Wiadomości mieszkaniowe

Aneta Filipczak

Aneta Filipczak

Porady - Wyposażenie wnętrz - Nieruchomości

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 160 głosów

Umowa przedwstępna na rynku pierwotnym

Jak wygląda umowa przedwstępna kupna mieszkania? Co powinna zawierać? Podpowiadamy.

Umowa przedwstępna na rynku pierwotnym

Planując zakup lokalu od dewelopera bardzo ważne jest wybranie właściwej formy, w jakiej zostanie podpisana umowa przedwstępna. Zaleca się, aby była przygotowana w postaci aktu notarialnego. Jest to niezwykle ważne, zwłaszcza jeśli inwestycja jest jeszcze w trakcie powstawania.

W takiej umowie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu po zakończeniu budowy. Mimo że w takim przypadku przepisy prawa nie nakładają obowiązku dochowania formy aktu notarialnego, to rozwiązanie zmniejszające ryzyko związane z zakupem wybranego lokum na rynku pierwotnym.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna jest umową, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego). Z definicji powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, którą podpiszą miedzy sobą zainteresowani. Jej ważność od tego zależy. Oznacza to, że jeśli zawieramy umowę sprzedaży mieszkania, muszą się w niej znaleźć wszystkie istotne elementy, jakie powinna zawierać umowa sprzedaży. Tutaj jest to określenie, jakie mieszkanie podlega sprzedaży oraz jaka jest jego cena.

Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy, której postanowienia muszą zostać określone już w umowie przedwstępnej. Ważnym aspektem jest również to, że obie strony mogą do niej wprowadzić dodatkowe postanowienia. Ich niewykonanie będzie dawało prawo odstąpienia od umowy. Jest to natomiast opcja dodatkowa, która nie musi być wpisana do umowy przedwstępnej.

Może ona mieć postać odrębnej umowy, albo postanowienia w innej. Ważne jest natomiast to, że ze względu na swoją funkcję nie może stanowić przedmiotu takiej umowy przyrzeczonej, która w świetle postanowień Kodeksu cywilnego, byłaby nieważna.

Umowa przedwstępna jako akt notarialny

Umowę przedwstępną najlepiej podpisać w formie aktu notarialnego. Wiąże się to oczywiście z większymi kosztami do poniesienia przez nas, ale gwarantuje w razie niejasności lub próby uchylania się od niej przez dewelopera, późniejszą możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy końcowej (przenoszącej własność). Taka forma zawarcia umowy przedwstępnej umożliwia również dokonanie wpisu – roszczenia o przeniesienie własności wybudowanego lokalu – do Księgi Wieczystej. Dzięki temu deweloper ma ograniczoną możliwość sprzedaży nieruchomości innej osobie np. po wyższej cenie.

Taką umowę należy dokładnie przeanalizować. Można poprosić o jej wzór i spokojnie przed podpisaniem u notariusza sprawdzić wszystkie jej zapisy, szczególnie zwracając uwagę na niektóre kwestie.

Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej

Na wstępie należy dokładnie określić strony umowy. Muszą się w niej znaleźć wszystkie dane Sprzedającego – nazwa firmy, jej siedziba, adres, NIP, REGON, oznaczenie sądu rejestrowego, w którym przechowywana jest dokumentacja spółki oraz numer, pod którym spółka jest wpisana do rejestru (tzw. nr KRS), wysokość kapitału zakładowego, oraz to czy do umowy przystępuje osoba do tego uprawniona np. Członek Zarządu zgodnie z umową spółki czy pełnomocnik osoby uprawnionej.

Przedmiot umowy przedwstępnej

Dobrze sporządzona umowa przedwstępna dokładnie określa również jej przedmiot. W przypadku nieruchomości powinien się w niej znaleźć opis stanu prawnego inwestycji (podanie kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, na której realizowana jest budowa, wraz z informacją na jakiej podstawie stała się ona własnością sprzedającego, oczywiście z podaniem nr Księgi Wieczystej działki i powołaniem się na odpowiednie jej wpisy). Dodatkowo niezwykle istotne jest oświadczenie dewelopera o posiadaniu pozwolenia na budowę z podaniem jego numeru. Dla przyszłego właściciela równie ważne powinno być dokładnie opisanie budynku i lokalu, czyli standardu wykończenia. Najlepiej jeżeli taki dokument jest osobnym załącznikiem do umowy wraz załącznikami graficznymi wskazującymi usytuowanie lokalu w budynku oraz jego układ funkcjonalny. Tutaj należy również określić metraż kupowanego mieszkania, ilość pomieszczeń przynależnych do niego oraz piętro. Istotny jest również plan zagospodarowania terenu z opisem.

Ważnym zapisem jest też zobowiązanie się dewelopera do sprzedaży nieruchomości oraz terminowego wykonywania swoich zobowiązań, czy zapłaty ewentualnych kar umownych, w przypadku gdy pojawią się opóźnienia w realizacji inwestycji. Tutaj najlepiej zapisać ewentualność odstąpienia od umowy przez stronę kupującą.

Cena i termin oddania w umowie przedwstępnej

Nie możemy również pominąć kwestii, jaką jest określenie ceny kupowanej nieruchomości. Powinna być wyrażona jako wartość brutto i obejmować wartość lokalu wraz ze wszystkimi pomieszczeniami przynależnymi. Należy również zwrócić uwagę, aby jednoznacznie ustalić ewentualne przypadki, które mogą spowodować zmianę ceny jak np. zmiana podatku VAT, czy różnica w powierzchni lokalu po dokonaniu inwentaryzacji. Tutaj najlepiej zabezpieczyć się zapisem, że kupującemu przysługuje możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli łączny wzrost ceny przekroczy 10 procent ceny całkowitej.

Kolejnym elementem jest podanie dokładnego terminu zakończenia prac przez dewelopera, podpisania protokołu zdawczo – odbiorczego oraz usunięcia ewentualnych usterek. Na samym końcu trzeba określić termin podpisania umowy końcowej, przenoszącej własność – najlepiej w postaci daty dziennej. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Warto również określić dokładny harmonogram płatności. Najczęściej jest to system płatności w formie 10/90, co oznacza, że strona kupująca wpłaca 10 procent wartości nieruchomości przy umowie przedwstępnej - najlepiej w formie zadatku, ponieważ w przypadku rezygnacji z umowy przez sprzedającego jest zwracany kupującemu w podwójnej wysokości, a 90 procent przy umowie przenoszącej własność. W razie zawarcia umowy sprzedaży zadatek ulega zaliczeniu na poczet należnej sprzedawcy ceny. W tym celu trzeba podać numer rachunku bankowego, na jaki ma zostać dokonana płatność.

W tym miejscu powinny znaleźć się także zapisy o wysokości ewentualnych odsetek (najczęściej są to odsetki ustawowe) za opóźnienie wpłat dokonywanych przez Kupującego, jak również sposób i terminy wzajemnych rozliczeń w przypadku odstąpienia którejś ze stron od umowy. Na samym końcu warto zadbać, by w umowie znalazły się zapisy dotyczące możliwości i zasad wprowadzenia przeróbek w mieszkaniu w trakcie budowy. Ważne jest również ustalenie punktu dotyczącego gwarancji i rękojmi. 

 

Co musi zawierać umowa przedwstępna?

  1. Cena

W umowie przedwstępnej powinna być ona jasno sprecyzowana. Może być określona ryczałtem lub wynikać z powierzchni nieruchomości metra kwadratowego. Iloczyn ceny za mkw. oraz liczby mkw. da nam umowną wartość ryczałtową, za którą kupujesz mieszkanie. Gdyby się okazało, że w rzeczywistości metraż jest inny, niż zapisano w umowie, to w tej sytuacji możesz zmienić cenę końcową.

  1. Metraż

Może on wynikać z aktu lub z księgi wieczystej. Powinieneś pamiętać o tym, żeby go zweryfikować i zmierzyć przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Może się bowiem okazać, że istnieją rozbieżności między tym, co kupujesz, a tym, co jest wpisane w treść umowy.

  1. Przynależność dodatkowych pomieszczeń

Zwróć uwagę, czy do lokalu przynależy piwnica lub komórka lokatorska. W umowie przedwstępnej wpisuje się metraż samego mieszkania, a oprócz tego można również umieścić metraż komórki czy piwnicy. Ty natomiast, kupując nieruchomość, płacisz za samo mieszkanie, a reszta stanowi ewentualną wartość dodatkową.

  1. Sposób i termin płatności końcowej

Może się to odbyć na kilka sposobów:

  • gotówką w dniu podpisania aktu u notariusza;
  • przelewem w ciągu kilku dni po podpisaniu aktu co odradzam nie wiadomo, czy kupujący na pewno Ci zapłaci. Jeżeliby nie zapłacił, to i tak samo zawarcie aktu notarialnego sprawia, że staje się on właścicielem. W takiej sytuacji możesz oczywiście walczyć o odzyskanie należnych Ci pieniędzy, ale nie jest to łatwa sprawa, a na pewno długotrwała;
  • zakup w kredycie jeżeli Ty kupujesz w kredycie, to nie ma problemu – notariusz zawrze odpowiednie zapisy. Jeżeli natomiast to Ty sprzedajesz mieszkanie, to musisz zweryfikować, czy kupujący ma zawartą umowę kredytową z bankiem i jak będzie wyglądała ta płatność (czyli kiedy otrzymasz przelew).
  1. Możliwość cesji praw z umowy na osobę trzecią

Gdyby się okazało, że nie uzyskasz kredytu bankowego, to zawsze możesz kogoś do tej umowy podstawić. Nie musi to być nikt z rodziny. To może być ktokolwiek, kto przejmie Twoje prawa i kupi nieruchomość. Dzięki takiemu zabiegowi nie stracisz zadatku. To jest szczególnie istotne wtedy, kiedy np. starasz się o kredyt i nagle, w końcowej fazie okazuje się, że bank Ci odmawia. Jest to swego rodzaju zabezpieczenie.

Zdarza się, że sprzedający nie chce się zgodzić na cesję. Zazwyczaj sprzedający mają obiekcję – chcą poznać tę nową osobę. Może gdybym sprzedawał dom, to faktycznie zwróciłbym uwagę na sąsiadów i zastanowił się, kogo nowego im sprowadzam, ale wydaje mi się, że w bloku to nie ma aż takiego znaczenia. Niemniej jednak sprzedający różnie reagują. Kiedyś zdarzyła nam się dziwna sytuacja: sprzedający nie chciał zapisu dotyczącego cesji, natomiast zgodził się na zapis, w którym zobowiązał się zwrócić zadatek, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu z trzech banków po kolei. Nie otrzymać kredytu to nie jest obecnie taka trudna rzecz, więc wycofać się z takiej umowy jest dosyć prostą sprawą. 

  1. Lista dokumentów do przedłożenia przez sprzedającego
  • księga wieczysta;
  • akt notarialny;
  • dowód osobisty;
  • wypis z rejestru gruntów;
  • wypis z rejestru lokali w sytuacji, gdy kupujący chce się upewnić, że w lokalu nikt nie jest zameldowany;
  • zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości.

Powyżej zawarłem podstawowe dokumenty, ale może się okazać, że potrzebne będą również inne ­– w zależności od tego, czego zażyczy sobie notariusz czy bank.

  1. Zapis o uprzątnięciu lokalu przed przekazaniem

Osoba, która sprzedaje Ci nieruchomość, powinna zostawić ją w stanie uprzątniętym. Tak, żeby sprzątanie, czyszczenie, wynoszenie rzeczy oraz niepotrzebnych elementów nie spadło na Ciebie. Należy doprecyzować, że w przypadku gdy sprzedający nie posprząta mieszkania, wtedy obciążysz go odpowiednimi kosztami.

  1. Termin opuszczenia lokalu przez sprzedającego

Jeżeli zapis ten znajduje się w umowie przedwstępnej, to notariusz przenosi go później do umowy przyrzeczonej. I w przypadku, gdyby podczas podpisywania umowy przyrzeczonej sprzedający chciał ten termin zmienić, Ty nie musisz się na to godzić.

  1. Termin umowy przyrzeczonej

Jeżeli jesteś sprzedającym, możesz skrócić okres między umową przedwstępną a przyrzeczoną do minimum. Natomiast z drugiej strony, jeżeli Ty jesteś kupującym i będziesz zaciągał kredyt, to najlepiej byłoby, żeby ten okres był jak najdłuższy. Miesiąc – to może być dla Ciebie za krótko, trzy miesiące – to czas, na który sprzedający rzadko kiedy się godzą. Można zatem spotkać się pośrodku i przystać na dwa miesiące.

  1. Odpowiednie zapisy prawne

Jest ich bardzo dużo, np. zapis o tym, że mieszkanie nie jest przedmiotem zastawu osób trzecich; że sprzedający nie ma zaległości;  że nie dokonywał żadnej innej transakcji; że nie prowadzi działalności gospodarczej i nie ma w związku z tym żadnych długów w urzędzie skarbowym czy w ZUS-ie.

Zapisami prawnymi powinien zająć się notariusz lub Twój radca prawny.

aut. Wojciech Orzechowski

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej – czy to ma sens?

Michał Koralewski podkreśla, że umowa przeniesienia własności nieruchomości, umowa deweloperska, czy też umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu wymagają dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Takiego wymogu ustawodawca nie przewidział w odniesieniu do umów przedwstępnych. Czyli takich, które zobowiązują strony do zawarcia jednej z wyżej wymienionych umów (umowa przyrzeczona), na określonych warunkach w przyszłości.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Niemniej, w konkretnych przypadkach, gdy umowa finalna winna być zawarta w formie szczególnej, niewykonanie umowy przedwstępnej niespełniającej wymogów tej formy (czyli np. podpisanej jedynie w formie pisemnej zwykłej), rodzi słabsze skutki dla osoby domagającej się zawarcia umowy przyrzeczonej.

O ile bowiem umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zawarta zostałaby w formie przewidzianej dla umowy finalnej (w przypadku obrotu nieruchomościami jest nią akt notarialny), to w przypadku uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, poszkodowany mógłby dochodzić zawarcia tejże umowy przed sądem.

Jeżeli zaś umowa przedwstępna jest zawarta w słabszej formie, to poszkodowanemu przysługuje jedynie prawo do odszkodowania i to ograniczonego tzw. ujemnym interesem umownym. Oznacza to w praktyce, że osoba której odmówiono zawarcia umowy ma roszczenie o naprawienie szkody, jaką poniosła przez to, że liczył na zawarcie umowy. Uprawniony może domagać się tylko zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności wchodzą tutaj w grę wszelkie koszty i wydatki poniesione w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Będą nimi np. wydatki poniesione na uzyskanie różnego typu zaświadczeń wymaganych do okazania przy umowie finalnej, czy też koszty doradztwa prawnego. Poszkodowany, co do zasady, nie może wszakże domagać się wyrównania szkody związanej z brakiem przeniesienia na niego danej nieruchomości.

Jeżeli zatem stronom zależy na sprzedaży lub zakupie konkretnej nieruchomości, to rozsądniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Daje to bowiem większe gwarancje dojścia umowy przyrzeczonej do skutku. Oczywiście wiąże się również z wyższymi kosztami wynikającymi z konieczności zapłaty taksy notarialnej. Nadto, sama obecność stron u notariusza, w niektórych przypadkach jest utrudniona.

W innych przypadkach, gdy strony przyjmują do wiadomości fakt, że do umowy przyrzeczonej może nie dojść, wystarczająca powinna być umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej. Co ważne, jej treść może zostać wzbogacona o zapisy czyniące ewentualne odszkodowanie bardziej realnym. Przede wszystkim ustawodawca dopuszcza, aby strony w treści umowy samodzielnie określiły zakres odszkodowania. Może on zatem przekraczać szkodę z tytułu ujemnego interesu umownego. Częstym rozwiązaniem stosowanym w umowach przedwstępnych zawieranych w formie pisemnej zwykłej, jest wprowadzanie do nich klauzuli zadatku. Dzięki temu nie dojście do skutku umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron, pozwala na uzyskanie odszkodowania w wysokości uzgodnionego przez strony zadatku. Odpowiednio wysoki zadatek motywuje strony do wykonania umowy przedwstępnej zdecydowanie mocniej, aniżeli zawarcie jej w formie aktu notarialnego.

Pisemna umowa przedwstępna - wady i zalety

Do zalet umowy zawieranej w formie pisemnej należy łatwość jej zmiany, która również nie wymaga zachowania formy szczególnej. Pamiętajmy, że jej brak uniemożliwi wpisanie roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej nieruchomości, mającej być przedmiotem transakcji.

Na zakończenie należy wskazać, że roszczenia z umowy przedwstępnej i to niezależnie od formy w jakiej została ona zawarta, przedawniają się z upływem roku, od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Po upływie tego terminu poszkodowany nie może domagać się ani zawarcia umowy przyrzeczonej, ani też odszkodowania. Dotyczy to także roszczeń o zwrot danego przy zawieraniu umowy zadatku.

Odmienna sytuacja dotyczy jedynie roszczenia o zwrot kwoty wpłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej (zaliczki), która nie została zawarta, albowiem w zakresie tego rodzaju roszczeń mamy do czynienia w zasadzie ze świadczeniem nienależnym. Roszczenie to przedawnia się na zasadach ogólnych. Co oznacza, że zastosowanie znajduje dziesięcioletni termin przedawnienia, w odniesieniu do roszczeń nie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, bądź termin trzyletni dla roszczeń przedsiębiorców. Termin roczny nie dotyczy także możliwości skorzystania przez jedną ze stron z prawa odstąpienia oraz dochodzenia roszczeń wynikających z rozwiązania umowy w tym trybie.

Reasumując, o wyborze formy w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna powinno decydować przede wszystkim nastawienie stron do samej transakcji. Niemniej, niezależnie od decyzji podjętej w odniesieniu do samej formy umowy, odmiennym zagadnieniem jest sposób skonstruowania jej treści. Nawet umowa zawarta w formie pisemnej może gwarantować poszkodowanemu zadowalające go odszkodowanie, na wypadek nie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy