Użytkowanie wieczyste a prawo własności

Zastanawiasz się jakie są różnice pomiędzy prawem własności a użytkowaniem wieczystym? Nie wiesz jakie są warunki przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności? A może zastanawiasz się jak ustalane są opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w pełną własność?

W naszym artykule znajdziesz odpowiedzi na te oraz wiele innych pytań dotyczących użytkowania wieczystego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest użytkowanie wieczyste
• jak przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności
• jak dokonać sprzedaży nieruchomości po przekształceniu

Użytkowanie wieczyste - definicja

Użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi do nieruchomości (np. użytkowaniem, służebnością, hipoteką, itp.). Pośredni charakter wynika z tego, że z jednej strony prawa i obowiązki użytkownika wieczystego są zbliżone do praw i obowiązków właściciela nieruchomości, a jeżeli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste wzniesione zostaną obiekty budowlane użytkownik wieczysty staje się ich właścicielem.

Z drugiej jednak strony, granice tych praw i obowiązków kształtują przepisy Kodeksu cywilnego (zob. art. 232-243) i ustawy o gospodarce nieruchomościami (zob. art. 29-33, art. 71-81) oraz umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Dalsze różnice można rozpatrywać także pod kątem różnić użytkowania wieczystego względem prawa własności na płaszczyźnie:

• czasowej – użytkowanie wieczyste ustanawia się co do zasady na okres 99 lat (rzadziej 40 lat). Przedłużenie umowy na dalszy okres nie następuje automatycznie i dokonywane jest na wniosek,
• finansowej – użytkownik wieczysty uiszcza pierwszą opłatę (w wysokości 15% do 25% ceny nieruchomości), a także opłaty roczne (ich wysokość uzależniona jest od celu, na jaki nieruchomość została oddana i wynoszą one od 0,3% do 3% ceny.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów, na mocy oraz na warunkach wynikających z ustawy z 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Przy czym, na kanwie niniejszej ustawy, przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

• mieszkalnymi jednorodzinnymi,
• mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne,
• o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Dodatkowo, z ustawy wyłączone zostały grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich, oddane w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

W odniesieniu do gruntów i budynków, które nie zostały objęte ustawą przekształceniową, prawo użytkowania wieczystego nie wygasło. Osoby, którym ono przysługuje stosują zatem nadal zasady opisane w punkcie 1 niniejszego artykułu. Jeżeli natomiast, doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, to konsekwencją powyższego było w szczególności:

• dokonanie zmiany wpisu w księdze wieczystej nieruchomości oraz w ewidencji gruntów i budynków – zmiany uwidaczniane są na podstawie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie wydawanego przez starostę – dla gruntów będących dotychczasową własnością Skarbu Państwa, bądź wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – dla gruntów będących dotychczas własnością jednostek samorządu terytorialnego. Zmiany polegały na wykreśleniu wpisów dotyczących użytkowania wieczystego oraz wpisaniu w dziale II księgi wieczystej dotychczasowego użytkownika wieczystego, jako właściciela, zaś w dziale III tejże księgi wieczystej obciążenia z tytułu opłaty przekształceniowej,
• określenie opłaty przekształceniowej – opłatę ustala się na tych samych zasadach, co opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego. Może być ona uiszczana jednorazowo albo corocznie przez okres 20 lat. Obowiązek jej opłacania przechodzi na każdoczesnego właściciela nieruchomości. Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego były przy tym uprawnione do przyznania bonifikat w opłacie przekształceniowej, które mogły sięgać nawet 99% jej wartości.

Sprzedaż nieruchomości po przekształceniu

Przekształcenie skutkuje tym, że przedmiotem transakcji będzie pełna własność nieruchomości, nie zaś jej użytkowanie wieczyste. Ponadto nabywca nieruchomości zobowiązany jest do wystąpienia do właściwego organu w terminie 30 dni od dnia nabycia nieruchomości o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty. Jeżeli tego nie uczyni, zaświadczenie takie może zostać wydane z urzędu. Warto również wiedzieć, że zgodnie z przepisami omawianej ustawy, nabywca nieruchomości otrzymawszy zaświadczenie:

• zobowiązany jest do uiszczania opłaty przekształceniowej począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości,
• może zwrócić się do właściwego organu o zmianę okresu jej uiszczania i dokonanie płatności jednorazowej. Będzie to z reguły korzystne z uwagi na fakt, że opłata przekształceniowa podlegać może raz na trzy lata waloryzacji.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym zbliżonym do prawa własności, jednak ograniczonym czasowo, a także związanym z obowiązkiem uiszczania opłaty rocznej. Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności. Względem pozostałych gruntów prawo to nadal może funkcjonować.

Nabywając nieruchomość po przekształceniu należy zweryfikować przede wszystkim sposób uiszczania opłaty przekształceniowej, względnie wystąpić o jego zamianę na płatność jednorazową. Może to pozwolić uniknięcia niekorzystnych skutków waloryzacji wyżej wymienionej opłaty.

Własność lokalu a użytkowanie wieczyste gruntu Czytaj