Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Wycena nieruchomości: ile kosztuje i jak wygląda wycena nieruchomości, w tym wycena mieszkania w bloku?

Edyta Wara-Wąsowska
Edyta Wara-Wąsowska

Data publikacji: 01.07.2025, Data aktualizacji: 07.07.2025

9 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 2483 głosów

Wycena nieruchomości: ile kosztuje i jak wygląda?
Dowiedz się, ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę i kiedy jest niezbędna. Sprawdź szczegółowy przewodnik po wycenie mieszkań, domów i działek i poznaj średnie stawki w miastach Polski w 2025.

Sprzedajesz mieszkanie, dzielisz majątek, bierzesz kredyt lub musisz oszacować wartość działki w spadku? W każdym z tych scenariuszy potrzebna Ci będzie wycena nieruchomości. Sprawdziliśmy najnowsze stawki rzeczoznawców majątkowych w największych miastach Polski i podpowiadamy, jak wygląda cały proces wyceny domów, mieszkań i gruntów.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • kiedy potrzebna jest wycena nieruchomości i kto wycenia mieszkania,
  • ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę sądowego,
  • co to jest i jak wygląda operat szacunkowy,
  • ile kosztuje rzeczoznawca nieruchomości w największych polskich miastach.

W jakim celu przeprowadza się wycenę nieruchomości?

Wycena nieruchomości to najważniejszy krok przed każdą poważną operacją na rynku – od sprzedaży mieszkania czy domu, przez ubieganie się o kredyt hipoteczny, aż po podział majątku rodzinnego czy spadku. Dzięki niej właściciel może precyzyjnie określić rynkową wartość lokalu, unikając tak straty wynikającej z zaniżonej ceny, jak i ryzyka „utknięcia” oferty wskutek jej zawyżenia. Operat szacunkowy stanowi też niezbędny dokument przy darowiznach, ustalaniu zachowku czy formalnym podziale majątku - zapewnia transparentność i bezpieczeństwo każdej transakcji.

Wycena nieruchomości do podziału spadku

Dokładna wycena nieruchomości wchodzących do masy spadkowej mieszkania, domu czy działki jest kluczowa, by równo podzielić środki między spadkobierców i uniknąć późniejszych sporów. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dostarcza obiektywnej wartości rynkowej każdego składnika majątku, co ułatwia decyzję o ewentualnej sprzedaży oraz zapewnia pełną transparentność procesu podziału.

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to opinia rzeczoznawcy o wartości nieruchomości. Taki dokument wskazuje i uzasadnia rynkową wartość mieszkania, domu czy działki.

Operat szacunkowy nieruchomości – przykład

  • wstęp – w tym numer i data sporządzenia dokumentu, imię, nazwisko, adres i numer uprawnień rzeczoznawcy,
  • dane o nieruchomości – m.in. adres, rodzaj, metraż lokalu i działki, rok budowy i opis stanu technicznego,
  • cel sporządzenia operatu – np. darowizna, podział majątku, sprzedaż czy zamiar ubiegania się o kredyt,
  • wnioski z analizy rynkowej,
  • zastosowane metody wyceny,
  • szczegółowe wyliczenia,
  • opinia dotycząca wartości nieruchomości wraz z uzasadnieniem,
  • lista załączników,
  • podpis i pieczątka rzeczoznawcy.

Ważność operatu szacunkowego w egzekucji

Operat szacunkowy to podstawowy dokument w postępowaniu egzekucyjnym – to na jego podstawie komornik ustala wartość zajętej nieruchomości i wyznacza cenę wywoławczą na licytacji. Tylko operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wpisanego na listę uprawnionych (a nie prywatne, nieformalne szacunki) ma moc prawną w sądzie i w postępowaniu komorniczym. Dzięki temu proces sprzedaży na licytacji przebiega transparentnie, a ustalona cena odzwierciedla realną wartość rynkową nieruchomości.

Sprawdź ceny i najlepsze oferty mieszkań na sprzedaż

Rzeczoznawca majątkowy: dlaczego warto skorzystać z jego usług?

Profesjonalna wycena przez rzeczoznawcę majątkowego to gwarancja obiektywności i pewność, że proces przebiegnie sprawnie i bez niespodzianek. Specjalista dysponujący aktualną wiedzą rynkową, zna obowiązujące przepisy, a dzięki dostępowi do baz transakcyjnych, potrafi precyzyjnie oszacować wartość nieruchomości, uwzględniając wszystkie czynniki wpływające na cenę. Jego operat szacunkowy stanowi też mocny argument w negocjacjach ze stroną przeciwstawną, bankiem czy urzędem skarbowym, minimalizując ryzyko prawne i finansowe.

Dzięki analizie dokumentów i wizji lokalnej rzeczoznawca może przejść do szczegółowej wyceny – co się na nią składa? Zacznijmy od tego, co decyduje o wartości mieszkania w bloku.

Wycena mieszkania w bloku: od czego zależy?

Wycena mieszkania w budynkach wielorodzinnych opiera się na szczegółowej analizie charakterystyki lokalu oraz jego otoczenia. Rzeczoznawca majątkowy obligatoryjnie uwzględnia lokalizację, definiowaną m.in. przez dostępność komunikacyjną, infrastrukturę społeczną i handlowo-usługową oraz bliskość terenów zielonych.

Fundamentalny parametr wartości mieszkania w bloku stanowi również powierzchnia użytkowa mieszkania, mierzona zgodnie z obowiązującymi normami. Analizowane są też kwestie techniczne i użytkowe, takie jak rok budowy, technologia wzniesienia budynku, stan instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej) oraz standard wykończenia wnętrz, obejmujący jakość materiałów i wyposażenia. Istotnym czynnikiem jest również kondygnacja; warto przy tym zwrócić uwagę, że co do zasady lokale na wyższych piętrach z ekspozycją na atrakcyjną stronę świata mogą osiągać wyższe ceny.

W operacie szacunkowym uwzględnia się również przynależności do mieszkania – chodzi m.in. o balkon, loggię czy taras, ale też piwnicę czy miejsce parkingowe. Rzeczoznawca bierze pod uwagę także udział w częściach wspólnych budynku i gruncie.

Szukaj nieruchomości

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne
  • Warszawa

    mazowieckie, Warszawa

    12999 ofert

  • Wrocław

    dolnośląskie, Wrocław

    6893 oferty

  • Kraków

    małopolskie, Kraków

    5736 ofert

  • Poznań

    wielkopolskie, Poznań

    5004 oferty

  • Łódź

    łódzkie, Łódź

    3437 ofert

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne

Wycena mieszkania – co jeszcze wpływa na wartość mieszkania?

Wartość mieszkania korygowana jest o aktualne trendy na lokalnym rynku nieruchomości, ceny transakcyjne podobnych nieruchomości oraz ewentualne obciążenia prawne. Koszt wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę jest uzależniony m.in. od zakresu prac, złożoności analizy, ale też lokalizacji nieruchomości. Warto też pamiętać, że precyzyjna wycena wymaga co do zasady osobistych oględzin nieruchomości oraz weryfikacji dokumentacji technicznej i prawnej – wyceny online mogą być dobrym wstępem i wskazówką dla właściciela nieruchomości (lub osoby, która zamierza ją nabyć), jakich wartości powinna się spodziewać we właściwym operacie.

Wycena mieszkania online – kalkulator wyceny nieruchomości

Aby oszacować wartość nieruchomości mieszkalnej, możesz wycenić mieszkanie online za pomocą dostępnych w internecie narzędzi. W jaki sposób można dowiedzieć się, jaka jest przybliżona wartość rynkowa mieszkania? Kalkulator wyceny nieruchomości dokona szacunków po uzupełnieniu podstawowych informacji na temat lokalu.

rzeczoznawca majątkowy

Jak obliczyć wartość mieszkania?

W tym celu należy wskazać w formularzu online m.in. następujące dane:

  • adres lokalu
  • piętro
  • metraż
  • liczba pokoi
  • rok budowy
  • standard mieszkania
  • obecność dodatkowych udogodnień np. balkonu, komórki lokatorskiej, windy czy miejsca parkingowego

Jak obliczyć wartość nieruchomości po wprowadzeniu danych? Zwykle wystarczy kliknąć odpowiedni przycisk, np. „Przygotuj wycenę”, „Oszacuj” czy „Oblicz”. Niektóre kalkulatory wymagają również podania adresu mailowego, na który otrzymasz wiadomość z przygotowaną wyceną.

Jak wygląda procedura wywłaszczenia? Jakie są jej skutki? Dowiedz się więcej

Jak wycenić dom z działką – kalkulator wyceny domu z działką

Wycena nieruchomości online nie ogranicza się tylko do obliczania cen mieszkań. Za pomocą narzędzia internetowego możliwa jest także wycena domu online oraz wycena działki budowlanej.

Kalkulator pozwala sprawdzić, ile wynosi wartość rynkowa nieruchomości osobno lub łącznie. Jak oszacować wartość domu za pomocą kalkulatora? Wybierając odpowiedni typ budynku, a następnie wskazując właściwe parametry budynku oraz powierzchnię działki.

Wartość domu jednorodzinnego mogą podwyższać m.in.:

  • atrakcyjna lokalizacja,
  • pełne uzbrojenie działki,
  • dobra termoizolacja budynku,
  • nowoczesne źródło ogrzewania (np. pompa ciepła),
  • systemy inteligentnego domu.

Podobnie, wycena willi wymaga uwzględnienia specyficznych cech i standardu wykończenia.

Wycena mieszkania do remontu

Wycena mieszkania do remontu powinna uwzględniać zarówno wartość lokalu w obecnym stanie, jak i koszty niezbędnych prac remontowych oraz zakupu materiałów. Istotny jest również potencjał danej nieruchomości do wzrostu ceny po zakończeniu remontu.

wycena nieruchomości

Jak wycenić działkę?

Wycena działek wygląda nieco inaczej w porównaniu do innych nieruchomości – domu czy mieszkania. Jak oszacować wartość działki? W tym przypadku dużą rolę odgrywa nie tylko lokalizacja czy metraż, ale też rodzaj działki (czy jest to działka budowlana, czy może rekreacyjna lub leśna), dostęp do mediów, dostęp do drogi czy warunki zabudowy.

Jak obliczyć wartość działki do darowizny? Ze względu na stopień skomplikowania sprawy najlepiej skorzystać z usługi biegłego sądowego rzeczoznawcy.

Kto wycenia działki, mieszkania, domy i inne nieruchomości?

W proces oszacowania wartości nieruchomości zaangażowany jest zazwyczaj rzeczoznawca, który znajduje się w Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Niekiedy wyceny (w postępowaniu sądowym) dokonuje biegły – osoba pełniąca tę funkcję również jest rzeczoznawcą, wpisanym na listę jednego z sądów okręgowych.

Kto jeszcze może wyceniać nieruchomości oprócz rzeczoznawcy? Wycena nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami możliwa jest na przykład wtedy, gdy wycena jest potrzebna do kredytu hipotecznego. W takim przypadku wyceny dokonuje pracownik banku – ma wtedy miejsce uproszczona wycena na podstawie średnich cen transakcyjnych. Jest ona praktykowana stosunkowo rzadko, zwykle przy kredytach hipotecznych na niedużą kwotę.

Wyceny wartości nieruchomości w niektórych sytuacjach może dokonać także komornik – na wniosek wierzyciela jako dysponenta procedury egzekucyjnej.

Jak banki wyceniają wartość mieszkania? SPRAWDŹ

Ile kosztuje biegły sądowy rzeczoznawca?

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez biegłego sądowego? Koszt wyceny nieruchomości przez biegłego sądowego w 2025 roku jest regulowany przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 kwietnia 2024 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 627). Wynagrodzenie biegłego zależy od wielu czynników, w tym od jego kwalifikacji oraz stopnia skomplikowania sprawy. Warto zaznaczyć, że koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę sądowego może być wyższy niż w przypadku standardowej wyceny.

Ile trwa wycena nieruchomości przez biegłego sądowego?

Wycena nieruchomości przez biegłego sądowego rzeczoznawcę zwykle trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, a zależy m.in. od:

  • stopnia skomplikowania sprawy,
  • dostępności dokumentacji potrzebnej do wyceny nieruchomości,
  • aktualnego obciążenia biegłego sądowego pracą,
  • lokalizacji nieruchomości.

Jak zostać rzeczoznawcą?

Aby uzyskać właściwe uprawnienia, kandydat na rzeczoznawcę majątkowego musi uzyskać wykształcenie wyższe (na dowolnym kierunku) oraz ukończyć studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości. Powinien także odbyć praktykę zawodową oraz zdać egzamin państwowy.

Jak wygląda wycena nieruchomości przez biegłego sądowego?

Biegły sądowy wycenia nieruchomość z uwzględnieniem wielu czynników, które są niezbędne w procesie sądowym. Przeprowadza w tym celu m.in. oględziny nieruchomości, badania terenowe oraz analizę dokumentów prawnych i technicznych.

Wycena nieruchomości wyższa niż cena jej zakupu – czy to możliwe?

Nie zawsze cena transakcyjna nieruchomości dokładnie odpowiada wycenie rzeczoznawcy. Wartość rynkowa z operatu szacunkowego jest obiektywnym wskaźnikiem, lecz sprzedawca nie musi się do niego stosować. Można sprzedać nieruchomość drożej lub taniej – np. z powodu zmian sytuacji rynkowej czy subiektywnej wartości mieszkania, która jest inna niż wskazana przez rzeczoznawcę.

Szukaj nieruchomości

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne
  • Warszawa

    mazowieckie, Warszawa

    12999 ofert

  • Wrocław

    dolnośląskie, Wrocław

    6893 oferty

  • Kraków

    małopolskie, Kraków

    5736 ofert

  • Poznań

    wielkopolskie, Poznań

    5004 oferty

  • Łódź

    łódzkie, Łódź

    3437 ofert

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne

Wycena rzeczoznawcy niższa niż cena rynkowa mieszkania – możliwość zakwestionowania przez urząd skarbowy 

Urząd skarbowy może zakwestionować wartość sprzedaży nieruchomości, jeśli uzna cenę za zaniżoną – nawet jeśli wycena została przygotowana przez rzeczoznawcę. Stanie się tak, gdy kwota transakcji będzie znacząco odbiegać od średnich cen rynkowych. Urząd skarbowy może w takim przypadku podwyższyć wartość transakcyjną i zażądać wyższej kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży.

Po sprzedaży domu nowy właściciel powinien uzyskać akt własności takiej nieruchomości. Dokument taki wydaje notariusz.

Wycena wkładu mieszkaniowego – wzór

Wkład mieszkaniowy to kwota, którą dana osoba wnosi do spółdzielni mieszkaniowej, aby stać się jej członkiem i nabyć prawo do użytkowania lokalu. Stanowi on jego zabezpieczenie finansowe w przypadku rozwiązania umowy spółdzielczej.

Wzór na wycenę wkładu mieszkaniowego jest następujący:

* wkład mieszkaniowy = wartość rynkowa mieszkania – należność dla spółdzielni (np. opłaty administracyjne czy związane z zadłużeniem) – pozostałe koszty (np. podatkowe, notarialne czy remontowe)

Wycena mieszkania i innych nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego - jaki koszt?

Przygotowaliśmy analizę kosztów wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych w wybranych polskich miastach – na podstawie danych serwisu KB.pl. Podajemy zarówno uśrednione ceny dla różnych nieruchomości, jak i osobno dla mieszkań, domów oraz działek budowlanych (stan na styczeń 2025 roku).

Średni koszt wyceny nieruchomości w wybranych miastach
Miasto Średni koszt (zł) Mieszkanie (zł) Dom (zł) Działka budowlana (zł)
Kraków 1 147 1 090 1 220 1 130
Wrocław 1 010 927 1 260 962
Lublin 949 881 1 170 962
Bydgoszcz 987 896 1 190 994
Gdańsk 973 912 1 100 970
Warszawa 1 187 1 120 1 340 1 260

Wycena nieruchomości – ile naprawdę kosztuje operat szacunkowy i dlaczego warto w niego zainwestować?

Profesjonalna wycena wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego to dziś niezbędny element bezpiecznej transakcji. Sprawdzi się przy sprzedaży mieszkania, zaciąganiu kredytu hipotecznego, podziale majątku czy postępowaniu spadkowym. Według aktualnego cennika (styczeń 2025), operat szacunkowy kosztuje od około 880 zł w tańszych miastach (np. Lublin) do 1340 zł w Warszawie, przy czym mieszkania są wyceniane średnio taniej niż domy, a działki budowlane plasują się pośrodku cenowej stawki.

Choć wydatek rzędu kilkuset złotych może wydawać się spory, rzetelna wycena chroni przed zaniżeniem wartości przy sprzedaży i przed zawyżeniem ceny zakupu, ułatwia negocjacje z bankiem oraz stanowi mocny argument w sporach podatkowych czy sądowych. Operat ważny jest rok i można go później zaktualizować niższym kosztem, dlatego inwestycja w usługę rzeczoznawcy niemal zawsze zwraca się wielokrotnie, oszczędzając tysiące złotych i masę nerwów.

Co wpływa na cenę mieszkania? czytaj

Zainwestuj bezpiecznie na rynku pierwotnym – sprawdź ofertę domów i mieszkań od deweloperów: 

SPRAWDŹ OFERTĘ DOMÓW I MIESZKAŃ

Edyta Wara-Wąsowska

Dziennikarka i copywriterka z dziesięcioletnim doświadczeniem w tworzeniu treści dla mediów online, agencji reklamowych i klientów indywidualnych. Specjalizuje się w treściach z zakresu nieruchomości, finansów i prawa.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    • Ustawa o jawności cen mieszkań - ważne zmiany dla deweloperów i ich klientów

      Ustawa o jawności cen mieszkań - ważne zmiany dla deweloperów i ich klientów

      Rynek mieszkaniowy w Polsce stoi u progu ujednolicenia jawności cen mieszkań. Podpisana przez prezydenta ustawa o jawności cen mieszkań i domów wprowadza szereg nowych obowiązków dla deweloperów. Jej celem jest wzmocnienie pozycji konsumenta i ograniczenie ewentualnych praktyk utrudniających porównywanie ofert.

      09 lipca 2025

      Redakcja

    • Najlepsze miasta do życia w Polsce - ranking miast

      Najlepsze miasta do życia w Polsce - ranking miast

      Gdzie w Polsce mieszka się najlepiej w 2025 roku? Miasta rywalizują dziś nie tylko o inwestorów, ale przede wszystkim o mieszkańców. To właśnie ci drudzy stawiają wymagania - oczekują rozsądnych cen najmu, czystego powietrza, rozwiniętej infrastruktury i bezpieczeństwa. W naszym rankingu miast na 2025 rok, opartym na twardych wskaźnikach, stawiamy na cztery filary: koszty życia i ceny nieruchomości, rynek pracy, ekologię i dostęp do zieleni oraz bezpieczeństwo i ogólną jakość życia.

      25 czerwca 2025

      Ewelina Zajączkowska-Klec

    • Klucz do mieszkania program – warunki i założenia programu dopłat

      Klucz do mieszkania program – warunki i założenia programu dopłat

      Zgodnie z założeniami Ministerstwa Rozwoju i Technologii program Klucz do mieszkania ma wystartować już w drugiej połowie 2025 r. Inicjatywa skierowana wyłącznie do osób kupujących swoje pierwsze „M” na rynku wtórnym lub budujących dom metodą gospodarczą – ma objąć m.in. dopłaty do rat kredytów hipotecznych. W projekcie, poza wsparciem kredytowym, przewidziano łatwiejszy dostęp do mieszkań komunalnych, czynszowych w TBS oraz inwestycji SIM. Choć ostateczne przepisy są wciąż dopracowywane, znamy już kluczowe cele i warunki udziału. Sprawdź, jak skorzystać z rządowego wsparcia!

      04 lipca 2025

      Redakcja

    • Mikroapartamenty w Polsce

      Mikroapartamenty w Polsce

      Wyobraź sobie przestrzeń, w której każdy centymetr ma znaczenie, a miejski styl życia staje się bardziej efektywny niż kiedykolwiek... Mikroapartamenty – mini mieszkania o wielkich możliwościach – szturmem zdobywają rynek mieszkaniowy w metropoliach na całym świecie. Czy to chwilowy trend, czy odpowiedź na realne potrzeby milionów osób poszukujących własnego kąta? Dowiedz się więcej na temat  mikroapartamentów i sprawdź, czy warto inwestować w compact-living.

      03 lipca 2025

      Redakcja

    Nagrody i wyróżnienia

    Nagroda Forbes 2022
    Nagroda Forbes 2021
    Nagroda Digital Excellence Awards 2022
    Nagroda Laur Klienta 2023
    Nagroda Dobry Pracodawca 2023
    Nagroda Gazele Biznesu 2023