Formalności przy zakupie mieszkania

Zakup mieszkania niesie za sobą sporo formalności, które musimy przejść w poszczególnych etapach transakcji zakupu.

Przed podjęciem ostatecznej decyzji i podpisaniem konkretnych umów, warto się z nimi dokładnie zapoznać.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są rodzaje umów
• o czym warto pamiętać podpisując umowę sprzedaży mieszkania
• czy można kupić mieszkanie obciążone hipoteką

Przygotuj się na spotkanie z doradcą finansowym

Większość osób decyduje się na zakup mieszkania poprzez kredyt. Dlatego na początek powinniśmy ustalić naszą zdolność kredytową i dowiedzieć się, ile pieniędzy bank jest skłonny nam pożyczyć. Możemy to zrobić bezpośrednio w placówce danego banku albo poprzez doradcę finansowego. Przy ustalaniu zdolności niezbędne będą nam następujące dokumenty:

• dowód osobisty,
• dokumenty potwierdzające wysokość i sposób pozyskiwania naszych comiesięcznych dochodów (umowa o pracę, umowa zlecenie, PIT za ostatni rok etc.),
• dokumenty potwierdzające nasze utrzymanie (np. wysokość czynszu).

Ustal termin podpisania umowy

Kolejnym istotnym krokiem jest wybór odpowiedniego dla nas mieszkania i przede wszystkim wybór solidnego i sprawdzonego dewelopera, który wybudował nasze wymarzone M lub też zamierza to zrobić w najbliższym czasie. Jeśli zdecydowaliśmy się na konkretną firmę i mieszkanie, powinniśmy umówić się na dalsze czynności, które pozwolą nam na rezerwację i zakup konkretnego lokalu.

Umowa przedwstępna

Nabywcy mieszkań niejednokrotnie kupując mieszkanie, stoją przed dylematem zawarcia umowy z deweloperem w formie umowy przedwstępnej bądź rezerwacyjnej. Zarówno umowa przedwstępna, jak i rezerwacyjna są zawierane na wczesnym etapie przedsięwzięcia deweloperskiego, to jest przed wybudowaniem lokali mieszkalnych i ich wyodrębnieniem w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnym. W myśl obowiązujących obecnie przepisów, by nasza umowa była  w pełni respektowana, wymaga od nas sporządzenia aktu notarialnego. Umowę taką sporządza się jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Typowa umowa przedwstępna (w rozumieniu art. 389 kodeksu cywilnego) sprzedaży lokalu podpisywana jest gdy:

• sprzedający i kupujący zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę sprzedaży (umowę przyrzeczoną);
• kupujący wpłaca (na ogół) zadatek lub zaliczkę przy (lub po) zawarciu umowy przedwstępnej. Reszta pieniędzy jest przekazana sprzedającemu już po zawarciu umowy przyrzeczonej;
• umowa dotyczy najczęściej lokalu, który już istnieje w sensie fizycznym i prawnym (czyli jest wybudowany i ma swoją księgę wieczystą);
• okres między zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej jest na ogół krótki (kilka miesięcy).

Umowa rezerwacyjna

Kolejną umową, z jaką możemy się spotkać w początkowym etapie zakupu mieszkania, jest umowa rezerwacyjna. Warto dodać, że nie jest ona uregulowana wprost w przepisach kodeksu cywilnego bądź ustawy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna zawierana jest często w momencie, kiedy zdecydowani jesteśmy na zakup konkretnego mieszkania lecz nadal oczekujemy na pozytywne rozwiązanie kredytowania przez bank. Podpisanie takiej umowy gwarantuje nam, że dane mieszkanie jest dla nas zarezerwowane, a deweloper nie sprzeda go drugiemu zainteresowanemu do czasu pozytywnego rozwiązania naszych formalności.

Umowa deweloperska

Obecnie, w przypadku kupowania od dewelopera dopiero budowanego mieszkania, będziemy zawierać dwie umowy: umowę deweloperską, a potem tzw. umowę przyrzeczoną. Warto dodać, że obie te umowy będziemy podpisywać u notariusza. Dlatego istotne jest wzięcie na takie spotkanie dowodu osobistego. Umowa z deweloperem (tzw. „umowa deweloperska” albo „umowa przedwstępna deweloperska”) podpisywana jest w momencie gdy:

• deweloper i jego klient zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę, na mocy której dojdzie do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na klienta (umowa przyrzeczona). Oprócz tego deweloper zobowiązuje się, że wybuduje budynek, w którym ten lokal ma się znajdować;
• klient dewelopera wpłaca całą (lub prawie całą) cenę przed zawarciem umowy przyrzeczonej;
• umowa dotyczy lokalu, który w sensie prawnym nie istnieje (a najczęściej nie istnieje nawet budynek, w którym lokal ten ma być położony);
• okres między zawarciem umowy „deweloperskiej” a zawarciem umowy przyrzeczonej jest na ogół długi (kilka lat)

Umowa przyrzeczona

Kluczowym dokumentem w przypadku zakupu mieszkania będzie dla nas umowa przyrzeczona, na podstawie której, ostatecznie na kupującego zostaje przenoszona własność mieszkania. Przepisy kodeksu cywilnego, nie formułują dokładnego terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona powinna być zawarta.

Warto określić termin podpisania

Określenie w umowie przedwstępnej /deweloperskiej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej ma między innymi to ważne znaczenie, że w przypadku, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym w umowie wcześniejszej, to możemy dochodzić od dewelopera odszkodowania lub też  zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Księga wieczysta – na co koniecznie zwrócić uwagę?

Nie ulega wątpliwości, że w pierwszej kolejności należy dokładnie zweryfikować treść księgi wieczystej. Nie powinniśmy przy tym ograniczać się jedynie do działu IV (hipoteki), ale zapoznać się także z innymi działami. Gwoli krótkiego przypomnienia, w dziale:

• I-O – znajdziemy opis nieruchomości, w tym działkę gruntu, na której jest ona posadowiona, powierzchnię, a w księdze wieczystej lokalu także wskazanie pomieszczeń na niego się składających,

• I-Sp – w tym dziale znajduje się spis praw związanych z nieruchomością, np. służebności dla których dana nieruchomość jest nieruchomością władnącą, a także udział we współwłasności nieruchomości na której budynek jest posadowiony, itp.,

• II – w tym dziale wpisywane są dane aktualnych właścicieli oraz ich tytuł prawny do nieruchomości (umowa sprzedaży, umowa darowizny, itp.),

• III – tutaj zamieszczane są informacje o obciążeniach nieruchomości i roszczeniach. W tym dziale wpisywane są zatem m.in. służebności obciążającej nieruchomość, prawa osobiste (np. dzierżawa – jeżeli zgłoszono ją do księgi wieczystej), prawo użytkowania, umowny podział nieruchomości do korzystania (tzw. quod usum), roszczenie z umowy przedwstępnej sprzedaży, itp.

Badając księgę wieczystą należy zwrócić uwagę na wzmianki o złożonych ale jeszcze nierozpoznanych wnioskach. Są one zamieszczane na górze każdego z działów. Istnienie takiej wzmianki należy bezwzględnie wyjaśnić ze sprzedawcą. Oznacza ona bowiem, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek ale sąd ten nie zdążył go jeszcze rozpatrzyć. W takim wypadku warto zadbać aby sprzedawca okazał stosowne dokumenty związane z daną wzmianką.

Umowa sprzedaży – o czym warto pamiętać?

Kolejnym z koniecznych dokumentów, z którymi należy się zapoznać jest umowa na mocy której sprzedawca wszedł w posiadanie nieruchomości. Może być bowiem zapisane w niej np. prawo pierwokupu zastrzeżone na rzecz innej osoby. Zdarza się także, iż w umowie znajdują się jeszcze inne zapisy rzutujące na sposób korzystania z nieruchomości, np. umowa o podział do korzystania z części wspólnych, a nawet ustanowienie służebności, czy też praw osobistych. Warto w takich wypadkach porównać treść księgi wieczystej z treścią umowy oraz wyjaśnić ewentualne rozbieżności.

Oczywiście sprzedawca powinien okazać nam wszystkie umowy rzutujące na sytuację prawną i faktyczną zbywanego lokalu. Niekiedy bowiem, aby przyspieszyć wpis nowego właściciela w księdze wieczystej, umowa sprzedaży nie zawiera dodatkowych kwestii, prócz przeniesienia własności. Inne zaś elementy obejmowane są odrębnymi umowami, aby rozpoznanie związanych z nimi wniosków nie blokowało wpisu w dziale II księgi wieczystej.

Kupno mieszkania obciążonego hipoteką

Jeżeli sprzedawca zakupił mieszkanie na kredyt należy zadbać aby dostarczył zaświadczenie kredytodawcy o aktualnej kwocie pozostałej do spłaty. Część ceny sprzedaży przekazywana będzie bowiem wprost kredytodawcy, aby ten wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki zabezpieczającej jego spłatę. Kwota ta niezbędna jest również notariuszowi sporządzającemu akt notarialny umowy sprzedaży, należy w nim bowiem szczegółowo opisać sposób zapłaty ceny.

Brak zaległości finansowych  

Ze względów bezpieczeństwa należy również zadbać o zaświadczenie z urzędu skarbowego oraz właściwego urzędu gminy (miasta) w przedmiocie braku zaległości podatkowych, a także nie prowadzeniu postępowań podatkowych przeciwko sprzedawcy. Może się bowiem zdarzyć, że organ podatkowy zabezpieczy swoje roszczenia (z tytułu zaległości podatkowych) na nieruchomości sprzedawcy. Co prawda nabywca lokalu nie odpowiada za zaległości zbywcy względem wspólnoty mieszkaniowej, jednakże zwyczajowo do umowy sprzedaży dołącza się również zaświadczenie wydane przez zarządcę o stanie rozliczeń ze wspólnotą mieszkaniową.

Kupno mieszkania a media

Kupno nieruchomości wiąże się ponadto z koniecznością zawarcia umów z dostawcami mediów, zwłaszcza energii elektrycznej. Zbywca powinien okazać stosowną umowę z jej sprzedawcą i dostawcą. Strony powinny porozumieć się także, czy nabywca kontynuować będzie zakup energii u tych samych podmiotów, czy zdecyduje się na inne. W tym drugim wypadku konieczne jest wypowiedzenie dotychczasowych umów. W tożsamy sposób należy postąpić z innymi umowami związanymi z lokalem, np. dotyczącymi telewizji kablowej, bądź internetu stacjonarnego. Brak unormowania tych kwestii może utrudnić swobodę wyboru dostawcy przez nabywcę.

Księga wieczysta - obowiązkowe formalności

Ze względu na fakt, że umowa sprzedaży nieruchomości dokonywana jest w formie aktu notarialnego, notariusz przesyła ów akt do sądu wieczystoksięgowego celem dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej. Także notariusz pobiera i wpłaca podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży (chyba że sprzedawca wystawia fakturę VAT). Podatek ten obciąża kupujących. Nabywcy muszą wszakże samodzielnie złożyć zgłoszenie identyfikacyjne w podatku od nieruchomości. Dokonuje się tego w terminie 14 dni od od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu nabycia, na formularzu urzędowym obowiązującym w danej gminie/mieście. Na tej podstawie właściwy organ wydaje decyzję administracyjną ustalającą wysokość podatku.

Jak wynika z powyższego ilość i zakres dokumentów, z którymi nabywcy powinni zapoznać się przed zakupem nieruchomości na rynku wtórnym jest bardzo szeroki. Pamiętać wszakże należy o pochodzącym jeszcze z prawa rzymskiego powiedzeniu, że nieznajomość prawa szkodzi. Bezpieczniej jest zatem poświęcić dodatkowy czas na zgromadzenie i zapoznanie się z tymi dokumentami, aniżeli zostać nieprzyjemnie zaskoczonym już po nabyciu lokalu.