsiębiorcami.

W pierwszej kolejności należałoby skonsultować przedmiotową kwestię z osobą posiadającą uprawnienia budowlane, w zakresie czy rację ma deweloper że użycie innego betonu niweluje wymóg zastosowania dodatkowej izolacji. Jeśli tak nie jest, należałoby wezwać dewelopera do usunięcia wady, a gdy to nie będzie możliwe pozostają do wyboru: roszczenie o obniżenie ceny nieruchomości albo odstąpienie od umowy sprzedaży, gdy wada jest istotna. Za istotną uznaje się wadę, która znacząco utrudnia normalne korzystanie z nieruchomości. Duży poziom zawilgocenia może stanowić właśnie taką wadę, gdyż zagraża powstaniem pleśni i rozrostem grzybów, których zarodniki mogą być szkodliwe dla ludzi. Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, należy wykonać działania opisane w akapicie powyżej.

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym obowiązuję te same zasady rękojmi, co przy zakupie na rynku pierwotnym. W opisanym w pytaniu stanie faktycznym możnaby zakładać istnienie wady ukrytej, jednakże aby było to możliwe, musiałyby być spełnione dwa dodatkowe warunki. Pierwszym jest świadomość sprzedawcy o istnieniu wady, co może być trudno wykazać. Drugim zaś brak możliwości wykrycia wad wcześniej, przed zakupem. Nabywca powinien bowiem, niezależnie od zapewnień sprzedającego, dochować należytej staranności w sprawdzeniu nabywanego lokalu. Tym bardziej, że przedmiotem sprzedaży był lokal około 60-letni, w budynku z „wielkiej płyty”, które nie cieszą się dobrą sławą, właśnie z uwagi na słabą jakość budowy. Dopiero wykazanie tych dwóch przesłanek daje szansę na domaganie się roszczeń z tytułu rękojmi.

Istnieje również możliwość powołania się na błąd istotny (art. 84, art. 86 k.c.). Jeżeli sprzedawca zataił istotne dla transakcji informacje (np. te o których mowa w pytaniu) i gdyby znając te informacje nie kupiłby Pan tego mieszkania, można w terminie roku od wykrycia błędu (dowiedzenia się o ww. informacjach) od umowy odstąpić w trybie art. 88 k.c. Także i w tym przypadku konieczne jest wszakże wykazanie, że sprzedawca co najmniej wiedział o błędzie albo przy zachowaniu należytej staranności powinien o błędzie wiedzieć.

Odstąpienie od umowy, czy to na skutek rękojmi, czy też uchylenia się od transakcji zawartej pod wpływem błędu niesie za sobą konieczność wezwania drugiej strony do stawienia się u notariusza celem zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości za zwrotem uiszczonej ceny. Czym innym jest natomiast relacja nabywcy z bankiem, reguluje ją odrębna umowa cywilnoprawna, zatem należy zweryfikować w treści umowy, jak bank zachowa się w opisanej sytuacji. Zwrotne przeniesienie nieruchomości wiązać się bowiem będzie z koniecznością wykreślenia hipoteki wpisanej na rzecz banku. To zaś zapewne nastąpi dopiero po spłacie kredytu.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nie przechodzą automatycznie na nabywcę nieruchomości. Dlatego też nowy właściciel nie może sam dochodzić roszczeń od np. producenta kuchni, o ile sprzedawca nie przeniósł na niego (w drodze cesji, czyli przelewu praw i obowiązków) praw z rękojmi. Umowę cesji można podpisać w każdym czasie, także po sprzedaży nieruchomości. Może Pan zatem podpisać taką cesję również obecnie. W innym wypadku, to Pan uprawniony będzie do dochodzenia roszczeń od firmy montującej kuchnię lecz na rzecz obecnego właściciela domu.

Sprzedawca nieruchomości, także na rynku wtórnym oraz będący osobą fizyczną, ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Jeżeli cokół był nieprawidłowo zamontowany, to jest to objęte odpowiedzialnością rękojmianą, zarówno montującego kuchnię, jak i sprzedawcy nieruchomości. Chyba że nabywca o wadzie tej wiedział albo mógł ją z łatwością dostrzec podczas oględzin domu przed zakupem. Z treści pytania wynikałoby, że nie było to proste. Gdyż ani sprzedawca nie dostrzegł tej wady podczas korzystania z nieruchomości, a nabywca dostrzegł ją dopiero na skutek awarii zmywarki i konieczności demontażu cokołu.

Deweloper odpowiada względem nabywców z tytułu rękojmi za wady. Przepisem, z którego wynika obowiązek usunięcia wady jest art. 561 §1 kodeksu cywilnego. Natomiast, brak jest obowiązku dewelopera do sprawdzania kominów, co do których nie zgłoszono wady. Jeżeli wszakże wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, na deweloperze spoczywa ciężar wykazania, że nieruchomość nie posiada wad (art. 556² kodeksu cywilnego).

Wadą istotną jest każda wada, która uniemożliwia korzystanie z nieruchomości w normalny sposób, czyli zgodnie z jej przeznaczeniem, bądź możliwość taką znacznie utrudnia. Wskazane wady nie stanowią zatem wad istotnych. Mimo ich istnienia, możliwe jest zamieszkiwanie w nieruchomości.

Niestety, w przypadku braku reakcji na wezwania do dobrowolnego zakończenia sporu, pozostaje jedynie droga sądowa. Rzecznik praw konsumentów uprawniony jest do reprezentowania konsumenta w sporze z przedsiębiorcą (np. deweloperem). Może zatem wnieść w imieniu konsumenta pozew do sądu i uczestniczyć w całym postępowaniu, jako przedstawiciel konsumenta (nabywcy nieruchomości). Przed skierowaniem sprawy na drogę sądową, rzecznik może wysłać do przedsiębiorcy pismo wskazujące na konieczność podjęcia określonych działań (np. usunięcia wad, rozliczenia się z nabywcą), a także zawrzeć w takim piśmie swoje stanowisko w sprawie, wskazując np. na zasadność roszczeń konsumenta.

W opisanej w pytaniu sytuacji należy przede wszystkim ustalić podmiot odpowiedzialny za wskazany pożar. Jeżeli wynika on z wadliwości instalacji elektrycznej, to odpowiedzialność ponosić będzie deweloper w ramach odpowiedzialności rękojmianej za wady ukryte. Sprawca szkody powinien ją usunąć w całości, czyli pokryć nie tylko koszt nowej instalacji i remontu klatek ale także uszkodzeń spowodowanych w mieszkaniach. Szkodę stanowią także dodatkowe koszty ponoszone przez właścicieli mieszkań w związku z brakiem możliwości zamieszkiwania w nich. Te koszty również powinien wyrównać sprawca szkody.

Sposób postępowania zależy od tego, czy nieruchomość posiada już licznik, czy też nie. Jeśli tak, to konieczne jest zawarcie umowy ze sprzedawcą energii elektrycznej. Do jej zawarcia wymagana jest umowa nabycia lokalu wraz z protokołem odbioru. Jeżeli licznik nie jest założony dla danego mieszkania, to deweloper powinien przekazać Kartę Danych, Technicznych lokalu, pozwoli ona na zawarcie umowy ze sprzedawcą energii elektrycznej.

Jeżeli deweloper opóźniałby się z podłączeniem indywidualnych liczników, bądź wydaniem ww. Karty Danych Technicznych może odpowiadać na zasadach ogólnych za spowodowaną tym szkodę (art. 471 k.c. mówi o szkodzie kontraktowej za nienależyte wykonanie umowy, w tym przypadku umowy sprzedaży lokalu).

Na wstępie należy wskazać, że faktycznie nocna norma natężenia dźwięku wynosi 30 db i obowiązuje w godzinach od 22 do 6. Opisywana sytuacja, jeśli zostałaby zatajona przed nabywcą mieszkania, stanowiłaby jego wadę ukrytą. Z treści pytania wynika bowiem, że mieszkanie nie spełnia jednej z norm prawa budowlanego. Niemniej, zwrócić należy uwagę że sprzedawca nie odpowiada za wady, które zostały ujawnione nabywcy i mimo to doszło do transakcji kupna mieszkania (art. 557 par. 1 k.c.).

Jeżeli, istnienie wady doprowadziłoby do obniżenia ceny mieszkania względem ceny rynkowej, jaką można by uzyskać gdyby wada nie istniała, właściciel sąsiedniego mieszkania ponosić będzie odpowiedzialność odszkodowawczą (art. 415 k.c.).

Właściciela sąsiedniego mieszkania należałoby zatem wezwać do dobrowolnego usunięcia szkody. W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 363 par. 1 k.c., naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego (np. przywrócenie odpowiedniej izolacji akustycznej), bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej (różnicę wartości nieruchomości). W przypadku odmowy, pozostałoby powództwo o odszkodowanie.

Alternatywnie można złożyć zawiadomienie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego z informacją, że lokal sąsiedni nie spełnia norm prawa budowlanego w zakresie izolacji akustycznej. Inspektor ma prawo przeprowadzenia kontroli, a także nakazania wykonania określonych prac celem doprowadzenia do zgodności z przepisami prawa budowlanego.

Zgodnie z przepisem art. 556(2) kodeksu cywilnego, jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Przedmiotowe domniemanie można wzruszyć, jednakże w tym celu deweloper musiałby udowodnić, że wada powstała później, tj. już po odbiorze nieruchomości. W innym przypadku, deweloper powinien wadę usunąć.

W opisanym przypadku odpowiedzialność z rękojmi ponosi wyłącznie deweloper. Jeśli otrzymali Państwo również karty gwarancyjne od producentów okien i drzwi, producenci ponoszą odpowiedzialność gwarancyjną. W tym drugim wypadku można zatem zwrócić się również do producentów o stwierdzenie, czy wada tkwi w ich produkcie, czy też w montażu. W przypadku wady przy montażu, jedynym podmiotem odpowiedzialnym jest deweloper. Jeżeli nie odpowiada na wezwania, można skorzystać z pomocy powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów. Możliwe jest także wystąpienie na drogę sądową przeciwko deweloperowi. Pozew taki może zawierać żądanie usunięcia wady.

Zgodnie z przepisem art. 560 §1 kodeksu cywilnego, kolejność zgłaszania roszczeń jest następująca: kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Tym samym, jeśli sprzedawca nie godzi się na obniżenie ceny, może rzecz naprawić. Mogą zatem Państwo złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny.

Obniżona cena powinna natomiast pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 §3 k.c.). Oznacza to, że należałoby wyliczyć obecną wartość mieszkania, czyli z wadą i zestawić ją z wartością mieszkania bez takiej wady. Przykładowo, jeżeli obecnie mieszkanie bez takiej wady byłoby warte 500.000 zł, zaś z wadą 400.000 zł, to różnica stanowi 20% wartości mieszkania bez wady. Jeśli mieszkanie to byłoby kupione za 450.000 zł, to 20% tej kwoty stanowi 90.000 zł i o taką kwotę możnaby domagać się obniżenia ceny.

Dzień dobry, podstawowym przepisem w tym zakresie jest art. 556 kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że to bezpośredni sprzedawca odpowiada za wady rzeczy, nie zaś np. podwykonawca dostarczający stolarkę okienną. Dodatkowo, z art. 556(2) k.c. wynika domniemanie istnienia wady, jeśli ujawniła się ona w ciągu roku od wydania rzeczy. Przepisy art. 560-561 k.c. określają natomiast roszczenia, które przysługują nabywcy. Warto także powołać się na przepis art. 561(5) k.c., który wprowadza 14-dniowy termin na ustosunkowanie się do zgłoszonej wady.

Dzień dobry, odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje usunięcie powstałej wady fizycznej, czyli np. usunięcie pęknięcia w ścianach. Niemniej, deweloper odpowiada także za szkody powstałe u nabywcy na skutek istnienia wady i odpowiedzialny jest do ich usunięcia. Jeżeli zatem, na skutek usuwania wady powstały ubytki po stronie nabywcy, deweloper powinien je wyrównać (art. 566 §1 zd. ost. kodeksu cywilnego). Co więcej, to poszkodowany uprawniony jest do wyboru sposobu naprawienia szkody. Jest to możliwe bowiem albo przez tzw. restytucję naturalną, czyli np. pomalowanie ściany, albo przez zapłatę odpowiedniej kwoty odszkodowania, np. za koszty takiego malowania (art. 363 §1 kodeksu cywilnego).

Odpowiadając na pierwsze pytanie należy wskazać, że osiadanie nowowybudowanych budynków jest rzeczą powszechną, która nie jest traktowana jak wada fizyczna. Niemniej, to czy w przypadku opisanym w pytaniu doszło do spękania ścian na skutek osiadania budynku, czy z innych powodów jest kwestią wymagającą oceny przez specjalistę na podstawie dokonanej wizji lokalnej.

Co się zaś tyczy drugiego pytania, to podmiot zobowiązany do usunięcia wady z tytułu rękojmi, odpowiedzialny jest także do odszkodowania za szkody powstałe na skutek istnienia takiej wady. Nabywca nie powinien zatem ponosić dodatkowych kosztów z tym związanych. Przesądza o tym przepis art. 566 §1 zd. ost. kodeksu cywilnego. Co więcej, zgodnie z art. 363 §1  k.c., naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Poszkodowany może zatem wybrać sposób naprawienia szkody.

Tak, rękojmia za wady obowiązuje również w sprzedaży na rynku wtórnym oraz przy transakcjach między osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Tym samym, możliwe jest zgłoszenie wady sprzedanej nieruchomości w oparciu o przepisy o rękojmi za wady. Okres odpowiedzialności rękojmianej oraz zasady postępowania są w tym przypadku takie same, jak przy nabyciu nieruchomości na rynku pierwotnym.

Należy wskazać, że deweloper posługuje się ciekawym argumentem, który nosi cechy manipulacji faktami. Prawdą jest bowiem, że w przypadku napraw gwarancyjnych o sposobie ich przeprowadzenia decyduje gwarant i określa to w dokumencie gwarancyjnym. Niemniej, prócz gwarancji, deweloper odpowiada także z rękojmi za wady nieruchomości. W tym drugim przypadku natomiast, sposób naprawienia/usunięcia wady powinien być uzgodniony z nabywcą. Wynika to z art. 561 §2 kodeksu cywilnego [k.c.], który stanowi, że wada powinna być usunięta bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

W opisywanej sytuacji należy zatem wskazać deweloperowi, że wada ma być usunięta na podstawie przepisów o rękojmi za wady i z poszanowaniem art. 561 §2 k.c. Inna sprawa, że nie ma Pan obowiązku korzystania ani z rękojmi, ani z gwarancji i może Pan skorzystać z ubezpieczenia. Niemniej, w tym przypadku należy zweryfikować, jak fakt nieskorzystania z tych uprawnień ma się do ochrony ubezpieczeniowej. Chodzi o upewnienie się, że ubezpieczyciel nie odmówi w takim przypadku wypłaty odszkodowania.

Drzwi odpowiedniej jakości oraz prawidłowo zamontowane nie powinny tak szybko przejawiać objawów zużycia. Niemniej, aby zasadne było występowanie przeciwko deweloperowi z roszczeniami, konieczne jest uzyskanie opinii – np. producenta drzwi albo serwisanta – że drzwi zostały zamontowane w sposób wadliwy albo same posiadają wadę. Domniemanie istnienia wady obowiązuje bowiem jedynie w okresie roku od wydania rzeczy. Po upływie tego okresu, ciężar udowodnienia że dana usterka jest jednocześnie wadą fizyczną, spoczywa na nabywcy. Rękojmia w tym zakresie obowiązuje natomiast przez okres 5 lat i jest liczona dla każdego właściciela odrębnie, od daty wydania mu mieszkania.

Sprzedawca nie odpowiada za wady nieruchomości, które były znane nabywcy w chwili zakupu. Jeżeli zatem byli Państwo poinformowani o problemach z kanalizacją na etapie przed zakupem, to obecnie należy partycypować w kosztach jej naprawy. W przypadku natomiast, gdy sprzedawca zapewnił, że nieruchomość nie posiada wad, to wada kanalizacji stanowi wadę ukrytą nieruchomości i jest objęta odpowiedzialnością sprzedawcy z tytułu rękojmi. Odpowiedzialność ta obejmuje w pierwszej kolejności obowiązek naprawienia kanalizacji. Jeśli naprawa wymaga wymiany rur oraz wykonania dodatkowych studzienek, to koszty te powinien ponosić sprzedawca. W przypadku, gdy możliwe jest naprawienie kanalizacji w inny sposób, jednak mieszkańcy zdecydują się na sposób droższy, to powinna obciążać ich różnica w kosztach obu sposobów naprawy.

Zwrócić również należy uwagę na fakt, że w bloku znajdują się 4 lokale, a zatem do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się zasady wskazane w ustawie o własności lokali. O ewentualnych remontach i ich zakresie decyduje zatem większość głosów. Głosy liczone są natomiast jako udział właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Niewłaściwe położenie płytek, w tym użycie np. niewłaściwego kleju, nie stanowi wady fizycznej nieruchomości, a zatem stosujemy tu krótszy, dwuletni termin obowiązywania rękojmi za wady. Niemniej, wykonawca odpowiada również za nienależyte wykonanie umowy, gdzie okres przedawnienia wynosi 6 lat. Odpowiedzialność kontraktowa wykonawcy nie wygasła zatem jeszcze. Aby możliwe było domaganie się odszkodowania albo naprawy na tej podstawie, konieczne jest wykazanie winy (w tym niedbalstwa) wykonawcy. Jeżeli zatem położenie płytek było zgodne ze sztuką budowlaną, w tym użyte do tego materiały, wykonawca nie będzie ponosił odpowiedzialności – w takim przypadku za ewentualną naprawę uprawniony będzie do pobrania wynagrodzenia.

Wada istotna to wada, która uniemożliwia albo co najmniej znacząco utrudnia korzystanie z nieruchomości. Odpadnięcie dachówki za taką wadę nie może zostać uznane. Jeżeli zaś niedziałające ogrzewanie w jednym z pomieszczeń uniemożliwia zachowanie w nim minimalnej, wymaganej temperatury do pobytu ludzi, w szczególności poprzez brak innego źródła ogrzewania w pomieszczeniu, to usterka taka może zostać uznana za wadę istotną. Czy jest to wada ukryta zależy od tego, czy deweloper zapewniał o prawidłowości funkcjonowania ogrzewania podłogowego oraz czy wady tej nie można było wykryć podczas odbioru lokalu. Jeśli oba te warunki zostaną spełnione, będzie to wada ukryta.

Do dewelopera należy wysłać konkretne oświadczenie, nie zaś tylko propozycję rozwiązania sporu, np. Oświadczenie o obniżeniu ceny albo oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jeżeli deweloper nie wypowie się w terminie 14 dni, z mocy prawa przyjmuje się, że uznał roszczenie za zasadne. Warto zwrócić się również do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów o pomoc w tej sprawie.

Faktycznie, w myśl art. 561(5) Kodeksu cywilnego: jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

W przypadku zaistnienia opisanej powyżej sytuacji należy wysłać do dewelopera pismo z informacją, że zgodnie z art. 561(5) k.c. zgłoszone roszczenie jest zasadne (uznane za zasadne) i żądają Państwo jego wykonania w zakreślonym terminie. Po jego bezskutecznym upływie, sprawę można skierować do sądu. Warto jednak uprzednio zgłosić sprawę do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. Organ ten działa przy staroście (prezydencie miasta) i świadczy bezpłatną pomoc prawną na rzecz konsumentów. Może on również reprezentować konsumentów w sporach z przedsiębiorcami, w tym deweloperami.

Każdy z właścicieli lokali mieszkalnych ma swoje, samodzielne roszczenie do dewelopera z tytułu rękojmi za wady. Dotyczy to także ewentualnych wad nieruchomości wspólnej. W przypadku stwierdzenia, że dane usterki są wadami fizycznymi, czyli powstały w sposób pierwotny na skutek niewłaściwego wykonania budynku, deweloper zobowiązany jest nie tylko do usunięcia wad, np. odpowiedniego zabezpieczenia komina, ale także naprawienia szkód powstałych w związku z istnieniem wady, np. kosztów pomalowania ścian.

Odnośnie hałasów, to istnieją normy dopuszczalnego przenikania hałasu z różnych źródeł i o różnych porach dnia. Należy zatem zweryfikować, czy budynek spełnia owe normy akustyczne. Jeżeli nie, to również i za to ponosi odpowiedzialność deweloper. Jeśli usunięcie wady nie będzie możliwe, np. poprzez dodatkową izolację akustyczną, aktywuje się roszczenie o obniżenie ceny nieruchomości. Obniżenie powinno nastąpić o różnicę pomiędzy wartością lokalu bez wad, a wartością lokalu z wadą. Wartości te powinien określić rzeczoznawca majątkowy. To samo należy odnieść do niewłaściwie wykonanej wentylacji.

Rękojmia za wady obejmuje przypadki niezgodności towaru/nieruchomości z umową. Jeżeli zatem z dokumentacji wynika, że Państwa dom miał posiadać przedmiotowe elementy, to rękojmia znajdzie tu zastosowanie. Zwrócę jednak uwagę na możliwość stosowania przez inwestora nieistotnych odstępstw od projektu budowlanego, które odnotowuje się w dzienniku budowy. Być może przedmiotowe zmiany wynikały właśnie z tego typu dopuszczalnych odstępstw. Kwestię tą warto również skonsultować z architektem. Jeżeli natomiast nie wykonano prac, które były wymagane zgodnie ze sztuką budowlaną lub normami prawa budowlanego, to jest to wada fizyczna podlegająca odpowiedzialności z tytułu rękojmi. W tego typu przypadkach deweloper ponosi również odpowiedzialność kontraktową z art. 471 Kodeksu cywilnego za nienależyte wykonanie umowy.

Biuro nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności za szkody wywołane wadami nieruchomości, chyba że celowo takie wady zataiło. Odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu rękojmi za wady może ponosić natomiast sprzedawca domu, o ile udowodnione zostałoby, że przyczyną pożaru była wada przewodu kominowego, o której nie poinformował on nabywców. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje bowiem także naprawienie szkód powstałych w związku z istnieniem wady fizycznej nieruchomości (art. 566 §1 zd. ost. Kodeksu cywilnego).

Sprzedawca, a także deweloper, zobowiązany jest – z tytułu rękojmi – przede wszystkim do usunięcia zgłoszonej wady. Jednakże, jeśli na skutek istnienia określonej wady powstały konkretne szkody u nabywcy (np. ponosi on dodatkowe koszty), to sprzedawca/deweloper zobligowany jest również do naprawiania szkody w tym zakresie. Należy tu jednak wykazać dokładnie wysokość szkody (np. rachunki, paragony), a także fakt że wyniknęła ona bezpośrednio w związku z istnieniem wady rzeczy sprzedanej. Niestety, jeżeli sprzedawca/deweloper nie uzna wady albo nie zgodzi się na dobrowolne pokrycie dodatkowych kosztów, nabywcy pozostanie droga sądowa.

Samą zaś sprawę należy rozpocząć wysyłając zgłoszenie wady wraz z wezwaniem do jej usunięcia. Przy tej okazji można również zażądać pokrycia dodatkowych kosztów wynikłych na skutek istnienia wady. Jeżeli sprzedawca/deweloper nie odpowie w ciągu 14 dni, uznaje się że zgadza się ze stanowiskiem w przedmiocie istnienia wady oraz sposobu jej usunięcia

Dzień dobry, z dodatkowych narzędzi, które mogłaby Pani wykorzystać warto wskazać na:

- zwrócenie się do powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów z prośbą o wstąpienie do sprawy sądowej przeciwko deweloperowi. Rzecznik ma bowiem kompetencję do przystąpienia do strony, a nawet jej reprezentowania. Może on także złożyć swoje stanowisko w sprawie i wydać opinię odnośnie zasadności Pani roszczeń,

- wystąpienie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego z ponagleniem (skargą na przewlekłość) względem organu I instancji. Organ II instancji może nakazać organowi I instancji wykonanie konkretnych czynności zakreślając w tym celu termin do ich przeprowadzenia. Dotyczyć to może zatem kwestii wydania dokumentacji przez ten organ. Można również zwrócić się o przeprowadzenie kontroli w organie I instancji.

Na wstępie należy wskazać, iż istnieją nowoczesne systemu wygłuszenia pozwalające na zniwelowanie hałasu, które są stosowane np. w studiach nagraniowych. W przypadku, gdyby zastosowanie takiego rozwiązania zmniejszyło faktyczną powierzchnię użytkową budynku, właścicielowi przysługiwałoby stosowne odszkodowanie odpowiadające temu zmniejszeniu.

Odnośnie zaś wymiany budynku, to przede wszystkim musiałaby istnieć taka możliwość. Zgodnie bowiem z art. 560 §2 k.c., jeżeli sprzedawca proponuje naprawę rzeczy, to nabywca może domagać się jej wymiany tylko, gdy jest to możliwe i nie wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Jeżeli natomiast doszłoby do wymiany rzeczy, to sprzedawca zobligowany jest również do zapłaty odszkodowania za szkody nią spowodowane. W tym przypadku np. koszty wykończenia nieruchomości.

Nadmienić także należy, że jeżeli ani naprawa, ani wymiana nie byłyby możliwe, nabywca ma roszczenie o obniżenie ceny o różnicę pomiędzy ceną nieruchomości bez wady, a jej ceną ze stwierdzoną wadą.

Rękojmia za wady nieruchomości dotyczy wad tkwiących w rzeczy sprzedanej w chwili sprzedaży, nawet jeżeli ujawnią się w czasie późniejszym. Okres rękojmi na wady nieruchomości wynosi 5 lat. Co ważne, jeżeli wada ujawni się w pierwszym roku od wydania nieruchomości, a nabywcą jest konsument, przyjmuje się że wada istniała w chwili wydania nieruchomości. To zatem deweloper musi udowodnić, że wada jest wadą mechaniczną powstałą już po wydaniu lokalu.

Należy zatem powołać się względem dewelopera na przepis art. 556(2) Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, deweloper musi obalić domniemanie istnienia wady fizycznej nieruchomości. Jeżeli tego nie uczyni, zasadne będzie twierdzenie że dana usterka jest wadą fizyczną nieruchomości, a nabywcy lokalu przysługują z tego tytułu roszczenia o naprawienie rzeczy, jej wymianę, bądź obniżenie ceny, a przy wadach istotnych także możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży.

W opisanej sytuacji konieczne jest powzięcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Uchwały podejmowane są większością głosów, zatem nie jest konieczna zgoda wszystkich mieszkańców. Uchwała dotyczyć będzie korzystania z części wspólnej budynku. Powinna zatem szczegółowo określać przebieg wskazanej w pytaniu rury oraz zawierać zgodę wspólnoty mieszkaniowej na takie jej poprowadzenie.

Na wstępie należy wyjaśnić, że teren biologicznie czynny to teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin (§3 pkt. 22 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Rzeczona głębokość gleby na poziomie zaledwie 30 centymetrów może zatem nie spełniać ww. warunku. W takim wypadku nieruchomość została wydana Państwu z wadą fizyczną, gdyż część terenu jest niezgodna z jego przeznaczeniem (art. 556(1) par. 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego).

W drugiej kolejności należy wspomnieć o przepisie art. 556(2) k.c., który to wprowadza domniemanie istnienia wady, jeżeli zostanie ona stwierdzona przed upływem roku od wydania rzeczy. Fakt istnienia domniemania oznacza, że to deweloper musiałby wykazać, że stan ten nie jest wadą fizyczną, a wydana przez niego nieruchomość odpowiada nie tylko umowie ale także przepisom prawa, w tym w zakresie zagospodarowania terenu.

Fakt zaś, czy deweloper wylał beton, czy też uczynił to poprzedni właściciel nieruchomości jest bez znaczenia dla odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady.

Przepis art. 556(2) kodeksu cywilnego przewiduje wspomniane w pytaniu domniemanie, jeżeli „wada zostanie stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania”. Tym samym przepis ten i zawarte w nim domniemanie odwołują się do momentu stwierdzenia wady, nie zaś jej zgłoszenia. W opisanej w pytaniu sprawie wada została zaś stwierdzona przed upływem roku, a zatem – skoro zgłoszenie ponownie dotyczy tej samej wady – nadal stosujemy do niej ww. domniemanie istnienia wady w chwili wydania nieruchomości.

Zgodnie z przepisami art. 581 Kodeksu cywilnego:

- jeżeli w wykonaniu swoich obowiązków gwarant dostarczył uprawnionemu z gwarancji zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. Jeżeli gwarant wymienił część rzeczy, przepis powyższy stosuje się odpowiednio do części wymienionej.

- w innych wypadkach termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać.

Odpowiedź na pytanie zależy zatem od tego, czy uszkodzenie powłoki malarskiej było istotne (np. zajmowało duży obszar). Jeśli tak, to zastosowanie znajdzie pierwsza ze ww. zasad. W przeciwnym zaś razie, stosować należy drugą z nich. Czyli termin gwarancji uległby jedynie wydłużeniu.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 363 par. 1 kodeksu cywilnego, naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Tym samym, może Pani – zamiast naprawy – domagać się odpowiedniej kwoty na jej wykonania przez inny podmiot.

Po drugie natomiast, deweloper odpowiada nie tylko za wadę ale także wszystkie jej niekorzystne dla nabywcy następstwa. W tym przypadku, jeżeli naprawa wiązać się będzie z brakiem możliwości zamieszkiwania w tym czasie w domu, deweloper zobowiązany jest także do pokrycia kosztów tymczasowego zakwaterowania, np. hotelu, stacji, innego lokalu – w zależności od tego która z tych opcji będzie tańsza i jednocześnie wystarczająca dla nabywcy.

Zgodnie z art. 566 §1 Kodeksu cywilnego, osoba dochodząca roszczeń z rękojmi, prócz usunięcia wady fizycznej, może domagać się także odszkodowania za szkody spowodowane istnieniem tejże wady. Jeżeli zatem do przeprowadzenia remontu konieczne jest, aby tymczasowo wyprowadzili się Państwo z mieszkania, w którym wada będzie usuwana, to deweloper powinien pokryć Państwu koszty zakwaterowania na zbliżonym poziomie. Deweloper odpowiada także za wszelkie inne uszkodzenia, które będą następstwem usuwania wady. Powinien zatem także zabezpieczyć mieszkanie. Jeżeli mimo to powstałyby dodatkowe szkody, to ich usunięcie będzie obciążać dewelopera.

Wadą nieruchomości jest także wada prawna, czyli sytuacja w której sprzedane prawo nie istnieje albo jest obciążone (art. 556(2) kodeksu cywilnego. W tym przypadku deweloper sprzedał nieruchomość z samowolą budowlaną. Co prawda, podmiotem który może wystąpić o legalizację samowoli budowlanej jest obecny właściciel nieruchomości, niemniej może on domagać się od dewelopera odszkodowania odpowiadającego wysokości dodatkowych kosztów, które z tego tytułu poniósł.

Dodatkową przesłanką odpowiedzialności dewelopera może być przepis art. 471 k.c., który wprowadza odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. W tym przypadku deweloper zobowiązany był do wydania nieruchomości odpowiadającej sztuce budowlanej oraz normom prawa budowlanego. Obowiązku tego zaś nie dotrzymał, skoro mur oporowy stanowi samowolę budowlaną. Wskazany art. 471 k.c., niezależnie od przepisów o rękojmi za wady, pozwala na domaganie się odszkodowania za szkody spowodowane z winy dewelopera, w tym jego rażącego niedbalstwa.

Kluczowe dla odpowiedzi na to pytanie jest to, jak w akcie notarialnym umowy sprzedaży określono datę tej transakcji. Jeżeli własność przeszła z chwilą zawarcia umowy, to sprzedawca nie miał prawa ingerować w substancję lokalu i powinien go wydać w stanie istniejącym w chwili sprzedaży – chyba że z umowy sprzedaży wynikałoby co innego. W pierwszym przypadku, tj. niezgodności stanu mieszkania z daty sprzedaży i daty jego wydania, zachodzi wada fizyczna – lokal bowiem został wydany w stanie niezupełnym, czyli bez usuniętych elementów wskazanych w treści pytania. 

Przede wszystkim stan opisany w pytaniu przesądza o tym, że wada nadal nie została usunięta. A skoro powzięto już kilka prób jej usunięcia, to w myśl art. 560 par. 1 zd. 2 kodeksu cywilnego, można domagać się już nie tylko usunięcia wady ale także obniżenia ceny sprzedanej nieruchomości. Obniżenie takie powinno nastąpić o różnicę pomiędzy nieruchomością bez wady a nieruchomością z opisaną wadą. Ponadto, zastosowanie znajduje także art. 561(5) kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że jeżeli sprzedawca nie ustosunkował się do żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Tym samym, obecnie nie może podważać jego zasadności. Odpowiadając zatem na pytanie, można żądać kolejnej, skutecznej tym razem naprawy powołując się na uznanie zasadności zgłoszenia przez dewelopera na mocy art. 561(5) k.c. Alternatywnie można także wystąpić z roszczeniem o obniżenie ceny nieruchomości.

W przypadku wad ukrytych okres rękojmi liczony jest od momentu wykrycia wady. Stąd też jeżeli wykryto ją dopiero w ostatnich 5 latach, to okres rękojmi jeszcze nie upłynął (przy wadach fizycznych nieruchomości jest to 5 lat). W tym przypadku, prócz istnienia wady należy także powołać się na fakt, iż jest to wada ukryta. Przypomnieć zatem należy, że wadą ukrytą jest taka, która została zatajona przez dewelopera przy sprzedaży nieruchomości albo gdy deweloper zapewnił, że wada nie istnieje (art. 564 Kodeksu cywilnego).

W opisanym w pytaniu przypadku najlepszym rozwiązaniem wydaje się zawiadomienie powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanegom. Organ ten może m.in. stwierdzić istnienie niezgodności budynku z przepisami i normami prawa budowlanego oraz nakazać wykonanie stosownych prac. Można także skorzystać z pomocy powiatowego rzecznika praw konsumentów, którego rolą jest wsparcie prawne konsumentów w sporach z przedsiębiorcami.

Wadą fizyczną nieruchomości (w myśl art. 556[1] k.c.) jest niezgodność rzeczy sprzedanej z umową, w tym m.in. sytuacja, gdy nieruchomość nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, a także, gdy nieruchomość została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Należy zatem rozważyć kilka sytuacji:

1. Jeżeli deweloper zapewnił, że woda opadowa nie będzie spływać z działki sąsiedniej, a mimo to taka sytuacja ma miejsce - występuje wada fizyczna nieruchomości,
2. Jeżeli z dostarczonych przez dewelopera projektów, wizualizacji i materiałów wynikało, że pomiędzy działkami mają istnieć przegrody uniemożliwiające spływ wód opadowych, a ich nie wykonano w całości - nieruchomość została wydana w stanie niezupełnym, co jest jej wadą fizyczną,
3. Jeżeli spływająca woda opadowa uniemożliwia normalne korzystanie z ogrodu albo powoduje zalanie budynku, jest to sytuacja, gdy sprzedana nieruchomość nie ma właściwości, jakie powinna mieć zgodnie z jej przeznaczeniem - występuje zatem również wada fizyczna,
4. Nie zachodzą przypadki wskazane w punktach 103, a woda opadowa okazjonalnie przedostaje się z sąsiedniej działki, jednak nie powoduje szkód na nieruchomości - wada fizyczna nie występuje. Pamiętać bowiem należy, że nie jest kwalifikowana jako wada sytuacja, która wynika z okoliczności znanych nabywcy przed zakupem (np. ukształtowanie terenu).

W przypadkach 1-3 podstawą odpowiedzialności dewelopera byłaby odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.

Jak wynika z treści przepisów art. 566 par. 1 i 2 kodeksu cywilnego, także w przypadku usunięcia wady fizycznej, deweloper ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody wyrządzone na skutek istnienia wady. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że istnienie wady - pomimo jej usunięcia - doprowadziło do powstania dodatkowych szkód w postaci zawilgocenia. Naprawienia szkody można natomiast żądać na dwa sposoby. Po pierwsze, jako tzw. restytucja naturalna, czyli np. naprawa, po drugie zaś w formie pieniężnej, jako koszt usunięcia szkody (art. 363 par. 1 k.c.). Tym samym, od dewelopera można domagać się odszkodowania odpowiadającego wysokości kosztów naprawy. Jeżeli zaś technologia naprawy uniemożliwia przebywanie w mieszkaniu, także odszkodowania pokrywającego związane z tym koszty. Przypomnieć bowiem należy w tym miejscu, że temperatura w pomieszczeniach mieszkalnych nie powinna przekraczać 20 st.C. (par. 134 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Wadą fizyczną nieruchomości jest nie tylko wykonanie jej niezgodnie z przepisami prawa i normami prawa budowlanego, ale także niezgodnie z umową. Jeżeli zatem w umowie, załącznikach do niej, określono wysokość na jakiej okno powinno się znajdować, a jest na innej, to w budynku i tak występuje wada fizyczna, do której usunięcia zobowiązany jest deweloper.

Wobec stanowiska prezentowanego przez dewelopera, warto skorzystać z pomocy powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. Jeżeli jednakże nie uda mu się uzyskać korzystnego rozstrzygnięcia dla nabywcy, pozostanie mu jedynie droga sądowa.

Przede wszystkim w protokole odbioru lokalu należy wpisać wskazaną zmianę, jako wadę fizyczną nieruchomości. Wadą fizyczną jest bowiem niezgodność przedmiotu sprzedaży z umową (art. 556[1] §1 kodeksu cywilnego). Należy również wskazać rodzaj roszczenia z rękojmi (np. usunięcie niezgodności, obniżenie ceny) W takim przypadku deweloper będzie zobowiązany do formalnego rozpatrzenia Państwa stanowiska i udzielenia odpowiedzi. W przypadku jej nieudzielenia przez okres 14 dni, przyjmuje się, że deweloper uznał istnienie wady oraz zasadność zgłoszonego roszczenia (art. 561[5] kodeksu cywilnego). W innym wypadku formalne odrzucenie reklamacji umożliwia powzięcie dalszych kroków prawnych, np. skorzystanie z pomocy rzecznika praw konsumentów.

Wykaz optymalnych temperatur w pomieszczeniach uregulowany został w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. W paragrafie 134 tego rozporządzenia zamieszczono tabelę wskazującą na pożądane temperatury w poszczególnych typach pomieszczeń. Przykładowo, w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi bez okryć wierzchnich temperatura powinna wynosić 20 st. Celsjusza, zaś w pomieszczeniach przeznaczonych do rozbierania, szatniach, łazienkach, basenach, itp. temperatura powinna wynosić 24 st. Celsjusza.

Co prawda ww. rozporządzenie nie określa górnej granicy temperatury dopuszczalnej, niemniej skoro w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt bez odzieży (łazienka, basen) temperatura powinna wynosić 24 stopnie, to temperatura w pokojach mieszkalnych przekraczająca 30 stopni Celsjusza powinna zostać uznana za zbyt wysokość.

Przedmiotowe rozporządzenie określa warunki techniczne, jakie muszą spełniać m.in. budynki i lokale mieszkalne. Naruszenie tych warunków może być zatem traktowane, jak wada fizyczna i z tego tytułu właściciel lokalu może zgłaszać roszczenia do sprzedawcy. A także właściciela budynku (np. wspólnoty mieszkaniowej). Właściciel budynku jest bowiem zobligowany do zapewnienia, aby budynek spełniał wymogi zawarte w cytowanym rozporządzeniu.

W przedstawionej sprawie faktycznie dochodzenie roszczeń może być utrudnione. Przy typowej transakcji bowiem nabywca posiada roszczenia z:

1) gwarancji – tylko jeżeli została udzielona, gwarancja przysługuje zatem tylko na warunkach i w terminach określonych przez gwaranta (sprzedawcę, wykonawcę),

2) odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy, roszczenia z tego tytułu wymagają jednak wykazania winy sprawcy (sprzedawcy, wykonawcy), a nadto przedawniają się z upływem 6 lat,

3) rękojmi za wady – w przypadku ruchomości okres rękojmi wynosi obecnie 2 lata od dnia wydania rzeczy. Jedynie przy wadach ukrytych, czyli zatajonych przez sprzedawcę, bieg ww. okresu 2-letniego zaczyna się od wykrycia wady.

Jedyną szansą zatem, aby dochodzić naprawy albo odszkodowania jest wykazanie, że istniała wada mebli kuchennych, o której sprzedawca (wykonawca) wiedział w chwili montażu, ale wiedzę tą zataił. Obecnie wykazanie tego faktu może być zaś bardzo trudne.

Roszczenie z rękojmi należy w pierwszej kolejności zgłosić do sprzedawcy mieszkania (dewelopera). Roszczenie przedawnia się z upływem 5 lat od wydania nieruchomości. Niemniej, jeżeli wada ujawni się w ciągu pierwszego roku od wydania, przyjmuje się że istniała w nieruchomości w chwili wydania. Oznacza to, że obowiązek wykazania braku wady spoczywać będzie na deweloperze. Warto wykonać stosowną dokumentację fotograficzną, można także zlecić sporządzenie ekspertyzy budowlanej. Dokumenty takie mogą przekonać dewelopera do uznania swojej odpowiedzialności.

W zgłoszeniu wady należy ją opisać, a także wskazać na roszczenie, czyli to czego domagają się Państwo (np. usunięcie wady, obniżenie ceny mieszkania). Jeżeli deweloper nie ustosunkuje się do zgłoszenia w terminie 14 dni, z mocy prawa przyjmuje się, że roszczenie uznał i ma obowiązek je spełnić (zob. art. 561[5] kodeksu cywilnego). Jeżeli tego nie zrobi albo odmówi uznania wady, możliwe jest zwrócenie się o interwencję do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. W dalszej zaś kolejności pozostaje droga postępowania sądowego. 

W pierwszej kolejności należałoby zwrócić się z pismem do dewelopera podważając prawidłowość jego ustaleń, w szczególności zaś brak pomiarów w Państwa mieszkaniu. Jeżeli deweloper nie podejmie się zbadania natężenia hałasu w Państwa mieszkaniu, odpowiednią ku temu jednostką jest Państwowa Inspekcja Sanitarna, do której to można zwrócić się o przeprowadzenie stosownych pomiarów. W przypadku wykazania, że normy zostały przekroczone, przysługiwać będzie Państwu roszczenie z rękojmi za wady fizyczne budynku, będzie to bowiem wada ukryta.

Przepisy o rękojmi za wady fizyczne i prawne obowiązują przy sprzedaży wszelkich towarów. Są zatem wiążące także w przypadku sprzedaży domku letniskowego. Jeżeli przedmiotem sprzedaży był sam domek, bez jego posadowienia na gruncie oraz gruntu, należy stosować 2-letni okres rękojmi dla rzeczy ruchomych. Jeśli zaś sprzedano grunt wraz z posadowionym na nim domkiem, okres 5-letni dla nieruchomości. Niezależnie od tego, czy zgłoszenie wady dotyczy ruchomości, czy też nieruchomości, terminy na rozpatrzenie reklamacji oraz roszczenia nabywcy są w każdym przypadku takie same.

Podstawowe prawa i obowiązki dewelopera (sprzedawcy) i nabywcy określają przepisy art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Niemniej, przepis części ogólnej tegoż kodeksu – art. 353(1) – wprowadza tzw. zasadę swobody umów. Oznacza to, że za zgodą obu stron mogą one ukształtować dowolnie swoje prawa i obowiązki. Nie ma zatem przeszkód, aby zawrzeć w akceptowalnej przez obie strony umowie, postanowienia, o których mowa jest w pytaniu.

Skoro część dachu została już naprawiona, nie będzie istniała potrzeba jej ponownej naprawy przez dewelopera. Wspólnota w tym zakresie miałaby roszczenie o odszkodowanie równe kosztom naprawy w zakresie w jakim wiązało się to z usunięciem wad fizycznych nieruchomości. Jeżeli wykazane zostałoby, że do zerwania dachu doszło z uwagi na jego niewłaściwe wykonanie, to wspólnota mogłaby dochodzić odszkodowania pokrywającego całość poniesionych kosztów. Jeżeli natomiast do zerwania dachu nie doszło z winy dewelopera (wad w jego wykonaniu), to deweloper nie będzie ponosił odpowiedzialności za całość kosztów, a jedynie za koszty, jakie należałoby ponieść w celu naprawy wad fizycznych dachu. Roszczenie w pozwie należałoby zatem zmodyfikować.

Odpowiadając na pierwsze z pytań – tak strony mogą zawrzeć porozumienie (ugodę) oraz określić w niej sposób wykonania obowiązków z tytułu rękojmi, jak również inne elementy wskazane w treści pytania. Ugoda jest bowiem umową prawa cywilnego, w której obie strony czynią sobie ustępstwa, tj. deweloper deklaruje usunięcie wad bez konieczności przymuszania go na drodze sądowej, właściciel nieruchomości zgadza się zaś na określenie terminów, w jakich to nastąpi.

Status prawny balkonów od lat budzi kontrowersje. Od co najmniej kilkunastu lat przeważa wszakże pogląd, iż balkony stanowią część wspólną nieruchomości, co najmniej w zakresie płyty balkonowej wraz z izolacją, balustrady balkonu oraz łączeń fragmentów elewacji. W zakresie tym zatem, obowiązek należytego utrzymania spoczywa na właścicielu budynku, czyli spółdzielni.

Istnieje jednak możliwość nałożenia na właściciela mieszkania obowiązku w zakresie dbałości o balkon także we ww. zakresie. Gdyby istniała taka umowa, to odpowiedzialność za szczelność balkonu ponosiłby właściciel mieszkania.

O ile gwarancja została udzielona na przedmiotowy młynek, to obowiązek jej wydania nabywcy lokalu musiałby wynikać z treści umowy sprzedaży z nim zawartej. W innym wypadku sprzedawca nie ma takiego obowiązku.

Okres rękojmi za wady fizyczne ruchomości wynosi dwa lata, w przypadku rzeczy używanych strony mogą w umowie skrócić go do roku czasu. Jeżeli nie upłynął jeszcze taki okres od wydania mieszkania nabywcy, możliwe jest zwrócenie się do sprzedawcy o naprawę urządzenia albo alternatywnie dobrowolne przekazanie gwarancji.

W przypadku obniżenia ceny na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego należy złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny oraz wskazać w jego treści o jaką kwotę dokonujemy obniżenia. Kwota ta stanowić będzie podstawę do określenia wartości przedmiotu sporu w sprawie o zapłatę. W pozwie należy zawnioskować o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego celem potwierdzenia różnicy w cenie. Obniżenie ceny następuje bowiem o różnicę pomiędzy wartością nieruchomości bez wad oraz wartością nieruchomości ze stwierdzoną wadą.

Odnośnie natomiast braków w wyposażeniu nieruchomości, w pierwszej kolejności należałoby zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ ten władny jest do przeprowadzenia kontroli zgodności budynku z wymogami prawa budowlanego. Ustalenia takiej kontroli mogą być podstawą zarówno do wystąpienia względem dewelopera z roszczeniami z rękojmi za wady, jak również do ewentualnego zawiadomienia organów ścigania, jeśli naruszenia zagrażają życiu lub zdrowiu mieszkańców.

Uchylenie się od skutków umowy sprzedaży, czy to z powołaniem się na przepisy o rękojmi za wady prawne rzeczy, czy też z powołaniem się na wprowadzenie w błąd przez sprzedawcę wymagałoby wykazania, że sprzedawca celowo wprowadził nabywcę w błąd, np. składając oświadczenie, że dana nieruchomość nie jest zabytkiem, bądź że nie było możliwe wcześniejsze sprawdzenie statutu danej nieruchomości, jako zabytku. Przy czym druga z przesłanek może być trudna do wykazania, bowiem rejestry zabytków prowadzone przez wojewódzkich konserwatorów zabytków, jak również gminne/miejskie ewidencje zabytków są jawne i dostępne nieodpłatnie. Sprzedawca może zatem podnosić, że nabywca nie dochował należytej staranności, nie sprawdzając stanu prawnego nieruchomości przed jej nabyciem. Tym samym, odstąpienie od umowy może być trudne.

Adresatem roszczeń z umowy sprzedaży jest sprzedawca nieruchomości, nie zaś biuro które jedynie pośredniczyło w jej zawarciu. W przypadku wady ukrytej, a z taka może występować w opisanym przypadku, należy ją przede wszystkim zgłosić sprzedawcy. Zakres roszczeń zależny jest zaś od tego, czy jest to wada istotna, czy nie. Wada istotna to taka, która uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości. Nabywca, w pierwszej kolejności, powinien zwrócić się o usunięcie wady, a gdy to nie będzie możliwe w ogóle albo w rozsądnym terminie, nabywca może żądać:

-  gdy wada nie jest istotna - obniżenia ceny, przy czym obniżenie powinno nastąpić o kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy wartością nieruchomości bez wady oraz nieruchomością ze stwierdzoną wadą,

-  gdy wada jest istotna - obniżenia ceny, na ww. zasadach albo może odstąpić od umowy sprzedaży.

Deweloper, jako sprzedawca pieca, ponosi odpowiedzialność za jego prawidłowe funkcjonowanie. Jeżeli zatem piec nie działa z uwagi na jego wadę istniejącą w chwili sprzedaży ale ujawnioną dopiero obecnie, to odpowiedzialność ponosi deweloper. Jeżeli awaria jest następstwem niewłaściwego podłączenia albo eksploatacji pieca, to deweloper nie ponosi z tego tytułu odpowiedzialności. Wyjątek stanowi sytuacja, gdyby piec podłączono ściśle według instrukcji dostarczonej przez dewelopera. W tym ostatnim przypadku za wadę pieca również odpowiadałby deweloper.

Czynsz za miejsce postojowe pobierany jest przez wspólnotę mieszkaniową, więc decyzja w tym zakresie zależy od uchwały właścicieli mieszkań. Niemniej, pamiętać należy że opłaty ponoszone z tytułu posiadania miejsca parkingowego mają zapewnić jego utrzymanie (sprzątanie) oraz pokryć wydatki związane z halą garażową (np. oświetlenie, renowacja bramy wjazdowej, itp.). W przypadku czasowego zaprzestania korzystania z hali garażowej zasadne może być zmniejszenie zaliczek opłacanych przez właścicieli. Należy wszakże pamiętać, że zaliczki rozliczane są po zakończeniu danego roku kalendarzowego, a zatem w przypadku ich nie zmniejszenia, może powstać nadpłata.

Niezależnie od powyższego, wskazać należy że jeżeli pewne wydatki związane z halą garażową nie mogą zostać zredukowane, a mimo to właściciele nie mogą z niej korzystać, powinien je pokryć deweloper. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje bowiem nie tylko obowiązek usunięcia wady nieruchomości ale także szkód wywołanych jej istnieniem. Wynika to z przepisów art. 566 Kodeksu cywilnego. Opłaty takie ponoszone przez właścicieli, mimo braku możliwości korzystania z hali garażowej, będą ich szkoda.

Rękojmia za wady nieruchomości obowiązuje przez okres 5 lat od dnia jej wydania nabywcy. Roszczenie z rękojmi zatem jeszcze nie wygasło i można domagać się od dewelopera usunięcia wady. Niemniej, o ile wada zostałaby zgłoszona w terminie roku od wydania nieruchomości, nabywca korzystałby z dumnienia istnienia wady, a zatem deweloper musiałby wykazać, że usterka nie jest wadą nieruchomości, a wyniknęła z przyczyn, które pojawiły się później i za której deweloper nie odpowiada. Obecnie, to nabywca musi wykazać, że dana usterka jest wadą fizyczną nieruchomości, czyli powstała z przyczyn tkwiących w rzeczy sprzedanej (np. niewłaściwego wykonania elewacji). Co więcej, deweloper może próbować wskazywać, że do zwiększenia rozmiaru wady przyczynił się nabywca – skoro wada istniała przez czas dłuższy i nie została usunięta, bądź właściwie zabezpieczona. Konkludując, rękojmia za wady fizyczne nieruchomości faktycznie nie wygasła.

Roszczenia z rękojmi przysługują nie tylko w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Również sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym ponosi z tego tytułu odpowiedzialność względem nabywcy. Tym samym, w przypadku opisanym w pytaniu przysługują roszczenia z rękojmi. Co więcej, znajduje zastosowanie także art. 556[2] Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Tak, rękojmia za wady obejmuje również przypadek, w którym rzecz została wydana w stanie niezupełnym (art. 556[1] §1 pkt 4 oraz art. 556[3] Kodeksu cywilnego]. Powyższą sytuację można rozpatrywać również, jako wadę prawną nieruchomości, tj. błędne przyporządkowanie powierzchni pod skosami. Co więcej, taka sytuacja stanowi także nienależyte wykonanie umowy przeniesienia własności nieruchomości, bowiem sprzedano inną powierzchnię aniżeli zadeklarowana (art. 471 i nast. Kodeksu cywilnego).

Przed skierowaniem roszczenia do dewelopera należałoby uprzednio sprawdzić według jakiej normy zmierzono powierzchnię mieszkania po jego wykonaniu.

Na wstępie zwrócić należy uwagę na treść art. 561⁵ kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Tym samym, skoro deweloper nie ustosunkował się do zgłoszenia we ww. terminie, to przyjąć należy że uznał jego zasadność.

Należałoby zatem wezwać dewelopera do dobrowolnego usunięcia wady, względnie złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny z wezwaniem do zwrotu różnicy pomiędzy wartością lokalu bez wady a lokalu z opisaną w pytaniu wadą. Można także skorzystać z pomocy powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów. Niestety, w przypadku braku reakcji ze strony dewelopera, pozostaje droga sądowa.

Wskazać także należy, że deweloper, w przypadku istnienia wady odpowiada również za szkody nabywcy tym spowodowane. Jeżeli zatem temperatura spadłaby poniżej dopuszczalnego minimum, to zasadne byłoby np. dogrzewanie mieszkania grzejnikiem elektrycznym. Na poszkodowanym ciąży bowiem obowiązek minimalizowania szkody (art. 354 §2, art. 361, art. 362 kodeksu cywilnego), czyli stosowania środków najmniej obciążających, o ile spełniają swoją rolę, tj. zapewniają właściwą temperaturę.

Na wstępie należy wyjaśnić, że wadą fizyczną jest także m.in. niezgodność sprzedanej rzeczy, w tym nieruchomości, z zapewnieniami sprzedawcy (dewelopera). Nawet jeżeli przedmiotowy hałas nie przekracza dopuszczalnych norm, to jeśli deweloper zapewnił, iż hałas windy nie będzie słyszalny, a jest inaczej, to jest to wada fizyczna (art. 556¹ §1 pkt 2 kodeksu cywilnego).

Istotny jest również przepis art. 556² k.c., który stanowi, że: jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, iż w takich wypadkach to na sprzedawcy (deweloperze) spoczywa obowiązek wykazania, że wada fizyczna nie istnieje. Warto również podkreślić, że adresatem roszczeń z tytułu rękojmi jest deweloper, nie zaś producent windy, czy też wspólnota mieszkaniowa.

Tym samym, należałoby zgłosić wadę fizyczną deweloperowi i to jeszcze przed upływem roku od wydania lokalu. Jako roszczenia z rękojmi w pierwszej kolejności przysługuje doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową, w tym przypadku zapewne dodatkowe wygłuszenie ścian. Jeżeli nie byłoby to możliwe, aktywuje się roszczenie o obniżenie ceny nieruchomości, a jeżeli wada jest istotna, nawet do odstąpienia od umowy. Za istotną uznawana jest wada, która uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości. Co więcej, w każdym z tych przypadków, nabywcy lokalu przysługuje prawo do odszkodowania za szkody poniesione w związku z istnieniem wady fizycznej.

Ze względu na upływ okresu dłuższego niż rok od wydania nieruchomości, nie wiąże obecnie domniemanie prawne, w myśl którego zgłoszona wada wynika z przyczyn tkwiących w rzeczy sprzedanej (art. 556² kodeksu cywilnego). Tym samym, to na nabywcy ciąży obowiązek wykazania, że dany stan jest następstwem wady fizycznej nieruchomości. W opisanym w pytaniu stanie faktycznym należałoby zatem wykazać, że:

-       nie doszło do uszkodzenia izolacji, o której napisał deweloper albo

-       ewentualne jej uszkodzenie nie miałoby wpływu na inne wady budynku, tj. że pojawienie się grzyba jest spowodowane inną przyczyną aniżeli ewentualne uszkodzenie izolacji.

W tym przypadku najlepiej posiłkować się opinią osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane.

            Na marginesie należy dodać, że okres przedawnienia roszczeń z rękojmi za wady wynosi 5 lat od wydania nieruchomości. Daje to czas na wykonanie stosownej ekspertyzy i wystąpienie z roszczeniem do dewelopera. W przypadku skierowania sprawy na drogę sądową, pozwem objąć będzie można także zwrot kosztów wydatkowanych na opracowanie ww. ekspertyzy. Wynika to wprost z art. 566 kodeksu cywilnego, który nakłada na sprzedawcę również obowiązek naprawienia szkody wynikłej z istnienia wady. Taką zaś jest również koszt dodatkowej ekspertyzy, która przecież nie byłaby sporządzana, gdyby nieruchomość była wolna od wad.

W opisanych w pytaniu okolicznościach można domagać się od dewelopera odszkodowania. Podstawę prawną stanowią przepisy art. 566 §1 i 2 w zw. z art. 471 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi, w przypadkach gdy deweloper usunął zgłoszoną wadę, nabywca może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych prawa cywilnego. Oznacza to, że należy w żądaniu wykazać:

-       wysokość poniesionej szkody, np. na podstawie rachunków za gaz, konieczne będzie jednakże określenie o ile owe rachunki były wyższe, niż gdyby budynek był prawidłowo ocieplony,

-       przyczynę, w tym przypadku brak właściwego ocieplenia,

-       powołać się na winę dewelopera w nienależytym wykonaniu budynku (pominięcie części ocieplenia),

-       związek przyczynowy pomiędzy brakiem ocieplenia a powstaniem szkody o określonej wartości.

Rzecz jasna nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć z deweloperem ugodę na niższą kwotę aniżeli pierwotna kwota żądania.

Prawo wykonania zastępczego reguluje art. 480 kodeksu cywilnego. Zasadą jest, że aby wykonać czynność, której odmawia dłużnik, należy uzyskać zgodę sądu. Jedynie w przypadku, gdy czynność wymaga natychmiastowego wykonania z uwagi na grożącą szkodę, można wykonać ją bez zgody sądu zawiadamiając o tym osobę zobowiązana do jej wykonania.

Zgodnie z przepisami art. 556 kodeksu cywilnego i nast. odpowiedzialność z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa przy sprzedaży rzeczy. Rękojmia obejmuje zatem także rolety wskazane w pytaniu. Jeżeli są one trwałe połączone z budynkiem okres rękojmi wynosi 5 lat, w innym przypadku 2 lata liczone od wydania nieruchomości. Jeżeli zatem okres rękojmi nie upłynął, można dochodzić roszczeń od sprzedaży. Co ważne, rękojmia działa także, gdy producent rolet udzielił na nie gwarancji. W takim wypadku nabywca może wybrać sposób dochodzenia roszczeń (rękojmia lub gwarancja).

Zacytowana treść odpowiedzi dewelopera wynika najprawdopodobniej z faktu, iż wady fizyczne ujawniły się po upływie roku od wydania nieruchomości. W takim bowiem przypadku nie działa już domniemanie istnienia wad fizycznych. Obowiązek wykazania, że dana usterka jest wadą fizyczną, czyli powstała z przyczyn tkwiących w nieruchomości w chwili jej wydania (np. niewłaściwa izolacja, brak zabezpieczenia antygrzybicznego, itp.) i nie jest następstwem później występujących czynników (np. niewłaściwego utrzymania nieruchomości). W odpowiedzi do dewelopera należy zatem wskazać na argumenty potwierdzające, że mamy do czynienia z wadą fizyczną. Można w tym zakresie posiłkować się opinią właściwego rzeczoznawcy.

Najistotniejsze znaczenie w tej kwestii ma zasada wyrażona w przepisie art. 556[2] Kodeksu cywilnego. Wprowadza on domniemanie istnienia wady fizycznej, jeżeli ujawni się ona w ciągu roku od wydania rzeczy (np. nieruchomości). Ze względu zaś na fakt, że przedmiotowa wada – opisana w pytaniu – ujawniła się dopiero po kilku latach, wskazany przepis nie znajdzie zastosowania. Ciężar wykazania istnienia wady fizycznej spoczywa zatem na nabywcy nieruchomości. W kontekście sporu z deweloperem należy zatem podeprzeć się opinią osoby posiadającej uprawnienia budowlane. Jeżeli deweloper nie zmieni zdania, mimo przedłożenia mu takiej opinii o istnieniu wady, pozostaje konieczność wystąpienia na drogę sądową. Uprzednio można zaś skorzystać z pomocy powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów.

Niestety rękojmia po upływie ustawowego okresu wygasa. Naprawa nie przerywa jej biegu. Niemniej, jeżeli budynek wybudowano niezgodnie ze sztuką budowlaną, to można powołać się na ogólną odpowiedzialność kontraktową dewelopera, która wynika z nienależytego wykonania umowy. Podstawą odpowiedzialności dewelopera w takim przypadku jest przepis art. 471 Kodeksu cywilnego. Okres przedawnienia roszczeń osób fizycznych z tego tytułu wynosi obecnie 6 lat. Przepis ten statuuje obowiązek dewelopera do usunięcia szkody. Ta zaś może – wedle wyboru poszkodowanego – zostać usunięta, bądź w naturze, czyli poprzez naprawę albo wymianę, bądź też w pieniądzu (art. 363 Kodeksu cywilnego).

Z przedstawionego opisu sytuacji wynika, że mieszkanie może mieć ukryte wady fizyczne. Warto to jednak potwierdzić ekspertyzą niezależnego specjalisty. O terminie oględzin należy zawiadomić także sprzedawczynię, aby mogła w nich uczestniczyć. Dzięki temu nie będzie mogła podważać sporządzonej ekspertyzy. Jeżeli opinia potwierdzi wskazane w pytaniu wady, to można wystąpić z roszczeniem do sprzedawcy. Okres rękojmi wynosi 5 lat. W pierwszej kolejności można domagać się usunięcia wady, czyli np. wykonania ocieplenia. Jeżeli sprzedawca odmówi, możliwe jest domaganie się obniżenia ceny o różnicę w wartości pomiędzy mieszkaniem bez opisanych wad a mieszkaniem z takimi wadami. Wskazane wady mają także charakter wad istotnych, uprawnia to do odstąpienia od umowy, jeżeli sprzedawca wady nie usunie.

Jeżeli natomiast strych nie należy już do zakupionego mieszkania, to stanowi to wadę prawną nieruchomości. W tym przypadku, gdyby z umowy sprzedaży wynikało, że jej przedmiotem jest także dostęp do strychu, można domagać się obniżenia ceny albo od umowy odstąpić.

Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 561⁵ kodeksu cywilnego, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Tym samym w opisanym w pytaniu stanie faktycznym istnieje domniemanie, że zgłoszona przez Pana wada istnieje i zgłoszone roszczenie jest zasadne.

            Przepis art. 560 kodeksu cywilnego stanowi z kolei, że jeżeli sprzedawca (deweloper) nie uczynił zadość swojemu obowiązkowi, to kupujący może bądź złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo od umowy odstąpić. Dodatkowo, kupującemu który korzysta z tych roszczeń przysługuje prawo do odszkodowania za straty poniesione w związku z istnieniem wady fizycznej nieruchomości (art. 566 kodeksu cywilnego).

            W przypadku, gdy deweloper unika realizacji roszczeń konsumenta, można w pierwszej kolejności skorzystać z pomocy powiatowego (miejskiego) rzecznika konsumentów. Gdy jego interwencja nie przyniesie rezultatu, pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Tu wskazać należy, że roszczenia względem dewelopera przedawniają się z upływem roku od ich zgłoszenia, nie wcześniej jednak niż przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Faktycznie zatem termin przedawnienia – w przypadku roszczeń konsumentów – ulega przedłużeniu do upływu 5 lat od wydania przedmiotu umowy.

Jeżeli występuje wada okien, to może Pani zgłosić reklamację do ich producenta, w ramach gwarancji i jednocześnie do dewelopera z tytułu rękojmi za wady. Udzielenie gwarancji przez producenta okien nie powoduje bowiem wygaśnięcia odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) z tytułu rękojmi. Jeśli zaś same okna nie mają wad, a stwierdzono jedynie ich niewłaściwy montaż, roszczenia można kierować do dewelopera z tytułu rękojmi. Jeżeli zatem nie upłynął okres 2 lat od wydania nieruchomości, można skorzystać zarówno z roszczeń z tytułu rękojmi za wady, jak i z gwarancji producenta.

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi i gwarancji jest od siebie niezależna (art. 579 k.c.). Oznacza to, że w pierwszej kolejności można skorzystać z rękojmi za wady, bowiem jeżeli wady ujawniłby się w ciągu roku od wydania nieruchomości obowiązuje domniemanie ich istnienia. W praktyce oznacza to, że deweloper musi wykazać, iż dana usterka nie jest wadą fizyczną. Ciężar dowodu jest zatem przeniesiony na dewelopera. Co więcej, w przypadku odmowy uwzględnienia roszczenia z rękojmi za wady, nadal można korzystać z gwarancji. Na zakończenie zwrócić należy uwagę także na odmienny katalog roszczeń z obu tytułów. W przypadku rękojmi, prócz możliwości żądania usunięcia wady, nabywca może domagać się także obniżenia ceny, a gdy wada jest istotna nawet odstąpić od umowy z prawem do dalszego odszkodowania. Roszczenia z gwarancji ograniczone są zaś do wskazanych w oświadczeniu o udzieleniu gwarancji i najczęściej ograniczają się do naprawy uszkodzonej rzeczy.

Szanowna Pani Anno, niestety Pani sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować się z prawnikiem.

Wymogi w zakresie minimalnych temperatur w pomieszczeniach reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z jego §134, temperatura w pokojach mieszkalnych, przedpokojach, kuchniach indywidualne wyposażone w paleniska gazowe lub elektryczne powinna wynosić 20 st. C. Jeżeli konstrukcja mieszkania nie pozwala na utrzymanie takiej temperatury, stanowi to wadę fizyczną nieruchomości. Podobnie, jak nieszczelność gniazd elektrycznych i spojeń ścian z podłogą. Okres rękojmi na wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat. Stąd też możliwe jest nadal zgłoszenie wady deweloperowi. W ramach rękojmi w pierwszej kolejności można domagać się usunięcia wady. Dopiero, gdy to nie będzie możliwe, można skorzystać z dalszych roszczeń, tj. o obniżenie ceny, bądź odstąpienia od umowy. To ostatnie możliwe jest tylko, gdy wada jest istotna. W przypadku nieruchomości za wady istotne uważa się takie, które uniemożliwiają normalne korzystanie z danego lokalu.

Na wstępie rozróżnić należy pojęcia gwarancji oraz rękojmi za wady. Gwarancja obowiązuje wyłącznie w zakresie, w jakim została udzielona. Dotyczy to również okresu jej obowiązywania. Dopiero jeżeli okres gwarancji nie został wskazany w treści dokumentu gwarancyjnego, stosuje się zasady kodeksowe. W myśl art. 577 §4 k.c. okres gwarancji wynosi 2 lata, chyba że gwarant udzielił gwarancji na inny okres.

Rękojmia za wady obowiązuje natomiast z mocy prawa, tj. nie jest wymagane żadne dodatkowe oświadczenie sprzedawcy (dewelopera). Okres rękojmi na nieruchomości lat 5. Liczony jest on, dla części wspólnych nieruchomości od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wygaśnięcie roszczenia z gwarancji nie wyłącza zatem korzystania z uprawnień z rękojmi za wady nieruchomości.

Na wstępie należy wyjaśnić, że wadą fizyczną jest niezgodność towaru (w tym przypadku nieruchomości) z umową i przepisami prawa, która istniała w chwili wydania nabywcy (art. 556¹ §1 kodeksu cywilnego). Z opisanego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że w chwili przekazania lokalu mogła istnieć w nim wada polegająca na niewłaściwym – niezgodnym ze sztuką budowlaną - ułożeniu kabli w jednym z pomieszczeń.

Jeżeli ekspertyza potwierdziłaby istnienie takiej wady, a także brak wpływu na usterkę (zwarcia powodujące odcięcie dopływu prądu) późniejszych przeróbek, to deweloper ponosić będzie odpowiedzialność za tego typu wadę. Podkreślenia wymaga, że jeżeli nabywcą jest konsument, a wada ujawniła się w ciągu roku od wydania rzeczy, domniemywa się istnienia wady (art. 556² k.c.). Oznacza to, że ciężar wykazania, iż lokal wydano bez wady spoczywa na deweloperze. Na marginesie warto dodać, że jeżeli ekspertyza wykazałaby, że do występowania zwarć przyczyniły się zarówno działania dewelopera, jak i późniejsze przeróbki elektryczne, to i tak nie zwalnia to dewelopera w całości od odpowiedzialności za wadę, którą to powinien usunąć.

Odnośnie natomiast poniesionych kosztów i strat, to w przypadku powstania ich na skutek istnienia wady fizycznej nieruchomości, można domagać się od dewelopera stosownego odszkodowania (art. 566 k.c.).

Ze względu na fakt, że wada została zgłoszona po upływie ponad roku od dnia odbioru nieruchomości, ewentualne ekspertyzy sporządzane w sporze z developerem będą na Pani koszt. W przypadku, gdyby zgłoszenie wady okazało się zasadne, można domagać się zwrotu kosztów poniesionych na ekspertyzę, jako elementu szkody powstałej w związku z istnieniem wady nieruchomości.

Niestety zgłoszenie wady nie przerywa biegu 5-letniego okresu rękojmi. Zwrócę jednak uwagę, że jeżeli wada zostałaby wykryta w ostatnim roku ww. okresu, to termin przedawnienia roszczenia o jej naprawienie będzie nieco dłuższy – wynosi on bowiem 1 pełny rok od dnia wykrycia wady.

Na wstępie należy wskazać, że w przypadku wad ukrytych okres 5-letni rękojmi biegnie dopiero od wykrycia wady. Moment wykrycia wady jest w tym pytaniu kluczowy. Jeżeli bowiem wiedziała Pani o tym, że sprzedawca wykonał instalację bez zgody spółdzielni, już w dacie zakupu lokalu, to nie sposób takiej wady uznać za wadę ukrytą. W tym wypadku zastosowanie znajdował 5-letni termin rękojmi liczony od daty wydania lokalu. Jeśli zaś o wykonaniu instalacji bez zgody spółdzielni dowiedziała się Pani później, to wskazany okres zaczął swój bieg od tego momentu. Jeżeli jeszcze nie upłynął, możliwe jest zgłoszenie roszczenia do sprzedawcy.

Jedną z postaci wady fizycznej, zgodnie z art. 556 kodeksu cywilnego, jest wydanie rzeczy (w tym nieruchomości) w stanie niezupełnym. W przypadku wady fizycznej, należy wezwać sprzedawcę do jej usunięcia poprzez dostarczenie brakujących elementów. Sprzedawca ma 14 dni na odniesienie się do zgłoszenia. Po tym terminie uznaje się, że uznał zasadność zgłoszenia. Jeżeli wada nie zostanie usunięta, możliwe jest domaganie się obniżenia ceny o różnicę w wartości rzeczy wolnej od wad i rzeczy z określoną wadą. W każdym przypadku, tj. usunięcia wady oraz obniżenia ceny, sprzedawca zobowiązany jest do naprawienia szkody u nabywcy spowodowanej istnieniem wady.

Odnośnie natomiast agencji pośrednictwa, to jej ewentualna odpowiedzialność musiałaby wynikać z treści zawartej z nią umowy. Jej rolą jest bowiem jedynie znalezienie lokalu i nie bierze ona odpowiedzialności za jego stan. Niemniej, w umowie można rozszerzyć zakres odpowiedzialności pośrednika.

Kodeks cywilny ustanawia hierarchię sposobów usuwania wad fizycznych sprzedanych rzeczy, w tym nieruchomości. W pierwszej kolejności sprzedawca (deweloper) powinien usunąć wadę. Dopiero, gdy:

-      nie jest to możliwe,

-      jest możliwe ale wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami albo dolegliwościami (utrudnieniami) dla nabywcy,

-      deweloper nie usunie wady,

nabywca może domagać się obniżenia ceny. Obniżenie ceny powinno odpowiadać różnicy w wartości rzeczy wolnej od wad i rzeczy z określoną wadą.

Od obniżenia ceny należy odróżnić odszkodowanie. Jeżeli bowiem sprzedawca (deweloper) usuwa wadę i w związku z tym powstają dodatkowe szkody po stronie nabywcy (np. uszkodzenia mienia), to sprzedawca ma obowiązek doprowadzenia nieruchomości do stanu nieuszkodzonego albo zapłacić odszkodowanie jej właścicielowi.

Na wstępie należy wskazać, że podmiotem odpowiedzialnym za wady fizyczne jest deweloper, nie zaś jego podwykonawca. Jeżeli zatem podwykonawca nie usunie wady, bo np. nie potrafi tego uczynić, nie zwalnia to dewelopera z odpowiedzialności. Wszelkie uwagi co do sposobu usunięcia wady należy zatem kierować do dewelopera.

Odnośnie zaś odpowiedzialności odszkodowawczej, to deweloper ponosi ją względem Państwa. Odpowiedzialność ta wynika z przepisów art. 566 kodeksu cywilnego. Jeżeli wszakże szkody wyrządzone zostałyby przez podwykonawcę, który nie dochował należytej staranności – z opisu sprawy wynika, że taka sytuacja mogła mieć miejsce, gdyż pracownik podwykonawcy rozkuł ścianę nie upewniwszy się odnośnie struktury tynku i jego podkładu – będzie on również odpowiedzialny za szkodę spowodowaną ze swojej winy (art. 415 k.c.). Tym samym, deweloper odpowiada za usunięcie wady i doprowadzenie nieruchomości do stanu sprzed rozpoczęcia robót naprawczych. Podwykonawca zaś odpowiada za dodatkowe szkody wynikłe wyłącznie z jego niedbalstwa lub niewłaściwego wykonywania robót.

W sytuacji przedstawionej w pytaniu należy przede wszystkim przedstawić sytuację deweloperowi. Dobrym rozwiązaniem może okazać się także zwrócenie do powiatowego rzecznika praw konsumentów

Co do zasady rękojmia obowiązuje zarówno przy sprzedaży na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Sprzedając mieszkanie kolejnemu nabywcy nie możemy zatem wyłączyć rękojmi. Niemniej, rękojmia obowiązuje względem wad wykrytych w czasie przekazywania mieszkania, bądź tzw. wad ukrytych, czyli takich których nie można było wykryć wcześniej zachowując należytą staranność, np. podczas odbioru lokalu. Jeżeli zatem przedmiotowa wada nie była możliwa do wykrycia i ujawniła się dopiero w czasie przeglądu instalacji, to może stanowić ona wadę fizyczną nieruchomości. Okres rękojmi za wady nieruchomości wynosi 5 lat, dlatego też wada zgłoszona po dwóch latach podlega nadal pod przepisy o rękojmi.

Dzień dobry, w pierwszej kolejności warto niniejszy problem zgłosić do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej oraz skonsultować z osobą biegłą z zakresu budownictwa, aby wykazać że problem leży w nieprawidłowo założonej instalacji wodnej.  Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w § 120 pkt 2. Instalacja wodociągowa ciepłej wody powinna umożliwiać uzyskanie w punktach czerpalnych wody o temperaturze nie niższej niż 55 °C i nie wyższej niż 60 °C.

Na wstępie należy wskazać, że w myśl par. 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, minimalna powierzchnia mieszkania - aby uzyskało ono status samodzielnego lokalu - nie może być mniejsza niż 25 m2. Rozporządzenie to określa także szereg innych wymagań stawianych lokalom mieszkalnym. Z treści pytania wynika, że być może doszło do samowolnej przebudowy jednego lokalu mieszkalnego na tzw. mikrokawalerki, które nie spełniają wymogów ustawowych. Mogło dojść również do zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnej na np. usługową. Jeżeli właściciel mieszkania występowałby z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę lub zmianę przeznaczenia lokalu, jako właściciel nieruchomości sąsiedniej, byłaby Pani stroną takiego postępowania. Sprawę warto zatem wyjaśnić w Powiatowej Inspekcji Nadzoru Budowlanego.

Dzień dobry,jeśli posiadacie Państwo potwierdzenie w formie dokumentu lub ekspertyzy, że Państwa drzwi nie są zewnętrzne tylko wewnątrzklatkowe, to możecie Państwo skontaktować się z deweloperem, aby porozumieć się w kwestii ich wymiany. Z pozdrowieniami,

Dzień dobry, na wstępie należy wyjaśnić czym jest sama wada fizyczna. Zgodnie z kodeksową definicją (art. 556¹ §1 kodeksu cywilnego), przez wadę fizyczną należy rozumieć niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. Chodzi zatem o to, by stan z chwili wydania rzeczy nie odpowiadał umowie, a także przepisom prawa. W szczególności zaś rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia.

W treści pytania wskazano na defekty podłóg i ścian uniemożliwiające położenie podłogi. Bez wątpienia zaś w normalnym przeznaczeniu lokalu mieszkalnego zawiera się położenie okładziny podłogowej oraz wykonanie progów.

Wadą fizyczną jest także wydanie rzeczy w stanie niezupełnym. Skoro zatem w lokalu nie zamontowano umówionej liczby gniazd i przyłączy, a także jego standard nie pokrywa się z ustaleniami, to zaistniał stan niezgodności rzeczy sprzedanej z umową – co oznacza wprost istnienie wad fizycznych.

Gdy kupującym jest konsument, może on skorzystać z przepisu art. 556² kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, że ciężar udowodnienia, że sprzedany lokal jest wolny od wad spoczywa na sprzedawcy (deweloperze).

W pytaniu słusznie podniesiono, więc iż to deweloper powinien wykazać, że zgłoszone mu defekty nie są wadami fizycznymi i nie może on przenosić tego obowiązku na nabywcę, w szczególności, gdy jest nim konsument.

Do dewelopera należałoby zatem wysłać pismo z powołaniem się na ww. przepisy Kodeksu cywilnego. Gdy i to nie przyniesie pożądanego skutku, zasadnym będzie zwrócenie się do powiatowego/miejskiego rzecznika konsumentów z wnioskiem o interwencję.

Dzień dobry, w pierwszej kolejności rekomendujemy bezpośredni kontakt z deweloperem, w celu ustalenia statusu rozpatrywanej sprawy. Warto wykluczyć ew. sytuację, w której deweloper wysłał do Pana informację zwrotną na temat naprawy usterki a nie dotarła do Pana z przyczyn niezależnych od niego. 

Kwestia ta nie jest precyzyjnie uregulowana, należy zatem stosować ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej. Jeżeli zatem szkoda po stronie dewelopera powstała z winy osoby zgłaszającej roszczenie, to osoba taka będzie zobligowana do jej naprawienia. O winie takiej osoby można wszakże mówić, gdy bądź działała ona świadomie (miała wiedzę o bezpodstawności roszczenia) albo nie dochowała należytej staranności w sprawdzeniu zasadności roszczenia. Chodzi tu o wykonanie podstawowych aktów staranności, tj. zweryfikowanie daty powstania usterki, a także jej prawdopodobnych przyczyn, sprawdzeniu czy rzecz była właściwie eksploatowana oraz konserwowana (zgodnie z instrukcjami przekazanymi przez dewelopera), Istotna jest także postawa samego dewelopera, czyli czy po zgłoszeniu usterki odniósł się do zgłoszenia, przekazał swoje wyjaśnienia i je uzasadnił, czy też poprzestał na odmowie usunięcia usterki.

          Jeżeli nawet deweloperowi przysługiwałoby odszkodowanie, to musiałby wykazać jego faktyczną wysokość. Zwrot kosztów może bowiem obejmować jedynie faktyczne świadczenia pokryte przez dewelopera.

Wada bramy garażowej jest objęta rękojmią sprzedawcy, w tym przypadku dewelopera. Do bramy garażowej należałoby stosować 5-letni termin przedawnienia. Jest ona bowiem trwale związana z nieruchomością i stanowi jej część składową. Nie da się zdemontować całej bramy (nie tylko jej skrzydła) bez uszkodzenia bramy lub budynku. Skoro gwarancja producenta już wygasła, należy wystąpić z roszczeniem do dewelopera (sprzedawcy).

Szanowni Państwo, okres rękojmi jest jasno określony zapisami w Ustawie Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z Art. 568. §1. "Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli licytującym jest konsument a przedmiotem sprawy jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.” Z wyrazami szacunku.

Dzień dobry, zwrócenie się do miejskiego rzecznika praw konsumentów jest rozwiązaniem dobrym, które z pewnością nie zaszkodzi sprawie. Odnośnie zaś dewelopera, to motywacją może być widmo dochodzenia roszczeń na drodze postępowania sądowego. Należałoby zatem wysłać wezwanie do usunięcia wady, pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową (wniesienia pozwu).

          O milczącym uznaniu odpowiedzialności przez sprzedawcę (tu dewelopera) mówi art. 561⁵ kodeksy cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Odpowiadając na Pani pytanie, podstawę prawną domagania się od dewelopera odszkodowania stanowią przepisy art. 566 §1 zd. 2 w zw. z art. 471 kodeksu cywilnego. Pierwszy z nich odsyła bowiem do stosowania „zasad ogólnych” odpowiedzialności odszkodowawczej, te natomiast reguluje art. 471 kodeksu cywilnego. Deweloper na tej podstawie odpowiada za szkody spowodowane nienależytym (wadliwym) wykonaniem umowy zawartej z nabywcą lokalu, a której to przedmiotem było wydanie lokalu wolnego od wad i zgodnego ze sztuką budowlaną. Odpowiedzialność ta obejmuje zarówno straty (np. uszkodzone mienie), utracone korzyści, jak i krzywdę, w tym negatywne przeżycia związane z istnieniem szkody. W sytuacji opisanej w pytaniu, sposób usunięcia wady utrudnia korzystanie przez Pani z przedmiotu Pani własności, a wręcz świadczenie pracy. Deweloper powinien wyrównać związane z tym szkody, np. utratę wynagrodzenia przez niemożność wykonania pracy, czy też koszty poniesione na wynajem innego pomieszczenia do świadczenia pracy; a także zadośćuczynienie za powstałą krzywdę, w postaci konieczności znoszenia hałasu.

             Do dewelopera można zwrócić się z propozycją zawarcia porozumienia w tym zakresie, tj. wypłaty odpowiedniej kwoty odszkodowania. Jeżeli wszakże deweloper odmówi i strony nie dojdą do porozumienia, jedyną drogą pozostanie skierowanie pozwu o zapłatę do sądu.

Koszty profesjonalnej ekspertyzy, w przypadku gdy jest ona konieczna do stwierdzenia istnienia wady, jej zakresu oraz kosztów naprawy, stanowić będą składnik odszkodowania, jakiego można domagać się od dewelopera. Podmiot odpowiedzialny z rękojmi za wady nieruchomości ma bowiem nie tylko obowiązek usunięcia wady ale także skutków jej wystąpienia (art. 566 kodeksu cywilnego).

Odnośnie natomiast możliwości tzw. wykonania zastępczego, to zasadą jest iż może na nie zezwolić wyłącznie sąd. Wyjątkiem jest przypadek, gdy pilność sytuacji wymaga natychmiastowego remontu i nie można oczekiwać na decyzję sądu. Kwestię tą reguluje art. 480 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 7a ust. 1 ustawy o prawach konsumenta, przedsiębiorca – o ile inne przepisy nie stanowią inaczej – ma 30 dni na odpowiedź na reklamację konsumenta. Takim innym przepisem jest art. 561(1) kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bowiem, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Przepis ten dotyczy roszczeń z rękojmi. Jeżeli zatem deweloper odpowiedział po 3 tygodniach, to przyjąć należy, że roszczenia z rękojmi uznał za zasadne.

             Odnośnie zaś gwarancji, to w tym zakresie decydujące znaczenie mają postanowienia karty gwarancyjnej lub innego dokumentu, w którym gwarancja została udzielona. Wyjaśnić jednak należy, że dokonanie naprawy powoduje, że termin gwarancji biegnie na nowo (art. 581 §1 kodeksu cywilnego). Powyższe nie ma wszakże nic wspólnego z upływem terminu do odpowiedzi na reklamację. Zasadnym wydaje się zatem przedstawienie sprawy powiatowemu rzecznikowi konsumentów.

Balkony zaliczane są do części wspólnych budynku, stąd też wskazana nieszczelność znajduje się pomiędzy Państwa mieszkaniem a nieruchomością wspólną. Można ją zatem uznać za wadę nieruchomości, o ile spełnione zostaną dalsze warunki.

Mianowicie, wadą fizyczną jest usterka tkwiącą w rzeczy w chwili jej odbioru przez nabywcę, nawet jeśli ujawni się dopiero później. Kluczowe jest zatem dokonanie oceny, czy obecna sytuacja jest wynikiem niewłaściwego zabezpieczenia balkonu przez dewelopera, bądź użycia niewłaściwej fugi, czy też wynika z zaniedbań w jej konserwacji. W dwóch pierwszych przypadkach będzie to wada fizyczna objęta rękojmią.

Należy również wskazać, że jeżeli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, to przyjmuje się że jest wadą fizyczną. I to na deweloperze spoczywa ciężar udowodnienia, że wada powstała później na skutek niewłaściwej konserwacji balkonu.

Reasumując, należy sprawdzić czy w dokumentach przekazanych przy odbiorze była informacja na temat zasad konserwacji fugi i czy postępowano zgodnie z nią. Jeśli tak, to zwiększa to szansę na uznanie, że wystąpiła wada fizyczną nieruchomości.

Na wstępie należy wyjaśnić, że wszelkie roszczenia z tytułu rękojmi za wady przysługują właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada samodzielnych roszczeń względem dewelopera. Tym samym, aby mogła ona dochodzić naprawy części wspólnych nieruchomości, właściciele lokali muszą przenieść na nią swoje uprawnienia z rękojmi (dokonać ich cesji). Dopóki nie przeniesie Pan własnych roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, może Pan domagać się od dewelopera zarówno usunięcia wad własnego lokalu, jak i nieruchomości wspólnej. Jeżeli deweloper usunie wadę dachu, to rzecz jasna w tym zakresie roszczenie będzie już wyczerpane. Niemniej, w odniesieniu do pozostałych wad, nadal będzie mógł Pan przenieść swoje roszczenia na wspólnotę mieszkaniową. To samo wystąpi w sytuacji, gdy co prawda zgłosi Pan deweloperowi żądanie usunięcia wady dachu, jednakże deweloper nie usunie jej, bądź też pomimo naprawy, wada będzie nadal występowała.

Poruszone w pytaniu zagadnienie nie zostało wprost uregulowane w przepisach Kodeksu Cywilnego. Orzecznictwo sądów jest zaś niejednolite. Początkowo przyjmowano, że wraz z umową sprzedaży przechodzą na nabywcę roszczenia z rękojmi. W ostatnich latach sądy częściej przyjmują, że aby roszczenia te przeszły na kupującego konieczne jest wprost wskazanie tego w umowie sprzedaży albo odrębnej umowie przelewu wierzytelności. W sytuacji opisanej w pytaniu najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie ze sprzedawcą dodatkowej umowy przelewu roszczeń z rękojmi. Nie wymaga ona formy szczególnej, wystarczająca jest forma pisemna. Umowę taką można zawrzeć aż do wygaśnięcia roszczeń z rękojmi.

Sprawę można uprzednio zgłosić do powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów. Może on zwracać się do przedsiębiorców w obronie konsumentów, występować do organów ścigania o nałożenie grzywny za brak odpowiedzi na pisma kierowane do przedsiębiorców, a także wystąpić z pozwem do sądu w imieniu poszkodowanego konsumenta. Jeżeli zaś interwencja rzecznika okazałaby się nieskuteczna, pozostaje samodzielne złożenie pozwu do sądu.

Za części wspólne odpowiada właściciel nieruchomości. W przypadku, gdy właścicielem budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa, to ona będzie ponosić przedmiotową odpowiedzialność. Jeżeli zaś spółdzielnia mieszkaniowa jedynie zarządza budynkiem, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, to odpowiadać będzie ta wspólnota.

Wada fizyczna odnosi się do stanu nieruchomości w chwili sprzedaży. Rękojmia jest bowiem odpowiedzialnością sprzedawcy za niezgodność przedmiotu umowy z jej treścią. Jeżeli zatem w momencie sprzedaży dany stan nie występował, a pojawił się dopiero później, nie jest to wada fizyczna nieruchomości. Co więcej, jeżeli dany stan ujawni się później niż w pierwszym roku od sprzedaży, nabywca nie może korzystać z domniemania istnienia wady. Musi zatem wykazać, że istniała ona jeszcze w chwili sprzedaży. Fakt wcześniejszego, występowania karaluchów nie jest tu niestety przesądzający. Aby zasadne było domaganie się roszczeń z rękojmi, konieczne jest bowiem wykazanie, że robactwo występowało także w chwili sprzedaży i fakt ten został zatajony. Z opisu sprawy nie wynika zaś, by sytuacja ta była ciągła, a jedynie, iż podobna miała miejsce kilka lat temu. Nie przesądza to zatem o tym, że karaluchy występowały w momencie sprzedaży.

Jeżeli udałoby się taki fakt wykazać, to można domagać się usunięcia wady, bądź obniżenia ceny. Obniżenie ceny następuje o różnicę pomiędzy lokalem wolnym od danej wady, a lokalem z wada. Odstąpienie od umowy możliwe jest zaś tylko wtedy, gdy wada jest na tyle istotna, że uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości. Gdyby zatem występowała duża ilość robactwa i pojawiały się one często, możnaby rozważyć, czy jest to wada istotna.

Okres odpowiedzialności sprzedawcy/dewelopera z tytułu rękojmi za wady wynosi 5 lat. Liczy się go od dnia wydania nieruchomości. Po 5 latach rękojmia wygasa. Niemniej, sprzedawca ponosi nadal odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. Odpowiedzialność ta wywodzi się z art. 471 i nast. Kodeksu cywilnego. Roszczenia z tego tytułu przedawniają się po 6 latach, jeżeli uprawnionym jest konsument. Okres ten liczy się od zawarcia umowy sprzedaży. Dochodząc roszczeń na tej podstawie należy wykazać fakt istnienia szkody, bezprawne działanie dewelopera (budowa niezgodnie ze sztuką budowlaną) oraz związek pomiędzy działaniem dewelopera a powstaniem szkody - szkoda musi być jego następstwem. Nienależytym wykonaniem umowy jest także wydanie nieruchomości w stanie niezgodnym z normami, sztuką budowlaną lub przepisami prawa.

Okres rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania jej nabywcy. Niemniej, tylko przez pierwszy rok jej obowiązywania nabywca może powoływać się na domniemanie istnienia wady. Po tym okresie ciężar udowodnienia istnienia wady spoczywa na nabywcy nieruchomości. Deweloper może zatem twierdzić, że wada fizyczna nie występuje. Nie oznacza to wszakże, iż faktycznie jej nie ma. Powinien Pan zatem zlecić sporządzenie ekspertyzy, z której wynikać będzie, że przedmiotowa wada jest wadą fizyczną nieruchomości. W takim przypadku, będzie Pan mógł domagać się od dewelopera również zwrotu kosztów wydatkowanych na wykonanie ekspertyzy. Finalnie wszakże, gdy deweloper nie zmieni swojego zdania, pozostaje sądowe dochodzenia roszczeń. W toku sprawy ciężar wykazania istnienia wady ciążyć będzie na Panu. Spełnienie tego obowiązku odbywa się poprzez powołanie dowodu z opinii biegłego sądowego. Opinia taka stanowić będzie główną podstawę ustalenia przez sąd odpowiedzialności pozwanego dewelopera za wady fizyczne nieruchomości..

1. W przypadku uzyskania stanowiska dewelopera, który uchyla się od odpowiedzialności wskazując na brak wady fizycznej ramy okiennej, możliwe jest następujące postępowanie. Weryfikacja, czy otrzymali Państwo dodatkową gwarancję producenta na okna, a jeśli tak to czy obejmuje ona tego typu uszkodzenia. Drugą możliwością jest zlecenie osobie trzeciej sporządzenia ekspertyzy, która weryfikowałaby tezę o tym, że przedmiotowe uszkodzenie jest wadą mechaniczną. W razie uzyskania ekspertyzy potwierdzającej istnienie wady fizycznej,  możliwe jest dalsze dochodzenie roszczeń od dewelopera.
2. W odniesieniu natomiast do drugiego pytania, to właściciel nieruchomości sąsiedniej zobowiązany jest do powstrzymania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę - stanowi tak art. 144 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zatem roboty prowadzone są na działce sąsiedniej w sposób nadmiernie uciążliwy, to przysługiwałoby z tego tytułu roszczenie ze ww. przepisu. Jeżeli zaś prowadzone roboty budowlane doprowadziłyby do szkód w Państwa nieruchomości, np. pękanie ścian, okładzin, itp. to podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera stanowić będzie art. 415 Kodeksu cywilnego.

Rękojmia za wady nieruchomości pozwala na wysuwanie względem dewelopera (sprzedawcy) roszczeń w przypadku pierwotnej niezgodności lokalu z umową i normami prawa budowlanego. Obejmuje ona zatem wady, które istniały w nieruchomości w chwili jej przekazania nabywcy. Prowadzenie późniejszych prac wykończeniowych nie ma zatem bezpośredniego przełożenia na roszczenia z rękojmi za wady. Może utrudnić jednakże ich dochodzenie, bowiem na skutek wykonywanych prac, udowodnienie że dana wada istniała już w chwili przekazania nieruchomości będzie trudniejsze.

          Odpowiadając na drugie pytanie. Jeżeli na skutek prowadzonych w lokalu prac ucierpią inne pomieszczenia, ich właściciele będą mieli roszczenie do Pana o naprawienie szkody. Wynika ono z art. 415 kodeksu cywilnego. Roszczenie to zatem będzie przysługiwało odpowiednio właścicielowi sąsiedniego mieszkania albo wspólnocie mieszkaniowej (w zakresie uszkodzeń części wspólnej nieruchomości).

     Na wstępie należy wyjaśnić, że rękojmię za wady rzeczy sprzedanej stosuje się niezależnie od tego, czy sprzedawcą jest deweloper, czy osoba fizyczna. W obu przypadkach znajdują zatem zastosowanie te same zasady. Rękojmia za wady to odpowiedzialność sprzedawcy względem nabywcy. To sprzedawca zatem powinien wadę usunąć. Dla kupującego bez znaczenia jest to, czy sprzedawca usunie wadę samodzielnie, czy zleci do wykonawcy albo osobie trzeciej. Sprzedawca zatem powinien doprowadzić rzecz do zgodności z umową i wymogami sztuki budowlanej, nawet gdy danej roboty samodzielnie nie wykonywał. Stąd też nabywca wszelkie roszczenia powinien kierować tylko do sprzedawcy.
    Podstawowym roszczeniem jest naprawienie rzeczy (usunięcie wady). Jeżeli wszakże sprzedawca nie uczyni tego niezwłocznie, nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, do wartości rzeczy zawierającej wadę. Oświadczenie składa się na piśmie i należy je dostarczyć sprzedawcy, np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jeżeli sprzedawca, po otrzymaniu takiego oświadczenia, nie zwróci dobrowolnie różnicy między wartością rzeczy bez wad, a wartością rzeczy sprzedanej z wadą, to nabywca może domagać się zwrotu na drodze sądowej.
    W opisanej w pytaniu sytuacji należałoby zatem wezwać sprzedawcę do usunięcia wady i wyznaczyć mu do tego termin, a także zastrzec że po jego upływie zostanie złożone oświadczenie o obniżeniu ceny. Alternatywnie, możliwe jest pozwanie sprzedawcy i zażądanie w pozwie, by ten wadę usunął. Można to uczynić również dopiero po uprzednim wezwaniu do dobrowolnego usunięcia wady.

Na wstępie pozwolę sobie zwrócić uwagę na treść art. 560 par. 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bowiem, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Jak widać, sprzedawca (deweloper) ma obowiązek niezwłocznego usunięcia wady. Jeżeli tego nie zrobi, nabywca ma prawo wystąpić z dalszymi roszczeniami, w szczególności o obniżenie ceny. Powyższe należałoby wskazać deweloperowi wzywając go do natychmiastowej naprawy pod rygorem wystąpienia z żądaniem obniżenia ceny. Obniżyć cenę można o różnicę pomiędzy ceną rzeczy wolnej od wad i rzeczy wadliwej. Rzecz jasna finalnie nie trzeba składać takiego oświadczenia o obniżeniu ceny, jednak może ono stanowić mocny argument w rozmowach z deweloperem. Co się zaś tyczy rozmów z wykonawcą, to stroną umowy jest deweloper, nie zaś wykonawca i to deweloper ma obowiązek obowiązek wadę usunąć. Deweloper może zlecić naprawę wykonawcy, jednak stroną odpowiedzialną względem nabywcy pozostaje deweloper.

W sytuacji opisanej w pytaniu kluczowe jest ustalenie, czy deweloper wykonał naprawę zgodnie ze sztuką budowlaną, jeżeli nie to ponosi odpowiedzialność za zaistniałą sytuację. Proszę pamiętać, że jeżeli wada ujawniła się w pierwszym roku od wydania nieruchomości Kodeks cywilny przewiduje domniemanie istnienia wady. Tym samym, to deweloper winien wykazać, że wadę usunął prawidłowo. Należałoby się zatem zwrócić do dewelopera o wskazanie prawidłowości usunięcia wady. W przypadku wątpliwości, konieczne może okazać się zlecenie wykonania opinii rzeczoznawcy.

Na marginesie należy dodać, że usuniecie wady nie powinno ingerować w nieruchomości sąsiednie bez zgody ich właścicieli. Nawet zatem, gdyby usunięcie wady było prawidłowe, to i tak sąsiadka miałaby roszczenie odszkodowawcze względem dewelopera za naruszenie jej prawa własności.

W przepisie art. 568 ust. 1 Kodeksu cywilnego ustawodawca posłużył się pojęciem "wad nieruchomości". Zgodnie zaś z art. 46 ust. 1 k.c., nieruchomościami są grunty, budynki i ich części, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tym samym, nieruchomością jest zarówno lokal mieszkalny, jak i lokal użytkowy (usługowy). Ustawa nie rozróżnia zaś terminów rękojmi względem rodzaju nieruchomości. Niemniej, inaczej przedstawiają się terminy dla konsumentów i przedsiębiorców jednoosobowych (osób fizycznych wpisanych do CEiDG nie prowadzących działalności związanej z budową i sprzedażą nieruchomości) - wynosi 5 lat od chwili wydania. Natomiast dla innych przedsiębiorców, termin ten jest znacznie krótszy. W takim bowiem przypadku rękojmia za wady fizyczne wygasa, gdy przedsiębiorca nie zbada nieruchomości niezwlocznie po wydaniu i również niezwłocznie wady nie zgłosi sprzedawcy (deweloperowi). Nadto w umowach między takimi przedsiębiorcami, rękojmia może zostać wyłączona lub ograniczona.

W pierwszej kolejności należałoby stwierdzić, czy mamy do czynienia z wadą okien, czy ich niewłaściwym zamontowaniem lub niewłaściwym przygotowaniem wnęki okiennej. W tym drugim i trzecim przypadku okres rękojmi wynosiłby 5 lat. Do dewelopera należy wystąpić z roszczeniem usunięcia wady albo wymiany okien, względnie ich ponownego osadzenia - w zależności od tego jaka wada faktycznie występuje. Niezależnie od powyższego należy sprawdzić, czy deweloper nie przekazał odrębnej karty gwarancyjnej stwierdzającej gwarancję udzieloną przez producenta okien. W takim wypadku można zgłosić roszczenie również do producenta okien - w zakresie w jakim udzielił gwarancji. Co ważne, na czas dochodzenia roszczeń z gwarancji ulegają zawieszeniu terminu do dochodzenia roszczeń z rękojmi. W konsekwencji, te ostatnie ulegną wydłużeniu o czas równy okresowi postępowania reklamacyjnego z gwarancji.

W przesłanym pytaniu możemy wyróżnić dwie sprawy:

1. Odpowiedzialność pełnomocnika,
2. Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej.

Ad. 1.

Każda osoba odpowiada za szkody wyrządzone ze swojej winy, w tym rażącego niedbalstwa, niezależnie czy z poszkodowanym łączy ją jakaś umowa, czy też jej brak (art. 415 kodeksu cywilnego). Jeżeli bezpośrednią przyczyną zalania wody było nie zakręcenie zaworu przez pełnomocnika, to można mu przypisać odpowiedzialność ze ww. przepisu. Odkręcając zawór powinien bowiem sprawdzić, czy go zakręcił - doszło zatem do niedbalstwa. Uwzględniwszy zaś jego rolę w transakcji, a także znajomość lokalu (wiedział, że brak jest zlewu) byłoby to rażące niedbalstwo.

Niemniej, kluczowym problemem w tej sprawie jest kwestia tego, czy do zalania doszło przez odkręcony zawór, czy przez nieszczelne wężyki. W pierwszym wypadku odpowiada pełnomocnik, w drugim należy przejść do przepisów o rękojmi - zob. pkt 2.

Ad. 2.

Kupując rzecz nabywca ma obowiązek ją sprawdzić, obejrzeć, zweryfikować jej stan pod kątem widocznych wad. Jeżeli tego nie uczyni, sprzedawca będzie odpowiadał za wady tylko, gdy nabywca nie mógł wykryć wady postępując z należytą starannością. Chodzi zatem o tzw. wady ukryte. Jeżeli zatem ww. nieszczelności wężyka, czy też źle zamontowanego zaworu gazu nie dało się stwierdzić wcześniej, to zasadne byłyby roszczenia z rękojmi. W innym przypadku sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Problemem może być zwłaszcza ów zawór, który należało sprawdzić przed zakupem. Sytuację może uratować okoliczność, że sprzedawca zapewnił nabywcę, że wszystkie instalacje są prawidłowo wykonane. Jeżeli sprzedawca będzie odpowiadać z rękojmi - tzn. nabywca nie mógł wcześniej wykryć wad - to ponosi on także odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody wywołane istnieniem wady. W tym przypadku koszty związane z zalaniem oraz przebudową instalacji gazowej.

Wskazany w pytaniu element objęty jest 5-letnią odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady. Niemniej, z uwagi na fakt że upłynął już okres ponad roku od wydania nieruchomości, nie znajduje zastosowania domniemanie z art. 556[2] kodeksu cywilnego. Oznacza to, że istnienie wady fizycznej w chwili wydania nieruchomości (bo za taką odpowiada deweloper) musi wykazać kupujący. Należałoby zwrócić się w pierwszej kolejności do specjalisty, który byłby w stanie ocenić, czy przedmiotowa usterka wynika z zaniedbań dewelopera i jest ich następstwem, czy też nie ma takiego związku. Z przypadku bowiem ewentualnego sporu, to na Pani ciążyć będzie obowiązek wykazania wady fizycznej.

Wskazany w pytaniu przepis art. 556[2] kodeksu cywilnego wprowadza ustawowe domniemanie istnienia wady fizycznej. Rolą domniemania w prawie cywilnym jest przeniesienie ciężaru dowodu na drugą stronę. Zasadą jest bowiem (art. 6 k.c.), że ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z danego twierdzenia wywodzi skutki prawne. W tym przypadku Pani z faktu istnienia wady fizycznej wywodzi roszczenia rękojmiane. Istnienie ww. domniemania oznacza zatem, iż to deweloper powinien owo domniemanie „obalić”, czyli wykazać brak wady fizycznej.

            Na przedmiotowy artykuł można się zatem powołać, jeżeli nie minął rok od wydania nieruchomości. Deweloper, pragnąc obalić domniemanie, powinien udowodnić swoje twierdzenie. Niestety, na etapie przedprocesowym nie jest to możliwe do wyegzekwowania. Dopiero w toku postępowania sądowego deweloper będzie musiał przedstawić dowody swoich twierdzeń, pod rygorem przegrania procesu. Można wszakże wysłać do dewelopera wezwanie do usunięcia wady z zastrzeżeniem, że jeżeli deweloper w wyznaczonym terminie nie dostarczy dowodów potwierdzających jego twierdzenie o braku wad fizycznych, uznane zostanie przez Panią, iż fakt istnienia przyznaje – zgodnie z art. 556[2] k.c.

            Rzecznik praw konsumentów nie ma kompetencji orzeczniczych, może jedynie wymagać od dewelopera przedstawienia swojego stanowiska w sprawie. Natomiast w jaki sposób zostanie ono przedstawione, bądź udokumentowane, to już zależeć będzie od dewelopera. Niemniej, interwencja rzecznika może stanowić dodatkową formę nacisku na sprzedawcę, aby podszedł do sprawy z należytą powagą.

Definicję wady fizycznej znajdziemy w przepisach art. 556[1] kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, z wadą fizyczną mamy do czynienia m.in. wtedy, gdy rzecz (w tym nieruchomość) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Co więcej, rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę (także dewelopera) lub osobę trzecią, za którą sprzedawca (deweloper) ponosi odpowiedzialność. W niniejszej sprawie zatem, skoro membrana dachowa była zamontowana przez dewelopera, to nieprawidłowości w tym zakresie spełniają definicję wady fizycznej. Dodatkowo, membrana która wywołuje "dźwięk trzepotania" nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Bez wątpienia bowiem owo trzepotanie nie jest standardową właściwością tego typu elementów. Na marginesie należy wskazać, że jeżeli wada zostanie stwierdzona w ciągu roku od wydania nieruchomości, to istnieje domniemanie jej istnienia. Oznacza to, iż ciężar wykazania że wada nie istnieje spoczywać będzie na sprzedawcy (deweloperze).

Przedmiotową kwestię regulują w pierwszej kolejności przepisy art. 568 kodeksu cywilnego. Wynika z nich przede wszystkim, że sprzedawca (deweloper) ponosi odpowiedzialność za wady nieruchomości przez okres 5 lat od jej wydania oraz 2 lata jeśli chodzi o wady ruchomości. W przypadku stwierdzenia wady przez konsumenta, pojawia się roszczenie o jej usunięcie. Roszczenie to przedawnia się z upływem roku, jednakże nie może się skończyć przed upływem ww. okresów 5-letniego i 2-letniego. Przykładowo, jeżeli wadę stwierdzono po 3 latach, to roszczenie konsumenta przedawni się z upływem 5 lat od wydania rzeczy, a zatem w praktyce po 2 latach od jej stwierdzenia. 

   W przypadku wszakże, gdy wady powstały z winy dewelopera (także rażącego niedbalstwa), to istnieje jeszcze jedna podstawa prawna dochodzenia roszczeń. Jej podstawą jest odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera, czyli wydanie wadliwej nieruchomości. Tu stosuje się ogólne okresy przedawnienia, obecnie wynosi on 6 lat. Jednakże do 2018 roku wynosił lat 10.  W przypadku zaś, gdy okres przedawnienia rozpoczął bieg przed 2018 rokiem, stosuje się przepisy korzystniejsze, a zatem 10-letni termin przedawnienia. Dochodzenie roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy przez dewelopera jest jednak trudniejsze, wymaga bowiem wykazania szkody po stronie nabywcy, zawinionego działania dewelopera (np. wybudowania budynku niezgodnie z normami budowlanymi) oraz wykazania, że szkoda nabywcy wynika bezpośrednio z winy dewelopera - czyli, że nie było żadnych zdarzeń pośrednich, które miałyby na nią wpływ. Jeśli takie były, odpowiedzialność dewelopera może zostać ograniczona, a nawet wyłączona.

Kwestię poruszoną w pytaniu regulują przepisy art. 561 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, co prawda sposób usunięcia wady (naprawa albo wymiana) wskazuje nabywca nieruchomości, jednakże sprzedawca (deweloper) może zamiast wymiany ograniczyć się do naprawy, jeżeli będzie to wystarczające do całkowitego usunięcia wady i jednocześnie tańsze od wymiany. Tym samym, sprzedawca będzie związany wyborem dokonanym przez nabywcę, tylko w tym przypadku, gdy inny sposób usunięcia wady - np. naprawa zamiast usunięcia - będzie wystarczający do zlikwidowania wady. Należałoby zatem zasięgnąć opinii firmy dekarskiej, czy naprawa dachu będzie wystarczająca do usunięcia wykrytych wad. Jeżeli nie, należy zwrócić się do dewelopera wskazując, że tylko wymiana doprowadzi do usunięcia wady. Istotą rękojmi jest zaś obowiązek sprzedawcy (dewelopera) do usunięcia wady.

Co prawda Kodeks cywilny o tym milczy, jednak większość sądów stoi na stanowisku, że rękojmia za wady jest związana z nieruchomością i uprawnienia z nią związane przechodzą na nabywcę. Niemniej, wykształciła się również praktyka, w myśl której w umowie sprzedaży wprost wskazuje się, że uprawnienia te są przenoszone na nabywcę nieruchomości. Jeśli umowa sprzedaży tego nie zawiera, przelew praw z rękojmi może zostać dokonany również w czasie późniejszym, na podstawie umowy w formie pisemnej. Powyższe oświadczenia zawierane są z ostrożności, z uwagi na brak wyraźnego przepisu prawa.

Na wstępie wskazuję, że rękojmia za wady nieruchomości, a taka wchodzi w grę w stanie faktycznym opisanym w pytaniu, wygasa po 5 latach od dnia wydania nieruchomości. Przedmiotowy okres zatem jeszcze nie upłynął. Co więcej, deweloper kilkakrotnie uznawał zasadność wady czyniąc pomniejsze naprawy. Odnośnie do załączników do aktu notarialnego, to deweloper nie ma obowiązku załączać projektu budowlanego. Niemniej, wgląd do tego dokumentu możliwy jest do uzyskania w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. To z tego dokumentu powinien wynikać sposób osadzenia okien względem podłogi. Co się zaś tyczy okien, to czym innym jest ich nieszczelność, a czym innym ich niewłaściwe osadzenie. Za nieszczelność skrzydeł względem profili (obramowania) odpowiada producent okien, zaś za szczeliny pomiędzy podłogą a ramą okna odpowiedzialność ponosi deweloper. Nadto fakt niezgodnego ze sztuką budowlaną osadzenia okien możliwy jest do stwierdzenia przez biegłego bez żadnej dokumentacji. Na marginesie, o dokumentację dotyczącą samych okien i sposobu ich montażu można zwrócić się do ich producenta. Często, producenci na swoich stronach internetowych zamieszczają szczegółowe informacje w tym przedmiocie.

Rękojmia za wady obowiązuje niezależnie od etapu sprzedaży towarów (w tym przypadku mieszkań), a także statusu sprzedawcy (dewelopera). Odpowiedzialność ta rozpoczyna się z chwilą wydania rzeczy, obejmuje wady istniejące w niej w tym momencie - nawet gdy ujawniły się później oraz trwa przez ustawowy okres. W przypadku wad fizycznych nieruchomości jest to okres 5 lat. Do czasu zakończenia likwidacji i wykreślenia spółki z rejestru przedsiębiorców KRS, nic nie zmienia się w zakresie jej odpowiedzialności za zobowiązania. Co więcej, sąd powinien odmówić wykreślenia spółki z rejestru, jeżeli pozostają niezaspokojone zobowiązania spółki, np. względem właścicieli sprzedanych mieszkań. Tym samym, roszczenia należy czym prędzej zgłosić do dewelopera. Można również powiadomić o nich sąd rejestrowy właściwy dla spółki, co może wpłynąć na przesunięcie w czasie wykreślenia spółki z rejestru.

Na wstępie pragnę wskazać, że przedmiotowa instalacja objęta jest również rękojmią za wady. Jeśli deweloper udzielił odrębnej gwarancji, to możliwe byłoby domaganie się naprawy także i na tej podstawie. Niemniej, istotne jest iż roszczenia z tytułu rękojmi przysługują poszczególnym właścicielom lokali, nie zaś wspólnocie mieszkaniowej i to nawet, gdy potencjalne wady dotyczą części wspólnych nieruchomości. Aby zatem zarząd wspólnoty mógł podjąć rozmowy z deweloperem, konieczne będzie albo udzielenie mu pełnomocnictw przez co najmniej jednego/kilku członków wspólnoty mieszkaniowej, bądź też dokonanie cesji (przeniesienia praw) z rękojmi za wady przez właścicieli na wspólnotę mieszkaniową przez co najmniej jednego członka wspólnoty mieszkaniowej. Po dokonaniu jednej z tych czynności możliwe będzie wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową do dewelopera. Na marginesie wskaże, że jeżeli konieczne byłoby wystąpienie na drogę sądową, to wspólnota powinna uzyskać pełnomocnictwa albo cesje od większości właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 556[1] par. 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego, wadą fizyczną jest m.in. sytuacja gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Oznacza to, że deweloper dobierając piec miał obowiązek uwzględnienia również okoliczności stanu faktycznego. Piec powinien być zatem dostosowany m.in. do kubatury domu oraz jakości wody. Jeżeli zatem piec niewłaściwie dobrano, możliwe jest powołanie się na przepisy o rękojmi za wady. Przypomnieć również należy, że w myśl art. 556[2] kodeksu cywilnego, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Istotne jest również, że to na deweloperze spoczywa obowiązek wykazania, że dana rzecz została wydana w stanie właściwym. Niemniej, w razie sporu, również nabywca powinien dysponować dowodami wadliwości pieca. Dowodem takim może być np. opinia wydana przez jego producenta, co do niewłaściwego doboru urządzenia.

Deweloper, z mocy samego prawa, odpowiada względem Państwa z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Jest to odpowiedzialność sprzedawcy niezależna od tego, kto wadę spowodował. Rękojmia dotyczy wad istniejących w rzeczy w chwili sprzedaży – tak jak ma to miejsce obecnie. Deweloper zobowiązuje się zatem do usunięcia wady. Jeśli zaś okazałoby to się nieskuteczne, nadal są chronieni Państwo rękojmią.

   Gwarancja jest dodatkową formą zabezpieczenia i może zostać udzielona zarówno przez dewelopera, jak i inny podmiot. Istotne jest wszakże, aby dodatkowej gwarancji udzielił deweloper. Niewielka firma wykończeniowa może bowiem za kilka lat zakończyć działalność, co pozbawiałoby skuteczności takiej gwarancji. Gwarancja obejmuje natomiast trwałość rzeczy w czasie, czyli – w tym przypadku – że wanna nie będzie przeciekać przez okres 5 lat. Jak widać zatem, gwarancja i rękojmia się uzupełniają.

   Ze względu wszakże, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi i gwarancji są odrębnymi od siebie, należy w treści takiej umowy gwarancyjnej dopisać jeszcze jedno zdanie. Mianowicie: Udzielenie gwarancji nie wyłącza odpowiedzialności …[nazwa]  z tytułu rękojmi za wady. Uprawniony, wedle swojego wyboru, może korzystać z uprawnień z gwarancji lub z rękojmi za wady. Jeżeli bowiem usunięcie wady okaże się nieskuteczne, będą mogli Państwo domagać się usunięcia wady również na podstawie przepisów o rękojmi. 

Na wstępie konieczne jest dokładne zapoznanie się z umową zawartą z deweloperem. Jeżeli zaś z jej treści nie wynika nic innego, to należy stosować poniższe zasady.

Deweloper przystąpił do wydawania lokali, jeżeli zatem przygotował Państwa mieszkanie i zaoferował je do wydania, to dzień przedstawienia go Państwu do odbioru wyznacza początek biegu terminów z rękojmi. Na mocy art. 559 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Momentem "przejścia niebezpieczeństwa" jest zaś moment wydania rzeczy (np. odbioru lokalu). Jeżeli zatem do odbioru nie dochodzi z przyczyn wadliwości lokalu, to sprzedawca (deweloper) usuwa wady w ramach jego odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Tym samym ma obowiązek stosować terminy zastrzeżone na tę okoliczność. Co więcej, zgodnie z art. 561 par. 2 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Skoro zaś zaoferowano nabywcy lokal i okazał się on wadliwy, to termin usunięcia usterek trwający 65 dni byłby zasadny tylko wtedy, gdyby usterek nie udało się usunąć szybciej w normalnym toku czynności, tj. bez zbędnej zwłoki. Na marginesie należy wskazać, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Nabywca mieszkania od dewelopera może dochodzić roszczeń zarówno od dewelopera, jak i od producenta okien. Niemniej, inna jest podstawa odpowiedzialności każdego z nich, Deweloper odpowiada bowiem z tytułu rękojmi za wady sprzedanego mieszkania. Jego odpowiedzialność jest zatem bardzo szeroka. Co więcej, jeżeli wady ujawnią się w ciągu roku od wydania mieszkania, przyjmuje się że istniały w rzeczy w chwili jej wydania. To zatem deweloper musi wykazać, że dana rzecz nie ma wad.

       Inaczej sytuacja przedstawia się w odniesieniu do producenta okien. Jego odpowiedzialność względem nabywcy mieszkania może bowiem wynikać wyłącznie z udzielonej przez niego gwarancji. Odpowiedzialność gwaranta jest węższa, bowiem ogranicza się do przypadków opisanych w treści gwarancji. Niemniej, gwarant zawsze odpowiada za to, że dana rzecz ma właściwości opisane w dokumencie gwarancyjnym.
       Nabywca mieszkania może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Co więcej, wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Ponadto, w razie wykonywania przez kupującego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie. Innymi słowy, rękojmia jest zawieszona na czas postępowania reklamacyjnego przed gwarantem.

       Reasumując, przysługują Państwu niezależne roszczenia zarówno względem dewelopera, jak i producenta okien. Względem tego drugiego są one jednak ograniczone treścią gwarancji. Ważne jest również to, że stroną umowy z Państwem jest deweloper i nie może on zasłaniać się jego relacją z wykonawcą względem nabywcy mieszkania. To na deweloperze spoczywa bowiem obowiązek usunięcia wady zgłoszonej w trybie rękojmi. 

Okres rękojmi za wady nieruchomości wynosi 5 lat, liczony on jest od dnia odbioru nieruchomości od sprzedawcy/dewelopera. Dlatego też możliwe jest zgłoszenie wad fizycznych mieszkania odebranego w 2019 roku. Niemniej, domniemanie istnienia wady obejmuje jedynie te spośród nich, które ujawniły się w ciągu pierwszego roku od dnia odbioru nieruchomości. Przypomnieć również należy, że wadą fizyczną objętą rękojmią jest wada powstała na skutek pierwotnej wadliwości budynku - czyli takiej, która istniała już w chwili wydania mieszkania, jednak ujawniła się później. Wadą fizyczną nie jest natomiast usterka spowodowana np. osiadaniem budynku, o ile proces ten nie jest nadmierny. W Państwa przypadku decydująca będzie zatem opinia rzeczoznawcy. Nie jest przy tym wykluczone, że deweloper będzie starał się wykazywać, że zgłoszone mu wady nie są objęte rękojmią, a powstały później na skutek procesów osiadania. Warto zatem zadbać o sporządzenie niezależnej opinii, która mogłaby potwierdzić, że ujawnione usterki są następstwem wad budynku istniejących już w chwili wydania mieszkania.

Okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi wynosi 5 lat liczonych od dnia wydania nieruchomości. Jeśli okres ten nie minął, wady można zgłosić. Najlepiej dokonać zgłoszenia wszystkich dostrzeżonych wad. Odnośnie rys to same w sobie nie są wadą nieruchomości, ta bowiem musi istnieć w chwili wydania jej nabywcy. Mogą wszakże dowodzić istnienia wady konstrukcyjnej budynku. Niemniej zazwyczaj budynek osiada przez kilka lat powodując niewielkie rysy. Kwestię tą należałoby ocenić pod tym kątem.

   Wady związane z przeciekiem mogą zaś być istotne. Wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:

-       „wady istotne uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12),

-       „Powstałe wady mają charakter wad istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12),

-       „Wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość.” (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11).

Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie - przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).

Jeśli wada ta ma takie cechy, może być uznana za istotną.

Pojęcie wady istotnej, chociaż niezwykle ważne z punktu widzenia odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) za przedmiot umowy (np. budynek, lokal), nie jest ustawowo zdefiniowane. Niemniej, akurat w odniesieniu do wad obiektów budowlanych doczekało się bogatego orzecznictwa. I tak wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:

-      „wady istotne uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12),

-       „Powstałe wady mają charakter wad istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12),

-      „Wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość.” (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11).

Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie - przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).

Innymi słowy, wada istotna może być wadą usuwalną, a także nie musi uniemożliwiać korzystania z nieruchomości, Niemniej, będzie to wada, która w sposób zauważalny wpływa na sposób korzystania z budynku, jego funkcjonalność oraz wartość.

Istotną wskazówką powinno być również to, iż co do zasady ciężar wykazania nieistotności wady spoczywa na sprzedawcy, aczkolwiek jeżeli sprzedawca wystarczająco wykazał zasadność swojego twierdzenia, to wówczas na kupującym będzie spoczywał obowiązek obrony własnego stanowiska dotyczącego istotności wady.

Warto jest zatem ocenić opisane w pytaniu wady pod ww. kątami. Jeżeli w ocenie nabywcy mogą to być wady istotne, należy je zgłosić sprzedawcy (deweloperowi). To na nim bowiem spoczywać będzie obowiązek ewentualnego wykazania nieistotności wady.

Odpowiedzi na zadane pytanie udzielają przepisy art. 566 Kodeksu cywilnego. Wynika z nich bowiem, że osoba korzystająca z roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, może jednocześnie domagać się od sprzedawcy odszkodowania za szkody (straty, utracone korzyści) spowodowane wystąpieniem takiej wady. Co ważne, nabywca może domagać się odszkodowania niezależnie od kwestii związanych z usunięciem wady na podstawie rękojmi. Innymi słowy, może tego dochodzić jednocześnie z żądaniem usunięcia wady, jak i samodzielnie. Aby żądanie to było skuteczne, nabywca musi wykazać (zob. art. 471 k.c.):

-      wysokość szkody,

-      przyczynę jej powstania, którą można przypisać sprzedawcy,

-  adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem umowy przez sprzedawcę (dewelopera) a powstaniem szkody. Innymi słowy, szkoda musi wynikać z zaniedbania albo błędu dewelopera.

Co więcej, roszczenie odszkodowawcze przedawnia się na zasadach ogólnych, czyli po 6 latach od powstania szkody i ustalenia jej sprawcy. Roszczenie to nie wygasa zatem wraz z roszczeniami z rękojmi.

            W toku sprawy sąd zapewne powoła dowód z opinii biegłego sądowego i na tej opinii oprze swój wyrok. Przesądzanie zatem, czy sprawa jest „do wygrania” nie jest możliwe. Niemniej, na pewno nabywca ma argumenty, które mogą świadczyć na jego korzyść. Są nimi z jednej strony, przeprowadzone ekspertyzy, z drugiej zaś ww. stan prawny. Wyjaśnić wszakże należy, że prywatne ekspertyzy zlecane przez strony traktowane są w toku procesu wyłącznie, jak prywatne dokumenty stron. Nie mogą zatem przesądzać o rozstrzygnięciu sprawy sądowej

Szanowny Panie Wojciechu, niestety Pańska sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować sprawę z prawnikiem.

   Rękojmia za wady obowiązuje względem wszystkich wad istniejących w chwili wydania mieszkania nabywcy, nawet jeśli ujawni się później (w przypadku wad nieruchomości jest to okres 5 lat od wydania). Wynika to z art. 559 kodeksu cywilnego.

   Dokonanie przebudowy wyłączać będzie zatem rękojmię tylko w odniesieniu do wad powstałych na jej skutek. Inaczej wszakże może być w zakresie gwarancji (jeśli została udzielona przez dewelopera). Aby to przesądzić, konieczne jest zapoznanie się z tekstem gwarancji. Gwarancja bowiem, inaczej niż rękojmia, nie obowiązuje z mocy prawa a jedynie, gdy złożone zostanie oświadczenie o jej udzieleniu.

Okres rękojmi wynosi w tym przypadku 5 lat.

   Przepisy stanowiące podstawę prawną roszczenia to: art. 556 kodeksu cywilnego, art. 556(1) par. 1 pkt 1 k.c., art. 560-561 k.c., a jeśli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, także art. 556(2) k.c.

   Ostatni ze wskazanych przepisów wprowadza domniemanie istnienia wady, jeśli ujawni się w pierwszym roku od nabycia. W takim wypadku fakt braku wady musi udowodnić sprzedawca.

   Przepisy art. 560-561 k.c. określają zaś uprawnienia z tytułu rękojmi, tj. prawo do żądania naprawy rzeczy sprzedanej, jej wymiany (gdy jest to możliwe), prawo do obniżenia ceny o różnicę wartości pomiędzy rzeczą wadliwą a rzeczą wolną od wad oraz prawo odstąpienia od umowy, gdy wada jest istotna.

   Przepisy art. 556 oraz art. 556(1) definiują zaś odpowiedzialność z tytułu rękojmi oraz wady fizyczne rzeczy.

   Występując z roszczeniem do sprzedawcy warto poprzeć je dowodami. Mogą to być zdjęcia ale także i różnego typu pomiary i ekspertyzy. Im więcej argumentów zawierać będzie zgłoszenie wady, tym większa szansa na załatwienie sprawy pozytywne dla zgłaszającego wady.

   Na zakończenie warto również przytoczyć art. 561(5) k.c.: Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Pierwszą kwestią, jaką należy rozstrzygnąć jest miejsce występowania awarii (wady). Czy jest nim odcinek stanowiący część wspólną budynku, czy też instalacja wewnątrz danej nieruchomości lokalowej. Roszczenia do sprzedawcy, z tytułu rękojmi za wady fizyczne, przysługiwać bowiem będą wyłącznie w tym drugim przypadku.

            Niestety brak jest jednoznacznych przepisów prawa, które definiowałyby ową granicę na instalacji kanalizacyjnej. Powszechnie przyjmuje się zaś, iż wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela. W przypadku instalacji kanalizacji część wspólną stanowi pion kanalizacyjny wraz z trójnikiem na pionie. Wszystkie podejścia pod przybory, urządzenia i wszystkie odcinki poziome w lokalu stanowią własność indywidualnego użytkownika lokalu. Granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem przebiega na zaworach odcinających (wraz z tymi zaworami), montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej. Wszystkie odcinki poziome tych instalacji w lokalu wraz z przyborami są własnością indywidualnego właściciela i on ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny.

            W pierwszej kolejności należy zatem ustalić, co faktycznie jest problemem w danej instalacji kanalizacyjnej. Jeśli, z poczynionych ustaleń wynikać będzie, że odpowiedzialność ponosi sprzedawca (jako poprzedni właściciel lokalu), a nabywcą jest osoba nie nabywająca mieszkania w ramach swojej działalności gospodarczej, to nawet po kilku miesiącach od nabycia możliwe jest wystąpienie z roszczeniem z rękojmi za wady. Jeśli bowiem nabywcą jest inny przedsiębiorca, to miał on obowiązek niezwłocznego sprawdzenia przedmiotu umowy. Czyli powinien to zrobić w ciągu kilku-kilkunastu dni od wydania lokalu. Po tym okresie roszczenia te wygasają (zob. art. 563 k.c.).

            W przypadku konsumentów natomiast, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili wydania rzeczy kupującemu (art. 556² k.c.). To sprzedawca zatem powinien wykazać, że wydał lokal bez wad.

            Jeśli zaś ustalonoby, że opisana sytuacja wynika z odcinka instalacji, za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa, należy poinformować ją o awarii. Odpowiada ona bowiem za sprawność wszystkich instalacji będących częściami wspólnymi nieruchomości i ma obowiązek utrzymywać je w stanie zgodnym z przepisami i warunkami technicznymi. Wspólnota powinna zatem usunąć przyczynę awarii.

            Może się również okazać, że awaria wynika z niedozwolonej ingerencji byłego właściciela w części wspólne budynku (instalacji), bądź jej częściowe zapchanie. W takim wypadku wspólnota mogłaby domagać się usunięcia szkody od sprzedawcy na tzw. zasadach ogólnych (zob. art. 415 k.c.).

Polskie prawo cywilne daje możliwość przeprowadzenia tzw. wykonania zastępczego (w miejsce innej osoby ale na jej koszt), tylko w pewnych przypadkach. Pierwszym z nich jest uzyskanie zgody sądu (art. 480 §1 kodeksu cywilnego), drugim istnienie sytuacji nagłej, nie cierpiącej zwłoki (art. 480 §3 k.c.). W pierwszym przypadku należy zatem wystąpić do sądu z pozwem o upoważnienie do wykonania naprawy na koszt dotychczasowego wykonawcy. Sąd wyda wyrok po przeprowadzeniu zgłoszonych przez strony dowodów. Wyrok taki każda ze stron będzie mogła zaskarżyć do sądu II instancji. Jest to zatem rozwiązanie wysoce czasochłonne.

            Innym jest pozwanie wykonawcy o konkretną kwotę pieniężną, która odpowiadać będzie przewidywanym kosztom remontu. Zgodnie bowiem z art. 363 § 1 zd. 1 k.c., naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. W pozwie zatem można domagać się bądź usunięcia wady, bądź też kwoty pozwalającej na jej usunięcie przez osobę trzecią. Dodatkowym argumentem w tym zakresie może być dotychczasowa postawa wykonawcy. Niemniej, przebieg takiego postępowania zbliżony byłby do wcześniej opisywanego. Zasadnicze znaczenie miałaby przy tym opinia biegłego sądowego, która musiałaby potwierdzić istnienie wady, za którą odpowiada wykonawca.

            Trzecim rozwiązaniem jest złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny. Należy je złożyć w tej samej formie, w jakiej zawarto umowę i co najmniej w formie pisemnej. Obniżenie ceny nie oznacza, że od pierwotnej ceny odejmuje się koszty remontu. Cenę można obniżyć tylko do kwoty odpowiadającej wartości nieruchomości z istniejącą wadą. To zaś wiązałoby się z koniecznością powołania kolejnego biegłego. Po złożeniu oświadczenia o obniżeniu ceny, najczęściej konieczne jest wystąpienie z pozwem o zapłatę, bowiem jego adresat nie zwraca powstałej w ten sposób różnicy dobrowolnie.

            Rozważyć można również mediację, jako formę pozasądowego rozstrzygania sporów. W tym celu należy wybrać ośrodek mediacyjny albo osobę mediatora. Mediacja będzie prowadzona, jeżeli druga strona wyrazi na to zgodę.

Obecnie przepis art. 568 §1 kodeksu cywilnego (k.c.) stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że ustawodawca wydłużając terminy rękojmi z 1 i 3 lat do 2 i 5 lat zmienił również zakres stosowania ostatniego z nich. Do 25 grudnia 2014 roku dotyczył on bowiem wyłącznie wad budynku, obecnie rozciągnięty został na wady nieruchomości.

            Zgodnie z ustawową definicją (art. 46 k.c.), Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Warto również wskazać na tzw. części składowe nieruchomości. Częścią składową jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 k.c.). Częścią składową nie są jednakże, rzeczy połączone z nieruchomością tylko tymczasowo (np. rusztowanie).

           Tym, samym – odpowiadając na pytanie – termin 5-letni należy stosować nie tylko do budynków i budowli ale także wszelkich ich elementów połączonych, bądź wbudowanych na stałe, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez uszkadzania jej albo połączonego z nią przedmiotu (np. poprzez wykuwanie, skuwanie, itp.). Elementy dające się łatwo wymienić, np. skrzydła okienne i drzwiowe, itp. nie spełniają ww. warunku, a zatem stosuje do nich termin krótszy. Podobnie urządzenia, które można zdemontować bez konieczności uszkadzania ich lub nieruchomości, podlegać będą krótszemu okresowi rękojmi. Innymi słowy, okres 5-letni należy stosować – prócz samej nieruchomości – do przedmiotów, które:

-      zostały z nią trwale połączone,

-      nie jest możliwy ich demontaż bez uszkodzenia tych przedmiotów albo nieruchomości.

Na marginesie należy wskazać, że utrata uprawnień z rękojmi na skutek upływu terminu, wynikającego z art. 568 § 1 k.c. nie powoduje utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania. Konieczne jest jednak w takiej sytuacji wykazanie przez powoda ogólnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, tj. winy, w tym rażącego niedbalstwa w procesie budowy, wysokości szkody poniesionej przez nabywcę nieruchomości, która pozostaje w bezpośrednim związku z wadą budynku. Przykładowo, z uwagi na niezgodne z przepisami zabezpieczenie stropu budynku, właściciel mieszkania na ostatniej kondygnacji został zalany. W związku z tym uszkodzeniu uległy meble o wartości 5.000 zł, a także konieczne było osuszenie sufitu i jego ponowne malowanie, co kosztowało 1.000 zł.

Na wstępie mogę poradzić sprawdzenie nieruchomości przy pomocy kamery termowizyjnej oraz porównanie wyników z posiadanym przez Pana świadectwem charakterystyki energetycznej. Różnice pomiędzy nimi mogą być pierwszą oznaką nieprawidłowego wykonania izolacji termicznej budynku.

Na etapie przedsądowym prawo nie reguluje kwestii wykonywania ekspertyz. Może ją Pan zatem zlecić wybranej przez siebie firmie. Warto o jej terminie powiadomić również dewelopera. Uniemożliwi to mu w przyszłości kwestionowania sposobu wykonania takiej opinii. Na marginesie wspomnę, że jeżeli ekspertyza wykazała by nieprawidłowości w wykonaniu budynku, to w toku procesu mógłby Pan domagać się zwrotu kosztów jej sporządzenia.

Jeśli ww. opinia potwierdzi Pana obawy, co do zgodności budynku ze sztuką budowlaną, może Pan wystąpić do dewelopera z roszczeniami z rękojmi za wady. Może się Pan przy tym domagać usunięcia stwierdzonych wad na koszt wykonawcy oraz odszkodowania za szkody spowodowane ich istnieniem (w tym kosztów ekspertyzy, wydatków na ponowne malowanie, położenie nowych listew, itp.). Alternatywnie, może Pan złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny do wartości, jaką ma nieruchomość z istniejącymi wadami. I w tym przypadku można domagać się dodatkowego odszkodowania.

Niestety, jeżeli deweloper odmawia spełnienia roszczenia, pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Wskazać również należy, że roszczenia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przedawniają się po upływie 5 lat od jej wydania. Co ważne, jeśli wadę zgłoszono w ciągu pierwszego roku, to z mocy prawa zadziała domniemanie istnienia wady. To zatem deweloper będzie musiał wykazać, że wada nie istnieje.

Odnośnie natomiast dodatkowych szybów wentylacyjnych. Często budynek różni się nieznacznie od projektu budowlanego. Prawo budowlane pozwala bowiem na tzw. nieistotne odstępstwa od projektu budowlanego, czyli takie, które nie narusza przepisów techniczno-budowlanych oraz nie wpływa istotnie na zasadnicze parametry obiektu budowlanego. Tego typu odstępstwa zatwierdzone muszą zostać przez projektanta i opisane w projekcie budowlanym. W pierwszej kolejności należałoby zatem sprawdzić treść projekt budowlanego we właściwym dla Pana starostwie. Jeżeli projekt budowlany zawierać będzie ww. adnotację, to zmiana ta została uznana za nieistotną. W innym wypadku również należałoby zasięgnąć porady eksperta, czy owe odstępstwo jest wadą techniczną budynku. Jeżeli tak, to należy postąpić analogicznie, jak w przypadku wcześniej omawianych roszczeń.

Szanowny Panie Marcinie, niestety Pańska sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować sprawę z prawnikiem.

Odpowiadając na pytanie, w pierwszej kolejności należy wskazać, że dochodzenie roszczeń z rękojmi (obniżenie ceny), bądź z tytułu nienależytego wykonania umowy (odszkodowanie) odbywa się na całkowicie odmiennych zasadach.

1. Obniżenie ceny w ramach rękojmi

W punktu widzenia konsumenta (nabywcy), reżim rękojmiany jest dla niego zdecydowanie korzystniejszy. Po pierwsze dlatego, że w przypadku ujawnienia się wady w ciągu roku od wydania przedmiotu umowy, domniemuje się jej istnienia w chwili wydania. Nadto, na konsumencie spoczywa jedynie ciężar wykazania istnienia wady. To sprzedawca (deweloper) musi wykazywać, że np. powstała ona w czasie późniejszym. Co więcej, jeżeli kupujący będący konsumentem złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Odnośnie natomiast żądania obniżenia ceny, to konsument nabywa je, gdy rzecz była już naprawiana przez zobowiązanego ale wada nadal w niej występuje. Zgodnie bowiem z przepisem art. 560 §1 kodeksu cywilnego: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.”

Należy wszakże pamiętać, że obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 §3 k.c.). Nie wyklucza to wszakże dochodzenia wraz z obniżeniem ceny także dodatkowego odszkodowania w zakresie wskazanym w art. 566 §1 k.c.

2. Nienależyte wykonanie umowy

W tym reżimie odpowiedzialności konsument musi wykazać wszystkie podstawy swojego roszczenia, a zatem fakt niewłaściwego (nienależytego) wykonania umowy, wysokość swojej szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy nienależytym wykonaniem umowy a szkodą.

Jak widać, zatem dochodzenie roszczeń na tej podstawie jest zdecydowanie trudniejsze. Dlatego też sięga się po tę możliwość dopiero, gdy nie jest możliwe dochodzenie roszczeń z rękojmi albo gwarancji.

Dzień dobry,

"Na wstępie należy zaznaczyć, że deweloper może odpowiadać względem nabywców z dwóch tytułów:

1. a) gwarancji,
2. b) rękojmi za wady.

W odniesieniu do gwarancji, to przysługuje ona wyłącznie, gdy deweloper jej udzieli swoim oświadczeniem, także np. w treści umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Gwarancja jest zatem formą dodatkowego zobowiązania umownego. Stąd też, obowiązki dewelopera z tego tytułu wynikają z treści gwarancji. Należy zatem zweryfikować brzmienie postanowień gwarancyjnych pod ww. kątem. Zazwyczaj wszakże, obowiązki gwaranta ograniczają się do naprawy, względnie wymiany rzeczy, a uprawniony z gwarancji może domagać się wykonania tylko tego, do czego deweloper zobowiązał się w gwarancji.

Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku rękojmi za wady. Ta bowiem obowiązuje z mocy prawa, tzn nie jest zależna od dodatkowych oświadczeń dewelopera. Rękojmię regulują przepisy art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Wynika z nich, że uprawniony może żądać naprawy albo wymiany rzeczy, a jeżeli pomimo to wada nadal będzie występować, może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Przy czym, obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. W takim przypadku pieniądze z obniżenia ceny możnaby przeznaczyć np. na zlecenie remontu innej firmie. Dodatkowo, jeżeli środki te nie wystarczyłyby, to nabywca może żądać różnicy, jako formy naprawienia szkody powstałej na skutek wady."

Dzień dobry,

rękojmia na wady budynku obecnie wynosi 5 lat. Okres ten został wydłużony z 3 lat w 2014 roku. Jeśli zatem Państwa budynek pochodzi  2019 roku, to stosuje się okres 5-letni.

Odnośnie spękań budynku. To w pierwszej kolejności należałoby wyjaśnić, że deweloper odpowiada za wady nieruchomości istniejące w chwili jej wydania oraz ich skutki, które ujawniły się później. Odpowiedź na pytanie zależna jest zatem od przyczyny pojawiania się pęknięć. Jeżeli jest to wada konstrukcyjna budynku, to odpowiada za nią deweloper. Roszczenie należy zatem zgłosić do dewelopera, a ten powinien sprawdzić przyczynę pęknięć. Jeśli odpowiedź dewelopera nie będzie satysfakcjonująca należałoby zlecić ocenę pęknięć niezależnemu ekspertowi.

W przedmiocie kostki brukowej należy zaś zacząć od sprawdzenia zapisów prospektu informacyjnego i innych materiałów dostarczonych przez dewelopera, czy ułożona kostka jest zgodna z umową. Jeśli nie, to deweloper powinien ją wymienić. W innym razie, w pierwszej kolejności ma on obowiązek ją naprawić i dopiero gdy nie będzie to możliwe, wymienić na nową.

W takim wypadku pozostają odstąpienie od umowy albo żądanie obniżenia ceny o różnicę w wartości lokalu bez wad do lokalu zawierającego wskazane wady.

Deweloper, podobnie jak i sprzedawca, odpowiadają gdy rzecz sprzedana ma wady fizyczne. Najczęstszym sposobem obrony jest zatem wykazywanie, że dana szkoda nie powstała przez wadę fizyczną ale jest następstwem innych okoliczności, np. działań nabywcy. W toku ewentualnego sporu sądowego sąd będzie weryfikował tę okoliczność, a zatem należy mieć mocne argumenty by sąd przekonać. Warto zatem zasięgnąć porady specjalisty od tego typu instalacji, Sam fakt odkręcania grzejnika nie pozbawia rękojmi, o ile nie było to przyczyną danej szkody.

1. Zgodnie z art. 561 par. 2 Kodeksu cywilnego, usunięcie wady powinno nastąpić "w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego." Nie musi to być zatem natychmiast po zgłoszeniu wady. Jednakże termin ten nie powinien być zbyt odległy. Należy w nim uwzględnić możliwości organizacyjne dewelopera, konieczność zaangażowania pracowników i materiału, porę roku umożliwiającą przeprowadzenie naprawy, itp. Zazwyczaj jest to okres od kilku tygodni do kilku miesięcy.
2. Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat i liczona jest od dnia wydania jej nabywcy. Nie decyduje zatem moment oddania jej do użytkowania, a faktyczne przekazanie kupującemu.

Sprawa będzie dość trudna do wyegzekwowania jeśli informacje o sposobie zagospodarowania działki nie były ujęte w projekcie budowlanym jako załączniku do umowy deweloperskiej. Przed podjęciem dalszych działań warto sprawdzić, jak w ogóle na problem zapatruje się deweloper. Jeżeli ziemię i gruz przywieziono z innej budowy, to deweloper powinien był wcześniej uzyskać zgodę na takie działanie.

Kodeks cywilny mówi, że wada powinna zostać usunięta "niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego". Przed wyznaczeniem realnego terminu można dowiedzieć się, ile czasu podobne prace zajęłyby kilku wybranym firmom budowlanym.

Dzień dobry,

Zgodnie z art. 556[2] k.c., jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W tym zatem okresie, to deweloper musiałby udowodnić że wady nie ma. Po upływie roku, także konsument musi chociażby uprawdopodobnić istnienie wady. Jeżeli tego nie uczyni i stwierdzone zostanie, że wady nie ma. Druga strona będzie mogła domagać się odszkodowania za poczynione wydatki albo poniesione szkody. Należy jednak sprawdzić, czy deweloper udzielił gwarancji - jej kodeksowy okres to 2 lata - być może zatem korzystniejsze byłoby zgłoszenie wady z gwarancji.

Dzień dobry,

Rękojmia to odpowiedzialność za niezgodność towaru z umową w tym z publicznymi zapewnieniami dewelopera. Jednakże problemem mogą okazać się kwestie dowodowe. Należałoby bowiem wykazać, że deweloper w sposób wiążący zapewniał o danych właściwościach nieruchomości. Warto również zlecić badania akustyczne pod kątem przedostawania się hałasu do pomieszczeń przy zamkniętych oknach. W tym zakresie również istnieją normy, które każdy budynek musi spełniać. Być może problemem jest to, że budynki nie mają właściwej izolacji akustycznej - to zaś bez wątpienia może być ich wadą fizyczną.

Dzień dobry,

Rękojmia to odpowiedzialność za rzecz, gdy ta: nie ma właściwości; które powinna mieć rzecz danego rodzaju; jest niekompletna; nie nadaje się do celu, do którego została wykonana. Rękojmią nie są objęte wady i braki, o których kupujący wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. W przypadku opisanym w pytaniu, jeżeli nabywca mógł wady zauważyć przed zakupem nieruchomości, to rękojmia nie będzie go chronić.

Dzień dobry,

Opisana przez Pana wada może być postrzegana jako istotna (tzn. znacząco zmniejszająca użyteczność mieszkania). Jeżeli wada jest istotna, to poza obniżką ceny lub naprawą usterki możliwe będzie odstąpienie od umowy sprzedaży lokalu (na podstawie rękojmi). Problemem może być natomiast fakt, że projekt budowlany (jak rozumiem) nie stanowił załącznika do umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper nie odpowiada, to jedynym rozwiązaniem wydaje się zawezwanie go do próby ugodowej i ewentualne późniejsze złożenie pozwu w sądzie cywilnym.

Szanowny Panie,
dobrym rozwiązaniem może być rozmowa z Zarządem wspólnoty budynku lub osiedla, aby dowiedzieć się czy problem dotyczy tylko Pana (jeśli jest to osiedle domów jednorodzinnych). Jeśli dotyczy on wielu mieszkańców wówczas łatwiej będzie Panu np. z pomocą wspólnoty dochodzić prawa do skutecznej naprawy dachu. Równolegle warto skonsultować zaistniałą sytuację z prawnikiem lub Rzecznikiem Praw Konsumenta, którzy doradzą co pozasądowo może Pan jeszcze zrobić w drodze dochodzenia swoich praw.

Szanowna Pani, na podstawie Art. 561 § 2. Kodeksu cywilnego „Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.”. Ponieważ termin jest dla Pani mało dogodny i wiąże się z pewnymi kosztami, może Pani zaproponować deweloperowi dodatkowy czas (np. 7 lub 14 dni) na to, aby ten ustalił inny, bardziej dogodny termin. Może Pani również zgodzić się na wyznaczony termin, pod warunkiem np. pokrycia kosztów przez dewelopera, związanych z przymusowym wykorzystaniem urlopu. W innym wypadku, w ostateczności, pozostaje zgłoszenie sprawy do Rzecznika Praw Konsumenta i ew. spór sądowy.

Warto zasięgnąć informacji u specjalisty, który stwierdzi, czy rzeczywiście nie ma możliwości usunięcia wady. Warto pamiętać, że w ramach rękojmi może Pani się również domagać obniżenia ceny mieszkania.

Rękojmia dotyczy również takiej nietypowej transakcji. Jeżeli mieszkanie jest kupowane tylko na cele prywatne, to rękojmi nie można umownie ograniczyć.

Podczas sporu z deweloperem proszę się powołać na rękojmię, która obecnie trwa 5 lat w przypadku nieruchomości (licząc od daty wydania domu). Roszczenie o pokrycie kosztów związanych z konsekwencjami wady wydaje się zasadne, bo to nieszczelność komina spowodowała konieczność ponownego malowania i położenia tynku strukturalnego. Proszę pamiętać, że ciężar dowodu w takiej sytuacji leży po stronie osoby wysuwającej roszczenia wobec dewelopera. Warto się zastanowić nad uzyskaniem pisemnej opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli taką wadę domu związaną z nieszczelnością komina uznamy za istotną, a deweloper nie będzie chciał jej naprawić, to przysługuje Państwu możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży domu. W takim wypadku sprawa prawdopodobnie zakończy się jednak sporem sądowym. Warto na początku próbować polubownego załatwienia sprawy.

Dzień dobry, Osiadanie budynku jest procesem naturalnym, niemniej tak istotne pęknięcia - które doprowadziły do uszkodzenia szyby - mogą świadczyć o wadzie konstrukcyjnej budynku (źle przenoszonych obciążeniach), to zaś czyniłoby zasadnym zgłoszenie wady deweloperowi.