Wiadomości mieszkaniowe

Aneta Filipczak

Aneta Filipczak

Porady - Wyposażenie wnętrz - Nieruchomości

3 lutego 2017

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 44 głosów

Umowa przedwstępna na rynku pierwotnym

Jak wygląda umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania? Co powinna zawierać i jak ją stworzyć? Podpowiadamy.

Umowa przedwstępna na rynku pierwotnym

Planując zakup mieszkania od dewelopera bardzo ważne jest wybranie właściwej formy w jakiej zostanie podpisana umowa przedwstępna. Zaleca się, aby była przygotowana w postaci aktu notarialnego. Zawiera ona bowiem wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jest to niezwykle ważne, zwłaszcza jeśli inwestycja jest jeszcze w trakcie powstawania.

W takiej umowie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu po zakończeniu budowy. Mimo iż, w takim przypadku przepisy prawa nie nakładają obowiązku dochowania formy aktu notarialnego, jest to rozwiązanie zmniejszające ryzyko związane z zakupem wybranego lokum na rynku pierwotnym.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna jest umową, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego). Z definicji powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, którą podpiszą miedzy sobą zainteresowani. Jej ważność zależy od tego, czy zawarte zostaną w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że jeśli zawieramy umowę sprzedaży mieszkania, muszą się w niej znaleźć wszystkie istotne elementy, jakie powinna zawierać umowa sprzedaży. Tutaj jest to określenie, jakie mieszkanie podlega sprzedaży oraz jaka jest jego cena.

 

Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy, której postanowienia muszą zostać określone już w umowie przedwstępnej. Ważnym aspektem jest również to, że jej strony mogą do niej wprowadzić dodatkowe postanowienia. Ich niewykonanie będzie dawało prawo odstąpienia od niej. Jest to natomiast opcja dodatkowa, która nie musi być wpisana do umowy przedwstępnej.

Może ona mieć postać odrębnej umowy, albo postanowienia w innej. Ważne jest natomiast to, że ze względu na swoją funkcję nie może stanowić przedmiotu takiej umowy przyrzeczonej, która w świetle postanowień k.c. byłaby nieważna.

Umowa przedwstępna jako akt notarialny

Umowę przedwstępną najlepiej podpisać w formie aktu notarialnego. Wiąże się to oczywiście z większymi kosztami do poniesienia przez nas, ale gwarantuje w razie niejasności lub próby uchylania się od niej przez dewelopera, późniejszą możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy końcowej (przenoszącej własność). Taka forma umowy umożliwia również dokonanie wpisu – roszczenia o przeniesienie własności wybudowanego lokalu – do Księgi Wieczystej. Dzięki temu deweloper ma ograniczoną możliwość sprzedaży nieruchomości innej osobie np. po wyższej cenie.

Taką umowę należy dokładnie przeanalizować. Można poprosić o jej wzór i spokojnie przed podpisaniem u notariusza sprawdzić wszystkie jej zapisy, szczególnie zwracając uwagę na niektóre kwestie.

Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej

Na wstępie należy dokładnie określić strony umowy. Muszą się w niej znaleźć wszystkie dane Sprzedającego – nazwa firmy, jej siedziba, adres, NIP, REGON, oznaczenie sądu rejestrowego, w którym przechowywana jest dokumentacja spółki oraz numer, pod którym spółka jest wpisana do rejestru (tzw. nr KRS), wysokość kapitału zakładowego, oraz to czy do umowy przystępuje osoba do tego uprawniona np. Członek Zarządu zgodnie z umową spółki czy pełnomocnik osoby uprawnionej.

Przedmiot umowy przedwstępnej

Dobrze sporządzona umowa przedwstępna dokładnie określa również jej przedmiot. W przypadku nieruchomości powinien się w niej znaleźć opis stanu prawnego inwestycji (podanie kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, na której realizowana jest budowa, wraz z informacją na jakiej podstawie stała się ona własnością sprzedającego, oczywiście z podaniem nr Księgi Wieczystej działki i powołaniem się na odpowiednie jej wpisy). Dodatkowo niezwykle istotne jest oświadczenie dewelopera o posiadaniu pozwolenia na budowę z podaniem jego numeru. Dla przyszłego właściciela równie ważne powinno być dokładnie opisanie budynku i lokalu, czyli standardu wykończenia. Najlepiej jeżeli taki dokument jest osobnym załącznikiem do umowy wraz załącznikami graficznymi wskazującymi usytuowanie lokalu w budynku oraz jego układ funkcjonalny. Tutaj należy również określić metraż kupowanego mieszkania, ilość pomieszczeń przynależnych do niego oraz piętro.  Istotny jest również plan zagospodarowania terenu z opisem.

Ważnym zapisem jest też zobowiązanie się dewelopera do sprzedaży nieruchomości oraz terminowego wykonywania swoich zobowiązań, czy zapłaty ewentualnych kar umownych, w przypadku gdy pojawią się opóźnienia w realizacji inwestycji. Tutaj najlepiej zapisać ewentualność odstąpienia od umowy przez stronę kupującą.

Cena i termin oddania w umowie przedwstępnej

Nie możemy również pominąć kwestii jaką jest określenie ceny kupowanej nieruchomości. Powinna być wyrażona jako wartość brutto i obejmować wartość lokalu wraz ze wszystkimi pomieszczeniami przynależnymi. Należy również wrócić uwagę, aby jednoznacznie ustalić ewentualne przypadki, które mogą spowodować zmianę ceny  jak np. zmiana podatku VAT, czy różnica w powierzchni lokalu po dokonaniu inwentaryzacji. Tutaj najlepiej zabezpieczyć się zapisem, że kupującemu przysługuje możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli łączny wzrost ceny przekroczy 10 procent ceny całkowitej.

Kolejnym elementem jest podanie dokładnego terminu zakończenia prac przez dewelopera, podpisania protokołu zdawczo – odbiorczego oraz usunięcia ewentualnych usterek. Na samym końcu trzeba określić termin podpisania umowy końcowej, przenoszącej własność – najlepiej w postaci daty dziennej.  

Warto również określić dokładny harmonogram płatności. Najczęściej jest to system płatności w formie 10/90, co oznacza, że strona kupująca wpłaca 10 procent wartości nieruchomości przy umowie przedwstępnej - najlepiej w formie zadatku, ponieważ w przypadku rezygnacji z umowy przez sprzedającego jest zwracany kupującemu w podwójnej wysokości, a 90 procent przy umowie przenoszącej własność. W razie zawarcia umowy sprzedaży zadatek ulega zaliczeniu na poczet należnej sprzedawcy ceny. W tym celu trzeba podać numer rachunku bankowego, na jaki ma zostać dokonana płatność.

W tym miejscu powinny znaleźć się także zapisy o wysokości ewentualnych odsetek (najczęściej są to odsetki ustawowe) za opóźnienie wpłat dokonywanych przez Kupującego, jak również sposób i terminy wzajemnych rozliczeń w przypadku odstąpienia którejś ze stron od umowy. Na samym końcu warto zadbać, by w umowie znalazły się zapisy dotyczące możliwości i zasad wprowadzenia przeróbek w mieszkaniu w trakcie budowy. Ważne jest również ustalenie punktu dotyczącego gwarancji i rękojmi. 

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy