Na czym polega wycena nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. przewiduje również możliwość ustalania wartości katastralnej nieruchomości. W proces oszacowania wartości nieruchomości zaangażowany jest rzeczoznawca majątkowy, który legitymuje się państwowymi uprawnieniami zawodowymi. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa prowadzi rejestr rzeczoznawców majątkowych, w którym można zweryfikować osobę, której zlecamy dany projekt wyceny. Aby uzyskać właściwe uprawnienia kandydat na rzeczoznawcę majątkowego musi ukończyć studia z zakresu szacowania nieruchomościami, odbyć praktykę zawodową oraz zdać egzamin państwowy. W procesie szacowania nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy pozostaje stroną niezależną. W toku szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy opracowuje operat szacunkowy, stanowiący jego autorską opinię.

Operat szacunkowy

Operat szacunkowy zawiera zwykle opis stanu prawnego nieruchomości, stanu techniczno-użytkowego, stanu otoczenia i zagospodarowania. 

Istotną część stanowi również analiza przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Do kluczowych części operatu szacunkowego należy analiza lokalnego rynku, w której rzeczoznawca majątkowy dogłębnie bada trendy kształtowania się cen transakcyjnych lub stawek czynszu odnotowywanych dla danego typu nieruchomości oraz bieżącą sytuację na rynku. Następnie rzeczoznawca majątkowy przeprowadza oszacowanie wartości nieruchomości, opierając się na danych rynkowych. Metodologia wyceny ściśle związana jest z celem, dla którego  opracowywany jest operat szacunkowy oraz z rodzajem wartości, która podlega oszacowania. Do dwóch najczęściej oszacowywanych należą wartość rynkowa oraz wartość odtworzeniowa. Definicja wartości rynkowej nieruchomości jest zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami.

Wartość rynkowa nieruchomości

Zgodnie z nią wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeniu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa oszacowywana jest zwykle podejściem porównawczym lub dochodowym. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest natomiast równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Istnieją również m.in. wartość indywidualna prezentująca wartość konkretnej nieruchomości dla konkretnego inwestora, przy złożeniu danych kryteriów, wartość godziwa oznaczająca kwotę, za jaką dany składnik majątku mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane, na warunkach transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi nie powiązanymi ze sobą stronami.

Rodzaj wartości ściśle związany jest z celem, dla którego sporządzany jest operat szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej, dla celów negocjacji ceny kupna – sprzedaży, przy konieczności określenia wartości rynkowej dla kwestii spornych pomiędzy stronami (np. podział majątku). Usługi wyceny nieruchomości zamawiają zarówno klienci indywidualni, jak i instytucjonalni. Wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest często wstępem dla dalszych postępowań, które zmierzają do ustalenia wysokości odszkodowania np. w przypadku, gdy doszło do spadku wartości nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi uczestniczą również w procesie szacowania wartości wynagrodzeń z tytułu służebności przesyłu. Na potrzeby wewnętrznych rozliczeń pomiędzy stronami dokonują także oszacowywania wartości poniesionych nakładów na nieruchomości. Główną rolą rzeczoznawców majątkowych jest więc oszacowywanie praw do nieruchomości. Należy tutaj rozróżnić prawa rzeczowe, jak prawo własności, czy prawo użytkowania wieczystego oraz ograniczone prawa rzeczowe, jak chociażby służebność gruntowa. Koszt sporządzenia operatu szacunkowego jest zwykle ustalany indywidualnie. Na jego wpływ ma poziom skomplikowania projektu wyceny, dostępność danych, rodzaj nieruchomości. Z pewnością wycena nieruchomości nietypowych jest dla rzeczoznawcy większym wyzwaniem, które z pewnością będzie droższe w realizacji.